不動(dòng)產(chǎn)抵押合同無效的情形有哪些.doc

不動(dòng)產(chǎn)抵押合同無效的情形有哪些 1、 債務(wù)人有多個(gè)債權(quán)人時(shí)，而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給其中一個(gè)債權(quán)人，因此喪失了履行其他債務(wù)的能力，損害了其他債權(quán)人的合法權(quán)益，這種抵押合同無效;2、 對(duì)國(guó)有企業(yè)業(yè)已確認(rèn)為關(guān)鍵設(shè)備、成套設(shè)備或重要建筑物設(shè)立抵押而未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)的抵押合同無效。 我國(guó)常見的不動(dòng)產(chǎn)其實(shí)主要就是房產(chǎn)，對(duì)于個(gè)人或公司合法所有的不動(dòng)產(chǎn)，法律允許是可以進(jìn)行抵押的。但同時(shí)需要簽訂一份不動(dòng)產(chǎn)抵押合同，當(dāng)然這個(gè)合同也是有無效的情形。那么實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同無效的情形都有哪些呢？請(qǐng)一起和小編在下文中進(jìn)行了解。一、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同無效的情形有哪些不動(dòng)產(chǎn)抵押合同被認(rèn)定無效的一般有四種情況：1、抵押合同是主合同的從合同，主合同無效則抵押合同無效。2、主體不適合的無效抵押合同，如抵押人不是抵押物的所有權(quán)人或處分權(quán)人，又比如企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能機(jī)構(gòu)對(duì)外簽署的抵押合同3、意思表示不真實(shí)的抵押合同，如企業(yè)法人能舉證出他人盜用公章與合法證明材料對(duì)外簽署的抵押合同。4、不符合法定形式要件的無效抵押合同，如不動(dòng)產(chǎn)抵押合同未經(jīng)登記備案的。對(duì)于被確認(rèn)無效的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法對(duì)此均有規(guī)定。債務(wù)人、抵押人、債權(quán)人有過錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。這種民事責(zé)任屬于締約過失責(zé)任。二、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的簽訂一般來說，簽訂不動(dòng)產(chǎn)抵押合同要經(jīng)過審查、估價(jià)等程序。抵押物的審查可分為三個(gè)方面：抵押人主體資格審查、抵押物權(quán)屬審查、抵押物的價(jià)值審查。確定抵押物的價(jià)值，是簽訂抵押合同的一個(gè)十分重要的問題，如果抵押物價(jià)值小于或等于所擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額，在處分抵押物時(shí)，抵押權(quán)人就可能不夠清償。因此，抵押財(cái)產(chǎn)的準(zhǔn)確評(píng)估直接關(guān)系到抵押權(quán)人和抵押人的切身利益，評(píng)估過高則可能損害抵押權(quán)人利益，過低則可能損害抵押人利益。抵押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值是變動(dòng)的，如以土地使用權(quán)作抵押，則可能因土地的升值或者貶值而影響原有價(jià)值。因此，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行評(píng)估，而不能單方認(rèn)定。確定了抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值，還要確定抵押率。確定抵押率通?？紤]的因素包括：所擔(dān)保債權(quán)、抵押物在擔(dān)保期限內(nèi)的折舊、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需的費(fèi)用及其他支出、稅收等。綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)抵押屬于擔(dān)保中的一種具體方式，當(dāng)然也是很多人采取的一種方式，此時(shí)在房產(chǎn)上面設(shè)立了抵押權(quán)，但是房產(chǎn)不會(huì)實(shí)際的轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人。就當(dāng)事人之間簽