農(nóng)村研究論文-近代華北土地買賣的幾個問題（三）.doc

農(nóng)村研究論文-近代華北土地買賣的幾個問題（三）五、地買賣的一般過程土地買賣的一般過程是賣主確定欲出售的田塊后，通過中間人尋找買主（有時也可能自己直接尋找買主），討價還價，成交后訂立契約，然后到政府主管部門登記交稅。所以，這里簡要介紹土地買賣的中人和傭金、各種地契及稅契與過割。1、土地買賣的中人和傭金在近代華北的土地買賣中，中間人是必不可少的。中間人大別之有三種類型，第一種是交易雙方或其中一方的熟人、親友或鄰居等，作中人只是由于和交易者的這種特殊關(guān)系。第二種是里長、甲長、村長、保長之類，有些地方習(xí)慣由這些人作中。第三種是專業(yè)的中間人，稱經(jīng)紀(jì)人，又稱牙人、牙紀(jì)。在清代，凡在政府有關(guān)部門登記注冊的經(jīng)紀(jì)人稱官牙紀(jì)，未經(jīng)政府批準(zhǔn)者為私牙紀(jì)，民國時期官牙紀(jì)改稱監(jiān)證人，其具體職責(zé)與清代官牙有所不同。中間人在交易中所起的作用并不都一樣，有時交易雙方彼此相熟，直接協(xié)商交易，確定價格，一切談好后，在立契時請一兩位中間人在契約上簽字，此時，中人的作用只是證明這一筆交易。有時交易雙方互不相識，由雙方共同認(rèn)識之人從中牽線搭橋，中人的作用主要是介紹雙方相識。但在大部分情形下，不管交易雙方是否相識，都要通過中間人說合，討價還價時由中間人傳話，中間人參與交易過程，并在價格磋商中起很大作用。此外還有一種情形是中間人受賣方或買方委托，成為全權(quán)代理人。例如有人欲賣田，立一紙委托書給中間人，標(biāo)明欲賣土地的大概情形及欲得價格，此后尋找買主，討價還價，如有多個買主時確定交易對象等等，一系列交易過程中的事務(wù)全由中間人處理決定，直至正式成交時賣主才出面立契。中間人的作用與中間人的類型之間有一些相關(guān)之處，但并不固定。大約凡由村保甲長作中人以及民國時期的監(jiān)證人，較少直接參與交易過程，主要是起證明人的作用，但交易雙方也不一定是直接協(xié)商，多半還有其他人說合。親朋鄉(xiāng)鄰作中人可以只起證明人作用，也可以程度不等地參與交易過程，但很少全權(quán)代理，因為這種做法中間人責(zé)任很重，全權(quán)代理的中間人通常不是至親就是專門的牙紀(jì)。至于官私牙紀(jì)在交易中各種角色都可能承擔(dān)，不過一般來說，交易雙方自行協(xié)商的情形下很少請牙紀(jì)作中人，他們或依當(dāng)?shù)亓?xí)慣請村保甲長作中，或遵從政府法規(guī)在監(jiān)證人處登記，大部分場合是請親鄰作中，尤其是當(dāng)交易發(fā)生在同族或鄰里之間時，如兄弟或堂兄弟之間交易請叔伯作中證，與左鄰交易請右舍作中證。土地買賣成交后要付中間人傭金。付給中人的傭金按照田價的百分比定，清前期傭金較低，約為田價的23，到清末，華北地區(qū)傭金習(xí)慣上為地價的5或6，民國時期，政府規(guī)定的傭金為6。各類中人中，官牙紀(jì)、監(jiān)證人等都按政府規(guī)定收地價之6作傭金，私牙紀(jì)依當(dāng)?shù)亓?xí)慣或收5，或收6。親鄰作中人者，按照與交易雙方的親近程度、在交易中所起作用以及當(dāng)?shù)亓?xí)慣，所收傭金高者同樣為地價的6，低者可以分文不取，或由買方招待一餐飯而已。傭金由交易雙方共同支付，支付比例有兩種，一種是雙方均攤，一種叫“成三破二”，“成”指置產(chǎn)之家，“破”指棄產(chǎn)之家，“成三破二”即買主支付傭金的35，賣主支付25，在近代華北，這種支付比例比雙方均攤更為普遍。至于由村長保甲長做中人的，有兩種情形，一種，這類村莊公職人員是地方頭面人物，村社領(lǐng)袖，起著村社保護(hù)人作用，不但免費做中人，而且盡力為本村成員爭取利益。另一種，擔(dān)任村公職的人員將傭金視作任職的一種收益或報酬，依當(dāng)?shù)亓?xí)慣收取傭金。2、土地所有權(quán)證書土地所有權(quán)通過各種證書證明，地權(quán)轉(zhuǎn)移時土地所有權(quán)證書也要進(jìn)行相關(guān)的轉(zhuǎn)移，或通過種種手續(xù)建立新的證書。土地所有權(quán)的證書可以分為三大類，一類是由政府頒發(fā)的土地執(zhí)照，一類是各種私人文書，還有一類是地權(quán)轉(zhuǎn)移過程中形成的官私契約文書。政府頒發(fā)土地執(zhí)照，主要發(fā)生在國家授田、官有土地出售、普查清丈土地、國有荒地放墾、農(nóng)民開墾無主荒地向政府報墾升科和土地改革等情況下。如清初圈占直隸民田分配給旗人，頒發(fā)的土地執(zhí)照稱“龍票”。全國解放前后的土地改革，則為所有農(nóng)民頒發(fā)了土地證。除了民國時期的土地陳報和全國解放前后的土地改革，比較普遍的為私有田地發(fā)了執(zhí)照外，此前在清代，官方執(zhí)照只在處理公有土地和荒地開墾時頒發(fā)。此類執(zhí)照很難長時間保留下來作為所有權(quán)的證明。這是由于土地所有權(quán)不可能完全按照原始地權(quán)證明上記載的內(nèi)容進(jìn)行轉(zhuǎn)移。例如一個家庭有幾十畝地，由政府頒發(fā)了一張執(zhí)照，當(dāng)幾兄弟分家時，每人分得十幾畝地，地照通常由長兄保存，兄弟們的兒子長大后再分家，或兄弟們出售土地時，都只能處理自己分得的那一份，此時，地權(quán)的原始證書不可能隨土地一起轉(zhuǎn)移，土地的新主人，無論是繼承遺產(chǎn)的子孫，還是買得土地的買主，都拿不到原始證書，而地權(quán)發(fā)生這類轉(zhuǎn)移后，原始的官方執(zhí)照也就失去了作用。即使沒有發(fā)生分家事宜，農(nóng)家零星出售土地時，這張政府執(zhí)照也不可能隨地權(quán)一起轉(zhuǎn)移。只有當(dāng)一張執(zhí)照上登載的所有土地原封不動的代代相傳，或一次全部出售給一個買主時，這張執(zhí)照才能隨土地一同轉(zhuǎn)移，從而長期保持有效性。從清代至民國，私有土地的所有權(quán)憑證主要的不是官方頒發(fā)的執(zhí)照，而是私人文書及地權(quán)轉(zhuǎn)移過程中形成的官私契約。私人文書主要有遺囑、分單、贈予文書、養(yǎng)老文書等。中國傳統(tǒng)社會財產(chǎn)繼承一般采取諸子均分制，有些地方習(xí)慣長子長孫多得一股。盡管有這些制度和習(xí)俗，但各個地區(qū)實際上都并不排除按遺囑繼承的方式。特別是財產(chǎn)較多，家庭成員也較多的大戶，家長預(yù)立遺囑是常見的現(xiàn)象。分單系兄弟分家時所立。分單訂立時間多有不同，有的是家長在世時即主持諸子分家；有的是父親死后，諸兄弟分家；有的是家長在世時預(yù)立分單，但仍由家長主持經(jīng)營，到家長死后再歸各人所有。贈與文書是在將土地施舍給寺院、慈善機關(guān)，或者贈送親友、女兒出嫁贈送奩田等場合所立。養(yǎng)老文書指的是無子嗣的老人將土地交給弟兄、侄輩或族人耕種，由得田者立下生養(yǎng)死葬的文書。上述幾種契約文書，都可作為土地所有權(quán)的憑證，不過，當(dāng)這些土地的所有權(quán)通過買賣發(fā)生轉(zhuǎn)移時，除（有時）贈與文書外，其他文書一般不會隨土地一起轉(zhuǎn)移。地權(quán)買賣過程中形成的官私契約通稱賣契（民國時期有一種官方統(tǒng)一制定的契約稱買契）。這是地契中數(shù)量最多也最重要的一種，實際上，它也是地權(quán)證書中最重要的一種。對賣契的研究是迄今為止土地買賣問題中研究最充分的課題，我們上面談到的習(xí)俗的制約、土地買賣的規(guī)模、成因、中人制度等問題，許多內(nèi)容都出自形形色色的賣契，這里只對流行于近代華北的各種賣（買）契作扼要的介紹。賣契有白契、紅契、草契、推契、典契等不同名目，它們不僅說明了土地買賣的一般過程，有時也體現(xiàn)了土地市場的一些特性。（1）白契在清代，民間田土買賣成立后，由賣方書立賣契，交買方收執(zhí)，即為白契。白契沒有固定格式，根據(jù)各地習(xí)俗而定。其內(nèi)容一般包括買賣雙方姓名、中人姓名、賣地原因、土地類別、坐落位置、四至、面積和價格，有時要寫明田賦數(shù)量，如土地上有樹木之類也需寫上。白契由買主保存，即可作為土地所有權(quán)證書，但白契完全是民間契約，一旦發(fā)生田土糾紛，白契不受法律保護(hù)。在各種買賣契約中，白契是相當(dāng)常見的一種，更明確的說，除下文所述紅契和官府統(tǒng)一印制的買（典）契外，其他各種契約都與白契相似，即為民間手書，沒有官方正式承認(rèn)。盡管如此，這些契約卻成為公認(rèn)的地權(quán)證書。這種情況一方面固然說明近代華北的土地市場尚不夠規(guī)范，缺乏明確的法律程序作保證，但另一方面卻也暗示出土地買賣的普遍性和地權(quán)關(guān)系的簡單明確，買賣雙方都確認(rèn)交易不會受到他人的破壞和干擾，不會產(chǎn)生意外的糾紛，能夠被周圍有關(guān)的人承認(rèn)只有在這種情況下，他們才不必到官府備案。這也可以說是習(xí)俗的力量，習(xí)俗承認(rèn)白契，承認(rèn)不經(jīng)過官方備案的交易的合法性，這種習(xí)俗對土地市場的發(fā)展起的應(yīng)該是促進(jìn)而不是阻礙作用。（2）紅契按照清政府規(guī)定，民間土地買賣成交后，買主應(yīng)執(zhí)白契到縣政府有關(guān)部門交納土地交易稅，并辦理田賦更名手續(xù)，叫做稅契。稅契之后，縣政府在白契上加蓋公章，粘貼契尾，這樣一張地契就成為紅契。紅契具有完整的法律效力。契尾是一種官方文書，由各省布政使司刻印編號，發(fā)給各州縣政府使用。契尾分前后兩半幅，前半幅詳書業(yè)戶（買主）姓名，土地畝數(shù)，價銀，稅銀，年月日。后半幅于空白處預(yù)蓋官印，稅契時書寫縣名、價銀、稅銀。價銀和稅銀用大字填寫，然后騎字裁開，前半幅粘于白契之后，所以稱契尾，后半幅由縣府按季度匯總交送布政司。清代另有一種紅契，是由官府統(tǒng)一印就契紙，買主持白契辦理稅契手續(xù)時由官府發(fā)給，填寫后用印。民國成立以后，土地買賣的制度漸趨完善，出現(xiàn)了官方統(tǒng)一印制的買契。買契印成表格形式，由買主一欄欄填寫，欄目依次為：買主姓名、新樹糧名、不動產(chǎn)種類、坐落、面積、四至、賣價、應(yīng)納稅額、賣主姓名、原有糧名、原契張數(shù)、原納糧額、推收糧額、推收年月日、立契年月日。最后是賣主、買主、監(jiān)證人簽押1。（3）草契草契顧名思義是一種非正式契約，但在華北不同時代和不同地區(qū)，草契有不同的含義。有些地方交易雙方大體談定后，立一張草契，又稱草約，待成交時再立正式契約。這種草契相當(dāng)于意向書，只有草契而未立正式契約時，買賣雙方隨時可以毀約。有些地方習(xí)慣，賣主欲出售地產(chǎn)時，先立一張草契，內(nèi)容大致為立契人某某，憑中人某某說合，將地一段若干畝，價銀若干，售與某人。這張草契上有立契人和中人的姓名，但不必簽名畫押，地畝只寫大致數(shù)目，不寫具體坐落和四至，價銀是個虛價，比市價要高，買主的名字空白。草契立好后，交給中人，由中人持草契去尋找買主，若有人有意購買，再與中人討價還價，成交價通常低于草契上的價格。這類草契起著銷售委托書的作用，它的另一個作用是，一旦有人接下草契，便等于定下了這塊地，別人不能再與之爭買，當(dāng)然，在此之前，必定先經(jīng)過了一番討價還價。有些地方的草契與白契具有同等作用，即交易完成后由賣方書立，交買方收執(zhí)，作為土地所有權(quán)證書。這種草契實際上是白契的一個別稱。民國時期也出現(xiàn)了官方統(tǒng)一印制的草契，由縣政府按財政廳頒布的格式印刷編號，交給各區(qū)的田房交易監(jiān)證人，買賣田房時要先在監(jiān)證人處購草契，由監(jiān)證人監(jiān)督填寫并蓋章。草契成立后，買主持草契于六個月內(nèi)至縣政府納稅，再由縣政府發(fā)給正式買契。草契和買契都由縣政府印制，但格式不相同，草契相當(dāng)于賣契，格式與民間手寫的賣契大體一致。也就是說，草契以賣主為主體，買契以買主為主體。草契證明的是交易過程，買契證明的是土地的產(chǎn)權(quán)。（4）推契推契又有退契、兌契、過契、認(rèn)契等不同名目，用于普通民有地之外的地權(quán)轉(zhuǎn)移。在中國農(nóng)村慣行調(diào)查一書中，收有大量地契資料，其中采用推契名目的有官租地、老租地、匠役地等；采用退契名目的有旗錢糧地、老租地、軍地等；兌契有攬圈地、老租地等；過契有錢糧地、老租地、船差地等；認(rèn)契有旗租地等。這里，匠役地應(yīng)是官有地，旗錢糧地、錢糧地、旗租地、攬圈地、軍地、船差地等都是旗地，老租地根據(jù)契約內(nèi)容判斷，有旗地、也有廟產(chǎn)(如白云觀和東黃寺)，官租地可能指八項旗租地?？梢娡?、推、過等等不同名目并無大的區(qū)別，都可以用于官地、旗地和廟產(chǎn)的地權(quán)轉(zhuǎn)移，有時甚至在同一契約中使用不同字眼，如開頭寫“立推契人某某”，最后卻寫“立兌契為證”之類。需要說明的是，使用這類契約的地權(quán)轉(zhuǎn)移不是由法定的田主進(jìn)行。如官地發(fā)賣，是由政府頒發(fā)執(zhí)照，寺廟出售寺地立賣契，旗人之間的土地買賣，也立賣契。推契中的賣主，一般是土地的實際管種人，推、退等字眼，在華北以外的很多地方都用于永佃權(quán)和田面權(quán)的轉(zhuǎn)移。但在華北，這幾類契約中的地權(quán)轉(zhuǎn)移又和永佃權(quán)以及一田二主情況下的田面權(quán)轉(zhuǎn)移有所不同。首先，從不動產(chǎn)名稱上看，田面權(quán)在各地有田畝、田皮、田腳、客田、賠田、糞土田、小業(yè)等等不同名稱，在田面權(quán)的買賣契約上都要注明2，而華北近代的推契中，只有土地種類的分別，沒有上述代表田面權(quán)的名詞，在前述各種官、旗、寺地名稱前面，有時加以祖遺、自置等字眼，如祖遺老租地、祖遺匠役地、自置旗租地、自分祖遺地、受分地等等。第二，在涉及買主時，田面權(quán)轉(zhuǎn)移契約中通常寫“退與某人管種”或“任憑買主管種輸租”等等，而華北的推契中，絕大部分寫“推（或退、兌）與某人名下永遠(yuǎn)為業(yè)，任憑置主自便，不與賣主相干”之類文字，有時且不用推、退等字眼，直接寫“賣”與某人。第三，從土地價格上看，同一時期的推契地價與賣契地價大致持平。第四，從契約的格式看，推契與賣契完全一致，推契中所有的“推”字都可直接用“賣”字代替，而據(jù)學(xué)者研究，在