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2012年9月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2012年9月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司重慶機(jī)構(gòu)本月導(dǎo)讀:5克而瑞視點(diǎn):6數(shù)字樓市:7關(guān)注樓盤(pán):8第一篇 市場(chǎng)背景篇9第一章、政策資訊9一、政策經(jīng)濟(jì)解析9二、市政時(shí)事解析12三、行業(yè)動(dòng)向解析14第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境15一、重慶市g(shù)dp15二、工業(yè)生產(chǎn)15三、對(duì)外經(jīng)濟(jì)16四、固定資產(chǎn)投資17五、消費(fèi)品市場(chǎng)17第三章、房地產(chǎn)投資19一、開(kāi)發(fā)投資額19二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)19第二篇 市場(chǎng)分析篇21第四章、土地市場(chǎng)21一、土地資訊21二、土地供應(yīng)供應(yīng)面積上升、供應(yīng)宗數(shù)上升21三、土地成交成交面積大幅下降22四、重點(diǎn)地塊24第五章、商品房市場(chǎng)27一、市場(chǎng)綜述“金九”未現(xiàn):市場(chǎng)供應(yīng)高漲,但成交未達(dá)到預(yù)期27二、供求關(guān)系本月市場(chǎng)供求比1.66,為近1年來(lái)供求比最大,樓市供過(guò)于求嚴(yán)重29三、供應(yīng)量供應(yīng)近300萬(wàn)方,達(dá)近2年來(lái)月度峰值,開(kāi)發(fā)企業(yè)信心滿滿30四、成交量“金九”未現(xiàn),成交不及8月,市場(chǎng)未達(dá)到理想高度31五、成交均價(jià)價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定,長(zhǎng)期消費(fèi)上漲趨勢(shì)明顯32六、區(qū)域市場(chǎng)渝北區(qū)成交獨(dú)樹(shù)一幟,但成交各區(qū)都有所下降33第六章、商品住宅市場(chǎng)34一、供應(yīng)量較上月有較大幅度上升。34二、新推量金九到來(lái),供應(yīng)量開(kāi)盤(pán)次數(shù)大幅上升35三、熱點(diǎn)板塊沙坪壩區(qū)大學(xué)城板塊39第七章、辦公市場(chǎng)40一、個(gè)案分析40第八章、商業(yè)市場(chǎng)42一、個(gè)案分析42第九章、產(chǎn)品分析44一、產(chǎn)品綜述44二、案例分析51第十章、營(yíng)銷(xiāo)媒體53一、營(yíng)銷(xiāo)綜述53二、媒體分析54三、典型項(xiàng)目隆鑫鴻府56第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇58一、渝北區(qū)58二、南岸區(qū)58三、九龍坡區(qū)59四、江北區(qū)60五、沙坪壩區(qū)60六、渝中區(qū)61七、巴南區(qū)61八、大渡口區(qū)62九、北碚區(qū)63附件列表64一、土地?cái)?shù)據(jù)64二、商品住宅數(shù)據(jù)6876報(bào)告說(shuō)明由于重慶政府未公布商品住宅、商業(yè)以及辦公成交數(shù)據(jù),因此報(bào)告僅提供商品房成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)說(shuō)明存量:重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房可銷(xiāo)售總量。(時(shí)間:2012年9月30日)供應(yīng)量:本月辦理預(yù)售許可建筑面積總量。成交量:重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建筑面積。供求比:供應(yīng)量/成交量。成交均價(jià):重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建面均價(jià)。新推量:本月重慶市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)盤(pán)或加推的項(xiàng)目推出套內(nèi)面積總量。銷(xiāo)售價(jià)格:指樓盤(pán)銷(xiāo)售套內(nèi)價(jià)格。監(jiān)測(cè)區(qū)域重慶市場(chǎng):指重慶行政劃分主城區(qū)九區(qū),其中渝北區(qū)包含行政劃分渝北區(qū)與北部高新區(qū)、北部經(jīng)開(kāi)區(qū);南岸區(qū)包含行政劃分南岸區(qū)與經(jīng)開(kāi)區(qū);九龍坡區(qū)包含行政劃分九龍坡區(qū)與高新區(qū)。注:2012年2月起重慶市場(chǎng)數(shù)據(jù)包含北碚區(qū)數(shù)據(jù)。監(jiān)測(cè)時(shí)間跨度如無(wú)特殊標(biāo)明,監(jiān)測(cè)時(shí)間為2011年9月-2012年9月。數(shù)據(jù)來(lái)源本報(bào)告數(shù)據(jù)主要引用重慶市國(guó)土局、統(tǒng)計(jì)局、重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)等權(quán)威機(jī)構(gòu)的公示信息,競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)資料主要來(lái)源于克而瑞信息技術(shù)有限公司重慶機(jī)構(gòu)cric數(shù)據(jù)庫(kù)。廣告信息主要來(lái)源于重慶六大主流報(bào)紙重慶晨報(bào)、重慶商報(bào)、重慶晚報(bào)、重慶時(shí)報(bào)、新女報(bào)、渝報(bào)。本月導(dǎo)讀: 兩部委發(fā)文調(diào)控樓市用地 囤地一年禁止再買(mǎi)地國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合發(fā)出通知,力推保障房建設(shè)落實(shí)、嚴(yán)格土地出讓管理。通知明確,企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的,都將禁止競(jìng)買(mǎi)資格。房?jī)r(jià)高的地區(qū),應(yīng)增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量。詳情請(qǐng)見(jiàn)p9 央行單日釋放資金1600億央行9月20日開(kāi)展了7天和28天逆回購(gòu)操作,規(guī)模共計(jì)1600億元,其中期限28天的1050億,期限7天的550億人民幣。詳情請(qǐng)見(jiàn)p108月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐 cpi同比上漲2% ppi同比下降3.5%9月10日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2012年全國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀數(shù)據(jù),其中:l cpi同比上漲2%,環(huán)比上漲0.6%;l ppi同比下降3.5%;l 中國(guó)制造業(yè)pmi為49.2%,環(huán)比降0.9個(gè)百分點(diǎn);8月社會(huì)零銷(xiāo)品總額同比實(shí)際增長(zhǎng)12.1%。詳情請(qǐng)見(jiàn)p102012年9月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn):市場(chǎng)供應(yīng)近300萬(wàn)方,為2011年以來(lái)單月供應(yīng)量最高;但成交卻環(huán)比下滑,不及8月傳統(tǒng)淡季,市場(chǎng)量?jī)r(jià)均為達(dá)到預(yù)期。據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè),2012年9月主城區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)295.98萬(wàn)方,環(huán)比上升29.88%;成交178.55萬(wàn)方,環(huán)比下降2.54%,成交均價(jià)6783元/平米,與上月持平。本月市場(chǎng)供過(guò)于求嚴(yán)重,需求比為1.66,達(dá)近1年來(lái)最大。詳情請(qǐng)見(jiàn)p27克而瑞視點(diǎn):2012年9月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn):市場(chǎng)供應(yīng)近300萬(wàn)方,為2011年以來(lái)單月供應(yīng)量最高;但成交卻環(huán)比下滑,不及8月傳統(tǒng)淡季,市場(chǎng)量?jī)r(jià)均為達(dá)到預(yù)期。據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè),2012年9月主城區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)295.98萬(wàn)方,環(huán)比上升29.88%;成交178.55萬(wàn)方,環(huán)比下降2.54%,成交均價(jià)6783元/平米,與上月持平。本月市場(chǎng)供過(guò)于求嚴(yán)重,需求比為1.66,達(dá)近1年來(lái)最大。 9月樓市供求如此大反差,主要原因在于:一方面,市場(chǎng)賣(mài)方:目前政策仍然處于空檔期,雖然近期宏觀層面不斷釋放調(diào)控從嚴(yán)信號(hào),但實(shí)際措施并未出臺(tái),因此開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)后市行情預(yù)期尚且樂(lè)觀。9月為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季,開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面為了搶占市場(chǎng)份額,另一方面也為了規(guī)避后市的不確定性,因此本月集中供應(yīng),造成市場(chǎng)井噴。另一方面,市場(chǎng)買(mǎi)方:從近幾個(gè)月購(gòu)房者信心調(diào)查研究開(kāi)看,目前市場(chǎng)信心已經(jīng)基本恢復(fù),基本所有的購(gòu)房者都認(rèn)為目前市場(chǎng)已經(jīng)觸底。但是,在購(gòu)房者感知和信心變化期間,重慶商品房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)數(shù)月上漲,目前建面均價(jià)6783元/,已達(dá)到10年9、10月同期水平。在價(jià)格上漲同時(shí),購(gòu)房者心理價(jià)位并沒(méi)有同步上漲。因此,改善型客戶選擇持幣觀望,剛需客戶又購(gòu)買(mǎi)能力有限,因此,市場(chǎng)過(guò)量供應(yīng)造成去化比例不足,市場(chǎng)供求比拉大。數(shù)字樓市:2012年9月重慶商品房市場(chǎng)9月存量(萬(wàn))供應(yīng)量(萬(wàn))成交量(萬(wàn))供求比成交套數(shù)(套)成交金額(億元)成交均價(jià)(元/)商品房2282.37295.98178.552.2719360121.126783 9月重慶單盤(pán)銷(xiāo)售排行榜:銷(xiāo)售金額排行榜top10銷(xiāo)售面積排行榜top10項(xiàng)目名稱金額(億元)項(xiàng)目名稱面積(萬(wàn))龍湖u城2.52 龍湖東橋郡3.26 保利花半里1.80 龍湖u城2.82 融匯國(guó)際溫泉城1.76 中豪公園尚城2.62 保利香雪花園1.66 金科廊橋水鄉(xiāng)2.60 龍湖東橋郡1.54 融匯國(guó)際溫泉城2.56 魯能星城1.42 保利香雪花園2.48 中豪公園尚城1.36 保利花半里2.36 龍湖春森彼岸1.28 融匯半島2.31 融僑城1.27 晉愉盛世融城2.07 融匯半島1.24 富力城1.95 數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)官方公布數(shù)據(jù)關(guān)注樓盤(pán):渝高香洲關(guān)注點(diǎn):為大成者劃定洋房生活的品位渝高香洲,坐擁無(wú)法復(fù)制的公園天賦,秉承新古典主義的建筑美學(xué),項(xiàng)目嵌入彩云湖國(guó)家濕地公園,三面環(huán)園生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。距輕軌二郎站僅100米,緊鄰二郎步行街,為您帶來(lái)值得一生擁有的極致生活。渝高香洲規(guī)劃用地面積約12.40萬(wàn)方,總建筑面積約28萬(wàn)方,項(xiàng)目擁有近50畝的天然湖面,周邊擁有100多畝體育公園及300多畝森林公園,整體生態(tài)環(huán)境優(yōu)異。區(qū)域價(jià)值和自然資源條件決定了項(xiàng)目具備打造高品質(zhì)居住社區(qū)的潛力。龍湖春森彼岸關(guān)注點(diǎn):志存高遠(yuǎn)、堅(jiān)韌踏實(shí)龍湖春森彼岸坐落于北濱路陳家館,緊鄰江北嘴cbd,擁有長(zhǎng)江、嘉陵江江岸線。龍湖春森彼岸總占地16.03萬(wàn)方,總建筑面積78.24萬(wàn)方。龍湖春森彼岸78萬(wàn)方世界級(jí)濱水建筑群,占據(jù)城市中心絕版地段,粹集現(xiàn)代城市生活之品質(zhì)要素:觀江豪宅、商務(wù)soho、5a甲級(jí)寫(xiě)字樓、10萬(wàn)方國(guó)際風(fēng)尚商業(yè)街區(qū)、1000米濱江休閑長(zhǎng)廊構(gòu)筑城市未來(lái)國(guó)際化水岸生活!第一篇 市場(chǎng)背景篇第一章、政策資訊一、政策經(jīng)濟(jì)解析1、政策、法規(guī)解析a. 按揭首套房 可申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)助按揭首套房申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)助流程補(bǔ)助對(duì)象2008年12月1日起簽訂正式購(gòu)房合同,在渝中、江北、沙坪壩、九龍坡、大渡口、南岸、北碚、巴南、渝北、北部新區(qū)繳納個(gè)人所得稅、并在上述區(qū)域以按揭方式購(gòu)買(mǎi)屬其唯一住房的購(gòu)房產(chǎn)權(quán)人。享受財(cái)政補(bǔ)助的產(chǎn)權(quán)人再次購(gòu)買(mǎi)住房則不再符合補(bǔ)助條件。補(bǔ)助方式財(cái)政補(bǔ)助采取按補(bǔ)助年度計(jì)算,即從產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買(mǎi)住房后支付按揭本息的首月起,連續(xù)12個(gè)月止為一個(gè)補(bǔ)助年度,以后的補(bǔ)助年度以此連續(xù)類(lèi)推。在補(bǔ)助年度內(nèi),以實(shí)際繳納的個(gè)人所得稅的40%為限,高于按揭本息的,按按揭本息額度給予補(bǔ)助;低于的,按個(gè)人所得稅40%的額度給予補(bǔ)助。總累計(jì)補(bǔ)助金額不得超過(guò)住房總價(jià)的30%??硕瘘c(diǎn)評(píng):該政策優(yōu)惠系2009年首度出臺(tái),目前僅再度重申。該政策限群體整體個(gè)稅繳納者的工薪階層,首套用房,目的是為了促進(jìn)剛需入市。但是由于首套房的工薪階層個(gè)稅繳納本身不會(huì)太多,且每年補(bǔ)助最多為繳納個(gè)稅的40%,因此本身補(bǔ)助力度有限,對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)不大。b. 兩部委發(fā)文調(diào)控樓市用地 囤地一年禁止再買(mǎi)地國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合發(fā)出通知,力推保障房建設(shè)落實(shí)、嚴(yán)格土地出讓管理。通知明確,企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的,都將禁止競(jìng)買(mǎi)資格。房?jī)r(jià)高的地區(qū),應(yīng)增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量??硕瘘c(diǎn)評(píng):此次土地市場(chǎng)調(diào)控依然是重申前期政策,未出新規(guī)。此次重申的重點(diǎn)依然是為了督促開(kāi)發(fā)企業(yè)積極開(kāi)發(fā),增大市場(chǎng)供應(yīng),控制房?jī)r(jià)上漲。2、經(jīng)濟(jì)、金融解析a. 8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐 cpi同比上漲2% ppi同比下降3.5%9月10日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2012年全國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀數(shù)據(jù),其中:l cpi同比上漲2%,環(huán)比上漲0.6%;l ppi同比下降3.5%;l 中國(guó)制造業(yè)pmi為49.2%,環(huán)比降0.9個(gè)百分點(diǎn);l 8月社會(huì)零銷(xiāo)品總額同比實(shí)際增長(zhǎng)12.1%??硕瘘c(diǎn)評(píng):8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明:實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍在探底,刺激政策仍需加碼8月cpi同比增長(zhǎng)2.0%,重回“2”時(shí)代,較7月cpi增速水平1.8%回升0.2個(gè)百分點(diǎn)。 cpi抬頭仍是由于“結(jié)構(gòu)性通縮”, 即在產(chǎn)能過(guò)剩背景下未來(lái)工業(yè)品價(jià)格仍將持續(xù)回落,但農(nóng)產(chǎn)品、能源等受供給約束的領(lǐng)域價(jià)格同步上漲。因此,cpi回升并沒(méi)有影響市場(chǎng)對(duì)降息或降準(zhǔn)預(yù)期的減弱。ppi同比下降3.5%創(chuàng)出34個(gè)月新低,以及工業(yè)增加值8.9%創(chuàng)出39個(gè)月新低,說(shuō)明實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍在探底過(guò)程中,刺激政策仍需加碼。8月制造業(yè)pmi僅為49.2%,不僅跌破榮枯線,更創(chuàng)新近九個(gè)月來(lái)的新低,表明經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍不容樂(lè)觀。產(chǎn)成品庫(kù)存高企或在未來(lái)幾個(gè)月繼續(xù)影響制造業(yè)生產(chǎn),外需下滑加劇以及就業(yè)市場(chǎng)的惡化,要求在政策面刺激經(jīng)濟(jì)。b. 央行單日釋放資金1600億央行9月20日開(kāi)展了7天和28天逆回購(gòu)操作,規(guī)模共計(jì)1600億元,其中期限28天的1050億,期限7天的550億人民幣??硕瘘c(diǎn)評(píng):上周美國(guó)推出無(wú)限期qe3,增大了國(guó)際市場(chǎng)貨幣流通量。且近段時(shí)間歐洲也有量化寬松跡象,全球及中國(guó)的通脹壓力均加大。2012年中國(guó)主要控通脹穩(wěn)增長(zhǎng),由于前期調(diào)控目前通脹壓力沒(méi)有凸顯,因此近期面對(duì)美國(guó)等一些列經(jīng)濟(jì)手段央行沒(méi)有選擇降準(zhǔn),而是長(zhǎng)周期逆回購(gòu),屬于未雨綢繆的措施,具有更大靈活性,一旦外部環(huán)境變化,不用擔(dān)心釋放的流動(dòng)性難以挽回。從目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看,2012下半年央行在調(diào)準(zhǔn)、降息等手段上還是會(huì)較為謹(jǐn)慎,短周期操作的逆回購(gòu)暫時(shí)還將是主流手段。二、市政時(shí)事解析a. 重鋼搬遷為大渡口轉(zhuǎn)型騰地重鋼區(qū)域有望明年內(nèi)“重生”重鋼環(huán)保搬遷“搬走”了主城一半以上的污染,也給大渡口的發(fā)展帶來(lái)了“蝶變”的契機(jī)。重鋼片區(qū)土地面積共有約8100畝,總建設(shè)規(guī)模950萬(wàn)平方米。這1500畝土地中含有近300畝政府配套,今年底將推出的有約1250畝,這也是自重鋼“熄火”環(huán)保搬遷以來(lái),推出的首批次土地。目前重慶多家品牌房企主動(dòng)找上門(mén)接洽。如果該地塊今年年底成功出讓?zhuān)敲醋羁煸诿髂晗掳肽?,重鋼新生后的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,就將進(jìn)入重慶市民的視線??硕瘘c(diǎn)評(píng):相對(duì)主城其他幾個(gè)區(qū),大渡口的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)落后;但是這也給了大渡口區(qū)其它幾個(gè)老城區(qū)不能享有的“先規(guī)劃后建設(shè)”的“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”,即“在一個(gè)片區(qū),先做有特色的城市設(shè)計(jì),再招攬開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)?!睋?jù)透露,在重鋼地塊的崖線邊緣,大渡口政府將打造一個(gè)建筑形態(tài)為吊腳樓的商業(yè)區(qū)域。這個(gè)依托重鋼12公里懸崖打造的商業(yè)區(qū)域,目前暫定名為“巴人天街”,將重現(xiàn)重慶“吊腳樓”、“石板路”的傳統(tǒng)街道。而重鋼區(qū)域最先開(kāi)工的,將是展示重慶厚重工業(yè)文化的工業(yè)博物館,預(yù)計(jì)將在今年年內(nèi)開(kāi)工。b. 2015年軌道“一環(huán)六線”全部開(kāi)建發(fā)展新型城鎮(zhèn)化,基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要與之匹配,并鼓勵(lì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)參與城鎮(zhèn)化建設(shè),特別是基礎(chǔ)設(shè)施方面。到2015年,市域高速公路達(dá)到3000公里,鐵路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到2300公里,軌道交通通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到200公里。建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到41%,主城區(qū)空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良以上天數(shù)保持在315天以上。在這3年里,我市軌道交通“一環(huán)六線”將全部開(kāi)工,建成后出行將更加方便??硕瘘c(diǎn)評(píng):交通不管對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是居民生活出行都是必不可少的條件。在城市迅速發(fā)展的同時(shí),城市內(nèi)部交通也越來(lái)越擁堵;而軌道交通憑著快捷、準(zhǔn)時(shí)、不堵車(chē)等優(yōu)勢(shì)得到的人們的青睞。目前重慶4條軌道交通已開(kāi)通,從其人流擁擠情況可以看出人們對(duì)它的需求量是有多大。未來(lái)“一環(huán)六線”的完善,將為人們出行帶來(lái)更多的便捷。同時(shí),軌道經(jīng)濟(jì)也迅速發(fā)展,不管是住宅小區(qū)還是商業(yè)、辦公,軌道交通成為了一大賣(mài)點(diǎn)。最明顯的大渡口商圈,軌道對(duì)其起到了巨大的推動(dòng)作用。三、行業(yè)動(dòng)向解析a. 2012重慶秋季房交會(huì)11月舉行重慶市房地產(chǎn)展示交易會(huì)組委會(huì)發(fā)布通知稱,2012年重慶秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)將于11月23日-26日在南坪國(guó)際會(huì)議展覽中心舉行。據(jù)悉,2012年重慶秋季房交會(huì)布展期為11月20日-22日,集中展覽期為11月23-26日,為期四天。重慶歷屆秋季房交會(huì)均定于10月舉行,而本屆房交會(huì)首次延期。據(jù)了解,從9月28日起至10月12日,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè),以及參展的媒體都可以報(bào)名參加本屆房交會(huì)的展區(qū)??硕瘘c(diǎn)評(píng):房交會(huì)歷來(lái)被視為樓市風(fēng)向標(biāo),但本屆房交會(huì)卻有新變化,主要表現(xiàn)在會(huì)展時(shí)間上:其一,房交會(huì)首次延期,傳統(tǒng)的10月延期至11月;其二,本次房交會(huì)將傳統(tǒng)的周四到周日的舉辦周期改到周五至周一。自今年二季度以來(lái),重慶樓市回暖明顯,就連七八月份這樣的傳統(tǒng)淡季市場(chǎng)成交還是漲聲依舊,因此,本次房交會(huì)時(shí)間的改變是否是為了讓傳統(tǒng)的交易旺季繼續(xù)延長(zhǎng)到十一月呢? 這個(gè)還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。但是,房交會(huì)時(shí)間的延后,勢(shì)必使得重慶市場(chǎng)第四季度競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。b. 金科2.45億購(gòu)入重慶大足區(qū)10.9萬(wàn)平土地金科股份9月13日發(fā)布公告稱,公司于9月11日通過(guò)掛牌出讓方式,以24472.01萬(wàn)元獲得重慶大足區(qū)一塊宗地的土地使用權(quán)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),5月份后,金科已經(jīng)頻頻在土地市場(chǎng)出手,相繼在重慶、四川、江蘇、成都等地拿下11宗地塊,耗資24.98億??硕瘘c(diǎn)評(píng):重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2011年下行和2012年上半年的探底之后,目前逐步回暖,但整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)現(xiàn)在還走高,土地起拍價(jià)在去年回調(diào)之后現(xiàn)在上浮范圍也相應(yīng)較少,因此現(xiàn)在仍然處于拿地的較好時(shí)期。金科地產(chǎn)此次在區(qū)縣大足拿地,一方面區(qū)縣目前土地及商品房?jī)r(jià)格較低,項(xiàng)目利潤(rùn)空間較大;另一方面,大足借成渝復(fù)線東風(fēng),未來(lái)與主城時(shí)間距離大大縮短,因此,整個(gè)縣城發(fā)展前景看好。第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、重慶市g(shù)dp全市g(shù)dp二季度增長(zhǎng)16.49%,1-6月全市生產(chǎn)總值5307.19億元,增長(zhǎng)率保持在全國(guó)前列,并表現(xiàn)出五個(gè)有基本面意義的特點(diǎn):第一,工業(yè)回升拉動(dòng)有力。全市工業(yè)產(chǎn)值從3月份開(kāi)始扭轉(zhuǎn)下滑趨勢(shì),并一路回升,1-6月,工業(yè)增加值增長(zhǎng)16.5%,工業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)19.3%,銷(xiāo)售值同比增長(zhǎng)17.9%。第二,對(duì)外開(kāi)放逆勢(shì)攀升。外資方面,全市實(shí)際利用外資37億美元,同比增長(zhǎng)27%。進(jìn)出口方面,一季度同比增長(zhǎng)1.2倍,1-6月增長(zhǎng)1.7倍,增幅位居全國(guó)第一;進(jìn)出口總額超過(guò)250億美元,從去年的全國(guó)第17位上升到目前的第11位。圖1-2-1:重慶市g(shù)dp2009年2季度至2012年2季度增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖資料來(lái)源:重慶市統(tǒng)計(jì)局二、工業(yè)生產(chǎn)1-8月,全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)18.6,增速較1-7月上升0.1個(gè)百分點(diǎn),較全國(guó)平均水平高出6個(gè)百分點(diǎn),累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值8344.08億元。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持平穩(wěn)回升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。18月全市輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值2313.3億元,同比增長(zhǎng)17.8%;重工業(yè)總產(chǎn)值為6030.78億元。同比增長(zhǎng)18.9%,占規(guī)模以上工業(yè)總值的72.3%。圖1-2-2 :2011年8月-2012年8月重慶市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值累計(jì)增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市統(tǒng)計(jì)局三、對(duì)外經(jīng)濟(jì)1-8月,全市進(jìn)出口總額達(dá)352.72億美元,同比增長(zhǎng)132.9%。1-8月出口總額259.45億美元,同比增長(zhǎng)170.9%。其中:國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)出口總額分別是7.46億美元、94.61億美元、155.13億美元,國(guó)有企業(yè)同比下降13.1%,外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)同比分別增長(zhǎng)220.5%、180.2%;一般貿(mào)易、加工貿(mào)易、機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口總額分別是156.48億美元、89.95億美元、164.6億美元和86.29億美元,同比分別增長(zhǎng)192.5%、262.5%、157.9%和284.4%。圖1- 2-3: 2011年8月-2012年8月重慶市對(duì)外貿(mào)易累計(jì)同比增長(zhǎng)情況走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市統(tǒng)計(jì)局四、固定資產(chǎn)投資1-8月,全市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)推進(jìn),共完成投資5349.99億元,同比增長(zhǎng)22.6%,增速比1-7月上升1.5個(gè)百分點(diǎn),比上年同期回落7.7個(gè)百分點(diǎn)。其中:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1454.35億元,增長(zhǎng)21.6%,增速比1-7月上漲了0.1個(gè)百分點(diǎn)。1-8月,全市第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別完成投資213.63億元、1735.33億元、3401.03億元,分別增長(zhǎng)44.2%、15.5%、25.4%, 從隸屬關(guān)系看,1-8月,中央項(xiàng)目投資303.5億元,同比增加12.5%;占投資總額94.3%的地方項(xiàng)目投資5046.49億元,同比增長(zhǎng)23.3%。圖1-2-4:2011年8月-2012年8月重慶市固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市統(tǒng)計(jì)局五、消費(fèi)品市場(chǎng)2012年二季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額1929.84億元,同比增長(zhǎng)15.9%。按經(jīng)營(yíng)單位所在地分,城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額1830.35億元,增長(zhǎng)16 %;鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額99.49億元,增長(zhǎng)13.8%。2012年二季度商品銷(xiāo)售總額5837.01億元,同比增長(zhǎng)22%。其中批發(fā)銷(xiāo)售4193.02億元,同比增長(zhǎng)24.5%,零售額1643.99億元,同比增長(zhǎng)16.2%。圖1-2-5:2010年2季度-2012年2季度重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市統(tǒng)計(jì)局第三章、房地產(chǎn)投資一、開(kāi)發(fā)投資額2012年1-8月年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成總額1454.35億元,同比增長(zhǎng)21.6%;占全社會(huì)投資的27.2%,保持了近年來(lái)占比為25%左右的格局。 1-8月,重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)完成商品房銷(xiāo)售面積2516.73萬(wàn)平方米,同比上升0.6%。圖1- 3-1:2011年8月-2012年8月重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市統(tǒng)計(jì)局二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)1-8月全市房地產(chǎn)施工面積19602.45萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10%。住宅施工面積15200.21萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)8.3%;辦公樓施工面積423.04萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)39%,;商業(yè)用房1775.6萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)8.1%。圖1-3-2:2011年8月-2012年8月重慶市商品房及住宅累計(jì)施工面積走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市統(tǒng)計(jì)局同期,全市商品房竣工面積1913.13萬(wàn)平方米,同比增加16.9%。 其中,住宅竣工面積1578.67萬(wàn)平方米,同比上升19.1%;辦公樓竣工面積22.41萬(wàn)平方米,同比上升29%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積152.52萬(wàn)平方米,同比回落15.9%。圖1-3-3 :2011年8月-2012年8月重慶市商品房竣工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市統(tǒng)計(jì)局第二篇 市場(chǎng)分析篇第四章、土地市場(chǎng)一、土地資訊n 國(guó)土部:地價(jià)變化不大未現(xiàn)過(guò)熱近期,一些城市相對(duì)集中地推出住房用地,有觀點(diǎn)認(rèn)為可能會(huì)造成土地市場(chǎng)過(guò)熱,進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。在金九銀十的傳統(tǒng)旺季,土地市場(chǎng)會(huì)不會(huì)過(guò)熱?相對(duì)集中推出住房用地會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)。從歷年的實(shí)際看,土地供應(yīng)一般從2季度開(kāi)始逐漸增加,3、4季度形成高峰,從落實(shí)住房用地供應(yīng)計(jì)劃看,近兩個(gè)月各地加大推出住房用地力度也是正常的。根據(jù)每周監(jiān)測(cè)分析,與往年供地節(jié)奏變化基本一致??硕鹩^點(diǎn):近兩個(gè)月房企拿地雖有所增多,但底價(jià)成交或低溢價(jià)成交仍是主流,地價(jià)總體上仍保持了平穩(wěn)。8、9月份,各地異常交易宗地繼續(xù)減少,溢價(jià)率較去年同期大幅下降。因此,雖近兩個(gè)月一些城市開(kāi)始相對(duì)集中推出土地,部分房企加大了拿地力度,但地價(jià)變化不大,土地市場(chǎng)總體平穩(wěn),尚未出現(xiàn)過(guò)熱。二、土地供應(yīng)供應(yīng)面積上升、供應(yīng)宗數(shù)上升1、土地供應(yīng)概述據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),截止到2012年9月30日,重慶市土地交易中心和重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)公示擬供應(yīng)土地共35宗,預(yù)出讓土地面積共計(jì)為210.07萬(wàn)平方米,出讓綜合價(jià)金共773656萬(wàn)元,土地平均出讓價(jià)格3682.79元/平方米。圖2-4-1:重慶市2011年9月-2012年9月土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2012年9月,除渝中區(qū)、大渡口區(qū)外,其他區(qū)域均有土地供應(yīng)。其中渝北區(qū)供應(yīng)量最大,供應(yīng)建設(shè)用地面積為63.25萬(wàn)方,占全市供應(yīng)的30.12%。其余部分主要集中在九龍坡區(qū)、巴南區(qū)和江北區(qū),其他區(qū)域都較少。2012年9月擬供應(yīng)土地35宗,其中工業(yè)用地供應(yīng)10宗,占地60.44萬(wàn)方,占本月總供應(yīng)用地的28.77%。居住用地供應(yīng)7宗,占地65.14萬(wàn)方,占比31.01%。商業(yè)用地供應(yīng)8宗,占地20.82萬(wàn)方,占比9.91%。商住混合用地9宗,占地62.11萬(wàn)方,占比29.57%。公建配套用地供應(yīng)1宗,占地1.56萬(wàn)方,占比0.74%。三、土地成交成交面積大幅下降1、土地成交概述據(jù)重慶土地交易中心和重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2012年9月重慶市無(wú)土地成交。圖2-4-2:重慶市2011年9月-2012年9月土地市場(chǎng)成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)2、成交地塊結(jié)構(gòu)分析圖2-4-3 :重慶市2012年9月土地成交用途結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)2012年9月無(wú)土地成交。3、拿地企業(yè)分析2012年9月無(wú)土地成交。四、重點(diǎn)地塊(由于重慶土地交易中心的數(shù)據(jù)存在滯后性,當(dāng)月土地成交會(huì)出現(xiàn)上月部分成交。故從2009年1月開(kāi)始,熱點(diǎn)地塊的研究將是以土地交易中心公布的整月土地為準(zhǔn),且也對(duì)供應(yīng)地塊進(jìn)行分析。)201212128江北區(qū)江北城組團(tuán)a分區(qū)a13-1/05號(hào)宗地2012年9月8日,重慶市國(guó)土局以110934萬(wàn)元的價(jià)格掛牌江北區(qū)江北城組團(tuán)a分區(qū)a13-1/05號(hào)宗地,屬性為b1r2(以商業(yè)為主的綜合用地)。占地面積為2.91萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)可開(kāi)發(fā)總建筑面積約55萬(wàn)平方米,容積率18.88。本月將對(duì)該地塊的投資前景進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。1、宗地概況表2-4-1:201212128江北區(qū)江北城組團(tuán)a分區(qū)a13-1/05號(hào)宗地地塊名稱201212128江北區(qū)江北城組團(tuán)a分區(qū)a13-1/05號(hào)宗地地址重慶市江北區(qū)出讓方式掛牌出讓土地用途b1r2(以商業(yè)為主的綜合用地)所在區(qū)域江北區(qū)板塊位置五里店板塊占地面積(萬(wàn)m2)2.91起始總價(jià)(萬(wàn)元)110934總建面積(萬(wàn)m2)55地面價(jià)格(萬(wàn)元/畝)2539.19容積率18.88樓板價(jià)(元/平方米)2016.98數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)2、該地塊區(qū)域規(guī)劃分析該宗地位于重慶江北區(qū)江北嘴。江北嘴cbd核心區(qū)現(xiàn)有土地3390.45畝,其中可供開(kāi)發(fā)用地1187畝;可建建筑面積542.6萬(wàn)平方米(不含地下部分),其中商務(wù)辦公面積262萬(wàn)平方米。該地區(qū)將建設(shè)成城市的金融中心,商務(wù)辦公寫(xiě)字樓以及一系列包括大劇院、科技館在內(nèi)的大型公共服務(wù)設(shè)施,成為未來(lái)城市的功能、景觀和活動(dòng)中心。3、宗地投資開(kāi)發(fā)前景總結(jié)n 該宗地位于江北嘴,該片區(qū)正處于飛速發(fā)展階段,政府大力扶持,未來(lái)潛力巨大。n 該宗地周邊同屬性土地成交較多,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較大??硕鹩^點(diǎn):該宗地位于江北嘴江北城組團(tuán)a分區(qū),該分區(qū)目前正處于大力發(fā)展中。未來(lái)開(kāi)發(fā)具有較大的升值潛力?,F(xiàn)在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商的在售項(xiàng)目較多,競(jìng)爭(zhēng)較大。 江北城組團(tuán)a分區(qū)成交情況表2-4-2:江北城組團(tuán)a分區(qū)近期成交地塊區(qū)域土地位置用途面積(m2)容積率建筑成交價(jià)(萬(wàn)元)江北區(qū)江北區(qū)江北城組團(tuán)a分區(qū)a06-1/03、a06-2/03、a06-3/03、a06-4/03,b分區(qū)b01-1/03,o分區(qū)o03-1/04號(hào)宗地商業(yè)(商服);532637.13379944.998825江北區(qū)江北區(qū)江北城組團(tuán)a分區(qū)a01-1/03、a01-2/03、a01-4/03、a11-1/03和c分區(qū)c01-3/03、c01-5/03號(hào)宗地商業(yè)(商服);公建配套(文化娛樂(lè)、酒店、加油站、科教等);2649165.031331442410000江北區(qū)江北區(qū)江北城組團(tuán)a分區(qū)a12-1/04號(hào)宗地商業(yè)(商服);245012.045000013664江北區(qū)江北區(qū)江北城組團(tuán)a分區(qū)a08-1/03、a08-2/03號(hào)宗地商業(yè)(商服);1923510.03192941144000江北區(qū)江北區(qū)江北城組團(tuán)a分區(qū)a01-1/03、a01-2/03、a01-3/03、a02-1/03、a02-2/03、a02-3/03、a03-1/03、a03-2/03、a04-1/03、a04-2/03、a04-3/03、a05-1/03、a05-2/03號(hào)宗地住宅;商業(yè)(商服);947959.44894413.3202412數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)據(jù)本機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì),2010年1月至今,江北城組團(tuán)a分區(qū)有5宗住宅類(lèi)用地成交。表2-4-3:江北城組團(tuán)a分區(qū)周邊主要在售和形象樓盤(pán)一覽表項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑形態(tài)總建面積()開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售狀態(tài)銷(xiāo)售報(bào)價(jià)(元/)紫御江山江北區(qū)高層8800002011-12-3預(yù)售10538寰宇天下江北區(qū)高層,小高層,多層4262722011-4-28預(yù)售25650數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)周邊房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)項(xiàng)目不多,區(qū)域內(nèi)在售住宅產(chǎn)品少。建筑形態(tài)以高層、小高層為主,同時(shí)有商業(yè)項(xiàng)目。swot分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)該宗地位于熱點(diǎn)區(qū)域宗地周邊發(fā)展暫不成熟機(jī)遇威脅政府牽頭大力發(fā)展該區(qū)域周邊多家企業(yè)拿地,未來(lái)有一定競(jìng)爭(zhēng)第五章、商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述“金九”未現(xiàn):市場(chǎng)供應(yīng)高漲,但成交未達(dá)到預(yù)期2012年9月重慶主城商品房市場(chǎng)表現(xiàn):市場(chǎng)供應(yīng)近300萬(wàn)方,為2011年以來(lái)單月供應(yīng)量最高;但成交卻環(huán)比下滑,不及8月傳統(tǒng)淡季,市場(chǎng)量?jī)r(jià)均為達(dá)到預(yù)期。據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè),2012年9月主城區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)295.98萬(wàn)方,環(huán)比上升29.88%;成交178.55萬(wàn)方,環(huán)比下降2.54%,成交均價(jià)6783元/平米,與上月持平。本月市場(chǎng)供過(guò)于求嚴(yán)重,需求比為1.66,達(dá)近1年來(lái)最大。 9月樓市供求如此大反差,主要原因在于:一方面,市場(chǎng)賣(mài)方:目前政策仍然處于空檔期,雖然近期宏觀層面不斷釋放調(diào)控從嚴(yán)信號(hào),但實(shí)際措施并未出臺(tái),因此開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)后市行情預(yù)期尚且樂(lè)觀。9月為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季,開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面為了搶占市場(chǎng)份額,另一方面也為了規(guī)避后市的不確定性,因此本月集中供應(yīng),造成市場(chǎng)井噴。另一方面,市場(chǎng)買(mǎi)方:從近幾個(gè)月購(gòu)房者信心調(diào)查研究開(kāi)看,目前市場(chǎng)信心已經(jīng)基本恢復(fù),基本所有的購(gòu)房者都認(rèn)為目前市場(chǎng)已經(jīng)觸底。但是,在購(gòu)房者感知和信心變化期間,重慶商品房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)數(shù)月上漲,目前建面均價(jià)6783元/,已達(dá)到10年9、10月同期水平。在價(jià)格上漲同時(shí),購(gòu)房者心理價(jià)位并沒(méi)有同步上漲。因此,改善型客戶選擇持幣觀望,剛需客戶又購(gòu)買(mǎi)能力有限,因此,市場(chǎng)過(guò)量供應(yīng)造成去化比例不足,市場(chǎng)供求比拉大。圖2-5-1: 2011年9月-2012年9月重慶市商品房供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)表2-5-1:重慶市9月商品房各類(lèi)指標(biāo)變化表指標(biāo)2012年8月2012年9月環(huán)比增長(zhǎng)(%)同比增長(zhǎng)(%)供求比1.241.6633.87%8.50%供應(yīng)量(萬(wàn)平方米)227.89295.9829.88%66.94%成交量(萬(wàn)平方米)183.20178.55-2.54%53.79%成交價(jià)格(元/平方米)6784.006783-0.01%-2.23%成交總額(億元)124.28121.12-2.54%50.33%數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)二、供求關(guān)系本月市場(chǎng)供求比1.66,為近1年來(lái)供求比最大,樓市供過(guò)于求嚴(yán)重從重慶主城商品房市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)比圖可以看出,2012年9月,重慶主城九區(qū)新增市場(chǎng)供應(yīng)295.98萬(wàn)方,成交178.55萬(wàn)方,供需比為1.66。市場(chǎng)供求高位運(yùn)行,但成交并沒(méi)有特別突出,市場(chǎng)供大于求嚴(yán)重。2012年以來(lái),市場(chǎng)供求比一直保持在1左右,供需基本平衡。本月市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)超成交,整體存量增加,后市競(jìng)爭(zhēng)壓力進(jìn)一步增大。圖2-5-2: 2011年9月-2012年9月重慶市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)三、供應(yīng)量供應(yīng)近300萬(wàn)方,達(dá)近2年來(lái)月度峰值,開(kāi)發(fā)企業(yè)信心滿滿2012年9月,市場(chǎng)供應(yīng)量為295.98萬(wàn)方,環(huán)比上升29.88%,同比上升66.94%,新辦理預(yù)證項(xiàng)目129個(gè)。本月供應(yīng)繼續(xù)高位運(yùn)行,目前開(kāi)發(fā)商信心滿滿,抓住營(yíng)銷(xiāo)旺季集中供應(yīng),市場(chǎng)熱度高漲。2012年重慶秋季房交會(huì)已經(jīng)延后至11月底,預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)高峰將持續(xù)到房交會(huì)期間。但由于8、9月的高位供應(yīng),項(xiàng)目工程進(jìn)度趕不上,因此10月可能將出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整期。10月供應(yīng)將有所回落,但繼續(xù)保持高位,初步預(yù)計(jì)供應(yīng)量將維持在180-200萬(wàn)方圖2-5-3: 2011年9月-2012年9月重慶市商品房供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)四、成交量“金九”未現(xiàn),成交不及8月,市場(chǎng)未達(dá)到理想高度本月商品房成交178.55萬(wàn)方,環(huán)比下降2.54%,同比上升53.76%。9月樓市成交并未達(dá)到市場(chǎng)理想高度。2012年9月市場(chǎng)并未出現(xiàn)“金九”火爆場(chǎng)面,購(gòu)房者在目前市場(chǎng)環(huán)境看好的情況下并沒(méi)有盲目追漲,購(gòu)房行為趨于理性。傳統(tǒng)的10月重慶秋季房交會(huì)已經(jīng)延遲,因此2012年重慶10月商品房市場(chǎng)成交可能出現(xiàn)回落。但由于9月市場(chǎng)供應(yīng)量大,因此10月成交趨穩(wěn)的可能性比較大,初步預(yù)計(jì)在180萬(wàn)方左右。圖2-5-4: 2011年9月-2012年9月重慶市商品房成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)五、成交均價(jià)價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定,長(zhǎng)期消費(fèi)上漲趨勢(shì)明顯本月重慶主城區(qū)商品房成交價(jià)格6783元/,與上月持平,同比下降2.23%。近6個(gè)月來(lái)市場(chǎng)成交均價(jià)一直保持小幅催長(zhǎng)趨勢(shì)主要有以下兩個(gè)方面的原因:一、市場(chǎng)大環(huán)境回暖趨勢(shì)明顯:目前重慶房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)5個(gè)月上漲,近期市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)情況也比較理想,市場(chǎng)回暖信號(hào)愈加明顯。這在一定層面商堅(jiān)定了開(kāi)發(fā)商漲價(jià)信心,因此以小幅上調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格,以保證項(xiàng)目利潤(rùn),同時(shí)也能保證項(xiàng)目較好去化。二、市場(chǎng)供求區(qū)域的影響:從8、9月市場(chǎng)成交區(qū)域看:成交價(jià)格高于整體市場(chǎng)價(jià)格的渝北區(qū)和江北本月成交量較大,渝北區(qū)雖然成交量一直居于首位,但本月成交量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于成交第二位的沙坪壩區(qū)。渝北區(qū)、江北區(qū)品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的集中推售對(duì)整體市場(chǎng)的成交均價(jià)有一定的拉升。目前市場(chǎng)的回暖信號(hào)越加明顯,因此內(nèi)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)看好。但是目前購(gòu)房者趨于理性,價(jià)格上漲幅度對(duì)去化影響很大,所以未來(lái)價(jià)格以小幅緩漲為主。圖2-5-5:2 011年9月-2012年9月重慶市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)六、區(qū)域市場(chǎng)渝北區(qū)成交獨(dú)樹(shù)一幟,但成交各區(qū)都有所下降2012年9月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與上個(gè)月相比,出現(xiàn)小幅下降。但由于8月巴南區(qū)受理工大學(xué)教職工集資房影響,因此拋開(kāi)集資房,本月成交比8月稍好。但區(qū)域成交對(duì)比來(lái)看,各區(qū)漲跌互現(xiàn):其中成交量上漲的有九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)和大渡口區(qū),九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)成交漲幅達(dá)50%以上,集中供應(yīng)對(duì)區(qū)域成交上漲帶動(dòng)明顯;成交量下降的主要集中在北區(qū):渝北、江北、北碚區(qū)環(huán)比跌幅分別為-10.4%、-6.75%、-17.06%,渝北、江北區(qū)域內(nèi)本身價(jià)高較高,購(gòu)房者趨理性,區(qū)域的集中供應(yīng)對(duì)成交量拉動(dòng)不大,因此本月成交量并未出現(xiàn)上升局面。本月市場(chǎng)新增供應(yīng)出現(xiàn)繼續(xù)上漲,其中除九龍坡、北碚和江北區(qū)外,其余六區(qū)均呈現(xiàn)不同程度上漲。本月新增供應(yīng)最大的區(qū)域是南岸區(qū)、江北區(qū)和沙坪壩區(qū),3區(qū)新增供應(yīng)均在25-30萬(wàn)方。成交價(jià)格明顯地分為三個(gè)檔次,第一檔屬于拉升區(qū),主要為渝中區(qū)、江北區(qū)和渝北區(qū),分別高出均價(jià)34.16%、10.35%和8.85%,其中渝北和江北成交量均處于前四位置,對(duì)本月成交價(jià)起到明顯拉升作用。而渝中區(qū)成交量占比較小,因此對(duì)總體均價(jià)起到的拉升作用不大;第二檔屬于價(jià)格平行區(qū),本月平行價(jià)格的區(qū)域南岸區(qū)、九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)。第三檔屬于價(jià)格拉下區(qū),主要為巴南區(qū)、北碚區(qū)、大渡口區(qū),其中巴南區(qū)最為明顯,價(jià)格低于整體均價(jià)21.04%。 表2-5-2:重慶市主城各區(qū)9月商品房各類(lèi)指標(biāo)區(qū)域成交面積(萬(wàn)方)占比價(jià)格(元/)價(jià)格平均水平新增供應(yīng)(萬(wàn)方)占比渝北區(qū)41.6623.33%73848.85%65.58 22.16%沙坪壩區(qū)26.5814.89%6226-8.21%63.08 21.31%南岸區(qū)23.7613.31%6591-2.84%48.72 16.46%江北區(qū)20.7311.61%748510.35%38.07 12.86%九龍坡區(qū)20.1911.31%6405-5.57%20.57 6.95%巴南區(qū)13.497.55%5356-21.04%16.19 5.47%渝中區(qū)11.186.26%910034.16%22.65 7.65%北碚區(qū)10.776.03%5453-19.60%14.52 4.91%大渡口區(qū)10.215.72%6309-6.99%6.61 2.23%合計(jì)178.55100%6783295.98100%數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)第六章、商品住宅市場(chǎng)一、供應(yīng)量較上月有較大幅度上升。根據(jù)本機(jī)構(gòu)對(duì)2012年9月重慶市商品住宅市場(chǎng)監(jiān)控得出,9月住宅新增預(yù)售供應(yīng)量為257.62萬(wàn)方,較上月增加83.69萬(wàn)方,環(huán)比上升48.12%,與去年同期相比上升81.45%。總的來(lái)看,金九銀十的到來(lái),9月整體市場(chǎng)大幅上升,本月市場(chǎng)供應(yīng)處于近一年最高水平,但與上個(gè)月有較大增幅。主要在于為傳統(tǒng)的金九銀十的到來(lái),多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都加大供應(yīng)量,沖擊本年銷(xiāo)售任務(wù)。本月重慶主城區(qū)有129個(gè)項(xiàng)目辦理預(yù)售許可證,新辦預(yù)售面積295.98萬(wàn),其中,新辦預(yù)售住宅面積257.62萬(wàn)。圖2-6-1: 2011年9月-2012年9月商品住宅供應(yīng)量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)二、新推量金九到來(lái),供應(yīng)量開(kāi)盤(pán)次數(shù)大幅上升 1、新推總量分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2012年9月共有84個(gè)項(xiàng)目89次推盤(pán),開(kāi)盤(pán)次數(shù)環(huán)比增加37次。市場(chǎng)供應(yīng)套內(nèi)面積130.47萬(wàn)方,較8月份增加75.63萬(wàn)方,市場(chǎng)推盤(pán)頻次較上月出現(xiàn)大幅上升。本月供應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈,推盤(pán)次數(shù)大幅上升,同時(shí)供應(yīng)面積也大幅上升。主要在于:傳統(tǒng)旺季金九銀十到來(lái),重慶市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)8月傳統(tǒng)淡季后,金9的道來(lái)市場(chǎng)情況有大幅上升也在情理之中,本月預(yù)售和開(kāi)盤(pán)次數(shù)較上月都有大幅增加,同時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)套內(nèi)面積也有大幅上升,增幅分別達(dá)到48.12%、71.15%、137.91%??梢钥闯龆鄶?shù)開(kāi)發(fā)商在金九到來(lái)采用加大體量增加開(kāi)盤(pán)次數(shù)來(lái)沖擊市場(chǎng)。本月旭陽(yáng)臺(tái)北城、龍湖聽(tīng)藍(lán)灣、貝蒙天地、中渝梧桐郡、和龍湖花千樹(shù)等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率都在90%以上。圖2-6-2: 2011年9月-2012年9月重慶市商品住宅新增量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)2、推案樓盤(pán)數(shù)據(jù)分析(1)規(guī)模分析圖2-6-3:9月新盤(pán)規(guī)模分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)9月,重慶市住宅市場(chǎng)共有89次推案,推案規(guī)模主要集中在1-2萬(wàn)平米,共計(jì)46次,占總推案次數(shù)達(dá)51.7%,其次1萬(wàn)平米以下的推案次數(shù)也較多,為26次,占總推案次數(shù)達(dá)29.2%,2-3萬(wàn)平米的項(xiàng)目為12次,占總推案次數(shù)的13.5%,3-4萬(wàn)平米的項(xiàng)目為3次,占總推案次數(shù)的3.4%,4萬(wàn)平米以上的為2次,占總推案次數(shù)的2.2%。 1萬(wàn)平米以下和1-2萬(wàn)平米的推案次數(shù)較多,特別是1-2萬(wàn)平方米推案次數(shù)大幅增加,可以看出本月不少開(kāi)發(fā)商采取在傳統(tǒng)旺季推盤(pán)沖擊市場(chǎng),在經(jīng)過(guò)前幾月改善型物業(yè)市場(chǎng)的爆發(fā)后,本月剛需客戶在高層產(chǎn)品集中推出的情況下得到一定爆發(fā),同時(shí)也可以看出不少開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變銷(xiāo)售策略,金九銀十到來(lái)不少開(kāi)發(fā)商采用集中推盤(pán)的開(kāi)盤(pán)策略,所以本月1-2萬(wàn)平米的開(kāi)盤(pán)占比較大也是受這方面影響。受本月幾個(gè)方面的影響,本月推出產(chǎn)品的高性價(jià)比和價(jià)格又比預(yù)期的低,同時(shí)再加上前期蓄客和推廣較好,龍湖花千樹(shù)本次推案認(rèn)購(gòu)取得很好的成績(jī),本月推案當(dāng)天去化率高達(dá)96.35%。(2)建筑形態(tài)分析圖2-6-4 :9月新盤(pán)建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)9月,重慶市商品住宅市場(chǎng)的建筑形態(tài)主力仍是高層,本月受金九銀十的到來(lái)影響,本月推案次數(shù)和上月有大幅上升,其中本月共有64個(gè)高層項(xiàng)目推出,占總推案量的71.9%,小高層、多層和低層項(xiàng)目推盤(pán)次數(shù)分別為9次、11次和5次,占比僅為10.1%、12.4%和5.6%,剛需產(chǎn)品依然是市場(chǎng)的主力軍。(3)區(qū)域分析圖2-6-5:9月推盤(pán)次數(shù)區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)本月主城九區(qū)均有項(xiàng)目新推產(chǎn)品。本月推案主要集中在渝北壩區(qū)為21次,其次為南岸區(qū)本月推案為13次、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、本月同為12次推案,本月巴南區(qū)和北碚區(qū)推案為7次、5次,渝中區(qū)和大渡口推案為4次、3次。(4)房型分析n 新盤(pán)戶型分析圖2-6-6:重慶市2012年9月新盤(pán)戶型分布圖數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)-克而瑞-重慶機(jī)構(gòu)9月新增推案中的樓盤(pán)是以二房和三房為主,其中推出二房和三房的樓盤(pán)數(shù)為44個(gè)和47個(gè),從前9個(gè)月來(lái)看市場(chǎng)主要以剛需產(chǎn)品為主,本月受傳統(tǒng)旺季金九銀十的影響,本月不少開(kāi)發(fā)商采取大量集中推盤(pán)搶占市場(chǎng),推盤(pán)次數(shù)大幅上升同時(shí)體量相比前幾個(gè)月都有較大增加,本月重慶市場(chǎng)受剛需產(chǎn)品集中推案的影響。剛需產(chǎn)品有大幅上升,主要是源于前幾個(gè)月改善型市場(chǎng)的爆發(fā)后,金九銀十的到來(lái)不少開(kāi)發(fā)商集中推售高層剛需產(chǎn)品,從本月推盤(pán)結(jié)構(gòu)上來(lái)看,本月剛需型市場(chǎng)得到一定的爆發(fā)。雖然別墅產(chǎn)品本月推盤(pán)次數(shù)有小幅度的上升。在目前市場(chǎng)在調(diào)控下,剛需產(chǎn)品仍然是市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。推案房型分析表2-6-1:重慶市2012年9月上市新盤(pán)房型表 房型銷(xiāo)售樓盤(pán)數(shù)房型配比面積區(qū)間()套數(shù)比例(%)一房1520.29-50.52279117.37%二房4439-86.73740946.12%三房4765.42-253.71494930.80

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