2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況研究.ppt

專題報告2012年3月一季度房企資金面將進一步惡化報告摘要2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況屬“緊張”區(qū)間，略好于2008年2011年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況綜合指數(shù)得分為0.60，資金狀況處于“緊張”的藍色區(qū)間。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況一路由“偏緊”趨向“緊張”，全年資金狀況略好于2008年的0.57，屬于歷史第二低點。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中自籌資金比重創(chuàng)下歷史新高2011年，自籌資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重，高達40.95%。2012年12月份，自籌資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重進一步升高，。預計未來，自籌資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重仍將進一步提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非銀行渠道融資能力將成為企業(yè)新的核心競爭力。2012年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況進一步惡化根據(jù)2012年12月份房地產(chǎn)市場開發(fā)與銷售數(shù)據(jù)，我們預計，除去季節(jié)性因素的影響，商品房銷售仍會同比下降，預計2012年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低于2008年水平。執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭蘇艷劉柳電話1上海易居房地產(chǎn)研究院專題報告房企資金情況研究：一季度資金面將進一步惡化資金是企業(yè)賴以生存的命脈，房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長、資金回籠速度慢等特點，因此對資金的依賴性更強，對資金的良好運轉(zhuǎn)要求也更高。隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境從緊，企業(yè)資金問題面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金如何實現(xiàn)良性循環(huán)，已經(jīng)成為企業(yè)亟待解決的問題。本文主要從宏觀角度研究全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運行現(xiàn)狀，從樓市運行現(xiàn)狀、金融融資環(huán)境和宏觀經(jīng)濟形勢三個角度對企業(yè)資金狀況進行分析；并科學建立一套房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金平衡評價指標體系，有針對性的對全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況進行評價，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面了解行業(yè)資金現(xiàn)狀，為相關(guān)部門制定政策提供科學依據(jù)，為企業(yè)提供行業(yè)資金狀況的客觀參考。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源現(xiàn)狀1、本年資金來源增速持續(xù)大幅下滑本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源作為資金來源指標。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.83%，增速回落12.1個百分點，增速連續(xù)兩年大幅下滑。從歷史數(shù)據(jù)看，2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的增速最小，為5.71%，目前情況好于2008年。1998-2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源2聯(lián)系地址：上海市廣延路383號文武大樓五樓郵編：200072電話真元9000080000700006000050000400003000020000100000上海易居房地產(chǎn)研究院19981999200020012002200320042005200620072008200920102011專題報告50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%本年資金來源（左軸）同比增長率（右軸）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2、本年資金來源結(jié)構(gòu)變化明顯（1）企業(yè)自籌資金比重創(chuàng)歷史新高2011年，企業(yè)自籌資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中比重高達40.95%，比上年提高4.11個百分點，比2008年的歷史高位提高2.3個百分點。企業(yè)自籌資金比重和企業(yè)資金狀況呈現(xiàn)明顯的負相關(guān)關(guān)系，在信貸緊縮、銷售回款較慢的年份，自籌資金比重往往較高。但是，在2011年，企業(yè)自籌資金比重提高，不僅反映了信貸、銷售渠道來源的資金減少，還反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非銀行渠道來源的資金增多，體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金的格外活躍。（2）國內(nèi)貸款所占比重持續(xù)下降2011年，國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中比重為15.09%，比上年下降2.2個百分點，已經(jīng)連續(xù)兩年呈下降趨勢。2011年，由于CPI持續(xù)高位運行，通貨膨脹壓力巨大，央行連續(xù)六次上調(diào)人民幣存款準備金率，至2011年6月20日，大型金融機構(gòu)人民幣存款準備金率高達21.50%，銀行無錢可貸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈頻頻告急，相應的，國內(nèi)貸款在本年資金來源中比重也持續(xù)下降。（3）利用外資比重進一步下降2011年，利用外資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中比重為0.98%，比上年下3聯(lián)系地址：上海市廣延路383號文武大樓五樓郵編：200072電話真1上海易居房地產(chǎn)研究院專題報告降0.12個百分點。由于受到嚴格監(jiān)管，外資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重一直很小，2011年，在繼續(xù)嚴格執(zhí)行原有政策的基礎(chǔ)上，限制外資進入房地產(chǎn)的政策進一步收緊，利用外資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重進一步下降。1998-2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源結(jié)構(gòu)變化國內(nèi)貸款利用外資企業(yè)自籌資金1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年23.85%23.18%23.09%21.99%22.77%23.78%18.40%18.31%19.74%18.72%19.20%19.66%17.30%15.09%8.19%5.35%2.81%1.76%1.61%1.29%1.33%1.20%1.47%1.71%1.84%0.83%1.10%0.98%26.43%28.04%26.91%28.38%28.09%28.57%30.33%32.72%31.68%31.41%38.65%31.05%36.84%40.95%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海易居房地產(chǎn)研究院（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速小幅回落。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速小幅回落5.3個百分點。2011年，雖然全國房地產(chǎn)市遭遇嚴厲調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速與上年相比有所回落，但仍高于2008、2009年的水平，并仍然領(lǐng)先于全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長速度2.8個百分點。由于投資的反應往往具有一定的滯后性，加上保障性住房建設(shè)的加快推進，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速仍保持較高水平，預計未來一年，隨著投資根據(jù)政策作出的調(diào)整，以及保障性住房新開工目標的調(diào)低，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將進一步下滑。4聯(lián)系地址：上海市廣延路383號文武大樓五樓郵編：200072電話真2圖3億元700006000050000400003000020000100000上海易居房地產(chǎn)研究院1998-2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額19981999200020012002200320042005200620072008200920102011專題報告35%30%25%20%15%10%5%0%本年完成投資額（左軸）同比增長率（右軸）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1998-2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速對比35%30%25%20%15%10%5%0%19981999200020012002200320042005200620072008200920102011房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（三）衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的主要指標分析本文選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資增速差值、本年資金來源和投資比、企業(yè)自籌資金占本年資金來源比重作為衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的主要指標。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資增速差值分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資增速差值，反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金5聯(lián)系地址：上海市廣延路383號文武大樓五樓郵編：200072電話真4圖5上海易居房地產(chǎn)研究院專題報告支出與收入的匹配程度。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資增速差值為-13.1%，連續(xù)兩年為負差，缺口相比上年擴大了5.3個百分點，資金入不敷出的現(xiàn)象持續(xù)惡化。從歷史數(shù)據(jù)看，2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口最大，本年資金來源和投資增速差值為-17.7%，僅比2008年略好。1998-2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資增速差值走勢40%30%20%29.7%10%0%-10%1.9%-4.9%3.6%1.0%3.9%5.0%0.5%3.7%4.7%7.9%-7.8%-20%-17.7%-13.1%-30%19981999200020012002200320042005200620072008200920102011數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海易居房地產(chǎn)研究院2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資額比值分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資額的比值，在一定程度上反映了企業(yè)資金來源對于資金使用的保障。2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資額比是1.35，與上年相比降低0.15，資金保障能力不足的情況持續(xù)惡化。從歷史數(shù)據(jù)看，2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金保障能力最差，本年資金來源和投資額的比值為1.27，僅比2008年略好。1998-2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源和投資額比值6聯(lián)系地址：上海市廣延路383號文武大樓五樓郵編：200072電話真61.8上海易居房地產(chǎn)研究院專題報告1.61.401.481.591.501.41.21.01.221.171.201.211.251.301.301.341.271.350.80.60.40.20.019981999200020012002200320042005200620072008200920102011數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海易居房地產(chǎn)研究院3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金在本年資金來源中的比重分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金在本年資金來源中的比重，能夠反映出企業(yè)的資金緊張程度。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當年的融資環(huán)境較差和資金回籠較慢時，自籌資金在本年資金來源中的比重較大，企業(yè)資金狀況緊張，反之則資金狀況較好。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比重一般在30%左右，與房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資本金要求相對應。但在受政策調(diào)控的2008年、2010年和2011年，這一比重遠超過30%，尤其2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比重高達40.95%，超出2008年的歷史高點4.3個百分點。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比重創(chuàng)下歷史新高，一方面反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的確非常緊張，但在前兩項指標均優(yōu)于2008年的情況下，該比重也反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非銀行渠道融資能力有所提高，體現(xiàn)在近兩年的房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金的異?；钴S。1998-2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比重走勢7聯(lián)系地址：上海市廣延路383號文武大樓五樓郵編：200072電話真745%上海易居房地產(chǎn)研究院專題報告40.95%40%38.65%35%32.72%36.84%30%25%28.04%26.43%28.38%26.91%28.57%28.09%30.33%31.68%31.41%31.05%20%15%10%5%0%19981999200020012002200320042005200620072008200920102011數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海易居房地產(chǎn)研究院二、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的主要因素分析（一）樓市冷清，房企回籠資金持續(xù)困難本文選取商品房銷售金額作為反映樓市整體運行狀況的指標，商品房銷售金額越大，樓市越繁榮。同時，商品房銷售金額也反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售回籠資金的情況，商品房銷售金額越大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售回籠資金越多。1998-2011年全國商品房銷售額和本年資金來源的相關(guān)系數(shù)為0.99，相關(guān)程度極高。2011年，商品房銷售額59119億元，比上年增長12.1%，增速回落6.8個百分點。商品房銷售額增速連續(xù)兩年回落，并且連續(xù)兩年低于本年資金來源增速，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠銷售回籠資金持續(xù)困難，與之相對應，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的增速也大幅放緩。1998-2011年全國商品房銷售額和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源走勢8聯(lián)系地址：上海市廣延路383號文武大樓五樓郵編：200072電話真圖8上海易居房地產(chǎn)研究院專題報告億元900008000070000600005000040000300002000010000019981999200020012002200320042005200620072008200920102011本年銷售額本年資金來源據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海易居房地產(chǎn)研究院（二）信貸收緊，房企融資相對困難1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額直接反映當年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸環(huán)境，通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸環(huán)境越寬松，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速越大。2001-2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和本年資金來源的相關(guān)系數(shù)為0.97，相關(guān)程度較高。2011年末，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2.72萬億元，與上年相比增長18.3%，增速回落5.4個百分點。從歷史數(shù)據(jù)看，除