河北燕郊東貿國際商業(yè)思路建議64p.ppt

東貿國際商業(yè)思路建議, ,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,通過現(xiàn)狀及規(guī)劃圖紙初步感覺項目商業(yè)定位以精品零售業(yè)為核心供給輔以社區(qū)配套商業(yè)，故現(xiàn)狀商業(yè)標準單位均體現(xiàn)為柱間半跨即3.6m-4.2m（3.6m為寫字樓下商業(yè)），商業(yè)面寬具有一定局限性。,現(xiàn)存問題綜述,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,原有商業(yè)主題規(guī)劃中所考慮因素決定了現(xiàn)有公寓樓下商業(yè)內廊的形成，但在實際使用中會出現(xiàn)餐飲業(yè)態(tài)與精品零售業(yè)態(tài)間的物流沖突，更會因餐飲垃圾通道和后門的開設而影響到內廊的環(huán)境，導致內廊商業(yè)氛圍的急劇下降。,現(xiàn)存問題綜述,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,一拖三的統(tǒng)一商鋪配置對功能性很強的業(yè)種業(yè)態(tài)有一定的抗拒，需要針對業(yè)態(tài)進駐的主題引導做大規(guī)模的樓層劃分。,現(xiàn)存問題綜述,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,原有超市規(guī)劃放置于酒店樓下部分，給予不同層級消費需求帶來不必要的動線交叉，人為造成酒店的商務特質、高尚消費特質與日常生活品大宗購買交織在一起。,現(xiàn)存問題綜述,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,藍海戰(zhàn)略,即不與市場中傳統(tǒng)商業(yè)相抗衡 開辟獨立的核心產品組織構架 迎合目的型、目標型消費客群 面向年輕化、時尚化購物人群 倡導戶外單店模式的消費感受 提倡24小時永不落幕商業(yè)理念 ,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,商業(yè)策略建議,四核概念,以酒店為第一核心的高品質消費功能區(qū) 以超市為第二核心的生活型消費功能區(qū) 以休閑為第三核心的特色風情街功能區(qū) 以住宅為第四核心的社區(qū)型配套功能區(qū),【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,商業(yè)策略建議,商業(yè)策略,我們打造的不是一個商圈，而是一種品質，一種嶄新的生活方式 ,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,商業(yè)策略建議,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,商業(yè)策略建議,商業(yè)組織原則,解決更廣泛區(qū)域的目的型消費需求 解決消費品質及層級的區(qū)分 解決動靜消費的區(qū)分 解決高頻次目的型消費人流與品質消費人流的區(qū)分 解決星級酒店功能與日常消費的流向區(qū)分 解決特色商業(yè)街區(qū)與社區(qū)配套的區(qū)分 解決主力店招商前置的迅速工作開展,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,商業(yè)策略建議,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,第一核心區(qū)（酒店） 第二核心區(qū)（超市） 第三核心區(qū)（時尚） 第四核心區(qū)（生活）,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,第一核心區(qū)（酒店） 以酒店住客需求和地區(qū)高品質、高品牌需求為商業(yè)應對。 業(yè)態(tài)類型 品牌零售+商務餐飲 面積預估 8570m2 經營方式 銷售+自持+合作經營,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,第一核心區(qū)（酒店） a：精品品牌零售店 b：精品零售+商務咖啡 c：精品主力餐飲,a,b,c1,c2,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,第一核心區(qū)（商務時尚） 以商務消費者為目標群體，配合酒店會所等功能，提供一線品牌購物與休閑的高端場所 匯聚商務品牌，配合商務餐飲 營造典雅高貴的氛圍，同時蘊含時尚的光芒 品牌店傾向：dunhill、givenchy、s.t.、e.zegena、valentino、hugo boss、 channel、gucci、prada、fendi、kenzo （以上為目標，可根據(jù)實際情況適度向下延展或選擇品牌折扣店進入）,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,第二核心區(qū)（超市） 面向廣泛區(qū)域的生活需求，提供超市，增加總體商業(yè)關注，有效隔離商務與生活消費分區(qū) 業(yè)態(tài)類型 品牌超市+捆綁零售 面積預估 14500m2 （不含地下） 經營方式 自持租賃+合作經營,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,第二核心區(qū)（集中生活消費） 以超市為核心主體，配以超市品牌下捆綁商業(yè)的進入，供給廣泛地區(qū)的生活需要 品牌傾向：華潤、樂天瑪特 結構考慮將超市移入公寓樓下，將解決商務、生活消費特質有效區(qū)分。但從建筑結構上考慮，現(xiàn)有建筑為內廊設計，調整為超市后勢必需要規(guī)劃、施工等多方面的改動，可行性須進一步研討。,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,第三核心區(qū)（時尚） 面向年輕化的中產階級人群，提供時尚品牌零售、時尚休閑餐、游戲、動漫等商業(yè)業(yè)態(tài)，打造時尚潮流一條街 業(yè)態(tài)類型 時尚品牌+新派時尚餐飲 面積預估 5300m2 經營方式 產權銷售/短期自持帶租銷售,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,第三核心區(qū)（年輕時尚） 以年輕化的中產階級為消費目標群，提供都市時尚的特色街區(qū) 業(yè)態(tài)供給以都市風格的時尚服飾為主，輔以飾品、美容美發(fā)、休閑餐飲、娛樂項目 品質優(yōu)良、設計或前衛(wèi)或時尚、性價比佳 品牌傾向：zara、novo、i.t、c&a、sephora、jackjones、selected、only、 vero moda、fairwhale、esprit、mecow lane、lee、adidas、 nike、puma、reebok、le coq sportif 、kappa、lotus starbucks、costa （以上為目標，可根據(jù)實際情況適度向下延展）,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,第四核心區(qū)（生活） 針對生活需求，與時尚商街、酒店消費區(qū)交融，提供必要生活配套商業(yè)設施。 業(yè)態(tài)類型 生活配套零售+服務 面積預估 1630m2 經營方式 產權銷售/短期自持帶租銷售,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,第四核心區(qū)（生活配套） 以社區(qū)生活配套為基礎，滿足除超級市場外的生活及服務需求 面向家庭，提供針對性市場服務體系 為家庭親子活動營造一個健康完善的、適合兒童以及全家娛樂休閑的場所 提供以兒童為主題的服裝、用品、玩具，以及各種娛樂設施 品牌店方向：翻斗樂、湯姆熊、米奇、麥當勞、屈臣氏、萬寧 （以上為目標，可根據(jù)實際情況適度向下延展）,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議, 快速時尚服飾 高端服飾 高端超市 兒童娛樂 現(xiàn)代辦公 品味家居 時尚電子 時尚圖書 時尚正餐 休閑餐飲 健康水療 體驗式體育 老字號餐飲 情調客棧 情調咖啡 ,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,樓層及分割建議 不同品類的商業(yè)對項目樓層、面積的選擇偏好，對項目租戶組合起著指導性作用 建議根據(jù)目標業(yè)態(tài)的實際應用需要，調整現(xiàn)有商業(yè)樓內的格局空間，改統(tǒng)一的“1拖3”形式為靈活的樓層分割形式 以下為列舉與本案有關業(yè)態(tài)對于樓層及經營面積的需求要素,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,樓層及分割示意 由低向高的遞進式經營體量分配 逐層減少上樓通道 目的型消費場所占據(jù)大體量3層空間 確保首層足量的門面及上樓交通保障 不排斥首層僅樓梯間的應用（特指2f以上首層無經營面積的商業(yè)）,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)態(tài)構成建議,樓層及分割示意 由低向高的遞進式經營體量分配 逐層減少上樓通道 目的型消費場所占據(jù)大體量3層空間 確保首層足量的門面及上樓交通保障 不排斥首層僅樓梯間的應用（特指2f以上首層無經營面積的商業(yè)）,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,銷售策略建議,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,模式一：銷售反租 采用“統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”的原則 與商鋪業(yè)主建立返租協(xié)議關系，承諾反租年限（暫定2或3年），以預留足夠的時間完成商業(yè)業(yè)態(tài)組合模式的搭建 銷售反租有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項目定位；有利于合理地掌控租金和售價之間的均衡；有利于保證項目的持久繁榮,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,銷售策略建議,模式二：帶租銷售（先招商再銷售） 商街自持經營期為2-3年，過程中通過引導性招租確立商街整體風格及定位特質 待商業(yè)整合完畢后采取帶租銷售，提升售價的同時穩(wěn)固商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展 銷售期間承諾大部分商鋪自持經營、小量反租，反租經營部分只占20以下。提升商業(yè)信任度，對物業(yè)的功能價值和產業(yè)價值提供最大保障,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,銷售策略建議,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,合作模式及服務價格,【前期策劃】 服務內容：市場研究、招商定位、業(yè)態(tài)布局與規(guī)劃、財務分析及經濟測算 傭金模式：總計人民幣60萬元整（￥600,000.00） 【營銷代理】 服務內容：銷售代理 傭金模式：營銷代理收取銷售額的3%，溢價部分按照3:7原則計提 【招商代理】 服務內容：招商代理 傭金模式：按首年3個月租金計提,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,合作模式,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,中昂致合地產投資顧問（北京）有限公司 zhongang real estate consutants(beijing) co.,ltd,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,中昂致合2006年誕生于首都北京，是一家與開發(fā)商并肩奮斗、攜手共進的房地產全程營銷代理機構，是一支求真務實、創(chuàng)新發(fā)展、睿智超前的精英團隊，是一家執(zhí)著、堅毅、團結、搏發(fā)、進取向上的磐石之體。 公司以房地產運營為平臺，以資金、土地、理念三大資源的整合為內容，以團隊多年的房地產專業(yè)營銷歷程，聚合廣泛的、多元的社會資源，通過大量的項目實踐運作與磨礪，始終致力于自己專業(yè)素質的提高，為各類房地產項目提供全程策劃代理一體化服務，構建與中國城市化進程同步的企業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略。中昂致合總部現(xiàn)有房地產營銷專家及專業(yè)人員30余人，全國員工近200人，同時公司的精英團隊多具有10年項目項目全程策劃、操盤運作、商業(yè)招商運營與管理、物業(yè)管理顧問及廣告策劃等多個領域。,中昂簡介,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,我們的優(yōu)勢,強有力的城市規(guī)劃理念 超前的發(fā)展眼光 將國際化商業(yè)思路本土化的不懈激情 穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作資源 多種類商業(yè)體的操盤經驗 專業(yè)而經驗豐富的商業(yè)策劃、招商、營銷團隊,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,中昂優(yōu)勢, 中國優(yōu)秀的房地產綜合服務提供商 誠信與責任、投入與堅持、發(fā)展與創(chuàng)新、團隊與合作 行業(yè)的引領者、利益的享有者 以專業(yè)為基石、以服務為宗旨、以共贏為目的 同舟共濟、共創(chuàng)未來 客戶的滿意是我們永遠的追求,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,企業(yè)文化,中昂致合人始終以推動房地產事業(yè)的健康發(fā)展為己任，深邃而不呆滯、積極而不盲目、細致而不拖沓，以專業(yè)服務創(chuàng)造價值，實現(xiàn)發(fā)展商、消費者、代理商的三方共贏。在中昂人的共同努力和社會各界的支持下，成績斐然，成功的為國內各省區(qū)三十多個房地產項目提供了優(yōu)質的、專業(yè)全面的營銷策劃、廣告策劃、銷售代理及商業(yè)招商運營管理等服務。 服務項目的總建筑面積達到400萬平方米以上，總銷售額達到160億以上。目前業(yè)務覆蓋中國十四個省市和地區(qū)，初步形成立足北京、面向全國大中城市的服務戰(zhàn)略格局。,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,戰(zhàn)略布局,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,企業(yè)構架,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,分支機構,中昂致合擁有一支由項目策劃、銷售代理、招商運營、專項研究等專業(yè)人員的精英團隊，這個團隊以一流的專業(yè)水平、真誠的服務理念在業(yè)內已經贏得了一致的好評。在經營過程中，中昂致合不斷的創(chuàng)新實踐，形成了獨具特色的管理規(guī)范化、經營專業(yè)化、組織聯(lián)盟化、服務網絡化和研究務實化的經營模式。,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,業(yè)務范圍,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,服務領域,市場研究 整體市場發(fā)展態(tài)勢研究 區(qū)域綜合環(huán)境研究 競爭個案綜合分析 項目地塊價值及開發(fā)戰(zhàn)略綜合研究 客群及市場需求研究 商業(yè)專項研究 營銷推廣 項目視覺形象策劃 開發(fā)商形象包裝 項目賣點提煉與氣質整合 目標客群定位分析 價格定位及策略 廣告策略 媒介策略 推廣費用計劃 公關活動策劃和現(xiàn)場包裝 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正,產品策劃 項目市場定位 整體規(guī)劃建議 物業(yè)發(fā)展建議 景觀建議 物業(yè)管理建議 公共配套建議 銷售代理 銷售周期劃分及控制 各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施 各銷售階段廣告創(chuàng)意設計及發(fā)布實施 銷售前資料準備 銷售培訓 銷售組織與日常管理 商業(yè)策劃 shopping mall、超大型購物中心、區(qū)域型購物中心、專業(yè)型mall 步行街、社區(qū)商業(yè)、住宅裙樓領域等各類商業(yè)市場專項研究 業(yè)態(tài)規(guī)劃、銷售代理、招商代理及運營管理,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,工作模塊,萬通時代廣場 （河北省唐山市）,唐山萬通時代廣場居唐山市城市中心板塊，北側緊鄰開灤國家礦山公園，西鄰車站路，南至南新道，距離城市主路新華道僅200米，地理位置十分優(yōu)越。項目占地面積12.5萬平方米，總建筑面積約65.3萬平方米，其中地上建筑52萬，商業(yè)部分28萬，預計項目總投資約18億元人民幣。建筑群為具有典型特色的托斯卡納風格。 萬通時代廣場集合了品質住宅、商務寫字樓、經典公寓、loft、酒店式公寓等多種產品的大型城市綜合體。商業(yè)部分薈萃了大型賣場、品牌超市、五星級電影院線、時尚量販ktv、電玩娛樂城、健身中心、異國風情街、特色餐飲街、快捷型經濟酒店、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。并且項目內還設有雙語幼兒園和九年一貫至學校。能為不同消費群體提供購物、休閑、娛樂、餐飲、素質教育、商務空間、城市體驗等一站式的服務。,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,項目案例,正欣廣場 （河北省唐山市）,正欣廣場引用綜合商業(yè)體的商業(yè)布局，并在其中充分考慮地區(qū)文化特色以及商業(yè)、住宅、寫字樓等綜合環(huán)境，以形成自有的建筑風格。商業(yè)部分考慮提供更為人性化的消費習慣引導、提供更多更便捷的休閑空間、提供更靈活的商業(yè)廣場活動區(qū)域、建設唐山市場上稀缺的特色商業(yè)街區(qū)。寫字樓部分結合商業(yè)和住宅，搭建快捷生活理念，并在使用的科學合理性上給予最大的考慮。整體建筑群落考慮以提供最大化的可視面以確保每一個商戶都能實現(xiàn)與路網的視覺互通、每一個住戶都有環(huán)境景觀、每一個進駐的企業(yè)都能擁有舒服的辦公空間。,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,項目案例,尚城國際 （河北省衡水市）,尚城國際位于衡水市城市核心位置，匯集商業(yè)中心、行政中心、教育中心、休閑中心四大城市中心能量，整合中心區(qū)酒店、百貨、銀行等配套資源，商務活動一切盡在掌握。 尚城國際天御（寫字樓商業(yè)），總建筑面積接近5萬平方米，徹底顛覆衡水傳統(tǒng)商務形態(tài)，開創(chuàng)多業(yè)態(tài)、多動能、景觀式的復合型建筑群落。401050靈動空間，自由組合，可根據(jù)需求進行空間的重新分割和功能布置。3米層高、挑高大堂、星級精裝大廳，盡顯奢華貴氣；3部品牌電梯，以速度、寬敞、舒適匹配商務人士對效率的極致需求；雙回路供電，能夠支持整個物業(yè)的最大需求負荷。 5分鐘直達火車站、汽車客運站、石家莊機場衡水乘車點，多路公交四通八達，多維交通盡顯高端商務氣質?？罩谢▓@、前后廣場、市政綠化、中華公園構成四重生態(tài)景觀，帶來的不止是舒適愜意的商務環(huán)境。,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,項目案例,服務內容：總體發(fā)展策劃、營銷推廣策劃、首期啟動策劃、功能定位于整體規(guī)劃設計及業(yè)態(tài)布局 項目地處東莞行政中心東南方，是東莞新城市中心唯一集商務和購物中心一體的超大型商務商業(yè)物業(yè)，雄踞政府500億巨資打造的新城市中心區(qū)門戶位置、東莞市主干道東莞大道與鴻福路交匯處。整個建筑群南北連綿一公里，總占地面積21.21萬平方米，規(guī)劃建筑面積100萬平方米，其中商業(yè)面積逾20萬平方米，集購物、飲食、娛樂、酒店、寫字樓、公寓、停車場于一體。,第一國際 （廣東省東莞市）,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,項目案例,中新城上城 （重慶市）,服務內容：項目定位調整、業(yè)態(tài)布局規(guī)劃、財務分析及經濟測算、商業(yè)招商顧問、商業(yè)招商代理、銷售代理 項目開發(fā)者為中國房地產企業(yè)100強的“香港中新集團”一直聯(lián)手香港豪布斯卡（hopsca）商業(yè)管理集團第一太平戴維斯物管，加拿大cpc建筑設計機構全力打造純正的都市復合中心項目。中新城上城項目占地160000平方米總建筑面積798000平方米，項目定位為“重慶第一家越大型life style center”，主體建筑220.50米重慶新高標，80萬平方米總建筑面積，商業(yè)210000平方米，主題公園210000平方米。,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,項目案例,服務方式：整合推廣+營銷顧問 五洲國際裝飾城于2006年立項，項目總投資20億元人民幣，規(guī)劃占地7000畝，總建筑面積70萬平方米，分別規(guī)劃為一期沿街商鋪，總建筑面積 70萬平方米，分別規(guī)劃為一期沿街商鋪、二期五洲國際精品博覽心、三期五洲國際商務港、四期五洲國際裝飾材料孵化基地。項目規(guī)模超大，投資量驚人，在中國建材裝飾市場發(fā)展史上史無前例，堪稱“中國建材裝飾航母”。,五洲國際家居生活廣場 （江蘇無錫）,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,項目案例,老城廂13號地塊國際商務廣場 （天津市）,服務內容：項目定位調整、業(yè)態(tài)布局規(guī)劃、財務分析及經濟測算、商業(yè)招商顧問、商業(yè)招商代理。 老城廂項目位于天津市天津舊城所在地，本項目地塊屬于老城廂13號地塊，定位為國際商務廣場，建筑面積共43萬平方米，其中商業(yè)建面59361平方米，其他為寫字樓、酒店、公寓、高檔商業(yè)的綜合開發(fā)。項目的開發(fā)在老城廂中營造了一方商貿金融的匯聚之所，將代表時代進步的商務元素引入其中，充分體現(xiàn)老城廂的新風貌。,【 東貿國際商業(yè)思路建議 】,項目案例,新天地鳳凰新城 （河北省唐山市）,服務內容：整體定位、業(yè)態(tài)布局規(guī)劃、財務分析及經濟測算、商業(yè)招商顧問、商業(yè)招商代理 項目地塊位于鳳凰新城核心位置，交通狀況良好，