2011深圳福田中心區(qū)國(guó)際能源大廈寫字樓定位報(bào)告65p.ppt

國(guó)際能源大廈定位報(bào)告,2011.10,business centre,引導(dǎo)打造福田cbd之總部標(biāo)桿的 “cepa 商務(wù)中心”,報(bào)告思路,2011年深圳寫字樓市場(chǎng)需求分析 2011年福田cbd寫字樓市場(chǎng)調(diào)研及分析 國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析 cepa協(xié)議對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響及啟示 比特國(guó)際商企服務(wù)連鎖案例分析及啟示 項(xiàng)目初步定位 項(xiàng)目租售模式分析及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 結(jié)論,2011年深圳品牌寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀,深圳是個(gè)年輕的城市，寫字樓的開發(fā)一直伴隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步. 今天著名寫字樓已成為深圳各大商圈形成的核心驅(qū)動(dòng)力；國(guó)貿(mào)大廈促進(jìn)人民南高級(jí)商圈形成；地王大廈引領(lǐng)蔡屋圍金融商務(wù)中心；賽格廣場(chǎng)改變了華強(qiáng)北商圈的商務(wù)格局；江蘇大廈捷足深圳中央商務(wù)區(qū)；世貿(mào)中心對(duì)于推動(dòng)深圳寫字樓市場(chǎng)西移也起到極為重要的作用。 市場(chǎng)上對(duì)高檔 的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的需求也在增加，對(duì)標(biāo)志性寫字樓的呼聲越來越高。,2011寫字樓租售價(jià)格行情（戴德梁行摘錄）,了 解 市 場(chǎng) 深圳商務(wù)中心項(xiàng)目探討,深圳寫字樓分布狀況,羅湖是深圳開發(fā)最早與香港聯(lián)系最緊密的片區(qū)，經(jīng)過20年的發(fā)展，形成以國(guó)貿(mào)為中心和以地王為中心輻射周邊地區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)。 以國(guó)貿(mào)為中心的商務(wù)辦公區(qū)，由于寫字樓基本都是深圳80年代的建筑，所以大多立面陳舊、內(nèi)部設(shè)施落后。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關(guān)方便，仍是很多香港公司首選的辦公地 。 以地王大廈為中心，深圳證券交易所、發(fā)展銀行大廈、商業(yè)銀行大廈、金豐城等項(xiàng)目，共同組成了蔡屋圍商務(wù)辦公區(qū)。該區(qū)域是深圳目前商務(wù)辦環(huán)境最成熟，設(shè)施配套最完善的高檔商務(wù)辦公區(qū)。 傳統(tǒng)的車公廟片區(qū)是一個(gè)以工業(yè)廠房為主，兼有少量辦公樓的工業(yè)區(qū)。近年來，片區(qū)興建了大量的寫字樓項(xiàng)目，由于該片區(qū)的寫字樓僅有工業(yè)廠房的使用年限，所以租金、售價(jià)便宜，吸引了大量的設(shè)計(jì)類、貿(mào)易類、裝修類公司積聚其中辦公。但是，天安數(shù)碼城的建立，創(chuàng)新科技廣場(chǎng)一類高檔次寫字樓的興建，帶動(dòng)該片區(qū)寫字樓整體檔次的提高，也吸引了一些科技創(chuàng)業(yè)型公司的進(jìn)駐。,世 金 漢 宮 世 界 金 融 中 心,租賃參考：108元/平方米租價(jià)，29元/平方米管理費(fèi)（30樓） 出租成功率：81%,世界金融中心位于國(guó)貿(mào)、地王、東門三大商圈的中心，具有無可比擬的天然地理優(yōu)勢(shì)。密集的公交、方便的的士、快捷的地鐵組成了一個(gè)完善的出行交通系統(tǒng)。而剛剛開業(yè)的深圳商業(yè)旗艦華潤(rùn)萬象城更為與之僅一路之隔的世金漢宮帶來超強(qiáng)的人氣。 目前，世界金融中心裙樓已進(jìn)駐亞洲最大的日式餐廳中森名菜、深圳最大的健身會(huì)所金朝陽、頂級(jí)粵菜皇朝食府 。 世界金融中心a棟甲級(jí)寫字樓以其位于黃金地段和領(lǐng)先世界的多項(xiàng)配套，吸引了不少國(guó)際著名企業(yè)進(jìn)駐。目前，世界500強(qiáng)企業(yè)已有16家進(jìn)駐世界金融中心。,卓越時(shí)代廣場(chǎng) 引領(lǐng)國(guó)際商務(wù)新概念,卓越時(shí)代廣場(chǎng)位于中心區(qū)南區(qū)，占地面積7295平方米，總建筑面積12萬平方米。 其中可售建筑面積9.8萬平方米，寫字樓面積82834.5平方米，商業(yè)面積1.2萬平方米。 高218米，地上52層，地下3層，其中地下一層與地鐵人行道口相通。地下二層與南北寫字樓及酒店相通。 銷售狀況：10月22日正式對(duì)外公開銷售，目前的銷售價(jià)格大概在15000元/平方米左右。（暫無租賃業(yè)務(wù)）,卓越時(shí)代廣場(chǎng)毗鄰會(huì)展中心，是會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈的核心組成部分，充分擁有會(huì)展經(jīng)濟(jì)策動(dòng)下的人才流、商務(wù)流、資金流，這些將為企業(yè)發(fā)展提供最及時(shí)、最廣泛的信息資訊。 時(shí)代廣場(chǎng)占據(jù)了雙地鐵，是深圳僅有的雙地鐵商務(wù)樓宇之一，擁有的強(qiáng)大商業(yè)體系，在商業(yè)資源配套匱乏的中心區(qū)，顯得異常珍貴。 時(shí)代廣場(chǎng)周邊有怡景中心城、晶島國(guó)際、購(gòu)物公園、天虹商場(chǎng)等大型商業(yè)購(gòu)物中心，更有希爾頓、喜來登、邁思維爾、香格里拉四家世界頂尖的五星級(jí)酒店環(huán)繞，其共同構(gòu)筑的區(qū)域環(huán)境，將是城市優(yōu)勢(shì)資源不錯(cuò)的整合。,國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析,俯視圖,深圳國(guó)際能源大廈位于福田中心區(qū)中軸線東側(cè)，福田區(qū)地鐵1號(hào)線會(huì)展中心站附近，處于中心區(qū)南區(qū)的門戶位置，地塊面積6427.7平方米，呈北寬南窄的梯形，南北縱距152.3米，東西橫距最窄處為36.85米；總建筑面積為96420平方米，其中商業(yè)面積6000平方米、辦公面積90420平方米。用地南北各布置一棟塔樓，塔樓高度約為250米。,國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析,項(xiàng)目位于深圳市中心區(qū)中軸線東側(cè)，處于中心區(qū)南區(qū)的門戶位置。深圳市中心區(qū)是深圳市的政治、文化和金融中心。本項(xiàng)目位于香港與深圳聯(lián)系的主要通道上，與皇崗口岸和福田口岸的直線距離分別約為1公里和1.6公里。本項(xiàng)目與地鐵1號(hào)線會(huì)展中心站的直線距離約為450米。會(huì)展中心站為現(xiàn)狀地鐵1號(hào)線和4號(hào)線的換乘站，并規(guī)劃與地鐵2號(hào)線、國(guó)家鐵路福田站（地下）接駁。 項(xiàng)目地塊面積6427.7平方米，總建筑面積為96420平方米，其中商業(yè)面積6000平方米、辦公面積90420平方米。用地南北各布置一棟塔樓，塔樓高度250米。項(xiàng)目工程造價(jià)不超過10億元。 深圳國(guó)際能源大廈是深圳能源集團(tuán)股份有限公司總部及其職能管理部門、關(guān)聯(lián)企業(yè)的辦公場(chǎng)地，同時(shí)有相當(dāng)部分將租賃給國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)及與能源電力行業(yè)相關(guān)的企業(yè)作為辦公場(chǎng)地。,項(xiàng)目概況,國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析,立面及地段,國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析,立面,國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析,立面,國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析,立面,國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析,立面,國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析,立面,國(guó)際能源大廈項(xiàng)目分析,平面及戶型,了 解 市 場(chǎng) cepa協(xié)議零關(guān)稅全面敞開服務(wù)市場(chǎng),今年1月1日起，不僅香港輸往內(nèi)地的1369種產(chǎn)品將全面享受零關(guān)稅的優(yōu)惠政策，在內(nèi)地與香港雙方共同關(guān)注的服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，也將推出涵蓋法律、會(huì)計(jì)、分銷、金融等10個(gè)領(lǐng)域的23項(xiàng)開放措施，進(jìn)一步放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入。 cepa第三階段協(xié)議中，零關(guān)稅貨物種類將增加至近乎全面開放，在服務(wù)貿(mào)易方面，共有23項(xiàng)開放措施，涵蓋10個(gè)范疇，即法律、會(huì)計(jì)、視聽、建筑、分銷、銀行、證券、旅游、運(yùn)輸及個(gè)體工商戶。 內(nèi)地同意在這10個(gè)領(lǐng)域進(jìn)一步放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入。,根據(jù)相關(guān)協(xié)議規(guī)定，內(nèi)地將允許已經(jīng)在內(nèi)地設(shè)立代表機(jī)構(gòu)的香港律師事務(wù)所與同一省份不同城市的內(nèi)地律師事務(wù)所聯(lián)營(yíng)；以及允許在內(nèi)地執(zhí)業(yè)法律服務(wù)的香港居民同時(shí)受聘于內(nèi)地以外的律師事務(wù)所。 最新簽署的法律文本中還規(guī)定，允許香港服務(wù)提供者在內(nèi)地設(shè)立的獨(dú)資公司在多個(gè)地點(diǎn)興建和經(jīng)營(yíng)多家電影院，降低在內(nèi)地設(shè)立旅行社的最低營(yíng)業(yè)額，允許特定的內(nèi)地證券公司及期貨公司在香港設(shè)立分支機(jī)構(gòu)等。,cepa協(xié)議零關(guān)稅全面敞開服務(wù)市場(chǎng)，將引導(dǎo)香港更多投資者北上創(chuàng)業(yè)，而隨著開放的領(lǐng)域的逐漸細(xì)化，他們對(duì)商務(wù)中心的需求也將直線上升。,綜上所述，車公廟擁有天時(shí)、地利及人和的優(yōu)勢(shì)所在，所以延伸出我們的定位,項(xiàng)目初步定位(一）,中國(guó)商務(wù)第一站,商務(wù)中心是英文business centre 的譯音，它提供的商業(yè)秘書專業(yè)服務(wù)起源于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，為廣大中小型企業(yè)和服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了靈活機(jī)動(dòng)的操作平臺(tái)，世界各國(guó)的商家們，已采用了這種低成本高效率的簡(jiǎn)單、快捷、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的服務(wù)。,成功案例 比特國(guó)際連鎖商務(wù)中心,比特國(guó)際連鎖商務(wù)中心目前已在香港、廣州、深圳、上海、北京、武漢、成都等各大城市開通聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。 該服務(wù)基于bcms系統(tǒng)（business centre message system：商務(wù)中心通訊系統(tǒng)），專為新生和成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)而設(shè)。 其特點(diǎn)是： 創(chuàng)業(yè)無需初始辦公成本，最大程度降低創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)； 連鎖經(jīng)營(yíng)，方便進(jìn)入外地市場(chǎng)； 一站式服務(wù)，從注冊(cè)到財(cái)稅，以及全套專業(yè)秘書服務(wù)。,比特國(guó)際連鎖商務(wù)中心演示,項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合構(gòu)思,宴會(huì)餐飲、商務(wù)休閑、 商務(wù)辦公、商務(wù)會(huì)議、 商務(wù)生活配套,在招商和銷售上與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化，形成自己獨(dú)有的特色。,服務(wù)內(nèi)容,辦公室租用 即租即用的辦公場(chǎng)地：前臺(tái)接待大廳、辦公室、會(huì)議室、會(huì)客室、帶全套裝修和辦公家俱，租期隨意。 配套的辦公設(shè)備：高速上網(wǎng)、辦公設(shè)備（復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等）。 電話專線接聽 以貴公司或辦事處名義代客戶專線接聽電話，并提供及時(shí)轉(zhuǎn)接、留言、業(yè)務(wù)介紹等服務(wù)。 文書工作 代客戶打字、復(fù)印、傳真、收發(fā)郵件、客戶郵箱管理。 日常業(yè)務(wù) 代客訂票、訂房、訂參展攤位，代辦邊防證、暫住證，代為接待訪客，客人接送等。 工商財(cái)稅服務(wù) 代辦工商注冊(cè)，提供注冊(cè)地、財(cái)稅代理。,為配合項(xiàng)目之形象定位， 有如下之中文與英文名稱建議：,中文名稱 英文名稱 cepa商務(wù)中心 cepa business centre b2b 商務(wù)中心 b2b business centre 華爾街商業(yè)資訊交易所 walt street business exchange centre,方 案 理 據(jù),專 業(yè) 分 析,原價(jià)方案,原價(jià)方案: 先租后賣 先租后賣,要求買家簽定委托書后由我司統(tǒng)一出租三年,第一年將提供6%租賃利潤(rùn),第二年提供7%,第三年提供8%,原價(jià)方案,第一年,第二年,第三年,原價(jià)方案,原價(jià)方案,深入分析,優(yōu) 點(diǎn),缺 點(diǎn),優(yōu) 點(diǎn),原價(jià)方案,1、便于業(yè)態(tài)控制,2、買家安心,3、免卻稅務(wù)問題,原價(jià)方案,優(yōu) 點(diǎn),1、便于業(yè)態(tài)控制,此方案具有統(tǒng)一性，可穩(wěn)定商場(chǎng)業(yè)態(tài),鎖定商場(chǎng)格局。,2、買家安心,對(duì)買家而言 ,此方案可穩(wěn)定售價(jià) ,售價(jià)無落差。,3、免卻稅務(wù)問題,此方案可免卻發(fā)展商與買家及經(jīng)營(yíng)管理公司三者之間的稅務(wù)問題。,原價(jià)方案,缺 點(diǎn),1、銷售較慢,2、出租較慢,缺 點(diǎn),原價(jià)方案,1、銷售較慢,與“提價(jià)方案”相比，此方案由于招商的先行，商場(chǎng)需有一定的出租率后才便于出售,租價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力較低,同時(shí)大品牌一般不會(huì)以原回報(bào)價(jià)租賃進(jìn)駐，后期銷售較難，而且與商場(chǎng)簽約期限相對(duì)其它行業(yè)短,原價(jià)方案,缺 點(diǎn),2、出租較慢,原價(jià)方案的租金比提價(jià)方案的租金高 原價(jià)方案的回報(bào)百分率比提價(jià)方案高,提價(jià)方案,提價(jià)方案: 賣價(jià)提15%返24%,賣價(jià)提15%返24% 在原商鋪賣價(jià)基礎(chǔ)上提高15%出售，再由經(jīng)營(yíng)管理公司接手,租賃承包三年,發(fā)展商將提供原買家三年(商鋪售價(jià))共24%租賃利潤(rùn),提價(jià)方案,提價(jià)方案,策 略:,預(yù)先將售價(jià)提高15%，后一次性提供予買家24%，發(fā)展商尚欠9%之收入將在3年內(nèi)按每年3%收回。如租金理想每年將額外盈利13%,提價(jià)方案,第一年,第二年,第三年,提價(jià)方案,深入分析,優(yōu) 點(diǎn),缺 點(diǎn),提價(jià)方案,提價(jià)方案,優(yōu) 點(diǎn),1、便于業(yè)態(tài)控制,2、銷售時(shí)間快,3、出租速度快,4、三年租金回報(bào),1、便于業(yè)態(tài)控制,提價(jià)方案,優(yōu) 點(diǎn),此方案具有統(tǒng)一性，可穩(wěn)定商場(chǎng)業(yè)態(tài),鎖定商場(chǎng)格局,2、銷售時(shí)間快,招商與銷售同步進(jìn)行,提價(jià)方案,優(yōu) 點(diǎn),3、出租速度快,租價(jià)較低，利于出租，加快出租速度,4、三年租金回報(bào),發(fā)展商提供3年24%租賃利潤(rùn)，給予買家充分信心,缺 點(diǎn),1、稅務(wù)問題,提價(jià)方案,2、買家心態(tài)不平衡,缺 點(diǎn),提價(jià)方案,1、稅務(wù)問題 涉及稅務(wù)問題較多。,缺 點(diǎn),提價(jià)方案,2、買家心態(tài)不平衡,由于價(jià)格的提升,造成買家心態(tài)不平衡,出現(xiàn)心理落差 解決辦法: 1、向買家說明深圳可出售的商務(wù)中心的稀有性