沈陽融豐·水鏡閣前期營銷策劃方案(42頁） .ppt

|融豐水鏡閣|營銷策劃構(gòu)想,二oo七年 一月,致沈陽融豐置業(yè)發(fā)展有限公司,戴德梁行沈陽團隊,2002年進沈陽市場 2004年分公司建立 調(diào)研/策劃/代理/物業(yè) 在職員工90余人 累計服務(wù)項目近200萬平 高端住宅/寫字樓/酒店式公寓/商業(yè) 華新/萬恒/瑪莉藍/和泰/穗港/昌鑫 2006年海悅國際大廈6個月完成90%銷售 2006年南湖五金工具市場開盤實現(xiàn)70%銷售 2007年期待新的突破,1,市場如是說,成功是怎樣煉成的,市場分析/目標(biāo)客群鎖定,2,夢，愿望的達成,市場定位,3,產(chǎn)品價值論,產(chǎn)品策略,4,好酒勤吆喝,營銷推廣策略,1,市場如是說,市場分析/目標(biāo)客群鎖定,市場競爭與消費心理,本項目,市場供給,1,市場如是說,周邊供給114萬平，已消化約40萬平,面積分析,1,市場如是說,面積跨度大，目標(biāo)客群涵蓋多個階層,戶型分析,1,市場如是說,二室配比占據(jù)絕對主力,開間設(shè)計,1,市場如是說,二室主臥3.3-3.4米 三室主臥3.6米 二室客廳3.9-4米 三室客廳4.2-4.5米,窗設(shè)計,1,市場如是說,臥室多為飄窗，客廳多為落地窗,銷售價格,1,市場如是說,隨工程進展，整體均價接近4500元,臨街商業(yè),1,市場如是說,臨云峰街為2層商業(yè),1,市場如是說,市場表現(xiàn),客群不局限在鐵西區(qū)，和平區(qū)、皇姑區(qū)人群增多,最高價超過5000元大關(guān)，鐵西不乏實力客群,面積范圍跨度大，面積配比多而全,產(chǎn)品設(shè)計雷同，主打景觀或地鐵，個性特征不突出,區(qū)域市場漸趨成熟，競爭范圍漸趨擴大,2年中價格漲幅較大，市民逐漸接受每年500元的漲幅,人群鎖定,（客戶群年齡段分析）,1,市場如是說,前提： 有支付能力 有購買欲望,40-50歲構(gòu)成了高端購買的主力人群,生活圈,1,市場如是說,生活圈失衡，期望和諧,1,市場如是說,李先生： 年齡：40-50歲 職業(yè)：律師/公務(wù)員/私企老板/職業(yè)經(jīng)理人/教授 收入：年薪12萬,生意場 高峰期/應(yīng)酬/迷失 家 庭 信任危機/代溝 朋友圈 淡出/孤獨 生 理 亞健康 ed 力不從心 心 理 生不逢時/焦慮/貪念/懷舊,40-50群關(guān)鍵詞,角色轉(zhuǎn)換過程中的尷尬，是否能涅磐重生？,心理健康投資與生理健康投資同樣重要！,1,市場如是說,市場機會,高端產(chǎn)品缺乏,特色產(chǎn)品缺乏,小而精,客群集中-高端,獨特附加值-配套,人性化管理-物業(yè),大而全,心理健康-理念,|長尾法則|告訴我們成功只因為先走了一步,|2-8定律|是不敗的法則,找準(zhǔn)了20%的人群，就能消化我們80%的產(chǎn)品,先行一步，就能創(chuàng)造出屬于我們自己的usp,1,市場如是說,把握時機,市 場 接 受 度,時間,2,夢，愿望的達成,市場定位,是你收藏了她，還是她收藏了你！,雙向選擇的博弈,馬斯洛的禮物,2,市場定位,2,市場定位,孕 旅美畫家 李自健作品,|水鏡閣|是一個藝術(shù)品，不是流水作業(yè)的產(chǎn)品,|水鏡閣|凝聚的是開發(fā)商的心血和心愿,|水鏡閣|只為懂得欣賞她的人而準(zhǔn)備,|水鏡閣|給你的不是房子，不是家，也不是 簡單的生活品質(zhì)，而是一種心境,夢，愿望的達成,核心價值觀,2,市場定位,人本位思想,心愿的達成,市場定位,“人文 和諧 新生態(tài)”,|融豐水鏡閣|,2,市場定位,案名釋義,2,市場定位,|融豐水鏡閣|,融豐 品牌樹立與品牌延續(xù),水，道家思想中“上善若水，水利萬物而不爭又無堅不摧”，正符合本項目人群低調(diào)、重視情操陶冶的特征，所謂“大隱隱于市”,鏡，水也是一面鏡子，是對人內(nèi)心深處渴望的折射,水鏡，水鏡先生是三國孔明的老師司馬徽的號，也是尊稱，“知人”也,閣 陛下、殿下、閣下，只有達官貴人方稱閣下，閣較苑/庭/軒 更能體現(xiàn)尊貴,3,產(chǎn)品價值論,產(chǎn)品策略,告別性價比，因為她是藝術(shù)品，她有了生命,3,產(chǎn)品策略,水鏡閣 生命的價值,不是始點、不是終點，而是看風(fēng)景的心情,規(guī)劃風(fēng)格,戶型配比,園林景觀,智能配套,專屬會所,物業(yè)服務(wù),產(chǎn)品附加,3,產(chǎn)品策略,水鏡閣 生命的構(gòu)成,3,產(chǎn)品策略,水鏡閣 生命的布局,不可不談的40度,40度夾角,不可不用的深度,穹頂空間,下沉廣場,b1,b2,現(xiàn)代風(fēng)格 簡約板式 雙圍合*,立面 面磚 局部玻璃幕 采光 短進深 10.5-11米 全一梯2戶 客廳大露臺 底層 全躍帶私家花園 頂層 全躍帶屋頂平臺,建筑設(shè)計,3,產(chǎn)品策略,平層全一衛(wèi)設(shè)計,3,產(chǎn)品策略,戶型比例,（平方米）,總戶數(shù)約750套,面積瘦身,飄窗,3,產(chǎn)品策略,先露臺 后封閉,3,產(chǎn)品策略,電梯設(shè)計,專署性,尊貴感,雙門電梯,立體園林 少量水景 高株植物 私家花園 健身器材 *,3,產(chǎn)品策略,園林景觀,智能設(shè)施,智能ic卡,樓宇對講,閉路監(jiān)控,巡更系統(tǒng),專屬會所,3,產(chǎn)品策略,插花訓(xùn)練室,廚藝培訓(xùn)室,中醫(yī)按摩室,茶藝棋牌室,技能培訓(xùn),健康保健,太極拳培訓(xùn),網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn),網(wǎng)絡(luò)平臺,陶冶情操,專屬會所,3,產(chǎn)品策略,dv視聽室,讀報室,推桿室,交誼舞中心,針對性,實用性,持續(xù)性,*,摒棄：健身中心 游泳館 麻將室 幼兒園 干洗擴印 社區(qū)超市,氧吧,物業(yè)管理,社區(qū)活動的組織者,3,產(chǎn)品策略,網(wǎng)絡(luò)平臺的維護者,社區(qū)管理的執(zhí)行者,港式管理,人性化服務(wù),專業(yè)化隊伍,社區(qū)基金的運營者,職能：,產(chǎn)品附加,3,產(chǎn)品策略,3,產(chǎn)品策略,其他,車位配比：規(guī)劃停車位 配比1：0.6,裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水房 提供菜單式裝修方案,物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)：高檔物業(yè)進駐 物業(yè)費1.5元/,網(wǎng)點規(guī)劃：云峰街、北四路2層商業(yè) 愛工街1層商業(yè) 面積分割為80平、150-300平左右,健康基金：提供100萬健康基金,地鐵商業(yè)：地下連接 便民并挖掘商業(yè)價值,4,好酒勤吆喝,營銷推廣策略,合理運用營銷手段，達到事半