廣東從化酒店項目可行性研究報告.ppt

,深圳中原事業(yè)一部 Hunan.05.2011,廣東從化酒店項目可行性研究報告,謹呈：時代財富集團,前言 Part1：城市簡介及發(fā)展狀況 Part2：旅游市場現(xiàn)狀分析 Part3：旅游酒店市場現(xiàn)狀分析 Part4：項目分析 Part5：項目定位 Part6：項目經濟測算,報告體系,Analyze System,承蒙信任，有幸參與貴司從化項目地塊策劃工作，深感榮幸。 在貴司項目啟動地塊前，希望中原能夠積極協(xié)助貴司，使本項目達到理想的社會效益和經濟效益，實現(xiàn)項目開發(fā)的價值最大化。本報告主要解決如下兩個問題： 1、項目地塊是否可以發(fā)展？ 2、如果開發(fā)，酒店如何定位？,前言,4,Part 1 城市簡介及發(fā)展狀況,地理位置：廣東省中部，廣州市東北面。2008年全市總人口為556790人。 行政規(guī)劃：總面積2009平方公里，西北到東南最長直線距離約45公里，東北到正南邊最大距離80公里，包括太平、溫泉、良口、呂田、鰲頭5個鎮(zhèn)以及街口、城郊、江埔3個街道辦事處。 城市定位：廣州北部城市副中心。,城市基本概況：地廣、人少，定位為廣州城市副中心，未來發(fā)展前景看好。,“溫泉三杰”慧眼識寶 1933年，剛剛創(chuàng)辦西南民用航空公司的經理劉沛泉（又名劉毅夫），在駕飛機觀察地形時，發(fā)現(xiàn)從化境內有極壯觀的大瀑布（即“百丈飛泉”）。他約好友梁培基(社會活動家及馳名省港及東南亞的大藥商)及陳大年(著名大律師)通過實地踏勘，覺得這里有山有水又有溫泉，很有開發(fā)價值。爾后，三人常在各種聚會中縱談這些發(fā)現(xiàn)，被人稱為“溫泉三杰”。,城市文化：從化溫泉始于上世紀30年代。,7,1954年建立了溫泉招待所，后來改名為現(xiàn)在的廣東溫泉賓館。其內的最著名的是“松園一號”高檔別墅。于1960年在毛澤東視察廣州后建成，毛澤東等黨和國家最高領導人以及美國前總統(tǒng)尼克松、越南胡志明主席、柬埔寨西哈努克親王等到從化溫泉，都是入住此別墅。 從五十年代后期到六十年代初，是中央首長到來從化溫泉最多的年代，劉少奇主席、朱德委員長、周恩來總理，以及鄧小平、賀龍、葉劍英、羅榮桓、徐向前、廖承志、鄧穎超、郭沫若等領導同志及部省級、大軍區(qū)的領導都來過這里開會或療養(yǎng)休假。,松園1號別墅,1976年尼克松在從化溫泉,城市文化：成為廣東唯一接待黨和國家領導人和外國元首的療養(yǎng)地。,從化溫泉地下的儲水約在200米深層。由于儲量豐富，水壓較高，表層的第四紀沙礫比較薄，所以一般在3至5米就有水涌出，日自涌量達1400立方米，最大時，每日自涌量達3000余立方米。水溫長年保持在42至于45攝氏度，最高溫度可達71攝氏度，在水質與溫度方面都達到最佳，屬溫泉中的極品。,從化溫泉是世界上僅有二處的珍稀的含氡蘇打溫泉之一，與歐洲的瑞士溫泉舉世聞名。 1960年，經廣東省地質局水文地質隊礦水組對溫泉水質進行科學鑒定，證實溫泉熱水是稀有珍貴的含氡礦泉熱水，水質晶瑩，無色無味。據(jù)了解，迄今為止，稀有的含氡蘇打溫泉在全世界僅有兩處，一處在歐洲的瑞士，另一處就在從化。,城市文化：從化溫泉是世界僅有的兩處之一。,9,在從化取景的電影作品： -閃閃的紅星 -廬山戀 -廣東地名的故事 -愛河戀人 -尋親,宋代蘇東坡寫下“日啖荔枝三百顆，不辭長作嶺南人”的傳世詩句，著名散文作家楊朔的荔枝蜜更是膾炙人口，令從化荔枝名揚天下。,城市文化：曾被多項文學作品所記載，同時逐漸成為電影文化作品的重要取景地。,10,流溪河源于從化市桂峰山，流經從化、花縣、廣州市白云區(qū)，于廣州白鵝潭注入珠江，全長156公里，流域面積2300平方公里 。 流溪河水庫面積1300多公頃，庫容3.5億立方米，湖上有島嶼22個，稱為翡翠群島。40%廣州市民的飲用水來源于此。 流溪河國家森林公園是我國最早建立的十大國家森林公園之一。陳毅曾五游流溪河而不厭，并賦詩贊曰：“評比嶺南風物，景色此間多?！碧砧T生前曾規(guī)劃把這里建成“第二廬山”。胡耀邦還親筆題寫“流溪河森林公園”。,城市文化：流溪河是廣州的母親河，流溪河水庫供應廣州40%市民的飲用水。,G D P增長趨勢圖,人均G D P增長趨勢圖,城市經濟情況:歷年（人均）GDP呈逐年增長趨勢，增速基本保持在10%以上，在廣東仍處于較低水平。,第三產業(yè)增加值趨勢圖,三次產業(yè)結構趨勢圖,城市經濟情況:第三產業(yè)增加值呈逐年增長趨勢，三次產業(yè)結構中第三產業(yè)比重逐年增大，已比較接近第二產業(yè)。,區(qū)域整體戰(zhàn)略：珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調發(fā)展規(guī)劃地方性中心。,在區(qū)域發(fā)展上具有重要的輔助作用，增強城市中心服務功能，帶動地方經濟發(fā)展，促進東西岸的資源整合和產業(yè)合作。,廣州市城市總體規(guī)劃（2010-2020）,副中心主城區(qū)人口河功能疏解得主要承接地，市域產業(yè)基地，具有較強的綜合服務能力 從化分區(qū)特色生態(tài)旅游休閑區(qū)、都市農業(yè)基地（農產品加工）重要水源涵養(yǎng)地,區(qū)域發(fā)展定位：從化的城市發(fā)展定位為廣州城市副中心。,分區(qū)規(guī)劃：各鎮(zhèn)依附敏感的生態(tài)環(huán)境協(xié)調發(fā)展，向百萬人大城市進發(fā)。,16,廣州軌道交通網(wǎng)線規(guī)劃,陸路出入口8處,從化市內交通規(guī)劃,內部交通規(guī)劃,輕軌鐵路出入口1處,外部交通規(guī)劃,街北高速（至新白云機場）,街東高速,廣州北三環(huán)高速,城市交通分析：各高速路為從化融入珠三角高速路網(wǎng)提供了條件，使珠三角重點城市至從化得到提速。,目前從化市全市公路總里程1000多公里，國道105，106線貫穿全境，京珠高速公路穿越西南部，街北高速公路、廣州北三環(huán)正在規(guī)劃興建，全市570多公里村道進行了硬底化改造，形成以國道、省道以及高速公路、村道為骨架的四通八達的公路網(wǎng)。,外部交通環(huán)境： 軌道交通：廣州地鐵4號線、廣從輕軌； 高速公路：高州北三環(huán)高速公路、從增高速、從莞高速、從贛高速 內部公路系統(tǒng)： 內部國道4、105、106；省道118、119、256、353、354、355；從化大道、迎賓大道、街東高速。 其他交通輔助： 白云機場、京珠高速等,城市交通分析：內修外聯(lián)，旅游交通網(wǎng)絡逐漸優(yōu)化。,從化是一個有歷史文化底蘊的城市 從化是一個以溫泉為聞名的城市 從化是一個有獨特自然風格的城市 從化是一個以旅游促發(fā)展的城市,小結,19,Part 2 旅游市場現(xiàn)狀分析,20,自然生態(tài)：從化具有得天獨厚的自然資源優(yōu)勢這些資源涉及的數(shù)量大，種類多。,21,旅游資源：從化山清水秀、風光旖旎，以山、水、林、果、泉、湖為特色的山水文化旅游資源豐富。,從化是世界著名溫泉之鄉(xiāng)，地熱資源非常豐富。 從化是中國大都市廣州美麗的“后花園”，水源涵養(yǎng)地。 北回歸線貫穿從化境內，從化擁有目前世界上南、北回歸線高度最高、規(guī)模最大的標志塔。 從化市也是著名的荔枝之鄉(xiāng)，全國荔枝生產基地之一，共有荔枝品種26種。 從化市歷史悠久，是嶺南文化的發(fā)祥地之一，7000多年前就有人類活動的足跡，至今已發(fā)現(xiàn)多處新石器時期遺存。,旅游總體布局：“一心、一帶、一環(huán)、三軸、四區(qū)、多節(jié)點”，形成一個特色鮮明、重點突出、面向全國和東南亞、東亞、歐美的旅游發(fā)展格局。,一心：指位于區(qū)域中心的新舊溫泉旅游區(qū)從化溫泉養(yǎng)生谷（新）、從化溫泉旅游區(qū)（舊），其也是從化南北旅游的交匯點。 一帶：流溪河作為規(guī)劃區(qū)的生態(tài)核心，既是廣州市的水源涵養(yǎng)地，也是本區(qū)的精神中心和文化活動核心帶。 一環(huán)：指圍繞周邊山體設立的山野郊游環(huán)。設置了森林浴徑、山谷探幽徑和山地溯溪徑三條路徑，是區(qū)內第二大公共共享景觀走廊。 的琶江河，龍?zhí)逗蛹皷|西向的小海河三條“山水之旅”景觀軸。 四區(qū)： 標志景觀區(qū)，作為南部進入本區(qū)的門戶地帶，設置會議和商務功能，景觀塑造利用米石、龍井泉眼等形成開放大氣的場所形態(tài)； 融合景觀區(qū)，兼具鄉(xiāng)土和濱水特色，利用水秀廣場至嚴氏宗祠、風水林到鳳凰山脈軸線，及周邊溪谷態(tài)勢，打造呈中心放射狀景觀空間形態(tài)； 谷地景觀區(qū)，蜿蜒曲折，沿溪流邊為公共景觀營造區(qū)域，以坡地建設與環(huán)境融合塑造本區(qū)“曲徑通幽、豁然開朗”的景觀形象； 民俗景觀區(qū)，為北部門戶地帶，也是地域文化展示的重要場所，枧村戚氏祠堂建筑群的整體保留，其風格在飲食購物區(qū)的建筑及空間均予以延續(xù)，構筑特色明顯的民俗景觀區(qū)。,23,旅游客源分布：從化旅游客戶主要以廣東省內大城市客戶為主，覆蓋泛珠三角地區(qū)；客戶類型主要以消閑型旅游、度假型旅游、觀光型旅游為主；客源旅游時間通常在23天之間。,省內游客，多為散客或單位團體形式游覽 。,消閑型旅游,港澳臺或國內其他地區(qū)，以散客或旅行團形式游覽 。,度假型旅游,國外旅客，絕大多數(shù)選擇團體包價旅游形式。,觀光型旅游,從化旅游客源類型結構,客源旅游時間結構： 廣東省境內交通發(fā)達，省內游客多以周末休閑旅游為主，時間12天。 港澳臺地區(qū)及大陸其他地區(qū)的游客停留的時間稍長，約為23天。 國外旅游者停留時間約為23天。,一級客源市場,二級重點開發(fā)客源市場,三級拓展客源市場,省內游客為主，廣東境內大城市、從化周邊地區(qū)是主要客源地，約占總旅游人數(shù)的70%。,泛珠三角地區(qū)，港澳臺地區(qū)，中國北方地區(qū)約占總旅游人數(shù)的20% 。,東南亞、東亞（主要是日本、韓國）地區(qū)、歐美游客約占總數(shù)的10%，為今后發(fā)展對象 。,24,旅游經濟：興辦活動賽事、加快旅游項目建設、旅游收入大幅增長，旅游人次與旅游收入呈現(xiàn)大幅度增長。,全年共接待旅游總人數(shù)754.72萬人次，同比增長49.2%；實現(xiàn)旅游業(yè)總收入25.74億元，同比增長54.2%；其中，旅游外匯收入2826萬美元。 2009年，從化市以“雙百三五七品牌”旅游發(fā)展戰(zhàn)略為契機，積極推動國民旅游休閑計劃，大力加強旅游產品建設、加大旅游宣傳促銷，舉辦了一系列大型活動賽事。 同時大力推進溫泉養(yǎng)生谷、從都國際商務會議中心、亞運馬術場、響水峽原生態(tài)景區(qū)、崴格詩溫泉莊園、廣州（從化）花園酒店等一批旅游項目加快建設，吸引了大量旅客前來旅游，旅游市場十分火爆。,25,SWOT分析,Strengths 優(yōu)勢分析,Weakness 劣勢分析,Opportunities 機會分析,Threats 威脅分析,政府主導性資金投入逐步減少，旅游發(fā)展資金籌措難度增大。 國內外溫泉旅游資源開發(fā)普遍，創(chuàng)新難度較大。 中國旅游、廣東旅游與國際接軌帶來的挑戰(zhàn)。 周邊旅游區(qū)對從化旅游的空間挑戰(zhàn)。 境外政策的不穩(wěn)定性。,旅游發(fā)展較晚，樹立品牌和開拓市場難度加大。 目前旅游產品較單一。 旅游人才資源數(shù)量和質量有待進一步增加和提高。 旅游服務和經營管理質量有待提高。 旅游開發(fā)策劃水平需加以提升。,旅游資源種類齊全，特色突出，規(guī)模大而相對集中，自然與文化有機結合，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?有著前期良好的旅游資源開發(fā)、旅游基礎與接待設施建設的基礎。 有著優(yōu)良的自然環(huán)境和四季可游的舒適氣候。 內外交通便利，道路網(wǎng)絡發(fā)達。 有旅游發(fā)展中積累的經驗。 有一定的旅游區(qū)域合作基礎。,從化規(guī)劃成為廣州城市副中心。享受政策扶持和優(yōu)惠。 省旅游業(yè)“十一五” 規(guī)劃把廣州建設成東南亞“區(qū)域性國際化旅游中心城市”， 重點開發(fā)北部山區(qū)休閑游。 廣州市實行教育及其相關產業(yè)轉移，廣州從化“大學城”為當?shù)芈糜蔚鹊谌a業(yè)培養(yǎng)輸送高素質人才。 東亞太地區(qū)日益成為國際旅游的熱點。,旅游發(fā)展SWOT分析,26,典型旅游項目分析（1/4）,石門國家森林公園總面積2636公頃，森林覆蓋率達98。9%。公園分為五大景區(qū)有50多個景點，這里有華南地區(qū)保存較為完好的原始次生林1.6萬畝，被稱為北回歸線的一片綠洲。,以山水自然風光為主的旅游勝地石門國家森林公園、流溪河國家森林公園 、天湖旅游風景區(qū) 。,天湖旅游風景區(qū)位于著名的從化溫泉省級旅游度假區(qū)內，天湖庫容1千萬立方米，最深處40余米，湖水清澈晶瑩，湖畔群山環(huán)抱。林中古木參天，處處層林疊翠，是遠足探幽避暑的勝地。,流溪河國家森林公園總面積8813公頃，其中流溪湖面積1146公頃，蓄水量3.6億立方米，水深約70米，提供廣州市70%居民飲水，故流溪湖又被譽為廣州的母親河。是一個以湖光山色、自然風光為主的旅游勝地。集自然景觀、人文景觀、森林保健功能于一體的生態(tài)型公園。,27,典型旅游項目分析(2/4),歷史文化旅游景點 鐘樓古村落、錢崗古村落 、大江埔村 ,鐘樓村：守望相助的建筑 鐘樓村位于神崗鎮(zhèn)，是目前發(fā)現(xiàn)保留最為完好的古村落之一，為歐陽氏族人在清咸豐年間所建的大宅院建筑，面積近1.5萬。 每條巷的兩側是民居，每一路7戶，前后毗連，共49戶，每一戶的兩廊相通對望，小至孩子的照看，大至防落盜賊入屋，均可以很方便地互相照應，一家有難，眾人相幫。此為“守望相助”的建筑形式，在全國都是獨一無二的。,錢崗村：宋代遺風 錢崗古村落位于太平鎮(zhèn)錢崗村，村內建筑面積5萬多平方米，共有900多座房屋，村民大部份姓陸，據(jù)記載，錢崗陸氏是南宋丞相陸秀夫之后裔。村里保留的房屋絕大多數(shù)為清代所建，部分建筑物還保留著宋代遺風。 錢崗村的路沒有一條是直的，而且“有多少家房子，就有多少條路?！?，走進錢崗村，一磚一墻都帶著明清時代的印痕。,大江埔古村落、 殷家莊古村落：、從化學宮孔圣先書殿、永堅書室、文植公書舍、 著存堂,28,典型旅游項目分析(3/4),嶺南第一溫泉從化仙沐園溫泉,廣州從化仙沐園造浪溫泉樂園座落于從化市溫泉鎮(zhèn)流溪河邊，位于聞名遐爾的從化溫泉旅游區(qū)內；是一個以溫泉保健、浸浴、沖浪、戲水、游泳等為主題的綜合性大型樂園； 溫泉特色： 大型冰凍溫泉水沖浪池、純日本特色的東瀛區(qū)、適合中老年人的中國特色中藥谷、適合年青人浪漫情懷的溫泉熱河四彩滑梯和溫泉水泳池，共有特色溫泉池近三十種。 此外園內還建有西餐廳；露天食坊、茶藝館、商場等配套服務設施。,29,典型旅游項目分析(4/4),特色溫泉度假村望谷溫泉度假村 、碧水灣溫泉度假村,望谷溫泉度假村：占地面積2700 畝，是一家按國際五星級標準SPA溫泉巴厘島風情涉外度假型酒店。望谷溫泉度假村采用園林式建設風格，綜合功能完善，興建有四套別具特色的單層別墅群、溪水縈繞的商務會議客房區(qū)、與國際接軌的養(yǎng)生SPA溫泉池、中華醫(yī)學的養(yǎng)生經典漢醫(yī)館。配備功能還設有特色餐飲、桑拿按、水療、康體娛樂。,碧水灣溫泉度假村：總占地240畝，建筑面積4萬多平方米，是一家按五星級標準建造的以大型露天蘇打型溫泉為特色，集住宿、餐飲、休閑娛樂、會議、商務等功能為一體的綜合性豪華溫泉度假村。度假村精心打造了36個大小不一、風格功能各異、極富養(yǎng)生特色的溫泉浴池；既有增強體魄的運動型戲水池和富有情調的天然溫泉池，又有結合中醫(yī)與溫泉理療配制而成的功能藥浴池和世界先進的水療溫泉池。度假村各項配套設施齊全，擁有8類客房200余間， 8個不同規(guī)格多功能會展中心、商務中心、購物中心、美容美發(fā)中心、夜總會，同時還擁有網(wǎng)球場、足球場、礦泉水游泳池等各種運動康樂設施。,30,旅游資源:從化山清水秀、風光旖旎，以山、水、林、果、泉、湖為特色的山水文化旅游資源豐富； 旅游總體布局:“一心、一帶、一環(huán)、三軸、四區(qū)、多節(jié)點”，形成一個特色鮮明、重點突出、面向全國和東南亞、東亞、歐美的旅游發(fā)展格局； 旅游交通:內修外聯(lián)，旅游交通網(wǎng)絡逐漸優(yōu)化； 旅游客源結構:主要以廣東省內大城市客戶為主，覆蓋泛珠三角地區(qū)；客戶類型主要以消閑型旅游、度假型旅游、觀光型旅游為主；客源旅游時間通常在23天之間。 旅游經濟:興辦活動賽事、加快旅游項目建設、旅游收入大幅增長，旅游人次與旅游收入呈現(xiàn)大幅度增長； 旅游發(fā)展分析:從化旅游特點鮮明，且作為“廣州城市副中心”，擁有非常好的發(fā)展機會；但是由于旅游產品單一，且各項配套尚不完善，以及政策和外部競爭的影響，旅游業(yè)發(fā)展“任重道遠”。,旅游市場小結,31,Part 3 旅游酒店市場現(xiàn)狀分析,星級酒店分布(1/2)：旅游酒店的分布可以分成良口鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)和街口鎮(zhèn)三大板塊，流溪溫泉度假區(qū)是未來發(fā)展的新區(qū)和重心。,良口鎮(zhèn)：是未來發(fā)展的重心。此地區(qū)擁有很豐富的流溪河風景資源，原生態(tài)環(huán)境保存得很好。所入駐項目規(guī)模大，檔次高，且非常具有特色。,溫泉鎮(zhèn)：老的度假區(qū)，旅游酒店最集中的地區(qū)，進駐了各種類型和檔次的酒店。 街口鎮(zhèn)：酒店以商務為主，具有代表性的有東方夏灣拿豪生大酒店、逸泉大酒店和凱旋假日酒店。,星級酒店分布(2/2)：主要沿流溪河兩岸分布，大多數(shù)以休閑度假為主題，最大特色在于提供溫泉浴。,從化的旅游度假型酒店主要集中在溫泉鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)和街口鎮(zhèn)。溫泉鎮(zhèn)約43家旅游酒店。 從化的旅游度假酒店主要是沿流溪河分布，東西兩岸酒店密布。 市內的105國道是貫穿這些酒店的交通主干道。 街北高速連接京珠高速和廣深高速等珠三角重要城際干線，為市外旅客進入此地區(qū)提供了非常便利的交通條件。 大部分酒店以旅游度假休閑為主題，適當結合會議功能，而且絕大部分酒店都提供溫泉淋浴、泡浴的配套服務。,三百洞森林度假村,東方夏灣拿豪生酒店,逸泉國際大酒店,凱旋假日酒店,翠島溫泉度假村,望谷度假酒店,財富度假酒店,碧泉大酒店,廣東溫泉賓館,仙沐園溫泉樂園,萬豐溫泉酒店,清音酒店,滴翠酒店,文軒苑休閑會議酒店,葳格詩溫泉莊園,本案,105國道,街北高速,京珠高速,106國道,碧水灣溫泉度假村,重點酒店供應特點：單個酒店的房間數(shù)量在288間以內，大部分酒店以雙人房為主力戶型。,未來酒店供應：未來供應量大，且規(guī)模大，檔次高，配套項目豐富，但主要集中在流溪溫泉度假區(qū)，未來競爭大，優(yōu)勢減弱。,動感溫泉,紅樹林度假酒店,動感地帶區(qū)：越野車俱樂區(qū)、野戰(zhàn)俱樂部、射擊俱樂部、體育公園、大衛(wèi)營度假村。 花果園林區(qū)：嶺南花果園、臺灣花果園、澳洲花果園、花果培育園、花果加工區(qū)。 溫泉酒店區(qū) ：溫泉浸泡區(qū)、礦泉游泳區(qū)、酒店餐飲區(qū)、別墅渡假區(qū)、露營野趣區(qū)（葳格詩莊園）。,項目已開始動工。未來兩年內入市。 一種融“房產置業(yè)功能、度假功能、金融投資功能”于一體的“股權式”酒店。 將打造成集高端度假、溫泉休閑、大型水上娛樂、冰雪娛樂等業(yè)態(tài)于一體的全球最大室內滑雪場。,被指定為第16屆亞運會運動會分村（從化馬術項目）。 國際會議中心、會員制高爾夫球場、超六星級全套房溫泉酒店、總統(tǒng)別墅、博物館及SPA水療中心等,度假村公寓預計下半年發(fā)售。 從化版廣州花園酒店華熙溫泉度假村是北廣州為數(shù)不多的超低容積率綜合項目，包括580個酒店客房、38棟聯(lián)排及雙拼別墅、18棟獨立別墅以及180套公寓產品。,從都度假村,華熙度假村,除這些項目外，風云嶺棕櫚度假酒店、響水峽原生態(tài)景區(qū)以及蝴蝶谷森林度假區(qū)等一批高端旅游度假項目也正加快建設。,部分酒店集團背景：有較大部分的酒店集團具有政府背景，政府部門是此類酒店的重要客源，項目所面臨的競爭較大。,酒店分類分析（1/5）：商務會議型酒店，此類酒店擁有不同規(guī)模和檔次的會場，會場數(shù)量較多，設施完善。,翠島酒店主要會議室,春蘭廳 夏竹廳 秋菊廳 冬梅廳 一樓設商務中心,翠島度假村內部配套：,內部風景,內部風景,內部裝修,會議場地,內部裝修,溫泉池,酒店門面,39,酒店分類分析（2/5）：溫泉度假型酒店，此類酒店以溫泉作為最重要的條件，講究環(huán)境舒適度和異域風情的打造。,大溫泉池,舒適臥室,私家溫泉,望谷溫泉假村內部配套：,風情打造,大溫泉池,風情打造,酒店分類分析（3/5）：集商務會議+度假功能型酒店，此類酒店擁有以上兩種酒店的特點。,酒店大堂,會議展覽中心,碧水灣溫泉度假村內部配套：,內部泳池,流溪河景,門口廊橋,酒店分類分析（4/5）：主題型酒店，此類酒店注重戶外拓展活動的創(chuàng)新，而餐飲住宿只作為配套。,三百洞森林度假村內部配套：,酒店分類分析（5/5）：以純住宿為主的酒店，此類酒店以價格作為競爭手段，各方面設施比較落后，以接待低端散客為主。,觀景陽臺,46,星級酒店經營情況一覽表,目前從化五星級酒店普通標間平均成交價每晚450元； 目前從化四星級酒店普通標間平均成交價每晚273元； 從化市市目前酒店的主要客戶群體是旅游團體和企事業(yè)單位i。,47,各星級酒店經營和配套情況,從化五星級酒店協(xié)議價在432470之間，折扣一般在3.64.4折之間； 從化四星級酒店協(xié)議價在220480之間，折扣一般在3.78折之間。,各酒店的配套設施,發(fā)展趨勢：從化未來旅游酒店市場發(fā)展的重心將轉移在新的溫泉度假區(qū)流溪溫泉度假區(qū)，這將使得項目失去了地理位置上的優(yōu)勢。 酒店類型：目前從化酒店類型大致可分為5種，集度假和商務會議為一體的旅游酒店占據(jù)有利 的市場地位，高端旅游酒店經營狀況比其它較低端的酒店更好，它們共同的特點是以從化溫泉作為重要的賣點，并且注重主題風情的打造，以提升舒適度為重要發(fā)展方向。 酒店戶型：目前單店的房間數(shù)量以100-150間為主流，以雙人房為主力戶型。 酒店配套：目前從化市場的酒店配套隨酒店等級和類型呈現(xiàn)出較大差異，以餐飲、康體、運動、娛樂配套為主，而在日常生活的配套則比較缺乏。,旅游酒店市場分析小結,49,Part 4 項目分析,50,地塊基本情況,地塊呈反“L”型，總用地面積為2691.87。,與本項目地塊緊鄰的是碧泉酒店、溫泉東路以及居民樓。,地塊四至,地塊位于從化市溫泉鎮(zhèn)溫泉東路，周邊建筑主要為酒店和居民樓，一路之隔的是流溪河與天湖公園山水景觀。,溫泉東路,地塊SWOT分析,SWOT分析,Strengths 優(yōu)勢分析,Weakness 劣勢分析,Opportunities 機會分析,Threats 威脅分析,溫泉區(qū)逐漸形成新老兩個區(qū)域，本項目所處為老溫泉區(qū)，未來政府對溫泉旅游發(fā)展重點放在新區(qū)，將會一定程度上影響老區(qū)的發(fā)展； 項目所處區(qū)域未來3年內將有數(shù)家高端星級酒店開業(yè)，瓜分市場客源。,項目占地規(guī)模小，規(guī)劃空間有限； 發(fā)展商在溫泉鎮(zhèn)的基礎較弱，對于度假型酒店經營等涉及較少。,地塊位于從化溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)域、區(qū)域環(huán)境比較成熟； 項目地塊緊鄰溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)域干道，昭示性強； 項目與流溪河只有一路之隔，高樓層可享受一線山水景觀。,從化旅游業(yè)快速發(fā)展，將會帶來更多游客，促進旅游行業(yè)整體的發(fā)展； 目前項目區(qū)域的酒店欠缺特色，整體形象較低，硬件設施相對老化，本項目可通過打造，以硬件和形象為突破。,項目分析小結,項目自身屬性界定：地塊位于廣州北區(qū)域旅游中心的中心“溫泉鎮(zhèn)”；受地塊面積約束，規(guī)劃空間有限，適合打造成一個高端精品度假型酒店。,54,Part 5 項目定位,項目定位思考,項目地塊小，難以在平面布局上打造傳統(tǒng)的度假型酒店； 未來項目所屬區(qū)域將有數(shù)家高星級酒店開業(yè)，瓜分客源市場，本項目如何突出特色，鎖定客戶。,難點,溫泉，作為溫泉度假區(qū)的酒店，溫泉資源的利用是度假型酒店所必不可少的； 主題酒店，通過主題性的營造，將酒店品牌與其他大眾的溫泉酒店相區(qū)隔，突出酒店品牌以及酒店的唯一性和稀缺性； 硬件與服務，通過硬件的配置以及專業(yè)人性化的服務，與其他酒店陳舊的設施和薄弱的服務意識形成對比； 景觀，利用流溪河與天湖公園的優(yōu)美景觀，打造一線山水景觀酒店； 配套設施，完善配套，提升酒店的品牌和經營能力；,機會：借鑒市場、打造鮮明特色酒店,項目功能定位,從市場角度來看，本項目的發(fā)展方向可考慮商務會議以及休閑度假型酒店。,酒店功能定位主要考慮未來酒店的經營盈利情況，因此我們需要借鑒目前市場上各類型酒店的經營狀況，以判斷出哪種類型的酒店是比較合適本項目的發(fā)展方向。,項目功能定位,結合各項因素，本項目的的最佳發(fā)展方向為休閑度假型酒店。,發(fā)展商自身資源有限，難以支撐商務會議型酒店需求；,目前發(fā)展商在從化已經有一家商務會議型酒店經營，應該避免內部競爭；,市場上經營狀況較好的酒店類型有：商務會議型、休閑度假型酒店。,內部因素,市場因素,休閑度假型酒店,項目主題形象定位,從各類型的酒店經營情況，具有鮮明主題形象的酒店，在經營狀況方面都會有較好的表現(xiàn)，如：碧水灣溫泉度假村、華輝度假村。,因此，為了增加酒店的賣點，以及考慮以后酒店的盈利能力，本項目酒店形象上需要設置一個具有吸引、具有鮮明特色的主題形象。,項目主題形象定位,結合市場上各種主題酒店，我司建議本項目酒店發(fā)展方向采用目前較為流行的東南亞風情，樹立項目的一個鮮明形象。,東南亞酒店在世界酒店文化中獨樹一幟，有著鮮明的地域文化特征。,東南亞酒店文化里融入自然、享受自然的精神能讓人回到一種質樸的狀態(tài)，從而放松身心，放慢節(jié)奏，來細細品味慢調生活的快樂和從容，,從客戶的反饋調查結果來看，東南亞風格情調的休閑度假型酒店是客戶最愿意選擇的。,東南亞風情,項目主題形象定位,充滿東南亞風情的酒店大堂,項目主題形象定位,具有東南亞特色的家具以及裝飾用品,項目主題形象定位,酒店服務員的著裝統(tǒng)一采用東南亞特色服裝，具有鮮明的特征，給予客戶強烈的視覺感覺。,項目主題形象定位,酒店客房裝修采用東南亞風格，多利用特色裝飾物品打造整體風格。,酒店客房定位,通過對項目區(qū)域的溫泉酒店的調研，我司建議本項目酒店客房，應該主打溫泉概念，重點打造溫泉房，同時充分利用流溪河與天湖公園景觀，打造別具特色的景觀溫泉客房，提升項目經營賣點。,酒店客房定位：以溫泉房為重點，結合景觀優(yōu)勢打造山水景觀溫泉客房，輔以少量標準房。,酒店客房定位,經過市場調研，從化區(qū)域酒店的各類客房面積為：雙人間，2836；豪華/高級雙人房4050；溫泉房3060；,酒店客房面積：建議雙人房面積3050之間。,定量方法一旅游酒店規(guī)模預測,E=N*P*L/（T*K）,其中： E：酒店的床位數(shù) N: 全年游客人數(shù) P: 住宿游人比例 L: 平均住宿天數(shù) T: 全年可游覽天數(shù) K: 床位利用率,旅游酒店規(guī)模預測公式,本案酒店適當開發(fā)規(guī)模預測公式,本項目適當開發(fā)規(guī)模=預估需求床位數(shù)/入住率-未來競爭數(shù),酒店體量定位,2011年從化市場需求約7萬個床位,定量方法一旅游酒店規(guī)模預測,酒店體量定位,GDP與酒店需求關系法,根據(jù)中原研究，單體的五星級酒店客房數(shù)一般規(guī)模大致為：一線城市客房數(shù)300400左右，建筑面積在47萬平方米左右。根據(jù)有關研究，GDP與酒店需求之間存在緊密的關系。每10億GDP需要一個酒店，每100億元需要1家五星級酒店。照此規(guī)律，結合未