行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)業(yè)，想說愛你不容易 .doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)業(yè)，想說愛你不容易內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展，離不開金融業(yè)的全面配合和大力支持；反之又成為金融業(yè)擴(kuò)大業(yè)務(wù)、加速發(fā)展的有力保障。在經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮中，國(guó)際資本源源不斷的流入我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，加快了建設(shè)具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融體系的步伐。關(guān)鍵字：國(guó)際資本房地產(chǎn)金融體系政策扶持在經(jīng)濟(jì)全球化加速過程中，跨行業(yè)和跨地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)往來日益密切，相互間的影響也在不斷地深入，特別是國(guó)際資本在全球范圍內(nèi)的流動(dòng)，不僅縮短了資本的流動(dòng)周期，而且，國(guó)際資本的流動(dòng)大量的流入亞洲地區(qū)，不同程度的重塑許多資本密集型的產(chǎn)業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)。在總體上，國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)愈益增大，這主要是受經(jīng)濟(jì)全球化的影響。從長(zhǎng)期看，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入，國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率將進(jìn)一步提高。但在世界經(jīng)濟(jì)特別是美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)10年的高速增長(zhǎng)后，國(guó)際資本流動(dòng)正在進(jìn)行一定程度的調(diào)整，投資商放出資本進(jìn)行投資更為謹(jǐn)慎，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)，各個(gè)國(guó)家的政府也積極地采取措施，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)，最大限度的減少損失。雖然，在世界經(jīng)濟(jì)的調(diào)整過程中，國(guó)際資本流動(dòng)的總量增長(zhǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)波動(dòng)幅度不大的調(diào)整。但是，從國(guó)際資本流動(dòng)的結(jié)構(gòu)變化看，未來幾年國(guó)際資本有可能增加對(duì)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)和發(fā)展中地區(qū)流動(dòng)，特別是向那些正在采取較大開放政策措施的國(guó)家和地區(qū)流動(dòng)。隨著我國(guó)改革開放的步伐加快，相繼出臺(tái)了維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，合理發(fā)展的相關(guān)政策，并且，逐步完善監(jiān)督機(jī)制，今后將吸引更多的國(guó)際資本，成為投資利潤(rùn)更好的地方。金融行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)1.金融業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大了一陣強(qiáng)心劑“入世”后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)充滿活力，投資和貿(mào)易環(huán)境快速改善，投資回報(bào)率明顯高于一些發(fā)達(dá)國(guó)家，甚至高于美國(guó)，這會(huì)促使越來越多的投資商到這個(gè)地方來投資、做貿(mào)易。但是，由于我們的資本市場(chǎng)開放度還不高，這個(gè)積極影響還只能是間接的，只能發(fā)生在某些重要的領(lǐng)域，其中最為突出的就是房地產(chǎn)業(yè)。一直以來，國(guó)際資本總是通過股票市場(chǎng)來間接影響房產(chǎn)市場(chǎng)，由于，B股市場(chǎng)目前雖然微小，但是已經(jīng)開放的，所以相對(duì)于A股市場(chǎng)更加容易直接進(jìn)入，進(jìn)而成為中國(guó)資本市場(chǎng)開放的試驗(yàn)地。另外，通過國(guó)際資本入股投資使國(guó)內(nèi)證券商規(guī)模擴(kuò)大，融資能力提高，經(jīng)營(yíng)改善，形成了資本國(guó)際化和證券化的互動(dòng)。B股市場(chǎng)應(yīng)盡快的讓外國(guó)在中國(guó)的獨(dú)資、合資企業(yè)，還有香港、臺(tái)灣的企業(yè)上市，全面改變B股上市公司主體。中國(guó)券商可以全面與外國(guó)投資銀行合作，規(guī)范操作投行業(yè)務(wù)，迅速建立公平、公正、公開的與國(guó)際接軌的B股市場(chǎng)規(guī)則與秩序，把B股市場(chǎng)發(fā)展起來，為中國(guó)資本市場(chǎng)全方位的開放提供可操作的經(jīng)驗(yàn)。從2001年以來，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)下調(diào)聯(lián)邦基金利率，已達(dá)到自1961年7月以來的最低點(diǎn)。持續(xù)下調(diào)的外幣存款利率使B股持股成本不斷降低，同時(shí)，貼現(xiàn)率也隨之下調(diào)，創(chuàng)下美國(guó)歷史最低紀(jì)錄。與之相對(duì)應(yīng)，我國(guó)從2001年也先后調(diào)低主要外幣的存貸款利率。在美元、港元以及中國(guó)主要外幣幣種存款利率大幅度、高頻率調(diào)低的背景之下，境內(nèi)外匯儲(chǔ)蓄存款居民相對(duì)收益率下降，從而大大降低了B股市場(chǎng)的持股成本，使B股市場(chǎng)的“相對(duì)價(jià)值”相應(yīng)突顯出來，這種降息效應(yīng)終將在市場(chǎng)的中長(zhǎng)期走勢(shì)中體現(xiàn)出來。但是，從理論上講，由于A、B股所代表的股權(quán)及其背后的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵的一致性，二者的最終合并是必然的。在實(shí)踐上，將A、B股分開的現(xiàn)行體制產(chǎn)生了許多問題，是使兩個(gè)市場(chǎng)間的價(jià)格產(chǎn)生扭曲，不利于提高市場(chǎng)的流動(dòng)性和效率，在很大的程度上助長(zhǎng)投機(jī)，并進(jìn)一步影響到相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門，嚴(yán)重的制約著金融行業(yè)的發(fā)展，并且為金融危機(jī)埋下了隱患。然而，當(dāng)今的房地產(chǎn)業(yè)大多數(shù)是依靠金融行業(yè)的支持，縱然是微小的動(dòng)蕩都有可能會(huì)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)造成重創(chuàng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前僅投入到上海房地產(chǎn)的100億美元左右的外資中,就是以海外基金形式出現(xiàn)的僅3億美元左右。按照摩根士丹利的研究報(bào)告,這一數(shù)字將在未來2至3年內(nèi)增加至20億美元。從2003年下半年開始的住房貸款上的緊縮,雖然大大增加了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),但是外資也看到了中國(guó)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的整合機(jī)會(huì)。不少與房地產(chǎn)金融相關(guān)的海外投資機(jī)構(gòu)也相繼在我國(guó)落戶。美林投資銀行、德意志銀行、美國(guó)環(huán)球證券基金、福建聯(lián)華國(guó)際信托等多家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)紛紛在今年的房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上表示，將投入數(shù)億美元的資金到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。，外資銀行憑借其于不受國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控，而是可以利用宏觀調(diào)控政策造成的一些空間進(jìn)入的優(yōu)勢(shì)，獲得更多的收益，從而進(jìn)一步拓寬中國(guó)的市場(chǎng)。僅2004年，亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資總額是483億美元，比2003年增長(zhǎng)74%.其中24%來源于跨境投資，達(dá)115億多美元，比2003年增長(zhǎng)146%.跨境交易中大部分來自北美投資商，包括51億美元的資產(chǎn)交易和在亞太地區(qū)7億美元的凈投資。在所有房地產(chǎn)交易中，寫字樓是交易量最高的資產(chǎn)，占亞太地區(qū)總資本市場(chǎng)流動(dòng)額的45%.與2004年相比，剛剛結(jié)束的法國(guó)戛納2005年國(guó)際房地產(chǎn)交易會(huì)上，歐洲投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)普遍看好。由于北京和上海將分別在2008年和2010年迎來奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)，國(guó)際資本幾乎一致認(rèn)為當(dāng)前是投資中國(guó)市場(chǎng)的明智時(shí)機(jī)。中國(guó)企業(yè)也派出了迄今為止規(guī)模最大的參展團(tuán)，包括瑞安地產(chǎn)有限公司、上海盛融投資有限公司、上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)和SOHO中國(guó)有限公司等國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界的巨頭，以其快速增長(zhǎng)勢(shì)頭和日益凸顯的重要地位在交易會(huì)上的大贏家。為了配合房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，其他配套的產(chǎn)業(yè)也相繼加快了改革和發(fā)展的速度，如廣告、銀行、保險(xiǎn)、管理咨詢、旅游和零售業(yè)等行業(yè)的開放。與其他繁華都市如香港、東京等相比，中國(guó)大陸能提供相對(duì)高的租金收益率和相對(duì)低的資本價(jià)格。早在上世紀(jì)90年代，ING、漢斯、凱德置地等就已進(jìn)入北京樓市，但主要著眼于住宅市場(chǎng)。而到了現(xiàn)在，境外投資人紛紛轉(zhuǎn)向商務(wù)羅盤的投資：辦公樓，在商鋪、服務(wù)式公寓和飯店資產(chǎn)方面的外資均有明顯增長(zhǎng)。權(quán)威人士預(yù)計(jì)投資者將會(huì)不斷擴(kuò)大，并且國(guó)際投資者會(huì)更加愿意考慮長(zhǎng)期的投資策略。21世紀(jì)伊始，中國(guó)大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，特別是高收入階層的生活水平已經(jīng)接近一些發(fā)達(dá)國(guó)家水平。許多國(guó)際頂級(jí)品牌服飾、美容、健身、餐飲、娛樂在中國(guó)層出不窮。國(guó)際品牌進(jìn)入中國(guó)有非常廣闊的市場(chǎng)，因此，商業(yè)地產(chǎn)有著廣闊的拓展空間，預(yù)期收益將是非?？捎^的。2.完善房產(chǎn)市場(chǎng)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)金融在總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起著極其重要的不可或缺的作用。為吸引更多的跨國(guó)公司總部和其它大公司的總部進(jìn)駐經(jīng)濟(jì)區(qū),必須創(chuàng)造良好的企業(yè)生存發(fā)展和投資的環(huán)境，這需要大量的資金，這些資金不僅需要政府的力量,更需要市場(chǎng)化的運(yùn)作，依靠資本市場(chǎng)，更需要大量的金融機(jī)構(gòu)能夠進(jìn)入這個(gè)區(qū)域進(jìn)行新的投、融資和其它方式的合作。不但如此，銀行和其它金融機(jī)構(gòu)也是給進(jìn)入經(jīng)濟(jì)區(qū)的跨國(guó)公司總部提供金融服務(wù)的核心。在金融業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)金融業(yè)的作用也在日益加強(qiáng)。截至2004年底，銀行業(yè)的17萬億元信貸資產(chǎn)中，約有50%的資產(chǎn)是以房地產(chǎn)的形式或與房地產(chǎn)直接相關(guān)的形式存在，專家分析指出，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)將直接影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量，將直接關(guān)系到金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，必須大力發(fā)展房地產(chǎn)存量市場(chǎng)。一方面，擴(kuò)大存量交易規(guī)模，形成較為均衡的交易價(jià)格，從而為金融機(jī)構(gòu)正確判斷金融資產(chǎn)中房地產(chǎn)類的價(jià)格提供真實(shí)的數(shù)據(jù)；另一方面，為銀行等金融機(jī)構(gòu)在處置抵押資產(chǎn)時(shí)提供有效的變現(xiàn)渠道和承接市場(chǎng)，提高這部分金融資產(chǎn)的流動(dòng)性。在發(fā)展房地產(chǎn)存量市場(chǎng)時(shí)，借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的諸如信托投資公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司等具有理性投資行為、專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的投資機(jī)構(gòu)，對(duì)引導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)值和長(zhǎng)期投資、迅速擴(kuò)大房地產(chǎn)存量市場(chǎng)具有重要作用：憑借資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)聚集資源，推動(dòng)存量市場(chǎng)的交易規(guī)模不斷擴(kuò)張；進(jìn)而形成合理的資產(chǎn)價(jià)格和投資預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易需求、交易價(jià)格和交易結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控力度，制定包括銀行信貸、信托、證券、債券、保險(xiǎn)等在內(nèi)的統(tǒng)一完整的房地產(chǎn)金融政策，形成既防范金融風(fēng)險(xiǎn)，又促進(jìn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的綜合效果。事實(shí)上,外資涌入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),一方面推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,但另一方面,在人民幣升值預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下,國(guó)際熱錢流入中國(guó)炒作房地產(chǎn),已經(jīng)形成對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展的干擾,也有可能導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的出現(xiàn)。為了避免重蹈1997年的亞洲金融危機(jī)的覆轍，經(jīng)業(yè)內(nèi)人士分析，如果人民幣升值已確信無望,游資會(huì)紛紛流出中國(guó),就會(huì)大大增高泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。所以，我國(guó)政府，上世紀(jì)90年代,國(guó)際熱錢大量流入日本,導(dǎo)致日元升值,日本政府被迫推行緊縮性的財(cái)政和貨幣政策措施,結(jié)果使日本包括房地產(chǎn)泡沫在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)泡沫很快破滅,將日本經(jīng)濟(jì)拖入了長(zhǎng)達(dá)10多年的衰退之中。這說明,房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是非常大的。國(guó)內(nèi)發(fā)展商與國(guó)際基金要建立良性對(duì)接不僅僅要解決發(fā)展資金問題，更重要的是需改變現(xiàn)有的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)觀念，確立長(zhǎng)久的發(fā)展模式，在國(guó)際上發(fā)起基金組織，籌集投資者，然后按照中外合資企業(yè)的構(gòu)架成立項(xiàng)目公司，直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，將金融風(fēng)險(xiǎn)盡可能的降到最低點(diǎn)，減少不必要的耗費(fèi)，避免造成重大的損失。所以，在傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，投資的每個(gè)項(xiàng)目都要重復(fù)以前的過程，這樣，不僅會(huì)出現(xiàn)大量重復(fù)勞動(dòng)，而且會(huì)讓資本多次“閑置”，無法發(fā)揮資本的快速流動(dòng)功能，同時(shí)還會(huì)限制其整合優(yōu)勢(shì)。事實(shí)上，國(guó)際資本擅長(zhǎng)于房地產(chǎn)整合，如果將傳統(tǒng)“全能型”地產(chǎn)進(jìn)行重新整合、分工，實(shí)現(xiàn)多行業(yè)部門的分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，可大大提高房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，離不開金融業(yè)的全面進(jìn)步和體系的不斷完善；反之房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)展又成為金融業(yè)拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域、加速發(fā)展，推進(jìn)建設(shè)具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融體系的巨大動(dòng)力。國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在市場(chǎng)機(jī)制下，價(jià)格的作用之一是在生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間傳遞信息。生產(chǎn)者和消費(fèi)者根據(jù)價(jià)格變化趨勢(shì)來調(diào)整自己的供給或需求，以達(dá)到優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的目的。然而，價(jià)格也會(huì)受到許多因素的影響，其中最為重要的因素就是市場(chǎng)時(shí)時(shí)的供求情況的變化。我國(guó)政府根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，制定了相關(guān)的價(jià)格調(diào)控機(jī)制。目前推出的經(jīng)濟(jì)適用房政策，就是為了穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)不斷升水的房?jī)r(jià)而做出的過渡性的調(diào)整。雖然該政策會(huì)產(chǎn)生一部分絕對(duì)損失，但是通過政府提供了一些補(bǔ)貼來幫助低收入家庭，緩解社會(huì)矛盾，縮小貧富差距。自今年3月份起，一些省份相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)整措施，為持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)“點(diǎn)剎”降溫。隨著差價(jià)營(yíng)業(yè)稅政策的出臺(tái)，便從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督、完善住房保障體系等方面入手，要求運(yùn)用財(cái)稅、金融、法律、行政等多種手段，繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定。調(diào)整中低收入家庭購(gòu)房貸款貼息政策。自2005年1月1日起，面向中低收入家庭的購(gòu)房貼息政策的門檻較原來降低。商品住宅由原來規(guī)定的每平方米單價(jià)不超過3500元調(diào)整為不超過4500元；二手房總價(jià)也由原來規(guī)定不超過25萬元的，調(diào)整為不超過33萬元。另外，一些新的政策也將隨之出現(xiàn)。例如，北京將推出商品房預(yù)售合同文本，對(duì)于質(zhì)量低劣的商品房可以退房。其實(shí)，政策調(diào)整國(guó)家早在2003年已經(jīng)開始對(duì)電解鋁、水泥、鋼鐵、房地產(chǎn)四個(gè)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，并于2004年上半年3月至5月，再次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院接連發(fā)出了三道宏觀調(diào)控之政令，旨在整頓房?jī)r(jià)、投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比較混亂的市場(chǎng)秩序，遏制一些地區(qū)趁機(jī)炒作房?jī)r(jià)。國(guó)家此時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段采用以經(jīng)濟(jì)和法律手段為主，以行政干預(yù)為輔。不僅解決著廣大中低收入階層的安居問題，更是為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。近兩年來，外資銀行普遍看好在中國(guó)開發(fā)高端的商務(wù)用房，尤其對(duì)別墅，高端別墅，寫字樓項(xiàng)目，為配合引進(jìn)外資投入地產(chǎn)業(yè)，多數(shù)開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)都降低了準(zhǔn)入的門檻兒，使一度已經(jīng)低迷的高級(jí)商務(wù)樓盤又再度走俏。2005年8月，在珠江特區(qū)，帝景大富翁行動(dòng)全面啟動(dòng)！這次活動(dòng)最大的賣點(diǎn)在于，開發(fā)商合生創(chuàng)展將其所有的產(chǎn)品和服務(wù)優(yōu)勢(shì)整合成資源，創(chuàng)造出了全新的房地產(chǎn)三維營(yíng)銷模式，不僅開發(fā)房子，還有酒店、度假村、高爾夫球場(chǎng)等等，在它的社區(qū)內(nèi)，配有商務(wù)沙龍河各種各樣形形色色的俱樂部，為購(gòu)房者提供了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的事業(yè)、生活平臺(tái)。依靠當(dāng)?shù)叵冗M(jìn)的科學(xué)技術(shù)和稅收優(yōu)惠條件，大富翁行動(dòng)必將取得豐厚的收益。綜上所述，改革開放以后，我國(guó)加入世貿(mào)組織，國(guó)外的金融保險(xiǎn)業(yè)也將陸續(xù)在我國(guó)成立一些金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，