亦莊國(guó)際購(gòu)物中心商業(yè)策劃報(bào)告.doc

國(guó)融國(guó)際購(gòu)物中心 定位策劃報(bào)告北京國(guó)融置業(yè)有限公司報(bào)告目錄memo國(guó)融國(guó)際購(gòu)物中心 定位策劃報(bào)告1第一章 項(xiàng)目背景及研究目標(biāo)4一、項(xiàng)目背景4二、研究目標(biāo)6第二章 市場(chǎng)環(huán)境研究8一、亦莊市場(chǎng)環(huán)境研究8二、商業(yè)整體市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)研究17三、商業(yè)需求分析研究32第三章 項(xiàng)目定位策略40一、項(xiàng)目swot分析及定位原則40二.項(xiàng)目的市場(chǎng)定位45第四章 招商與運(yùn)營(yíng)初步建議56一、招商思路初步建議56二、經(jīng)營(yíng)管理初步建議60前言before讓任何行為都不要無目的地做出，也不要不根據(jù)完善的藝術(shù)原則做出。 沉思錄 marcus aurelius 市場(chǎng)定位是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵，通過獨(dú)特的構(gòu)思與精心的策劃定位，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本報(bào)告在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司多年的商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前本項(xiàng)目的可操作性，對(duì)本項(xiàng)目所處環(huán)境進(jìn)行綜合的分析，提煉了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，分析了項(xiàng)目未來的機(jī)會(huì)和威脅點(diǎn)，在明確了項(xiàng)目總體定位的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)分別進(jìn)行了不同的定位內(nèi)容闡述，并結(jié)合項(xiàng)目的特性對(duì)項(xiàng)目后期管理進(jìn)行了分析。我們可以相信，通過科學(xué)的論證和不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏，為本案制定出準(zhǔn)確合理的定位。最大限度強(qiáng)化項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化、消除項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢(shì)，有效利用市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，站在未來市場(chǎng)的角度提高本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，尋求找到適合的、可執(zhí)行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案，從而盤活整體商業(yè)的招商、運(yùn)營(yíng)，甚至帶動(dòng)整個(gè)亦莊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。并為產(chǎn)權(quán)商鋪的業(yè)主有效提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)提供參考。商業(yè)定位研究的工作思路structure第一章 項(xiàng)目背景及研究目標(biāo)一、項(xiàng)目背景1、國(guó)融國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目背景國(guó)融國(guó)際位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，核心區(qū)12街區(qū)c15地塊。東臨榮華路，北臨天華北街，西側(cè)隔12號(hào)支路與鹿鳴苑小區(qū)相臨，南側(cè)與c16地塊相接。本案基地呈東南西北走向，總平面布置將三幢塔樓按安排在用地范圍的三個(gè)角上，建筑平面布局簡(jiǎn)潔明了，各部分功能分區(qū)明確，塔樓產(chǎn)品滿足了的小戶型需求。立面的整體風(fēng)格特征為紫白色相間的馬賽克。a、b、c塔為酒店式公寓，a塔地上23層共379戶；b塔地上22層，共359戶；c塔地上17層，共259戶。裙房部分是為其配套的商業(yè)、餐飲、娛樂設(shè)施。地下一層為設(shè)備用房及部分商業(yè)，地下二、三層為車庫(kù)。地下總建筑面積：25820.21平方米，地上總建筑面積：72911.54平方米。國(guó)融國(guó)際購(gòu)物中心（以下內(nèi)容簡(jiǎn)稱：項(xiàng)目）位于此項(xiàng)目裙樓部分，總建筑面積：31915.9。商鋪數(shù)量：484間，項(xiàng)目已完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，以均價(jià)約11200元/元完成了商鋪銷售，價(jià)格區(qū)間為9400-13700元/，內(nèi)鋪面積區(qū)間以20-90為主，少量100-400的臨街商鋪。序號(hào)樓層已售套數(shù)（套）已售面積（）銷售總額（元）銷售均價(jià)（元/）招商中心報(bào)價(jià)元/天）1負(fù)一層673563.8835013747982512一層1037193.91979833481362043二層996742.24840887361247224三層1076831.464447885943425四層967072.796983439798742合計(jì)47231404.22351368113111892.2項(xiàng)目交通狀況良好，距離即將通車的地鐵亦莊線的站點(diǎn)一街之隔，與五環(huán)、京津塘高速鏈接緊密，使得項(xiàng)目能夠快速進(jìn)入北京市區(qū)，周邊有927、324、運(yùn)通204、723等多條公交線路通過，除地面部分車位之外還配備400余個(gè)地下車位。2、現(xiàn)階段項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)背景項(xiàng)目旨在打造亦莊首座即餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物、健身于一體的一站式購(gòu)物中心，扼守亦莊bda中央大道的絕對(duì)核心位置，產(chǎn)權(quán)商鋪的核心價(jià)值所在就是商鋪的黃金地段。業(yè)主委托運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)：“北京華清科源投資管理有限公司”進(jìn)行長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理，但開業(yè)之際卻遇上國(guó)際金融危機(jī)，大量大型商家縮減投資計(jì)劃，加之亦莊生活氛圍及配套并形成良好的市場(chǎng)氛圍，項(xiàng)目幾經(jīng)開業(yè)嘗試仍無法聚攏人氣。感受到市場(chǎng)威脅的中小投資者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)商鋪投資給其帶來了風(fēng)險(xiǎn)，并演發(fā)成為投資者與發(fā)展商之間的矛盾?，F(xiàn)階段，部分業(yè)主將自身名下的商鋪進(jìn)行著單獨(dú)租賃，項(xiàng)目現(xiàn)已入住的部分商家包括：蘇寧、mr pizza餐廳、好利來蛋糕房、專業(yè)美發(fā)、藥店、茶葉、煙酒、咖啡店、部分快餐店等。從上述特點(diǎn)分析的初步結(jié)論：部分業(yè)主投資收益目標(biāo)、不能理性看待投資風(fēng)險(xiǎn)給本案產(chǎn)權(quán)商鋪的良性發(fā)展設(shè)置了障礙，產(chǎn)權(quán)商鋪不同于一般門市房，決定了其發(fā)展的根本取決于統(tǒng)一的規(guī)劃和管理。產(chǎn)權(quán)商鋪本身也是商品房的一種，在完成產(chǎn)權(quán)交易的服務(wù)之后，可以看到發(fā)展商仍在努力完善項(xiàng)目的硬件設(shè)施(不久前修繕停車位、電梯、入口樓梯等)，并促成麥當(dāng)勞等商戶的入住，但產(chǎn)權(quán)分散的商鋪業(yè)主并未全面委托專業(yè)的管理公司，對(duì)本購(gòu)物中心進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，是本項(xiàng)目空置、經(jīng)營(yíng)不善的根本原因。二、研究目標(biāo)通過細(xì)致的市場(chǎng)研究和科學(xué)論證，我們力求最大限度強(qiáng)化項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化、消除項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢(shì)，有效利用市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)，站在未來市場(chǎng)的角度提高本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，尋求找到適合的、可執(zhí)行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方案，從而盤活整體商業(yè)的招商、運(yùn)營(yíng)。具體內(nèi)容如下：1、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位及理念 商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)是：投資方需要商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的資源，實(shí)施 “統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”的策略。目的是通過投資營(yíng)造具有舒適方便購(gòu)物、休閑等功能的建筑空間，進(jìn)而通過租售商鋪獲利。要達(dá)到以上目的，本案的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)理念須從前期定位、產(chǎn)品調(diào)整，到后期的租賃定價(jià)、樓盤推廣等方面有所突破。調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購(gòu)買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r；調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者分布、經(jīng)營(yíng)狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)；項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成；項(xiàng)目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關(guān)；規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間；2、商業(yè)物業(yè)的招商租賃商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和招商必須預(yù)測(cè)開業(yè)之后的收入，并和資本投入結(jié)合起來考慮。完成項(xiàng)目的投資和受益的經(jīng)濟(jì)分析之后，制定準(zhǔn)確的商業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并以此作為店面出租的依據(jù)。并全面實(shí)施主題商業(yè)相關(guān)聯(lián)的商戶資源的招商工作。招商和承租戶選擇，承租戶的選擇要保證租金的來源；招商的進(jìn)度安排，保證商場(chǎng)商品種類的完整；3、商業(yè)物業(yè)的管理理念 對(duì)于商業(yè)物業(yè)持有者來說，必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。通過國(guó)外和國(guó)內(nèi)成功案例的研究，拿出完善的經(jīng)營(yíng)管理思路，需滿足一下特點(diǎn)：具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)“完善的租約管理”第二章 市場(chǎng)環(huán)境研究一、亦莊市場(chǎng)環(huán)境研究1、區(qū)域（亦莊）經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及產(chǎn)業(yè)分布1.1亦莊的泛區(qū)域關(guān)系：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力引擎亦莊區(qū)域位置示意圖首先，亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于京津冀北區(qū)域的核心地區(qū)，是京津城鎮(zhèn)走廊和產(chǎn)業(yè)帶上的重要節(jié)點(diǎn)，是首都面向區(qū)域發(fā)展的門戶。京津城鎮(zhèn)走廊上分布有機(jī)場(chǎng)、海港、鐵路、高速公路等戰(zhàn)略資源。京津城際高速鐵路在亦莊設(shè)站更突出了亦莊新城在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展中的重要性。其次，亦莊正充分發(fā)揮首都優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”，即廣泛吸引國(guó)內(nèi)外集團(tuán)企業(yè)來京設(shè)立地區(qū)總部。最后，亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚能，推動(dòng)亦莊向綜合產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變。其產(chǎn)業(yè)將會(huì)引導(dǎo)發(fā)展電子、汽車、醫(yī)藥、裝備等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代制造業(yè)，以及商務(wù)、物流等功能，積極推動(dòng)開發(fā)區(qū)向綜合產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變。1.2新城規(guī)劃：城市遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)明確，已全面啟動(dòng)建設(shè)。在2007年發(fā)布的亦莊新城規(guī)劃中亦莊新城的地理范圍得到了明確界定，亦莊新城規(guī)劃范圍包括北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以及大興區(qū)下轄的亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)行政轄區(qū)及舊宮鎮(zhèn)三海子地區(qū)，通州區(qū)下轄的馬駒橋鎮(zhèn)行政轄區(qū)以及臺(tái)湖鎮(zhèn)位于京津塘第二通道以西的行政轄區(qū)，現(xiàn)狀城市建設(shè)用地約26平方公里。 規(guī)劃到2010年，亦莊新城人口規(guī)模為30萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?5平方公里左右，新增城市建設(shè)用地29平方公里。遠(yuǎn)期(2020年)人口控制規(guī)模70萬(wàn)人左右，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?00平方公里左右。 今后的空間發(fā)展方向與引導(dǎo)是：以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心，跨越京津塘高速公路向東及涼水河向南方向發(fā)展。突出沿京津塘高速公路帶狀發(fā)展，引導(dǎo)形成“兩帶、七片、多中心”的新城空間結(jié)構(gòu)。沿京津交通復(fù)合走廊，完善核心區(qū)(北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和亦莊鎮(zhèn)區(qū))、河西區(qū)(奔馳汽車園及居住與綠色空間)、馬駒橋鎮(zhèn)中心區(qū)、站前綜合區(qū)、光機(jī)電基地等功能區(qū)的配套建設(shè)，重點(diǎn)搞好路東區(qū)(京津塘高速路東部新區(qū))和河西區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及綜合開發(fā)建設(shè)。根據(jù)總體規(guī)劃，永樂作為北京市遠(yuǎn)期發(fā)展預(yù)留空間為亦莊向東南發(fā)展儲(chǔ)備了廣闊的腹地和空間。新城永樂組團(tuán)為城市遠(yuǎn)期發(fā)展預(yù)留空間，適時(shí)啟動(dòng)建設(shè)。1.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展：園區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，各種因素必將推動(dòng)區(qū)域其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，亦莊作為三個(gè)重點(diǎn)建設(shè)的新城之一和北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心，是構(gòu)筑中心城反磁力系統(tǒng)的重要一環(huán)，承擔(dān)產(chǎn)業(yè)和人口的集聚達(dá)到疏散中心城部分職能和人口的作用，是實(shí)現(xiàn)北京城市空間結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整的關(guān)鍵性地區(qū)。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是北京唯一的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，并且是全國(guó)為數(shù)不多的同時(shí)享受國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策的地區(qū)，開發(fā)區(qū)從建立伊始就按照產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展、資源集約化利用的發(fā)展思路進(jìn)行建設(shè)。截止2009年，共有入?yún)^(qū)企業(yè)2000余家，其中三資企業(yè)近500家，內(nèi)資企業(yè)1400多家。入?yún)^(qū)企業(yè)投資總額超過130億美元，其中三資企業(yè)投資總額近110億美元，三資企業(yè)平均投資額2273萬(wàn)美元。目前北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成了電子信息產(chǎn)業(yè)、生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、汽車制造等四大產(chǎn)業(yè)集群。四大支柱產(chǎn)業(yè)的比例圖入駐企業(yè)示意圖2、亦莊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)要對(duì)于亦莊房地產(chǎn)的直觀評(píng)價(jià)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼住宅開發(fā)有聲有色商業(yè)發(fā)展匱乏低迷2.1亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：到2009年7月底，開發(fā)區(qū)累計(jì)入?yún)^(qū)企業(yè)2259家，投資總額155.4億美元。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量，產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的86.4%，占北京市高新技術(shù)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的44.7%；到現(xiàn)在為止，開發(fā)區(qū)累計(jì)創(chuàng)造了5762億元的產(chǎn)值，每公頃土地產(chǎn)出1.74億元，每公頃的稅收是598萬(wàn)元，這個(gè)數(shù)字在全國(guó)工業(yè)區(qū)中名列前茅；諾基亞、奔馳、中芯國(guó)際、同仁堂等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)投資建廠，世界500強(qiáng)企業(yè)中，有58家在這里投資了72個(gè)項(xiàng)目。問題產(chǎn)業(yè)發(fā)展碩果累累，但這些對(duì)于亦莊新城建設(shè)中商業(yè)部分的帶動(dòng)性體現(xiàn)在哪里？2.2亦莊區(qū)域住宅市場(chǎng)總體分析：布局和產(chǎn)品類型亦莊板塊在售項(xiàng)目中，大多都是以低容積率為主打產(chǎn)品。由于亦莊主要是以工業(yè)用地為主，住宅用地為輔，所以該區(qū)域并沒有大規(guī)模開發(fā)用地，其低密度的打造手法也一直延用下來，這也是該區(qū)域與其它區(qū)域最不相同的地方。而對(duì)于高舒適性的郊區(qū)化住宅產(chǎn)品，吸引了多數(shù)在cbd工作的客戶群體，也推動(dòng)了亦莊區(qū)域的發(fā)展方向。由于亦莊住宅開發(fā)起步晚，開發(fā)量與其它區(qū)域相比，優(yōu)勢(shì)沒有得到體 現(xiàn)。從現(xiàn)階段在售項(xiàng)目看，都主要集中在亦莊工業(yè)園區(qū)和馬駒橋附近，一塊是五六環(huán)之間，另外一塊是五六環(huán)以外，所以在地段分布上，主要以這兩塊區(qū)域?yàn)橹?，這 也使得住宅的分布量很受限制。從現(xiàn)階段開發(fā)的新盤看，還是以工業(yè)園區(qū)為主，這也是近年開發(fā)的主要區(qū)域。價(jià)格方面亦莊區(qū)域由于受地理因素影響，樓盤價(jià)格一直都處于低位，而在09年及今年3月前市場(chǎng)的大好形式下，項(xiàng)目售價(jià)也出現(xiàn)了連續(xù)攀升的現(xiàn)象，特別是純新盤項(xiàng)目賓仕國(guó)際，更是達(dá)到了區(qū)域在售樓盤的最高峰，達(dá)到29000元/平方米。從在售的項(xiàng)目中可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)際e莊、金色漫香林、林肯公園、林肯公寓、融科香雪蘭溪、合生世界村等項(xiàng)目，都有不同程度漲幅，最高增長(zhǎng)13500元/平方米，最低增長(zhǎng)2200元/平方米，由于項(xiàng)目在產(chǎn)品定位上有所不同，其增幅比率也出現(xiàn)較大差距，不過雖然增長(zhǎng)速度快，但需求還是非常高。居住人群分析作為北京唯一的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，四周工廠到處遍及，所以區(qū)域住宅開發(fā)中的主要購(gòu)買力，還是集中在以區(qū)域工廠為主的年青白領(lǐng)、主管等高級(jí)人才，這部分人購(gòu)買比例最高。除此之外，由于亦莊離國(guó)貿(mào)等區(qū)域距離較近，也有部分在該 區(qū)域工作的置業(yè)者到亦莊居住。而今年cbd東擴(kuò)規(guī)劃方案的出臺(tái)，會(huì)吸引更多在cbd工作的置業(yè)人群，因此，作為cbd東擴(kuò)和新城建設(shè)提速兩大利好刺激影響 下，亦莊市場(chǎng)所占領(lǐng)的機(jī)遇會(huì)更加凸顯。2.3亦莊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)總體分析：目前，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)是以突出產(chǎn)業(yè)生態(tài)和自然生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”的企業(yè)辦公理念為主導(dǎo)，總部研發(fā)生產(chǎn)基地屬性突出，以企業(yè)獨(dú)棟形態(tài)為主；亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（bda）經(jīng)濟(jì)帶已經(jīng)初步形成，但長(zhǎng)期以來由于多方面因素影響，亦莊一直沒有形成與之相適應(yīng)的商務(wù)環(huán)境，寫字樓較為缺乏；現(xiàn)存寫字樓物業(yè)檔次尚屬中檔，亦莊現(xiàn)有寫字樓極其有限，有一定的商住兩用物業(yè)存量，而真正意義上的寫字樓物業(yè)則數(shù)量少有，檔次整體相對(duì)偏低，但出租率較為理想，租賃價(jià)格在1.6-3.5元/天之間；未來一兩年辦公產(chǎn)品的供應(yīng) 將以企業(yè)獨(dú)棟為主，供應(yīng)量將超過30萬(wàn)平米。項(xiàng)目名稱入住公司情況購(gòu)買對(duì)象租金/售價(jià)空置率硬件設(shè)施規(guī)模體量總?cè)胱?shù)購(gòu)買/租賃面積公司/個(gè)人空調(diào)電梯辦公環(huán)境外部形象占地面積建筑面積開發(fā)入住時(shí)間現(xiàn)房寫字樓北京朝林大廈40左右120/500皮革公司、人才網(wǎng)、機(jī)電設(shè)備、商貿(mào)3.520%中央3部三菱電梯內(nèi)部精裝大堂/公共部分精裝地標(biāo)性建筑，緊鄰博大大廈29838800282004.3.1燕景寫字樓12戶28/125保潔、商貿(mào)、小型公司1.7520%單體沒有極差總共四層，處在居民區(qū)中，屬于開發(fā)區(qū)邊緣地帶2005.5.1華騰寫字樓25戶60/200華工、商貿(mào)、建筑裝飾、軟件1.65%中央2部?jī)?nèi)部精裝大堂、公共部分簡(jiǎn)單裝，03年翻新裝修緊鄰亦莊鎮(zhèn)政府，處在西環(huán)北路邊，外部環(huán)境差80002000年入住，2004年翻新國(guó)盛科技園260-1000營(yíng)養(yǎng)2.5-2.8中央2部公共部分精裝330002005.11.1企業(yè)獨(dú)棟bda國(guó)際企業(yè)大道9棟4000/12000電子、科技、復(fù)轉(zhuǎn)公司760025%中央三菱雙生態(tài)平臺(tái)，曾獲綠色生態(tài)建筑獎(jiǎng)總部集群540001900002007.3.31嘉捷科技園準(zhǔn)現(xiàn)房獨(dú)棟銷售1200-580068500中央無花園式辦公獨(dú)立辦公冠名7.2公頃84000即可入住匯龍森國(guó)際企業(yè)港期房310/100063800中央3部8棟獨(dú)棟2300-16000,6棟散售300-1000，辦公環(huán)境比較密集50000951902008.5.1bda國(guó)際港準(zhǔn)現(xiàn)房，已封頂70/1705000/80000散售中央處在開發(fā)區(qū)東區(qū)，周邊商務(wù)配套不足41000一期213712008.6.1bda國(guó)際廣場(chǎng)期房3000/80007500期房中央緊臨榮京西街南側(cè)，周邊無集中辦公區(qū)，配套較差四周是待開發(fā)地塊和綠化，外部環(huán)境好，可視性好400001200002008.5.1企業(yè)獨(dú)棟/散租散售隆盛大廈期房300/30000售價(jià)8000元，租金未定1萬(wàn)/2萬(wàn)/3萬(wàn)三棟獨(dú)棟中央三菱亦莊為數(shù)不多可租可售并且有中小戶型的純寫字樓項(xiàng)目，區(qū)別于企業(yè)獨(dú)棟，更適合中小企業(yè)和超大型企業(yè)地標(biāo)性建筑，和bda總部群一路之隔15959500002008.3.1商住公寓榮京麗都期房銷售為主，36/709000精裝中央5部客梯周邊無高樓，和朝林大廈遙遙相望800002008.6.1判斷高端寫字樓市場(chǎng)有一定需求，目前市場(chǎng)尚不能滿足；未來寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)仍以企業(yè)獨(dú)棟辦公為主，純寫字樓項(xiàng)目較為稀缺。2.4亦莊區(qū)域酒店市場(chǎng)總體分析：從酒店行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況來看，其收益率及入住狀況一般，值得說明的是速8酒店作為經(jīng)濟(jì)型酒店并沒有突出自身優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)狀況也屬一般。酒店名稱客房數(shù)星級(jí)標(biāo)間門市折扣價(jià)開業(yè)時(shí)間入住率錦江富園大酒店2694星10805182000年較好圣坤酒店49準(zhǔn)4星8805282004年一般博大萬(wàn)源商務(wù)酒店101酒店式公寓718480/1652003年一般速8酒店127經(jīng)濟(jì)型3482782006年一般格林豪泰酒店120經(jīng)濟(jì)型2292292007年edi193準(zhǔn)4星一般目前，亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般，入住客戶主要以區(qū)域周邊企業(yè)相關(guān)聯(lián)外地企業(yè)公務(wù)出差人員為主，客源單一且需求量不大，致使沒有刺激酒店業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。判斷現(xiàn)狀酒店供應(yīng)量不大的情況下，大部分酒店經(jīng)營(yíng)狀況依然并不理想。2.5亦莊區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總體分析：亦莊商業(yè)物業(yè)發(fā)展相比產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住宅開發(fā)明顯滯后；商業(yè)分布極為零散，呈點(diǎn)狀和現(xiàn)狀分布；以臨街店鋪為主，以及一些社區(qū)配套型商業(yè)，大型商業(yè)物業(yè)較少；出于對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)考慮，國(guó)際知名大型零售商（超市、百貨類）鮮見選址；社區(qū)生活配套明顯不足；餐飲娛樂類目標(biāo)性消費(fèi)場(chǎng)所其經(jīng)營(yíng)狀況雖好于其他業(yè)態(tài)，但相比之仍不活躍；消費(fèi)外流現(xiàn)象較為明顯。判斷一個(gè)明顯缺乏動(dòng)力和活力的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。從亦莊未來的發(fā)展規(guī)劃來看，應(yīng)該說利好消息眾多；但規(guī)劃對(duì)區(qū)域商業(yè)真正產(chǎn)生大的帶動(dòng)作用，還有待時(shí)日。二、商業(yè)整體市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)研究對(duì)亦莊整體區(qū)域以及房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)后，為了能夠找到更適合本區(qū)域的商業(yè)定位思路，介紹一下北京商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，有限的商戶資源中本案的業(yè)主們將面臨何種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在符合整體發(fā)展軌跡的前提下，尋找到最適合本區(qū)域、本案的商業(yè)發(fā)展模式，從而才能最精準(zhǔn)地定位。1、北京商業(yè)發(fā)展歷程及整體市場(chǎng)分析北京商業(yè)地產(chǎn)自2003年起突然爆發(fā)，從最初的遍地開花，到后來的問題重重，再到今天，已經(jīng)開始逐步趨向一些規(guī)律性的，有跡可循的發(fā)展模式，初步總結(jié)一下，可以大致總結(jié)分類： 作為國(guó)際化大都市以及中國(guó)北方的消費(fèi)中心，北京需要大量的商業(yè)為人們提供服務(wù)，而此前城市商業(yè)一直處于供應(yīng)相對(duì)不足的狀態(tài)。雖然近幾年商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)量相對(duì)較大，但從中長(zhǎng)期發(fā)展的角度來看，未來亦會(huì)逐漸被市場(chǎng)消化，不會(huì)產(chǎn)生絕對(duì)過量的問題。 1.1北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場(chǎng)及特征綜述商業(yè)分布情況 北京商業(yè)地產(chǎn)自05年開始投資升溫及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期。北京2008年開業(yè)的商鋪面積將達(dá)到410萬(wàn)平方米，其中以購(gòu)物中心模式運(yùn)作的約為280萬(wàn)平方米，占總面積的68.3。從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽(yáng)區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占21%。海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世紀(jì)金源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。 東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。 豐臺(tái)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場(chǎng)未來體量有望達(dá)到200萬(wàn)平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，此地發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時(shí)可輻射到整個(gè)華北地區(qū)。 各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析 二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門復(fù)興門商圈、宣武門前門崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。 二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片5a級(jí)寫字樓和高尚住宅區(qū)，此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，沒有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購(gòu)物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購(gòu)區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國(guó)際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動(dòng)地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。 三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來了希望。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號(hào)線開通，若干條市政道路開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場(chǎng)，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城逐步成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(cld)。以餐飲、娛樂、超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。東三四環(huán)由于包含了cbd和燕莎兩個(gè)北京最大的商業(yè)圈，尤其是cbd商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項(xiàng)目，例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地國(guó)際花園、華貿(mào)中心等，形成了cbd次商圈，并不斷延伸。 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和cbd的次商業(yè)圈一帶。北城部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多。 五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對(duì)比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢(shì)頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。 購(gòu)物中心日漸成為主流 ，購(gòu)物中心作為適應(yīng)市場(chǎng)需求變化的產(chǎn)物，得到了業(yè)主、零售商和消費(fèi)者三方的共同認(rèn)可。 商業(yè)外圍化發(fā)展趨勢(shì)明顯 ，從商業(yè)放量分布區(qū)域來看，在傳統(tǒng)商圈以外逐級(jí)發(fā)展形成更多新商圈，這些新商圈所在區(qū)域均有相當(dāng)大量的居住人口存在，具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力，但因歷史原因而一直缺乏相應(yīng)的商業(yè)場(chǎng)所，新商業(yè)項(xiàng)目的建成可有效滿足其消費(fèi)需求，提供生活便利。主題目標(biāo)性休閑購(gòu)物業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍 ，北京消費(fèi)人群的消費(fèi)需求正由“基礎(chǔ)型”向“享受型”的方向快速轉(zhuǎn)化，車行外出購(gòu)物、就餐、影院聚會(huì)、咖啡館交流越來越成為人們的日常生活方式，需求的增加為相應(yīng)業(yè)態(tài)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。1.2 2009年北京商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展特點(diǎn)新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目 購(gòu)物中心是主導(dǎo)09年北京商業(yè)項(xiàng)目共開業(yè)13個(gè)，總計(jì)69.8萬(wàn)平米。其中購(gòu)物中心入市57.77萬(wàn)平米，占比67.9%；商業(yè)街入市12.11萬(wàn)平米，占比14.2%。購(gòu)物中心占據(jù)絕對(duì)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。 圖為09年開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域分布 圖為09年開業(yè)購(gòu)物中心圖為09年開業(yè)商業(yè)街受金融危機(jī)影響開業(yè)進(jìn)入冰凍期，自2005年以來北京每年開業(yè)的項(xiàng)目達(dá)到250萬(wàn)平米以上，2009年計(jì)劃開業(yè)的項(xiàng)目200萬(wàn)平米，實(shí)際開業(yè)不到100萬(wàn)平米，比原計(jì)劃大幅度減少，大幅下降的主要原因：一是受金融危機(jī)的影響，商家開店步伐放緩，商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)前所未有的招商困難；二是代表性的幾個(gè)大項(xiàng)目延遲開業(yè)，如大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)、華熙樂茂；三是北京零售服務(wù)業(yè)的租金10年來第一次出現(xiàn)下滑，新招商項(xiàng)目租金難以達(dá)到開發(fā)商的預(yù)期，開發(fā)商有意識(shí)延遲開業(yè)從09年開業(yè)入市項(xiàng)目類型來看，仍以購(gòu)物中心及綜合型項(xiàng)目為核心。購(gòu)物中心將繼續(xù)主導(dǎo)北京商業(yè)的模式，2009年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中購(gòu)物中心近58萬(wàn)平方米，占09年開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的67.9%；較2008年購(gòu)物中心開業(yè)總量減少50%購(gòu)物中心之間由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，細(xì)分化的趨勢(shì)出現(xiàn)端倪，如2009年開業(yè)的購(gòu)物中心金寶匯主打高端特色同時(shí)，引進(jìn)了香港的賽馬會(huì)；來福士廣場(chǎng)青春時(shí)尚；賽特奧特萊斯是高端品牌折扣，而活力東方是低端的折扣廣場(chǎng)；通州華聯(lián)是社區(qū)型購(gòu)物中心。百貨店的社區(qū)化是2009年最大的亮點(diǎn)，2009年開業(yè)的6家百貨店除太平洋百貨外全部是社區(qū)百貨，社區(qū)作為過去百貨店傳統(tǒng)的開店洼地，已經(jīng)成為新的關(guān)注熱點(diǎn)。社區(qū)百貨的陣營(yíng)中，除華堂、國(guó)泰外，來自深圳的天虹百貨高調(diào)進(jìn)入北京，在北京的百貨店普遍不看好的宣武區(qū)開出了進(jìn)京的第一家店，據(jù)悉最近在北京簽約2家新店。順義國(guó)泰開店繼續(xù)高歌猛進(jìn)，繼2007年開出3家店后，2009年開出2家店，正在走郊區(qū)保衛(wèi)城市的路線。圖為09開業(yè)百貨店圖表 大賣場(chǎng)開始向南城和郊區(qū)等快速推進(jìn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年開業(yè)的大賣場(chǎng)及大型超市至少13家，面積達(dá)到20萬(wàn)平米以上。在13家店中，南城豐臺(tái)區(qū)3家，郊區(qū)5家，占整個(gè)開店數(shù)量的6成，南城和郊區(qū)將成為未來3年大賣場(chǎng)布局的熱點(diǎn)地區(qū)。圖為09年開業(yè)大賣場(chǎng)統(tǒng)計(jì)2009年還有簽約的大賣場(chǎng)，計(jì)劃在2010年開業(yè)的至少還有8家以上，包括北京華聯(lián)2家店、家樂福、歐尚、特意購(gòu)、吉之島各1家店；虎視北京市場(chǎng)已久的臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)正式進(jìn)入北京，正在緊鑼密鼓的裝修首家店唐人街購(gòu)物廣場(chǎng)店；沃爾瑪?shù)诙疑侥窌?huì)員店落戶亦莊，今年10月開業(yè)。新項(xiàng)目招商困難空置率上升，在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項(xiàng)目招商困難，而且一些已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目也正在調(diào)整。東四環(huán)的美羅城，北四環(huán)的北辰時(shí)代名門購(gòu)物中心都在進(jìn)行整體的重新定位和招商工作，美美百貨從西單的首都時(shí)代廣場(chǎng)撤離。在一些新興商圈內(nèi)，商戶調(diào)整的現(xiàn)象也屢見不鮮。同時(shí)，上半年的新增供應(yīng)26萬(wàn)平方米，盡管出租率已經(jīng)達(dá)到85%以上，但仍然對(duì)市場(chǎng)造成較大的壓力。因此，2009年北京市場(chǎng)空置率達(dá)到9.2%，環(huán)比上升兩個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)租金繼續(xù)下滑 同比下降近一成，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況不景氣，很多商戶的開店節(jié)奏放緩，甚至壓縮開店計(jì)劃，導(dǎo)致大部分商業(yè)項(xiàng)目的招商工作進(jìn)展緩慢，這使得零售商不斷下調(diào)租金收益預(yù)期，市場(chǎng)租金報(bào)價(jià)和成交租金不斷下滑。2009年北京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的首層租金報(bào)價(jià)達(dá)到每天每平方米31元，環(huán)比下降5.4%，同比下降9.4%；二層租金報(bào)價(jià)達(dá)到每天每平方米20.9元，環(huán)比下降5.1%，同比下降16.1%。1.3 2010年北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)綜合統(tǒng)計(jì)，2010年將有270萬(wàn)商業(yè)地產(chǎn)上市，其中購(gòu)物中心和商業(yè)街220萬(wàn)平米，市場(chǎng)和其它社區(qū)型商業(yè)配套50多萬(wàn)平米。即將上市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)模上已經(jīng)逐步走向理性，與2004-2006年上市量基本持平。2010年新上市商業(yè)地產(chǎn)在量上呈現(xiàn)微小上升態(tài)勢(shì)。另外，由于2009年商業(yè)地產(chǎn)因金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響面臨的招租困難困境，幾個(gè)預(yù)計(jì)在2009年開業(yè)的大項(xiàng)目選擇了延遲開業(yè)，如大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)茂（one mall）、華熙樂茂。2010年下半年，這些項(xiàng)目將會(huì)逐一亮相開業(yè)，眾多新老盤一起在2010年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中同臺(tái)爭(zhēng)食商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕，這些將會(huì)使2010年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在整體上出現(xiàn)群雄逐鹿的態(tài)勢(shì)，租金整體價(jià)格也會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)的加劇和新增供應(yīng)量的增加而有所調(diào)整。從規(guī)模、分布區(qū)域、定位等方面來看，2010年入市項(xiàng)目具備以下特征：新上市的項(xiàng)目中又出現(xiàn)了一些商業(yè)巨無霸，如大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)（43萬(wàn)）、華熙樂茂（29萬(wàn)）、朝陽(yáng)大悅城（23萬(wàn)）、火神廟商業(yè)廣場(chǎng)（23萬(wàn)）等。2010年新上市商業(yè)項(xiàng)目總面積規(guī)模達(dá)220.81萬(wàn)平米，其中購(gòu)物中心204.91萬(wàn)，占2010年商業(yè)項(xiàng)目總面積的92.8%，包括原計(jì)劃2009年開業(yè)的華熙樂茂（29萬(wàn)）、大鐘寺購(gòu)物中心（43萬(wàn)）等項(xiàng)目。從各區(qū)分布看，海淀區(qū)項(xiàng)目最多，共8個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的38%；朝陽(yáng)區(qū)6個(gè)，占28%；豐臺(tái)區(qū)2個(gè)占有9%，東城區(qū)1個(gè)、大興區(qū)1個(gè)、石景山1個(gè)、順義區(qū)1個(gè)、通州區(qū)1個(gè)，分別占5%、5%、5%、5%、 5%。從面積占比分析，海淀區(qū)供應(yīng)量113.7萬(wàn)平米，占整個(gè)總面積的近一半，海淀商業(yè)開始發(fā)力。項(xiàng)目規(guī)模在5-10萬(wàn)以上的項(xiàng)目最多，所占面積比重最大。項(xiàng)目總規(guī)模在20萬(wàn)以上項(xiàng)目4個(gè)，面積占53%；10-20萬(wàn)的項(xiàng)目2個(gè)，面積占12%；5-10萬(wàn)之間的項(xiàng)目9個(gè)，面積占27%；2-5萬(wàn)以內(nèi)的項(xiàng)目4個(gè)，面積占6%; 2萬(wàn)以內(nèi)的項(xiàng)目2個(gè)，面積占2%. 項(xiàng)目中規(guī)劃定位為購(gòu)物中心類的商業(yè)項(xiàng)目占面積比重最大，其他有百貨(8.3萬(wàn))、商業(yè)街(7.6萬(wàn))等.2、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析作為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，國(guó)內(nèi)外企業(yè)2200余家，總投資超過60億美元。奔馳、諾基亞、通用電氣、拜耳等世界500強(qiáng)企業(yè)的進(jìn)入，為亦莊區(qū)域帶來了與眾不同的居住與辦公形態(tài)。亦莊開發(fā)區(qū)的擴(kuò)大，不僅僅能夠促進(jìn)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)于這一區(qū)域的商業(yè)建設(shè)及市場(chǎng)需求或?qū)⒂兄M(jìn)一步的推動(dòng)作用。但我們確能發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白仍舊很大，商業(yè)運(yùn)營(yíng)一直溫而不火，我們就此原因進(jìn)行如下分析：2.1 目前亦莊區(qū)域正在招商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目亦莊創(chuàng)意生活廣場(chǎng)亦莊創(chuàng)意生活廣場(chǎng)位于北京亦莊文化園東路6號(hào)，于2009年8月開始進(jìn)行改造，預(yù)計(jì)2010年8月試正式營(yíng)業(yè)，總建筑面積：68000平米，統(tǒng)一的招商租賃經(jīng)營(yíng)模式，計(jì)劃引入北京第二家沃爾瑪山姆會(huì)員店(2萬(wàn)平米)、亦莊國(guó)際影城、bda藝術(shù)中心、青少年培訓(xùn)活動(dòng)中心、娛樂、購(gòu)物及中國(guó)教育電視臺(tái)高校創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工作室等。開業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)20102012年 亦城國(guó)際中心亦城國(guó)際中心分期建設(shè)，一期總建筑面積86605平方米，包括a、b 兩座。地上61652平方米：辦公，商業(yè)，餐飲，銀行，并配有會(huì)議室，多功能廳等。地下24953平方米：設(shè)有車庫(kù)，員工餐廳，spa。 亦城國(guó)際中心二期將開發(fā)頂級(jí)寫字樓，和公寓，與項(xiàng)目一期形成一個(gè)完整的現(xiàn)代化的大型綜合體。項(xiàng)目緊靠，出站人流可直接進(jìn)入建筑室內(nèi)，也可通過裙房屋頂廣場(chǎng)到達(dá)榮華路。 亦城國(guó)際中心寫字樓a座高95米，共22層，1、2層做商業(yè)使用，322層建筑面積28882平方米。標(biāo)準(zhǔn)層面積9631600平方米。 319層為辦公區(qū)，體現(xiàn)個(gè)性化辦公模式，2022層為俱樂部。a座以租賃為主，主力戶型為250-400平米、整層。電梯8部，其中高區(qū)3部(梯速3.5米/秒)；低區(qū)3部(梯速2.5米/秒)；2部消防兼貨梯(梯速2 米/秒)項(xiàng)目地址：大興區(qū)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華北路 總建筑面積：86605平米亦莊北岸商業(yè)項(xiàng)目亦莊.北岸，位于南五環(huán)內(nèi)的大興亦莊橋南300米涼水河西畔 ，毗鄰亦莊新成核心生活區(qū)，一橋橫跨涼水河，把亦莊.北岸的樓盤與蜚聲世界的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，北京市重點(diǎn)發(fā)展的人居新區(qū)，國(guó)際高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)緊密地連接起來，成為其不可分割的一部分。項(xiàng)目占地面積:60353.29平方米，總建筑面積:130000平方米，住宅底商2009年6月開盤。 分類項(xiàng)目名稱物業(yè)類型產(chǎn)品形態(tài)物業(yè)規(guī)模（）成交租金（元/）業(yè)態(tài)分類人流商業(yè)氛圍及經(jīng)營(yíng)狀況社區(qū)上海沙龍新天地集中式商業(yè)集中式商業(yè)/一層層高高/可做夾層，按兩層面積算45000一層臨街3.1-5.2元 內(nèi)部集中式1.7-3.5元餐飲/健身/網(wǎng)球場(chǎng)/游泳池/西餐廳/茶吧/京客隆超市/洗衣店/水店/美容美體/文體/圖文/照片等集中式商業(yè)圈，人流較充足一層基本滿鋪，主力餐飲帶動(dòng)，商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，基本每鋪都有客戶大雄城市花園集中式商業(yè)集中式商業(yè)/一層臨街底商120002.5-4.2銀行/餐飲/服裝/圖書/音像/健身/咖啡等相對(duì)較弱臨街商業(yè)和集中商業(yè)招商率80%，二層以上基本空置人流消費(fèi)性不強(qiáng)，主要是去華潤(rùn)超市，帶動(dòng)相應(yīng)的人流金地格林小鎮(zhèn)社區(qū)底商一層臨街底商50002.1-3.5煙酒/房產(chǎn)中介/攝影/銀行/蛋糕店/鮮花/服裝等在小區(qū)主入口處，主要是小區(qū)的業(yè)主進(jìn)出，消費(fèi)人流和去銀行辦事，能支撐一定的人流招商理想，招商率95%滿鋪經(jīng)營(yíng)，但真正消費(fèi)購(gòu)物的很少獅城百麗社區(qū)底商、會(huì)所一層底商20002.7-4.2餐飲/保潔/會(huì)所/家政服務(wù)/干洗服務(wù)本小區(qū)，人流較少業(yè)態(tài)單一，商業(yè)氛圍較差較差，只有超市有少量的客戶新康家園社區(qū)底商1-3層小型集中商業(yè)50002.4-4.5超市/茶莊/房產(chǎn)中介/蛋糕房等超市帶動(dòng)人流，一般本位置空鋪較多，馬路對(duì)面的大雄成業(yè)態(tài)單一，商業(yè)氛圍可以境界社區(qū)底商1-2層臨街底商130002.8-4.3酒店/超市/嬰兒用品/餐飲/門診/汽車美容/房產(chǎn)中介/寵物中心/眼鏡店等較少招商理想，招商率95%主要針對(duì)馬路對(duì)面的社區(qū)體驗(yàn)中心和實(shí)驗(yàn)學(xué)校，平時(shí)人流少，經(jīng)營(yíng)很差貴園東里二區(qū)社區(qū)底商3層臨街商業(yè)100004.5餐飲/干洗/眼鏡店/銀行/家電商場(chǎng)/嬰兒用品等緊鄰百安居，同時(shí)有國(guó)美/銀行支撐，臨西環(huán)北路，展示性好，人流充足商家入住率較為理想主力業(yè)態(tài)支撐，人車流動(dòng)性高，經(jīng)營(yíng)相對(duì)良好主力商業(yè)華潤(rùn)超市生活超市大雄商業(yè)地下一層2000生活用品人流量一般首航國(guó)力超市生活超市在獅城百麗底商一層200生活用品人流較少，主要客群為附近居民美廉美生活超市在上海沙龍商業(yè)中心地下一層800生活用品人流量較多華冠超市生活超市新康家園1500生活用品百安居建材家居超市南五環(huán)和西環(huán)北路東南角建材家居國(guó)美家電商場(chǎng)在星島4家園底商2000家電人流量較少大中家電商場(chǎng)在境界商業(yè)區(qū)3000家電人流量較少2.2 亦莊商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)業(yè)內(nèi)人都如此評(píng)價(jià)：“通州是有城無業(yè)，順義是業(yè)強(qiáng)城弱，亦莊是有業(yè)無城”說通州和順義的觀點(diǎn)基本上靠譜，但是亦莊被稱為“有業(yè)無市”，亦莊確實(shí)有“業(yè)”，其實(shí)也有“城”，但是非常缺少“市”。亦莊最初定位時(shí)商業(yè)規(guī)劃的缺失亦莊最早的定位是建造大型制造業(yè)基地中心，如今被“新規(guī)”為50萬(wàn)人口的“新城”，是先行重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新城之一。這讓人們對(duì)亦莊的未來充滿期待，但是同時(shí)也給亦莊帶來成長(zhǎng)的苦惱兩次截然相反的定位讓亦莊陷于矛盾的困惑之中。商業(yè)的匱乏是最初定位的必然結(jié)果，因?yàn)樽畛醵ㄎ粸榻ㄔ齑笮椭圃鞓I(yè)基地本身與商業(yè)地產(chǎn)就相互矛盾。制造業(yè)的訴求是追求低成本運(yùn)作、提升產(chǎn)品的附加值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，制造業(yè)的低成本要求廉價(jià)的勞動(dòng)力。所以，企業(yè)管理層以下的都是外地打工仔，他們的消費(fèi)能力極為有限?，F(xiàn)在市政府把亦莊重新按照小城市來規(guī)劃，給亦莊包括商業(yè)的大力發(fā)展帶來重新啟動(dòng)的歷史機(jī)遇。但是，亦莊的人口和消費(fèi)能力的現(xiàn)狀又嚴(yán)重制約著商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。亦莊生活著兩種人：低收入著+習(xí)慣在市區(qū)消費(fèi)的高收入者據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，亦莊現(xiàn)有10萬(wàn)人，但是，實(shí)際上，這里的常住人口數(shù)量不及10萬(wàn)的一半。主要消費(fèi)人群是外地打工者和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，高端社區(qū)的業(yè)主。最后者他們住著高檔公寓低密度別墅，確總在抱怨亦莊沒有買東西的地方，沒有像樣的咖啡廳，沒有像樣的服裝店。在亦莊，每天看到的景象是：早上，車輛載著大量乘客排著隊(duì)進(jìn)入亦莊趕著上班，晚上排著隊(duì)往外走。在這里上班的白領(lǐng)以及高管人員基本不在亦莊住，晚上的亦莊就成了空城。這個(gè)現(xiàn)象說明，亦莊目前還是一個(gè)大型制造業(yè)基地，還不適合居住。亦莊仍未有大興的百貨及零售企業(yè)落戶世界500強(qiáng)企業(yè)中有40家落戶亦莊，卻沒有幾家大型零售企業(yè)敢輕易的進(jìn)駐。幾乎凡是到亦莊來考察的商家都覺得亦莊前景很好，但是這里的商業(yè)環(huán)境與他們的經(jīng)營(yíng)理念距離太遠(yuǎn)，與他們開店選址的標(biāo)準(zhǔn)相差太多。且不說這里有沒有需求，就是硬件設(shè)施也不符合商家經(jīng)營(yíng)的需求。任何一個(gè)商家經(jīng)營(yíng)都是要贏利的，但是在亦莊很難短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。所以就造成了惡性循環(huán)：越?jīng)]有大的商家來，就越?jīng)]人建造商業(yè)設(shè)施；越?jīng)]人造，大的商家就越來不了。即使商家著眼于未來，在這里布點(diǎn)開店，遇到的肯定是經(jīng)營(yíng)的尷尬。比如國(guó)內(nèi)一家百安居大型建材連鎖店在這里開分店，但是它在亦莊的生意是最差的，一天也沒幾個(gè)人光顧，盡管它的停車位多，環(huán)境優(yōu)美。亦莊具有消費(fèi)能力的人口數(shù)量并不充足宏觀上看，亦莊商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量不足，但是局部又是過剩的。三萬(wàn)平米的商業(yè)在亦莊已是巨無霸的概念，相對(duì)于亦莊四五萬(wàn)的常住人口簡(jiǎn)直太大了。大的商家即使免其租金也都不愿意來，因?yàn)檫€要進(jìn)貨，還要支付人員工資、水電費(fèi)、 裝修費(fèi)等。零售企業(yè)正處于搶點(diǎn)布局的快速擴(kuò)張期，而每開一個(gè)新店都需要一兩年的培育，也就意味著每開拓一塊就賠一塊，而商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代，賠得太多肯定無力承受，資金鏈就會(huì)出現(xiàn)問題，商家也不愿意冒這種風(fēng)險(xiǎn)。3 小結(jié)：亦莊區(qū)域開發(fā)還處于發(fā)展階段，區(qū)域現(xiàn)階段仍存在最大的問題是交通出行和環(huán)境配套，市場(chǎng)需要培育，需要環(huán)境，需要消費(fèi)力的支撐。要想讓商業(yè)形成規(guī)模是幾年以后的事，這段期間，對(duì)于投資者來說，承擔(dān)著一定的風(fēng)險(xiǎn)，是一個(gè)陣痛的過程。今年270萬(wàn)平米的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的供應(yīng)，作為國(guó)融國(guó)際的業(yè)主來說要面對(duì)如此激烈的全市范圍內(nèi)的商業(yè)資源的競(jìng)爭(zhēng)，需要我們能創(chuàng)新出一套實(shí)際可行的方案，在紛亂的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋找某一行業(yè)、某一環(huán)節(jié)、某一產(chǎn)業(yè)鏈的機(jī)會(huì)。面對(duì)亦莊的城市發(fā)展和機(jī)遇，業(yè)主的投資在未來潛力巨大，現(xiàn)在的問題是雞生蛋還是蛋生雞？沒有商業(yè)設(shè)施，商家不來，有了商業(yè)設(shè)施人流不來也無奈；而生活配套不足，人們又不愿意居住。或許我們要想的問題是，我們干脆養(yǎng)豬、狐貍、鴕鳥，把人請(qǐng)進(jìn)來，把貨物銷出去。定位準(zhǔn)確并成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，必然帶來地區(qū)的商業(yè)升級(jí)，同時(shí)嘗試改變區(qū)域人群的消費(fèi)習(xí)慣，從此亦莊不僅僅為在解決居民“在外消費(fèi)”的問題，還可能吸引全北京的購(gòu)買力。這些矛盾如何解決?單憑個(gè)別企業(yè)、協(xié)會(huì)、團(tuán)體是無力解決的。要想使新規(guī)劃真正實(shí)施，還需要政府和社會(huì)各個(gè)層面的大力支持以及具體的科學(xué)規(guī)劃，避免彎路，把亦莊盡快地建設(shè)成和諧的人居環(huán)境。三、商業(yè)需求分析研究1、目標(biāo)消費(fèi)群體簡(jiǎn)要分析人們對(duì)亦莊的未來充滿期待，但是同時(shí)也給亦莊帶來成長(zhǎng)的苦惱兩次截然相反的定位讓亦莊陷于矛盾的困惑之中。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院不久前公布了一份關(guān)于人們居住情況的報(bào)告，結(jié)果出人意外：一直以生態(tài)健康為主題的亦莊，“適宜居住”的指數(shù)排在最后，而西單、東單等繁華區(qū)域卻排名第一。這個(gè)結(jié)果表明，人們對(duì)于居住的需求回歸到了他的本質(zhì)?！耙司印辈粌H僅指新鮮的空氣 ，滿眼的綠色，靜謐的環(huán)境，寬敞的房子，更重要的是人文環(huán)境以及生活的便利，而亦莊商業(yè)設(shè)施的極度匱乏，已經(jīng)嚴(yán)重影響到居民的生活質(zhì)量。業(yè)主們已經(jīng)習(xí)慣了在外面消費(fèi)回來睡覺。亦莊的業(yè)主，基本上沒有像通州的業(yè)主們呼吁過“我們不要睡城”，因?yàn)樵诮裉熘?，由于區(qū)域功能的需要，亦莊房地產(chǎn)的產(chǎn)品，基本上就局限于住宅和為集團(tuán)企業(yè)定制的廠房和辦公用房，嚴(yán)重缺少社區(qū)商業(yè)和大型公建。換句話說，無論是區(qū)內(nèi)或區(qū)外工作的人，業(yè)主們也基本上習(xí)慣了“回來睡覺”的作息安排。只能發(fā)現(xiàn)亦莊決非“購(gòu)物的天堂”，現(xiàn)有的一些社區(qū)商業(yè)，只能滿足業(yè)主的基本需求，我們暫且稱其為“買東西”而不是“購(gòu)物”，而餐飲和娛樂，便是見縫插針經(jīng)營(yíng)著的中小型企業(yè)。通過對(duì)本案所處的亦莊核心區(qū)和周邊消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果顯示初步結(jié)論：結(jié)論一，亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雖然經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)10年的發(fā)展，但由于各種原因?qū)е氯丝诘脑隽克俣容^慢，人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)年輕化和老齡化兩個(gè)極端。結(jié)論二，本地居民的平均收入呈現(xiàn)中等偏低的水平。結(jié)論三，亦莊新城未來長(zhǎng)達(dá)3-5年內(nèi)會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間人口量不足的現(xiàn)象。結(jié)論四，居住在開發(fā)區(qū)高尚社區(qū)的客戶，由于工作地點(diǎn)在北京城區(qū)內(nèi)，出現(xiàn)消費(fèi)外溢的現(xiàn)象。2、零售品牌商家研究受到全球金融危機(jī)的影響，大部分零售商調(diào)整了原有的開店計(jì)劃，09年北京的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租賃需求同比去年大幅下滑。今年上半年的情況繼續(xù)延續(xù)，大多數(shù)零售商非常謹(jǐn)慎，目前主要在觀察零售市場(chǎng)的變化。大部分外資零售商受到本土市場(chǎng)業(yè)績(jī)大幅下滑的影響，調(diào)整了在中國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張計(jì)劃，縮減未來一年開新店的數(shù)量。表現(xiàn)最為明顯的是奢侈品牌零售商，他們受到金融危機(jī)的影響最大，同時(shí)在北京的開店數(shù)量已經(jīng)飽和，所以在未來一年幾乎沒有開新店的計(jì)劃，而且關(guān)閉了個(gè)別門店。內(nèi)資零售商受到的影響相對(duì)要小，但是門店零售額的下滑也對(duì)他們的市場(chǎng)信心產(chǎn)生打擊，他們更傾向于在成熟商圈的商場(chǎng)內(nèi)新開門店，而不是選擇風(fēng)險(xiǎn)較大的新商圈?？焖贂r(shí)尚品牌逆勢(shì)低成本擴(kuò)展，以zara 、h&m 為代表的快速時(shí)尚服裝品牌雖然進(jìn)入北京只有2年時(shí)間，但開店步伐非常之快，尤其是2009年商家普遍處于觀望狀態(tài)下逆勢(shì)開店，足以說明對(duì)京城市場(chǎng)的信心由于開發(fā)商在2009年面臨招商難，作為時(shí)尚服裝品牌的領(lǐng)頭羊，更多得到發(fā)展商的青睞，同時(shí)也開出其它品牌很難得到的商務(wù)條件，兩方面原因使它們加快開店速度電影院開店正在提速，2009年北京地區(qū)電影票房達(dá)到8.04億元，相比2008年5.25億元的票房成績(jī)，同比增幅超過50%，這與最近兩年新增10多家影院的增量市場(chǎng)關(guān)系密切。圖為09開業(yè)電影院統(tǒng)計(jì) 2009年開業(yè)的電影院只有7家，相比較購(gòu)物中心開業(yè)數(shù)量，