南京阿爾卡迪亞房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

目 錄第一部分、項(xiàng)目總論11 項(xiàng)目背景 111項(xiàng)目名稱 112開(kāi)發(fā)公司 113承擔(dān)可行性研究單位 114研究工作依據(jù) 115項(xiàng)目簡(jiǎn)介 12 可行性研究結(jié)論 121市場(chǎng)預(yù)測(cè) 122方案評(píng)價(jià) 123投資估算與資金籌措 124項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論第二部分、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 21 宏觀市場(chǎng)背景 211全國(guó)投資環(huán)境 212南京市投資宏觀背景2121地理環(huán)境2122 經(jīng)濟(jì)環(huán)境2123政策環(huán)境2124人文環(huán)境 213南京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2131供應(yīng)量與需求量2132價(jià)格2133近期市場(chǎng)描述2134市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 214宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 22 區(qū)域市場(chǎng)分析 221區(qū)域市場(chǎng)概況222供給分析 223需求分析 224區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 23 項(xiàng)目板塊分析231項(xiàng)目板塊地段劃分232項(xiàng)目所在地段總體規(guī)劃233板塊功能234板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)235板塊價(jià)格水平236板塊項(xiàng)目分析237板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析 24 市場(chǎng)分析結(jié)論第三部分、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 31 條件分析311用地條件、規(guī)劃限制條件312項(xiàng)目成本條件313規(guī)模資源條件314品牌資源條件 32 地塊建設(shè)條件 321地形、地勢(shì)、地質(zhì) 322 抗震設(shè)防 323氣象 324基礎(chǔ)配套設(shè)施 33 項(xiàng)目swot分析 第四部分、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 41 發(fā)展商定位42 項(xiàng)目形象定位43 項(xiàng)目主題定位44 產(chǎn)品定位45 價(jià)格定位46 客戶定位 第五部分、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 51 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 52 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 53 組織架構(gòu)第六部分、投資估算與資金籌措61 估算依據(jù)62 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 63 投資估算 64 資金投入計(jì)劃65 資金籌措第七部分、銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 71 各類物業(yè)銷售收入估算 72 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 73 銷售利潤(rùn)第八部分、盈虧平衡及敏感性分析 81 項(xiàng)目不確定性分析 82 社會(huì)效益和影響分析第九部分、可行性研究結(jié)論與建議 91 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)911項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立912產(chǎn)品建議 92 可行性研究結(jié)論 第一部分、項(xiàng)目總論11 項(xiàng)目背景111項(xiàng)目名稱：阿爾卡迪亞 項(xiàng)目地點(diǎn)：南京市沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)112開(kāi)發(fā)公司：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司開(kāi)發(fā)資質(zhì)：一級(jí)法人代表：耿建明注冊(cè)資金：16500萬(wàn)元榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司是榮盛控股股份有限公司的控股子公司，具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，以商業(yè)住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開(kāi)發(fā)方向。截止2004年底，公司已成功開(kāi)發(fā)了南京方州花園、水榭花苑、廊坊群星小區(qū)、錦繡家園、阿爾卡迪亞、滄州麗水華庭、蚌埠阿爾卡迪亞等項(xiàng)目，現(xiàn)開(kāi)發(fā)面積愈200萬(wàn)平方米。公司以人為本的居住理念，質(zhì)量至上的精品意識(shí)，誠(chéng)信守法的經(jīng)營(yíng)原則，獲得了社會(huì)和業(yè)主的高度滿意和贊許。連續(xù)多年被權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)信譽(yù)aaa”、“消費(fèi)者信得過(guò)單位”、“重合同守信用單位”；開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目曾獲得“中國(guó)水景名盤(pán)”、“健康住宅區(qū)”、“明星樓盤(pán)”等多項(xiàng)殊榮。公司具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)、高度認(rèn)同的核心價(jià)值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略；擁有一支具有海內(nèi)外教育背景、熟悉行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式且成熟穩(wěn)健的管理團(tuán)隊(duì)。113承擔(dān)可行性研究單位：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司南京分公司公司負(fù)責(zé)人：謝金永公司地址：南京市六合區(qū)現(xiàn)有員工：30人南京分公司自成立以來(lái)，已經(jīng)在南京市六合區(qū)成功建設(shè)了方州花園、水榭花苑，積累了一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。114研究工作依據(jù)1、土地使用權(quán)出讓合同2、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，編號(hào)：寧沿管會(huì)建（2004）字第017號(hào)3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號(hào)：200410017號(hào)4、巖土工程勘察報(bào)告，工程編號(hào)：200508k205、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。6、阿爾卡迪亞項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。7、國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。115項(xiàng)目的背景阿爾卡迪亞項(xiàng)目的建設(shè)符合南京市沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，符合沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃。沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)2003年7月份委托南京市六合區(qū)國(guó)土資源局將地塊公開(kāi)掛牌出讓，土地性質(zhì)為國(guó)有土地，土地的上市及掛牌程序符合南京市土地政策。根據(jù)土地掛牌文件，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可參加競(jìng)買(mǎi)?？梢元?dú)立競(jìng)買(mǎi)，也可以聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)。榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司，具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，符合參加競(jìng)買(mǎi)條件。榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司在南京分公司對(duì)地塊充分調(diào)研的前提下，授權(quán)并委托南京分公司參與該地塊的競(jìng)標(biāo)。最終在南京市六合區(qū)公證處現(xiàn)場(chǎng)公證的情況下，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司以358412703.68元的價(jià)格競(jìng)得該地塊的土地使用權(quán)。116項(xiàng)目簡(jiǎn)介 地理位置：南京市沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（原南京市大廠區(qū)）居住區(qū)用地面積： 377949總建筑面積：713076，容積率：1.88其中：住宅建筑面積：607837商業(yè)建筑面積：105239居住戶數(shù)：5418戶，規(guī)劃人口19000人機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)或車(chē)位1220個(gè)。12 可行性研究結(jié)論121市場(chǎng)預(yù)測(cè)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年的持續(xù)高溫，在政策的調(diào)控下正逐步走向成熟，但是政策的調(diào)控并沒(méi)有結(jié)束，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程必須時(shí)刻關(guān)注政府政策的變動(dòng)和導(dǎo)向，隨時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)方案。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，住房的現(xiàn)狀還停留在有房住的基礎(chǔ)上，住房的面積和戶型都相對(duì)較差，表現(xiàn)出的購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，且需求特點(diǎn)清晰，這給項(xiàng)目的定位提供了一定的依據(jù)，同時(shí)為項(xiàng)目的成功找到了一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。且當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨较鄬?duì)于當(dāng)?shù)氐姆课輧r(jià)格具有很強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力。在市場(chǎng)消化能力方面，由于該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)地理位置較佳，市場(chǎng)供需基本平衡?？块_(kāi)發(fā)區(qū)的消費(fèi)能力、化學(xué)工業(yè)園內(nèi)每年新增的消費(fèi)能力及沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的城市化進(jìn)程，基本可以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)上的住宅供給。本項(xiàng)目在板塊內(nèi)面臨的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，所以必須在產(chǎn)品的品質(zhì)上提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，減少客戶向區(qū)外流失。根據(jù)上述項(xiàng)目的swot分析，該地塊在配套、環(huán)境污染等方面都有暫時(shí)的劣勢(shì)，其綜合條件也不盡人意。只有時(shí)刻保持清醒地頭腦，克服項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種困難，深入細(xì)致的做好工作，并采取相應(yīng)對(duì)策，對(duì)項(xiàng)目作最大價(jià)值的挖掘，才可以很好的提升競(jìng)爭(zhēng)力。122方案評(píng)價(jià)項(xiàng)目的主題定位為“綠色生態(tài) 溫馨家園”對(duì)于一個(gè)工業(yè)區(qū)具有一定的沖擊力，高起點(diǎn)的規(guī)劃和現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格為項(xiàng)目引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)又奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)戶型定位也滿足市場(chǎng)的需求特征。123投資估算與資金籌措銷售收入：182632.8萬(wàn)元 銷售稅金：10136.1萬(wàn)元 稅后收入：172496.7萬(wàn)元總投入：137889.4萬(wàn)元 利潤(rùn)：34607.3萬(wàn)元 利潤(rùn)率：25.10%項(xiàng)盈虧平衡時(shí)住宅均價(jià)為1841元/。盈虧平衡時(shí)的銷售率為79.9%。目啟動(dòng)資金約15000萬(wàn)元，其中：土地款10000萬(wàn)元、建設(shè)啟動(dòng)資金5000萬(wàn)元，其他所需投入資金由項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)自己解決。124項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)可以得出：項(xiàng)目符合國(guó)家和南京市的管理規(guī)定；產(chǎn)品的市場(chǎng)定位合理，符合市場(chǎng)需求特點(diǎn)；目標(biāo)客戶明確；具有一定的獲利能力；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，因此項(xiàng)目是可行的。第二部分、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究21 宏觀市場(chǎng)背景211全國(guó)投資環(huán)境2004 年上半年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控最嚴(yán)厲的 “ 春天 ” ，監(jiān)察部和國(guó)土資源部曾發(fā)出在 2004 年 8 月 31 日 前今年各地必須將經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的歷史遺留問(wèn)題處理完畢；國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從 20 提高到 35 以上；銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了對(duì)房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金將進(jìn)一步吃緊的趨勢(shì)已經(jīng)明朗；中央 5 家大型房地產(chǎn)企業(yè)受命整合國(guó)有房地產(chǎn)行業(yè)；針對(duì)貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)偏快、信貸增幅偏大、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的情況，央行今年已經(jīng)出臺(tái)并實(shí)行了再貸款浮息制度、實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項(xiàng)政策以調(diào)整控制過(guò)熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長(zhǎng)，控制通脹。眾多政策動(dòng)態(tài)表明國(guó)家近期在宏觀調(diào)控上 對(duì) 房地產(chǎn)行業(yè)采取了進(jìn)行適度打壓和緊縮態(tài)度。而在這種背景下， 2004 年 6 月，全國(guó)共完成 商品房 施工面積 165499.36 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 23% ，其中住宅 93414.62 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 20.2% ，竣工面積 20888.49 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 14.4% ，其中住宅 12905.5 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 7.8% 。其中房地產(chǎn)業(yè)投資額為 5413.58 億元，同比增長(zhǎng) 28% ，在各行業(yè)中占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額的 24.8% ，各項(xiàng)同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全國(guó)的商品房銷售價(jià)格比去年同期上漲 9.1% ，土地交易價(jià)格上漲 9.5% ，房屋租賃價(jià)格上漲 0.8% ； 2004 年二季度以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，價(jià)格大幅上漲，與一季度相比，商品房銷售價(jià)格上漲 2.3% ，土地交易價(jià)格上漲 4.1% 。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定的效果，投資開(kāi)始從高位持續(xù)回落，但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)不夠合理、商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)走高的現(xiàn)象仍然存在。 212南京市投資宏觀背景2121地理環(huán)境南京是一座古老、美麗的城市，地處中國(guó)長(zhǎng)江下游平原，東望大海，西達(dá)荊楚，南接皖浙，北聯(lián)江淮。全市總面積6597.6平方公里，城區(qū)面積200.85平方公里。戶籍總?cè)丝?53.04萬(wàn)人。境內(nèi)山地、河流、平原交錯(cuò)，城東有鐘山屏障，城南有十里秦淮。境內(nèi)地理?xiàng)l件優(yōu)越，物產(chǎn)資源豐富。公元世紀(jì)以來(lái)，先后有十個(gè)朝代和政權(quán)在這里建都，使南京成為古代和近代長(zhǎng)江中下游地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化的中心，留下了光輝燦爛的民族文化。今天的南京是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份江蘇省的省會(huì)，長(zhǎng)江流域四大中心城市之一，在全國(guó)宏觀生產(chǎn)力布局中居于重要地位。2122 經(jīng)濟(jì)環(huán)境根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)：上半年南京市完成生產(chǎn)總值 902.81 億元，同比增長(zhǎng) 18.2% ，增幅比去年同期高 4 個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平高出 8.5 個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高 3.1 個(gè)百分點(diǎn)；上半年南京城市居民人均可支配收入達(dá) 5839.32 元，同比增長(zhǎng) 13.7 ，增幅比去年同期高出 5.5 個(gè)百分點(diǎn)；今年 1-5 月南京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá) 357.84 億元， 比去年同期增長(zhǎng) 30.5% ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá) 80.32 億元， 比去年同期增長(zhǎng) 26.7% ，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 22.45% ， 增幅有所回落。2123政策環(huán)境 對(duì)項(xiàng)目影響較大的主要是金融政策，其次是當(dāng)?shù)氐牟疬w政策。銀行利率的上調(diào)，將抑制一部分市民舉債購(gòu)房的提前消費(fèi)行為；新的拆遷政策不能出臺(tái)，將直接影響到項(xiàng)目的啟動(dòng)時(shí)間。2124人文環(huán)境南京人文薈萃，人才濟(jì)濟(jì)，是我國(guó)重要的科研和教育基地。現(xiàn)有中科院、高等院校、部、省、市及企業(yè)所屬各類自然科學(xué)研究和開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)近600家，研究領(lǐng)域涉及自然科學(xué)和工程技術(shù)各大門(mén)類，科研設(shè)施先進(jìn)，科研開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚。擁有以高校、科研院所為依托、代表國(guó)家一流學(xué)術(shù)水平和科研水平的實(shí)驗(yàn)室和研究中心百余個(gè)，其中國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室18個(gè),國(guó)家工程技術(shù)研究中心10個(gè)。擁有體系完善、功能齊全的科技服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，其中科技推廣、科技信息、科技出版、專利、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)量、檢測(cè)等專門(mén)科技服務(wù)機(jī)構(gòu)百余家。各類科技協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)400余個(gè)，其中省、市級(jí)學(xué)會(huì)200個(gè)。擁有科技人員近40萬(wàn)人，聚集了一大批高素質(zhì)的科技英才，在寧中國(guó)科學(xué)院院士、中國(guó)工程院院士63人。南京地區(qū)現(xiàn)有各類大專院校37所，中等專業(yè)學(xué)校50所。小結(jié)：南京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年的持續(xù)高溫，在政策的調(diào)控下正逐步走向成熟，但是政策的調(diào)控并沒(méi)有結(jié)束，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程必須時(shí)刻關(guān)注政府政策的變動(dòng)和導(dǎo)向，隨時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)方案。213南京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀房?jī)r(jià)繼續(xù)穩(wěn)步上升，市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)比例有所降低，這是 2004 年上半年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本表現(xiàn)。在房地產(chǎn)金融方面，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策，如提高房貸門(mén)檻，減少貸款投放，對(duì)南京市房地產(chǎn)業(yè)的影響較大，觀察南京市 2004 年二季度以來(lái)的房地產(chǎn)需求實(shí)現(xiàn)情況可以發(fā)現(xiàn)，由于拆遷量有限，剛性購(gòu)房需求減少，消費(fèi)者普遍認(rèn)為目前房?jī)r(jià)過(guò)高而推遲購(gòu)房時(shí)間，持幣觀望群體絕對(duì)總量有所增加。在存量房交易方面，受貸款政策的影響，成交量波動(dòng)較大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢復(fù)。土地一級(jí)市場(chǎng)方面， 4 月底國(guó)務(wù)院辦公廳決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地的審批暫停半年，南京在半年內(nèi)停止征用農(nóng)用地。由于南京市國(guó)有儲(chǔ)備土地充足，因此短期內(nèi)不會(huì)影響土地的供給，相反，南京市短期內(nèi)提高了國(guó)有土地的供給量，但土地價(jià)格仍然繼續(xù)穩(wěn)步上升。 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本期季度調(diào)查顯示，南京市 2004 年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)主要特征，一是商品房總體供需比和新建商品房的供需比都大于 1 ，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)供過(guò)于求，買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)到來(lái)；二是結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然很突出，相應(yīng)的細(xì)分市場(chǎng)微觀特征錯(cuò)綜復(fù)雜。 眾多事實(shí)也表明，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，已進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。市場(chǎng)表現(xiàn)為供需平衡被打破，已出現(xiàn)局部的供過(guò)于求的狀況，供需依舊存在著比較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性矛盾，價(jià)格漲幅回落、某些層次的商品房交易量有所降低、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理更加成熟。由于市場(chǎng)逐步成熟，法律法規(guī)的不斷健全、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一批資金不足的房地產(chǎn)發(fā)展商面臨被淘汰、優(yōu)勢(shì)企業(yè)之間開(kāi)始尋求聯(lián)合等等，一個(gè)更開(kāi)放、資源整合水平更高的新市場(chǎng)平臺(tái)正在形成中。在南京的開(kāi)發(fā)企業(yè)“陣容”非常龐大，大大小小共有421家。今年這些開(kāi)發(fā)商中，總共有125家“無(wú)開(kāi)發(fā)工作量”，即這些開(kāi)發(fā)商連1平方米的房子也沒(méi)開(kāi)發(fā)出來(lái)。 另外，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了：部分項(xiàng)目采取降價(jià)打折推盤(pán)，有的項(xiàng)目為追求細(xì)分市場(chǎng)，掀起打造挑高商住項(xiàng)目、小戶型住宅、酒店式高級(jí)公寓、精裝修房等特質(zhì)產(chǎn)品的熱潮，而在不同片區(qū)各分物業(yè)的表現(xiàn)差距拉大， 2003 年全面熱銷的局面不再出現(xiàn)，一些名盤(pán)、大盤(pán)的廣告營(yíng)銷費(fèi)用開(kāi)始大幅增加等種種市場(chǎng)表現(xiàn)。2131供應(yīng)量與需求量根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2004 年 1-6 月，南京市商品房交易總量為 436 萬(wàn)平米。南京市新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達(dá) 216.35 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 48.4% ，新建商品房銷售額 84.92 億元，同比增幅高達(dá) 78.4% ；其中新建商品住宅銷售 187.05 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 39.7% 2132價(jià)格現(xiàn)狀南京房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)兩年的快速發(fā)展，價(jià)格水平已經(jīng)上升到較高的位置：江寧房?jī)r(jià)：均價(jià)：3300-3400元/平方米城北：4800元/平方米城中：8000元/平方米浦口：2900元/平方米（長(zhǎng)江大橋一帶）江浦：2700元/平方米河西：5500-6500元/平方米 5900元/平方米/平方米（均價(jià)）南京市準(zhǔn)購(gòu)房者對(duì)南京房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià) ：連續(xù)幾個(gè)月來(lái)，南京房?jī)r(jià)的漲幅逐漸趨于平穩(wěn)，但是目前南京建材成本上漲、土地出讓價(jià)格上漲、供需比例不平衡等一些因素仍然在促使房?jī)r(jià)上漲。目前，政府正在加大宏觀調(diào)控力度，增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房的建設(shè)，進(jìn)一步緩解了供需不平衡狀態(tài)。從目前的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品向多元化趨勢(shì)發(fā)展，市場(chǎng)更加規(guī)范化，價(jià)格逐漸走向平穩(wěn)。2133近期市場(chǎng)描述即將過(guò)去的2004年，南京樓市發(fā)生了歷史性的變化商品房市場(chǎng)改變了以往幾年供不應(yīng)求的狀態(tài)。南京今年商品房的施工面積將首次突破2000萬(wàn)平方米。這表明，除去今年已批準(zhǔn)上市銷售的大約1000萬(wàn)平方米商品房，今年的施工面積中，又將有大約1000萬(wàn)平方米的總量要在明年上市，從而成為明年的樓市“增量”。因此，“存量”加上“增量”，明年南京商品房市場(chǎng)的總供應(yīng)量差不多在1200萬(wàn)平方米上下。2134市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)今年南京預(yù)計(jì)大約800萬(wàn)平方米的商品房銷售量，是在國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，進(jìn)而提高存貸款利率，南京適度放慢拆遷進(jìn)度，不少消費(fèi)者又持幣觀望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事實(shí)上并沒(méi)有充分釋放出來(lái)。 “明年南京樓市的需求量，應(yīng)該不會(huì)低于今年。”這里至少有3個(gè)理由：明年國(guó)家仍將采取穩(wěn)健的調(diào)控措施；本月起，南京提高了住房公積金貸款的最高額度，支持繳存公積金的職工改善住房條件；隨著購(gòu)房人對(duì)調(diào)息的適應(yīng)度增加，觀望氣氛將有所減弱，有效需求將會(huì)緩緩釋放。 214宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒未來(lái)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)率有所放緩既是在宏觀調(diào)控的影響下的合理表現(xiàn)，也是其走向成熟與理性的標(biāo)志，地產(chǎn)企業(yè)只有以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，將項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)與城市經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，才能打造出市場(chǎng)能夠接受、消費(fèi)者迫切需要的產(chǎn)品。22 區(qū)域市場(chǎng)分析221區(qū)域市場(chǎng)概況沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)前身為南京市大廠區(qū)，位于長(zhǎng)江北岸，北接六合，南臨浦口，全區(qū)下轄山潘、西廠門(mén)、卸甲甸三個(gè)街道辦事處及葛塘、長(zhǎng)蘆兩鎮(zhèn)，總?cè)丝?8.5萬(wàn)人，2003年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入3.5億元；gdp為26億元人民幣；零售額13億元，年增幅10%。區(qū)內(nèi)主要以化學(xué)工業(yè)、能源工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，如：揚(yáng)子石化、南京鋼鐵集團(tuán)、華能電廠、南京熱電場(chǎng)廠、南化集團(tuán)等。沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)交通方便，南京長(zhǎng)江二橋和江北大道直接將它與南京主城區(qū)有機(jī)的連接起來(lái)。1、人口情況根據(jù)2001年人口普查，沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)在籍人口為185841人，其中：卸甲甸街道辦事處47878人、西廠門(mén)街道辦事處29579人、三潘街道辦事處67281人、葛塘鎮(zhèn)17174人、長(zhǎng)蘆鎮(zhèn)23929人。在185841個(gè)在籍人口中，沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人口約6.7萬(wàn)人、企業(yè)人口約12萬(wàn)。另外區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口約4.5萬(wàn)，整個(gè)沿江開(kāi)發(fā)區(qū)總?cè)丝诤嫌?jì)23萬(wàn)。2、各大企業(yè)人口及收入情況各個(gè)大型企業(yè)的附屬企業(yè)相繼改制與大企業(yè)脫離，在12萬(wàn)的企業(yè)人口中，各個(gè)大型企業(yè)的在職人數(shù)分別如下：揚(yáng)子石化1.5萬(wàn)人、南鋼集團(tuán)1.5萬(wàn)人、南化集團(tuán)1.3萬(wàn)人、華能電廠750人、南京電廠2000人、揚(yáng)子巴斯夫300人（籌建人員），合計(jì)4.6萬(wàn)人。各個(gè)大企業(yè)附屬企業(yè)及當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)人口7.4萬(wàn)人。近幾年五家大型企業(yè)每年增加員工合計(jì)大約500人。根據(jù)2003年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人均年收入16220元。具體各個(gè)大型企業(yè)人均年收入如下：揚(yáng)子石化4萬(wàn)元/人年、揚(yáng)子巴斯夫5萬(wàn)元/人年、南京電廠2.5萬(wàn)元/人年、華能電廠6萬(wàn)元/人年、南鋼集團(tuán)2.5萬(wàn)元/人年、南化集團(tuán)1.5萬(wàn)元/人年、機(jī)關(guān)人員2.3萬(wàn)元/人年。五家大型企業(yè)的中層人員的收入水平都在6萬(wàn)元/人年以上，部分高層人員年收入達(dá)到100萬(wàn)元。小結(jié)：這樣的收入水平相對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆课輧r(jià)格具有很強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力。222供給分析1、現(xiàn)有福利房和自建房存量350萬(wàn)平方米沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)由于長(zhǎng)期受到福利分房的影響，市場(chǎng)上除了福利房就是自建房，在戶型、面積、配套等方面相對(duì)較差。這部分總量約350萬(wàn)平方米。其中：揚(yáng)子石化100萬(wàn)平方米、南化集團(tuán)100萬(wàn)平方米、南鋼集團(tuán)約50萬(wàn)平方米、其他100平方米。幾個(gè)大型企業(yè)福利房具體情況如下：企業(yè)名稱福利房規(guī)模及類型主要戶型及面積最后一批福利房的分房對(duì)象最后一批福利分房時(shí)間揚(yáng)子石化100萬(wàn)平方米、1.4萬(wàn)戶，多層和高層4060平方米（多層）7090平方米（高層）96年以前參加工作員工。2004年南化集團(tuán)100平方米，以多層為主集合少量平房60平方米為主96年以前參加工作員工。計(jì)劃繼續(xù)籌建南鋼集團(tuán)多層住宅50萬(wàn)平方米60平方米為主85年以前參加工作員工2001年備注：南化集團(tuán)96年以前進(jìn)廠職工中有相當(dāng)一部分人沒(méi)有住房，南化集團(tuán)準(zhǔn)備繼續(xù)籌建10萬(wàn)平方米集資房。2、到2010年市場(chǎng)總供應(yīng)量180平方米沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)城區(qū)面積非常有限，平頂山路以北為揚(yáng)子石化綠化隔離帶，揚(yáng)新路以南基本為南京市浦口區(qū)土地，向東為長(zhǎng)江，西為江北大道。江北大道以西在短時(shí)間內(nèi)由于配套和規(guī)劃原因發(fā)展速度肯定較慢，不會(huì)形成住宅的潛在供給形勢(shì)，而且江北大道在一定程度上限制了沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)向西的擴(kuò)張。這樣在未來(lái)幾年內(nèi)，沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供給就集中在城區(qū)。而城區(qū)剩余的一點(diǎn)土地在2003年已經(jīng)全部推向市場(chǎng)，合計(jì)約1500畝土地。從土地供給來(lái)看，在近幾年內(nèi)市場(chǎng)上總供給量約180萬(wàn)平方米（包括本項(xiàng)目）。223需求分析沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)由于揚(yáng)子石化、南化等污染企業(yè)的存在，所以市場(chǎng)上的住房需求主要以當(dāng)?shù)貫橹?，不考慮區(qū)外人口的需求。沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)不包括葛塘和長(zhǎng)蘆兩鎮(zhèn)，城區(qū)在籍人口約14.3萬(wàn)，流動(dòng)人口約4.5萬(wàn)人。假設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，區(qū)內(nèi)進(jìn)出人口相等，總?cè)丝跀?shù)量保持不變，人均住房需求為35平方米。則城區(qū)人口住房需求總量500萬(wàn)平方米。小結(jié)：市場(chǎng)上供需總量基本持平。224區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析一、分析依據(jù)：市場(chǎng)調(diào)研 （1）作為市場(chǎng)調(diào)研的重點(diǎn)，消費(fèi)者調(diào)研這部分主要通過(guò)入戶問(wèn)卷調(diào)查完成。調(diào)中共走訪了揚(yáng)子、南化、南鋼等生活區(qū)，共發(fā)放220份問(wèn)卷，其中有效問(wèn)卷200份，有效率達(dá)90.91%. （2）調(diào)查對(duì)象的甄別：調(diào)研的甄別條件是年收入在2萬(wàn)元以上，而且在近期有在大廠區(qū)購(gòu)房的打算。二、調(diào)查結(jié)果分析 消費(fèi)者基本情況由于大廠區(qū)有五六個(gè)大的國(guó)有企事業(yè)單位，而且都有一定歷史的積淀，所以入戶調(diào)查大廠區(qū)居民的年齡結(jié)構(gòu)主要以36歲以上的人群組成，而他們是有一定的購(gòu)買(mǎi)力的人群。從水榭花苑的客戶資料統(tǒng)計(jì)中也可以看到，各大企業(yè)特別是楊子的購(gòu)房者一般都是在楊子有一定工齡的職工，他們不僅有早先的福利房的產(chǎn)權(quán)，而且有一定的積蓄。 從圖中可以看出，被訪者主要是以揚(yáng)子、南化職工組成。 從圖中可以看出，調(diào)研的最多人群是各大企業(yè)的一般員工，占了35%，而專業(yè)技術(shù)人員和工程師也是比較大的一個(gè)群體，而一般這類白領(lǐng)人士也是有能力買(mǎi)房的主要的目標(biāo)客戶群。從上圖可以看出，大廠區(qū)各大企業(yè)職工的主要以高中/中專和大專組成兩者一共占了所有被訪者的68%，本科生也僅僅占了10%,比初中學(xué)歷的還少了11%。從圖中可以看到，大部分的人在大廠區(qū)的居住年數(shù)都在16年以上，而且在大廠生活超過(guò)30年的人也大有人在。這和大廠區(qū)的實(shí)際情況是分不開(kāi)的，各大企業(yè)都建于建國(guó)后不久的時(shí)期，老的員工在大廠區(qū)還算多數(shù)。 消費(fèi)者住房現(xiàn)狀從被訪者現(xiàn)在居住的戶型可以看出，兩室一廳的戶型還是占了大多數(shù)，有58%的人還住在兩室一廳里。但根據(jù)實(shí)地考察，各大企業(yè)的福利房中的所謂兩室一廳不過(guò)是一室半加一個(gè)廳而已。從下面的被訪者居住的面積便可以看到這一點(diǎn)。和消費(fèi)者現(xiàn)在居住的戶型統(tǒng)計(jì)圖相比較，被訪者現(xiàn)在居住的面積就顯得太過(guò)局促。兩室一廳的房子，只有51-70平方米。不僅如此，50平米以下的房子還有30%的人在住，71平米以上的僅占了20%。這些數(shù)字充分說(shuō)明了大廠區(qū)居民的住房現(xiàn)狀的惡劣情況。從上圖中可以看到，被訪者的家庭常住人口還主要是以三口之家為主，五人家庭（三代人）和兩人家庭（一代）也占了較大的一部分，但兩者相對(duì)三口之家還是少數(shù)。從上圖中可以看出，被訪者中對(duì)自己的房子滿意的不過(guò)14%，基本滿意占了43%，不滿意和非常不滿意也占了43%，說(shuō)明總體上大廠人對(duì)自己的住房現(xiàn)狀很不滿意。 從圖中可以看到被訪者認(rèn)為現(xiàn)在的住房現(xiàn)狀最主要是面積太小，其次是戶型不合理，還有現(xiàn)在的社區(qū)物業(yè)管理太差，社區(qū)檔次低，安全性差，社區(qū)環(huán)境差也是比較重要的不滿意原因。消費(fèi)者需求狀況分析從圖中可以看出，消費(fèi)者購(gòu)房的主要原因有兩點(diǎn)，即原住房面積太小和戶型不合理，兩者相加超過(guò)了其他所有原因的總和。這充分說(shuō)明了從最實(shí)際的最表面化的方面來(lái)說(shuō)大廠區(qū)的居民買(mǎi)房的潛力是巨大的，和上文中提到的被訪者對(duì)現(xiàn)在住房不滿意的原因以及他們的住房現(xiàn)狀是相呼應(yīng)的。而子女結(jié)婚用房也是買(mǎi)房的另外一大原因。從消費(fèi)者計(jì)劃的購(gòu)房時(shí)間統(tǒng)計(jì)圖可以看出，消費(fèi)者在一年以內(nèi)有買(mǎi)房大算的只占了13%，而三年之內(nèi)買(mǎi)房的人去占了68%，說(shuō)明了大廠區(qū)潛在的購(gòu)房需求還是很大的。從上圖中也同樣可以看到，除過(guò)對(duì)單位面積價(jià)格的關(guān)注以外，消費(fèi)者最關(guān)心的還是戶型和房屋面積，而社區(qū)狀況社區(qū)環(huán)境等因素都不是怎么重要的因素。圖中數(shù)據(jù)還進(jìn)一步說(shuō)明了大廠區(qū)居民買(mǎi)房的觀念還比較實(shí)際，價(jià)格還是大廠人關(guān)注的第一因素，而對(duì)戶型的要求、對(duì)房屋面積的要求源于對(duì)現(xiàn)有住房戶型和過(guò)小面積的不滿。從上圖可以看出，消費(fèi)者在看房選房時(shí)看中的還是住宅的最基本用途的空間，說(shuō)明了大廠區(qū)的購(gòu)買(mǎi)人群還是比較偏向生活型、經(jīng)濟(jì)型。而從消費(fèi)者愿意承受的總房?jī)r(jià)數(shù)字統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，大部分的人還只是愿意將總房款控制在25萬(wàn)元一次下。僅次于它的也是在26-30之間的總房款定位。 從上圖可以看到，消費(fèi)者對(duì)住宅面積的需求大概在80-110之間，這實(shí)際上也是同居民的消費(fèi)現(xiàn)狀中演化而來(lái)的?，F(xiàn)在居住的面積過(guò)小使得居民對(duì)80-90平米和120平米的區(qū)分沒(méi)有太大觀念上的關(guān)注。從消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的套型統(tǒng)計(jì)圖來(lái)看，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d一衛(wèi)的需求量是最大的。值得注意的是，同時(shí)兩房?jī)蓮d的戶型一個(gè)衛(wèi)生間更受歡迎。三房?jī)墒乙粡d比起三房?jī)墒覂尚l(wèi)暢銷要的多。從計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的住宅類型來(lái)看，小高層與多層相差不大，比較多的人喜歡小高層，但還是不太喜歡9層左右的小高層。小結(jié)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，住房的現(xiàn)狀還停留在有房住的基礎(chǔ)上，住房的面積和戶型都相對(duì)較差，表現(xiàn)出的購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，且需求特點(diǎn)清晰，這給項(xiàng)目的定位提供了一定的依據(jù)，同時(shí)為項(xiàng)目的成功找到了一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。23 項(xiàng)目板塊分析231項(xiàng)目板塊地段劃分本項(xiàng)目的地理位置位于南京市六合區(qū)，屬于江北板塊。該板塊位于長(zhǎng)江以北，市場(chǎng)正處于升溫階段。對(duì)該板塊的細(xì)分，可定為三類地段：第一類地段為：從長(zhǎng)江大橋到高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的浦口地區(qū)，此地段交通方便，與南京市區(qū)僅一橋之隔，以明發(fā)濱江新城為代表的幾個(gè)規(guī)模在1000畝以上的大盤(pán)都集中在此區(qū)域，市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)供給量和潛在供給量都非常大。此區(qū)域擁有國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及南京主要幾個(gè)裝飾城，同時(shí)也是南京城區(qū)市民夸江購(gòu)房的首選之地。第二類地段為：目前的沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（原南京市大廠區(qū)），此地段相對(duì)第一類地段距離南京市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)擁有如：揚(yáng)子石化等幾家國(guó)有大型企業(yè)，由于各個(gè)大型國(guó)有企業(yè)以前采取福利分房的原因，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展只有三年的時(shí)間，市場(chǎng)上現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量較小，潛在供應(yīng)量較大，且客戶存在流失現(xiàn)象。由于企業(yè)存在污染原因，此區(qū)域吸引城區(qū)市民來(lái)購(gòu)房的可能較小，第三類地段為：六合地區(qū)（原南京市六合縣），該地段距沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)20公里，是大廠區(qū)和六合縣區(qū)劃調(diào)整后的行政中心，目前的房?jī)r(jià)相對(duì)沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)要低200400元/，對(duì)南京城區(qū)的吸引力較小，但對(duì)沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)居民仍有一定的吸引力。阿爾卡迪亞項(xiàng)目處于江北板塊的第二類地段沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，該地段吸引第一類地段和第三類地段潛在購(gòu)買(mǎi)力的能力非常小，同時(shí)還面臨著客戶向這兩類地段流失的壓力。232項(xiàng)目所在地段總體規(guī)劃 住宅規(guī)劃 沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)將建成以揚(yáng)子石化等一批大型企業(yè)為主體的、兼具科研、居住功能的綜合性片區(qū)。區(qū)內(nèi)由于一些大型企業(yè)的存在，造成環(huán)境存在一定的污染。項(xiàng)目要成功，就要把建成一個(gè)綜合素質(zhì)高的高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)作為開(kāi)發(fā)方向。 配套規(guī)劃 地段內(nèi)總體的配套設(shè)施比較齊全。同時(shí)在此基礎(chǔ)上將與開(kāi)發(fā)同步中小學(xué)設(shè)施（與項(xiàng)目相鄰）合一個(gè)變電站，解決地段內(nèi)唯一不足：用電負(fù)荷不夠。 道路規(guī)劃 地段內(nèi)的道路規(guī)劃成熟，道路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目周?chē)慕?jīng)五路和緯二路將在2005年10月份修建完成。 小結(jié)：目前在水、電配套上還不能滿足項(xiàng)目的需要，需要政府盡快解決。233地段功能 沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的總體功能定位為工業(yè)、科研、居住的綜合區(qū)?？v觀此地段，本項(xiàng)目周?chē)鷺潜P(pán)功能定位具有單一性，主要是經(jīng)濟(jì)適用房和單位福利房在此區(qū)域內(nèi)分布。對(duì)本項(xiàng)目而言，要建成一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)的居民住宅生活區(qū)，是本項(xiàng)目取得成功的指導(dǎo)方向。本項(xiàng)目將在此地段扮演一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者的角色，控制消費(fèi)群的流失和推動(dòng)居民二次置業(yè)。234板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài) 江北板塊是繼江寧板塊之后，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一個(gè)焦點(diǎn)，以其特有的自然風(fēng)光、生態(tài)環(huán)境及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成為南京市民置業(yè)的有一片熱土。另外，南京市政府為了刺激江北房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，出臺(tái)了一些政策來(lái)刺激市場(chǎng)。 江北板塊今年來(lái)推出的樓盤(pán)如下： 第一類地段：碧云山莊、石林快樂(lè)城、嘉泰隆、翡翠城、華僑城、旭日華庭、浦東花園、江畔明珠廣場(chǎng)、明發(fā)濱江新城、大華錦繡家園。 第二類地段：滕泰花園、?；鶉?guó)際花園、寶潤(rùn)花園、水榭花苑。 第三類地段：華歐國(guó)際友好城、龍池翠洲、新加坡花園城、秀林水苑、百合園。 小結(jié)：隨著江北房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的放大，樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越大，而且競(jìng)爭(zhēng)格局也在不斷的發(fā)生變化，目前在江北已經(jīng)出現(xiàn)了一批規(guī)模在一千畝以上大盤(pán)，這將給江北房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊。235板塊價(jià)格水平 江北板塊房地產(chǎn)物業(yè)以住宅為主，價(jià)格段的劃分并不十分明顯，以地段劃分，總體上可以劃分為三個(gè)價(jià)格區(qū)。地 段樓 盤(pán)均 價(jià)第一類地段旭日華庭2900元/平方米華僑城2900元/平方米江畔明珠廣場(chǎng)2930元/平方米明發(fā)濱江3100元/平方米第二類地段福基國(guó)際花園2400元/平方米藤泰花園2400元/平方米第三類地段華歐國(guó)際友好城2600元/平方米（精裝修）龍池翠洲2400元/平方米新加坡花園城2200元/平方米 由上表可見(jiàn)，第一類地段的價(jià)格和二、三類地段價(jià)格差距并不大，而二、三類地段的價(jià)格差距則更小。支持一類地段價(jià)格主要為臨長(zhǎng)江、距離市區(qū)近及交通三個(gè)因素。二、三類地段價(jià)格與一類地段的差距，其主要原因：第一是環(huán)境因素、第二消費(fèi)者對(duì)價(jià)格比較敏感，當(dāng)價(jià)格達(dá)到一定水平，消費(fèi)者向第一類地段流失將會(huì)變得很明顯。236板塊項(xiàng)目分析 第一類地段項(xiàng)目分析：1、江畔明珠廣場(chǎng) 裝修狀況： 毛坯建筑類別：小高層、多層物業(yè)地址： 浦口大橋北路20號(hào) 交通狀況：149路、159路、136路、614路、鹽浦線、鼓珍線、鼓揚(yáng)線、漢江線。開(kāi) 發(fā) 商： 南京泰山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷 售 證：辦理中（無(wú)銷售證）起價(jià)： 2600元/平方米， 均價(jià)：2900元/平方米 最低價(jià)：2830元/平方米， 最高價(jià)：3150元/平方米付款方式：一次性或按揭 主力戶型：3室2廳124.78、2室2廳125.092室2廳94.93、2室2廳90.89 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004-10-5占地面積：70300平方米， 容 積 率：2.64停 車(chē) 位：650個(gè)， 建筑面積：184500平方米綠化率：35.46%2、石林快樂(lè)城裝修狀況：毛坯建筑類別：多層物業(yè)地址：浦口浦珠路126號(hào) 交通狀況：漢江線 、鼓珍線、 鹽浦線 開(kāi) 發(fā) 商：南京石林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷 售 證：浦房銷第04010號(hào)均價(jià)：2750元/平方米 付款方式：一次性或按揭 物業(yè)類別：普通住宅開(kāi)盤(pán)價(jià)：2500元/平方米3、恒輝.翡翠城物業(yè)類別：公寓付款方式：一性次或按揭 裝修狀況：毛坯建筑類別：小高層、多層物業(yè)地址：浦口浦珠北路110號(hào) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004-8-10交通狀況：603、鹽浦線、鼓揚(yáng)線、江漢線、浦葛線 入住時(shí)間： 2005-1-1， 開(kāi) 發(fā) 商：恒輝房地產(chǎn) 占地面積：73000平方米， 銷 售 證：浦房銷第04018號(hào)建筑面積：115000平方米， 均價(jià)：2600元/平方米容 積 率：1.50， 售樓處地址：浦珠北路110號(hào)綠化率：36%總 戶 數(shù)：936停 車(chē) 位：2854、明發(fā)濱江新城整個(gè)社區(qū)占地1600畝，建筑面積160萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積140萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積20萬(wàn)平方米。綠化率：40%，建筑形態(tài)：包括小高層、高層及聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅。交通：江漢線、鼓揚(yáng)線、603w、鹽浦線、浦葛線等多配套：鄰近浦口區(qū)小紅花幼稚園（市重點(diǎn)）、浦口區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)（省重點(diǎn)小學(xué)）、省級(jí)示范中學(xué)十七中。社區(qū)內(nèi)設(shè)有五所幼兒園、兩所小學(xué)、一所中學(xué)，充分滿足業(yè)主子女就學(xué)的需要；三座大型會(huì)所，兩個(gè)商業(yè)中心。景觀：與籌建中11萬(wàn)平方米北堡中心公園連成一片，獨(dú)享2.4公里長(zhǎng)江黃金岸線賣(mài)點(diǎn)訴求：a、土地未來(lái) b、建筑生活 c、風(fēng)景靈韻11月28號(hào)開(kāi)盤(pán)，首期60萬(wàn)平米開(kāi)盤(pán)起價(jià)：2608元/平方米最高價(jià)：4200元/平方米（觀景樓）第二類地段項(xiàng)目分析：1、騰泰花苑 建筑類別：多層、小高層付款方式：一次性或按揭， 裝修狀況：毛坯開(kāi) 發(fā) 商：南京騰泰房地產(chǎn)、南京嬴仁房地產(chǎn) 物業(yè)類別：普通住宅銷 售 證：六房預(yù)字第03030號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004-7-18 均價(jià)：2400元/平方米最高：2600元/平方米 建筑面積：120000平方米售樓處地址：大廠緯二路（大廠地稅局旁）物業(yè)地址： 六合大廠緯二路（大廠地稅局旁） 2、?；鶉?guó)際花園項(xiàng)目共分四期開(kāi)發(fā)，一期位于楊莊、楊新路南側(cè)，占地36畝，建筑面積28196平方米；二期位于楊新路北側(cè)，建筑面積約為4萬(wàn)平方米；三期位于蔣家洼，占地約200畝，建筑面積近20萬(wàn)平方米，四期位于楊莊十字路口。裝修狀況：毛坯 建筑類別：多層付款方式：一性次或按揭 戶型面積：115.68、112.69、91.57、85.59 物業(yè)地址：六合楊新路轉(zhuǎn)盤(pán)（桂馨園東側(cè)） 物業(yè)類別：普通住宅 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004-5-5交通狀況：鼓揚(yáng)線、浦葛線、鹽葛線、1路2路環(huán)線 開(kāi) 發(fā) 商：南京福基置業(yè)有限公司 入住時(shí)間：2005-2-1 均價(jià)：2400元/平方米 售樓電話：57023243 容 積 率：1.5綠化率:32%第三類地段項(xiàng)目分析：1、華歐國(guó)際友好城裝修狀況： 精裝修均價(jià)：2600元/平方米 建筑類別：別墅、高層、小高層物業(yè)地址： 六合龍池湖畔 付款方式：一次性或按揭 開(kāi) 發(fā) 商： 華歐集團(tuán) 物業(yè)類別：公寓2、龍池翠洲裝修狀況：毛坯建筑類別：多層、小高層、別墅物業(yè)類別： 普通住宅物業(yè)地址：六合六合區(qū)政府新辦公大樓旁 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004-10-21開(kāi) 發(fā) 商：南京騰泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積：230000平方米 銷 售 證：六商房預(yù)字第00041綠化率：49% 售樓處地址：六合區(qū)政府新辦公大樓旁多層均價(jià)2450元/平米， 最低：2100元/平方米最高：2700元/平方米小結(jié)：江北板塊的大盤(pán)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。本項(xiàng)目地處江北板塊第二類地段，要在這個(gè)并不理想的市場(chǎng)地理位置取得成功，就必須做到：把小區(qū)的各方面做好，特別是強(qiáng)調(diào)小區(qū)園風(fēng)景觀的營(yíng)造，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)高端樓盤(pán)的空白，扮演市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者角色。237板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析 地段間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析，第一類地段由于特有的地理位置和交通優(yōu)勢(shì)，直接對(duì)第二、三類地段構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅，特別是第一類地段內(nèi)的大盤(pán)，如：160萬(wàn)明發(fā)濱江新城等；在第二、三類地段之間，由于第三類地段在環(huán)境和價(jià)格上占有一定的優(yōu)勢(shì)，也會(huì)出第二類地段客戶向第三類地段流失的現(xiàn)象。 地段內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析，地段內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)很少，主要有：?；鶉?guó)際花園、滕泰花園、恒豐、?；F(xiàn)代城。在規(guī)模上，本項(xiàng)目在今后幾年內(nèi)一直是當(dāng)?shù)刈畲蟮臉潜P(pán)，具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目所面臨的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較強(qiáng)主要是福基現(xiàn)代城，該項(xiàng)目占地350畝，與本項(xiàng)目相鄰，建筑主要以多層為主，建筑風(fēng)格現(xiàn)代。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，公司面臨的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只有兩個(gè)：張家港?；_(kāi)發(fā)公司和香港恒豐。香港恒豐開(kāi)發(fā)公司，是一家剛成立的公司，還沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其土地面積120畝，價(jià)格為99萬(wàn)元/畝，在土地成本上顯得競(jìng)爭(zhēng)力較小。張家港?；_(kāi)發(fā)公司，在沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)原有土地儲(chǔ)備面積300畝，由四塊土地組成，土地價(jià)格為64萬(wàn)元/畝。在土地成本上與該項(xiàng)目相同，但是參與五號(hào)地塊競(jìng)爭(zhēng)主要是今年再本項(xiàng)目隔壁征得的一塊360畝土地。該公司在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的項(xiàng)目品質(zhì)和檔次都一般，市場(chǎng)形象不佳。 小結(jié)：本項(xiàng)目在板塊內(nèi)面臨的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，所以必須在產(chǎn)品的品質(zhì)上提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，減少客戶向區(qū)外流失，同時(shí)在區(qū)域內(nèi)確立競(jìng)爭(zhēng)地位。24 市場(chǎng)分析結(jié)論 只要在第二類地段出現(xiàn)一個(gè)綜合素質(zhì)較好、價(jià)格較合理的樓盤(pán)，可以有所作為。因此，本項(xiàng)目只要在樓盤(pán)綜合素質(zhì)上下功夫，配合創(chuàng)新的小區(qū)主題定位，在其價(jià)格確定上，充分考慮一類地段的價(jià)格水平，就可以找到客觀上的支持點(diǎn)。第三部分、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)31 條件分析311用地條件、規(guī)劃限制條件5#街區(qū)占地375537.2平方米，合計(jì)：563.31畝。西為江北大道、南為曉山路、東為緯二路、北為經(jīng)五路。規(guī)劃為商住綜合用地，對(duì)該地塊的規(guī)劃要求如下：1、沿江北大道在紅線內(nèi)預(yù)留25米的景觀帶，實(shí)際與江北大道路幅紅線距離50米，在建筑物與景觀帶之間，預(yù)留一條寬度約9米的消防通道；2、沿曉山路建筑物退讓紅線8米；3、沿緯二路建筑物退讓道路中心紅線23米；4、沿經(jīng)五路建筑物退讓道路中心紅線25.5米。312項(xiàng)目成本條件 本項(xiàng)目由于受第一類地段樓盤(pán)價(jià)格的牽制，價(jià)格上漲的空間較小，為了充分降低樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。必須嚴(yán)格控制項(xiàng)目的單位成本，將成本管理放在非常重要的位置。313規(guī)模資源條件 本項(xiàng)目占地375537.2平方米，563.31畝。在地段內(nèi)屬于規(guī)模最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。314品牌資源條件 該項(xiàng)目是榮盛公司在南京開(kāi)發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目，已開(kāi)發(fā)的方舟花園和水榭花苑在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)樹(shù)立了良好的口碑，得到消費(fèi)者的認(rèn)可。這些前期開(kāi)發(fā)成果，將是本項(xiàng)目重要的優(yōu)勢(shì)之一。 小結(jié)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件優(yōu)勢(shì)明顯，但存在一個(gè)致命的問(wèn)題就是價(jià)格受到牽制，所以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須加強(qiáng)成本管理。 32 地塊建設(shè)條件321地形、地勢(shì)、地質(zhì) 場(chǎng)地地勢(shì)平坦，局部地段起伏較大，地面標(biāo)高在25.4438.87m,最大高程差13.43m，場(chǎng)地地貌類型為長(zhǎng)江二級(jí)階地。場(chǎng)地內(nèi)擁有一些小水塘和兩個(gè)相對(duì)較大的養(yǎng)魚(yú)池，同時(shí)還擁有一個(gè)小山丘。地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土中的鋼筋無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。通過(guò)對(duì)地質(zhì)的初步勘查，場(chǎng)地內(nèi)地質(zhì)穩(wěn)定，承載力較好，在一定程度上可以降低樁基礎(chǔ)成本。322 抗震設(shè)防 根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2001），場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震加速度為0.10g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。場(chǎng)地內(nèi)無(wú)液化土層存在，不考慮地震液化的影響。 323氣象 南京屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，四季分明、雨水充沛、光能資源充足，年平均溫度為15.3c，最高氣溫43c（1934年7月13日），最低氣溫-14.0c（1955年1月6日）。年平均降雨117天，年平均降雨量1034.0毫米，無(wú)霜期237天。每年6月下旬到7月上旬為梅雨季節(jié)。根據(jù)六合氣象局提供的信息：沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)夏季以南風(fēng)為主，其他季節(jié)以東北偏東風(fēng)為主。地塊距離揚(yáng)子石化約5公里，距離南鋼集團(tuán)約2公里，基本不受污染企業(yè)的影響。324基礎(chǔ)配套設(shè)施 目前區(qū)域內(nèi)的市政配套，不能滿足項(xiàng)目的用電要求，需要政府新建變電站；用水問(wèn)題雖然不存在負(fù)荷不夠的問(wèn)題，但是項(xiàng)目周邊還沒(méi)有具備解決項(xiàng)目用水的供給源，需要從幾百米外引進(jìn)。小結(jié)：場(chǎng)地為可進(jìn)行建筑的一般場(chǎng)地，滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要。前期需要督促政府盡快解決水電配套的問(wèn)題。33 項(xiàng)目swot分析 1、優(yōu)勢(shì)分析a、地塊規(guī)模較大，在將來(lái)幾年內(nèi)一直是沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)最大的樓盤(pán)，有助于公司塑品牌，立形象，規(guī)模效應(yīng)明顯。b、交通便捷，出讓方便。c、周?chē)钆涮淄晟?。d、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，南化一中，育英二外與項(xiàng)目相臨。e、項(xiàng)目本身的地理位置優(yōu)勢(shì)明顯。距離行政中心和第二商業(yè)中心較近。f、與潛在競(jìng)爭(zhēng)地塊相比競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。d、環(huán)境較好。該項(xiàng)目既遠(yuǎn)離揚(yáng)子的氣體污染，又遠(yuǎn)離南京鋼鐵集團(tuán)的粉塵污染。2、劣勢(shì)分析a、項(xiàng)目主流客戶群體對(duì)價(jià)格敏感性高，價(jià)格上升壓力大。從目前的市場(chǎng)調(diào)查情況看，由于交通便利的因素，已經(jīng)出現(xiàn)部分居民到六合和浦口房?jī)r(jià)相對(duì)較低區(qū)域購(gòu)房的現(xiàn)象，說(shuō)明這部分消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)價(jià)格相當(dāng)敏感，銷售價(jià)格的上漲將會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)群向六合和浦口地區(qū)流失。b、與主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相臨。c、地形復(fù)雜、