2012年房地產估價師資格考試《房地產開發(fā)經營與管理》全真模擬試題及答案（九）.doc

2012年房地產估價師資格考試房地產開發(fā)經營與管理全真模擬試題及答案（九）一心試題庫版權所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、通過使用年期修正，可以消除對不動產價格造成的影響因素是()a.土地的估價期日b.土地的使用期限不同c.土地在不同時期的基準地價不同d.土地在不同時期的路線價不同2、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5，投資利息占直接成本的5，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6，則開發(fā)后的地價為()元/m2。a、1840b、2840c、2966d、30003、某房地產投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為10、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權益投資回報率為（）。a10b11.27c14.18d22.554、某宗房地產的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。梭土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為（）。（提供）a1b1.5c2d2.55、評估某宗房地產開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需要將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價為()萬元。a、2526b、2241c、2135d、29856、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5，經營費用為潛在毛收入的30，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為()萬元。a330b450c650d7007、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12。按年等額償還。如該物業(yè)年掙經營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。a0.18b0.12c3.39d5.008、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為8130元/m2，建筑物重量價格為900元/m2，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。a44b50c67d949、在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產開發(fā)過程中()的主要工作內容。a會計師b經濟師c估價師d工程師10、基準地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應具有()a.可比性b.可替性c.可分性d.可換性11、房地產開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）。a成本導向定價法b購買者導向定價法c競爭導向定價法d市場導向定價法12、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于()。a單元估算法b單位指標估算法c概算指標法d工程量近似匡算法13、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10時，需求量變化百分比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是（）。a富有彈性、單一彈性、缺乏彈性b完全彈性、單一彈性、完全無彈性c完全彈性、單一彈性、缺乏彈性d富有彈性、單一彈性、完全無彈性14、房地產具有供給有限特性，本質上于（）。a土地總量有限b規(guī)劃限制c房地產不可移動d價值量大15、用收益法計算房地產價格，若凈收益每年不變，年限為n，凈收益增長率與報酬率y相等，則房地產價格v=（）。（提供）a0b/（1+yn）cnd16、某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。a180b196c200d30017、財務內部收益率是指項目在整個（）內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。a計算期b動態(tài)投資回收期c項目壽命期d開發(fā)期18、銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。a1005.56b1010.56c1110.56d1115.5619、某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15，則該寫字樓出租單元內建筑面積是（）萬m2a5.2b6.4c6.8d7.620、現(xiàn)需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為（）元/m2。a2648b2688c2708d273421、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。a容積率b空置率c，利息備付率d成本利潤率22、某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建筑物的實際價值比重置價格低（）元/m2。a.200b.300c.700d.100023、某房地產開發(fā)項目采用20的折現(xiàn)率計算出韻項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務內部收益率（）。a小于20b滿足目標收益率要求c大于20d不滿足目標收益率要求24、某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按時四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（）萬元。a53.34b85.34c106.68d213.3625、現(xiàn)實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為（）。a存量+新開發(fā)量十其他種類房地產轉換為該種房地產量一該種房地產轉換為其他種類房地產量一拆毀量b存量十新開發(fā)量十該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量c存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量d存量+新增竣工量一拆毀量26、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為（）。a12b20c24d3027、按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2；而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。a估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高7b可比實例的房地產狀況優(yōu)于估價對象的房地產狀況，價格低7c可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為1.071d可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為0.93328、決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的最主要因素是（）。a滿足購買者使用要求b購買者支付能力c物業(yè)預期收益d物業(yè)用途29、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有（）的特性。a獨一無二和供給有限b獨一無二和價值最大c流動性差和價值最大d不可移動和用途多樣30、某建筑物實際經過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數(shù)為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。（提供）a43.2b50c56.8d7031、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為（）。a.3b.3.5c.7d.432、評估房地產投保火災險時的保險價值，通常包括（）。a、重置成本+土地使用權價值b、重置成本+土地使用權價值+重置期間的經濟損失c、有可能遭受火災損毀的建筑物價值+可能的連帶損失d、建筑安裝工程費+建造期間的經濟損失33、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為()年。a063b163c225d125034、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據(jù)（），依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。a.估價原則b.估價目的c.估價方法d.估價程序35、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取（）年。a、35b、45c、48d、50二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。a單元估算法b概預算定額法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模擬法e單位指標估算法2、按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)()的模式。a同質偏好b同形偏好c集群偏好d分散偏好e心理偏好3、建筑物區(qū)分所有權包括（）等。a按份共有所有權b專有部分所有權c共同關系成員權d共同部分持份權e長期使用和租賃4、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。a、可接受性b、保值增值性c、現(xiàn)實社會需要程度d、未來發(fā)展趨勢e、固定性5、在進行可行性分析中的調查研究時，資源調查一般包括（）。a開發(fā)項目用地現(xiàn)狀b市場供給量c交通運輸條件d水文地質e氣象6、路線價估價法四三二一法測中，標準深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的()a.20%b.30%c.8%d.10%e.40%7、下列關于房地產抵押價值評估的表述中，正確的有（）。a法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產，沒有抵押價值b再次抵押的房地產的抵押價值為該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額c房地產的價值扣除預計處分該房地產的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值d不能單獨處分、使用的房地產不宣作為抵押物，應當沒有抵押價值e在評估土地使用權是以劃撥方式取得房地產的抵押價值時，不應包括土地使用權出讓金8、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)劃許可證時，須提供的材料主要有（）。a建設工程規(guī)劃許可證b選址規(guī)劃意見通知書c項目設計方案的總平面圖d城市計劃部門批準征用土地的計劃任務提供e1/2000或1/500的地形圖9、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。a潛在毛租金收入b空置損失c租金損失d其他收入e經營費用10、根據(jù)房地產市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（）。a第一階段b第二階段初期c第二階段后期d第三階段e第四階段11、在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。a高于b等于c低于d不高于e不等于12、從權益的角度來看。現(xiàn)實中的房地產估價對象包括（）等。a建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地b“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產c有租約限制的房地產d未來狀況下的房地產e共有的房地產13、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于（）。a.賣方實際得到的價格/（1-應由賣方繳納的稅費比率）b.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費c.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費d.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率e.買方實際付出的價格/（1-應由買方繳納的稅費比率）14、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括（）。a建筑安裝工程費b土地使用權出讓金c拆遷補償費d公共配套設施建設費e城市基礎設施建設費15、金融機構進行項目貸款審查時，要進行(）工作。a客戶評價b項目評估c擔保方式評價d貸款綜合評價e環(huán)境評價三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。（）2、現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產估價不應采用公開市場價值。（）（提供）3、被拆遷房屋的房地產市場價格中不包含搬遷補助費及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。（）4、房地產空間市場的供求關系直接決定了房地產租金的水平。（）5、低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的整體水平降低。（）6、接受估價委托后，受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該估價項目。（）7、路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。8、在估價報告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進行的，同時對委托人也是一種警示。（）9、大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為46類。10、項目財務評價是房地產投資決策分析中最重要的工作，它往往關系到一個項目的成敗。（）11、在房地產開發(fā)項目的前期評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。（）12、對房地產開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，資產負債表是必須編制的基本報表。（）13、某人購房在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時的總價30萬元為名義價格。（）14、移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響：顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。（）15、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用和住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房與設施的建設費用均不能計入商品住宅的價格中。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中60來自銀行提供的年利率為6、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2）問李某在新還款方案下的首次月還款額多少？ 2、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關規(guī)定，房地產稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。1、有一宗地塊，經可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產后，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?2、據(jù)房地產市場資料，租金水平在該類不動產中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產的總價是多少?2012年房地產估價師資格考試房地產開發(fā)經營與管理全真模擬試題及答案（九）一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、b2、d3、d4、b5、c6、a7、c8、c9、c10、a11、b12、a13、d14、c15、b16、b17、a18、d19、a20、c21、b22、b23、c24、c25、a26、d27、c28、c29、b30、c31、b32、c33、c34、b35、a二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、abce2、acd3、bcd4、acd5、acde6、bd7、abde8、bde9、abcd10、abc11、ab12、bce13、abd14、bce15、abcd三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、第一種解法：已知：i=6i=6/12=0.5s=0.2n=1512=180m=512=60（1）抵押貸款額p=5060=30萬元（2）張某月還款額第二種解法：已知：p=5060=30萬元i=6/12=0.5n=1512=180（1）張某月還款額：a=pi(1i)n(1i)n-13000000.5%（1+0.5%）180（1+0.5%）180-1=2531.57（2）張某5年共還款：（3）2005年1月1日李某共欠銀行款額：f2=p(1+i)n=300000(1+0.5)60=404655.06元f3=f2-f1=228027.34元（4）略（同原答案）第三種解法：已知：p=5060=30萬元i=6/12=0.5n=1512=180（1）張某月還額：api(1i)n/(1i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)180/(1+0.5%)1801=2531.57（2）張某5年共還款額：a=2531.57元i=0.5n=125=60（3）張某拭欠銀行貸款額：p2=(300000-p1)=169053.12元f1=169053.12(1+0.5）60=228027.33元（4）略（同原答案）2、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關規(guī)定，房地產稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。1、有一宗地塊，經可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產后，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?2、據(jù)房地產市場資料，租金水平在該類不動產中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產的總價是多少?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