工程部培訓(xùn)手冊

16工 程 部 培 訓(xùn)資 料 一1.0 水暖、電節(jié)能方案1.1節(jié)能降耗水暖方面1、 各壓縮機(jī)組、冷凍泵、冷卻泵應(yīng)采用變頻技術(shù)控制電機(jī)。2、 定期保養(yǎng)與維修使設(shè)備輸出功率保持在98%以上，避免出現(xiàn)不必要的無功功率。3、 定時(shí)清洗各風(fēng)道的進(jìn)出口過濾網(wǎng)，使其風(fēng)量輸出效果達(dá)到最佳狀態(tài)。4、 各雨水坑、污水坑的自動浮漂根據(jù)水坑的深度做好最佳水位調(diào)整， 避免頻繁啟動浪費(fèi)電能。5、 洗手盆的出水量做適當(dāng)調(diào)整。6、 發(fā)現(xiàn)設(shè)備滴、漏、跑、冒現(xiàn)象要及時(shí)匯報(bào)并積極參與維修與處理，直至問題得到妥善解決。7、 做好門窗、墻體的保溫、保暖工作，盡量減少室內(nèi)外溫度的互相作用與干擾，從而節(jié)約我們的制冷與供暖能源。1.2 節(jié)能降耗草稿電氣方面1、 根據(jù)負(fù)荷的大小適時(shí)選擇變壓器的使用容量及數(shù)量。2、 在照明方面所有的照明燈具配件不允許使用電感鎮(zhèn)流器。 3、 根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)?shù)臏p少地下車庫、倉庫、散倉以及部分通道的照明亮度，減少使用功率。4、 樓梯照明、員工通道等使用聲光控制器開關(guān)，有效利用光能。 5、 照明燈具不準(zhǔn)使用白熾燈炮，提倡使用LED光源。6、 樓體外的廣告燈箱、夜間照明燈具、霓虹燈、櫥窗燈等使用時(shí)間控制器，根據(jù)季節(jié)適時(shí)調(diào)整開啟時(shí)間。7、 在電動機(jī)選用方面，盡量的使用新品Y系列節(jié)能電動機(jī)。8、 各部門、辦公室下班之后務(wù)必關(guān)掉室內(nèi)所有使用設(shè)備，關(guān)掉電源。 9、 合理調(diào)控大功率用電設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間做好移峰、避峰工作。工 程 部 培 訓(xùn)資 料 二1.0 工程部專業(yè)理論概述1.1 變壓器KVA和KW的關(guān)系？ KVA指的是變壓器的視在功率也就是變壓器的容量，KW是指變壓器的實(shí)際輸出功率也就是變壓器的有功功率，有功功率等于視在功率乘以變壓器的功率因數(shù)。1.2 負(fù)荷開關(guān)和隔離開關(guān)的區(qū)別是什么隔離開關(guān)是一種沒有滅弧裝置的開關(guān)設(shè)備，主要用來斷開無負(fù)荷電流的電路，隔離電源，在分閘狀態(tài)時(shí)有明顯的斷開點(diǎn)，以保證其他電氣設(shè)備的安全檢修。在合閘狀態(tài)時(shí)能可靠地通過正常負(fù)荷電流及短路故障電流。因它沒有專門的滅弧裝置，不能切斷負(fù)荷電流及短路電流。因此，隔離開關(guān)只能在電路已被斷路器斷開的情況下才能進(jìn)行操作，嚴(yán)禁帶負(fù)荷操作，以免造成嚴(yán)重的設(shè)備和人身事故。只有電壓互感器、避雷器、勵磁電流不超過2A的空載變壓器，電流不超過5A的空載線路，才能用隔離開關(guān)進(jìn)行直接操作負(fù)荷開關(guān)是介于斷路器和隔離開關(guān)之間的一種開關(guān)電器，具有簡單的滅弧裝置，能切斷額定負(fù)荷電流和一定的過載電流，但不能切斷短路電流區(qū)別: 與隔離開關(guān)不同的是負(fù)荷開關(guān)有滅弧裝置，在過負(fù)荷時(shí)能通過熱脫扣器使負(fù)荷開關(guān)自動跳閘。1.3 異地開關(guān)控制線路圖1.4 三相異步電動機(jī)正反轉(zhuǎn)控制線路圖參考附圖1.5 壓縮機(jī)組的三大循環(huán)系統(tǒng)是什么1、 制冷劑的循環(huán)系統(tǒng)；2、 冷凍水的循環(huán)系統(tǒng)；3、 冷卻水的循環(huán)系統(tǒng)。1.6 污水泵的使用、巡查與常見故障1.6.1巡查1、 查看電源是否正常，電源開關(guān)是否開啟靈活、燒灼、缺相。2、 檢查控制保險(xiǎn)是否正常 、接觸器是否靈活、接觸器靜、動觸點(diǎn)是否導(dǎo)通。3、 檢查自動浮漂是否被油污包裹、上下起伏是否靈活。4、 檢查自動、手動開啟是否正常，壓力表水壓是否正常。5、 檢查坑內(nèi)水位是否超高、水面是否有漂浮物、電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常。6、 坑內(nèi)外衛(wèi)生情況。1.6.2 常見故障1、 出水壓力不夠。2、 電機(jī)反轉(zhuǎn) 。3、 大顆粒贓物、塑料袋堵住水泵進(jìn)口。4、 電機(jī)葉輪脫軸。5、 電機(jī)軸承勛壞出現(xiàn)異常響聲。6、 電機(jī)缺相。7、 電機(jī)出水卡口不嚴(yán)，出現(xiàn)漏水現(xiàn)象、導(dǎo)致污水無法正常排出。8、 出水管道止回閥啟止不靈活導(dǎo)致關(guān)閉不嚴(yán)。9、 主回路和控制回路保險(xiǎn)熔斷。10、 主回路開關(guān)跳閘。工 程 部 培 訓(xùn)資 料 三1.0 工程部各崗位職責(zé)1.1 工程部部門主要職責(zé)1、 在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。2、 定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。3、 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施、運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。4、 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。5、 加強(qiáng)系統(tǒng)項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果。6、 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動資金等。7、 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成項(xiàng)目經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。8、 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、直燃機(jī)房、鍋爐房、社區(qū)中央控制室等需要24小時(shí)值班。9、 有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。10、 如遇有緊急事件，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知項(xiàng)目經(jīng)理、工程部，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。11、 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、燃?xì)?、制冷和熱能供?yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制。12、 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。13、 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。14、 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。15、 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平。16、 檢查和指引所有施工方在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照本物業(yè)項(xiàng)目所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。17、 解答本物業(yè)項(xiàng)目一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對物業(yè)內(nèi)住客投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。18、 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。19、 外委維修保養(yǎng)及施工把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外委給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。1.2 給排水與綜合維修的職責(zé)范圍：1、 負(fù)責(zé)所屬區(qū)域內(nèi)的所有采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等。2、 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括社區(qū)自控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）。3、 負(fù)責(zé)所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、單元門、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。4、 負(fù)責(zé)所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。1.3 強(qiáng)、弱電職責(zé)范圍：1、 負(fù)責(zé)所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括秩序維護(hù)員監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警與聯(lián)動控制系統(tǒng)、社區(qū)自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等。2、 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機(jī)房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風(fēng)等）。3、 負(fù)責(zé)所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。4、 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。5、 做好所屬設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理。如果無法處理時(shí)，應(yīng)迅速報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理或工程部，并詳細(xì)分析故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級取得總維修方案。6、 負(fù)責(zé)本班組報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好本班組維修報(bào)表，對維修單進(jìn)行登記、編號，同時(shí)掌握維修的進(jìn)展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。7、 制定月年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。8、 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。9、 做好應(yīng)急搶修工作，接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，處理應(yīng)急事故。10、 班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平,積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告班組工程部班長及總工程部班長，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。11、 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。12、 做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄;如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異常或故障，應(yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失,各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。13、 做好所屬設(shè)備機(jī)房及所屬設(shè)備的清潔和維護(hù)保養(yǎng)工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾，無雜物，設(shè)備內(nèi)外整潔，做到無線頭、無故障、管線完好、保溫完整、無跑冒滴漏現(xiàn)象。14、 做好所屬機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，對必須進(jìn)入機(jī)房的人員按規(guī)定進(jìn)行登記。15、 認(rèn)真貫徹執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確秩序維護(hù)員全生產(chǎn)。16、 配合物業(yè)客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)向業(yè)主、商戶提供有償服務(wù)。17、 負(fù)責(zé)對所屬設(shè)備維修保養(yǎng)承包商或施工單位進(jìn)行監(jiān)督管理。18、 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。1.4 設(shè)備運(yùn)行技工的崗位職責(zé)1、 嚴(yán)格遵守操作程序，保證空調(diào)機(jī)組、鍋爐、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、采暖系統(tǒng)、軟化水系統(tǒng)等設(shè)備及其相關(guān)附屬設(shè)備的正常運(yùn)行，同時(shí)負(fù)責(zé)上述設(shè)備機(jī)房內(nèi)部所有設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。2、 按照上級項(xiàng)目經(jīng)理的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對所屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)操作規(guī)定。3、 嚴(yán)格執(zhí)行本物業(yè)項(xiàng)目和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、安全運(yùn)行規(guī)程、操作規(guī)程等，確保人身和設(shè)備安全。4、 堅(jiān)守崗位，按時(shí)巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。5、 認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄、值班記錄、巡視檢查記錄等各類報(bào)表，并對所屬設(shè)備系統(tǒng)在本班發(fā)生的所有事件負(fù)責(zé)。6、 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。7、 發(fā)生事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報(bào)告，交上級項(xiàng)目經(jīng)理審閱。8、 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。9、 負(fù)責(zé)清潔和保持所屬機(jī)房及設(shè)備的整潔，負(fù)責(zé)維護(hù)值班工具和儀表，保證其良好狀態(tài)。1.5 給排水維修崗位職責(zé)1、 按照項(xiàng)目經(jīng)理的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對所屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取解決措施。2、 及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理提出所需零配件的清單，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理辦理申購手續(xù)。3、 嚴(yán)格執(zhí)行本物業(yè)項(xiàng)目和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。4、 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報(bào)。5、 發(fā)生事故時(shí)，維修人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不下班，完成后填寫事故報(bào)告，交項(xiàng)目經(jīng)理審閱。6、 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理，并盡快回到值班地點(diǎn)。7、 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。1.6 綜合維修的崗位職責(zé)1、 服從項(xiàng)目經(jīng)理的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。2、 按照項(xiàng)目經(jīng)理的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所屬設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。3、 嚴(yán)格執(zhí)行本物業(yè)項(xiàng)目和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。4、 發(fā)生緊急事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助領(lǐng)班填寫事故報(bào)告，交項(xiàng)目經(jīng)理審閱。5、 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)領(lǐng)班，并盡快回到值班地點(diǎn)待命。1.7 配電運(yùn)行電工的崗位職責(zé)1、 嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn)行。2、 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施并立即上報(bào)，防止隱患釀成大故障。3、 按照項(xiàng)目經(jīng)理的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。4、 嚴(yán)格執(zhí)行本物業(yè)項(xiàng)目和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。5、 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。6、 每班必須對配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級安排，定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。7、 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。8、 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交項(xiàng)目經(jīng)理審閱。9、 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。1.8 強(qiáng)電維修電工的崗位職責(zé)1、 熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。2、 服從項(xiàng)目經(jīng)理的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務(wù)。3、 按照項(xiàng)目經(jīng)理的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對所屬系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。4、 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠。5、 嚴(yán)格執(zhí)行本物業(yè)項(xiàng)目和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。6、 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理，并盡快回到值班地點(diǎn)。7、 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。1.9 電梯技工的崗位職責(zé)1、 確保物業(yè)所有電梯、扶梯的正常運(yùn)行。2、 協(xié)助電梯維修保養(yǎng)公司對物業(yè)內(nèi)所有電梯/扶梯及其附屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。3、 服從項(xiàng)目經(jīng)理的工作安排，在電梯正常運(yùn)行時(shí)，做好維修電工的工作。4、 制定電梯的維修保養(yǎng)制度，報(bào)工程部審批執(zhí)行，負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修保養(yǎng)公司制定和實(shí)施維修保養(yǎng)計(jì)劃。5、 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)自動門的維修保養(yǎng)和故障檢修。6、 密切監(jiān)視和掌握各電梯、扶梯的運(yùn)行動態(tài)，出現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)立即召集有關(guān)人員排除。7、 按時(shí)完成所屬設(shè)備的定期保養(yǎng)項(xiàng)目和當(dāng)班分配的維修工作。8、 接到電梯急修通知應(yīng)立即趕赴故障電梯，設(shè)法打開電梯廳門，解救電梯轎廂內(nèi)受困人員，盡快檢修以恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)作好維修記錄。9、 值班時(shí)，應(yīng)按規(guī)定時(shí)間對各機(jī)房、各梯進(jìn)行異聲、異味、乘感、照明及內(nèi)選指示等項(xiàng)目的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理，并填寫電梯運(yùn)行日志做好值班室的衛(wèi)生工作。10、 廣泛收集有關(guān)電梯、扶梯保養(yǎng)的資料，以利于電梯的維修。11、 協(xié)助電/扶梯的年檢取證工作。12、 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。13、 嚴(yán)格執(zhí)行本物業(yè)項(xiàng)目和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全，確保電梯/扶梯系統(tǒng)的正常運(yùn)行。1.10 弱電運(yùn)行技工的崗位職責(zé)1、 負(fù)責(zé)社區(qū)自控系統(tǒng)、秩序維護(hù)員監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)，確保所有弱電系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行。2、 按照項(xiàng)目經(jīng)理的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃。3、 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)正常運(yùn)行。4、 堅(jiān)守崗位，每天對所屬系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)和巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理并及時(shí)處理。5、 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理，并盡快回到值班地點(diǎn)。6、 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。7、 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。8、 嚴(yán)格執(zhí)行本物業(yè)項(xiàng)目和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。1.11 水暖維修工崗位職責(zé)1、 嚴(yán)格遵守員工守則、各項(xiàng)規(guī)章制度及客戶提出的各項(xiàng)要求，切實(shí)樹立服務(wù)意識，工作認(rèn)真主動，心中時(shí)刻想著客戶要求，在服務(wù)區(qū)內(nèi)檢修時(shí)，即要及時(shí)、快速，又不要影響客戶辦公及生活，建立良好的公司形象。2、 認(rèn)真鉆研，對本部供冷、供暖、上下水消防噴淋，消防栓各系統(tǒng)的設(shè)備數(shù)量、地點(diǎn)，安裝方式、覆蓋范圍、工作原理、運(yùn)行特點(diǎn)及技術(shù)性能，做到了如指掌，熟練操作、維修。3、 堅(jiān)守崗位，服務(wù)指揮，對主管安排的工作負(fù)責(zé)。4、 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時(shí)完成任務(wù)。空調(diào)水暖維修人員檢查設(shè)備前，必須先通知主管，檢查完畢后，須向主管報(bào)告檢查維修狀況，同時(shí)做好記錄。5、 發(fā)生故障時(shí)，要邊處理邊匯報(bào)主管，應(yīng)急故障未處理完畢不得下班。6、 值班時(shí)接到維修電話時(shí)，需立即趕赴事故現(xiàn)場排除故障。一般到達(dá)時(shí)間不應(yīng)超過5分鐘，維修時(shí)要保證質(zhì)量，如遇跑水故障，須立即控制住水勢，然后進(jìn)行檢修，并通知辦公室，請本部經(jīng)理向被停水或水淹區(qū)域的業(yè)主進(jìn)行解釋以獲諒解。7、 值班人員發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，做好日常巡檢運(yùn)行和日常保養(yǎng)工作，并按巡檢運(yùn)行制度做好記錄。8、 運(yùn)行維修人員違反制度，拖延時(shí)間、修理質(zhì)量低劣、不按巡檢運(yùn)行制度操作，影響業(yè)主工作或損壞設(shè)備，必須追究當(dāng)事者責(zé)任。工 程 部 培 訓(xùn)資 料 四1.0 突發(fā)事件緊急處理預(yù)案1.1停電應(yīng)急處理措施1.1.1市電停電當(dāng)接到市電計(jì)劃停電通知后，立即檢查備用電源系統(tǒng)，做好轉(zhuǎn)換備用電源的準(zhǔn)備工作。并立即將停電信息反饋給用戶，使用戶對工作進(jìn)行適當(dāng)安排，盡量減小停電所造成的影響。同時(shí)，立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時(shí)間，及時(shí)將信息反饋給用戶，并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。1.1.2設(shè)備故障停電首先查明故障原因，根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備，并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備，及時(shí)恢復(fù)供電，盡量縮小停電影響范圍。各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應(yīng)急燈，并保證運(yùn)作正常，作為人員疏散照明之用。物業(yè)處秩序維護(hù)員、清潔保潔等人員，現(xiàn)場安撫讀者等使用人，并安排有續(xù)疏散，避免出現(xiàn)混亂。1.2 給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案1、 市政供水計(jì)劃性停水，物業(yè)處提前通知用戶，說明停水原因、停水時(shí)間等，做好水池蓄水工作。2、 市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水，來不及通知用戶時(shí)，物業(yè)處設(shè)法滿足戶生活用水，事后向用戶說明原因。3、 由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故，按下列程序執(zhí)行：a、 接到事故報(bào)警后，水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。b、 水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時(shí)處理，不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào)，請求支援。c、 事故不能在2小叫內(nèi)處理的，項(xiàng)目經(jīng)理簽發(fā)停水通知單，并附上處理方案告知用戶。d、 根據(jù)現(xiàn)場的具體情況，關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施，井啟動相關(guān)的排污設(shè)施，防止水患。1.3 電梯應(yīng)急處理方案1、 無論是停電或電梯自身發(fā)塵故障造成意外停梯，還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，甚至使乘客受到驚嚇。為此，須嚴(yán)格按以下程序執(zhí)行，保證乘客的人身安全。2、 當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí)，消防值班人員應(yīng)沉著冷靜，迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量，電話通知秩序維護(hù)員值班人員急赴現(xiàn)場查看，同時(shí)用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)必須立即通知物業(yè)處組織人員滅火救災(zāi)，同時(shí)停止電梯運(yùn)行。若系誤報(bào)，盡快排除故障，恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。3、 突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行，消防值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知水電班人員，根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應(yīng)先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟釋放被困乘客。a、 轎廂停于接近候梯廳門口的位置，且高于或低于樓面不超過05米時(shí)，用專用外門鑰匙開啟外門，同時(shí)用力緩慢打開轎廂門，協(xié)助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關(guān)好。b、 轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位冒，如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，應(yīng)先將其關(guān)閉或開啟，然后通過手動盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關(guān)好。c、 手動盤車時(shí)，至少兩人進(jìn)行，一人雙手抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘， 每松開抱閘一次，盤車一次，進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時(shí)，應(yīng)在松開報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動，嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動。d、 若電梯因安全鉗動作停車，手動盤車無法生效，則從安全窗解救出被困乘客。4、 電梯自身發(fā)生故障時(shí)，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查明事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行，并寫出事故書面報(bào)告交物業(yè)處。1.5 滅火應(yīng)急處理方案1、 消防工作堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，消防24小時(shí)對各區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控，同時(shí)物業(yè)處認(rèn)真落實(shí)巡邏制度，秩序維護(hù)員、清潔、水電人員要勤于檢查，保證在自己的責(zé)任區(qū)內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)火情，真正做到火災(zāi)早發(fā)現(xiàn)、早撲滅、少損失。一旦發(fā)生火災(zāi)，為保證火災(zāi)發(fā)生