天津人才科技大廈可行性研究報(bào)告 (2).doc

第一章 總論一、項(xiàng)目名稱(chēng) 新建天津人才科技大廈項(xiàng)目二、建設(shè)內(nèi)容 新建天津人才科技大廈項(xiàng)目選址于和平區(qū)南京路、河北路交叉路口西南角，原址為黃家花園天隆里居民區(qū)，地塊規(guī)劃面積15771.7平方米。建筑形式為一組超高層和高層塔樓建筑綜合體。其中面向南京路和山西路交口的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物，建筑控制高度145.20米，另外3座塔樓控制高度分別為99.00米、70.20米和70.2.米。建筑綜合體總建筑面積168790平方米，其中地下建筑面積30000平方米，地上建筑面積138790平方米。 天津人才科技大廈項(xiàng)目地下建筑面積30000平方米，主要布置為地下停車(chē)場(chǎng)和公用工程設(shè)備用房。地上建筑面積138790平方米，按照未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分為5個(gè)功能分區(qū)：五星級(jí)酒店、高級(jí)服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓、行政辦公用房和底層商鋪。面積分配及位置見(jiàn)下表：序號(hào)功能名稱(chēng)建筑面積（平方米）塔樓位置備注1五星級(jí)酒店29000西北角塔樓,建筑控高145.20米,座落與南京路與山西路交叉路口1-22層2高級(jí)服務(wù)式公寓1869022-38層3寫(xiě)字樓 50100東側(cè)三棟貼建建筑,建筑控高70.2米,隔河北路與抗震紀(jì)念碑相對(duì)4行政辦公樓30000西南角塔樓,建筑控高99米,座落于山西路與西安道交叉路口5底層商鋪11000裙房中的一、二層（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面積）6合計(jì)138790三、項(xiàng)目背景 1994年3月，天津市提出實(shí)施三五八十的發(fā)展思路。到2002年，天津走過(guò)了極不平凡的九年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2051.16億元，10年增長(zhǎng)2.2倍，gdp年均增長(zhǎng)12.2%，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)；這九年天津投資千億元，拆除危陋平房1841萬(wàn)平方米，新建住宅4965平方米，并投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。這一時(shí)期成為天津歷史上發(fā)展最快最好的時(shí)期。三五八十四大奮斗的實(shí)現(xiàn)，標(biāo)志著天津現(xiàn)代化建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新階段。但是，在全面建設(shè)小康社會(huì)的新形勢(shì)下，天津市的決策者客觀分析形勢(shì)，清醒的認(rèn)識(shí)到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟(jì)總量與先進(jìn)地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒(méi)有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財(cái)力還不夠足-天津需要有一個(gè)更大的變化！在這樣一個(gè)背景下，2002年10月，中共天津市委常委擴(kuò)大會(huì)宣布了 “綜合開(kāi)發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。計(jì)劃用三到五年時(shí)間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開(kāi)發(fā)改造。這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟(jì)的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國(guó)際港口大都市的治本之策。 在“綜合開(kāi)發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分為四個(gè)段落，其中赤峰道至奉化道規(guī)劃為中央金融商務(wù)區(qū)（cbd），規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國(guó)際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心突出的標(biāo)志。本項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)位于海河上游cbd、小白樓cbd的交叉地帶，并且位于天津市金融商業(yè)繁華區(qū)-南京路旁。項(xiàng)目建成后，將成為天津市的又一標(biāo)志性建筑物。 四、項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況 單位名稱(chēng)：天津北方人才港股份有限公司 注冊(cè)地點(diǎn)：天津市開(kāi)發(fā)區(qū)洞庭路76號(hào)a區(qū) 法定代表人：張大為 注冊(cè)資本：3280萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)范圍：高級(jí)人才保障業(yè)務(wù)；高級(jí)人才服務(wù)業(yè)務(wù)（收集、整理、儲(chǔ)存和發(fā)布人才供求信息；開(kāi)展人才素質(zhì)測(cè)評(píng)；組織人才招聘；舉辦人才培訓(xùn)：包括出國(guó)、境外培訓(xùn)；提供人才咨詢、人才流動(dòng)中介服務(wù)；金融擔(dān)保咨詢服務(wù)；個(gè)人資信評(píng)估）；企業(yè)人才援助工程；科技項(xiàng)目成果的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；房屋租賃；物業(yè)管理；人事代理（不含存檔）；人才派遣。五、可行性研究報(bào)告編制單位天津國(guó)際工程咨詢公司證書(shū)編號(hào)：工資甲1030102001六、編制依據(jù)天津市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)：“關(guān)于調(diào)整天津人才科技大廈項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和總投資的批復(fù)”津計(jì)投資（2003）371號(hào)；天津市規(guī)劃和國(guó)土資源局：“中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證”編號(hào)：2004津地證字0107；天津市規(guī)劃和國(guó)土資源局：“建筑設(shè)計(jì)方案通知書(shū)”編號(hào)：2004建案通字0260號(hào)；七、可行性研究報(bào)告工作主要范圍 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 項(xiàng)目選址的可行性 總平面布局的的可行性 建筑工程的可行性 公用工程的可行性 消防、節(jié)能、抗震、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生防疫等方面的可行性 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式研究 環(huán)境保護(hù) 投資估算及經(jīng)濟(jì)可行性 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 結(jié)論八、項(xiàng)目主要指標(biāo)序號(hào)內(nèi)容單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)1總占地面積平方米15771.72總建筑面積平方米1687902.1地上建筑面積平方米1387902.2地下建筑面積平方米300003建筑密度%54.54容積率8.85五星級(jí)酒店客房間數(shù)3366機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位個(gè)3897出租車(chē)車(chē)位個(gè)208非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位個(gè)600二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1投資總額萬(wàn)元83149.262項(xiàng)目建設(shè)期年3三公用工程指標(biāo)1日最高用水量立方米/天2178.72夏季制冷負(fù)荷kw136003冬季采暖負(fù)荷kw108904電力總負(fù)荷kva135005煤氣用量立方米/天1410第二章 項(xiàng)目的建設(shè)意義一、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，符合天津市“海河開(kāi)發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實(shí)施步驟海河是天津的母親河，是天津獨(dú)特的、標(biāo)志性的寶貴資源。2002年10月，天津市政府將“海河開(kāi)發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開(kāi)發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的開(kāi)發(fā)要求。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風(fēng)貌特色，中心城區(qū)20公里劃為“4個(gè)功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費(fèi)娛樂(lè)區(qū)、中心金融商務(wù)區(qū)和未來(lái)建設(shè)智慧城。天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)選址于黃家花園天隆里，位于海河綜合開(kāi)發(fā)的中心金融商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時(shí)處于天津市“北五大道”cbd規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建筑綜合體充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對(duì)智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合cbd規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。從而使得該項(xiàng)目成為“海河開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略實(shí)施的組成部分，將與其它的開(kāi)發(fā)工程共同為促進(jìn)天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻(xiàn)力量。二、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將成為體現(xiàn)都市形象的標(biāo)志性建筑，為天津市打造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國(guó)各個(gè)城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。而功能復(fù)合、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的建筑綜合體則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)文明和建筑文明的象征。作為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強(qiáng)有力的區(qū)域輻射作用，帶動(dòng)周邊土地增值，有效推進(jìn)城市的現(xiàn)代化和國(guó)際化進(jìn)程。天津人才科技大廈正是具備完整性、有機(jī)性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地推進(jìn)天津市的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城市的高級(jí)功能，增強(qiáng)城市活力，還將帶動(dòng)城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張?bào)w現(xiàn)都市形象的新“名片”。三、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了建筑的高效性，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，將成為天津市城市建筑新模式的先行者城市綜合體建筑的開(kāi)發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。酒店、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費(fèi)和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。天津人才科技大廈項(xiàng)目由五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、行政辦公樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)組成，具備功能復(fù)合化、空間高效化、社區(qū)開(kāi)放化、場(chǎng)所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。四、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將大大增強(qiáng)天津市高檔星級(jí)酒店的實(shí)力，有利于天津市高檔星級(jí)酒店的布局調(diào)整天津市的城市發(fā)展定位于北方重要的經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代化國(guó)際港口城市。但是就目前天津市的酒店數(shù)量及酒店星級(jí)規(guī)模等，與其城市發(fā)展定位不相協(xié)調(diào)，迫切需要在酒店業(yè)總體布局和星級(jí)酒店的建設(shè)方面加強(qiáng)力量，以達(dá)到對(duì)消費(fèi)的吸引促進(jìn)作用。為此，天津市旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)提出了“到2007年天津市五星級(jí)酒店要達(dá)到14家”的行業(yè)發(fā)展目標(biāo)。天津人才科技大廈項(xiàng)目的重要組成部分五星級(jí)酒店，將冠以美國(guó)喜達(dá)屋集團(tuán)旗下的威斯汀品牌，納入國(guó)際軌道，實(shí)行國(guó)際化集團(tuán)管理模式，從而將大大提高天津市旅游酒店業(yè)的服務(wù)水平，促進(jìn)天津市星級(jí)酒店整體布局的合理化改善，形成良好的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，拉動(dòng)天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。五、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將推進(jìn)天津市人才交易工作的順利開(kāi)展，進(jìn)一步優(yōu)化我市人才環(huán)境和投資環(huán)境隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入開(kāi)展，各國(guó)各地區(qū)對(duì)人才的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，國(guó)內(nèi)外人才中介機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越明顯，許多國(guó)外知名獵頭公司等有實(shí)力的人才中介組織紛紛進(jìn)入我國(guó)尋求合作。用于開(kāi)展人才交流、吸引人才中介機(jī)構(gòu)的載體人才科技大廈應(yīng)需而生，成為我國(guó)一些省市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。我市在這一方面尚且薄弱，急需建設(shè)一個(gè)吸攬知名人才中介機(jī)構(gòu)、推動(dòng)我市人才交易順利開(kāi)展的陣地。天津人才科技大廈項(xiàng)目的重點(diǎn)組成部分人才交易市場(chǎng)建成后，將以一流的服務(wù)和環(huán)境吸引知名人才中介機(jī)構(gòu)來(lái)津經(jīng)營(yíng)和合作，提高我市人才服務(wù)產(chǎn)業(yè)化水平和參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)的勢(shì)力，推動(dòng)我市人才交易工作的順利開(kāi)展，從而進(jìn)一步優(yōu)化我市的人才環(huán)境和投資環(huán)境。第三章 市場(chǎng)前景分析本項(xiàng)目為天津人才科技大廈，大廈功能包括五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、行政辦公樓和商業(yè)店鋪等五個(gè)部分。本章重點(diǎn)分析五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)前景。無(wú)論是上述的哪一種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，其經(jīng)營(yíng)均是處在復(fù)雜、不斷變化的市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)之雙重環(huán)境中。因此，它們的投資機(jī)會(huì)研究和市場(chǎng)前景與需求分析重點(diǎn)均放在兩個(gè)方面：一是對(duì)所面向市場(chǎng)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的宏觀分析和預(yù)測(cè)；二是對(duì)具體中觀（旅游、商務(wù)）市場(chǎng)環(huán)境的分析和預(yù)測(cè)。第一節(jié) 研究框架本項(xiàng)目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、行政辦公用房和商鋪等五個(gè)部分。雖然它們的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場(chǎng)環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對(duì)它們各自投資機(jī)會(huì)的研究、市場(chǎng)前景與需求的分析要區(qū)分開(kāi)來(lái)，不能一概而論。對(duì)于酒店來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)分析主要針對(duì)旅游市場(chǎng)，旅游市場(chǎng)的狀況對(duì)于酒店市場(chǎng)具有決定性意義；對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)分析的重點(diǎn)則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，往往較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會(huì)給寫(xiě)字樓帶來(lái)更多的商機(jī)；而對(duì)于服務(wù)式公寓來(lái)說(shuō)，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)的狀況，也取決于當(dāng)?shù)卣猩桃Y和外資企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷?xiàng)目市場(chǎng)分析所制訂的研究框架如下圖所示：區(qū)域環(huán)境分析（經(jīng)濟(jì)、政策、文化、技術(shù)等）旅游市場(chǎng)分析（常規(guī)、商務(wù)）企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)酒店業(yè)市場(chǎng)供給分析服務(wù)式公寓市場(chǎng)供給分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位銷(xiāo)售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷(xiāo)售年限、銷(xiāo)售率）銷(xiāo)售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷(xiāo)售年限、銷(xiāo)售率）銷(xiāo)售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷(xiāo)售年限、出租率）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析圖3.1 本項(xiàng)目的研究框架129第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析任何一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都與項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)文化等環(huán)境息息相關(guān)。因此，進(jìn)行市場(chǎng)分析的第一步就是分析項(xiàng)目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對(duì)天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行分析。1、區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析對(duì)于一個(gè)地區(qū)環(huán)境分析來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力水平等。近幾年來(lái)，經(jīng)過(guò)自身多年的努力和積累，天津已具備了比較雄厚的技術(shù)、區(qū)位、資源、港口和社會(huì)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，對(duì)國(guó)內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強(qiáng)大吸引力，天津也因此成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?003年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。投資拉動(dòng)和工業(yè)推動(dòng)作用突出，金融支持力度增強(qiáng)，出口、消費(fèi)、利用外資全面發(fā)展，財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和速度同步提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均gdp突破3000美元大關(guān)，年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率超過(guò)10%。目前，天津市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，居民生活水平開(kāi)始進(jìn)入富裕型階段，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢(shì)，本項(xiàng)目在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有其建設(shè)的支撐點(diǎn)和必要性。2、區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項(xiàng)目要受到國(guó)家以及地方的政治、經(jīng)濟(jì)和法律的制約和影響。針對(duì)本項(xiàng)目而言，我們主要就經(jīng)濟(jì)體制和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)方針和政策進(jìn)行分析?？缛胄率兰o(jì)以來(lái)，天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。在新世紀(jì)最初10年，天津市總體經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和目標(biāo)是：把天津建設(shè)成為現(xiàn)代化國(guó)際港口大都市和我國(guó)北方重要經(jīng)濟(jì)中心，建立起比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，成為全國(guó)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。在上述目標(biāo)的指導(dǎo)下，天津市政府在十五規(guī)劃中提出，要“大力發(fā)展服務(wù)業(yè)”，使服務(wù)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力量。發(fā)達(dá)服務(wù)業(yè)是城市現(xiàn)代化、國(guó)際化的重要標(biāo)志?！笆濉逼陂g，天津市將重點(diǎn)發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)，力爭(zhēng)使天津發(fā)展成為全國(guó)旅游強(qiáng)市。酒店業(yè)作為旅游行業(yè)的重要分支，不僅將為旅游業(yè)的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)提供服務(wù)支持，同時(shí)也將提高天津市服務(wù)業(yè)的整體功能。而服務(wù)式公寓和寫(xiě)字樓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟(jì)方針和政策環(huán)境非常適合本項(xiàng)目投資建設(shè)。3、區(qū)域環(huán)境分析之社會(huì)文化環(huán)境分析社會(huì)文化是人類(lèi)在創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富過(guò)程中所積累的精神財(cái)富之總和，它體現(xiàn)著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)文明程度。天津是一座設(shè)衛(wèi)建城600年的歷史文化名城，是近代中國(guó)中西文化沖突又融合的一個(gè)典型的載體，是中國(guó)近代都市文化開(kāi)放性的一個(gè)象征，也是一個(gè)琳瑯滿目的中國(guó)近代發(fā)展史博物館。外來(lái)的理性文化基因，通過(guò)社會(huì)的運(yùn)作與交往，潛移默化地影響了天津社會(huì)文化環(huán)境，并遷延至今，是天津成為文化開(kāi)放城市的基礎(chǔ)。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，隨著天津市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會(huì)財(cái)富進(jìn)一步增加，天津市對(duì)科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，天津與外界的交往越來(lái)越多，社會(huì)文明程度日益提高，正在向國(guó)際化大都市邁進(jìn)。因此，區(qū)域整體社會(huì)文化環(huán)境也為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了沃土。二、旅游市場(chǎng)分析旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，同時(shí)也是世界公認(rèn)的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。隨著中國(guó)加入wto和北京申辦奧運(yùn)的成功，旅游業(yè)也迎來(lái)了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。下面分別對(duì)全國(guó)和天津市的旅游市場(chǎng)進(jìn)行分析和論證。1、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展概述及分析目前，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，幾年來(lái)始終是中國(guó)發(fā)展最迅速、對(duì)外開(kāi)放程度最高、獲利前景最好的行業(yè)之一。旅游業(yè)以其規(guī)模巨大、前景廣闊、成長(zhǎng)快速等行業(yè)特點(diǎn)已成為國(guó)內(nèi)資本長(zhǎng)期投資的熱點(diǎn)。國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年我國(guó)旅游業(yè)國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游總收入為4874億元，全年入境游人數(shù)為9100萬(wàn)人次，其中外國(guó)人1130萬(wàn)人次，入境過(guò)夜旅游者3270萬(wàn)人次。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)8.7億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入3442億元。需要特別指出的是，在這個(gè)不尋常的年度里“非典”肆虐，對(duì)旅游業(yè)造成了極大的影響。但是國(guó)內(nèi)旅游業(yè)在成功控制“非典”的流行和傳播后，極快地恢復(fù)與振興了旅游市場(chǎng)，全年接待過(guò)夜旅游者人數(shù)在世界排名第5位；國(guó)際旅游外匯收入在世界排名第7位。這說(shuō)明中國(guó)的旅游業(yè)市場(chǎng)具備極大的發(fā)展?jié)摿?。根?jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，中國(guó)將在2015年成為世界頭號(hào)旅游大國(guó)，中國(guó)將成為世界第一大且最受歡迎的旅游目的地之一。與此同時(shí)，商務(wù)旅游作為旅游業(yè)的一個(gè)重要分支正在中國(guó)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。據(jù)國(guó)家旅游局的統(tǒng)計(jì)，2003年全國(guó)商務(wù)旅游消費(fèi)已超過(guò)30億美元，并以每年20%的速度增長(zhǎng)。中外業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中國(guó)已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費(fèi)的重要市場(chǎng)之一。2、天津地區(qū)旅游市場(chǎng)發(fā)展概述及分析近幾年，天津市的旅游業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，旅游資源開(kāi)發(fā)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游環(huán)境和旅游服務(wù)質(zhì)量等各方面都得到了根本性的改善。（1）天津地區(qū)常規(guī)旅游市場(chǎng)分析隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，天津市在市容市貌改造上投入了大量的資金，不僅整體環(huán)境有了很大的改善，而且興建和修建了一批新景點(diǎn)。目前，市有關(guān)部門(mén)正加緊編制重點(diǎn)區(qū)域旅游規(guī)劃，集中力量重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)“一帶五區(qū)”和一批重點(diǎn)旅游項(xiàng)目，這些項(xiàng)目計(jì)劃新增投資約100億元，將形成一批具有轟動(dòng)效應(yīng)的、吸引力強(qiáng)的天津旅游名牌產(chǎn)品，使城市旅游功能得到提升。同時(shí)，作為2008北京奧運(yùn)會(huì)的主要協(xié)辦城市，天津?qū)⒁云洫?dú)特的旅游資源和獨(dú)具文化內(nèi)涵的旅游產(chǎn)品，吸引越來(lái)越多的游客。這也為本項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展提供了廣闊的發(fā)展空間。（2）天津地區(qū)商務(wù)/會(huì)務(wù)旅游市場(chǎng)分析天津是我國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步，商務(wù)旅游業(yè)也得到了飛速發(fā)展，年增長(zhǎng)速度達(dá)到20%以上。天津每年舉辦天交會(huì)、建材會(huì)等各類(lèi)活動(dòng)達(dá)70余次，交易規(guī)模超過(guò)百億元，為區(qū)域商務(wù)旅游市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生了強(qiáng)大的促進(jìn)作用。同時(shí)，天津是北方重要的工商業(yè)城市，2003年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值4370.76億元，同比增長(zhǎng)24.1。作為國(guó)內(nèi)北方最大的生產(chǎn)基地，目前世界500強(qiáng)企業(yè)中有，已有98家在津投資，投資項(xiàng)目達(dá)228個(gè)。越來(lái)越多的商務(wù)人士將其業(yè)務(wù)活動(dòng)的中心選在了天津，天津已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費(fèi)的重要市場(chǎng)之一。此外，天津市作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，奧運(yùn)會(huì)的舉辦將帶動(dòng)天津商務(wù)旅游細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展。隨著我國(guó)加入wto組織，與世界貿(mào)易體制的接軌，頻繁的國(guó)際交流和商務(wù)活動(dòng)隨即展開(kāi)，商務(wù)和會(huì)務(wù)入境游將作為天津市旅游經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)按照天津市政府的發(fā)展思路，天津市將用3-5年時(shí)間使天津的商務(wù)旅游業(yè)發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。第三節(jié) 酒店業(yè)市場(chǎng)分析一、酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)相關(guān)資料表明：伴隨著天津整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，天津市酒店業(yè)也呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)。天津市星級(jí)酒店的數(shù)量已由1998年的55家增至2003年的85家。其中：五星級(jí)1家、四星級(jí)12家、三星級(jí)40家，客房總數(shù)1.16萬(wàn)間，床位2.04萬(wàn)張。（資料來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)年鑒2004）此外，根據(jù)天津市旅游局的統(tǒng)計(jì)信息，2004年上半年我市共接待商務(wù)、會(huì)議、旅游及其他目的國(guó)內(nèi)外游客1682.11萬(wàn)人次。其中，過(guò)夜游客數(shù)約占總數(shù)的65。如果星級(jí)以上酒店住客的比例約為10%，則上半年星級(jí)酒店應(yīng)接待境內(nèi)外游客109.34萬(wàn)人次，根據(jù)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)經(jīng)計(jì)算需要酒店客房18000間。而目前天津市星級(jí)酒店能提供的房間數(shù)量為11600間，這說(shuō)明近1/3的需求沒(méi)有得到滿足，星級(jí)酒店具有廣闊的市場(chǎng)前景。二、酒店業(yè)市場(chǎng)供給分析天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，緊鄰首都北京，是我國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著各項(xiàng)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)異軍突起，區(qū)域酒店業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，并逐漸成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家旅游統(tǒng)計(jì)年鑒的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及我們自己進(jìn)行的行業(yè)調(diào)查，目前天津市共有星級(jí)飯店90家（2004年新開(kāi)業(yè)5家），其中五星級(jí)酒店一家，準(zhǔn)五星級(jí)酒店兩家，四星級(jí)酒店12家，準(zhǔn)四星級(jí)酒店3家，三星級(jí)酒店40家。 天津市現(xiàn)有四星級(jí)、五星級(jí)以及本項(xiàng)目所在位置如下圖：現(xiàn)有部分酒店情況參見(jiàn)表3.4。表3.4 目前天津市三星級(jí)以上酒店基本情況五星準(zhǔn)五星四星準(zhǔn)四星三星數(shù)量1212340平均客房數(shù)300226154平均入住率68.35%58.93%46.11%平均年住宿人數(shù)1.74萬(wàn)人2.57萬(wàn)人2.57萬(wàn)人平均年?duì)I業(yè)收入8708.93萬(wàn)元5152.6萬(wàn)元1271.42萬(wàn)元客房收入比例58.72%44.94%50.16%餐飲收入比例23.99%32.38%31.69%其他收入比例17.29%22.68%18.15%單間客房年收入17.05萬(wàn)元9.92萬(wàn)元3.57萬(wàn)元單間客房年接待人數(shù)58110143由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前天津地區(qū)五星級(jí)酒店數(shù)量雖少，但其年平均營(yíng)業(yè)收入、入住率等指標(biāo)卻相對(duì)較高，具有很大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間。依照表3.4，根據(jù)各個(gè)酒店的實(shí)際營(yíng)業(yè)情況，我們對(duì)部分酒店的客流量及市場(chǎng)份額進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，參見(jiàn)表3.5。表3.5 2003年天津市主要酒店運(yùn)營(yíng)情況酒店星級(jí)酒店名稱(chēng)年接待客量所占市場(chǎng)份額五星天津喜來(lái)登大酒店10625人次10.9%準(zhǔn)五星濱江萬(wàn)麗國(guó)際大酒店（未統(tǒng)計(jì)）剛開(kāi)業(yè)準(zhǔn)五星泰達(dá)國(guó)際會(huì)館（未統(tǒng)計(jì)）剛開(kāi)業(yè)四星凱悅酒店21559人次22.1%四星假日飯店8594人次8.8%四星利順德大飯店8237人次8.4%四星水晶宮飯店7397人次7.6%四星泰達(dá)國(guó)際酒店5692人次5.8%三星華富宮大飯店10786人次11.1%三星天津溫泉大酒店12321人次12.6%三星濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)賓館6496人次6.7%三星金禧國(guó)際大酒店5871人次6.0%由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，該產(chǎn)業(yè)內(nèi)，目前第一名的市場(chǎng)占有率小于26%，各企業(yè)間份額比率均在1.7以內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各企業(yè)位置變化可能性很大。但是，從天津市酒店業(yè)目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)較激烈的細(xì)分市場(chǎng)主要集中在酒店數(shù)量占到天津市總星級(jí)酒店數(shù)量47%的三星級(jí)酒店，而高檔次酒店，尤其是五星級(jí)酒店的細(xì)分市場(chǎng)在整體呈現(xiàn)“分散競(jìng)爭(zhēng)”的態(tài)勢(shì)下，在短期內(nèi)表現(xiàn)出了“相對(duì)壟斷”的競(jìng)爭(zhēng)格局。另從“天津市旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)”成立大會(huì)上獲悉，按照協(xié)會(huì)的規(guī)劃和天津市的市場(chǎng)需求，在未來(lái)3年內(nèi)，天津星級(jí)飯店數(shù)量將會(huì)以年均28.5%的速度增長(zhǎng)，到2007年，天津市星級(jí)飯店將增加至181家。其中五星級(jí)飯店14家，四星級(jí)飯店24家，三星級(jí)飯店73家，二星級(jí)飯店50家，一星級(jí)飯店20家。可見(jiàn)，未來(lái)三四年是天津市星級(jí)飯店大發(fā)展的黃金時(shí)期，特別是高檔星級(jí)飯店，將有一個(gè)極大的發(fā)展空間和市場(chǎng)空間。三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析目前，酒店業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析，除考慮其設(shè)施、規(guī)模、服務(wù)水平以外，酒店的管理模式也是目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。本研究選擇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)矩陣為競(jìng)爭(zhēng)能力分析的理論依據(jù)和工具。（1）酒店行業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)因素酒店行業(yè)中，關(guān)系到個(gè)體在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力因素主要包括：地段、酒店規(guī)模、成本、管理水平、設(shè)施水平、財(cái)務(wù)狀況等六個(gè)方面。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，天津市五星級(jí)酒店中的現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有天津喜來(lái)登大酒店、濱江萬(wàn)麗大酒店、泰達(dá)國(guó)際酒店。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)征求行業(yè)內(nèi)相關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段成本設(shè)施水平財(cái)務(wù)狀況規(guī)模管理水平權(quán)重0.20.10.20.10.10.3（4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。喜來(lái)登濱江萬(wàn)麗泰達(dá)本項(xiàng)目地段3334成本3333設(shè)施水平3344財(cái)務(wù)狀況3333規(guī)模2244管理水平4334加權(quán)總分3.22.93.33.8綜合上述各項(xiàng)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目對(duì)其他項(xiàng)目而言，處在天津市區(qū)中心，具有較好地段優(yōu)勢(shì)。此外，業(yè)主方的經(jīng)營(yíng)意向?yàn)槠刚?qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際酒店管理集團(tuán)來(lái)進(jìn)行全方位管理，使其“管理出模式，經(jīng)營(yíng)呈風(fēng)格，服務(wù)求特色，運(yùn)轉(zhuǎn)靠機(jī)制”。且項(xiàng)目在威脅機(jī)會(huì)矩陣中所處的位置如圖所示，綜合考慮其所處外部環(huán)境，本項(xiàng)目為投資理想項(xiàng)目。因此，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。市場(chǎng)機(jī)會(huì)高理想項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅低 低 高此外，我們經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所處的宏觀、微觀環(huán)境以及項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行分析，依據(jù)swot分析理論，對(duì)項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)和外部環(huán)境為本項(xiàng)目提供的建設(shè)機(jī)會(huì)和環(huán)境威脅匯總?cè)缦卤恚簝?nèi)部分析優(yōu)勢(shì)（s）劣勢(shì)（w）l 引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際酒店管理集團(tuán)，管理模式先進(jìn)l 設(shè)施水平高l 滿足顧客的崇新心理l 地理位置優(yōu)越，存在一定的潛在客源l 自身具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力l 重點(diǎn)突出的會(huì)議功能設(shè)計(jì)l 資金緊張l 企業(yè)自身缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)l 銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)幾乎空白外部分析機(jī)會(huì)（o）威脅（t）l 區(qū)域環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，利于酒店業(yè)發(fā)展l 天津地區(qū)整體旅游業(yè)的發(fā)展為項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)前景l(fā) 天津地區(qū)酒店業(yè)整體發(fā)展檔次較低，與城市整體形象不相匹配l 天津酒店業(yè)會(huì)議功能欠缺l 市場(chǎng)成長(zhǎng)的不確定性l 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入威脅l 現(xiàn)有同檔次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抵抗綜上分析，本項(xiàng)目處在swot矩陣中第一象限，具有較好的市場(chǎng)前景和市場(chǎng)需求潛力。四、市場(chǎng)定位天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，是我國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市，緊鄰首都北京。良好的區(qū)位、便捷的交通，為天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。特別是伴隨著各種交流的不斷深入，天津已經(jīng)逐步向國(guó)際化大都市的方向發(fā)展。天津作為首都北京和世界各國(guó)交流的窗口，每年要接待近兩千萬(wàn)國(guó)外游客。但是天津現(xiàn)有的旅游酒店，特別是四星級(jí)以上的高檔次酒店的數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。因此，本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的建設(shè)，本著滿足國(guó)內(nèi)外游客高檔次住宿需求，提升天津市酒店業(yè)的整體水平的目的，將把市場(chǎng)定位于希望提供高品質(zhì)服務(wù)和具有個(gè)性化需求的商務(wù)旅行團(tuán)體、觀光旅游高端客戶群體、高層次的休閑度假消費(fèi)群體等。酒店將聘請(qǐng)國(guó)際酒店管理集團(tuán)進(jìn)行全方位管理，以提高酒店的服務(wù)管理水平。五、項(xiàng)目規(guī)模與銷(xiāo)售規(guī)劃1、酒店規(guī)模酒店的規(guī)模基本指標(biāo)包括建筑總面積和客房間數(shù)。這一方面取決于市場(chǎng)需求分析與預(yù)測(cè)結(jié)果，同時(shí)也取決于項(xiàng)目選址條件，道路情況，地區(qū)類(lèi)別等因素。此外，酒店的規(guī)模大小，還應(yīng)該結(jié)合客房和其它部分按比例決定。按照現(xiàn)有資料顯示，一般來(lái)說(shuō)客房面積和其它服務(wù)/餐飲/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十為宜。根據(jù)表3.4的數(shù)據(jù)，天津市五星級(jí)和準(zhǔn)五星級(jí)酒店的平均客房數(shù)為300間。考慮目前天津市酒店的運(yùn)營(yíng)情況和五星級(jí)酒店普遍呈現(xiàn)出的房間數(shù)量偏少，不能滿足市場(chǎng)需求的狀況，本項(xiàng)目的五星級(jí)酒店客房數(shù)不應(yīng)少于300間。但是酒店客房數(shù)量的確定并不是僅考慮上述因素，還要考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)發(fā)展等其它因素。所以，本項(xiàng)目初步確定五星級(jí)酒店客房數(shù)為280間左右，但是保留相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，如果未來(lái)酒店不能滿足市場(chǎng)需求，可以將23層以上的服務(wù)式公寓改造為酒店客房。按照行業(yè)內(nèi)的建設(shè)規(guī)律，五星級(jí)酒店中標(biāo)準(zhǔn)客房和各種套房的建設(shè)比例為9：1，套房和標(biāo)準(zhǔn)客房單間/套的建筑面積比例應(yīng)大于2：1。同時(shí)，參照2003年底執(zhí)行的最新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)旅游飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定（gb/t14308-2003，以下簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)），五星級(jí)酒店的單間客房面積有增大的趨勢(shì)，本著拉開(kāi)天津地區(qū)五星酒店檔次的原則，本項(xiàng)目擬按照標(biāo)準(zhǔn)中的“白金五星”標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)客房面積36 m2）建設(shè)。因此本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)客房建筑面積按40平米/套考慮，與280間客房相應(yīng)的總建筑面積大致在1.1萬(wàn)平方米左右。按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，五星級(jí)酒店要配備足夠的停車(chē)場(chǎng)、空調(diào)機(jī)房、洗衣房、庫(kù)房、設(shè)備間等公用空間，參考本地區(qū)同類(lèi)酒店公用設(shè)施所占面積，本項(xiàng)目的公共空間及公用項(xiàng)目等設(shè)施面積確定在0.8萬(wàn)平方米左右。另外，本著強(qiáng)化會(huì)議新聞功能的原則，根據(jù)“客房面積和其它服務(wù)/餐飲/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十”的業(yè)內(nèi)規(guī)則，本項(xiàng)目的會(huì)議餐飲康樂(lè)設(shè)施應(yīng)與客房部分面積大致相當(dāng)，也就是說(shuō)，本項(xiàng)目應(yīng)考慮建設(shè)面積大約在1.1萬(wàn)平米左右的服務(wù)功能區(qū)。綜上分析，確定本項(xiàng)目建筑面積規(guī)劃應(yīng)在3.0萬(wàn)平方米左右。2、價(jià)格及入住率目前，國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格基本維持在80-90美元/天，按照8.3的匯率計(jì)算，折合人民幣約700元/天。本項(xiàng)目地處天津中心cbd區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通極為便利，按照目前的市場(chǎng)狀況，本項(xiàng)目中五星級(jí)酒店建成后將會(huì)成為高端消費(fèi)層次的旅游者，特別是高端商務(wù)消費(fèi)旅游者的首選。因此，綜合各種條件，估計(jì)本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的入住率將達(dá)到80%，考慮項(xiàng)目還有3年的建設(shè)期，3年后的價(jià)格還將高于目前水平，所以確定3年后標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格800元/天。第四節(jié) 服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析服務(wù)式公寓，也稱(chēng)酒店式公寓，它既具備酒店水準(zhǔn)的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修及齊全的設(shè)備，是新興起的一種業(yè)務(wù)概念。目前，國(guó)內(nèi)的服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)剛剛開(kāi)展，市場(chǎng)還不成熟。但是，憑借著巨大的市場(chǎng)潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一顆冉冉升起的新星。一、服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)2003年，天津市人均國(guó)民生產(chǎn)總值為25874元，按照當(dāng)年匯率計(jì)算，折合3126美元，首次突破了3000美元大關(guān)。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)了以高新技術(shù)、商貿(mào)物流和金融投資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公的條件以及環(huán)境的要求獨(dú)具特點(diǎn)。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。這種經(jīng)營(yíng)空間和條件的要求正好是服務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。特別是近年來(lái)伴隨著世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨(dú)特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體年輕的soho族群體。而服務(wù)式公寓為這一消費(fèi)人群帶來(lái)了理想的工作環(huán)境。經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到3000美元以上時(shí)，伴隨著soho族個(gè)體數(shù)量的增加和新的企業(yè)的成立，對(duì)服務(wù)式公寓的需求會(huì)有較大幅度的攀升。當(dāng)前天津市剛剛踏過(guò)3000美元的標(biāo)準(zhǔn)線，即將迎來(lái)服務(wù)式公寓高速發(fā)展的時(shí)期。因此，抓住機(jī)遇興建服務(wù)式公寓是當(dāng)前最佳的投資選擇。二、服務(wù)式公寓市場(chǎng)供給分析天津市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)還處于起步階段，因此天津的服務(wù)式公寓的供給明顯不足。目前，天津的服務(wù)式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級(jí)酒店的非獨(dú)立式服務(wù)式公寓；另一種是不依靠星級(jí)酒店的獨(dú)立的服務(wù)式公寓。前者與其所依靠的星級(jí)酒店接受同一個(gè)酒店管理集團(tuán)的管理，而后者一般成立獨(dú)立的管理公司進(jìn)行管理。天津市主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達(dá)國(guó)際公寓、天津奧林匹克大廈、遠(yuǎn)洋酒店等。其中泰達(dá)國(guó)際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見(jiàn)下表：項(xiàng)目泰達(dá)國(guó)際公寓天津奧林匹克大廈總建筑面積（萬(wàn)平方米）6.13.4主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161-202平方米；躍層244-349平方米一室70平方米；二室116-121平方米（一衛(wèi)）130-140平方米（二衛(wèi)）；三室185、209、234平方米電梯6部原裝lg豪華電梯3部otis豪華電梯經(jīng)營(yíng)方式以租為主，兼有銷(xiāo)售只租不售價(jià)格售價(jià)：9300元/m2租金：二室146平方米戶型2.5萬(wàn)/月，三室186平方米戶型2.8萬(wàn)/月租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷(xiāo)售進(jìn)度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺(tái)客人，大型跨國(guó)公司的高層管理人士；外籍商務(wù)客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）開(kāi)展業(yè)務(wù)客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級(jí)職員，歐美人士居多通過(guò)比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營(yíng)方式一般以租為主，價(jià)格相對(duì)較高。三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析（1）服務(wù)式公寓的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)因素關(guān)系到服務(wù)式公寓個(gè)體的競(jìng)爭(zhēng)力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、物業(yè)管理水平等五個(gè)方面。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有泰達(dá)國(guó)際公寓和天津奧林匹克大廈。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前服務(wù)式公寓的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)征求相關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積內(nèi)部裝修配套設(shè)施物業(yè)管理水平權(quán)重0.20.10.20.20.3（4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。泰達(dá)國(guó)際公寓天津奧林匹克大廈本項(xiàng)目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分43.64.3由于建設(shè)在南京路沿線，地處天津最為繁華的和平路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)之一。綜合考慮各種因素，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。四、市場(chǎng)定位服務(wù)式公寓由于其自身的價(jià)格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士。對(duì)于本項(xiàng)目而言，依托由國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)管理的五星級(jí)酒店是其特有的優(yōu)勢(shì)，而在本項(xiàng)目中的甲級(jí)寫(xiě)字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來(lái)源。五、項(xiàng)目規(guī)模與銷(xiāo)售規(guī)劃1、項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目服務(wù)式公寓作為對(duì)五星級(jí)酒店的補(bǔ)充，其面向的是相對(duì)長(zhǎng)期在天津生活工作的跨國(guó)公司高級(jí)管理層中的外籍人士。但是這部分客戶的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于旅游人數(shù)，也就是說(shuō)服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于酒店。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級(jí)酒店，二者規(guī)模的比例一般為1:1.5。本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的規(guī)模為3.0萬(wàn)平方米，所以本項(xiàng)目服務(wù)式公寓的規(guī)模確定在2.0萬(wàn)平方米左右。2、銷(xiāo)售規(guī)劃服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)一般是以出租為主，只有及少量的公寓進(jìn)行銷(xiāo)售。我們建議本項(xiàng)目采取出租為主，少量銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)策略，出租與銷(xiāo)售的比例控制在9:1左右，對(duì)于出租的房間，考慮到其它服務(wù)式公寓的價(jià)格，租金預(yù)計(jì)為800元/日（均價(jià)，按100平方米/套計(jì)算）；對(duì)于銷(xiāo)售的公寓，考慮到地價(jià)因素，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格不低于12000元/平方米，項(xiàng)目建成后第一年入住率就將達(dá)到80%。第五節(jié) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析一、天津市招商引資與企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r近年來(lái)，天津市加大了招商引資的力度，從2001年開(kāi)始，每年直接利用外資的增長(zhǎng)速度均接近或超過(guò)20%。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，比上年增長(zhǎng)15.3%；直接利用外資合同額35.13億美元，增長(zhǎng)74.3%；實(shí)際到位16.33億美元，增長(zhǎng)62.9%。表3.2 1999-2003年天津市對(duì)外招商引資情況年份絕對(duì)數(shù)（萬(wàn)美元）增長(zhǎng)速度（%）（比上年）直接利用外資借用外國(guó)資金直接利用外資借用外國(guó)資金1999253203213320.6-60.52000256000264671.124.12001322000768825.8-71.02002380591631018.2-17.92003163325722562.914.5資料來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)年鑒2004注：2003年直接利用外資額采用商務(wù)部新口徑，速度為可比口徑。與此同時(shí)，天津市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。2003年，全市吸引外地在津投資協(xié)議額172.2億元，增長(zhǎng)80.5%，實(shí)際利用內(nèi)資112.2億元，增長(zhǎng)83.7%。外地企業(yè)在津投資超過(guò)500萬(wàn)元的項(xiàng)目有273個(gè)，主要投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。招商引資的成功從側(cè)面反映出天津投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動(dòng)了新的投資熱潮。截止2003年底天津市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺(tái)商投資企業(yè)2465家。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在120左右，也說(shuō)明了大多數(shù)企業(yè)家對(duì)在天津投資的前景十分樂(lè)觀。良好的投資環(huán)境帶來(lái)了更多的企業(yè)，同時(shí)也必將拉動(dòng)對(duì)寫(xiě)字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，在未來(lái)的5-10年內(nèi)，興建服務(wù)式公寓和寫(xiě)字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點(diǎn)。二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)目前，天津市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)還處于起步階段，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。南京路、小白樓cbd、友誼路區(qū)域是天津市主要的商務(wù)辦公區(qū)域，作為商務(wù)辦公物業(yè)其中一種類(lèi)型的商住樓大多匯集于此。我們通過(guò)對(duì)天津占主導(dǎo)位置的各甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)各寫(xiě)字樓內(nèi)客戶的行業(yè)性質(zhì)劃分如表3.5所示。表3.5 天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶構(gòu)成物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)客戶構(gòu)成（居前三位的行業(yè)）知名客戶華盛廣場(chǎng)物流/商貿(mào)類(lèi)（23%）高科技類(lèi)（12%）建筑/地產(chǎn)類(lèi)（10%）惠航貨運(yùn)天津分公司中國(guó)衛(wèi)星信息集團(tuán)公司海爾集團(tuán)天津代表處亞太大廈物流/商貿(mào)類(lèi)（36%）文化/教育類(lèi)（11%）建筑/地產(chǎn)類(lèi)（8%）華捷國(guó)際運(yùn)輸代理有限公司香港全球貨運(yùn)天津代表處英卓語(yǔ)言學(xué)校、北京四中網(wǎng)校泰達(dá)大廈物流/商貿(mào)類(lèi)（49%）高科技類(lèi)（15%）建筑/地產(chǎn)類(lèi)（9%）振華國(guó)際貨運(yùn)有限公司佑進(jìn)環(huán)球物流有限公司清華同方股份有限公司天津代表處中國(guó)網(wǎng)通通訊有限公司天津代表處金皇大廈物流/商貿(mào)類(lèi)（35%）建筑/地產(chǎn)類(lèi)（17%）高科技類(lèi)（12%）馬士基（中國(guó)）航運(yùn)天津代表處羅姆電子（上海）公司天津分公司中國(guó)建筑工程總公司天津分公司遠(yuǎn)洋大廈物流/商貿(mào)類(lèi)（30%）制造/加工類(lèi)（20%）高科技類(lèi)（10%）tcl國(guó)際電機(jī)長(zhǎng)城寬帶飛利浦電子廣銀大廈物流/商貿(mào)類(lèi)（25%）高科技類(lèi)（14%）綜合類(lèi)（14%）泰安保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司蜂星電訊沈陽(yáng)三洋電梯世貿(mào)廣場(chǎng)物流/商貿(mào)類(lèi)（32%）食品/醫(yī)藥類(lèi)（20%）高科技類(lèi)（12%）吉百利、卡夫食品羅氏制藥（處方藥部）lg電子農(nóng)業(yè)銀行云翔大廈物流/商貿(mào)類(lèi)（28%）咨詢服務(wù)類(lèi)（23%）建筑/地產(chǎn)類(lèi)（11%）天津房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)天津證券投資咨詢有限公司國(guó)際工程監(jiān)管公司津匯廣場(chǎng)物流/商貿(mào)類(lèi)（51%）高科技類(lèi)（11%）制造/加工類(lèi)（11%）現(xiàn)代商船佳能（中國(guó)）天津分公司殼牌石油國(guó)際大廈物流/商貿(mào)類(lèi)（37%）金融/投資類(lèi)（26%）制造/加工類(lèi)（9%）韓進(jìn)海運(yùn)、商船三井光大永明人壽保險(xiǎn)有