亦莊國際購物中心商業(yè)策劃報告.doc

國融國際購物中心 定位策劃報告北京國融置業(yè)有限公司報告目錄memo國融國際購物中心 定位策劃報告1第一章 項目背景及研究目標4一、項目背景4二、研究目標6第二章 市場環(huán)境研究8一、亦莊市場環(huán)境研究8二、商業(yè)整體市場及區(qū)域市場研究17三、商業(yè)需求分析研究32第三章 項目定位策略40一、項目swot分析及定位原則40二.項目的市場定位45第四章 招商與運營初步建議56一、招商思路初步建議56二、經營管理初步建議60前言before讓任何行為都不要無目的地做出，也不要不根據完善的藝術原則做出。 沉思錄 marcus aurelius 市場定位是一個商業(yè)項目成功運作的關鍵，通過獨特的構思與精心的策劃定位，充分體現本項目的獨特魅力，展現項目內涵，為項目的成功奠定堅實的基礎。本報告在前期調研的基礎上，結合我司多年的商業(yè)策劃經驗，針對目前本項目的可操作性，對本項目所處環(huán)境進行綜合的分析，提煉了項目的優(yōu)劣勢，分析了項目未來的機會和威脅點，在明確了項目總體定位的基礎上，對項目商業(yè)分別進行了不同的定位內容闡述，并結合項目的特性對項目后期管理進行了分析。我們可以相信，通過科學的論證和不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準市場脈搏，為本案制定出準確合理的定位。最大限度強化項目的特有優(yōu)勢，轉化、消除項目的現存劣勢，有效利用市場中的機會，規(guī)避項目的客觀威脅，站在未來市場的角度提高本案的市場競爭力，尋求找到適合的、可執(zhí)行的商業(yè)地產運營方案，從而盤活整體商業(yè)的招商、運營，甚至帶動整個亦莊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。并為產權商鋪的業(yè)主有效提升項目綜合素質提供參考。商業(yè)定位研究的工作思路structure第一章 項目背景及研究目標一、項目背景1、國融國際購物中心項目背景國融國際位于北京亦莊經濟開發(fā)區(qū)，核心區(qū)12街區(qū)c15地塊。東臨榮華路，北臨天華北街，西側隔12號支路與鹿鳴苑小區(qū)相臨，南側與c16地塊相接。本案基地呈東南西北走向，總平面布置將三幢塔樓按安排在用地范圍的三個角上，建筑平面布局簡潔明了，各部分功能分區(qū)明確，塔樓產品滿足了的小戶型需求。立面的整體風格特征為紫白色相間的馬賽克。a、b、c塔為酒店式公寓，a塔地上23層共379戶；b塔地上22層，共359戶；c塔地上17層，共259戶。裙房部分是為其配套的商業(yè)、餐飲、娛樂設施。地下一層為設備用房及部分商業(yè)，地下二、三層為車庫。地下總建筑面積：25820.21平方米，地上總建筑面積：72911.54平方米。國融國際購物中心（以下內容簡稱：項目）位于此項目裙樓部分，總建筑面積：31915.9。商鋪數量：484間，項目已完成產權轉移，以均價約11200元/元完成了商鋪銷售，價格區(qū)間為9400-13700元/，內鋪面積區(qū)間以20-90為主，少量100-400的臨街商鋪。序號樓層已售套數（套）已售面積（）銷售總額（元）銷售均價（元/）招商中心報價元/天）1負一層673563.8835013747982512一層1037193.91979833481362043二層996742.24840887361247224三層1076831.464447885943425四層967072.796983439798742合計47231404.22351368113111892.2項目交通狀況良好，距離即將通車的地鐵亦莊線的站點一街之隔，與五環(huán)、京津塘高速鏈接緊密，使得項目能夠快速進入北京市區(qū)，周邊有927、324、運通204、723等多條公交線路通過，除地面部分車位之外還配備400余個地下車位。2、現階段項目的經營背景項目旨在打造亦莊首座即餐飲、娛樂、休閑、購物、健身于一體的一站式購物中心，扼守亦莊bda中央大道的絕對核心位置，產權商鋪的核心價值所在就是商鋪的黃金地段。業(yè)主委托運營團隊：“北京華清科源投資管理有限公司”進行長期的運營管理，但開業(yè)之際卻遇上國際金融危機，大量大型商家縮減投資計劃，加之亦莊生活氛圍及配套并形成良好的市場氛圍，項目幾經開業(yè)嘗試仍無法聚攏人氣。感受到市場威脅的中小投資者認為產權商鋪投資給其帶來了風險，并演發(fā)成為投資者與發(fā)展商之間的矛盾。現階段，部分業(yè)主將自身名下的商鋪進行著單獨租賃，項目現已入住的部分商家包括：蘇寧、mr pizza餐廳、好利來蛋糕房、專業(yè)美發(fā)、藥店、茶葉、煙酒、咖啡店、部分快餐店等。從上述特點分析的初步結論：部分業(yè)主投資收益目標、不能理性看待投資風險給本案產權商鋪的良性發(fā)展設置了障礙，產權商鋪不同于一般門市房，決定了其發(fā)展的根本取決于統(tǒng)一的規(guī)劃和管理。產權商鋪本身也是商品房的一種，在完成產權交易的服務之后，可以看到發(fā)展商仍在努力完善項目的硬件設施(不久前修繕停車位、電梯、入口樓梯等)，并促成麥當勞等商戶的入住，但產權分散的商鋪業(yè)主并未全面委托專業(yè)的管理公司，對本購物中心進行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，是本項目空置、經營不善的根本原因。二、研究目標通過細致的市場研究和科學論證，我們力求最大限度強化項目的特有優(yōu)勢，轉化、消除項目的現存劣勢，有效利用市場中的機會，站在未來市場的角度提高本案的市場競爭力，尋求找到適合的、可執(zhí)行的商業(yè)地產運營方案，從而盤活整體商業(yè)的招商、運營。具體內容如下：1、項目的經營定位及理念 商業(yè)物業(yè)的特點是：投資方需要商業(yè)經營管理的資源，實施 “統(tǒng)一管理、分散經營”的策略。目的是通過投資營造具有舒適方便購物、休閑等功能的建筑空間，進而通過租售商鋪獲利。要達到以上目的，本案的商業(yè)物業(yè)項目的開發(fā)理念須從前期定位、產品調整，到后期的租賃定價、樓盤推廣等方面有所突破。調查消費人口、消費群體、消費模式、購買力、消費偏好的現狀和發(fā)展狀況；調查競爭者分布、經營狀況、租金狀況現狀和發(fā)展趨勢；項目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成；項目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關；規(guī)劃設計堅持創(chuàng)造高質量的商業(yè)空間；2、商業(yè)物業(yè)的招商租賃商業(yè)物業(yè)的經營和招商必須預測開業(yè)之后的收入，并和資本投入結合起來考慮。完成項目的投資和受益的經濟分析之后，制定準確的商業(yè)經營目標，開業(yè)后的經營目標，并以此作為店面出租的依據。并全面實施主題商業(yè)相關聯的商戶資源的招商工作。招商和承租戶選擇，承租戶的選擇要保證租金的來源；招商的進度安排，保證商場商品種類的完整；3、商業(yè)物業(yè)的管理理念 對于商業(yè)物業(yè)持有者來說，必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進行管理，才能長久發(fā)展。通過國外和國內成功案例的研究，拿出完善的經營管理思路，需滿足一下特點：具有“統(tǒng)一管理，分散經營”的特點“完善的租約管理”第二章 市場環(huán)境研究一、亦莊市場環(huán)境研究1、區(qū)域（亦莊）經濟大環(huán)境及產業(yè)分布1.1亦莊的泛區(qū)域關系：區(qū)域經濟發(fā)展的有力引擎亦莊區(qū)域位置示意圖首先，亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)位于京津冀北區(qū)域的核心地區(qū)，是京津城鎮(zhèn)走廊和產業(yè)帶上的重要節(jié)點，是首都面向區(qū)域發(fā)展的門戶。京津城鎮(zhèn)走廊上分布有機場、海港、鐵路、高速公路等戰(zhàn)略資源。京津城際高速鐵路在亦莊設站更突出了亦莊新城在區(qū)域協調發(fā)展中的重要性。其次，亦莊正充分發(fā)揮首都優(yōu)勢，大力發(fā)展“總部經濟”，即廣泛吸引國內外集團企業(yè)來京設立地區(qū)總部。最后，亦莊經濟開發(fā)區(qū)的產業(yè)聚能，推動亦莊向綜合產業(yè)新城轉變。其產業(yè)將會引導發(fā)展電子、汽車、醫(yī)藥、裝備等高新技術產業(yè)與現代制造業(yè)，以及商務、物流等功能，積極推動開發(fā)區(qū)向綜合產業(yè)新城轉變。1.2新城規(guī)劃：城市遠期發(fā)展目標明確，已全面啟動建設。在2007年發(fā)布的亦莊新城規(guī)劃中亦莊新城的地理范圍得到了明確界定，亦莊新城規(guī)劃范圍包括北京經濟技術開發(fā)區(qū)，以及大興區(qū)下轄的亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)行政轄區(qū)及舊宮鎮(zhèn)三海子地區(qū)，通州區(qū)下轄的馬駒橋鎮(zhèn)行政轄區(qū)以及臺湖鎮(zhèn)位于京津塘第二通道以西的行政轄區(qū)，現狀城市建設用地約26平方公里。 規(guī)劃到2010年，亦莊新城人口規(guī)模為30萬人，城市建設用地規(guī)?？刂圃?5平方公里左右，新增城市建設用地29平方公里。遠期(2020年)人口控制規(guī)模70萬人左右，城市建設用地規(guī)?？刂圃?00平方公里左右。 今后的空間發(fā)展方向與引導是：以北京經濟技術開發(fā)區(qū)為核心，跨越京津塘高速公路向東及涼水河向南方向發(fā)展。突出沿京津塘高速公路帶狀發(fā)展，引導形成“兩帶、七片、多中心”的新城空間結構。沿京津交通復合走廊，完善核心區(qū)(北京經濟技術開發(fā)區(qū)和亦莊鎮(zhèn)區(qū))、河西區(qū)(奔馳汽車園及居住與綠色空間)、馬駒橋鎮(zhèn)中心區(qū)、站前綜合區(qū)、光機電基地等功能區(qū)的配套建設，重點搞好路東區(qū)(京津塘高速路東部新區(qū))和河西區(qū)的規(guī)劃設計及綜合開發(fā)建設。根據總體規(guī)劃，永樂作為北京市遠期發(fā)展預留空間為亦莊向東南發(fā)展儲備了廣闊的腹地和空間。新城永樂組團為城市遠期發(fā)展預留空間，適時啟動建設。1.3產業(yè)發(fā)展：園區(qū)發(fā)展優(yōu)勢明顯，各種因素必將推動區(qū)域其他相關產業(yè)的快速發(fā)展根據北京城市總體規(guī)劃，亦莊作為三個重點建設的新城之一和北京高新技術產業(yè)發(fā)展中心，是構筑中心城反磁力系統(tǒng)的重要一環(huán)，承擔產業(yè)和人口的集聚達到疏散中心城部分職能和人口的作用，是實現北京城市空間結構戰(zhàn)略調整的關鍵性地區(qū)。北京經濟技術開發(fā)區(qū)是北京唯一的國家級開發(fā)區(qū)，并且是全國為數不多的同時享受國家級經濟技術開發(fā)區(qū)和高新技術產業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策的地區(qū)，開發(fā)區(qū)從建立伊始就按照產業(yè)集群化發(fā)展、資源集約化利用的發(fā)展思路進行建設。截止2009年，共有入區(qū)企業(yè)2000余家，其中三資企業(yè)近500家，內資企業(yè)1400多家。入區(qū)企業(yè)投資總額超過130億美元，其中三資企業(yè)投資總額近110億美元，三資企業(yè)平均投資額2273萬美元。目前北京經濟開發(fā)區(qū)已經形成了電子信息產業(yè)、生物工程與新醫(yī)藥產業(yè)、裝備制造業(yè)、汽車制造等四大產業(yè)集群。四大支柱產業(yè)的比例圖入駐企業(yè)示意圖2、亦莊房地產發(fā)展狀況簡要對于亦莊房地產的直觀評價：產業(yè)發(fā)展如火如荼住宅開發(fā)有聲有色商業(yè)發(fā)展匱乏低迷2.1亦莊經濟開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展現狀：到2009年7月底，開發(fā)區(qū)累計入區(qū)企業(yè)2259家，投資總額155.4億美元。高新技術產業(yè)是開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展的主導力量，產值占工業(yè)總產值的86.4%，占北京市高新技術企業(yè)工業(yè)總產值的44.7%；到現在為止，開發(fā)區(qū)累計創(chuàng)造了5762億元的產值，每公頃土地產出1.74億元，每公頃的稅收是598萬元，這個數字在全國工業(yè)區(qū)中名列前茅；諾基亞、奔馳、中芯國際、同仁堂等國內外知名企業(yè)在開發(fā)區(qū)內投資建廠，世界500強企業(yè)中，有58家在這里投資了72個項目。問題產業(yè)發(fā)展碩果累累，但這些對于亦莊新城建設中商業(yè)部分的帶動性體現在哪里？2.2亦莊區(qū)域住宅市場總體分析：布局和產品類型亦莊板塊在售項目中，大多都是以低容積率為主打產品。由于亦莊主要是以工業(yè)用地為主，住宅用地為輔，所以該區(qū)域并沒有大規(guī)模開發(fā)用地，其低密度的打造手法也一直延用下來，這也是該區(qū)域與其它區(qū)域最不相同的地方。而對于高舒適性的郊區(qū)化住宅產品，吸引了多數在cbd工作的客戶群體，也推動了亦莊區(qū)域的發(fā)展方向。由于亦莊住宅開發(fā)起步晚，開發(fā)量與其它區(qū)域相比，優(yōu)勢沒有得到體 現。從現階段在售項目看，都主要集中在亦莊工業(yè)園區(qū)和馬駒橋附近，一塊是五六環(huán)之間，另外一塊是五六環(huán)以外，所以在地段分布上，主要以這兩塊區(qū)域為主，這 也使得住宅的分布量很受限制。從現階段開發(fā)的新盤看，還是以工業(yè)園區(qū)為主，這也是近年開發(fā)的主要區(qū)域。價格方面亦莊區(qū)域由于受地理因素影響，樓盤價格一直都處于低位，而在09年及今年3月前市場的大好形式下，項目售價也出現了連續(xù)攀升的現象，特別是純新盤項目賓仕國際，更是達到了區(qū)域在售樓盤的最高峰，達到29000元/平方米。從在售的項目中可以發(fā)現，國際e莊、金色漫香林、林肯公園、林肯公寓、融科香雪蘭溪、合生世界村等項目，都有不同程度漲幅，最高增長13500元/平方米，最低增長2200元/平方米，由于項目在產品定位上有所不同，其增幅比率也出現較大差距，不過雖然增長速度快，但需求還是非常高。居住人群分析作為北京唯一的經濟開發(fā)區(qū)，四周工廠到處遍及，所以區(qū)域住宅開發(fā)中的主要購買力，還是集中在以區(qū)域工廠為主的年青白領、主管等高級人才，這部分人購買比例最高。除此之外，由于亦莊離國貿等區(qū)域距離較近，也有部分在該 區(qū)域工作的置業(yè)者到亦莊居住。而今年cbd東擴規(guī)劃方案的出臺，會吸引更多在cbd工作的置業(yè)人群，因此，作為cbd東擴和新城建設提速兩大利好刺激影響 下，亦莊市場所占領的機遇會更加凸顯。2.3亦莊區(qū)域寫字樓市場總體分析：目前，區(qū)域寫字樓市場是以突出產業(yè)生態(tài)和自然生態(tài)相結合的“雙生態(tài)”的企業(yè)辦公理念為主導，總部研發(fā)生產基地屬性突出，以企業(yè)獨棟形態(tài)為主；亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)（bda）經濟帶已經初步形成，但長期以來由于多方面因素影響，亦莊一直沒有形成與之相適應的商務環(huán)境，寫字樓較為缺乏；現存寫字樓物業(yè)檔次尚屬中檔，亦莊現有寫字樓極其有限，有一定的商住兩用物業(yè)存量，而真正意義上的寫字樓物業(yè)則數量少有，檔次整體相對偏低，但出租率較為理想，租賃價格在1.6-3.5元/天之間；未來一兩年辦公產品的供應 將以企業(yè)獨棟為主，供應量將超過30萬平米。項目名稱入住公司情況購買對象租金/售價空置率硬件設施規(guī)模體量總入住數購買/租賃面積公司/個人空調電梯辦公環(huán)境外部形象占地面積建筑面積開發(fā)入住時間現房寫字樓北京朝林大廈40左右120/500皮革公司、人才網、機電設備、商貿3.520%中央3部三菱電梯內部精裝大堂/公共部分精裝地標性建筑，緊鄰博大大廈29838800282004.3.1燕景寫字樓12戶28/125保潔、商貿、小型公司1.7520%單體沒有極差總共四層，處在居民區(qū)中，屬于開發(fā)區(qū)邊緣地帶2005.5.1華騰寫字樓25戶60/200華工、商貿、建筑裝飾、軟件1.65%中央2部內部精裝大堂、公共部分簡單裝，03年翻新裝修緊鄰亦莊鎮(zhèn)政府，處在西環(huán)北路邊，外部環(huán)境差80002000年入住，2004年翻新國盛科技園260-1000營養(yǎng)2.5-2.8中央2部公共部分精裝330002005.11.1企業(yè)獨棟bda國際企業(yè)大道9棟4000/12000電子、科技、復轉公司760025%中央三菱雙生態(tài)平臺，曾獲綠色生態(tài)建筑獎總部集群540001900002007.3.31嘉捷科技園準現房獨棟銷售1200-580068500中央無花園式辦公獨立辦公冠名7.2公頃84000即可入住匯龍森國際企業(yè)港期房310/100063800中央3部8棟獨棟2300-16000,6棟散售300-1000，辦公環(huán)境比較密集50000951902008.5.1bda國際港準現房，已封頂70/1705000/80000散售中央處在開發(fā)區(qū)東區(qū)，周邊商務配套不足41000一期213712008.6.1bda國際廣場期房3000/80007500期房中央緊臨榮京西街南側，周邊無集中辦公區(qū)，配套較差四周是待開發(fā)地塊和綠化，外部環(huán)境好，可視性好400001200002008.5.1企業(yè)獨棟/散租散售隆盛大廈期房300/30000售價8000元，租金未定1萬/2萬/3萬三棟獨棟中央三菱亦莊為數不多可租可售并且有中小戶型的純寫字樓項目，區(qū)別于企業(yè)獨棟，更適合中小企業(yè)和超大型企業(yè)地標性建筑，和bda總部群一路之隔15959500002008.3.1商住公寓榮京麗都期房銷售為主，36/709000精裝中央5部客梯周邊無高樓，和朝林大廈遙遙相望800002008.6.1判斷高端寫字樓市場有一定需求，目前市場尚不能滿足；未來寫字樓市場供應仍以企業(yè)獨棟辦公為主，純寫字樓項目較為稀缺。2.4亦莊區(qū)域酒店市場總體分析：從酒店行業(yè)整體經營狀況來看，其收益率及入住狀況一般，值得說明的是速8酒店作為經濟型酒店并沒有突出自身優(yōu)勢，經營狀況也屬一般。酒店名稱客房數星級標間門市折扣價開業(yè)時間入住率錦江富園大酒店2694星10805182000年較好圣坤酒店49準4星8805282004年一般博大萬源商務酒店101酒店式公寓718480/1652003年一般速8酒店127經濟型3482782006年一般格林豪泰酒店120經濟型2292292007年edi193準4星一般目前，亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)內酒店物業(yè)經營狀況一般，入住客戶主要以區(qū)域周邊企業(yè)相關聯外地企業(yè)公務出差人員為主，客源單一且需求量不大，致使沒有刺激酒店業(yè)的房地產項目開發(fā)。判斷現狀酒店供應量不大的情況下，大部分酒店經營狀況依然并不理想。2.5亦莊區(qū)域商業(yè)市場總體分析：亦莊商業(yè)物業(yè)發(fā)展相比產業(yè)發(fā)展與住宅開發(fā)明顯滯后；商業(yè)分布極為零散，呈點狀和現狀分布；以臨街店鋪為主，以及一些社區(qū)配套型商業(yè)，大型商業(yè)物業(yè)較少；出于對市場風險考慮，國際知名大型零售商（超市、百貨類）鮮見選址；社區(qū)生活配套明顯不足；餐飲娛樂類目標性消費場所其經營狀況雖好于其他業(yè)態(tài)，但相比之仍不活躍；消費外流現象較為明顯。判斷一個明顯缺乏動力和活力的商業(yè)地產市場。從亦莊未來的發(fā)展規(guī)劃來看，應該說利好消息眾多；但規(guī)劃對區(qū)域商業(yè)真正產生大的帶動作用，還有待時日。二、商業(yè)整體市場及區(qū)域市場研究對亦莊整體區(qū)域以及房地產市場有個比較清晰的認識后，為了能夠找到更適合本區(qū)域的商業(yè)定位思路，介紹一下北京商業(yè)市場的發(fā)展，有限的商戶資源中本案的業(yè)主們將面臨何種市場競爭，在符合整體發(fā)展軌跡的前提下，尋找到最適合本區(qū)域、本案的商業(yè)發(fā)展模式，從而才能最精準地定位。1、北京商業(yè)發(fā)展歷程及整體市場分析北京商業(yè)地產自2003年起突然爆發(fā)，從最初的遍地開花，到后來的問題重重，再到今天，已經開始逐步趨向一些規(guī)律性的，有跡可循的發(fā)展模式，初步總結一下，可以大致總結分類： 作為國際化大都市以及中國北方的消費中心，北京需要大量的商業(yè)為人們提供服務，而此前城市商業(yè)一直處于供應相對不足的狀態(tài)。雖然近幾年商業(yè)地產投資開發(fā)量相對較大，但從中長期發(fā)展的角度來看，未來亦會逐漸被市場消化，不會產生絕對過量的問題。 1.1北京市商業(yè)地產總體市場及特征綜述商業(yè)分布情況 北京商業(yè)地產自05年開始投資升溫及各商業(yè)項目的上馬，商業(yè)地產市場已經進入一個集中供應的高峰期。北京2008年開業(yè)的商鋪面積將達到410萬平方米，其中以購物中心模式運作的約為280萬平方米，占總面積的68.3。從各區(qū)商業(yè)地產體量統(tǒng)計情況看，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占21%。海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關村區(qū)域，包括中關村西區(qū)、當代雙安區(qū)域、世紀金源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場等，主要以集中商業(yè)體形式出現。 東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經營狀況良好。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。 豐臺區(qū)發(fā)展勢頭強勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場未來體量有望達到200萬平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應，此地發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時可輻射到整個華北地區(qū)。 各環(huán)路項目分布情況分析 二環(huán)路內包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門復興門商圈、宣武門前門崇文門商圈等眾多已經趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強了二環(huán)路內良好的商業(yè)氛圍。 二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機構和外資企業(yè)的辦公地點，擁有大片5a級寫字樓和高尚住宅區(qū)，此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項目相對較少，沒有能夠形成強有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購物生活配套設施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū),其周邊的商業(yè)地產開發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動，相對而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會建起體量較大的大鐘寺國際商業(yè)中心，此物業(yè)經營的成功與否將會影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經營與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。 三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對比較薄弱的一個區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿的組建，給南城帶來了希望。南城的發(fā)展日益受到社會各界的廣泛關注，尤其是在政府建設南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，南城開發(fā)建設的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號線開通，若干條市政道路開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機場，南城已經形成便捷、立體的交通網絡，南城逐步成為一個新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(cld)。以餐飲、娛樂、超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運村獨特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。東三四環(huán)由于包含了cbd和燕莎兩個北京最大的商業(yè)圈，尤其是cbd商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項目，例如萬達廣場、金地國際花園、華貿中心等，形成了cbd次商圈，并不斷延伸。 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和cbd的次商業(yè)圈一帶。北城部分以中關村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項目。而從商業(yè)項目的分布數量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項目數量眾多。 五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部優(yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對比較成熟與完善，項目眾多，競爭也相對激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。 購物中心日漸成為主流 ，購物中心作為適應市場需求變化的產物，得到了業(yè)主、零售商和消費者三方的共同認可。 商業(yè)外圍化發(fā)展趨勢明顯 ，從商業(yè)放量分布區(qū)域來看，在傳統(tǒng)商圈以外逐級發(fā)展形成更多新商圈，這些新商圈所在區(qū)域均有相當大量的居住人口存在，具備較強的消費能力，但因歷史原因而一直缺乏相應的商業(yè)場所，新商業(yè)項目的建成可有效滿足其消費需求，提供生活便利。主題目標性休閑購物業(yè)態(tài)表現活躍 ，北京消費人群的消費需求正由“基礎型”向“享受型”的方向快速轉化，車行外出購物、就餐、影院聚會、咖啡館交流越來越成為人們的日常生活方式，需求的增加為相應業(yè)態(tài)發(fā)展提供了機會。1.2 2009年北京商業(yè)項目發(fā)展特點新開業(yè)商業(yè)項目 購物中心是主導09年北京商業(yè)項目共開業(yè)13個，總計69.8萬平米。其中購物中心入市57.77萬平米，占比67.9%；商業(yè)街入市12.11萬平米，占比14.2%。購物中心占據絕對市場主導地位。 圖為09年開業(yè)商業(yè)項目區(qū)域分布 圖為09年開業(yè)購物中心圖為09年開業(yè)商業(yè)街受金融危機影響開業(yè)進入冰凍期，自2005年以來北京每年開業(yè)的項目達到250萬平米以上，2009年計劃開業(yè)的項目200萬平米，實際開業(yè)不到100萬平米，比原計劃大幅度減少，大幅下降的主要原因：一是受金融危機的影響，商家開店步伐放緩，商業(yè)項目出現前所未有的招商困難；二是代表性的幾個大項目延遲開業(yè)，如大鐘寺商業(yè)廣場、華熙樂茂；三是北京零售服務業(yè)的租金10年來第一次出現下滑，新招商項目租金難以達到開發(fā)商的預期，開發(fā)商有意識延遲開業(yè)從09年開業(yè)入市項目類型來看，仍以購物中心及綜合型項目為核心。購物中心將繼續(xù)主導北京商業(yè)的模式，2009年開業(yè)的商業(yè)項目中購物中心近58萬平方米，占09年開業(yè)商業(yè)項目的67.9%；較2008年購物中心開業(yè)總量減少50%購物中心之間由于競爭加劇，細分化的趨勢出現端倪，如2009年開業(yè)的購物中心金寶匯主打高端特色同時，引進了香港的賽馬會；來福士廣場青春時尚；賽特奧特萊斯是高端品牌折扣，而活力東方是低端的折扣廣場；通州華聯是社區(qū)型購物中心。百貨店的社區(qū)化是2009年最大的亮點，2009年開業(yè)的6家百貨店除太平洋百貨外全部是社區(qū)百貨，社區(qū)作為過去百貨店傳統(tǒng)的開店洼地，已經成為新的關注熱點。社區(qū)百貨的陣營中，除華堂、國泰外，來自深圳的天虹百貨高調進入北京，在北京的百貨店普遍不看好的宣武區(qū)開出了進京的第一家店，據悉最近在北京簽約2家新店。順義國泰開店繼續(xù)高歌猛進，繼2007年開出3家店后，2009年開出2家店，正在走郊區(qū)保衛(wèi)城市的路線。圖為09開業(yè)百貨店圖表 大賣場開始向南城和郊區(qū)等快速推進，據不完全統(tǒng)計，2009年開業(yè)的大賣場及大型超市至少13家，面積達到20萬平米以上。在13家店中，南城豐臺區(qū)3家，郊區(qū)5家，占整個開店數量的6成，南城和郊區(qū)將成為未來3年大賣場布局的熱點地區(qū)。圖為09年開業(yè)大賣場統(tǒng)計2009年還有簽約的大賣場，計劃在2010年開業(yè)的至少還有8家以上，包括北京華聯2家店、家樂福、歐尚、特意購、吉之島各1家店；虎視北京市場已久的臺灣大潤發(fā)正式進入北京，正在緊鑼密鼓的裝修首家店唐人街購物廣場店；沃爾瑪第二家山姆會員店落戶亦莊，今年10月開業(yè)。新項目招商困難空置率上升，在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項目招商困難，而且一些已經開業(yè)的項目也正在調整。東四環(huán)的美羅城，北四環(huán)的北辰時代名門購物中心都在進行整體的重新定位和招商工作，美美百貨從西單的首都時代廣場撤離。在一些新興商圈內，商戶調整的現象也屢見不鮮。同時，上半年的新增供應26萬平方米，盡管出租率已經達到85%以上，但仍然對市場造成較大的壓力。因此，2009年北京市場空置率達到9.2%，環(huán)比上升兩個百分點，同比上升1.2個百分點。物業(yè)租金繼續(xù)下滑 同比下降近一成，由于市場經濟狀況不景氣，很多商戶的開店節(jié)奏放緩，甚至壓縮開店計劃，導致大部分商業(yè)項目的招商工作進展緩慢，這使得零售商不斷下調租金收益預期，市場租金報價和成交租金不斷下滑。2009年北京優(yōu)質購物中心的首層租金報價達到每天每平方米31元，環(huán)比下降5.4%，同比下降9.4%；二層租金報價達到每天每平方米20.9元，環(huán)比下降5.1%，同比下降16.1%。1.3 2010年北京商業(yè)地產發(fā)展趨勢綜合統(tǒng)計，2010年將有270萬商業(yè)地產上市，其中購物中心和商業(yè)街220萬平米，市場和其它社區(qū)型商業(yè)配套50多萬平米。即將上市商業(yè)地產項目在規(guī)模上已經逐步走向理性，與2004-2006年上市量基本持平。2010年新上市商業(yè)地產在量上呈現微小上升態(tài)勢。另外，由于2009年商業(yè)地產因金融經濟危機影響面臨的招租困難困境，幾個預計在2009年開業(yè)的大項目選擇了延遲開業(yè)，如大鐘寺商業(yè)廣場、萬茂（one mall）、華熙樂茂。2010年下半年，這些項目將會逐一亮相開業(yè)，眾多新老盤一起在2010年的市場競爭中同臺爭食商業(yè)地產這塊蛋糕，這些將會使2010年的商業(yè)地產市場在整體上出現群雄逐鹿的態(tài)勢，租金整體價格也會因競爭的加劇和新增供應量的增加而有所調整。從規(guī)模、分布區(qū)域、定位等方面來看，2010年入市項目具備以下特征：新上市的項目中又出現了一些商業(yè)巨無霸，如大鐘寺商業(yè)廣場（43萬）、華熙樂茂（29萬）、朝陽大悅城（23萬）、火神廟商業(yè)廣場（23萬）等。2010年新上市商業(yè)項目總面積規(guī)模達220.81萬平米，其中購物中心204.91萬，占2010年商業(yè)項目總面積的92.8%，包括原計劃2009年開業(yè)的華熙樂茂（29萬）、大鐘寺購物中心（43萬）等項目。從各區(qū)分布看，海淀區(qū)項目最多，共8個，占項目總數的38%；朝陽區(qū)6個，占28%；豐臺區(qū)2個占有9%，東城區(qū)1個、大興區(qū)1個、石景山1個、順義區(qū)1個、通州區(qū)1個，分別占5%、5%、5%、5%、 5%。從面積占比分析，海淀區(qū)供應量113.7萬平米，占整個總面積的近一半，海淀商業(yè)開始發(fā)力。項目規(guī)模在5-10萬以上的項目最多，所占面積比重最大。項目總規(guī)模在20萬以上項目4個，面積占53%；10-20萬的項目2個，面積占12%；5-10萬之間的項目9個，面積占27%；2-5萬以內的項目4個，面積占6%; 2萬以內的項目2個，面積占2%. 項目中規(guī)劃定位為購物中心類的商業(yè)項目占面積比重最大，其他有百貨(8.3萬)、商業(yè)街(7.6萬)等.2、項目所在區(qū)域市場分析作為國家級開發(fā)區(qū)，國內外企業(yè)2200余家，總投資超過60億美元。奔馳、諾基亞、通用電氣、拜耳等世界500強企業(yè)的進入，為亦莊區(qū)域帶來了與眾不同的居住與辦公形態(tài)。亦莊開發(fā)區(qū)的擴大，不僅僅能夠促進開發(fā)區(qū)的產業(yè)發(fā)展，對于這一區(qū)域的商業(yè)建設及市場需求或將有著進一步的推動作用。但我們確能發(fā)現市場空白仍舊很大，商業(yè)運營一直溫而不火，我們就此原因進行如下分析：2.1 目前亦莊區(qū)域正在招商的商業(yè)地產項目亦莊創(chuàng)意生活廣場亦莊創(chuàng)意生活廣場位于北京亦莊文化園東路6號，于2009年8月開始進行改造，預計2010年8月試正式營業(yè)，總建筑面積：68000平米，統(tǒng)一的招商租賃經營模式，計劃引入北京第二家沃爾瑪山姆會員店(2萬平米)、亦莊國際影城、bda藝術中心、青少年培訓活動中心、娛樂、購物及中國教育電視臺高校創(chuàng)意產業(yè)工作室等。開業(yè)時間：預計20102012年 亦城國際中心亦城國際中心分期建設，一期總建筑面積86605平方米，包括a、b 兩座。地上61652平方米：辦公，商業(yè)，餐飲，銀行，并配有會議室，多功能廳等。地下24953平方米：設有車庫，員工餐廳，spa。 亦城國際中心二期將開發(fā)頂級寫字樓，和公寓，與項目一期形成一個完整的現代化的大型綜合體。項目緊靠，出站人流可直接進入建筑室內，也可通過裙房屋頂廣場到達榮華路。 亦城國際中心寫字樓a座高95米，共22層，1、2層做商業(yè)使用，322層建筑面積28882平方米。標準層面積9631600平方米。 319層為辦公區(qū)，體現個性化辦公模式，2022層為俱樂部。a座以租賃為主，主力戶型為250-400平米、整層。電梯8部，其中高區(qū)3部(梯速3.5米/秒)；低區(qū)3部(梯速2.5米/秒)；2部消防兼貨梯(梯速2 米/秒)項目地址：大興區(qū)北京經濟技術開發(fā)區(qū)榮華北路 總建筑面積：86605平米亦莊北岸商業(yè)項目亦莊.北岸，位于南五環(huán)內的大興亦莊橋南300米涼水河西畔 ，毗鄰亦莊新成核心生活區(qū)，一橋橫跨涼水河，把亦莊.北岸的樓盤與蜚聲世界的北京經濟技術開發(fā)區(qū)，北京市重點發(fā)展的人居新區(qū)，國際高新技術產業(yè)經濟區(qū)緊密地連接起來，成為其不可分割的一部分。項目占地面積:60353.29平方米，總建筑面積:130000平方米，住宅底商2009年6月開盤。 分類項目名稱物業(yè)類型產品形態(tài)物業(yè)規(guī)模（）成交租金（元/）業(yè)態(tài)分類人流商業(yè)氛圍及經營狀況社區(qū)上海沙龍新天地集中式商業(yè)集中式商業(yè)/一層層高高/可做夾層，按兩層面積算45000一層臨街3.1-5.2元 內部集中式1.7-3.5元餐飲/健身/網球場/游泳池/西餐廳/茶吧/京客隆超市/洗衣店/水店/美容美體/文體/圖文/照片等集中式商業(yè)圈，人流較充足一層基本滿鋪，主力餐飲帶動，商業(yè)氛圍已經形成，基本每鋪都有客戶大雄城市花園集中式商業(yè)集中式商業(yè)/一層臨街底商120002.5-4.2銀行/餐飲/服裝/圖書/音像/健身/咖啡等相對較弱臨街商業(yè)和集中商業(yè)招商率80%，二層以上基本空置人流消費性不強，主要是去華潤超市，帶動相應的人流金地格林小鎮(zhèn)社區(qū)底商一層臨街底商50002.1-3.5煙酒/房產中介/攝影/銀行/蛋糕店/鮮花/服裝等在小區(qū)主入口處，主要是小區(qū)的業(yè)主進出，消費人流和去銀行辦事，能支撐一定的人流招商理想，招商率95%滿鋪經營，但真正消費購物的很少獅城百麗社區(qū)底商、會所一層底商20002.7-4.2餐飲/保潔/會所/家政服務/干洗服務本小區(qū)，人流較少業(yè)態(tài)單一，商業(yè)氛圍較差較差，只有超市有少量的客戶新康家園社區(qū)底商1-3層小型集中商業(yè)50002.4-4.5超市/茶莊/房產中介/蛋糕房等超市帶動人流，一般本位置空鋪較多，馬路對面的大雄成業(yè)態(tài)單一，商業(yè)氛圍可以境界社區(qū)底商1-2層臨街底商130002.8-4.3酒店/超市/嬰兒用品/餐飲/門診/汽車美容/房產中介/寵物中心/眼鏡店等較少招商理想，招商率95%主要針對馬路對面的社區(qū)體驗中心和實驗學校，平時人流少，經營很差貴園東里二區(qū)社區(qū)底商3層臨街商業(yè)100004.5餐飲/干洗/眼鏡店/銀行/家電商場/嬰兒用品等緊鄰百安居，同時有國美/銀行支撐，臨西環(huán)北路，展示性好，人流充足商家入住率較為理想主力業(yè)態(tài)支撐，人車流動性高，經營相對良好主力商業(yè)華潤超市生活超市大雄商業(yè)地下一層2000生活用品人流量一般首航國力超市生活超市在獅城百麗底商一層200生活用品人流較少，主要客群為附近居民美廉美生活超市在上海沙龍商業(yè)中心地下一層800生活用品人流量較多華冠超市生活超市新康家園1500生活用品百安居建材家居超市南五環(huán)和西環(huán)北路東南角建材家居國美家電商場在星島4家園底商2000家電人流量較少大中家電商場在境界商業(yè)區(qū)3000家電人流量較少2.2 亦莊商業(yè)發(fā)展的特點業(yè)內人都如此評價：“通州是有城無業(yè)，順義是業(yè)強城弱，亦莊是有業(yè)無城”說通州和順義的觀點基本上靠譜，但是亦莊被稱為“有業(yè)無市”，亦莊確實有“業(yè)”，其實也有“城”，但是非常缺少“市”。亦莊最初定位時商業(yè)規(guī)劃的缺失亦莊最早的定位是建造大型制造業(yè)基地中心，如今被“新規(guī)”為50萬人口的“新城”，是先行重點發(fā)展的三個新城之一。這讓人們對亦莊的未來充滿期待，但是同時也給亦莊帶來成長的苦惱兩次截然相反的定位讓亦莊陷于矛盾的困惑之中。商業(yè)的匱乏是最初定位的必然結果，因為最初定位為建造大型制造業(yè)基地本身與商業(yè)地產就相互矛盾。制造業(yè)的訴求是追求低成本運作、提升產品的附加值和市場競爭力，制造業(yè)的低成本要求廉價的勞動力。所以，企業(yè)管理層以下的都是外地打工仔，他們的消費能力極為有限?，F在市政府把亦莊重新按照小城市來規(guī)劃，給亦莊包括商業(yè)的大力發(fā)展帶來重新啟動的歷史機遇。但是，亦莊的人口和消費能力的現狀又嚴重制約著商業(yè)地產的進一步發(fā)展。亦莊生活著兩種人：低收入著+習慣在市區(qū)消費的高收入者據官方統(tǒng)計，亦莊現有10萬人，但是，實際上，這里的常住人口數量不及10萬的一半。主要消費人群是外地打工者和當地農民，高端社區(qū)的業(yè)主。最后者他們住著高檔公寓低密度別墅，確總在抱怨亦莊沒有買東西的地方，沒有像樣的咖啡廳，沒有像樣的服裝店。在亦莊，每天看到的景象是：早上，車輛載著大量乘客排著隊進入亦莊趕著上班，晚上排著隊往外走。在這里上班的白領以及高管人員基本不在亦莊住，晚上的亦莊就成了空城。這個現象說明，亦莊目前還是一個大型制造業(yè)基地，還不適合居住。亦莊仍未有大興的百貨及零售企業(yè)落戶世界500強企業(yè)中有40家落戶亦莊，卻沒有幾家大型零售企業(yè)敢輕易的進駐。幾乎凡是到亦莊來考察的商家都覺得亦莊前景很好，但是這里的商業(yè)環(huán)境與他們的經營理念距離太遠，與他們開店選址的標準相差太多。且不說這里有沒有需求，就是硬件設施也不符合商家經營的需求。任何一個商家經營都是要贏利的，但是在亦莊很難短時間內實現。所以就造成了惡性循環(huán)：越沒有大的商家來，就越沒人建造商業(yè)設施；越沒人造，大的商家就越來不了。即使商家著眼于未來，在這里布點開店，遇到的肯定是經營的尷尬。比如國內一家百安居大型建材連鎖店在這里開分店，但是它在亦莊的生意是最差的，一天也沒幾個人光顧，盡管它的停車位多，環(huán)境優(yōu)美。亦莊具有消費能力的人口數量并不充足宏觀上看，亦莊商業(yè)地產的供應量不足，但是局部又是過剩的。三萬平米的商業(yè)在亦莊已是巨無霸的概念，相對于亦莊四五萬的常住人口簡直太大了。大的商家即使免其租金也都不愿意來，因為還要進貨，還要支付人員工資、水電費、 裝修費等。零售企業(yè)正處于搶點布局的快速擴張期，而每開一個新店都需要一兩年的培育，也就意味著每開拓一塊就賠一塊，而商業(yè)已經進入微利時代，賠得太多肯定無力承受，資金鏈就會出現問題，商家也不愿意冒這種風險。3 小結：亦莊區(qū)域開發(fā)還處于發(fā)展階段，區(qū)域現階段仍存在最大的問題是交通出行和環(huán)境配套，市場需要培育，需要環(huán)境，需要消費力的支撐。要想讓商業(yè)形成規(guī)模是幾年以后的事，這段期間，對于投資者來說，承擔著一定的風險，是一個陣痛的過程。今年270萬平米的商業(yè)地產物業(yè)的供應，作為國融國際的業(yè)主來說要面對如此激烈的全市范圍內的商業(yè)資源的競爭，需要我們能創(chuàng)新出一套實際可行的方案，在紛亂的市場競爭中尋找某一行業(yè)、某一環(huán)節(jié)、某一產業(yè)鏈的機會。面對亦莊的城市發(fā)展和機遇，業(yè)主的投資在未來潛力巨大，現在的問題是雞生蛋還是蛋生雞？沒有商業(yè)設施，商家不來，有了商業(yè)設施人流不來也無奈；而生活配套不足，人們又不愿意居住?；蛟S我們要想的問題是，我們干脆養(yǎng)豬、狐貍、鴕鳥，把人請進來，把貨物銷出去。定位準確并成功的商業(yè)運營，必然帶來地區(qū)的商業(yè)升級，同時嘗試改變區(qū)域人群的消費習慣，從此亦莊不僅僅為在解決居民“在外消費”的問題，還可能吸引全北京的購買力。這些矛盾如何解決?單憑個別企業(yè)、協會、團體是無力解決的。要想使新規(guī)劃真正實施，還需要政府和社會各個層面的大力支持以及具體的科學規(guī)劃，避免彎路，把亦莊盡快地建設成和諧的人居環(huán)境。三、商業(yè)需求分析研究1、目標消費群體簡要分析人們對亦莊的未來充滿期待，但是同時也給亦莊帶來成長的苦惱兩次截然相反的定位讓亦莊陷于矛盾的困惑之中。中國社會科學院不久前公布了一份關于人們居住情況的報告，結果出人意外：一直以生態(tài)健康為主題的亦莊，“適宜居住”的指數排在最后，而西單、東單等繁華區(qū)域卻排名第一。這個結果表明，人們對于居住的需求回歸到了他的本質?！耙司印辈粌H僅指新鮮的空氣 ，滿眼的綠色，靜謐的環(huán)境，寬敞的房子，更重要的是人文環(huán)境以及生活的便利，而亦莊商業(yè)設施的極度匱乏，已經嚴重影響到居民的生活質量。業(yè)主們已經習慣了在外面消費回來睡覺。亦莊的業(yè)主，基本上沒有像通州的業(yè)主們呼吁過“我們不要睡城”，因為在今天之前，由于區(qū)域功能的需要，亦莊房地產的產品，基本上就局限于住宅和為集團企業(yè)定制的廠房和辦公用房，嚴重缺少社區(qū)商業(yè)和大型公建。換句話說，無論是區(qū)內或區(qū)外工作的人，業(yè)主們也基本上習慣了“回來睡覺”的作息安排。只能發(fā)現亦莊決非“購物的天堂”，現有的一些社區(qū)商業(yè)，只能滿足業(yè)主的基本需求，我們暫且稱其為“買東西”而不是“購物”，而餐飲和娛樂，便是見縫插針經營著的中小型企業(yè)。通過對本案所處的亦莊核心區(qū)和周邊消費者調查的結果顯示初步結論：結論一，亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)雖然經過長達10年的發(fā)展，但由于各種原因導致人口的增量速度較慢，人口結構呈現年輕化和老齡化兩個極端。結論二，本地居民的平均收入呈現中等偏低的水平。結論三，亦莊新城未來長達3-5年內會出現長時間人口量不足的現象。結論四，居住在開發(fā)區(qū)高尚社區(qū)的客戶，由于工作地點在北京城區(qū)內，出現消費外溢的現象。2、零售品牌商家研究受到全球金融危機的影響，大部分零售商調整了原有的開店計劃，09年北京的優(yōu)質零售物業(yè)租賃需求同比去年大幅下滑。今年上半年的情況繼續(xù)延續(xù)，大多數零售商非常謹慎，目前主要在觀察零售市場的變化。大部分外資零售商受到本土市場業(yè)績大幅下滑的影響，調整了在中國市場的擴張計劃，縮減未來一年開新店的數量。表現最為明顯的是奢侈品牌零售商，他們受到金融危機的影響最大，同時在北京的開店數量已經飽和，所以在未來一年幾乎沒有開新店的計劃，而且關閉了個別門店。內資零售商受到的影響相對要小，但是門店零售額的下滑也對他們的市場信心產生打擊，他們更傾向于在成熟商圈的商場內新開門店，而不是選擇風險較大的新商圈?？焖贂r尚品牌逆勢低成本擴展，以zara 、h&m 為代表的快速時尚服裝品牌雖然進入北京只有2年時間，但開店步伐非常之快，尤其是2009年商家普遍處于觀望狀態(tài)下逆勢開店，足以說明對京城市場的信心由于開發(fā)商在2009年面臨招商難，作為時尚服裝品牌的領頭羊，更多得到發(fā)展商的青睞，同時也開出其它品牌很難得到的商務條件，兩方面原因使它們加快開店速度電影院開店正在提速，2009年北京地區(qū)電影票房達到8.04億元，相比2008年5.25億元的票房成績，同比增幅超過50%，這與最近兩年新增10多家影院的增量市場關系密切。圖為09開業(yè)電影院統(tǒng)計 2009年開業(yè)的電影院只有7家，相比較購物中心開業(yè)數量，