2011協(xié)信地產(chǎn)蘇州阿卡迪亞戶型分析及調(diào)整建議76p.pdf

1 蘇州阿卡迪亞戶型分析及調(diào)整建議 蘇州公司營銷部 2011年7月28日 2 政策前景預判政策前景預判 調(diào)控政策導向首置、首改客群，本項目前景樂觀調(diào)控政策導向首置、首改客群，本項目前景樂觀 政策調(diào)控市場，政策穩(wěn)定價政策調(diào)控市場，政策穩(wěn)定價 格，半年連出格，半年連出1010大政策抑制樓大政策抑制樓 市發(fā)展，央行市發(fā)展，央行9 9次加息控制資次加息控制資 金進出，一系列手段均為保持金進出，一系列手段均為保持 樓市穩(wěn)定發(fā)展。樓市穩(wěn)定發(fā)展。 調(diào)控政策增供應、控需求、調(diào)控政策增供應、控需求、 調(diào)結構導向首置、首改客群調(diào)結構導向首置、首改客群 剔除投資、投機，力保自住剔除投資、投機，力保自住 買房需求買房需求 行政手段、貨幣手段、加速行政手段、貨幣手段、加速 保障房建設竭力遏制房價上漲保障房建設竭力遏制房價上漲 時間文件要點具體細則 2011-1-10 關于貫徹落實四部委的通知 公積金第三套房停貸 通知規(guī)定：首套房建筑面積在90平米以上的，首付款比例不低于住房總價的30%， 90平米以內(nèi)（含90平米）和保障性住房，首 付款比例不低于20%，存量成套住房（二手房）首付款不低于30%；第二套住房首付款比例不低于50%，貸款利率按同期首套住房公 積金個人住房貸款利率的1.1倍計算；停止向購買第三套及以上住房的借款申請人（含共同借款申請人）辦理住房公積金個人住房款。 規(guī)定自2011年1月17日起執(zhí)行。 2011-1-16 蘇州市第十四屆人民代表大會第四次 會議政府工作報告 2011年蘇州市將組織建設供應保障 性住房10853套 ；軌道交通1號線 基本建成；公交有優(yōu)惠；收入增長 12% 2011年蘇州市將組織建設供應保障性住房10853套。擴大住房公積金制度的覆蓋面和受益面。精心實施南環(huán)新村危舊房解危改造和城 區(qū)居民家庭“改廁”工程。繼續(xù)整治老住宅小區(qū)和零星居民樓，解危修繕危舊住房，城中村（無地隊）改造加快實施，南環(huán)新村危舊房 解危改造工程全面啟動。 2011-1-26新國八條二套房房貸首付比例提高至60% 強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分 支機構可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利 率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。 2011-2-8 上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率 通知 2011年央行首次加息 自2011年2月9日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款 基準利率相應調(diào)整。 2011-2-9住房公積金貸款利率上調(diào)通知住房公積金貸款利率上調(diào)2月9日，國家住建部發(fā)布通知，即日起住房公積金貸款利率上調(diào)0.20%0.25%。 2011-3-2蘇州限購令細則 本市戶籍限買三套住房；非本市戶 籍限買二套住房；不能提供2年內(nèi)累 計繳納1年以上的非本市戶籍居民家 庭，暫停在本市向其售房。 暫定在市區(qū)已有1套住房的本市戶籍居民家庭，能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保 險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含定銷商品房、危舊房小區(qū)改造配建商品住房等以外的新建商品 住房和二手住房，下同）。對在市區(qū)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不能提 供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其 售房，違反限購規(guī)定購房的，不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，并由其承擔相應的經(jīng)濟和法律責任。 2011-3-31蘇州房價控制目標 蘇州2011年房價控制在增幅10%左 右，低于gdp增速和居民人均可支 配收入 按照閻立市長2011年1月16日在市十四屆人大四次會議上所作的政府工作報告提出了“本年度地區(qū)生產(chǎn)總值增長12%，城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長12%左右”的目標，那么房價增幅大約也會控制在10%左右。 2011-4-5 上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率 通知 央行年內(nèi)第二次加息 中國人民銀行決定，自2011年4月6日將起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分 點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調(diào)整。 2011-5-11江蘇省商品房銷售明碼標價實施細則 要求正式銷售5日前一次性公開全部 銷售房源，并實行“一套一標”的 明碼標價 一是要求正式銷售5日前一次性公開全部銷售房源，并實行“一套一標”的明碼標價； 二是必須明確標志優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件； 三是實行“一價清”制度，所標示的價格就是開發(fā)商與購房的最終結算合同成交價格，合同成交價之外不得收取其他費用； 四是已選聘物業(yè)企業(yè)的應同時公示前期物業(yè)服務內(nèi)容及收費標準； 五是對已售房源及價格也應予以明示。 2011-5-24 蘇州工業(yè)園區(qū)社會保險（公積金）管 理暫行辦法 園區(qū)公積金制度與市區(qū)公積金接軌 。 1 取消了原公積金a、b、c三類綜合社會保障計劃；設立園區(qū)社會保險（公積金）甲、乙兩類綜合社會保障計劃；增設園區(qū)住房公積金 制度。 2 園區(qū)公積金與市區(qū)接軌。 競品地圖競品地圖 萬科玲瓏灣萬科玲瓏灣 仁恒雙湖灣仁恒雙湖灣 和風雅致和風雅致 首開悅瀾灣首開悅瀾灣 雍景灣雍景灣 中信森林湖中信森林湖 東方維羅納東方維羅納 中海國際社區(qū)中海國際社區(qū) 阿卡迪亞阿卡迪亞 雅戈爾太陽城雅戈爾太陽城 九龍倉時代上城九龍倉時代上城 一 二期（326地塊）高層產(chǎn)品及競品分析 高層合計高層合計 5210452104平米平米 目前產(chǎn)品規(guī)劃說明目前產(chǎn)品規(guī)劃說明 戶型類型 單套面積 （） 數(shù)量（套 ） 總面積（ ） 套數(shù)比例 （%） 面積比例 （%） 備注 戶型特征 a戶型 141 78 10998 17.11% 21.11% #19#20#21全部 3室2廳2衛(wèi) b戶型 141 60 8460 13.16% 16.24% #23#24東西端 3室2廳2衛(wèi) c戶型 130 66 8580 14.47% 16.47% #22#25東西端 3室2廳2衛(wèi) d戶型 103 126 12978 27.63% 24.91% #22#23#24#25中間 部分 2室2廳1衛(wèi) e戶型 88 126 11088 27.63% 21.28% #22#23#24#25南側 端頭部分 2室2廳1衛(wèi) 合計 - 456 52104 100.00% 100.00% 原面積配比原面積配比 分析模型分析模型 類別類別 面積（平米）面積（平米）/ /檔次檔次 首置產(chǎn)品 40100 4070 7580 8185 86109 首改產(chǎn)品 101135 101110 111120 121135 再改產(chǎn)品 136180 136145 146180 面積：88平米，2/2/1 單價：10000元/平米（精裝） 總價段：88萬 對比競品面積段：7590平米 對比競品項目總價段：7095萬 本項目高層88（2-2-1）戶型分析 優(yōu)勢：戶型方正實用，動靜分區(qū)鮮明 陽臺贈送面積較多 主臥帶有觀景飄窗 劣勢：相對市場產(chǎn)品，無亮點 1、本案產(chǎn)品價值梳理高層首置（88平米） 9 競品（首次置業(yè) 購房：75-80） 所處板 塊 物業(yè)類 型 面積 均價 總價 戶型 今年銷 售戶數(shù) 戶型占 比（%） 總去 化率 戶型優(yōu)勢 戶型劣勢 下半年供應量 戶數(shù)（套） 面積（萬方） 首開悅瀾灣 青陽板 塊 高層、 小高層 78 9500元/ 平米 74萬 2-2-1 26套 0.1 0.76 南北通透 衛(wèi)生間沒有窗戶 9 0.07 青湖語城 青陽板 塊 小高層 78 9100- 9400元/ 平米 70萬左右 2-2-1 115套 30.70% 97% 總價低，功能齊 全 餐廚設計不合理 75 0.59 海尚壹品 湖東板塊 高層、 小高層、 多層 80 13000元/ 平米 104萬左右 2-2-1 4套 8% 100% 南北通透 廚房餐廳太小 0 0 路勁主場森鄰公館 湖東板 塊 高層 78、 79 10000元 /平米 79萬 2-2-1 220套 40% 86% 功能齊全 兩房 朝南 南北不通透 35 0.28 競品（首次 置業(yè)購房： 85-90） 所處板塊 物業(yè)類 型 面積 均價 總價 戶型 今年銷售 戶數(shù) 戶型占比 （%） 總去化 率 戶型優(yōu)勢 戶型劣勢 下半年供應量 戶數(shù)（套） 面積（萬方） 首開悅瀾灣 青陽板塊 高層、小 高層 88 9500元/ 平米 84萬左 右 2-2-1 83套 27% 92% 南北通透 衛(wèi)生間無窗 312 2.7 中海國際社區(qū) 湖東板塊 高層 86 10000- 11000 元/平米 90萬左 右 2-2-1 150左右 34% 7080% 總價低 南北不通透 450 4.035 水墨三十度 湖東板塊 多層、小 高層、高 層 88 11000 元/平米 100萬左 右 2-2-1 120套 10% 28% 兩開間朝 南 暗衛(wèi) 24 0.23 建屋海德公園 湖東板塊 高層 90 12000 元 100-140 萬 2-2-1 49套 23.70% 22.10% 客廳房間 朝南 衛(wèi)生間小， 南北不通風 186 1.67 海尚壹品 湖東板塊 高層、小 高層、多 層 81 13000 元/平米 105萬左 右 2-2-1 6套 0.20% 100% 南北通透 廚房餐廳太 小 0 0 下半年區(qū)域市場競品分析高層（首置型88平米） 88平米總價段及面積段相對應競爭市場下半年供應量約7.7萬方，881套。 中海國際社區(qū)高層中海國際社區(qū)高層8686 戶型：戶型：2 2- -2 2- -1 1 單價：單價：1100011000元元/ /平米（精裝）平米（精裝） 總價：總價：9191萬元萬元 優(yōu)勢：優(yōu)勢：戶型方正，動靜線合理 雙臥室飄窗設計，觀景較方便 劣勢：劣勢：南北不通透，儲物空間不足 下半年競品市場戶型分析下半年競品市場戶型分析高層（首置型高層（首置型8888平米）平米） 首開悅瀾灣高層首開悅瀾灣高層78788888平米平米 戶型：戶型：2 2- -2 2- -1 1 單價：單價：95009500元元/ /平米平米 總價：總價：74748484萬元萬元 優(yōu)勢：優(yōu)勢：雙臥室飄窗設計，觀景較方便 陽臺寬敞，贈送面積較多 劣勢：劣勢：開門入戶，視線缺少阻隔，影響私密性 無獨立餐廳，影響實用性 青湖語城青湖語城77778787平米平米 戶型：戶型：2 2- -2 2- -1 1、2+12+12 21 1 單價：單價：94009400元元/ /平米平米 總價：總價：71718181萬元萬元 優(yōu)勢：優(yōu)勢：方正二房、86平米帶入戶花園，功能更強 劣勢：劣勢：無大的劣勢 77平米平米 86平米平米 326地塊高層首置產(chǎn)品（88平米）分析 戶型推薦 221 78平米 221 78平米 222 89平米 222 90平米 點評： 本項目88平米2-2-1產(chǎn)品與市場上較為普遍的競品2-2-1戶型相比無明顯優(yōu)勢 調(diào)整建議： 本項目88平米產(chǎn)品建議可在戶型上進行改善可改成75-80平米（2房1衛(wèi)）、85-90平米（2房2衛(wèi)）， 緊湊型、舒適型多重選擇性 修改后產(chǎn)品價值分析 青劍湖板塊城市重點規(guī)劃區(qū)域 戶型戶型方正實用，動靜分區(qū)鮮明 景觀價值 青劍湖、陽澄湖自然景觀 項 目 核 心 價 值 區(qū)域價值 產(chǎn)品價值 產(chǎn)品75、85平緊湊、舒適型多重選擇性 價格總價更低，功能更舒適，面積利用率 更高 經(jīng)調(diào)整，本案75平米（2房1衛(wèi)）、88平米（2房2衛(wèi)），分別對應75萬/88萬總價（精裝）， 在總價段上與本案形成競爭的是園區(qū)低端高層公寓產(chǎn)品，75萬元總價在園區(qū)近乎空白市場，88 萬元總價則是園區(qū)稀缺的2房2衛(wèi)產(chǎn)品，均有競爭優(yōu)勢。 2、競品市場戶型分析高層（首改型103平米） 面積：103平米，2/2/1 單價：10000元/平米（精裝） 總價段：103萬 對比競品面積段：95105平米 對比競品項目總價段：95110萬 競品(100- 110平米） 所處板塊 物業(yè)類 型 面積 均價 總價 戶型 套數(shù) 今年銷 售戶數(shù) 戶型占 比（%） 總去化率 戶型優(yōu)勢 戶型劣勢 下半年供應量 戶數(shù)（套） 面積（萬 方） 華園星城 湖東板塊 高層 100 8800元/ 平米 88萬左 右 2+1-2-1 170套 148套 20% 85% 大面寬客廳，南北 通透 大門正對衛(wèi)生間 200 2 雅戈爾太陽城 湖東板塊 高層 105、 109 10500 110萬左 右 2+1-2-1 125套 100套 15% 90% 南北通透、贈送入 戶花園 大門正對衛(wèi)生間 0 0 中海國際社區(qū) 湖東板塊 高層 102 10000- 11000元 /平米 100萬左 右 2-2-1 242套 200套 42% 82% 南北通透 大門正對衛(wèi)生間 - - 水墨三十度 湖東板塊 多層、 小高層、 高層 100-110 11000元 /平米 120萬左 右 3-2-2 22套 11套 5% 50% 兩房朝南 南北不通透 0 0 蝴蝶灣 湖東板塊 高層 109 13000元 /平米 140萬左 右 2-2-1 100套 70套 19.80% 70% 兩房朝南 南北不通透 30 0.32 建屋海德公園 湖東板塊 高層 104 11000元 /平米 115萬左 右 2-2-1 267套 46套 2% 24.10% 南北通透，戶型緊 湊 過道長浪費面積 221 2.3 中央景城 湖東板塊 高層 87,93,9 9 14500 元/平米 126萬- 143萬 2-2-1 493套 224套 40% 45% 戶型方正，兩房朝 南 南北不通透，次 臥采光差 54 0.48 海尚壹品 湖東板塊 多層、 小高層、 高層 88、89、 90、91、 92、96、 13000 元/平米 110萬左 右 2-2- 1/2-2-2 60套 58套 7.60% 97.00% 客廳房間朝南 餐廳太小 2 0.018 下半年區(qū)域市場產(chǎn)品分析高層（首改型103平米） 103平米總價段及面積段相對應競爭市場下半年供應量約4.3萬方，421套。 雅戈爾太陽城高層108戶型 戶型：2+1/2/1 單價：10500元/平米 總價：113萬元 優(yōu)勢：南北通透，采光良好 臥室套房設計，生活方便 北側陽光房，可自由改造成房間 劣勢：客臥門與入戶門相對，影響私密性 下半年區(qū)域市場競品分析高層（首改型103平米） 建屋海德公園高層104戶型 戶型：2+1/2/1 單價：11000元/平米 總價：114萬元 優(yōu)勢：獨立北陽臺，可自由改造成房間 臥室觀景飄窗，盡享舒適景觀 u型廚房，優(yōu)化廚房動線 劣勢：入戶門與衛(wèi)生間門對沖 華園星城：98100平米 戶型：2+1/2/1 單價：8800元/平米 總價：88萬元 優(yōu)勢：2+1房，功能更豐富，南北通透，戶型方正 劣勢：項目檔次偏低 高層首改產(chǎn)品（高層首改產(chǎn)品（103103平米）總結平米）總結 戶型推薦戶型推薦 3 32 21 1011 101平米平米 3 32 21 1031 103平米平米 2+12+12 21 1衛(wèi)衛(wèi) 105105平米平米 點評：本項目103平米2-2-1產(chǎn)品與市場上較為普遍的競品2+1-2-1戶型相比無明顯優(yōu)勢 調(diào)整建議：103平米的2房建議改成100平米3房或（2+1房），面積變小，總價更低，面積利 用率理高，提高產(chǎn)品接受度。 修改后產(chǎn)品價值分析 青劍湖板塊青劍湖板塊城市重點規(guī)劃區(qū)域城市重點規(guī)劃區(qū)域 戶型戶型南北通透，采光良好；南北均設有陽南北通透，采光良好；南北均設有陽 臺，贈送面積較多臺，贈送面積較多 景觀價值 青劍湖、陽澄湖自然景觀青劍湖、陽澄湖自然景觀 項 目 核 心 價 值 區(qū)域價值 產(chǎn)品價值 產(chǎn)品產(chǎn)品功能更多，居住體驗更舒適功能更多，居住體驗更舒適 價格價格相同總價下，本產(chǎn)品功能更全，面積相同總價下，本產(chǎn)品功能更全，面積 更大更大 經(jīng)調(diào)整，本案100平米（3房1衛(wèi)或2+1房），精裝總價段100萬元，相比雅戈爾太陽城，具有 精裝優(yōu)勢；相比中海國際社區(qū)，具有戶型優(yōu)勢（多出一個房間）；相比九龍倉時代上城（90平米 3房1衛(wèi)，總價約130萬元左右），具有總價優(yōu)勢（總價低20萬元以上），具有相對競爭優(yōu)勢。 3、競品市場戶型分析高層（首改型130平米） 面積：130平米，3/2/2 單價：10000元/平米（精裝） 總價段：130萬 對比競品面積段：125135平米 對比競品項目總價段：120140萬 下半年區(qū)域市場產(chǎn)品分析高層（首改型130平米） 競品競品 所處板塊所處板塊 物業(yè)類型物業(yè)類型 面積面積 均價均價 總價總價 戶型戶型 今年銷售今年銷售 戶數(shù)戶數(shù) 戶型占比戶型占比 （% %） 總去化總去化 率率 戶型優(yōu)勢戶型優(yōu)勢 戶型劣勢戶型劣勢 下半年供應量下半年供應量 戶數(shù)（套）戶數(shù)（套） 面積（萬方）面積（萬方） 首開悅瀾灣首開悅瀾灣 青陽板塊 高層、小 高層 120 9500元/平 米 114萬左 右 3-2-1 48套 19% 75% 南北通透 走廊浪費面積太 多 30 0.36 華園星城華園星城 湖東板塊 高層 137 8500元/平 米 120萬左 右 3+1-2-2 18套 10% 30% 三房朝南，南北 通透 入戶花園不實用 200 2.74 路勁森林公路勁森林公 館館 湖東板塊 高層 125、126 10000元/平 米 125萬左 右 3-2-2 0 5% 0 戶型方正南北通 透 主臥偏小 32 0.4 建屋海德公建屋海德公 園園 湖東板塊 高層 128、133 10500元/平 米 137萬左 右 3-2-2 250套 28% 25.20% 南北通透，戶型 緊湊 過道過長浪費面 積 27 0.35 蝴蝶灣蝴蝶灣 湖東板塊 高層 129 13000元/平 米 170萬左 右 3-2-2 94套 14.50% 91% 南北通透，實用 率高 總價偏高 32 0.41 中海國際社中海國際社 區(qū)區(qū) 湖東板塊 高層 126 10000- 11000萬 130萬左 右 2+1-2-2 40套 8.60% 85% 功能性好，南北 通透 房間小 150 1.89 水墨三十度水墨三十度 湖東板塊 多層、小 高層、高 層 120-134 11000元/平 米 130-150 萬 3-2-2/4- 2-2 96套 65% 33% 兩房朝南、入戶 花園大 浪費面積多 44 0.54 海尚壹品海尚壹品 湖東板塊 多層、小 高層、高 層 124-130 13000元/平 米 165萬左 右 3-2-2 81套 11% 58% 兩房朝南， 南北通透 廚房餐廳偏小 58 0.76 本項目本項目130130平米平米3 3- -2 2- -2 2產(chǎn)品較市場上相似面積段多為產(chǎn)品較市場上相似面積段多為3 3- -2 2- -2 2產(chǎn)品無競爭優(yōu)勢產(chǎn)品無競爭優(yōu)勢 130130平米總價段及面積段相對應競爭市場下半年供應量約平米總價段及面積段相對應競爭市場下半年供應量約6.286.28萬方，萬方，483483套。套。 華園星城高層137戶型 戶型：3+1/2/2 單價：8500元/平米 總價：116萬元 優(yōu)勢：3+1戶型設計，贈送空間大 劣勢 ：無明顯劣勢 下半年區(qū)域市場競品分析高層（首改型130平米） 建屋海德公園高層128戶型 戶型：3+1/2/2 單價：10500元/平米 總價：137萬元 優(yōu)勢：3+1戶型設計，贈送空間較大 劣勢 ：無明顯劣勢 中海國際社區(qū)125平米 戶型：3/2/2 單價：11000元/平米 總價:126萬元 優(yōu)勢：戶型方正，面積較小，功能合理 劣勢 ：無明顯劣勢 高層首改產(chǎn)品（130平米）分析總結 戶型推薦 322 118平米 322 127平米 322 118平米 3+2+2 127平米 點評：本項目130平米3-2-2產(chǎn)品與市場上較為普遍的競品3+1-2-2戶型相比，在總 價段及戶型上無明顯優(yōu)勢。 調(diào)整建議：本項目130平米產(chǎn)品建議可在戶型上進行改善可改成118-120平米（3房 2衛(wèi)）、125平米（3房2衛(wèi)），面積變小，總價更低，功能不變，多重選擇 修改后產(chǎn)品價值分析 青劍湖板塊青劍湖板塊城市重點規(guī)劃區(qū)域城市重點規(guī)劃區(qū)域 戶型戶型南北通透，采光良好，動靜分區(qū)合理南北通透，采光良好，動靜分區(qū)合理 景觀價值 青劍湖、陽澄湖自然景觀青劍湖、陽澄湖自然景觀 項 目 核 心 價 值 區(qū)域價值 產(chǎn)品價值 產(chǎn)品產(chǎn)品115/125115/125平平3 3- -2 2- -2 2功能齊全，面積更舒功能齊全，面積更舒 適適 價格價格相同總價下，本產(chǎn)品功能更全，面積相同總價下，本產(chǎn)品功能更全，面積 更舒適更舒適 經(jīng)調(diào)整，本案118-120平米（3房2衛(wèi)），精裝總價段118-120萬元，相比同等總價段產(chǎn)品，具有多出 一個衛(wèi)生間或總價更低優(yōu)勢；本案125平米（3房2衛(wèi)），精裝總價段125萬元，相比同等總價段產(chǎn)品，競 爭優(yōu)勢不明顯，但戶型尺度更佳，唯亭、跨塘、中新生態(tài)科技城地緣客戶接納度更高。 4 4、競品市場、競品市場戶型戶型分析分析高層（再改型高層（再改型140140平米）平米） 面積：面積：140140平米，平米，3/2/23/2/2 單價：單價：1000010000元元/ /平米平米（精裝）（精裝） 總價段：總價段：140140萬萬 對比競品面積段：對比競品面積段：130130140140平米平米 對比競品項目總價段：對比競品項目總價段：130130150150萬萬 下半年區(qū)域市場產(chǎn)品分析下半年區(qū)域市場產(chǎn)品分析高層（再改型高層（再改型140140平米）平米） 競品競品 所處板塊所處板塊 物業(yè)類型物業(yè)類型 面積面積 均價均價 總價總價 戶型戶型 套數(shù)套數(shù) 今年銷售戶數(shù)今年銷售戶數(shù) 戶型占比戶型占比 （% %） 總去化率總去化率 戶型優(yōu)勢戶型優(yōu)勢 戶型劣勢戶型劣勢 下半年供應量下半年供應量 戶數(shù)（套）戶數(shù)（套） 面積（萬方）面積（萬方） 首開悅瀾灣首開悅瀾灣 青陽板塊 高層、小高 層 144 9500元/平米 127萬左右 3-2-2 10 1 3% 10% 南北通透 走廊浪費面 積太多 9 0.13 雅戈爾太陽城雅戈爾太陽城 湖東板塊 高層 137 11000元/平米 150萬 3+1 50套 40套 7% 80% 南北通透、 功能劃分合 理 主臥大門正 對衛(wèi)生間 0 0 中海國際社區(qū)中海國際社區(qū) 湖東板塊 高層 142 10000-11000元/ 平米 140萬左右 3+1-2-1 96套 60套 16.49% 60% 兩房朝南， 南北通透 得房率低 50 0.71 水墨三十度水墨三十度 湖東板塊 多層、小高 層、高層 136-140 11000元/平米 150萬 4-2-2 227套 33套 10% 14% 南北通透、 功能劃分合 理 房間太小 22 0.3 蝴蝶灣蝴蝶灣 園區(qū)湖東 高層 140 14000元/平米 196萬左右 3-2-2 76套 50套 15.10% 65% 兩房朝南， 南北通透 得房率低 26 0.36 白塘壹號白塘壹號 湖東板塊 高層 135 13000元/平米 180萬 3-2-2 62套 56套 12% 90% 戶型進門贈 送10平米入 戶花園，設 計緊湊 客廳陽臺在 東西二面 未定 未定 九龍倉時代上城九龍倉時代上城 園區(qū)湖東 花園洋房 139（2-5f ） 15500元/平米 210萬左右 3+1-2-2 48套 35套 10% 73% 設計緊湊、 實用率高 無 24 0.33 中央景城中央景城 湖東板塊 高層 136，139 14500元/平米 200萬左右 3-2-2 77套 40套 6% 51% 兩房朝南， 南北通透 走廊浪費面 積太多，朝 南無陽臺 49 0.66 海尚壹品海尚壹品 湖東板塊 多層、小高 層、高層 136、138、 140 13000元/平米 190萬左右 3-2-2 100套 29套 4.30% 29% 兩房朝南， 南北通透 過道浪費面 積 71 0.99 140140平米總價段及面積段相對應競爭市場下半年供應量約平米總價段及面積段相對應競爭市場下半年供應量約1.141.14萬方，萬方，8181套。套。 水墨三十度138戶型 戶型;3+1/2/2 單價：單價：1000010000元元/ /平米平米 總價：總價：138138萬元萬元 優(yōu)勢：3+1房，功能靈活多變，有贈送空間 劣勢：動靜分區(qū)不明顯 中海國際社區(qū)高層140戶型 戶型：3+1/2/2 單價：單價：1050010500元元/ /平米平米 總價：總價：147147萬元萬元 優(yōu)勢：南北通透，整體采光良好； 北側陽臺可改造為獨立書房，靈活變通 劣勢：無明顯劣勢 高層競品比較-再改型（下半年區(qū)域市場產(chǎn)品分析） 高層再改產(chǎn)品（140平米）分析 戶型推薦 3+122 140平米 3+122 142平米 3+122 140平米 點評：本項目140平米3-2-2產(chǎn)品與市場上較為普遍的競品戶型相比無明顯優(yōu)勢。 改善：本項目140平米產(chǎn)品建議可在戶型上進行改善可改成：a.140平米（3+1-2-2）， 提高面積使用率，戶型更為緊湊合理；b.140平米（3-2-3，雙套房朝南戶型），增加 客戶的尊崇性與舒適性。 修改后產(chǎn)品價值分析 青劍湖板塊青劍湖板塊城市重點規(guī)劃區(qū)域城市重點規(guī)劃區(qū)域 戶型戶型南北通透，主臥套房設計，大面積衛(wèi)南北通透，主臥套房設計，大面積衛(wèi) 生間，生活便利、動靜分區(qū)鮮明，生間，生活便利、動靜分區(qū)鮮明， 景觀價值 青劍湖、陽澄湖自然景觀青劍湖、陽澄湖自然景觀 項 目 核 心 價 值 區(qū)域價值 產(chǎn)品價值 產(chǎn)品產(chǎn)品140140平平4 4- -2 2- -2 2 3 3- -2 2- -3 3功能齊全功能齊全 價格價格相同總價下，本產(chǎn)品功能更全，面積相同總價下，本產(chǎn)品功能更全，面積 更舒適更舒適 經(jīng)調(diào)整，本案140平米（3+1房2衛(wèi)或雙套房），精裝總價段140萬元，相比同等總價段產(chǎn)品，戶型 不具備明顯優(yōu)勢，但本總價段4房或雙套房，供應量有限，而且調(diào)整后的戶型更迎合了唯亭、跨塘、中 新生態(tài)科技城地緣客戶。 標準層面積不改變 規(guī)劃肌理、結構不 改變 內(nèi)部戶型面積調(diào)整 來適應市場需求 先整體規(guī)劃報批通 過，推進疊拼開發(fā)進 度，同時高層部分進 行規(guī)劃變更 總體規(guī)劃建議總結 高層住宅原戶型配比 高層住宅現(xiàn)戶型配比 修改前及修改后戶型配比 戶型類型 單套面積 （ ） 數(shù)量（套） 總面積（） 套數(shù)比例（%） 面積比例（%） 備注 戶型特征 a戶型 141 78 10998 17.11% 21.11% #19#20#21全部 3室2廳2衛(wèi) b戶型 141 60 8460 13.16% 16.24% #23#24東西端 3室2廳2衛(wèi) c戶型 130 66 8580 14.47% 16.47% #22#25東西端 3室2廳2衛(wèi) d戶型 103 126 12978 27.63% 24.91% #22#23#24#25中間部分 2室2廳1衛(wèi) e戶型 88 126 11088 27.63% 21.28% #22#23#24#25南側端頭部分 2室2廳1衛(wèi) 合計 - 456 52104 100.00% 100.00% 戶型類型 單套面積 （ ） 數(shù)量（套） 總面積（） 套數(shù)比例 （%） 面積比例（%） 備注 戶型特征 a戶型 141 78 10998 17.11% 21.21% #19#20#21全部 3+1室2廳2衛(wèi) b戶型 141 60 8460 13.16% 16.31% #23#24東西端 3+1室2廳2衛(wèi) c戶型 125 33 4125 7.24% 7.95% #22#25西端 3室2廳2衛(wèi) 120 33 3960 7.24% 7.51% #22#25東端 3室2廳2衛(wèi) d戶型 115 126 14490 27.63% 27.94% #22#23#24#25中間部分 3室2廳2衛(wèi) e戶型 88 63 5166 13.82% 9.96% #22#23#24#25南側端頭部 分 2室2廳2衛(wèi) 75 63 4725 13.82% 9.11% #22#23#24#25南側端頭部 分 2室2廳1衛(wèi) 合計 - 456 51924 100.00% 100.00% 戶型分布戶型分布 125平米 3房2衛(wèi) 88平米 2房2衛(wèi) 115平米 3房2衛(wèi) 115平米 3房2衛(wèi) 75平米 2房1衛(wèi) 120平米 3房2衛(wèi) 在不改變平均戶型面積情況下，同樣功能下面積更小，同樣面積段下的功能更舒適 對應總價段：對應總價段：125萬萬 88萬萬 115萬萬 115萬萬 75萬萬 120萬萬 二 二期（326地塊）疊拼產(chǎn)品及競品分析 疊拼合計 39000平米 產(chǎn)品說明 下半年區(qū)域市場產(chǎn)品分析疊拼180平米（首改、再改型） 競爭總價段：230萬-250萬 競品 所處板 塊 物業(yè)類 型 面積 均價 總價 戶型 今年銷售 戶數(shù) 戶型占比 （%） 總去化 率 下半年供應量 戶數(shù)（套） 面積（萬 方） 萬科玲瓏灣 湖東板 塊 高層精 裝公寓 135 17000- 19000 精裝標準 2500元/平 米 220- 250萬 3-2- 1 110套 70% 50% 40 0.54 中央景城 湖東板 塊 高層 167 14500 精裝標準 1800元/平 米 242萬 3+1- 2-2 29套 3% 87% 33 0.55 時代上城 湖東板 塊 多層 139 15000 精裝標準 2500元/平 米 220萬 左右 3+1- 2-2 35套 10% 73% 24 0.33 備注：以上180平米競品項目均為高層公寓項目，并且全部為精裝房，面積在3+1或3房的135-167 平米，因此本案的產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯，本價格段下半年的供應量為1.42萬方，供應量較小，更進一步提升本案180 平米的競爭機會 產(chǎn)品價值梳理二期疊拼別墅（180平米） 類型：疊拼別墅，一層（贈送地下室） 單價：13000元/平米 總價段：234萬 對比競品項目總價段：220萬-250萬 戶型優(yōu)勢： 1、贈送地下室，滿足各類功能需求，附帶下沉庭 院，采光通風良好，附加值高； 2、戶型方正，南北通透，采光通風良好； 3、臥室套房設計，追求豪華舒適； 4、南北大尺度庭院，居住舒適安逸； 220萬-250萬對應總價段競品分析 玲瓏灣 類型：高層 單價：18000 元/平米 總價：240萬 135三房 時代上城 類型：高層 單價：15000 元/平米 總價：213萬 142三房 戶型方正、但南北不通透； 全朝南設計，采光通風良好； 南向大尺度陽臺贈送面積多； 只有一個衛(wèi)生間，舒適度不夠； 貯藏室設計，功能性較強； 戶型方正、南北通透； 南北雙露臺設計，贈送面積多； 附帶閣樓贈送，提高附加值； 過道空間稍大，浪費面積； 產(chǎn)品價值梳理 在總價段上與本案形成競爭的是高端高層公寓產(chǎn)品，從產(chǎn)品形態(tài)上，本案疊加別墅形態(tài) 在居住舒適度上優(yōu)于競品； 本案贈送地下室且附帶前后大尺度庭院是重要賣點之一，是公寓產(chǎn)品所無法比擬的； 在戶型設計上，本案的全套房設計，及大尺度開間，滿足高端客層的居住舒適度追求； 下半年區(qū)域市場產(chǎn)品分析疊拼250平米（再改型） 競爭總價段：300萬-350萬 競品 所處板 塊 物業(yè)類 型 面積 均價 總價 戶型 今年銷售 戶數(shù) 戶型占比 （%） 總去化 率 下半年供應量 戶數(shù)（套） 面積（萬 方） 萬科玲瓏灣 湖東板塊 高層精 裝公寓 170和 180平 米 17000- 19000 精裝標準 2500 320- 350萬 3+1- 2-2 83套 20% 75% 93 1.67 仁恒雙湖灣 獨墅湖 精裝高 層 140 23000，精 裝標準4000 322萬 3-2- 2 104套 54% 75% 未定 未定 和風雅致 湖東板塊 高層 145 21000 精裝標準 3000 305萬 3-2- 2 29套 19% 63% 138 1.9 時代上城 湖東板塊 精裝 多層 158 19000- 20000 精裝標準 2500 310萬 左右 3+1- 2-2 18套 5% 73% 6 0.1 備注：疊拼250平米競品項目均為高/多層公寓項目，并且全部為精裝房，面積在3+1或3房的140-180平 米，但總價均在300萬以上，性價比較低，因此本案的產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯，本價格段下半年的供應量為 3.67萬方，供應量較小，更進一步提升本案250平米的競爭機會； 產(chǎn)品價值梳理二期疊拼別墅（250平米） 類型：疊拼別墅，二層復三層（贈送地下室） 單價：13000元/平米 總價段：325萬 對比競品項目總價段：300萬-350萬 戶型優(yōu)勢： 1、贈送地下室，附帶下沉庭院，采光通風良好， 附加值高； 2、戶型方正，南北通透，采光通風良好； 3、臥室全套房設計，追求豪華舒適； 4、贈送大面積南北向露臺，附加值高，居住舒適 5、電梯入戶，體現(xiàn)尊貴； 二層 三層 地下室 300萬-350萬對應總價段競品分析 和風雅致 類型：高層 單價：21000 元/平米 總價：305萬 145三房 雙湖灣 類型：高層 單價：23000 元/平米 總價：322萬 140三房 戶型方正、南北通透； 南北多陽臺，贈送面積多； 收納空間多，人性化設計； 衛(wèi)生間干濕分區(qū)； 戶型方正、南北通透； 玄關處空間稍顯浪費； 南向大陽臺設計，贈送面積多； 整體戶型設計中規(guī)中矩； 300萬-350萬對應總價段競品分析 玲瓏灣 類型：高層 單價：19000 元/平米 總價：342萬 1803+1房 時代上城 類型：多層洋房 單價：19000- 20000元/平米 總價：310萬 158一樓帶地下室 戶型方正、南北通透； 南向大陽臺設計，提升附加值； 贈送空中花園，附加值高； 過道太長，動靜不分離， 主臥寬敞，步入式更衣室，追求舒適； 戶型方正、南北通透； 贈送地下室，附加值高； 客廳位于中間，動靜不分離； 產(chǎn)品價值梳理 在總價段上與本案形成競爭的是高端高層公寓產(chǎn)品，且來自現(xiàn)代大道板塊，是目前市場 公認高端項目； 但總居住舒適度來看，本案疊加別墅形態(tài)要優(yōu)于高層； 本案贈送地下室且附帶南北大面積露臺是重要賣點之一，要完勝高層公寓產(chǎn)品； 在戶型設計上，本案的全套房設計，更好的滿足高端消費者心理需求； 競品南北不通透，本案在舒適度上要高于競品，且本案采用電梯入戶，更能體現(xiàn)尊貴。 下半年區(qū)域市場產(chǎn)品分析疊拼220平米（再改型） 競爭總價段：270萬-300萬 競品 所處板 塊 物業(yè)類 型 面積 均價 總價 戶型 今年銷 售戶數(shù) 戶型占比 （%） 總去化 率 下半年供應量 戶數(shù)（套） 面積（萬 方） 仁恒雙湖灣 獨墅湖 精裝高 層 135 20000，精 裝標準4000 270萬 3-2-2 22套 11% 75% 未定 未定 和風雅致 湖東板 塊 精裝高 層 125- 129 21000精裝 標準3000 250萬 -280 萬 3-2-2 67套 12% 67% 34 0.46 備注：以上250平米競品項目均為高層公寓項目，并且全部為精裝房，面積在3+1或3房的140-180平米， 雖然地段優(yōu)勢明顯，但總價均在300萬以上，性價比較低，因此本案的產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯，本價格段下半 年的供應量較小，更進一步提升本案220平米的競爭機會； 產(chǎn)品價值梳理二期疊拼別墅（220平米） 類型：疊拼別墅，四層復五層 單價：13000元/平米 總價段：286萬 對比競品項目總價段：270萬-300萬 戶型優(yōu)勢： 1、戶型方正，南北通透，采光通風良好； 2、臥室全套房設計，追求豪華舒適； 3、贈送大面積南北向露臺，附加值高，居住舒適 4、電梯入戶，體現(xiàn)尊貴； 5、大尺度餐廳、客廳，尊貴、舒適； 四層四層 五層五層 270萬-300萬對應總價段競品分析 和風雅致 類型：高層 單價：21000 元/平米 總價：270萬 129三房 雙湖灣 類型：高層 單價：20000 元/平米 總價：270萬 135三房 戶型方正、南北通透； 南北陽臺、飄窗設計提升附加值； 衛(wèi)生間干濕分離； 戶型中規(guī)中矩； 戶型方正、南北通透； 南北陽臺設計，但整體附加值提升有限； 戶型常規(guī)，缺乏亮點； 產(chǎn)品價值梳理 在售競品為高端公寓產(chǎn)品，和風雅致以其精工制造吸引客戶，仁恒也以其口碑及品質(zhì)樹 立形象。從戶型設計上中規(guī)中矩，缺乏亮點； 本案疊加別墅在居住舒適度上有先天優(yōu)勢，與競品形成差異化競爭； 本案的全套房設計、贈送大面積露臺以及電梯入戶等產(chǎn)品價值上要優(yōu)于競品，能更好的 滿足高端客戶需求。 疊加別墅價值梳理 建筑形態(tài)：別墅產(chǎn)品高于高層公寓 附加值：贈送地下室、大面積露臺，產(chǎn)品物超所值 居住體驗：獨棟居住感受、全套房設計、電梯入戶，舒適度與尊貴感兼有 價格：同等價位享受到的250平米空間和140平米公寓全然不同的居住體驗， 面積空間及居住形態(tài)上更體現(xiàn)本案優(yōu)勢！ 結論：疊加別墅在園區(qū)市場為空白狀態(tài)，其總價段及附加值在市場上占有完全競爭優(yōu)勢 三 五期（496地塊）洋房產(chǎn)品及競品分析 洋房合計 113000平米 產(chǎn)品說明 下半年區(qū)域市場產(chǎn)品分析花園洋房小高層（首置型88平米） 競爭總價段：75-80萬 競品 所處板塊 物業(yè)類型 面積 均價 總價 戶型 今年銷售戶數(shù) 戶型占比 （%） 總去化率 下半年供應量 戶數(shù)（套） 面積（萬方） 首開悅瀾灣 青劍湖 高層 78-83 9500元/平 米 74-78.8萬 2-2-1 163套 50% 80% 34 0.27 雅戈爾太陽 城 湖東 高層 81-84 9600- 9700 裝修標準 1500元/平 米 80萬 2-1-1 490套 61% 95% 10 0.08 路勁森林公 館 湖東 高層 78-79 10000元/ 平米 79萬 2-1-1 220套 40% 86% 35 0.28 君地新大陸 青劍湖 高層 83 10000元/ 平米 精裝標準 2500 83萬 2-1-1 0套 12% 0% 238 1.98 華園星城 湖東板塊 多層、小 高層、高 層 88、89、 8900元/平 米 78萬左右 2-2-1/2- 2-2 391套 70% 72% 110 1.5 備注：總價段75-80萬左右位于湖東及青劍湖板塊項目面積段控制在78-88左右的2房，總供應量在4.11 萬方左右，且競品全部為高層項目，本案多層花園洋房11層小高層占有一定優(yōu)勢！ 產(chǎn)品價值梳理五期花園洋房小高層（首置型88平米） 類型：小高層，位于最北面，沿高鐵位置 單價：9000元/平米 總價段：79萬 對比競品項目總價段：75萬-80萬 戶型優(yōu)勢： 1、功能齊全，戶型緊湊，面積控制到位 2、動靜分離，雙臥朝南，臥室和衛(wèi)生間距離近，人性化 3、戶型南北通透，格局方正 4、南北雙陽臺，采光通風好 5、收納貯藏空間設計，較為人性化，滿足日常功能需求 75萬-80萬對應總價段競品分析 路勁主場 類型：高層 總價：79萬 79兩房 戶型方正、但南北不通透； 全朝南設計，采光良好； 南向陽臺贈送面積較多； 布局緊湊，屬于常規(guī)設計； 戶型方正、但南北不通透； 北臥室受墻體遮擋，采光較差； 雙陽臺，臥室?guī)эh窗、附加值較高； 入戶玄關處存在較大浪費空間； 悅瀾灣 類型：高層 總價：78.5萬 83兩房 75萬-80萬對應總價段競品分析 太陽城 類型：高層 總價：80萬 84兩房 華園星城 類型：高層 總價：78萬 892+1房 格局方正，南北通透； 全朝南設計，干濕分離； 雙陽臺設計，提高附加值； 常規(guī)設計，缺乏亮點； 格局方正，南北通透； 2+1房設計，功能布局更豐富； 臥室全飄窗、南向長陽臺，贈送面積較多； 過道稍顯狹長； 目前市場上與本案88小高層產(chǎn)品在總價上競爭的主要來自高層產(chǎn)品，從產(chǎn)品形態(tài)上 比較，本案在居住舒適度上占有先天優(yōu)勢； 從競品戶型上看，目前設計較為常規(guī)，南北不通透是其主流通病，本案通透設計及人性 化收納空間、較高附加值是項目亮點； 雖然華園星城贈送空中花園，但在區(qū)位價值、品牌度等因素上本案占有絕對優(yōu)勢； 產(chǎn)品價值梳理 下半年區(qū)域市場產(chǎn)品分析花園洋房（首置型105平米） 競爭總價段：105-110萬 競品 所處板 塊 物業(yè)類型 面積 均價 總價 戶型 今年銷售戶 數(shù) 戶型占比 （%） 總去化率 下半年供應量 戶數(shù)（套） 面積（萬方） 海尚壹品 湖東 高層、小 高層、多 層 81-88 13000 105-114 2-2-1 64 28% 100% 0 0 路勁森鄰公 館 湖東 高層 100 11000 110 2-1-1 140 40% 55% 115 1.3 雅戈爾太陽 城 湖東 高層 105-109 10500 精裝標準 1500 110 2+1-1-1 100 15% 90% 0 0 海德公園 獨墅湖 高層 90-104 12000 108 2-1-1 95 26% 46% 407 3.97 青湖語城 青劍湖 小高層 118 8900 112 3+1-2-2 42 11.2% 80% 110 1.3 水墨三十度 湖東 小高層 97 11000 精裝標準 1500 106 2-2-1 120 10% 28% 24 0.23 備注：總價段105-110萬左右位于湖東及青劍湖板塊項目面積段控制在100平米左右的2房及2+1房，總供應量在6.8萬方左 右，且競品全部為高層及小高層項目，供應量相對較低，本項目105平米憑借多層花園洋房及總價優(yōu)勢將異常明顯！ 產(chǎn)品價值梳理五期花園洋房（首置型105平米） 類型：電梯多層 單價：10500元/平米 總價段：108萬 對比競品項目總價段：105-110萬 戶型優(yōu)勢： 1、功能齊全，戶型緊湊，面積控制到位 2、動靜分離，雙臥朝南，臥室和衛(wèi)生間距離近，人性化 3、戶型南北通透，格局方正 4、南北雙陽臺，采光通風好 5、收納貯藏空間設計，較為人性化，滿足日常功能需求 6、多層花園洋房，園區(qū)稀缺產(chǎn)品 105萬-110萬對應總價段競品分析 海德公園 類型：高層 面積：90平米 單價：12000 總價：108萬 戶型方正、南北通透； 全朝南設計，采光良好； 南向陽臺贈送面積較多； 布局緊湊，屬于常規(guī)設計； 戶型方正、南北通透； 北臥室受墻體遮擋，采光較差； 戶型緊湊； 入戶玄關處存在較大