邵陽市XX小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程可行性研究報(bào)告.doc

邵陽市xx小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程可行性研究報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱 : 邵陽市xx小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程項(xiàng) 目 單 位 : 公司法人代表: 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn): 申報(bào)時間:2011年3月10日36目 錄第一章 概述41.1 項(xiàng)目基本情況41.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)51.3 可行性研究報(bào)告編制范圍61.4 可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容61.5 城市概況61.6 項(xiàng)目建設(shè)的必要性101.7 建設(shè)單位12xx章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容132.1 邵陽市xx小區(qū)總體布局132.2 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容14第三章 建設(shè)條件143.1 地理位置143.2 工程材料143.3 供電、供水條件143.4 氣象條件15第四章 工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件164.1 地形地貌164.2 土層結(jié)構(gòu)184.3 地下水184.4 區(qū)域穩(wěn)定性與地震184.5 工程地質(zhì)建議20第五章 工程設(shè)計(jì)方案195.1 設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)195.2 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)195.3 設(shè)計(jì)原則195.4 平場工程205.5 道路工程20第六章 環(huán)境保護(hù)和結(jié)構(gòu)236.1 環(huán)境影響236.2 環(huán)境保護(hù)236.3 節(jié)能24第七章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃257.1 建設(shè)進(jìn)度設(shè)想257.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃257.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表25第八章 投資估算與資金籌措278.1 估算依據(jù)278.2 投資估算288.3 資金籌措28第九章 財(cái)務(wù)評價309.1 基本數(shù)據(jù)309.2 財(cái)務(wù)評價319.3 不確定性分析34第十章 經(jīng)濟(jì)和社會效益3610.1 經(jīng)濟(jì)效益3610.2 社會效益36第十一章 結(jié) 論38附件：附表1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品投資投資估算表及計(jì)劃進(jìn)度表附表2投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表3土地收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表4全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表5資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表6資金來源與運(yùn)用表附表7利潤表附表8資產(chǎn)負(fù)債表第一章 概 述1.1 項(xiàng)目基本情況1.1.1 項(xiàng)目名稱：邵陽市xx小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程1.1.2 建設(shè)單位：單位名稱：邵陽市xx建筑工程公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司注冊資本：法定代表人：經(jīng)營范圍：可承擔(dān)單項(xiàng)合同額不超過企業(yè)注冊資本金5倍的下列市政公用工程的施工： 1.城市道路工程(不含快速路)；單跨跨度20米以內(nèi)橋梁工程；公共廣場工程； 2.2萬噸/日及以下給水廠；1萬噸/日及以下污水處理工程；1立方米/秒及以下給水、污水泵站；5立方米/秒及以下雨水泵站；直徑 1米以內(nèi)供水管道;直徑1.5米以內(nèi)污水管道; 3.總貯存容積500立方米及以下液化氣貯罐場(站)；供氣規(guī)模5萬立方米/日燃?xì)夤こ蹋?公斤/平方厘米及以下中壓、低壓燃?xì)夤艿?、調(diào)壓站；供熱面積50萬平方米及以下熱力工程；直徑0.2米以內(nèi)熱力管道； 4.生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。1.1.3 可行性研究報(bào)告編制單位本項(xiàng)目可行性研究由邵陽市xx建筑工程公司組織進(jìn)行，并負(fù)責(zé)可行性研究報(bào)告的編制工作，邵陽市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會提供相關(guān)資料并協(xié)助可研報(bào)告的編制。1.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、邵陽市城市總體規(guī)劃及邵陽市城市總體規(guī)劃修訂方案。2、邵陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃。3、邵陽市城市道路規(guī)劃。4、邵陽市人民政府南府函（1999）95號邵陽市人民政府關(guān)于邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會補(bǔ)助征用土地手續(xù)的批復(fù)。5、湖南省公明會計(jì)師事務(wù)所川公會驗(yàn)字（2011）051號驗(yàn)資報(bào)告。6、邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會編邵陽市城市建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃。7、湖南邵陽水利電力建筑勘察設(shè)計(jì)院編邵陽市桓子河段截彎取直后對行洪影響的分析。8、湖南邵陽水利電力建筑勘察設(shè)計(jì)院邵陽市開發(fā)區(qū)地質(zhì)勘探報(bào)告。9、邵陽市環(huán)境科學(xué)研究所編xx小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書。10、邵陽市國土局南市土價（2001）56號關(guān)于確認(rèn)北塔區(qū)國有土地使用權(quán)標(biāo)定地價評估結(jié)果的批復(fù)。11、國家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)，建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法。12、國家拓展計(jì)劃委員會投資項(xiàng)目可行性研究指南編寫組編投資項(xiàng)目可行性研究指南。13、邵陽市人民政府南府函（2001）126號、120號關(guān)于出讓土地的批復(fù)文件。14、邵陽市國土資源局南市土資建（2001）21、112、197號關(guān)于出讓土地的批復(fù)文件。15、中共邵陽市委會議紀(jì)要南委紀(jì)（2011）8號。16、邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會提供的其他相關(guān)資料。1.3 可行性報(bào)告編制范圍根據(jù)協(xié)議及邵陽市城市總體規(guī)劃和xx小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求，本可行性研究報(bào)告編制范圍為：xx小區(qū)道路及場地平整工程。1.4 可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容本可行性研究報(bào)告根據(jù)邵陽市城市總體規(guī)劃及邵陽市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對該項(xiàng)目建設(shè)的必要性，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、投資估算和資金籌措，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等進(jìn)行分析研究，并提出研究結(jié)論。1.5 城市概況1.5.1 邵陽市城市概況邵陽市轄武岡市，邵陽、新邵、隆回、洞口、新寧、綏寧、城步、邵東縣和雙清、大祥、北塔個市區(qū)?？偯娣e為20886平方公里，其中，市區(qū)面積為411平方公里。人口700多萬，漢族占94.06%，有39個少數(shù)民族。全市建有1個苗族自治縣，25個民族鄉(xiāng)。面積2.1萬平方公里，約占全省的1/10，是具有2500年歷史的古城。邵陽人杰地靈，物華天寶。第一個“睜眼看世界”的魏源和討袁護(hù)國英雄蔡鍔就是這片古老土地哺育出的無數(shù)英才中的杰出代表；自然資源豐富，氣候宜人，雪峰蜜桔、新寧臍橙、寶慶辣椒等久負(fù)盛名；崀山、南山、云山等旅游景區(qū)的迷人景觀則令世人仰目1.5.2 邵陽市城市總規(guī)修編說明1、城市性質(zhì)：湘中及湘中南地區(qū)重要的中心城市和交通樞紐，是以古城風(fēng)貌和資邵兩水為主要特色的山水城市2、城市規(guī)模：用地規(guī)模2000年為38平方公里，遠(yuǎn)期54平方公里人口規(guī)模2005年為45萬人，遠(yuǎn)期為60萬人，遠(yuǎn)景為100萬人3、城市結(jié)構(gòu)：城市空間結(jié)構(gòu)形成外圍森林環(huán)抱、碧水穿城而過、綠楔點(diǎn)綴其間的“一帶、兩軸、四組團(tuán)”的總體布局結(jié)構(gòu)。一帶（資江濱水風(fēng)光帶）：城市生活功能用地圍繞資江、邵水布置，包括北塔區(qū)、大祥區(qū)和雙清區(qū)的生活區(qū)部分，形成以未來新城市中心為核心的環(huán)資江“u”字形城市景觀帶，既是城市的重要生活帶，也是生態(tài)廊道和旅游景觀通道。兩岸形成商貿(mào)旅游區(qū)，商務(wù)公寓區(qū)，小江湖生態(tài)社區(qū)（建設(shè)高檔住宅，并配套綠化、體育等設(shè)施，形成寧靜、優(yōu)雅的居住環(huán)境），休閑美食區(qū)，濱水區(qū)綠化核心區(qū)，雕塑景觀區(qū)等多層次，內(nèi)容豐富的濱江景觀帶，同時，利用保留的緩丘種植顏色豐富的植物，形成夏綠秋紅的綠化景觀效果，對商貿(mào)區(qū)、雕塑公園、橋梁及高層建筑進(jìn)行亮化，燈光以黃色調(diào)為主，“光雕”的變化將突出夜景的動感。通過亮化設(shè)計(jì)，形成層次豐富，富于變幻的濱江夜景。兩軸（兩條空間發(fā)展軸）：南北向空間發(fā)展軸：依托南北向的蔡鍔路（西湖路）、雪峰路、規(guī)劃的建設(shè)路、改線后的g207和二廣高速，形成聯(lián)系邵陽市新城區(qū)和舊城區(qū)的南北向空間發(fā)展軸，這條軸是未來邵陽城市發(fā)展的主要空間軸。東西向空間發(fā)展軸：依托滬昆高速、邵州路（邵陽大道）、寶慶路、龍須塘路、古塘路（黃桑路）、改線后的g320、洛湛鐵路（婁邵段）和渝衡鐵路（懷邵段）等交通通道聯(lián)系大祥組團(tuán)、雙清組團(tuán)和東部產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的一條東西向空間發(fā)展軸。四組團(tuán)（四個功能組團(tuán)）：大祥組團(tuán)發(fā)揮大祥區(qū)現(xiàn)有的交通運(yùn)輸、金融保險、教育、文化和廣播電視事業(yè)等方面的優(yōu)勢，利用新火車、汽車客運(yùn)站落戶大祥區(qū)的有利條件，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融業(yè)、科教，提升商貿(mào)、科教等服務(wù)功能。依托現(xiàn)有的大中專院校，在城區(qū)南部建設(shè)科教園區(qū)。規(guī)劃組團(tuán)面積20.4平方公里，容納人口約25.2萬人。雙清組團(tuán)發(fā)揮城市東部窗口的地位，利用城市東進(jìn)的有利契機(jī)，突出發(fā)展專業(yè)市場、房地產(chǎn)業(yè)，體現(xiàn)中心城市的樞紐功能。規(guī)劃組團(tuán)面積17.2平方公里，容納人口約18.1萬人。北塔組團(tuán)將北塔區(qū)打造成集商務(wù)辦公中心、體育休閑中心、會展、高檔住宅區(qū)等為一體的綜合辦公商務(wù)區(qū)。規(guī)劃組團(tuán)面積20.2平方公里，容納人口約22.6萬人。東部工業(yè)組團(tuán)依托上昆高速、東聯(lián)絡(luò)線，邵陽貨運(yùn)站場的便利條件，未來形成邵陽城區(qū)配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流區(qū)，是邵陽市未來經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)。規(guī)劃組團(tuán)面積22.0平方公里，容納人口約14.1萬人。4、城市功能分區(qū)：采取綜合功能區(qū)與風(fēng)光帶加環(huán)道的基本格局，將雙清、大祥、北塔三區(qū)組織為一個有機(jī)整體。以現(xiàn)有城區(qū)中心人民廣場紅旗路地段為基礎(chǔ)形成中心，同時由市中心產(chǎn)生強(qiáng)大向心力吸引外圍緊湊發(fā)展。并在江北柘木田和新火車客站形成城市副中心。雙清區(qū)是城市的主中心和主城之一，規(guī)劃由中心商貿(mào)區(qū)、洋溪橋、小江湖、龍須塘、五里牌工業(yè)小區(qū)及貿(mào)站倉庫區(qū)和相應(yīng)的生活區(qū)組成。大祥區(qū)是邵陽城市主城之一和對外交通發(fā)展區(qū)，主要發(fā)展商貿(mào)、文教、行政辦公、對外交通和部分無污染工業(yè)等，由交通服務(wù)區(qū)、飛機(jī)坪工業(yè)區(qū)、城南科研教育區(qū)、古城保護(hù)游覽區(qū)和相應(yīng)商貿(mào)及生活區(qū)組成。北塔區(qū)是城市重點(diǎn)開發(fā)的新區(qū)，規(guī)劃由私營經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政辦公區(qū)、商貿(mào)區(qū)、體育活動區(qū)和相應(yīng)的生活區(qū)組成。5、城市交通體系規(guī)劃：城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)形成環(huán)形方格網(wǎng)主干路網(wǎng)布局。其中外環(huán)路由財(cái)神路、新g207、新g320和白馬大道教育大道構(gòu)成，是城區(qū)的過境交通和對外交通的快速環(huán)路；內(nèi)環(huán)路由云山路、建設(shè)路、邵州路邵陽大道和雪峰路構(gòu)成，是溝通北塔、大祥、雙清三個組團(tuán)中心的主要環(huán)路。城區(qū)道路等級包括快速路、主干路、次干路和支路四個級別?？焖俾钒媳毕蜇?cái)神路、新g207（邵西大道）和東西向的新g320、白馬大道（教育大道）、桂花路五條。主干路包括東西向的中山路、侯公堂路、南山路、云山路、雪源路市府路、魏源路、寶慶路、敏州路、邵州路邵陽大道、戰(zhàn)備路、塔北路龍須堂路、桔城路、東大路和南北向的雪峰路、北塔路、蔡鍔路西湖路南聯(lián)絡(luò)線、大祥路、文教路、大安路、戴家坪路、建設(shè)路、雙坡路、新華路、龍昌路、龍皇路、大興路、東聯(lián)絡(luò)線等。1.5.3 邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)概況邵陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積18平方公里，其中工業(yè)園規(guī)劃面積6平方公里，分三期開發(fā)建設(shè)，第一期為3.2平方公里，xx期擴(kuò)大至10.4平方公里，第三全面完成總體規(guī)劃，從而形成北塔、雙清、大祥三足鼎立的城市新格局。邵陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)受資水環(huán)抱，資江一橋、西湖大橋、資江二橋?qū)⑵渑c市中心區(qū)連為一體， 距火車站3公里左右，320國道貫穿東西，207國道連通南北，上瑞高速公路、洛湛鐵路側(cè)旁而過，規(guī)劃建設(shè)的太澳高速、衡邵高速、渝衡高速在開發(fā)區(qū)交匯，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，內(nèi)外交通十便利。1.6 項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.6.1 加快邵陽市城市化進(jìn)程的需要1.6.2 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要隨著住房改革的逐步深化、細(xì)化，將會有越來越多的市民從城市房地產(chǎn)市場上購買適合自己的住宅。經(jīng)濟(jì)收入水平的提高，城市人口的增長以及人均居住面積的擴(kuò)大，都對商品房的供應(yīng)提出了持續(xù)不斷的需求，作為一個正在向大城市發(fā)展的城市，邵陽市的房地產(chǎn)市場前景光明。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了很大的變化，愈來愈講求生活質(zhì)量，對住房的需求也發(fā)生了很大的變化，從原來的有房住，發(fā)展到住面積大，環(huán)境好，配套服務(wù)完善、功能完備的住房。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測，二十一世紀(jì)我國住宅發(fā)展將“綠化趨勢，規(guī)劃趨勢，郊區(qū)化趨勢，智能化趨勢，全能化趨勢，附層分離趨勢，多元化趨勢”等七大趨勢?，F(xiàn)代城市人關(guān)注健康，希望擁有一份花香鳥語、云淡風(fēng)清的恬靜與悠然，藍(lán)天、白云、碧水、綠樹、鳥語、花香，美好家園，人人向往。目前，邵陽市缺乏較高檔次的房地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著城市的不斷擴(kuò)大，現(xiàn)有城區(qū)可供開發(fā)的存量土地日漸減少，房地產(chǎn)開發(fā)活動已逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，尤其是環(huán)境質(zhì)量好，交通方便的濱水和近山地區(qū)，周圍沒有大的污染源，是開發(fā)商品房的理想場地。按邵陽市城市建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃，xx小區(qū)為邵陽市的高檔別墅和花園住宅小區(qū)及文體娛樂和生態(tài)公園，本項(xiàng)目的建設(shè)必將使這一地區(qū)的土地迅速實(shí)現(xiàn)開發(fā)，土地價值將有較大上升空間，其將會成為房地產(chǎn)開發(fā)商競相爭奪的風(fēng)水寶地。1.6.3 完善城市干道網(wǎng)絡(luò)化近年來邵陽城市道路發(fā)展較快，道路網(wǎng)日趨完善，交通便利，本項(xiàng)目所新建的城市道路與現(xiàn)有城市道路網(wǎng)絡(luò)相連接，使城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)更加完善合理。1.6.4 促進(jìn)城市文化設(shè)施建設(shè)邵陽市居民隨著生活水平的提高，對精神生活的要求就越來越迫切，需要有一個條件好的文化娛樂休閑場所。目前，邵陽市區(qū)規(guī)模較大的公園較少，規(guī)模與設(shè)施已經(jīng)不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要。xx小區(qū)位于邵陽市東北角，緊靠市區(qū)，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，規(guī)劃的公園用地有山有水，還有大面積的淺丘平地，地形地貌豐富，植被條件較好。建設(shè)一個休閑、娛樂為一體的城市公園具有較好的條件。1.6.5 加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展本項(xiàng)目所涉及的城市道路建設(shè)及區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)，必將帶動全市房地產(chǎn)、建筑、金融、環(huán)保、商貿(mào)及文化教育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對全市加大基礎(chǔ)建設(shè)，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加說法業(yè)機(jī)會，具有較好的社會效益。綜上所述，該項(xiàng)目對拓展城市空間，增加城市防洪能力，加快城市化進(jìn)程，改善投資環(huán)境，加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義。因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。1.7 建設(shè)單位該項(xiàng)目由邵陽市xx建筑工程公司負(fù)責(zé)實(shí)施，該公司技術(shù)力量強(qiáng)大，有40多年的施工歷史和經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)有職工1125人，擁有專業(yè)技術(shù)職稱的各類人員166人，其中高級工程師4人，中級職稱62人，生產(chǎn)工人平均技術(shù)等級6.8級，項(xiàng)目經(jīng)理,中級施工人員均有大中專以上的專業(yè)水平. 公司實(shí)力雄厚，不但具備強(qiáng)大的技術(shù)力量，而且有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力.擁有流動資產(chǎn)5852萬元，固定資產(chǎn)1805萬元，公司總部位于邵水橋頭，占地18畝.另有兩處總占地50多畝的后勤基地xx章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容2.1 邵陽市xx小區(qū)總體布局按邵陽市城市建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的總體布局，根據(jù)用地的地形條件和土地的使用性質(zhì)，結(jié)合城市道路的穿越等方面因素，劃分為三個功能不同的功能區(qū)，三個功能區(qū)內(nèi)部再劃分為若干個景區(qū)。1、南區(qū)：居住區(qū)區(qū)內(nèi)布置有高級別墅及多層住宅，以及環(huán)境優(yōu)美的小游園，包括游園別墅區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)、小游園及住宅小區(qū)。2、中區(qū)：娛樂活動區(qū)中區(qū)規(guī)劃有生態(tài)植物園、大型娛樂園等8個景區(qū)。本項(xiàng)目擬開發(fā)土地有一部份為中區(qū)土地，土地面積約143畝。3、北區(qū)：商貿(mào)及居住區(qū)北區(qū)具有商貿(mào)、居住等功能，規(guī)劃有中心綠地、文化商貿(mào)區(qū)、花園住宅區(qū)及商業(yè)服務(wù)建筑區(qū)等。區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃，按園林布局的藝術(shù)要求和功能需要，結(jié)合景點(diǎn)布置與出入口位置，道路結(jié)合地形，順應(yīng)自然，采用自由式的環(huán)狀形式。區(qū)內(nèi)道路與城市道路相連。2.2 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容小區(qū)地勢平坦，適于開發(fā)建設(shè)。沿人工河新建濱河路，在靠近原城區(qū)至白土壩的兩橋一路新建長勝路，擬建道路均為城三級道路，道路寬24米，總長1100米（其中：濱河路長610米，長勝路長490米），配套建設(shè)給排水、污水、燃?xì)?、照明等基礎(chǔ)設(shè)施工程。為加快xx小區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，實(shí)施整個小區(qū)場地平整工程。第三章 建設(shè)條件3.1 地理位置xx小區(qū)位于邵陽市城區(qū)西北方向，資水環(huán)抱，資江一橋、西湖大橋、資江二橋?qū)⑵渑c市中心區(qū)連為一體，距火車站3公里在，320國道貫穿東西，207國道連通南北，上瑞高速公路、洛湛鐵路側(cè)旁而過，規(guī)劃建設(shè)的太澳高速、衡邵高速、渝衡高速在開發(fā)區(qū)交匯，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，內(nèi)外交通十便利。小區(qū)總占地面積1.033平方公里。3.2 工程材料該項(xiàng)目所需工程材料主要是河沙、卵石、料石及水泥鋼材。河沙、卵石由郭家、白果村石場供應(yīng)；水泥由綏寧、寶慶等地水泥廠供應(yīng)，鋼材由重鋼、達(dá)鋼供應(yīng)，工程物資有可靠保證。3.3 供電、供水條件邵陽電網(wǎng)通過二回220kv、一回110kv線路與重慶電網(wǎng)相連，是湖南電網(wǎng)的一個重要部分，邵陽電業(yè)局現(xiàn)有110kv主變?nèi)萘?7kva。邵陽市城區(qū)附近有220kv一座，河?xùn)|、西山、龍門等三座110kv變電站。市政道路建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)用電有可靠保障。邵陽市現(xiàn)有自來水廠四座，日供水能力達(dá)18萬噸/日，完全能滿足項(xiàng)目工程施工用水。3.4 氣象條件邵陽地處亞熱帶季風(fēng)濕潤性氣候區(qū)，具有氣候溫和，四季分明，熱量充足，雨水集中，夏秋多旱，嚴(yán)寒期短，暑熱期長等特點(diǎn)，歷年平均氣溫17.1，極端最高氣溫39.5（1971年7月21日），極端最低氣溫-7.7。境內(nèi)年平均降水量1327.5mm，最大年降雨量1710.3mm（1963年），最小為914.4mm。最大日降雨量為128.2mm（1982年6月16日）；每年38月為豐水季節(jié)，降雨量為全年的70.94%以上。常以暴雨出現(xiàn)，多年平均雨日為160天。全年的日照時數(shù)平均為1550小時。歷年平均相對濕度為78%，最小相對濕度為9%。每年12月至次年3月為積雪期，積雪天數(shù)5天左右，最大積雪厚10cm，多年平均霜凍日83天。全年盛行風(fēng)向以東風(fēng)為主，夏季多東南風(fēng)，冬季多東北風(fēng)，最大風(fēng)速18.3m/s。第四章 工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件xx小區(qū)地質(zhì)環(huán)境勘探工作由湖南省邵陽水利電力建筑勘察設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行。該院結(jié)合場地地形，地貌差異大的特點(diǎn)，布置了一條縱斷面，同時每50米布置一條橫斷面，縱斷面上每40-50米布置一個鉆孔，共布置了縱橫斷面12條，36個鉆孔，實(shí)測縱斷面700米/米、橫端面2525米/12條，勘探進(jìn)尺107.76米/36孔。本次勘察所采用高程系統(tǒng)為城建高程，里程樁號以至長城燎原廠原公路東側(cè)路邊起算，起點(diǎn)樁號為0+000，向場地南側(cè)延伸。經(jīng)過詳細(xì)勘探，提出了地質(zhì)勘探報(bào)告。4.1 地形地貌場地位于西河彎曲段所包圍的范圍內(nèi)，地貌單元有山脊、西河i級階地與河漫灘，地面起伏差很大，場地內(nèi)山脊頂上一帶的高程一般為306.00-276.70米，0+0000+145一帶較低，高程為276.00-290.00米，山脊兩側(cè)為陵坡與陡巖，坡度45度-90度，坡高22.0-26.0米。i級階地位于山脊兩側(cè)的陡巖或陡坎下，高程為260.0-278.0米，順河向的岸邊為緩坡，坡高為5.0-10.0米，坡度為10-25度；河床最低，高程為259.10-259.50米。4.2 土層結(jié)構(gòu)沿線根據(jù)水流條件，其地貌形態(tài)可劃分為沖刷型與堆積型。根據(jù)勘探與地表地質(zhì)調(diào)查，沿線出露地層為如下層次：1、雜填土：雜色，濕、結(jié)構(gòu)松散-稍密，物質(zhì)組成為爐灰、生活垃圾、條石、砼、粘性土等。主要頒在村民建筑區(qū)及周圍的表層，其次分布在鄉(xiāng)村公路一帶，厚度為0.4-0.6米。2、碎塊石：淺灰色、結(jié)構(gòu)松散，物質(zhì)組成為細(xì)粒的砂巖，塊徑大小為51020-204060立方厘米，其間夾約20-35%的粘土，厚度一般為4.5-5.5米，主要分布在軸線0+2150+350的南側(cè)山坡上。3、粘土黃褐色，褐灰色，上部為軟塑狀，中-下部為可偏硬塑狀，土質(zhì)不均一，下部含粉粒重，表層0.3-0.5米深度內(nèi)為耕植土，結(jié)構(gòu)松散；在山脊坡腳一帶粘土層還夾有大量的砂巖塊石，該層厚度為0.5-7.5米，主要頒在山脊臺地、山脊斜坡與坡腳一帶。4、巖石勘探范圍揭露的巖石為砂質(zhì)泥巖與砂巖，強(qiáng)風(fēng)化厚度為1.50-2.50米，弱風(fēng)化厚度為3.0-5.0米，地處西山向斜近軸部地帶，巖層產(chǎn)狀平緩，無大的斷裂構(gòu)造存在。砂質(zhì)泥巖紫紅色，紫色、性軟，粉砂泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，層狀構(gòu)造，巖性不均勻，夾灰綠色砂質(zhì)條帶，與泥質(zhì)粉砂巖。該層分布于山脊一帶。砂巖灰黃色、淺灰色，性較硬，細(xì)粒結(jié)構(gòu)，中-巨厚層狀構(gòu)造；該層夾于砂質(zhì)泥巖層中，分布于樁號0+142-0+615一帶，厚度為5.7-6.5米，頂界高程為291.0-295.50米，底界高程為285.0-290.0米。4.3 地下水場地內(nèi)地下水主要為基巖裂隙水與孔隙潛水，前者分布砂質(zhì)泥巖與砂巖表層的強(qiáng)風(fēng)化帶內(nèi)，水量小，受大氣降水影響；孔隙潛水分布于i級階地的粘土層中，水量大，接受大氣降水與基巖裂隙水的補(bǔ)給。4.4 區(qū)域穩(wěn)定性與地震4.4.1 區(qū)域穩(wěn)定性勘察區(qū)段位于楊子準(zhǔn)地臺西北隅，湖南臺拗中部。據(jù)湖南省衛(wèi)星像片主要構(gòu)造解釋圖及湖南省構(gòu)造林系略圖可知：區(qū)域內(nèi)無大斷裂及大型陡傾褶皺存在。通過工程地質(zhì)調(diào)繪、鉆探和收集的物探資料亦表明，測區(qū)地層完整，巖層產(chǎn)狀平緩，無斷裂構(gòu)造跡象，區(qū)域穩(wěn)定性良好。4.4.2 地震基本烈度根據(jù)國家地震1：400中國地震區(qū)劃圖（1990），邵陽地區(qū)地震基本烈度小于vi度。根據(jù)公路工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)定，公路建筑物不需設(shè)防。4.5 工程地質(zhì)建議1、沿線一帶的雜填土層結(jié)構(gòu)松散，物質(zhì)組成混雜，不宜作為持力層，建議清除。2.沿線一帶的素填土層除為條石，砂卵石護(hù)岸段可利用外，對成份為砂質(zhì)泥巖碎塊屑不宜作為持力層。3、區(qū)內(nèi)的地下水，有輕度的腐蝕性，設(shè)計(jì)與施工時應(yīng)采取措施，防止地下水泥混凝土的侵蝕性。邵陽市小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 工程設(shè)計(jì)方案第五章 工程設(shè)計(jì)方案5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)1、城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范（cjj37-92）；2、公路橋涵設(shè)計(jì)規(guī)范（合訂本）；3、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（gbjl4-87）；4、城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范（cjj75-97）；5.2 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1、道路等級城市干道iii級2、計(jì)算行車速度：40km/n3、最小停車視距：60m4、最大縱坡：1.5%5.3 設(shè)計(jì)原則1、服從城市總體規(guī)劃，滿足城市發(fā)展需要，服務(wù)城市建設(shè)。2、滿足城市交通功能要求，便于各類市政管線敷設(shè)布置。3、建治并舉，改善美化環(huán)境，以人為本，服務(wù)于民。4、統(tǒng)盤考慮，綜合治理，一次設(shè)計(jì)分項(xiàng)實(shí)施。5、安全可靠，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，美觀大方。6、突出城市小區(qū)特點(diǎn)，遠(yuǎn)近結(jié)合，適度超前。留有余地，兼顧現(xiàn)實(shí)，充分體現(xiàn)時代風(fēng)貌與現(xiàn)代城市建筑風(fēng)格。5.4平場工程5.4.1 平整范圍小區(qū)區(qū)域開發(fā)規(guī)劃分為南、中、北三個小區(qū)。三個小區(qū)占地面積分別為585002平方米、217001平方米和231001平方米。按總體規(guī)范將分別建設(shè)成居住區(qū)、娛樂活動區(qū)和商貿(mào)及居住區(qū)。三小區(qū)總占地面積1033004平方米（1549.5畝）。本次設(shè)計(jì)規(guī)劃場地平整的范圍是三小區(qū)內(nèi)老河道與改河道所圍繞的約700畝土地）。5.4.2 分塊高程，坡度設(shè)計(jì)按地形、地貌及開發(fā)配套工程的需要，平場工程共分a、b、c、d、e、f 6個塊段（詳見分塊高程坡度設(shè)計(jì)平面圖），其中： a、b、c、d塊段為土地開發(fā)利用區(qū)，e、f塊段為開發(fā)配套景區(qū)。分塊高程以b區(qū)276.9米為控制點(diǎn)，分別向a、f區(qū)放坡遞減為273.3米，i=6.8。橫向不設(shè)坡度。5.5 道路工程5.5.1 平面定線xx小區(qū)內(nèi)，根據(jù)城市總體規(guī)劃，應(yīng)新布設(shè)兩條城市道路。兩條道路的平面位置設(shè)在小區(qū)的南北兩邊，中間已有過境道路。西邊濱河路長610米，東邊長勝路長490米，總長1100米，道路線形順直，滿足城市行車要求。5.5.2 縱斷面為有利于排出道面雨水，兩條道路均3%縱坡。5.5.3 橫斷面兩道路均采取中心為車行道，兩邊設(shè)人行道，人行道兩邊設(shè)不對稱路燈和行道樹，以美化環(huán)境。道路紅線寬24米，斷面設(shè)計(jì)為5.0米（人行道）+14.0米（車行道）+5.0米（人行道）。5.5.4 道面結(jié)構(gòu)濱河路、長勝路均采用s4.5水泥砼路面，厚24厘米，基層和墊層總厚不超過55厘米。以道路縱向中心線向兩邊人行道方向設(shè)1.5%的橫坡，以利排水。5.5.5 人行道兩條道路的兩邊各級5.0米人行道。人行道路采用6cm厚預(yù)制砼彩磚，向車行道方向設(shè)2.0%的橫坡以利排水。人行道基層采用石灰土墊層，水泥砂漿抹平層總厚不超過20厘米。兩邊人行道栽種不對稱香樟，以綠化環(huán)境。5.5.6 道路照明在兩條道路的兩邊人行道上，設(shè)單排長短臂照明燈，路燈供電電源接入城市公共變壓器。路燈控制采用時控與手控相結(jié)合方式。路燈用電量單獨(dú)計(jì)量。5.5.7 給、排水及市政管線1、給水在兩條道路的人行道一側(cè)，各設(shè)dn500供水管一根，與市政供水管網(wǎng)聯(lián)通，供水水原由市政供水廠供給。兩條道路上分別各設(shè)市政消火栓兩處。各設(shè)閥門井一座。2、雨、污排放兩條道路均采取雨、污分流方式排放。生活、生產(chǎn)污水排放采用d800mm砼干管，雨水排放采用d600mm砼干管，兩種管道均與市政排污干管聯(lián)通。雨、污干管均布設(shè)在行車道靠人行道路各一側(cè)，各設(shè)兩處檢查井。3、燃?xì)鈨蓷l道路均設(shè)d198mm燃?xì)飧晒芤粭l，承擔(dān)生活及商業(yè)用氣。干管預(yù)留三通共8處，各設(shè)檢修井一處。邵陽市小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能第六章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能6.1 環(huán)境影響保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，維護(hù)生態(tài)平穩(wěn)是我國的一項(xiàng)基本國策，是保護(hù)人民健康，造福后代的長久之計(jì)。按照邵陽市環(huán)境科學(xué)研究所所作的xx小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書的評價結(jié)果，本工程的實(shí)施，對城市環(huán)境的影響主要是區(qū)域場地平整、道路建設(shè)造成的永久占地、地貌改變，并可能造成的土壤流失、產(chǎn)生的建筑垃圾、污水、噪聲的影響，以及道路建成后車輛通行產(chǎn)生的噪音、廢氣、振動等。6.2 環(huán)境保護(hù)1、施工期間土壤流失、建筑垃圾、污水、噪聲的控制。為減輕土壤流失，開工前應(yīng)先規(guī)劃設(shè)置好土方臨時堆放場所和建筑材料料場，建筑施工棄渣場。避免棄渣的情況發(fā)生。由于平場工程的土石方量較大，對植被破壞也較大，主要施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲（66-79db）對周圍有一定影響，因此必須采取措施加以控制。作好施工的組織協(xié)調(diào)工作，文明施工，不隨地拋棄建筑垃圾，排放污水。選擇合理的取土、棄土場地，做好場地的排水工作。完善道路排水系統(tǒng)，作好邊坡防護(hù)加固措施?？茖W(xué)管理，做好道路沿線的土石方調(diào)配平衡工作。水泥混凝土攪拌有較多的水泥粉塵和噪聲，采取利用散裝水泥集中攪拌，減少粉塵和噪聲污染。通過上述措施，可大大減少對環(huán)境的影響，而這種暫時的影響將隨工程竣工而消失。2、交通噪聲、廢氣、振動的污染與控制總體來講，城市道路修建后將改善行車條件，減少車輛啟動、剎車而引起的廢氣、噪音、振動污染，但由于交通干道網(wǎng)絡(luò)的完善吸引車流量增加，還是會引起交通噪聲、廢氣振動污染的加劇。因此，可采取下述措施予以控制。增加道路綠化，既可吸聲降噪，又使人民對噪聲心理感覺上有良好效果。加強(qiáng)交通管理，疏導(dǎo)分流和交通，使車輛有適度的流量和速度，盡可能地勻速、暢通、減少因加速、減速、剎車、啟動帶來的污染。 規(guī)范管理機(jī)動車輛，禁止報(bào)廢車、帶病車、拖拉機(jī)等駛?cè)搿０凑战ㄖ猛镜男枰察o程度，進(jìn)行合理區(qū)域規(guī)劃。嚴(yán)格執(zhí)行施工規(guī)范與質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)，提高道路的平整度，減少車輛振動影響。從道路的斷面布置圖可知，機(jī)動車道兩則均布置有較寬綠化帶，使其行人、住所隔開，交通噪聲、廢氣、振動污染較小。6.3 節(jié)能該項(xiàng)目建成后，道路標(biāo)準(zhǔn)高，坡度小，道路平直，轉(zhuǎn)彎半徑大，可使?fàn)I運(yùn)車輛消耗燃油明顯減少，節(jié)能效果顯著。第七章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃7.1 建設(shè)進(jìn)度設(shè)想邵陽市xx建筑工程公司已完成土地征用等工作，截2011年4月，已完成投資2000余萬元。按照邵陽市xx建筑工程公司的要求，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，本工程預(yù)計(jì)建設(shè)工期為一年半。本項(xiàng)目全部工程預(yù)計(jì)于2011年6月完成立項(xiàng)、可行性研究、初步設(shè)計(jì)以及招投標(biāo)等前期工作。2011年7月開工，2012年12月竣工，施工期18個月，建設(shè)周期為24個月。項(xiàng)目建設(shè)按單項(xiàng)工程獨(dú)立組織。平場工程預(yù)計(jì)工期12個月；道路工程預(yù)計(jì)工期為9個月（分兩標(biāo)段同時開工）。7.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃各項(xiàng)工作實(shí)施期限如下：前期工作 6個月 2011年1月-2011年6月房屋拆遷安置 6個月 2011年6月-2011年7月平場工程 12個月 2011年7月-2012年4月道路工程 9個月 2012年4月-2012年12月7.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表見7-1。表7-1序號時間（季）項(xiàng) 目123412341前期工程2房屋拆遷安置3平場工程4道路工程邵陽市小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 投資估算與資金籌措第八章 投資估算與資金籌措81 估算依據(jù)1、建設(shè)部1996年頒發(fā)試行的全國市政工程投資估算指標(biāo)及類似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)xx建筑工程公司提供的xx小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙資料。3、各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算方法及標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用費(fèi)率按湖南省建設(shè)工程費(fèi)用定額有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4、建筑工程主要材料價格及人工費(fèi)按邵陽市現(xiàn)行價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。5、其他費(fèi)用根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)（1996）628號文件發(fā)布的“市政工程可行性研究投資估算編制辦法”的有關(guān)規(guī)定和邵陽市有關(guān)資料計(jì)算。6、土地征用費(fèi)按邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)xx建筑工程公司提供的資料，本項(xiàng)目建設(shè)需新征用土地761.64畝，征用費(fèi)平均每畝3.101萬元，其中：青苗補(bǔ)償費(fèi)0.0923萬元，林木補(bǔ)償費(fèi)0.0748萬元，其它補(bǔ)償費(fèi)0.0489萬元，人員安置補(bǔ)償費(fèi)2.894萬元。7、拆遷安置費(fèi)，本項(xiàng)目需拆遷農(nóng)戶321戶，拆遷房屋總面積50241平方米，拆遷安置費(fèi)平均每平方米600元。8、建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的0.90%計(jì)算。9、工程監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的1.20%計(jì)算。10、前期工作費(fèi)按工程費(fèi)用的3%計(jì)算。11、基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用、其他費(fèi)用之和的8.0%計(jì)算。12、根據(jù)國家計(jì)委的最新文件規(guī)定，物價上漲指數(shù)為4.8%。13、銀行借款按3-5年期長期貸款考慮，名義年利率按5.58%計(jì)算。8.2 投資估算本工程項(xiàng)目建設(shè)工程包括xx小區(qū)平場工程和濱河路、長勝路道路工程及給水、排水（污）、燃?xì)狻⒄彰?、綠化等各類設(shè)施配套建設(shè)。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資9113.51萬元，其中：工程費(fèi)用2010萬元，其他費(fèi)用5533.81萬元，預(yù)備費(fèi)用732.7萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用837萬元。投資估算見表8-1。開發(fā)投資估算及計(jì)劃進(jìn)度見附表1。8.3 資金籌措邵陽市xx小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程總投資9113.51萬元，所需資金籌措方案如下：1、邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)開發(fā)投資有限自籌3910.51萬元，其中：邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)xx建筑公司資本金2000萬元，征用土地已投入1910.51萬元。2、xx小區(qū)土地出讓預(yù)收收入2203萬元。3、申請銀行貸款2800萬元。投資使用計(jì)劃及資金籌措見附表2。xx小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程投資總估算表表8-1估算書編號工程和費(fèi)用名稱單位工程量單價(元)總價(萬元)1第一部分 工程費(fèi)用20101.1道路工程322.981.1.1路基平整土石方1000m3 11.18241.010.271.1.2機(jī)動車道（4,5）100m2 1548826.05135.921.1.3人行道100m2 1103021.633.241.1.4路沿石制運(yùn)10m3 6.63126.862.061.1.5路沿石安砌100m 44179.940.791.1.6行道樹10m 27.52000.551.1.7雨水排放工程10m 220210146.221.1.8污水排放工程10m 110260628.671.1.9給水工程10m 1101451.61.1.10道路照明工程10m 1105681.2362.491.1.11燃?xì)夤こ?0m 1101015.1811.171.2平場工程1687.021.2.1挖運(yùn)土方1000m3 25.287073.3717.881.2.2爆破石方1000m3 1055.398325.4878.651.2.3機(jī)械轉(zhuǎn)運(yùn)土石 方1000m3 1209.96533.5790.492xx部分 其他費(fèi)用5533.812.1征地費(fèi)畝761.64311002368.72.2拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)萴2502416003014.462.3建設(shè)單位管理費(fèi)10.9%18.092.4前期費(fèi)13%60.32.5工程監(jiān)理費(fèi)11.2%24.122.6勘察設(shè)計(jì)費(fèi)11.4%28.142.7銷售費(fèi)用203基本預(yù)備費(fèi)（i+ii）8%603.54漲價預(yù)備費(fèi)（i+ii）4.8%129.25財(cái)務(wù)費(fèi)用781.26不含財(cái)務(wù)費(fèi)用投資8276.517開發(fā)投資估算9057.71邵陽市小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評價第九章 財(cái)務(wù)評價9.1 基本數(shù)據(jù)9.1.1 評價方法本項(xiàng)目按照國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法的有關(guān)要求進(jìn)行財(cái)務(wù)評價。9.1.2 項(xiàng)目計(jì)算期按照邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)xx建筑公司提供的有關(guān)資料和邵陽市城市建設(shè)的發(fā)展速度，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目計(jì)算期確定為6年，其中：建設(shè)期2年，經(jīng)營期4年。9.1.3 基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率本項(xiàng)目基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率確定為10%。9.1.4 可供開發(fā)的土地情況按照邵陽市xx建筑工程公司提供的有關(guān)資料，整個規(guī)劃區(qū)占地約1549.5畝，共分三個區(qū)域，其中：南區(qū)為居住區(qū)，占地877.5畝，中區(qū)為娛樂活動區(qū)，占地325.5畝，北區(qū)為商貿(mào)及居住區(qū)，占地346.5畝。本項(xiàng)目擬開發(fā)面積為761.64畝。 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，考慮到邵陽市近幾年城市發(fā)展情況及至2014年的發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目建成后，將使該地區(qū)的土地迅速增值，可加快該區(qū)域的開發(fā)，預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目建成后的5年內(nèi)，完成全部土地的開發(fā)。按照邵陽市人民政府及邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會有關(guān)文件精神，該地區(qū)土地開發(fā)由邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)，區(qū)內(nèi)土地增值收益用于區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，本項(xiàng)目建成后的土地開發(fā)、出讓等的增值收益可作為業(yè)主的收益，其土地增值收益可償還銀行貸款本息，并用于小區(qū)的開發(fā)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。5、項(xiàng)目長期借款按3-5年長期借款，名義年利率按5.58%計(jì)算。6、本項(xiàng)目的收入為土地增值收益，按有關(guān)文件規(guī)定，主要用于開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不繳納土地增值稅和所得稅，營業(yè)稅率為5%，城建維護(hù)稅7%，教育費(fèi)附加3%。7、法定盈余公積金提取比率10%，公益金提取比率5%。9.2 財(cái)務(wù)評價9.2.1 土地出讓收入該項(xiàng)目為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，沒有直接的財(cái)務(wù)收入，其主要收入為小區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地出讓的增值收入。隨著城市化進(jìn)程的加快和邵陽市向大城市轉(zhuǎn)變的步伐加快，邵陽市xx小區(qū)的開發(fā)建設(shè)具有非常好的前景。邵陽市北塔區(qū)的土地出讓（出讓）價格測算，邵陽市現(xiàn)有建成區(qū)內(nèi)的土地在40-60萬元/畝之間，市中心局部地區(qū)的土地價格已超過100萬元/畝，根據(jù)邵陽市國土局土價關(guān)于確認(rèn)北塔區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)標(biāo)定地價評估結(jié)果的批復(fù)有關(guān)精神，本地區(qū)土地平均出讓價格為25萬元/畝。靠近邵陽市國稅新村兩邊的土地實(shí)際出讓價已達(dá)到40萬元/畝。因此，本項(xiàng)目確定的土地出讓平均價格是合理的，根據(jù)本地區(qū)所處的地位位置，擬定的平均價格略顯偏低。預(yù)計(jì)自項(xiàng)目計(jì)算期的xx年起平均每年出讓土地139.2畝。項(xiàng)目計(jì)算期土地出讓總收入為17400萬元。計(jì)算期內(nèi)各年土地出讓面積、出讓比例及經(jīng)營稅金及附加，詳見出讓土地收入與經(jīng)營稅金及附加估算表9-1及附表3。項(xiàng)目收入估算見表9-1。收入估算表表9-1 單位：萬元 年 份項(xiàng) 目建設(shè)期經(jīng) 營 期合計(jì)123456出讓土地面積(畝)139.2139.2139.2139.2139.2696土地出讓價(萬元/畝)2525252525土地出讓收入34803480348034803480174009.2.2 土地征用成本費(fèi)用根據(jù)邵陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限責(zé)任公司提供的有關(guān)資料，西區(qū)土地征地拆遷安置成本費(fèi)用為7.068萬元/畝。耕地占用稅及相關(guān)稅費(fèi)全免。計(jì)算期內(nèi)建設(shè)及出讓土地成本費(fèi)用為5383萬元。本項(xiàng)目土地開發(fā)總成本為8334.3萬元。9.2.3 損益及利潤分配項(xiàng)目損益及利潤分配預(yù)測見利潤表（附表7）。投資利潤率=80.43%投資利稅率=90.93%資本金凈利潤率=25.12%項(xiàng)目總利潤情況如下：利潤總額7329.5萬元，經(jīng)營期年平均利潤總額1466.3萬元；稅后利潤4910.1萬元，經(jīng)營期年平均稅后利潤982.42萬元，以上指標(biāo)表明本項(xiàng)目靜態(tài)投資利潤指標(biāo)較好。9.2.4 財(cái)務(wù)評價指標(biāo)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表4，資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表5。1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）：irr=22.47%全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）：irr=31.03%自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：irr=28%2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%）；全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）：npv=2290.12萬元全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）：npv=3957.65萬元自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：npv=1953萬元3、投資回收期（含建設(shè)期）投資回收期所得稅后（pt）=3.95年投資回收期所得稅前（pt）=3.51年以上分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。9.2.5 清償能力分析從附表6資金來源與運(yùn)用表可以看出，項(xiàng)目計(jì)算期各年收支平衡，并有盈余。資產(chǎn)負(fù)債表見表附表8。資產(chǎn)負(fù)債率先增后減，且逐年下降，第5年起長期借款償還完，資產(chǎn)負(fù)債率為零，表明項(xiàng)目的凈資產(chǎn)能夠抵補(bǔ)負(fù)債。銀行借款償還期開始借款年算起為5年（按年等額還本付息估算，含兩年寬限期），能滿足銀行要求的期限。通過以上分析可知該項(xiàng)目具有清償能力。9.3 不確定性分析9.3.1 敏感性分析考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中一些不確定因素的變化，分別對xx小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資提高10%、土地出讓價格下降10%的間因素變化作敏感性分析。 敏感性分析表明：開發(fā)土地出讓價格和項(xiàng)目總投資（包括土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓期間的土地征用成本）兩個因素的變化對項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率的影響都較明顯。當(dāng)土地出讓價格降低10%時，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（所得稅前）降至25%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2820.42萬元，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（所得稅后）降至18%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1528.17萬元；當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)總投資增加10%時，項(xiàng)目的全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）31%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為3957.65萬元，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（