行業(yè)經濟論文-我國房地產業(yè)發(fā)展的現狀、問題及對策.doc

行業(yè)經濟論文-我國房地產業(yè)發(fā)展的現狀、問題及對策摘要：近年來，中國的房地產業(yè)得到了快速的發(fā)展，同時房價上漲等現象也引起了人民的普遍關注，房價問題成為目前中國經濟的一大熱點。本文重點研究我國房地產業(yè)的現狀，并對目前房地產業(yè)存在的問題進行了深入分析，在此基礎上對如何確保我國房地產業(yè)良性健康發(fā)展提出了政策建議。關鍵詞：房地產現狀問題對策近年來，我國房地產市場持續(xù)高速發(fā)展，改革開放以后，進行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計劃經濟對房地產市場的束縛，為房地產市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產正成為推動我國經濟快速發(fā)展的重要推動力量，并且在未來幾年里，房地產將仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地產快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房價收入偏高，投資性購房比例偏大，供求結構的矛盾等，因此，有必要樹立新的房地產開發(fā)理念，及時采取相關的對應政策，實現我國房地產業(yè)的健康有序發(fā)展。一、我國當前房地產市場發(fā)展現狀中國經濟的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長，使中國的綜合國力得到很大增強。房地產市場也在經濟的快速發(fā)展過程中得到迅猛發(fā)展。（一）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展2006年，全國完成房地產開發(fā)投資19382億元，同比增長21.8%增幅比去年同期高出0.9個百分點，今年一季度，房地產開發(fā)完成投資3543.78億元，同比增長26.9%，增幅同比加快6.7個百分點，高于同期城鎮(zhèn)固定資產投資增幅1.6個百分點。2006年，東，中西部地區(qū)得房地產開發(fā)累計完成投資額分別高達12383.49億元，3524.21億元和3474.76億元，同比增長17.4%，30.8%和30.3%。中部地區(qū)投資增長最快，增幅分別高于東部地區(qū)13.6個百分點。東，中，西部房地產開發(fā)投資比重分別為64%，17.8%和18.2%。今年一季度，東，中，西部地區(qū)同比增長24.3%，36.3%和29.3%。中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。從各地區(qū)的房地產投資增長情況看，2006年，全國31個?。▍^(qū)，市）中有16?。▍^(qū)，市）的房地產開發(fā)增長速度超過平均水平，增長居前的地區(qū)是內蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，廣西等省份，同比增長幅度在30%以上。其中，內蒙古增速最為強勁，累計房地產開發(fā)投資增長超過一倍。上海和浙江投資增長5.6%和8.9%。由此可見，房地產開發(fā)仍然是拉動固定資產投資的重要力量，房地產投資占城鎮(zhèn)固定資產投資比重高達21%左右。（二）土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長我國房地產土地開發(fā)經歷了連續(xù)兩年的低速負增長后，2006年以來，房地產土地開發(fā)面積開始大幅度反彈。2006年，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積26606萬平方米，同比增長17.3%，比去年同期上升40.3個百分點。今年1-4月份，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)面積7615萬平方米，同比增長4.6%。4這一增長速度再現了2003年的高增長水平。國家新出臺的規(guī)范房地產投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內要加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積繼續(xù)減少。2006年，本年土地購置面積36791萬平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2個百分點。（三）國內貸款成為房地產投資強有力的支撐2006年，全國房地產開發(fā)企業(yè)累計到位資金22764.27億元，同比增長29.8%。今年一季度房地產開發(fā)到位資金7125.49億元，同比增長26.3%，為完成投資的兩倍。作為房地產開發(fā)最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預收款兩項所占比重超過50%，自2005年以來，兩者走勢發(fā)生了截然相反的變化，國內貸款成為房地產投資增長的主要推動力，而定金及預收款的作用明顯減弱。與定金及預收款下降形成鮮明對比的是，國內貸款在經歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開始逐步回升。今年以來，國內貸款增速更是呈現大幅度反彈之勢，國內貸款猛增44.9%，遠遠超過去年同期水平，強有力的國內貸款支撐了房地產投資，與此同時，銀行貸款占房地產開發(fā)全部資金來源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。這不僅印證了金融對房地產市場的支撐作用，而且反映出國內銀行與房地產業(yè)息息相關的利益結合。在廣大居民購房信息不足，房地產開發(fā)商投資意愿下降的局面下，國內銀行為了順利收回前期已經發(fā)放的開發(fā)貸款，不得不繼續(xù)批貸，以支持開發(fā)項目的順利完工和正常銷售。同時，房地產開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。2007年，資金來源中外資增速僅次于國內貸款，利用外資總額102.63億元。（四）供銷總量基本平衡商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。全國商品房施工面積17.62億平方米，同比增長18.4%，商品住宅施工面積3.77億平方米，同比增長19.2%，商品住宅竣工面積2.51億平方米，同比增長8.9%，增幅比去年同期下降9.5個百分點，商品房竣工面積3.05億平方米，同比增長8.8%，增幅比去年同期下降9.8個百分點，商品房銷售面積4.6億平方米，同比增長12%，商品房空置面積12355萬平方米，同比增長7.9%。其中，商品住宅空置面積6723萬平方米，東，中部分地區(qū)空置商品住宅同比呈負增長，40個重點城市中，有10個城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。（五）房地產價格持續(xù)上升2006年全國商品房平均價格（同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段，結構等因素）同比增長5.2%。其中，新建商品住宅銷售價格同比上漲6.8%。今年一季度新建商品住宅銷售價格漲幅在6.0上下波動。全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，比上季度高出0.3個百分點。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，廣州9.0%，福州8.8%和瀘州8.8%等。東，中部地區(qū)商品房平均價格增幅憑險高于全國平均水平，西部地區(qū)商品房平均價格略有增長。有22個省商品房平均價格不同程度上升，40個重點城市中有32個城市商品住宅平均價格不同程度上升。商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲；建筑材料價格上漲；新建住宅品質（建筑材料品質，戶型及配套設施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導致房價的上漲；房地產市場供求結構變動，中低位價格商品住宅供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚和房地產市場結構性矛盾。這種結構失衡的原因：首先是政府對經濟適用房投資的減少。其次是市場內在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場供給的重點不太可能檔次較低，盈利較差的低價商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質的要求提高，推動高品質住房比重增加，提升了平均價格；投資和投機性購房拉動；國家對房地產開發(fā)的“地根”，“銀根”縮緊，特別是對“地根”的減縮，影響消費者對房價的預期。房地產開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進一步強化了消費的心里預期，引以更多人跟風；房地產市場中存在定型的壟斷，房地產的產品差異及市場空間競爭的性質決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區(qū)房地產價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產業(yè)吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產業(yè)興起和發(fā)展的基礎，房地產業(yè)在我國起步晚，屬于新興產業(yè)。（六）商品房需求依然旺盛盡管2003年以來，各界關于房地產泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情依然不減，銷售量持續(xù)大幅度增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長的動力。首先是國民經濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來城鎮(zhèn)人均收入年均增長率8.95%，住宅價格平均增長率未3.82%。隨著收入的增長，生活水平的不段提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房，舊居換新居等。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎和保障。二、現階段我國房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題在房地產業(yè)快速發(fā)展中，我們也應情形的看到其中存在這影響社會公眾生活水平提高和國民經濟持續(xù)健康發(fā)展的問題，具體表現在：（一）供求結構矛盾明顯高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協(xié)調，突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。據有關部門去年對18家大型房地產開發(fā)企業(yè)的抽樣調查，所銷售的商品中，單價3000元/平方米以下的僅占3.7%，3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面積80平方米的戶型僅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此類戶型已占80.9%。此外，個別地區(qū)商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，中高檔住宅和寫字樓占80%，而根據國際經驗，發(fā)展中國家的高檔物業(yè)在房地產中所占的比例應在5%-10%之間。從我國實際需要看，我國家大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。在高檔商品不段積壓，空置面積持續(xù)上升的情況下，經濟適用房則出現連夜排隊購買的現象，有的城市出現經濟適用房供求比例達到1：8。北京，上海等達城市出現高檔商品房面積空置，而經濟適用房和低檔房則供不應求。究其原因首先是由于房地產開發(fā)任務相對穩(wěn)定，開發(fā)公司過多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這樣一來，既不符合規(guī)模經濟的原則，亦會造成開發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價格。其次，許多房地產開發(fā)企業(yè)缺乏應有的市場調查和預測，高回報的項目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結果既加大了房地產供應結構的不合理矛盾，也增加了市場風險。（二）局部地區(qū)商品房價格上漲過快近幾年，我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上，個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。資料顯示：1999年-2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年，住宅物業(yè)上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點，其中，居民用地，工業(yè)倉儲用地和商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲8.9%，5.7%和20.9%。除商業(yè)營業(yè)用房外，商品房銷售價格增長幅度遠遠大于同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環(huán)境優(yōu)勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發(fā)展，將不利于房地產市場健康發(fā)展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環(huán)境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。（三）房地產金融存在風險我國人民銀行在2004年我國房地產金融報告中指出，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%-50%以上。房地產開發(fā)資金依賴房地產信貸資金，增加了潛在的信貸風險。按照國際經驗和市場規(guī)則，房地產開發(fā)過程中價格下跌的第一承擔者就是開發(fā)商。我國一些開發(fā)商的自有資金比例過小，總投資中銀行貸款，占用建筑商和夠藏者的資金比重過高，這實際商就把應當自己承擔的風險轉嫁到了銀行，建筑商以及購房者的頭上。實際上，建筑商和購房者的資金很大部分也是來源與銀行，在這樣的情況下，房地產業(yè)的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業(yè)銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。（四）房地產開發(fā)土地購置呈高速增長由于我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象?！敖鼛啄陙?，我國房地產開發(fā)土地購呈高速增長趨勢，1999年增長18.3%，2000年增長41.4%，2001年增長38.5%，2002年增長38.1%，2003年增長42.3%，均遠遠高于同期房地產開發(fā)的增長速度”。資料顯示：全國有3萬多家房地產開發(fā)企業(yè)均參與了土地超前購置的圈地活動，這對我國有限的土地資源開發(fā)利用和可持續(xù)發(fā)展是極為不利的。（五）住房保障體系不完善近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面，但是由于資金落實不到位，地方政府對于住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。當前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經濟適用房開發(fā)投資的增幅業(yè)連續(xù)多年低于住宅開發(fā)投資的增幅，甚至有兩年出現負增長，其占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降。同時，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩(wěn)定等等。還沒有認真規(guī)范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。總體上看，住房保障在整個住房市場中所占比例仍然較小，導致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，并加劇了商品房價格的上漲。（六）市場發(fā)展不規(guī)范，管理制度不完善我國的房地產業(yè)經過近些年來的持續(xù)高速發(fā)展，使房地產市場逐步多極化的市場結構，多樣化的交易方式，產業(yè)化與社會化的市場信息，開放，統(tǒng)一，同時又有封閉，壟斷的房地產市場，相比之下，房地產經營與管理制度法規(guī)體系建設明顯滯后