2010年中國房地產(chǎn)二次調(diào)控市場報告.ppt

,2010房地產(chǎn)“二次調(diào)控” 市場研究報告,2010107 華星房產(chǎn)研展部,在銀十前夕國家再度出臺調(diào)控 9月29日晚，國家多部委分別出臺措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。包括信貸、契稅等一系列措施，在4月份調(diào)控政策的基礎(chǔ)上再次加大了房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。 調(diào)控為何加碼？面對二次調(diào)控，市場又將作何反應(yīng)？二次調(diào)控對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展又將起到怎樣的作用？,前言,報告思路,一線城市：“金九”成色十足,北京：數(shù)據(jù)顯示：9月1日-25日，北京商品房成交量大幅上升，去除經(jīng)濟適用房及限價房外的商品住宅成交6910套，日均成交276套，與8月同期相比上漲75.5%；9月份，北京商品住宅整體成交均價為20520元/平方米。,上海：新房住宅市場的成交量已經(jīng)維持了連續(xù)七周穩(wěn)步上漲的趨勢。月的前天，全市新房住宅的成交量已經(jīng)達(dá)到了萬平方米，預(yù)期整個月的成交量將達(dá)到萬平方米，創(chuàng)下今年以來成交量最大的月份（之前的高點是月份的萬平方米）。,前三季30城市賣地收入近9000億 同比增七成,今年無疑是調(diào)控政策最為頻繁的一年。不過，土地市場總體依然活躍。數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，30個城市土地出讓金累計接近9000億元，同比增長七成。,以央視為代表的媒體：抨擊地方政府在樓市調(diào)控中不作為,9月29日和10月4日，中央電視臺大型訪談類欄目新聞1+1毫不客氣地點名批評了地方政府在樓市調(diào)控中的不作為,人民日報近日的一項2010年網(wǎng)上萬人房價問卷大調(diào)查的結(jié)論指出，在參與調(diào)查的4.6萬網(wǎng)友中，絕大多數(shù)網(wǎng)友對現(xiàn)在的房價不滿意，認(rèn)為房價非常高。,2010年9月寧波市市四區(qū)共成交住宅產(chǎn)品1481套，較上月增加了854套；環(huán)比增長了136%,寧波市場：9月住宅市場成交量環(huán)比增長136%，達(dá)到全年最好水平,寧波市場：9月主要開盤樓盤人氣火爆搶購風(fēng)潮再現(xiàn),銀億海德花苑開盤當(dāng)天預(yù)定量過半， 646套房源去化362套,世貿(mào)世界灣二期四天狂銷600套，966套房源去化725套,青林灣4期開盤當(dāng)天，幾近售罄 395套房源去化345套,雍城世家臻邸二期首批房源搖號開盤 當(dāng)天房源去化在95%以上,廣州亞運城9月26日開盤首批1600套房源瘋狂搶購,亞運城的售價在1.1萬-1.3萬元/平方米，一期推出8078套現(xiàn)樓，占廣州全年樓市供應(yīng)量的10%以上。,中國第一大盤廣州亞運城28個城市推介全國路演,廣州亞運城目前的合作股東為富力 、雅居樂、碧桂園、世茂房地產(chǎn)以及中信地產(chǎn)。該項目占地面積27.3萬平方米，總建筑面積438萬平方米，相當(dāng)于4個北京奧運村、8個北京亞運村 的大小，被稱為“中國第一盤”。,中國第一大盤廣州亞運城28個城市推介全國路演,鞏固調(diào)控成果政策加碼房地產(chǎn)市場迎來“二次調(diào)控”,國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸； 首套房首付比例不低于30%； 房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點：我國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點，并逐步擴大到全國。,“二次調(diào)控”力度有所升級嚴(yán)控三套房重提問責(zé)制,國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸,首輪調(diào)控,二次調(diào)控,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；,90平方米以上，貸款首付款比例不得低于30二套房不低于50%,首付款比例調(diào)整到30%及以上；第二套住房，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%,建立考核問責(zé)機制。各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)。,嚴(yán)格施行問責(zé)制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。,內(nèi)容相近而力度加碼 重提問責(zé)重在執(zhí)行,二次調(diào)控并非“空穴來風(fēng)”,根本原因：市場與政策新一輪博弈下的產(chǎn)物，是政府對于房地產(chǎn)過快增長現(xiàn)象的一次修正,宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)市場發(fā)展示意圖,市場警戒線,調(diào)控背景：宏觀經(jīng)濟的回升為調(diào)控掃清了后顧之憂,中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份PMI指數(shù)為51.7%，比上月回升0.5個百分點，結(jié)束連續(xù)三個月回落局面。,中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 9月份PMI指數(shù)繼續(xù)回升，達(dá)到53.8%，比上月提升2.1個百分點。,宏觀經(jīng)濟趨于穩(wěn)定,減輕了房地產(chǎn)調(diào)控對于經(jīng)濟的影響,調(diào)控背景：調(diào)控執(zhí)行不到位銀行機構(gòu)的房貸執(zhí)行擾亂了調(diào)控,政策已經(jīng)調(diào)整了半年，銀行在房貸政策執(zhí)行的不到位，而有些中小銀行出臺房貸業(yè)務(wù)，實際上是暗中和國家政策做對，擾亂了調(diào)控。所以現(xiàn)在重申政策并不出乎意料是必然結(jié)果,外資抄底中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險正在逐步升級,據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，2010年1-7月，外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為248億元，同比上漲10%,包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵時刻，抄底中國房市，給中國房地產(chǎn)政策和決策者帶來了新挑戰(zhàn)。,各地樓市細(xì)則頻出上海、深圳、廈門齊推“限購令”,上海： 市政府發(fā)布調(diào)控細(xì)則明確：即日起在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房,深圳： 9月30日晚出臺的限購政策規(guī)定：從10月1日起，戶籍居民家庭限購兩套住房，非戶籍居民家庭限購一套住房,廈門： 國土房產(chǎn)等7個部門決定采取臨時性限購措施：即從2010年10月1日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。,浙江省細(xì)則： 11月1日起批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范圍,浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法9月30日正式發(fā)文,辦法規(guī)定，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范圍，預(yù)售資金須存入專用存款賬戶；未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書的項目，房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放商品房預(yù)售許可證；商品房預(yù)售資金使用實行封閉式管理，開發(fā)商申請使用預(yù)售金應(yīng)向監(jiān)管銀行提出申請；商品房預(yù)售所得款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)；違規(guī)者將被停止項目銷售，同時被記入企業(yè)的誠信檔案和人民銀行的企業(yè)征信系統(tǒng)；該辦法自2010年11月1日起施行，施行之前已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目不適用該辦法。,寧波新政細(xì)則出臺：“限購”“稅收”雙管齊下,寧波市政府10月9日發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實國務(wù)院堅決遏制房價過快上漲文件精神的通知,1.堅決遏制不合理住房需求，實行住房限購政策。本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）在本市只能新購1套住房。能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購1套住房，否則暫停在本市購房。對境外機構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。,2.嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率11倍的規(guī)定。,3.土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為普通住房2、其他房產(chǎn)3。調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和個人所得稅的征收政策，取消購房環(huán)節(jié)的各類財政性補貼。恢復(fù)收取普通住房交易中個人繳納的房屋所有權(quán)登記費、住房交易手續(xù)費和房屋所有權(quán)證工本費3項行政事業(yè)（服務(wù)）性收費。,4.切實增加住房有效供給，全力加快保障性住房建設(shè)。,5.加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。,6.提高商品房預(yù)售條件。新取得用地的房地產(chǎn)開發(fā)項目，低層、多層建筑主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂，中高層、高層建筑主體結(jié)構(gòu)完成三分之一及以上，方可申請商品房預(yù)售許可證。建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保商品房預(yù)售資金首先用于項目工程建設(shè)。,7.相關(guān)稅收細(xì)則：對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1稅率征收契稅。此外，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。,寧波新政出臺后案場并未出現(xiàn)明顯變化,10月10日在寧波新政出臺的第一時間，對寧波的維科上院、海德花苑、君園和莊、水岸楓情、21碼頭等案場進(jìn)行了走訪，通過與案場工作人員的交談以及現(xiàn)場人流量情況來看，新政出臺對于案場的反應(yīng)還沒有顯現(xiàn)；人流量并沒有出現(xiàn)明顯的變化，購房者也沒有出現(xiàn)首次調(diào)控后的恐慌狀態(tài)。,樓市調(diào)控影響不一 一線城市市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”,寧波市場：受假期和政策雙重影響，成交量銳減，但強勢推廣樓盤人氣依然較好。,國慶長假期間寧波主要案場來人量統(tǒng)計,部分熱銷項目頻現(xiàn)退訂現(xiàn)象投資客開始退場,10月2日中糧萬科的相關(guān)銷售人員也以事先告知客戶首付款比例的提升，但在現(xiàn)場選房銷售過程中，仍出現(xiàn)了個別購房人因最低首付比例由20%增至30%而放棄購房的現(xiàn)象。,10月7日從廣州亞運城因為受9月29日出臺的將首套房首付比例由20%提高到30%，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款等政策的影響，已經(jīng)出現(xiàn)部分客戶退訂的現(xiàn)象。,中國科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授趙曉,在“金九銀十”的關(guān)鍵時期，國家采取這些措施，說明對市場預(yù)期的調(diào)控仍然存在，調(diào)控信心很穩(wěn)定，接下來還會有政策陸續(xù)出臺，不排除房產(chǎn)稅具體內(nèi)容的出臺。,中國政法大學(xué)研究生院副院長李曙光,目前出的這些還都只能算是對策性、短期剛性的彈性政策?，F(xiàn)在重申的原因可能是因為此前地方執(zhí)行的不夠力度，也許是為出臺下一步更嚴(yán)厲的打打預(yù)防針。,馬光遠(yuǎn)：0.4%房產(chǎn)稅率可信 但無法平抑房價,目前整個的CPI是3%以上，如果前年是3%以上的話，房價的漲勢不會低于3%。如果一旦房價的漲勢超過1%