2010年漳州土地競拍策略報告.doc

2010年漳州土地競拍策略報告 房地產(chǎn)市場整體概況土地市場基本情況各意向地塊概況及分析意向地塊經(jīng)濟測算拍賣策略及競價控制第一部分 漳州房地產(chǎn)市場整體概況漳州房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較為平穩(wěn) ，從2006年至2010的4年間，商品住宅的均價上漲約800元/平米，年漲幅約6%。低于全國19%的平均漲幅，低于漳州市g(shù)dp年15%的平均漲幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均漲幅。房地產(chǎn)市場發(fā)展較為穩(wěn)?。?漳州市區(qū)商品房目前的租售比大約在220：1，房價收入比約為6.3：1，商品住宅空置面積也保持在12萬的較低水平，房地產(chǎn)市場良性運行，房價未偏離真實的房產(chǎn)價值； 漳州房地產(chǎn)發(fā)展相對于周邊的廈門、泉州等城市滯后，市場發(fā)展空間較大。 在國家一系列調(diào)控政策后,目前漳州房地產(chǎn)市場交易量明顯下降,但價格經(jīng)5月小降之后目前還處于上漲階段。 廈門漳州中心城漳州開發(fā)區(qū) 自2004年至2007年，漳州市房地產(chǎn)投資總量以及增長幅度均呈逐年上升的趨勢；08年房地產(chǎn)開發(fā)投資超百億，雖然較07年增長31%，但是增長速度開始放緩；09年投資額首度出現(xiàn)了下滑，只有99.3億元，比08年下降了9%。 從長遠(yuǎn)趨勢來看，隨著廈漳泉一體化加速，區(qū)域融合將為漳州帶來巨大的房地產(chǎn)發(fā)展空間。自2005年，漳州全市樓市年均供應(yīng)量都在100萬平米以上。而2008年由于樓市低迷，開工量銳減，導(dǎo)致2009漳州樓市新增供應(yīng)只有132萬平米，比08年驟降48%，而銷售量卻達到了209萬平米，出現(xiàn)批售量和備案量倒掛，市場主要以消化存量房為主。但是隨著2009年樓市的回暖，開工量穩(wěn)步回升，2010年市場供應(yīng)量也在逐步增加。從2006年至2010的4年間，漳州市區(qū)商品住宅的均價上漲約800元/，年漲幅約6%。低于全國19%的平均漲幅，市場發(fā)展較為平和；2009漳州市區(qū)住宅的銷售均價為4055元/，不僅在閩南金三角片區(qū)屬于明顯的價格洼地，甚至低于全國4200元/的住宅銷售均價；2010年受國家調(diào)控影響，截止目前市月銷售均價亦已達到4586元/（2010年8月24日）房價上漲空間非常明顯。 從上圖可以看出，全市新開工面積中，住宅占商品房的比例最大，增長幅度與房地產(chǎn)新開工面積增長幅度趨同；20072009年施工面積逐年減少，市場供應(yīng)量不足，市場供不應(yīng)求，導(dǎo)致2009年的購房高峰；隨著2009年-2010年的新開工面積迅速增加，可以預(yù)計未來一年內(nèi)供應(yīng)量將有較大的增加，也許會出現(xiàn)供過于求的情況；同時，漳州城市商業(yè)的不斷發(fā)展，對商業(yè)營業(yè)用房的需求也在不斷增加。 漳州房地產(chǎn)市場概況總結(jié)：1、成交面積與價格 a、漳州市區(qū)2008年銷售面積為98萬，2009年銷售面積為170萬，2010年1-7月完成銷售面積82.13萬，而2008年批售面積為165萬， 2009年批售面積為94萬，2010年1-7月批售面積為81萬。由以上可以看出：除2008年受政策影響以外，出現(xiàn)銷售量少于預(yù)售量的市場狀況，隨著政策的變化，2009年出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，銷售量遠(yuǎn)大于批售量的市場情況，從數(shù)據(jù)看，到2009年基本已消化之前積壓的大量可售房源。而在2010年，開始出現(xiàn)需略大于求的情況。因此從成交量看，漳州的房地產(chǎn)市場環(huán)境向好。 b、漳州市區(qū)2007年住宅均價為3378元， 2008年住宅均價為3410元，2009年住宅均價為4055元，目前漳州市區(qū)市區(qū)商品住宅均價4522元/。從以上數(shù)據(jù)可以看出：2007-2009年漳州市區(qū)的銷售價格呈平穩(wěn)上漲的態(tài)勢；但是2010年由于供需關(guān)系的變化，出現(xiàn)價格快速上漲的情況。因此從價格走勢來看，漳州的市場前景較為樂觀。2、土地供應(yīng)情況 2008土地供應(yīng)面積為19.4萬，建筑面積為57萬； 2009土地供應(yīng)面積為36.5萬，建筑面積為86.3萬；而2010年將推出土地95，建筑面積為166.5萬。2008年、2009年土地供應(yīng)量較小，其總建面積均小于當(dāng)年銷售面積，而2010年土地供給的總建面積基本與市場年均銷售面積持平；因此可以看出：1、目前漳州市場需略大于供的情況是正常的；2、隨2010年較大量的土地推出，可以預(yù)計未來1-2年漳州市場供應(yīng)將趨于平衡，從土地供給看市場運行將較為平穩(wěn)。 可以預(yù)見漳州未來3年內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會呈快速發(fā)展趨勢，市場競爭更加激烈，市場產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升；漳州房地產(chǎn)市場是一個健康的、良性的、可持續(xù)發(fā)展的，能為廣大房地產(chǎn)企業(yè)帶來良好回報的市場熱土！第二部分 土地市場基本情況2008年土地拍賣情況：地塊編號土地坐落出讓土地 面積（）規(guī)劃用途容積率建筑面積成交價格(萬元)樓面地價元/競得人2008g02市中級法院以西、新浦東路以南、水仙大街以北15458.7二類 居住2.2340093363989漳州天利房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2008g03龍江路以東、規(guī)劃新浦東路以北91831.7二類 居住2.825712911020429漳州市華藝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008g05漳華中路以南、連科港西側(cè)87284.6二類居住3.227931115524556漳州市瑞佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年漳州市商業(yè)、居住用地累計成交194575（約291.86畝），建筑面積為570449，成交金額為29907萬元，平均樓面地價為524元/。08年的土地出讓受國家調(diào)控的影響慣性下滑，而漳州市政府也有意放緩了土地出讓的速度。直接導(dǎo)致了市場供應(yīng)的失衡，為09年房地產(chǎn)市場的“小陽春”行情加入了助推劑。2009年土地拍賣情況：地塊編號土地坐落出讓土地 面積（）規(guī)劃用途容積率建筑面積成交價格(萬元)樓面地價元/競得人2009g01江濱路以北、丹霞路以西、下洲路以南01:9930.2602:30120.35商住綜合3.5140177214271529福建欣隆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009g02東至江濱新城、南至北江濱路、西至丹霞路、北至下洲路46053.81二類居住3.5161188248001539漳州市福景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009g03薌城公安局公安應(yīng)急指揮中心北側(cè)、大學(xué)西路中段南側(cè)、規(guī)劃博學(xué)路西側(cè)46286.33商住綜合2.5115716125501085漳州盛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009g04漳華路以西，仙景路以東，金星路（新北環(huán)城路）以北63159.99商住綜合1.681061097000660鄭存建2009g05漳華路以西，仙景路以東，金星路（新北環(huán)城路）以南45893.03商住綜合1.68771004500584鄭存建2009g06廠西二路以西、江濱路以北、規(guī)劃育才路以東、上墩中學(xué)以南a:51521.70b:40509.71二類居住a2.0 b2.5204317243001189福建正得投資集團有限公司2009g07藍(lán)田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東干道以西、橫五路以北20523.10二類居住2.2451512800620林寶強2009g08八號路以西、規(guī)劃道路（振興路）以東、煙草物流項目用地以南、規(guī)劃道路(小港路)以北11139.87商業(yè)倉儲1.2133681106827福建省盛輝物流集團有限公2009年漳州市商業(yè)、居住用地累計成交365138.2(547.7畝)，建筑面積為863126，成交金額為98483萬元，平均樓面地價為1141元/（約180萬元/畝）。09年土地市場的火爆，出現(xiàn)了一批高價地、”面粉比面包貴的地”，直接導(dǎo)致了2010年房地產(chǎn)市場價量齊漲的局面。也將間接推高本次土地掛牌的價格?？v觀08、09年土地市場行情有如下幾個特點：1、老城區(qū)板塊、江濱板塊受熱捧。 由于老城區(qū)城拆遷困難、安置成本大造成土地供應(yīng)緊缺，而江濱區(qū)域的一線江景具有不可再生性，上述兩板塊受競買者的熱捧，競得價不斷攀升。2、漳州市區(qū)土地推量偏少，競爭激烈。 從土地出讓規(guī)模計算上述兩年的土地出讓規(guī)劃總建面積達：1433575，該部分項目將在未來的24年內(nèi)逐步投放市場將加大漳州市房地產(chǎn)的供給（根據(jù)目前年度銷售量預(yù)計市場存量可供銷售1年），加劇后續(xù)房市的競爭。同時由于08、09年出讓地塊成本較高也將帶動漳州市房價進一步上漲。3、龍文區(qū)受市政府東移的影響漸成投資熱點。隨著市政府東移的推進，大型商業(yè)綜合體、辦公樓、高檔社區(qū)也加快了建設(shè)步伐，龍文區(qū)逐步發(fā)展未來城市的新中心。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行情有望超越老城區(qū)成為投資、置業(yè)的新熱點。4、外來開發(fā)商占據(jù)土地市場半壁江山。 萬達集團、融信集團、明發(fā)地產(chǎn)、正德集團等有實力的房企的進駐，將在未來提升整個城市的品質(zhì)，新的開發(fā)理念、營銷方式也將為漳州房市帶來新局面，加大市場競爭。第三部分 各意向地塊概況及分析本次共推出16塊掛牌出讓地塊，其中屬商住用地有9塊，土地坐落出讓土地 面積容積率建筑密度（%）綠地率（%）總建筑面積掛牌起始價(萬元)每畝單價萬元/畝樓面地價元/龍江小區(qū)二期a地塊98446.61(147.67畝)2.8303527565116982115616漳華路以北，新華北路以東47702.28(71.55畝)2.828351335661860