廣東從化酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.ppt

,深圳中原事業(yè)一部 Hunan.05.2011,廣東從化酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,謹(jǐn)呈：時(shí)代財(cái)富集團(tuán),前言 Part1：城市簡(jiǎn)介及發(fā)展?fàn)顩r Part2：旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 Part3：旅游酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 Part4：項(xiàng)目分析 Part5：項(xiàng)目定位 Part6：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,報(bào)告體系,Analyze System,承蒙信任，有幸參與貴司從化項(xiàng)目地塊策劃工作，深感榮幸。 在貴司項(xiàng)目啟動(dòng)地塊前，希望中原能夠積極協(xié)助貴司，使本項(xiàng)目達(dá)到理想的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的價(jià)值最大化。本報(bào)告主要解決如下兩個(gè)問(wèn)題： 1、項(xiàng)目地塊是否可以發(fā)展？ 2、如果開(kāi)發(fā)，酒店如何定位？,前言,4,Part 1 城市簡(jiǎn)介及發(fā)展?fàn)顩r,地理位置：廣東省中部，廣州市東北面。2008年全市總?cè)丝跒?56790人。 行政規(guī)劃：總面積2009平方公里，西北到東南最長(zhǎng)直線距離約45公里，東北到正南邊最大距離80公里，包括太平、溫泉、良口、呂田、鰲頭5個(gè)鎮(zhèn)以及街口、城郊、江埔3個(gè)街道辦事處。 城市定位：廣州北部城市副中心。,城市基本概況：地廣、人少，定位為廣州城市副中心，未來(lái)發(fā)展前景看好。,“溫泉三杰”慧眼識(shí)寶 1933年，剛剛創(chuàng)辦西南民用航空公司的經(jīng)理劉沛泉（又名劉毅夫），在駕飛機(jī)觀察地形時(shí)，發(fā)現(xiàn)從化境內(nèi)有極壯觀的大瀑布（即“百丈飛泉”）。他約好友梁培基(社會(huì)活動(dòng)家及馳名省港及東南亞的大藥商)及陳大年(著名大律師)通過(guò)實(shí)地踏勘，覺(jué)得這里有山有水又有溫泉，很有開(kāi)發(fā)價(jià)值。爾后，三人常在各種聚會(huì)中縱談這些發(fā)現(xiàn)，被人稱為“溫泉三杰”。,城市文化：從化溫泉始于上世紀(jì)30年代。,7,1954年建立了溫泉招待所，后來(lái)改名為現(xiàn)在的廣東溫泉賓館。其內(nèi)的最著名的是“松園一號(hào)”高檔別墅。于1960年在毛澤東視察廣州后建成，毛澤東等黨和國(guó)家最高領(lǐng)導(dǎo)人以及美國(guó)前總統(tǒng)尼克松、越南胡志明主席、柬埔寨西哈努克親王等到從化溫泉，都是入住此別墅。 從五十年代后期到六十年代初，是中央首長(zhǎng)到來(lái)從化溫泉最多的年代，劉少奇主席、朱德委員長(zhǎng)、周恩來(lái)總理，以及鄧小平、賀龍、葉劍英、羅榮桓、徐向前、廖承志、鄧穎超、郭沫若等領(lǐng)導(dǎo)同志及部省級(jí)、大軍區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)都來(lái)過(guò)這里開(kāi)會(huì)或療養(yǎng)休假。,松園1號(hào)別墅,1976年尼克松在從化溫泉,城市文化：成為廣東唯一接待黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人和外國(guó)元首的療養(yǎng)地。,從化溫泉地下的儲(chǔ)水約在200米深層。由于儲(chǔ)量豐富，水壓較高，表層的第四紀(jì)沙礫比較薄，所以一般在3至5米就有水涌出，日自涌量達(dá)1400立方米，最大時(shí)，每日自涌量達(dá)3000余立方米。水溫長(zhǎng)年保持在42至于45攝氏度，最高溫度可達(dá)71攝氏度，在水質(zhì)與溫度方面都達(dá)到最佳，屬溫泉中的極品。,從化溫泉是世界上僅有二處的珍稀的含氡蘇打溫泉之一，與歐洲的瑞士溫泉舉世聞名。 1960年，經(jīng)廣東省地質(zhì)局水文地質(zhì)隊(duì)礦水組對(duì)溫泉水質(zhì)進(jìn)行科學(xué)鑒定，證實(shí)溫泉熱水是稀有珍貴的含氡礦泉熱水，水質(zhì)晶瑩，無(wú)色無(wú)味。據(jù)了解，迄今為止，稀有的含氡蘇打溫泉在全世界僅有兩處，一處在歐洲的瑞士，另一處就在從化。,城市文化：從化溫泉是世界僅有的兩處之一。,9,在從化取景的電影作品： -閃閃的紅星 -廬山戀 -廣東地名的故事 -愛(ài)河戀人 -尋親,宋代蘇東坡寫下“日啖荔枝三百顆，不辭長(zhǎng)作嶺南人”的傳世詩(shī)句，著名散文作家楊朔的荔枝蜜更是膾炙人口，令從化荔枝名揚(yáng)天下。,城市文化：曾被多項(xiàng)文學(xué)作品所記載，同時(shí)逐漸成為電影文化作品的重要取景地。,10,流溪河源于從化市桂峰山，流經(jīng)從化、花縣、廣州市白云區(qū)，于廣州白鵝潭注入珠江，全長(zhǎng)156公里，流域面積2300平方公里 。 流溪河水庫(kù)面積1300多公頃，庫(kù)容3.5億立方米，湖上有島嶼22個(gè)，稱為翡翠群島。40%廣州市民的飲用水來(lái)源于此。 流溪河國(guó)家森林公園是我國(guó)最早建立的十大國(guó)家森林公園之一。陳毅曾五游流溪河而不厭，并賦詩(shī)贊曰：“評(píng)比嶺南風(fēng)物，景色此間多?！碧砧T生前曾規(guī)劃把這里建成“第二廬山”。胡耀邦還親筆題寫“流溪河森林公園”。,城市文化：流溪河是廣州的母親河，流溪河水庫(kù)供應(yīng)廣州40%市民的飲用水。,G D P增長(zhǎng)趨勢(shì)圖,人均G D P增長(zhǎng)趨勢(shì)圖,城市經(jīng)濟(jì)情況:歷年（人均）GDP呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，增速基本保持在10%以上，在廣東仍處于較低水平。,第三產(chǎn)業(yè)增加值趨勢(shì)圖,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨勢(shì)圖,城市經(jīng)濟(jì)情況:第三產(chǎn)業(yè)增加值呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增大，已比較接近第二產(chǎn)業(yè)。,區(qū)域整體戰(zhàn)略：珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃地方性中心。,在區(qū)域發(fā)展上具有重要的輔助作用，增強(qiáng)城市中心服務(wù)功能，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)東西岸的資源整合和產(chǎn)業(yè)合作。,廣州市城市總體規(guī)劃（2010-2020）,副中心主城區(qū)人口河功能疏解得主要承接地，市域產(chǎn)業(yè)基地，具有較強(qiáng)的綜合服務(wù)能力 從化分區(qū)特色生態(tài)旅游休閑區(qū)、都市農(nóng)業(yè)基地（農(nóng)產(chǎn)品加工）重要水源涵養(yǎng)地,區(qū)域發(fā)展定位：從化的城市發(fā)展定位為廣州城市副中心。,分區(qū)規(guī)劃：各鎮(zhèn)依附敏感的生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，向百萬(wàn)人大城市進(jìn)發(fā)。,16,廣州軌道交通網(wǎng)線規(guī)劃,陸路出入口8處,從化市內(nèi)交通規(guī)劃,內(nèi)部交通規(guī)劃,輕軌鐵路出入口1處,外部交通規(guī)劃,街北高速（至新白云機(jī)場(chǎng)）,街東高速,廣州北三環(huán)高速,城市交通分析：各高速路為從化融入珠三角高速路網(wǎng)提供了條件，使珠三角重點(diǎn)城市至從化得到提速。,目前從化市全市公路總里程1000多公里，國(guó)道105，106線貫穿全境，京珠高速公路穿越西南部，街北高速公路、廣州北三環(huán)正在規(guī)劃興建，全市570多公里村道進(jìn)行了硬底化改造，形成以國(guó)道、省道以及高速公路、村道為骨架的四通八達(dá)的公路網(wǎng)。,外部交通環(huán)境： 軌道交通：廣州地鐵4號(hào)線、廣從輕軌； 高速公路：高州北三環(huán)高速公路、從增高速、從莞高速、從贛高速 內(nèi)部公路系統(tǒng)： 內(nèi)部國(guó)道4、105、106；省道118、119、256、353、354、355；從化大道、迎賓大道、街東高速。 其他交通輔助： 白云機(jī)場(chǎng)、京珠高速等,城市交通分析：內(nèi)修外聯(lián)，旅游交通網(wǎng)絡(luò)逐漸優(yōu)化。,從化是一個(gè)有歷史文化底蘊(yùn)的城市 從化是一個(gè)以溫泉為聞名的城市 從化是一個(gè)有獨(dú)特自然風(fēng)格的城市 從化是一個(gè)以旅游促發(fā)展的城市,小結(jié),19,Part 2 旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,20,自然生態(tài)：從化具有得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)這些資源涉及的數(shù)量大，種類多。,21,旅游資源：從化山清水秀、風(fēng)光旖旎，以山、水、林、果、泉、湖為特色的山水文化旅游資源豐富。,從化是世界著名溫泉之鄉(xiāng)，地?zé)豳Y源非常豐富。 從化是中國(guó)大都市廣州美麗的“后花園”，水源涵養(yǎng)地。 北回歸線貫穿從化境內(nèi)，從化擁有目前世界上南、北回歸線高度最高、規(guī)模最大的標(biāo)志塔。 從化市也是著名的荔枝之鄉(xiāng)，全國(guó)荔枝生產(chǎn)基地之一，共有荔枝品種26種。 從化市歷史悠久，是嶺南文化的發(fā)祥地之一，7000多年前就有人類活動(dòng)的足跡，至今已發(fā)現(xiàn)多處新石器時(shí)期遺存。,旅游總體布局：“一心、一帶、一環(huán)、三軸、四區(qū)、多節(jié)點(diǎn)”，形成一個(gè)特色鮮明、重點(diǎn)突出、面向全國(guó)和東南亞、東亞、歐美的旅游發(fā)展格局。,一心：指位于區(qū)域中心的新舊溫泉旅游區(qū)從化溫泉養(yǎng)生谷（新）、從化溫泉旅游區(qū)（舊），其也是從化南北旅游的交匯點(diǎn)。 一帶：流溪河作為規(guī)劃區(qū)的生態(tài)核心，既是廣州市的水源涵養(yǎng)地，也是本區(qū)的精神中心和文化活動(dòng)核心帶。 一環(huán)：指圍繞周邊山體設(shè)立的山野郊游環(huán)。設(shè)置了森林浴徑、山谷探幽徑和山地溯溪徑三條路徑，是區(qū)內(nèi)第二大公共共享景觀走廊。 的琶江河，龍?zhí)逗蛹皷|西向的小海河三條“山水之旅”景觀軸。 四區(qū)： 標(biāo)志景觀區(qū)，作為南部進(jìn)入本區(qū)的門戶地帶，設(shè)置會(huì)議和商務(wù)功能，景觀塑造利用米石、龍井泉眼等形成開(kāi)放大氣的場(chǎng)所形態(tài)； 融合景觀區(qū)，兼具鄉(xiāng)土和濱水特色，利用水秀廣場(chǎng)至嚴(yán)氏宗祠、風(fēng)水林到鳳凰山脈軸線，及周邊溪谷態(tài)勢(shì)，打造呈中心放射狀景觀空間形態(tài)； 谷地景觀區(qū)，蜿蜒曲折，沿溪流邊為公共景觀營(yíng)造區(qū)域，以坡地建設(shè)與環(huán)境融合塑造本區(qū)“曲徑通幽、豁然開(kāi)朗”的景觀形象； 民俗景觀區(qū)，為北部門戶地帶，也是地域文化展示的重要場(chǎng)所，枧村戚氏祠堂建筑群的整體保留，其風(fēng)格在飲食購(gòu)物區(qū)的建筑及空間均予以延續(xù)，構(gòu)筑特色明顯的民俗景觀區(qū)。,23,旅游客源分布：從化旅游客戶主要以廣東省內(nèi)大城市客戶為主，覆蓋泛珠三角地區(qū)；客戶類型主要以消閑型旅游、度假型旅游、觀光型旅游為主；客源旅游時(shí)間通常在23天之間。,省內(nèi)游客，多為散客或單位團(tuán)體形式游覽 。,消閑型旅游,港澳臺(tái)或國(guó)內(nèi)其他地區(qū)，以散客或旅行團(tuán)形式游覽 。,度假型旅游,國(guó)外旅客，絕大多數(shù)選擇團(tuán)體包價(jià)旅游形式。,觀光型旅游,從化旅游客源類型結(jié)構(gòu),客源旅游時(shí)間結(jié)構(gòu)： 廣東省境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，省內(nèi)游客多以周末休閑旅游為主，時(shí)間12天。 港澳臺(tái)地區(qū)及大陸其他地區(qū)的游客停留的時(shí)間稍長(zhǎng)，約為23天。 國(guó)外旅游者停留時(shí)間約為23天。,一級(jí)客源市場(chǎng),二級(jí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)客源市場(chǎng),三級(jí)拓展客源市場(chǎng),省內(nèi)游客為主，廣東境內(nèi)大城市、從化周邊地區(qū)是主要客源地，約占總旅游人數(shù)的70%。,泛珠三角地區(qū)，港澳臺(tái)地區(qū)，中國(guó)北方地區(qū)約占總旅游人數(shù)的20% 。,東南亞、東亞（主要是日本、韓國(guó)）地區(qū)、歐美游客約占總數(shù)的10%，為今后發(fā)展對(duì)象 。,24,旅游經(jīng)濟(jì)：興辦活動(dòng)賽事、加快旅游項(xiàng)目建設(shè)、旅游收入大幅增長(zhǎng)，旅游人次與旅游收入呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。,全年共接待旅游總?cè)藬?shù)754.72萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)49.2%；實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入25.74億元，同比增長(zhǎng)54.2%；其中，旅游外匯收入2826萬(wàn)美元。 2009年，從化市以“雙百三五七品牌”旅游發(fā)展戰(zhàn)略為契機(jī)，積極推動(dòng)國(guó)民旅游休閑計(jì)劃，大力加強(qiáng)旅游產(chǎn)品建設(shè)、加大旅游宣傳促銷，舉辦了一系列大型活動(dòng)賽事。 同時(shí)大力推進(jìn)溫泉養(yǎng)生谷、從都國(guó)際商務(wù)會(huì)議中心、亞運(yùn)馬術(shù)場(chǎng)、響水峽原生態(tài)景區(qū)、崴格詩(shī)溫泉莊園、廣州（從化）花園酒店等一批旅游項(xiàng)目加快建設(shè)，吸引了大量旅客前來(lái)旅游，旅游市場(chǎng)十分火爆。,25,SWOT分析,Strengths 優(yōu)勢(shì)分析,Weakness 劣勢(shì)分析,Opportunities 機(jī)會(huì)分析,Threats 威脅分析,政府主導(dǎo)性資金投入逐步減少，旅游發(fā)展資金籌措難度增大。 國(guó)內(nèi)外溫泉旅游資源開(kāi)發(fā)普遍，創(chuàng)新難度較大。 中國(guó)旅游、廣東旅游與國(guó)際接軌帶來(lái)的挑戰(zhàn)。 周邊旅游區(qū)對(duì)從化旅游的空間挑戰(zhàn)。 境外政策的不穩(wěn)定性。,旅游發(fā)展較晚，樹(shù)立品牌和開(kāi)拓市場(chǎng)難度加大。 目前旅游產(chǎn)品較單一。 旅游人才資源數(shù)量和質(zhì)量有待進(jìn)一步增加和提高。 旅游服務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量有待提高。 旅游開(kāi)發(fā)策劃水平需加以提升。,旅游資源種類齊全，特色突出，規(guī)模大而相對(duì)集中，自然與文化有機(jī)結(jié)合，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?有著前期良好的旅游資源開(kāi)發(fā)、旅游基礎(chǔ)與接待設(shè)施建設(shè)的基礎(chǔ)。 有著優(yōu)良的自然環(huán)境和四季可游的舒適氣候。 內(nèi)外交通便利，道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。 有旅游發(fā)展中積累的經(jīng)驗(yàn)。 有一定的旅游區(qū)域合作基礎(chǔ)。,從化規(guī)劃成為廣州城市副中心。享受政策扶持和優(yōu)惠。 省旅游業(yè)“十一五” 規(guī)劃把廣州建設(shè)成東南亞“區(qū)域性國(guó)際化旅游中心城市”， 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)北部山區(qū)休閑游。 廣州市實(shí)行教育及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，廣州從化“大學(xué)城”為當(dāng)?shù)芈糜蔚鹊谌a(chǎn)業(yè)培養(yǎng)輸送高素質(zhì)人才。 東亞太地區(qū)日益成為國(guó)際旅游的熱點(diǎn)。,旅游發(fā)展SWOT分析,26,典型旅游項(xiàng)目分析（1/4）,石門國(guó)家森林公園總面積2636公頃，森林覆蓋率達(dá)98。9%。公園分為五大景區(qū)有50多個(gè)景點(diǎn)，這里有華南地區(qū)保存較為完好的原始次生林1.6萬(wàn)畝，被稱為北回歸線的一片綠洲。,以山水自然風(fēng)光為主的旅游勝地石門國(guó)家森林公園、流溪河國(guó)家森林公園 、天湖旅游風(fēng)景區(qū) 。,天湖旅游風(fēng)景區(qū)位于著名的從化溫泉省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)，天湖庫(kù)容1千萬(wàn)立方米，最深處40余米，湖水清澈晶瑩，湖畔群山環(huán)抱。林中古木參天，處處層林疊翠，是遠(yuǎn)足探幽避暑的勝地。,流溪河國(guó)家森林公園總面積8813公頃，其中流溪湖面積1146公頃，蓄水量3.6億立方米，水深約70米，提供廣州市70%居民飲水，故流溪湖又被譽(yù)為廣州的母親河。是一個(gè)以湖光山色、自然風(fēng)光為主的旅游勝地。集自然景觀、人文景觀、森林保健功能于一體的生態(tài)型公園。,27,典型旅游項(xiàng)目分析(2/4),歷史文化旅游景點(diǎn) 鐘樓古村落、錢崗古村落 、大江埔村 ,鐘樓村：守望相助的建筑 鐘樓村位于神崗鎮(zhèn)，是目前發(fā)現(xiàn)保留最為完好的古村落之一，為歐陽(yáng)氏族人在清咸豐年間所建的大宅院建筑，面積近1.5萬(wàn)。 每條巷的兩側(cè)是民居，每一路7戶，前后毗連，共49戶，每一戶的兩廊相通對(duì)望，小至孩子的照看，大至防落盜賊入屋，均可以很方便地互相照應(yīng)，一家有難，眾人相幫。此為“守望相助”的建筑形式，在全國(guó)都是獨(dú)一無(wú)二的。,錢崗村：宋代遺風(fēng) 錢崗古村落位于太平鎮(zhèn)錢崗村，村內(nèi)建筑面積5萬(wàn)多平方米，共有900多座房屋，村民大部份姓陸，據(jù)記載，錢崗陸氏是南宋丞相陸秀夫之后裔。村里保留的房屋絕大多數(shù)為清代所建，部分建筑物還保留著宋代遺風(fēng)。 錢崗村的路沒(méi)有一條是直的，而且“有多少家房子，就有多少條路?！保哌M(jìn)錢崗村，一磚一墻都帶著明清時(shí)代的印痕。,大江埔古村落、 殷家莊古村落：、從化學(xué)宮孔圣先書殿、永堅(jiān)書室、文植公書舍、 著存堂,28,典型旅游項(xiàng)目分析(3/4),嶺南第一溫泉從化仙沐園溫泉,廣州從化仙沐園造浪溫泉樂(lè)園座落于從化市溫泉鎮(zhèn)流溪河邊，位于聞名遐爾的從化溫泉旅游區(qū)內(nèi)；是一個(gè)以溫泉保健、浸浴、沖浪、戲水、游泳等為主題的綜合性大型樂(lè)園； 溫泉特色： 大型冰凍溫泉水沖浪池、純?nèi)毡咎厣臇|瀛區(qū)、適合中老年人的中國(guó)特色中藥谷、適合年青人浪漫情懷的溫泉熱河四彩滑梯和溫泉水泳池，共有特色溫泉池近三十種。 此外園內(nèi)還建有西餐廳；露天食坊、茶藝館、商場(chǎng)等配套服務(wù)設(shè)施。,29,典型旅游項(xiàng)目分析(4/4),特色溫泉度假村望谷溫泉度假村 、碧水灣溫泉度假村,望谷溫泉度假村：占地面積2700 畝，是一家按國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)SPA溫泉巴厘島風(fēng)情涉外度假型酒店。望谷溫泉度假村采用園林式建設(shè)風(fēng)格，綜合功能完善，興建有四套別具特色的單層別墅群、溪水縈繞的商務(wù)會(huì)議客房區(qū)、與國(guó)際接軌的養(yǎng)生SPA溫泉池、中華醫(yī)學(xué)的養(yǎng)生經(jīng)典漢醫(yī)館。配備功能還設(shè)有特色餐飲、桑拿按、水療、康體娛樂(lè)。,碧水灣溫泉度假村：總占地240畝，建筑面積4萬(wàn)多平方米，是一家按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的以大型露天蘇打型溫泉為特色，集住宿、餐飲、休閑娛樂(lè)、會(huì)議、商務(wù)等功能為一體的綜合性豪華溫泉度假村。度假村精心打造了36個(gè)大小不一、風(fēng)格功能各異、極富養(yǎng)生特色的溫泉浴池；既有增強(qiáng)體魄的運(yùn)動(dòng)型戲水池和富有情調(diào)的天然溫泉池，又有結(jié)合中醫(yī)與溫泉理療配制而成的功能藥浴池和世界先進(jìn)的水療溫泉池。度假村各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，擁有8類客房200余間， 8個(gè)不同規(guī)格多功能會(huì)展中心、商務(wù)中心、購(gòu)物中心、美容美發(fā)中心、夜總會(huì)，同時(shí)還擁有網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、礦泉水游泳池等各種運(yùn)動(dòng)康樂(lè)設(shè)施。,30,旅游資源:從化山清水秀、風(fēng)光旖旎，以山、水、林、果、泉、湖為特色的山水文化旅游資源豐富； 旅游總體布局:“一心、一帶、一環(huán)、三軸、四區(qū)、多節(jié)點(diǎn)”，形成一個(gè)特色鮮明、重點(diǎn)突出、面向全國(guó)和東南亞、東亞、歐美的旅游發(fā)展格局； 旅游交通:內(nèi)修外聯(lián)，旅游交通網(wǎng)絡(luò)逐漸優(yōu)化； 旅游客源結(jié)構(gòu):主要以廣東省內(nèi)大城市客戶為主，覆蓋泛珠三角地區(qū)；客戶類型主要以消閑型旅游、度假型旅游、觀光型旅游為主；客源旅游時(shí)間通常在23天之間。 旅游經(jīng)濟(jì):興辦活動(dòng)賽事、加快旅游項(xiàng)目建設(shè)、旅游收入大幅增長(zhǎng)，旅游人次與旅游收入呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)； 旅游發(fā)展分析:從化旅游特點(diǎn)鮮明，且作為“廣州城市副中心”，擁有非常好的發(fā)展機(jī)會(huì)；但是由于旅游產(chǎn)品單一，且各項(xiàng)配套尚不完善，以及政策和外部競(jìng)爭(zhēng)的影響，旅游業(yè)發(fā)展“任重道遠(yuǎn)”。,旅游市場(chǎng)小結(jié),31,Part 3 旅游酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,星級(jí)酒店分布(1/2)：旅游酒店的分布可以分成良口鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)和街口鎮(zhèn)三大板塊，流溪溫泉度假區(qū)是未來(lái)發(fā)展的新區(qū)和重心。,良口鎮(zhèn)：是未來(lái)發(fā)展的重心。此地區(qū)擁有很豐富的流溪河風(fēng)景資源，原生態(tài)環(huán)境保存得很好。所入駐項(xiàng)目規(guī)模大，檔次高，且非常具有特色。,溫泉鎮(zhèn)：老的度假區(qū)，旅游酒店最集中的地區(qū)，進(jìn)駐了各種類型和檔次的酒店。 街口鎮(zhèn)：酒店以商務(wù)為主，具有代表性的有東方夏灣拿豪生大酒店、逸泉大酒店和凱旋假日酒店。,星級(jí)酒店分布(2/2)：主要沿流溪河兩岸分布，大多數(shù)以休閑度假為主題，最大特色在于提供溫泉浴。,從化的旅游度假型酒店主要集中在溫泉鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)和街口鎮(zhèn)。溫泉鎮(zhèn)約43家旅游酒店。 從化的旅游度假酒店主要是沿流溪河分布，東西兩岸酒店密布。 市內(nèi)的105國(guó)道是貫穿這些酒店的交通主干道。 街北高速連接京珠高速和廣深高速等珠三角重要城際干線，為市外旅客進(jìn)入此地區(qū)提供了非常便利的交通條件。 大部分酒店以旅游度假休閑為主題，適當(dāng)結(jié)合會(huì)議功能，而且絕大部分酒店都提供溫泉淋浴、泡浴的配套服務(wù)。,三百洞森林度假村,東方夏灣拿豪生酒店,逸泉國(guó)際大酒店,凱旋假日酒店,翠島溫泉度假村,望谷度假酒店,財(cái)富度假酒店,碧泉大酒店,廣東溫泉賓館,仙沐園溫泉樂(lè)園,萬(wàn)豐溫泉酒店,清音酒店,滴翠酒店,文軒苑休閑會(huì)議酒店,葳格詩(shī)溫泉莊園,本案,105國(guó)道,街北高速,京珠高速,106國(guó)道,碧水灣溫泉度假村,重點(diǎn)酒店供應(yīng)特點(diǎn)：?jiǎn)蝹€(gè)酒店的房間數(shù)量在288間以內(nèi)，大部分酒店以雙人房為主力戶型。,未來(lái)酒店供應(yīng)：未來(lái)供應(yīng)量大，且規(guī)模大，檔次高，配套項(xiàng)目豐富，但主要集中在流溪溫泉度假區(qū)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)大，優(yōu)勢(shì)減弱。,動(dòng)感溫泉,紅樹(shù)林度假酒店,動(dòng)感地帶區(qū)：越野車俱樂(lè)區(qū)、野戰(zhàn)俱樂(lè)部、射擊俱樂(lè)部、體育公園、大衛(wèi)營(yíng)度假村。 花果園林區(qū)：嶺南花果園、臺(tái)灣花果園、澳洲花果園、花果培育園、花果加工區(qū)。 溫泉酒店區(qū) ：溫泉浸泡區(qū)、礦泉游泳區(qū)、酒店餐飲區(qū)、別墅渡假區(qū)、露營(yíng)野趣區(qū)（葳格詩(shī)莊園）。,項(xiàng)目已開(kāi)始動(dòng)工。未來(lái)兩年內(nèi)入市。 一種融“房產(chǎn)置業(yè)功能、度假功能、金融投資功能”于一體的“股權(quán)式”酒店。 將打造成集高端度假、溫泉休閑、大型水上娛樂(lè)、冰雪娛樂(lè)等業(yè)態(tài)于一體的全球最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)。,被指定為第16屆亞運(yùn)會(huì)運(yùn)動(dòng)會(huì)分村（從化馬術(shù)項(xiàng)目）。 國(guó)際會(huì)議中心、會(huì)員制高爾夫球場(chǎng)、超六星級(jí)全套房溫泉酒店、總統(tǒng)別墅、博物館及SPA水療中心等,度假村公寓預(yù)計(jì)下半年發(fā)售。 從化版廣州花園酒店華熙溫泉度假村是北廣州為數(shù)不多的超低容積率綜合項(xiàng)目，包括580個(gè)酒店客房、38棟聯(lián)排及雙拼別墅、18棟獨(dú)立別墅以及180套公寓產(chǎn)品。,從都度假村,華熙度假村,除這些項(xiàng)目外，風(fēng)云嶺棕櫚度假酒店、響水峽原生態(tài)景區(qū)以及蝴蝶谷森林度假區(qū)等一批高端旅游度假項(xiàng)目也正加快建設(shè)。,部分酒店集團(tuán)背景：有較大部分的酒店集團(tuán)具有政府背景，政府部門是此類酒店的重要客源，項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)較大。,酒店分類分析（1/5）：商務(wù)會(huì)議型酒店，此類酒店擁有不同規(guī)模和檔次的會(huì)場(chǎng)，會(huì)場(chǎng)數(shù)量較多，設(shè)施完善。,翠島酒店主要會(huì)議室,春蘭廳 夏竹廳 秋菊廳 冬梅廳 一樓設(shè)商務(wù)中心,翠島度假村內(nèi)部配套：,內(nèi)部風(fēng)景,內(nèi)部風(fēng)景,內(nèi)部裝修,會(huì)議場(chǎng)地,內(nèi)部裝修,溫泉池,酒店門面,39,酒店分類分析（2/5）：溫泉度假型酒店，此類酒店以溫泉作為最重要的條件，講究環(huán)境舒適度和異域風(fēng)情的打造。,大溫泉池,舒適臥室,私家溫泉,望谷溫泉假村內(nèi)部配套：,風(fēng)情打造,大溫泉池,風(fēng)情打造,酒店分類分析（3/5）：集商務(wù)會(huì)議+度假功能型酒店，此類酒店擁有以上兩種酒店的特點(diǎn)。,酒店大堂,會(huì)議展覽中心,碧水灣溫泉度假村內(nèi)部配套：,內(nèi)部泳池,流溪河景,門口廊橋,酒店分類分析（4/5）：主題型酒店，此類酒店注重戶外拓展活動(dòng)的創(chuàng)新，而餐飲住宿只作為配套。,三百洞森林度假村內(nèi)部配套：,酒店分類分析（5/5）：以純住宿為主的酒店，此類酒店以價(jià)格作為競(jìng)爭(zhēng)手段，各方面設(shè)施比較落后，以接待低端散客為主。,觀景陽(yáng)臺(tái),46,星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況一覽表,目前從化五星級(jí)酒店普通標(biāo)間平均成交價(jià)每晚450元； 目前從化四星級(jí)酒店普通標(biāo)間平均成交價(jià)每晚273元； 從化市市目前酒店的主要客戶群體是旅游團(tuán)體和企事業(yè)單位i。,47,各星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)和配套情況,從化五星級(jí)酒店協(xié)議價(jià)在432470之間，折扣一般在3.64.4折之間； 從化四星級(jí)酒店協(xié)議價(jià)在220480之間，折扣一般在3.78折之間。,各酒店的配套設(shè)施,發(fā)展趨勢(shì)：從化未來(lái)旅游酒店市場(chǎng)發(fā)展的重心將轉(zhuǎn)移在新的溫泉度假區(qū)流溪溫泉度假區(qū)，這將使得項(xiàng)目失去了地理位置上的優(yōu)勢(shì)。 酒店類型：目前從化酒店類型大致可分為5種，集度假和商務(wù)會(huì)議為一體的旅游酒店占據(jù)有利 的市場(chǎng)地位，高端旅游酒店經(jīng)營(yíng)狀況比其它較低端的酒店更好，它們共同的特點(diǎn)是以從化溫泉作為重要的賣點(diǎn)，并且注重主題風(fēng)情的打造，以提升舒適度為重要發(fā)展方向。 酒店戶型：目前單店的房間數(shù)量以100-150間為主流，以雙人房為主力戶型。 酒店配套：目前從化市場(chǎng)的酒店配套隨酒店等級(jí)和類型呈現(xiàn)出較大差異，以餐飲、康體、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)配套為主，而在日常生活的配套則比較缺乏。,旅游酒店市場(chǎng)分析小結(jié),49,Part 4 項(xiàng)目分析,50,地塊基本情況,地塊呈反“L”型，總用地面積為2691.87。,與本項(xiàng)目地塊緊鄰的是碧泉酒店、溫泉東路以及居民樓。,地塊四至,地塊位于從化市溫泉鎮(zhèn)溫泉東路，周邊建筑主要為酒店和居民樓，一路之隔的是流溪河與天湖公園山水景觀。,溫泉東路,地塊SWOT分析,SWOT分析,Strengths 優(yōu)勢(shì)分析,Weakness 劣勢(shì)分析,Opportunities 機(jī)會(huì)分析,Threats 威脅分析,溫泉區(qū)逐漸形成新老兩個(gè)區(qū)域，本項(xiàng)目所處為老溫泉區(qū)，未來(lái)政府對(duì)溫泉旅游發(fā)展重點(diǎn)放在新區(qū)，將會(huì)一定程度上影響老區(qū)的發(fā)展； 項(xiàng)目所處區(qū)域未來(lái)3年內(nèi)將有數(shù)家高端星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)，瓜分市場(chǎng)客源。,項(xiàng)目占地規(guī)模小，規(guī)劃空間有限； 發(fā)展商在溫泉鎮(zhèn)的基礎(chǔ)較弱，對(duì)于度假型酒店經(jīng)營(yíng)等涉及較少。,地塊位于從化溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)域、區(qū)域環(huán)境比較成熟； 項(xiàng)目地塊緊鄰溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)域干道，昭示性強(qiáng)； 項(xiàng)目與流溪河只有一路之隔，高樓層可享受一線山水景觀。,從化旅游業(yè)快速發(fā)展，將會(huì)帶來(lái)更多游客，促進(jìn)旅游行業(yè)整體的發(fā)展； 目前項(xiàng)目區(qū)域的酒店欠缺特色，整體形象較低，硬件設(shè)施相對(duì)老化，本項(xiàng)目可通過(guò)打造，以硬件和形象為突破。,項(xiàng)目分析小結(jié),項(xiàng)目自身屬性界定：地塊位于廣州北區(qū)域旅游中心的中心“溫泉鎮(zhèn)”；受地塊面積約束，規(guī)劃空間有限，適合打造成一個(gè)高端精品度假型酒店。,54,Part 5 項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位思考,項(xiàng)目地塊小，難以在平面布局上打造傳統(tǒng)的度假型酒店； 未來(lái)項(xiàng)目所屬區(qū)域?qū)⒂袛?shù)家高星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)，瓜分客源市場(chǎng)，本項(xiàng)目如何突出特色，鎖定客戶。,難點(diǎn),溫泉，作為溫泉度假區(qū)的酒店，溫泉資源的利用是度假型酒店所必不可少的； 主題酒店，通過(guò)主題性的營(yíng)造，將酒店品牌與其他大眾的溫泉酒店相區(qū)隔，突出酒店品牌以及酒店的唯一性和稀缺性； 硬件與服務(wù)，通過(guò)硬件的配置以及專業(yè)人性化的服務(wù)，與其他酒店陳舊的設(shè)施和薄弱的服務(wù)意識(shí)形成對(duì)比； 景觀，利用流溪河與天湖公園的優(yōu)美景觀，打造一線山水景觀酒店； 配套設(shè)施，完善配套，提升酒店的品牌和經(jīng)營(yíng)能力；,機(jī)會(huì)：借鑒市場(chǎng)、打造鮮明特色酒店,項(xiàng)目功能定位,從市場(chǎng)角度來(lái)看，本項(xiàng)目的發(fā)展方向可考慮商務(wù)會(huì)議以及休閑度假型酒店。,酒店功能定位主要考慮未來(lái)酒店的經(jīng)營(yíng)盈利情況，因此我們需要借鑒目前市場(chǎng)上各類型酒店的經(jīng)營(yíng)狀況，以判斷出哪種類型的酒店是比較合適本項(xiàng)目的發(fā)展方向。,項(xiàng)目功能定位,結(jié)合各項(xiàng)因素，本項(xiàng)目的的最佳發(fā)展方向?yàn)樾蓍e度假型酒店。,發(fā)展商自身資源有限，難以支撐商務(wù)會(huì)議型酒店需求；,目前發(fā)展商在從化已經(jīng)有一家商務(wù)會(huì)議型酒店經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；,市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)狀況較好的酒店類型有：商務(wù)會(huì)議型、休閑度假型酒店。,內(nèi)部因素,市場(chǎng)因素,休閑度假型酒店,項(xiàng)目主題形象定位,從各類型的酒店經(jīng)營(yíng)情況，具有鮮明主題形象的酒店，在經(jīng)營(yíng)狀況方面都會(huì)有較好的表現(xiàn)，如：碧水灣溫泉度假村、華輝度假村。,因此，為了增加酒店的賣點(diǎn)，以及考慮以后酒店的盈利能力，本項(xiàng)目酒店形象上需要設(shè)置一個(gè)具有吸引、具有鮮明特色的主題形象。,項(xiàng)目主題形象定位,結(jié)合市場(chǎng)上各種主題酒店，我司建議本項(xiàng)目酒店發(fā)展方向采用目前較為流行的東南亞風(fēng)情，樹(shù)立項(xiàng)目的一個(gè)鮮明形象。,東南亞酒店在世界酒店文化中獨(dú)樹(shù)一幟，有著鮮明的地域文化特征。,東南亞酒店文化里融入自然、享受自然的精神能讓人回到一種質(zhì)樸的狀態(tài)，從而放松身心，放慢節(jié)奏，來(lái)細(xì)細(xì)品味慢調(diào)生活的快樂(lè)和從容，,從客戶的反饋調(diào)查結(jié)果來(lái)看，東南亞風(fēng)格情調(diào)的休閑度假型酒店是客戶最愿意選擇的。,東南亞風(fēng)情,項(xiàng)目主題形象定位,充滿東南亞風(fēng)情的酒店大堂,項(xiàng)目主題形象定位,具有東南亞特色的家具以及裝飾用品,項(xiàng)目主題形象定位,酒店服務(wù)員的著裝統(tǒng)一采用東南亞特色服裝，具有鮮明的特征，給予客戶強(qiáng)烈的視覺(jué)感覺(jué)。,項(xiàng)目主題形象定位,酒店客房裝修采用東南亞風(fēng)格，多利用特色裝飾物品打造整體風(fēng)格。,酒店客房定位,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的溫泉酒店的調(diào)研，我司建議本項(xiàng)目酒店客房，應(yīng)該主打溫泉概念，重點(diǎn)打造溫泉房，同時(shí)充分利用流溪河與天湖公園景觀，打造別具特色的景觀溫泉客房，提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)賣點(diǎn)。,酒店客房定位：以溫泉房為重點(diǎn)，結(jié)合景觀優(yōu)勢(shì)打造山水景觀溫泉客房，輔以少量標(biāo)準(zhǔn)房。,酒店客房定位,經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，從化區(qū)域酒店的各類客房面積為：雙人間，2836；豪華/高級(jí)雙人房4050；溫泉房3060；,酒店客房面積：建議雙人房面積3050之間。,定量方法一旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè),E=N*P*L/（T*K）,其中： E：酒店的床位數(shù) N: 全年游客人數(shù) P: 住宿游人比例 L: 平均住宿天數(shù) T: 全年可游覽天數(shù) K: 床位利用率,旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè)公式,本案酒店適當(dāng)開(kāi)發(fā)規(guī)模預(yù)測(cè)公式,本項(xiàng)目適當(dāng)開(kāi)發(fā)規(guī)模=預(yù)估需求床位數(shù)/入住率-未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)數(shù),酒店體量定位,2011年從化市場(chǎng)需求約7萬(wàn)個(gè)床位,定量方法一旅游酒店規(guī)模預(yù)測(cè),酒店體量定位,GDP與酒店需求關(guān)系法,根據(jù)中原研究，單體的五星級(jí)酒店客房數(shù)一般規(guī)模大致為：一線城市客房數(shù)300400左右，建筑面積在47萬(wàn)平方米左右。根據(jù)有關(guān)研究，GDP與酒店需求之間存在緊密的關(guān)系。每10億GDP需要一個(gè)酒店，每100億元需要1家五星級(jí)酒店。照此規(guī)律，結(jié)合未