2011年株洲市百江明珠項(xiàng)目全程營銷策劃報(bào)告.doc

百江明珠項(xiàng)目全程營銷策劃報(bào)告第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策分析不謀萬世者,不足謀一世;不謀全局者,不足謀一域！一、國家宏觀政策焦點(diǎn)透視新國8條為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。確定了以下政策措施： (一)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 (二)加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。 (三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。 (四)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。 (五)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。 (六)合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 (七)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。 (八)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。株洲地方版“樓市八條”3月30日，新國八條在株洲正式落地。我市出臺(tái)貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的實(shí)施意見（以下簡(jiǎn)稱實(shí)施意見），再次表明將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。實(shí)施意見自發(fā)布之日起實(shí)施。房?jī)r(jià)增幅低于收入增長(zhǎng)，商品房一房一價(jià)實(shí)施意見明確目標(biāo)，2011年度我市新建商品住房?jī)r(jià)格增幅應(yīng)低于我市人均可支配收入和年度生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度。我市將嚴(yán)格商品房銷（預(yù)）售價(jià)格監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申辦預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案時(shí)，必須在銷（預(yù)）售方案中按照有關(guān)規(guī)定確定商品房銷（預(yù)）售價(jià)格，并報(bào)送房產(chǎn)行政主管部門備案，嚴(yán)格按照一房一價(jià)明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外公開銷售。物價(jià)、工商等有關(guān)部門應(yīng)依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為。加快發(fā)展保障性住房，年度建設(shè)任務(wù)具體化實(shí)施意見要求，加快發(fā)展保障性住房。科學(xué)制定住房保障規(guī)劃，根據(jù)年度計(jì)劃實(shí)行宗地供應(yīng)預(yù)安排，將確定的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房年度建設(shè)任務(wù)落實(shí)到具體地塊。合理調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，落實(shí)保障性安居工程建設(shè)用地儲(chǔ)備。加大資金支持力度，確保保障性住房資金及時(shí)足額到位。今年土地供應(yīng)總量不低于2009年和2010年的年均實(shí)際供應(yīng)量，各類保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。進(jìn)一步完善土地出讓方式，合理控制土地價(jià)格，積極探索土地出讓的招拍掛競(jìng)地價(jià)和競(jìng)房?jī)r(jià)的雙競(jìng)方式。預(yù)售前不得認(rèn)購，執(zhí)行差別化住房信貸政策實(shí)施意見提出，我市將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度。商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。在取得預(yù)售許可前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放貴賓卡、預(yù)存款項(xiàng)等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定（訂）款等性質(zhì)的費(fèi)用。預(yù)售資金必須存入商品房預(yù)售許可證上明確的預(yù)售款委托監(jiān)管銀行及其帳號(hào)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)一次性公示全部準(zhǔn)售房源、預(yù)售時(shí)間、預(yù)售地點(diǎn)、預(yù)售方式及預(yù)售價(jià)格，不得捂盤惜售，不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對(duì)外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得簽訂虛假商品房買賣合同進(jìn)行虛假交易。構(gòu)建二手房網(wǎng)上交易平臺(tái)，推行二手房交易資金監(jiān)管，查處和打擊非法中介等違規(guī)經(jīng)營行為實(shí)施意見要求，切實(shí)執(zhí)行差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。個(gè)人住房信息系統(tǒng)將與戶籍、稅收、銀行（公積金）系統(tǒng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息共享。宏觀調(diào)控新政一覽二、宏觀市場(chǎng)熱點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)人口研究結(jié)果顯示，2000-2020年，我國城鎮(zhèn)人口將凈增3.6億，城市家庭將增加1.3億戶以上，其中93%為新遷入人口，按戶均80平米計(jì)算，需要新增住宅在100億平米以上。此外我國人口遷移明顯呈現(xiàn)農(nóng)村向城鎮(zhèn)遷移，內(nèi)地城鎮(zhèn)向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)遷移的特點(diǎn)。由此可見，我國未來城市住房的供求矛盾依然尖銳。同時(shí)，中國是全球經(jīng)濟(jì)最具活力的國家之一，受惠于特殊的人口結(jié)構(gòu)所帶來的經(jīng)濟(jì)紅利，家庭財(cái)富的積累也為住房市場(chǎng)的需求提供了支撐。 當(dāng)然，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也將經(jīng)歷全面而深刻的變化。十七大提出了旨在改善民生的“住有所居”的目標(biāo)，加快建設(shè)適合中國國情的住有所居的住房體系。建設(shè)住有所居的住房體系，應(yīng)建立適合中國國情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式，使土地、資源、能源利用更加合理，多數(shù)居民家庭住房條件能夠得到明顯改善。住房建設(shè)將向“緊湊型”方向發(fā)展，中小套型的住宅供應(yīng)比例將大幅度提高。我們的觀點(diǎn)：國家的宏觀調(diào)控，目的在于：“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作?！背鞘谢⑷丝诩t利是當(dāng)前房地產(chǎn)“美好時(shí)代”的強(qiáng)大支撐基礎(chǔ)！同樣，作為三線城市的株洲，在城市化與“人口紅利”的支撐下，房地產(chǎn)泡沫幾乎沒有的前提下，地方政府的調(diào)控政策是“溫柔”的！從3月31日公布的地方性執(zhí)行政策即了看出！當(dāng)然，在宏觀層面調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)的大環(huán)境下，市場(chǎng)肯定會(huì)有個(gè)觀望低潮期！第二部分 株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況知己知彼，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負(fù)；不知彼不知己，每戰(zhàn)必殆。一、 城市經(jīng)濟(jì)活躍2010年，株洲市綜合競(jìng)爭(zhēng)力在中部地區(qū)非省會(huì)城市繼續(xù)保持第一，穩(wěn)居全省第二。2010年全年完成gdp1230億，增長(zhǎng)15.5%；完成財(cái)政收入130.9億，增長(zhǎng)30.47%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額425億，增長(zhǎng)18.7%；完成固定資產(chǎn)投資790億，增長(zhǎng)40%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19600元，農(nóng)民人均純收入7550元，分別增長(zhǎng)12.4%和16.1%。 二、調(diào)控年逆勢(shì)上揚(yáng)2010年11月，1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資136.76億元，（2009年房地產(chǎn)總投資104.08億元）同比增長(zhǎng)40.42%。2010年株洲市商品房供銷面積亦均創(chuàng)新高。商品房（包含商品住房和商鋪及其他）上市面積為282萬，同比增長(zhǎng)17.3%。其中住房246萬，同比增長(zhǎng)24.97%。2010年全年成交商品房285萬、25970套，同比分別增長(zhǎng)7.17%、12.04%，其中商品住房262萬、22947套，同比分別增長(zhǎng)2.84%、4.72%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007、2008、2009年株洲gdp分別為700、900、1000億元，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，2009年gdp實(shí)現(xiàn)超1000億元。2004-2009年gdp年增長(zhǎng)率均超過全國平均9%的增長(zhǎng)速度。株洲的人均可支配收入水平已經(jīng)超過2000美元，購房能力不斷增強(qiáng)。三、城市中心區(qū)域樓盤均價(jià)已超4000元目前株洲市城市中心區(qū)域住宅銷售均價(jià)突破4500元/平米，老城區(qū)樓盤均價(jià)不斷攀升，中心廣場(chǎng)王府井豪宅銷售均價(jià)破萬，2011年，中心區(qū)均價(jià)將向長(zhǎng)沙看齊，特別是蘆淞區(qū)商業(yè)區(qū)內(nèi)，住宅均價(jià)過萬已在消費(fèi)者的預(yù)期之中。四、城市發(fā)展機(jī)遇株洲城市規(guī)劃發(fā)展方向：2020年株洲建成現(xiàn)代工業(yè)文明和諧特大城市株洲，這座火車拖來的城市，正在探索新型城市化道路，踐行“兩型社會(huì)”建設(shè)。株洲建設(shè)以現(xiàn)代工業(yè)文明為特征的生態(tài)宜居城市。蘆淞區(qū)：蘆淞區(qū)慶云街道月形山棚戶區(qū)部分建筑被挖掘機(jī)拆除。市區(qū)首個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目正式開工。改造后，這里將成為湘江風(fēng)光帶河?xùn)|段，成為一座面積達(dá)20畝的濱江公園。該區(qū)域的棚戶改造，對(duì)未來該區(qū)域的住宅條件及設(shè)施配套起到很好的幫助，也是本案今后推廣的切入點(diǎn)之一。五、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量 1、區(qū)域概況區(qū)域（范圍）區(qū)域定位功能區(qū)域詳情天元區(qū)株洲中高檔樓盤集中區(qū)河西開發(fā)區(qū)因遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，為眾多房地產(chǎn)公司所看好，紛紛搶灘。這里擁有許多較高檔次的樓盤，住宅房地產(chǎn)銷售約占全市的50%，供銷兩旺形成發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)使得河西區(qū)在“四個(gè)行政區(qū)”中異常醒目，是名副其實(shí)的居住中心。蘆凇區(qū)商業(yè)、高檔住宅地產(chǎn)齊頭并進(jìn)株洲作為中南地區(qū)重要的商業(yè)貿(mào)易城市，其商業(yè)功能主要體現(xiàn)于蘆凇區(qū)，基于商業(yè)貿(mào)易客戶群體基礎(chǔ)，臨江景觀資源優(yōu)勢(shì)，本區(qū)中、高檔住宅樓盤僅次于天元區(qū)。荷塘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸繁榮良好的空氣環(huán)境，紅旗廣場(chǎng)商圈的開發(fā)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫明顯。石峰區(qū)株洲重工業(yè)基地株洲市重工業(yè)基地，環(huán)境污染較為嚴(yán)重，因此該區(qū)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是中低端產(chǎn)品。2、建筑類型主要以高層為主，核心商圈單體建筑以高層為主。時(shí)間區(qū)域項(xiàng)目名建筑類別時(shí)間區(qū)域項(xiàng)目名建筑類別多層小高層高層多層小高層高層20092010天元區(qū)湘江名都20092010蘆凇區(qū)金輪廣場(chǎng)熹悅花都三期漢華國際海韻天城三期中商廣場(chǎng)尚格名城文化園一品華晨廬山春天三期天鵝湖1號(hào)湘銀星城荷塘區(qū)金域半島康橋美郡御景東方華晨國際玫瑰名城六期恒瑞雅園金色荷塘泰山名城中央皇庭二期蘆凇區(qū)百江明珠三期三一歌雅郡山水國際綜合樓嶺秀天下經(jīng)世皇城3、當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模區(qū)域項(xiàng) 目建筑面積（m2）均價(jià)（元/ m2）預(yù)計(jì)推出面積（m2）天元區(qū)外海玫瑰園17萬一期預(yù)計(jì)8萬海韻天城15萬電梯房4500二期約10萬熹悅花都三期電梯房8萬45008萬華晨cno天越8萬55008萬華晨御園綜合樓5萬55005萬湘銀星城一期洋房10萬630010萬尚格名城六期江景房8萬預(yù)計(jì)60008萬康橋美郡一期10萬預(yù)計(jì)480010萬泰山名城6萬42006萬蘆凇區(qū)漢華國際廣場(chǎng)10萬730010萬中央商業(yè)廣場(chǎng)樓王1萬120001萬文化園一品二期10萬520010萬金域半島二期10萬500010萬世貿(mào)廣場(chǎng)316萬預(yù)計(jì)5700一期24萬荷塘區(qū)嶺秀天下22萬430022萬玫瑰名城六期5萬45005萬中央皇庭二期6萬45006萬金色荷塘二期8萬45008萬億都國際一期10萬400010萬印象華都三期5萬43005萬合計(jì)184萬 我們的觀點(diǎn)：雖然上述樓盤不可能在近段時(shí)間集中上市，但我們不能忽視的是當(dāng)前或潛在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，畢竟株洲作為三線地級(jí)城市，市場(chǎng)容量有限，且客戶購房之區(qū)域特征不明顯?？蛻舾嚓P(guān)注的是價(jià)格與產(chǎn)品本身！六、市場(chǎng)的發(fā)展水平1、樓盤開發(fā)越來越成熟隨著行業(yè)的不斷發(fā)展成熟，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)地產(chǎn)開發(fā)巨頭開始向內(nèi)地二、三線城市轉(zhuǎn)移，株洲作為工業(yè)發(fā)達(dá)城市，自然吸引了諸多外來地產(chǎn)商的關(guān)注。外來地產(chǎn)商帶了先進(jìn)的產(chǎn)品開發(fā)理念。同時(shí)，沿海設(shè)計(jì)公司的內(nèi)地業(yè)務(wù)拓展，以及本土房產(chǎn)商對(duì)先進(jìn)發(fā)達(dá)地區(qū)的學(xué)習(xí)，使株洲房地產(chǎn)開發(fā)越來越成熟，規(guī)劃設(shè)計(jì)越來越接近沿海發(fā)達(dá)城市水平！2、營銷推廣策略外來發(fā)展商帶來先進(jìn)產(chǎn)品的同時(shí)也帶來了先進(jìn)的營銷理念，同時(shí)，一線城市成熟職業(yè)經(jīng)理人的加入，再有沿海代理公司、整合推廣公司的推波促瀾。株洲樓盤之整合營銷水平已不讓沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。首先是媒體廣告鋪天蓋地，樓市廣告概念漫天飛舞，各類型營銷推廣手段奏響了株洲地產(chǎn)推廣的交響曲，從高速路入口到各個(gè)城市角落遍布的各種路牌、戶外廣告更是讓人目不暇接。其次是對(duì)產(chǎn)品的概念包裝，從豪華精裝修、地?zé)岵膳?，?a住宅性能評(píng)定，株洲各樓盤營銷概念層出不窮，各大樓盤的面市都希望能夠攪得整個(gè)株洲樓市風(fēng)生水起。真正的是“你方唱罷，我登臺(tái)”！3、項(xiàng)目包裝水平提高很多根據(jù)對(duì)株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)考察，發(fā)現(xiàn)株洲房產(chǎn)市場(chǎng)營銷包裝水平較高。株洲的在售項(xiàng)目中，中高檔項(xiàng)目的工地包裝、外圍包裝、導(dǎo)視系統(tǒng)、外圍環(huán)境營造得較為和諧、統(tǒng)一。這也是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，開發(fā)商已認(rèn)識(shí)到包裝已成為吸引消費(fèi)者的有力武器。4、銷售人員素質(zhì)提高較快房地產(chǎn)一線銷售人員的水平，直接決定了一個(gè)樓盤成功與失敗。因?yàn)椴还芮捌诓邉澏嗝赐昝?、定位多么精確，最終都是靠一線的銷售人員把樓盤優(yōu)勢(shì)灌輸給客戶并促使客戶下定。根據(jù)對(duì)株洲銷售人員的考察，中高檔項(xiàng)目銷售人員的專業(yè)化水平、接待技巧、禮儀、客戶把握能力與沿海先進(jìn)地區(qū)之營銷人員水平相差不多。我們的觀點(diǎn)：1、從各樓盤當(dāng)前局面看，株洲樓市正處于供銷兩旺的高速發(fā)展階段。2、株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)目前以小高層、高層為主，但從目前市場(chǎng)各主要樓盤銷售情況看，多層住宅更受青睞，銷售的快與慢，完全取決于于價(jià)格的高低。3、株洲住宅市場(chǎng)以居家型產(chǎn)品為主，園林景觀優(yōu)秀成熟的大社區(qū)，對(duì)于居家型客戶具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。從目前大社區(qū)的銷售價(jià)格大大高于中小社區(qū)就可見一般。七、暢銷戶型分析市場(chǎng)在售樓盤典型案例：華晨天越，80兩房、100的小三房、120舒適三房，在政策如此高壓之下，開盤仍有50%的成交率！市場(chǎng)在售中檔樓盤，基本以適用為原則的產(chǎn)品為主，而我們從市場(chǎng)個(gè)案樓盤調(diào)研中也可看出，緊奏三房為最暢銷產(chǎn)品。這主要在于：一方面，三房產(chǎn)品涵蓋了最大部分消費(fèi)人群，基本上從20余歲到50歲消費(fèi)人群都能滿足。另一方面，因樓盤單價(jià)上升較快，而消費(fèi)者手中資金有限，故希望能夠以最少總價(jià)購買到功能盡可能完善之住宅。八、客戶群及其需求分析根據(jù)我們了解得出如下分析結(jié)果。（因?yàn)閬碓L客戶基本為購房意向客戶，因此其數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性更為貼近市場(chǎng)事實(shí)。）1、消費(fèi)群特征59%的被調(diào)查者有購房的需要，其中在希望三年購房的在有需要購房者的比例中占到了69.8%。2、消費(fèi)觀念42.8%的人二次置業(yè)是為了以小換大，這證明市場(chǎng)首次置業(yè)客戶，選擇緊湊型產(chǎn)品占據(jù)較大比例。3、平面媒體：客戶了解房地產(chǎn)的主要途徑據(jù)統(tǒng)計(jì)，在調(diào)查對(duì)象中；61%是通過株洲晚報(bào)、株洲日?qǐng)?bào)、新城市報(bào)、瀟湘晨報(bào)獲得房地產(chǎn)的各項(xiàng)信息的，其中又以株洲晚報(bào)、株洲日?qǐng)?bào)為主。24%是通過朋友或戶外廣告等途徑獲得有關(guān)信息的，15%是通過電臺(tái)或其他渠道。4、中青年：購房的主力軍調(diào)查顯示，有意購房的客戶中，25-35歲的占57%，此類購房戶多數(shù)從參加工作到完成結(jié)婚已有幾年時(shí)間，其中可分為三類人：1、依靠父母提供一部分資金完成購房；2、依靠銀行按揭完成購房；3、憑借自身實(shí)力，經(jīng)過幾年打拼，已完成一定原始資金的積累。收入層次：年收入5-8萬元之間在表示將購房的客戶中，年收入5萬元以下者占22%，5-8萬元之間者占將近60%，8萬元以上者占20%。不難看出，隨著市民生活水平的不斷提高，絕大多數(shù)有購房意向的人除了每日所需正常消費(fèi)以外，都具有一定的閑散資金用于購買大件，這其中就包括對(duì)房地產(chǎn)的投資，同時(shí)對(duì)于銀行按揭購房的月供也提供了有力的保證。24歲以下,5%2534歲, 57%3554歲, 34%55歲以上4%0102030405060年齡比例24歲以下2534歲3554歲55歲以上年齡比例5、三房：購房者心中的主流戶型在對(duì)戶型及面積的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對(duì)三室的需求者占58%，兩室及四室者分別占11%和24%。戶型購買意向統(tǒng)計(jì)1房2%2房11%三房58%四房24%復(fù)式5%6、120以內(nèi)戶型，市場(chǎng)需求主流在住宅面積方面，80-100平方米的需求者占12%，100-120平方米占41%，120-150平方米占24%。結(jié)合購房者對(duì)面積及戶型的需求可以得出如下結(jié)論：三室、四室100-150平方米的戶型是當(dāng)前株洲市民購房的主流。7、45萬元左右：此類房源最受青睞在對(duì)購房者可接受的總房款調(diào)查中顯示：可接受40萬以下者占32%，45萬左右的占33%，50萬左右占26%。也就是說，可支付總房款定位在45萬以下占65%。當(dāng)然，在調(diào)查中，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的保守性不能忽視。8、價(jià)格、環(huán)境、戶型產(chǎn)品、交通：消費(fèi)者購房關(guān)注要點(diǎn)九、市場(chǎng)在售典型樓盤調(diào)研（一）、蘆凇區(qū)典型樓盤調(diào)研1、山水國際項(xiàng)目信息開發(fā)商湖南惠天然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地（）205畝地址蘆淞區(qū)太子路1555號(hào)建面（）22萬代理商上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司住宅（）建筑(園林)設(shè)計(jì)澳大利亞考克斯商業(yè)（）7000平承建商其他（）地下車庫30000平全程策劃上海天致營銷策劃有限公司容積率1.6物業(yè)管理湖南惠天然物業(yè)管理有限公司綠化率64%物管費(fèi)1.28元/平覆蓋率15%建筑類型小高層+高層總戶數(shù)1300戶，三期700戶棟數(shù)17棟車位數(shù)總層數(shù)11f、18f、30f等車位比1：0.7均價(jià)6300元/平開盤日期三期2010.5.16社區(qū)配套全山景坡地迷你高爾夫球場(chǎng)、國際品質(zhì)高爾夫球場(chǎng)、游艇俱樂部、臨江五星級(jí)休閑會(huì)所與濱江開敞會(huì)所、國際標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、室外健身中心、國際級(jí)雙語幼兒園周邊配套銀行：郵政儲(chǔ)蓄、工行、建行；政府部門：蘆淞區(qū)工商局、株洲市地稅三分局附近學(xué)校設(shè)施:慶云山小學(xué)、株洲市一中、蘆淞區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校(待建中)幼兒園附近醫(yī)療設(shè)施:電腦大市場(chǎng)醫(yī)院、株洲市武警醫(yī)院、四醫(yī)院公交體系：18路、36路、49路、7路、33路2、經(jīng)世皇城項(xiàng)目信息開發(fā)商湖南經(jīng)世置業(yè)有限公司占地（）28892平地址建設(shè)南路曲尺路口西200米建面（）17萬代理商自銷住宅（）建筑(園林)設(shè)計(jì)香港大韻商業(yè)（）4000平米承建商中建4局其他（）全程策劃廣州銀弓容積率3物業(yè)管理株洲皇城物業(yè)責(zé)任有限公司綠化率65%物管費(fèi)14元/平覆蓋率25.3%建筑類型高層總戶數(shù)1188戶棟數(shù)9棟車位數(shù)500個(gè)車位總層數(shù)28f等車位比1：0.5均價(jià)4600元/平開盤日期2010.4.25社區(qū)配套商業(yè)街、2000平米西班牙皇家會(huì)所、400平米游泳池、國際幼兒園、生態(tài)山頂公園周邊配套銀行：郵政儲(chǔ)蓄、工行、建行；政府部門：蘆淞區(qū)工商局、株洲市地稅三分局附近學(xué)校設(shè)施:慶云山小學(xué)、株洲市一中、蘆淞區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校(待建中)幼兒園附近醫(yī)療設(shè)施:電腦大市場(chǎng)醫(yī)院、株洲市武警醫(yī)院、四醫(yī)院公交體系：18路、7路、t49路、36路、33路、10路、41路等3、中瑞曼哈頓項(xiàng)目信息開發(fā)商湖南中瑞房地產(chǎn)有限公司占地（）61165平地址蘆淞路609號(hào)建面（）29萬代理商世聯(lián)顧問住宅（）建筑(園林)設(shè)計(jì)上海同大商業(yè)（）60000平米承建商其他（）全程策劃容積率3.89物業(yè)管理綠城顧問綠化率47%物管費(fèi)未出覆蓋率30%建筑類型高層總戶數(shù)1250戶棟數(shù)12棟車位數(shù)800個(gè)車位總層數(shù)22-26f等車位比1：0.6均價(jià)4600元/平開盤日期2010.11.13社區(qū)配套商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園等周邊配套銀行：工行、建行；商業(yè)：奇跡超市等附近學(xué)校設(shè)施:高家坳小學(xué)、慶云山小學(xué)和樟樹坪小學(xué)，中學(xué)有株洲一中和株洲七中附近醫(yī)療設(shè)施:株洲博雅麗人醫(yī)院、三湘口腔醫(yī)院、仁和眼科醫(yī)院 公交體系：4路、25路、43路等4、文化園項(xiàng)目信息開發(fā)商株洲匯僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地（）37653平地址蘆淞區(qū)建設(shè)中路與紡織路交匯建面（）30萬代理商住宅（）建筑(園林)設(shè)計(jì)商業(yè)（）承建商其他（）全程策劃福建九皓機(jī)構(gòu)容積率7.96物業(yè)管理綠化率25%物管費(fèi)未出覆蓋率建筑類型高層總戶數(shù)3305戶棟數(shù)11棟車位數(shù)總層數(shù)29-31f等車位比均價(jià)5200元/平開盤日期一期二批2011.1.8社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)水街、寫字樓、商業(yè)廣場(chǎng)等周邊配套教育：小天鵝幼兒園，賀嘉土小學(xué)，八中，景文中學(xué)商貿(mào)：步步高、賀家土農(nóng)貿(mào)水果市場(chǎng)，株洲百貨大樓，錦云賓館，市汽車城，加油站，蘭天駕校，白石港建材大市場(chǎng)，萬博瓏家居市場(chǎng)，神龍家具市場(chǎng)醫(yī)療：中醫(yī)院，口腔醫(yī)院，現(xiàn)代女子醫(yī)院金融：建設(shè)銀行、工商銀行等休閑：天鵝湖公園、文化園、圖書館、群眾藝術(shù)館、博物館、神龍公園、石峰公園餐飲：酒店、餐廳等5、漢華商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目信息開發(fā)商株洲漢華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地（）9622平地址建設(shè)南路338號(hào)建面（）8.4萬代理商住宅（）建筑(園林)設(shè)計(jì)商業(yè)（）承建商其他（）全程策劃深圳萬悅?cè)莘e率8.3物業(yè)管理深圳中航物業(yè)綠化率30%物管費(fèi)未出覆蓋率建筑類型高層總戶數(shù)856戶棟數(shù)2棟車位數(shù)500多車位總層數(shù)28f等車位比均價(jià)7300元/平開盤日期2010年10月23日社區(qū)配套集高檔公寓、高檔寫字樓和集“購物、娛樂、休閑、餐飲”等多功能為一體的大型都市商業(yè)mall周邊配套銀行：工行、建行；商業(yè)：商圈：株百、王府井、家潤(rùn)多、家樂福、平和堂等附近學(xué)校設(shè)施:市立幼兒園、體育路高小學(xué)等，中學(xué)有株洲八中和株洲一中附近醫(yī)療設(shè)施:中醫(yī)院，一醫(yī)院、安貞醫(yī)院等公交體系：1路、2路、16路、18路、5路、9路等蘆凇區(qū)典型項(xiàng)目相關(guān)橫向比對(duì)分析：1、綜合比對(duì)分析項(xiàng)目名稱開發(fā)商銷售代理營銷策劃物業(yè)公司建筑規(guī)劃總建面總套數(shù)山水國際湖南惠天然上海同策上海天致湖南惠天然澳大利亞考克斯22萬方1300戶經(jīng)世皇城湖南經(jīng)世置業(yè)自銷長(zhǎng)沙中馳株洲皇城物業(yè)香港大韻17萬方1188戶中瑞曼哈頓湖南中瑞房地產(chǎn)世聯(lián)顧問世聯(lián)顧問綠城顧問上海同大29萬方1250戶文化園株洲匯僑房地產(chǎn)自銷福建九皓未定福建建筑設(shè)計(jì)院30萬方3305戶金輪時(shí)代廣場(chǎng)香港金輪集團(tuán)自銷金地置業(yè)金輪物業(yè)/13.6萬方559套蘆淞區(qū)目前現(xiàn)有典型樓盤主要為以上列表中的5個(gè)，從公司品牌以及相關(guān)合作方、建筑規(guī)模方面呈現(xiàn)以下相關(guān)特征： 開發(fā)商類型較為豐富，主要以三系為主，有華南系為主（文化園、百江明珠、金輪時(shí)代廣場(chǎng)），有華東系為主（中瑞曼哈頓、南京中商），也有本土多家實(shí)力開發(fā)商（偉大集團(tuán)的山水國際）等，雖然沒有主力一線開發(fā)機(jī)構(gòu)，但整體開發(fā)實(shí)力日趨增強(qiáng)。 為提升項(xiàng)目的自身實(shí)力，多個(gè)樓盤較為重視相關(guān)戰(zhàn)略合作伙伴，項(xiàng)目綜合性實(shí)力得到很快提升。例：中瑞曼哈頓力邀世聯(lián)做為銷售顧問，以及南京中商的世界級(jí)物管品牌世邦魏理仕。 整體開發(fā)規(guī)模在20萬以上，總?cè)胱魯?shù)多為千戶以上，以中等規(guī)模樓盤為主；區(qū)域內(nèi)目前小樓盤較少，樓盤素質(zhì)有明顯提升。2、物業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析項(xiàng)目名稱容積率總建面戶型套數(shù)建筑風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)金輪時(shí)代廣場(chǎng)8.3136000928套簡(jiǎn)約新古典4f商業(yè)裙樓+24f寫字樓+24f星級(jí)酒店嘉天嘉園5.526500116套現(xiàn)代簡(jiǎn)約19f、28f住宅東景紫映6.7530310230套歐式風(fēng)格4f商業(yè)裙樓+27f高層住宅熙美苑6.5545350351套現(xiàn)代歐式30f高層,2-5f寫字樓文化園7.96300000一期780套現(xiàn)代風(fēng)格2棟2+29f高層，1棟2+31f高層，商業(yè)廣場(chǎng)天璽城4.9110000一期210套現(xiàn)代風(fēng)格寫字樓+21f住宅+3f商業(yè)裙樓公園八號(hào)523000128套現(xiàn)代風(fēng)格1-5f商業(yè)裙樓，6-21f住宅大漢希爾頓8.5260000無現(xiàn)代風(fēng)格5棟28f高層+1棟五星級(jí)酒店+商業(yè)廣場(chǎng)+商業(yè)街山水國際1.62200001300戶現(xiàn)代風(fēng)格11-18f小高層+30f高層+商業(yè)街經(jīng)世皇城31700001188戶西班牙風(fēng)格28f高層+商業(yè)街錦繡江山3.792600001430戶新古典主義16f小高+26f高層+商業(yè)街中瑞曼哈頓3.892900001250戶美式風(fēng)格22-26f高層+商業(yè)街 從物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)情況分析，本區(qū)域呈現(xiàn)以下幾個(gè)主要特征： 中心區(qū)域容積率在5.0-8.0，1815線區(qū)域在3.0-4.0，做為株洲核心城區(qū)區(qū)域，土地容積率明顯高于其它區(qū)域。 建筑風(fēng)格城市中心主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主，以保持株洲城市整體形象，滿足天際線的實(shí)際美觀；而臨近1815線，風(fēng)格較為多樣，以風(fēng)情化路線為主。 產(chǎn)品主要形態(tài)也分為三大類，臨近主城中央，多以城市綜合性項(xiàng)目為主，物業(yè)形態(tài)多以寫字樓+商業(yè)裙樓+公寓住宅為搭配，兼顧城市功能性布局，未來將以城市復(fù)合性樓盤為主；而靠近1815線，由于有江景以及山景等資源性景觀，多以豪宅為主要開發(fā)方向，并配以風(fēng)情化為主的商業(yè)街；其它區(qū)域以舊城改造散量開發(fā)為主，多以裙商+住宅的形式。3、相關(guān)配套分析：項(xiàng)目名稱相關(guān)配套中央商業(yè)廣場(chǎng)商務(wù)會(huì)所、豪華大堂、精裝公共空間、國際會(huì)議系統(tǒng)、千兆光纖金輪時(shí)代廣場(chǎng)市民廣場(chǎng)、酒店、泛會(huì)所休閑中心、商業(yè)風(fēng)情街鴻益廣場(chǎng)精裝入戶大堂、觀光電梯、商業(yè)裙樓嘉天嘉園商業(yè)裙樓東景紫映酒店級(jí)入戶大堂、精裝前室、商業(yè)裙樓熙美苑商業(yè)裙樓文化園商業(yè)街+商業(yè)廣場(chǎng)+文化園天璽城會(huì)所+商業(yè)裙樓公園八號(hào)商業(yè)裙樓大漢希爾頓會(huì)所+商業(yè)廣場(chǎng)+商業(yè)街+五星級(jí)酒店山水國際游艇俱樂部、五星級(jí)休閑會(huì)所、國際標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、室外健身中心、國際級(jí)雙語幼兒園經(jīng)世皇城 商業(yè)街、2000平米西班牙皇家會(huì)所、400平米游泳池、國際幼兒園、生態(tài)山頂公園錦繡江山噴泉廣場(chǎng)，原生自然山體，三級(jí)疊水瀑布，商業(yè)街中瑞曼哈頓商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園等從相關(guān)配套的基礎(chǔ)情況分析，本區(qū)域呈現(xiàn)以下主要特征： 以中心區(qū)域?yàn)橹鞯臉潜P，多以商務(wù)型、商業(yè)型以及科技性配套為主，強(qiáng)調(diào)城市功能的延伸。 而1815線周邊的豪宅，均配置私享型高端相關(guān)配套，主要有私家公園+高端會(huì)所+游泳池+幼兒園+商業(yè)街等組成。4、面積區(qū)間分析項(xiàng)目名稱戶型戶型面積（平米）套數(shù)比例中央商業(yè)廣場(chǎng)國際公寓805套44-7180.00%ceo公館184套90-12018.00%超大戶型23套4552.00%漢華商業(yè)廣場(chǎng)商務(wù)公寓750套47-8085.71%二房125套110-13414.29%山水國際三期二房61套10118.37%三房61套13118.37%四房88套168-17026.51%五房87套190-22026.20%六房29套2558.73%復(fù)式6套305-4091.81%文化園一房108套5413.85%二房368套74-9347.18%三房304套127-14238.97%天璽城一房42套6620.00%二房126套76-8960.00%三房42套12720.00%嘉盛雅苑3#一房64套45-4748.48%三房64套121-12848.48%四房（復(fù)）4套150-2203.03%公園八號(hào)二房48套85-8937.50%三房80套116-14162.50%金輪時(shí)代廣場(chǎng)公寓928套50-85100.00%從蘆淞區(qū)多個(gè)項(xiàng)目相關(guān)的面積情況分析，本區(qū)域在面積配比上呈現(xiàn)以下主要特征： 中心區(qū)四房以上的大戶型發(fā)展受到限制，主力市場(chǎng)以商務(wù)型一房、二房為重點(diǎn)戶型，占配比額的近6成；三房在總量上進(jìn)一步壓縮，所占比例在3成左右；中心區(qū)一房面積在40-60平，二房面積在75-89平，三房面積在110-140平。 周邊1815線豪宅型在產(chǎn)品線上較為豐富，戶型主要以舒適性三房-四房為主，壓縮了一房以及兩房的空間；目前三房、四房占主力配比的70%，而二房產(chǎn)品僅占配比的15%，其余均為大尺度五房、復(fù)式等；在面積區(qū)間上，二房在90-100平，三房在130-140平，四房在170平以上。4、價(jià)格主力分析項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平）戶型及主力面積總價(jià)（萬元）一房二房三房四房五房一房?jī)煞咳克姆课宸恐醒肷虡I(yè)廣場(chǎng)750044-7190-120/33-5367.5-90/金輪時(shí)代廣場(chǎng)750050-85/37.5-63/文化園43005474-93127-142/2332-4050-60/公園八號(hào)4000/85-89116-141/34-35.546-56/嘉盛雅苑400045-47/121-128150/18-19/48-5160/天璽城45006676-89127/3034-4057/漢華商業(yè)廣場(chǎng)730047-80110-134/33-5677-94/山水國際6300/101131168-170190-220/6382.5105-107120-138從蘆淞區(qū)多個(gè)項(xiàng)目相關(guān)的價(jià)格情況分析，本區(qū)域在單價(jià)以及總價(jià)上均為株洲樓市高點(diǎn)，區(qū)域呈現(xiàn)以下主要特征： 中心區(qū)樓盤在單價(jià)上兩端化比較明顯，高端精裝樓盤，價(jià)格已上7500元/平；一般性樓盤，價(jià)格在4300-4500元/平；總價(jià)也不斷刷新，一房的主力總價(jià)在25-35萬，二房的主力總價(jià)在35-40萬，三房的主力總價(jià)在45-55萬。 以1815線為主體的高端樓盤區(qū)，整體均價(jià)在5000-6000元之間；在總價(jià)上，二房的主力總價(jià)在45萬左右，三房的主力總價(jià)在60萬左右，四房的主力總價(jià)在85-90萬左右。5、區(qū)域環(huán)境總結(jié) 區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商以及合作方實(shí)力不斷提升，品牌形象均有所提升，整合資源的能力也有一定能力，但整個(gè)市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，專業(yè)水準(zhǔn)仍然有所欠缺。 本區(qū)域的主要物業(yè)發(fā)展類型為兩大方向，一類依托中心商圈優(yōu)勢(shì)，以商務(wù)+商業(yè)+酒店為核心的城市綜合性項(xiàng)目；一類依托1815線豐富的景觀資源，以高端豪宅為主要發(fā)展特征。 隨著高端商務(wù)體以及高端豪宅的不斷出現(xiàn)，配套也日趨完善；一類依托綜合功能發(fā)展科技性商務(wù)配套，一類依托景觀資源做足高端風(fēng)情化配套。 主要的建筑類型也呈兩端風(fēng)化，一類以現(xiàn)代風(fēng)格展示城市地標(biāo)形象，一類走風(fēng)情化路線展示居住品質(zhì)感。 本區(qū)域的價(jià)格屬于株洲樓市天花板，主要客戶群體為改善性或投資性客戶為主；價(jià)格主要分為兩大區(qū)域，中心整體價(jià)格在7000-8000元之間，1815線周邊在5000-6000元之間，對(duì)總價(jià)的控制也不那么明顯。6、未來區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) 隨著中心商圈的土地供應(yīng)日趨飽和，以及商圈內(nèi)部商業(yè)形態(tài)的更新需求，商圈外延化現(xiàn)象不斷加速（以建設(shè)路為中軸輻射兩廂），將為中心區(qū)周邊高端城市綜合性項(xiàng)目帶來契機(jī)，這類項(xiàng)目應(yīng)合理利用商圈提質(zhì)需求，打造高端商業(yè)復(fù)合體。 株洲通用機(jī)場(chǎng)以及航空產(chǎn)業(yè)即將落戶蘆淞，蘆淞服裝產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在逐漸成型；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，產(chǎn)業(yè)的提升將帶來大量有效的住宅需求，而高端產(chǎn)業(yè)帶來的下游產(chǎn)業(yè)鏈條，將不斷誕生城市新的精英階層；對(duì)于上風(fēng)上水的1815線兩端，發(fā)展對(duì)尺度進(jìn)行適當(dāng)控制性豪宅產(chǎn)品，有一定的市場(chǎng)空間。 蘆淞區(qū)屬株洲城市中心，土地供應(yīng)量相當(dāng)有限，1815線競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)較為不明顯，主要的壓力集中在中心區(qū)域的舊城改造項(xiàng)目，將面臨大漢希爾頓、世貿(mào)廣場(chǎng)、文化園等項(xiàng)目。（二）、荷塘區(qū)典型樓盤調(diào)研1、金域半島項(xiàng)目信息開發(fā)商湖南泉盛置業(yè)有限公司占地（）83959地址文化路與新華西路交匯處建面（）35萬代理商住宅（）建筑設(shè)計(jì)深圳佰邦建筑設(shè)計(jì)顧問商業(yè)（）承建商福建五建其他（）整合推廣青銅騎士容積率3.7物業(yè)管理深圳公元物業(yè)綠化率30%物管費(fèi)1.4元/平覆蓋率28.3%建筑類型商業(yè)裙樓+小高層+高層總戶數(shù)2735套棟數(shù)16棟車位數(shù)1045個(gè)總層數(shù)18-32f車位比均價(jià)5000元/開盤日期08年小區(qū)配套沃爾瑪、酒店、幼兒園、泛會(huì)所、老年太極廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、中央景觀周邊配套步步高、株百荷塘、人民醫(yī)院、601醫(yī)院、文化路小學(xué)、4中、5中、13中、19中2、中央皇庭項(xiàng)目信息開發(fā)商株洲創(chuàng)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地（）3.5萬地址荷塘區(qū)桂花路建面（）11萬代理商住宅（）建筑(園林)設(shè)計(jì)湖南大學(xué)設(shè)計(jì)研究院商業(yè)（）承建商其他（）全程策劃深圳安得信容積率2.99物業(yè)管理創(chuàng)信物業(yè)綠化率41.7%物管費(fèi)1.05元/平覆蓋率建筑類型小高層總戶數(shù)776戶棟數(shù)共11棟,一期6棟車位數(shù)393個(gè)總層數(shù)18層車位比均價(jià)4000元/開盤日期08年9月-10月社區(qū)配套商業(yè)街，會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，中央水系景觀周邊配套步步高購物廣場(chǎng),荷塘購物廣場(chǎng),銀行,株洲市四中,株洲景弘中學(xué),荷塘小學(xué),荷塘區(qū)政府,東都大酒店,株洲市第三人民醫(yī)院,kfc等3、萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目信息開發(fā)商中天集團(tuán)恒基地產(chǎn)占地（）148畝地址株洲市紅旗北路849號(hào)建面（）30萬方代理商金地置業(yè)住宅（）建筑設(shè)計(jì)中國建筑設(shè)計(jì)研究院商業(yè)（）承建商中天建設(shè)集團(tuán)其他（）整合推廣亦格咨詢?nèi)莘e率2.73物業(yè)管理恒基物業(yè)綠化率45%物管費(fèi)覆蓋率建筑類型多層+小高層總戶數(shù)2000戶棟數(shù)二期先推2棟小高+4棟多層車位數(shù)1000多個(gè)總層數(shù)18層車位比均價(jià)4000元開盤日期2008年小區(qū)配套功能會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園周邊配套九方酒店,天鵝湖公園田心商圈、株洲國家汽車城、田心中學(xué)等4、印象華都項(xiàng)目信息開發(fā)商株洲市領(lǐng)地置業(yè)有限責(zé)任公司占地（）地址紅旗北路168號(hào)建面（）19萬代理商長(zhǎng)沙中馳顧問住宅（）建筑設(shè)計(jì)商業(yè)（）承建商其他（）整合推廣九州盛世容積率3.92物業(yè)管理綠化率25%物管費(fèi)覆蓋率建筑類型小高層+高層總戶數(shù)1100戶棟數(shù)16棟車位數(shù)地下300，地上200多個(gè)總層數(shù)18層10棟,二期6棟車位比均價(jià)4300元/開盤日期09年4月小區(qū)配套現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，配套會(huì)所、游泳池、幼兒園、籃球場(chǎng)周邊配套汽車城,天鵝湖公園,中南蔬菜批發(fā)市場(chǎng),株百荷塘購物中心,步步高購物中心、紅旗路小學(xué),四中5、金色荷塘項(xiàng)目信息開發(fā)商株洲中房占地（）148畝地址荷塘區(qū)新塘路建面（）23.4萬代理商自銷住宅（）建筑設(shè)計(jì)商業(yè)（）承建商其他（）整合推廣容積率2.19物業(yè)管理綠化率35.2%物管費(fèi)覆蓋率建筑類型多層，小高層，高層總戶數(shù)2000余套棟數(shù)車位數(shù)1631總層數(shù)車位比均價(jià)4000元/開盤日期2010-05-22小區(qū)配套幼兒園、籃球場(chǎng)（半）、親子中心、健身廣場(chǎng)、天階水景、綠蔭長(zhǎng)廊等。小區(qū)內(nèi)主干道采用高檔瀝青路面，車流環(huán)走。周邊配套步步高、株百荷塘、人民醫(yī)院、601醫(yī)院、文化路小學(xué)、4中、5中、13中、19中6、三一歌雅郡項(xiàng)目信息開發(fā)商株洲竹勝源房地產(chǎn)占地（）11.4萬地址荷塘區(qū)向陽廣場(chǎng)建面（）33.8萬代理商自銷住宅（）建筑設(shè)計(jì)商業(yè)（）承建商其他（）地下面積3.8萬整合推廣容積率1.31物業(yè)管理綠化率35.2%物管費(fèi)覆蓋率建筑類型多層，小高層，高層總戶數(shù)2864戶棟數(shù)一期9棟，7棟洋房，2棟高層車位數(shù)總層數(shù)6f-18f車位比1：0.5均價(jià)4000元/開盤日期2010-11小區(qū)配套幼兒園、會(huì)所、配套商業(yè)周邊配套商業(yè)：紅旗商圈；醫(yī)療：三醫(yī)院同濟(jì)醫(yī)院；教育：景弘中學(xué)市四中相關(guān)橫向比對(duì)分析：1、綜合比對(duì)分析項(xiàng)目名稱開發(fā)商營銷策劃物業(yè)公司容積率總建面總套數(shù)創(chuàng)信中央皇庭株洲創(chuàng)信深圳安得信創(chuàng)信物業(yè)2.99115300776套水岸花城株洲華苑自營湘銀物業(yè)4.8180000580套萊茵小鎮(zhèn)株洲中天恒基金地置業(yè)恒基物業(yè)2.733000002014套印象華都湖南領(lǐng)地置業(yè)長(zhǎng)沙中馳深圳貝雷德3.921900001148套天鵝湖一號(hào)株洲華龍地產(chǎn)深圳安得信港