酒店式湖景別墅可行性報(bào)告.doc

酒店式湖景別墅商業(yè)計(jì)劃書(shū)目錄前言.5第一部分執(zhí)行概要.6一、項(xiàng)目概述.6二、項(xiàng)目發(fā)起人簡(jiǎn)介.6三、股東單位.7第二部分項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù).8一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位.8（一）項(xiàng)目創(chuàng)意.8（二）項(xiàng)目定位.8二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì).9（一）地理位置優(yōu)越，交通便利.9（二）具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶群體.9（三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ).9（四）創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式.10三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案.10（一）項(xiàng)目地址.10（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì).11（三）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍.12（四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件.12第三部分項(xiàng)目背景及其可行性.13一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合.13（一）社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提高.13（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè).13（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇.14二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策.14（一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得XX市及靜海縣政府大力支持.14（二）相關(guān)優(yōu)惠政策.14三、面臨的良好機(jī)遇.15（一）2008年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來(lái)大量客流.15（二）中國(guó)加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展.15（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).15（四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求.15四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和能力.16（一）經(jīng)營(yíng)管理能力.16（二）資本運(yùn)作能力.16（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)理念.16第四部分市場(chǎng)分析.17一、外部環(huán)境分析.17（一）XX地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn).17（二）XX別墅市場(chǎng)具有良好的發(fā)展空間.17二、市場(chǎng)需求分析.18（一）龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模.18（二）京津一帶強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求.18（三）目標(biāo)客戶分析.18第五部分競(jìng)爭(zhēng)分析.20一、競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析.20（一）價(jià)格.20（二）交通.20（三）環(huán)境.20（四）娛樂(lè)項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置.20二、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析.21（一）齊全的配套娛樂(lè)設(shè)施.21（二）創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式.21（三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道.21第六部分經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃.22第七部分市場(chǎng)銷(xiāo)售.23一、市場(chǎng)計(jì)劃.23（一）市場(chǎng)進(jìn)入.23（二）市場(chǎng)開(kāi)發(fā).23二、銷(xiāo)售策略.23三、公共關(guān)系.24（一）平面媒體廣告.24（二）電視媒體廣告.24（三）廣播廣告.24（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告.24（五）戶外廣告.24第八部分項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理.25一、治理結(jié)構(gòu).25（一）關(guān)于股東與股東大會(huì).25（二）關(guān)于董事與董事會(huì).25（三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì).26二、管理團(tuán)隊(duì).26三、激勵(lì)與約束.26第九部分投資估算.28一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度.28二、投資估算及資金籌措.28三、運(yùn)營(yíng)第一年流動(dòng)資金明細(xì).29第十部分經(jīng)濟(jì)效益分析.30一、收入預(yù)測(cè).30（一）出租比例預(yù)測(cè).30（二）租賃價(jià)格預(yù)測(cè).31（三）租賃收入預(yù)測(cè).31二、成本費(fèi)用預(yù)測(cè).32三、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè).33四、特別提示.33五、結(jié)論.33第十一部分風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策.35一、政策風(fēng)險(xiǎn).35二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).35三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn).36四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn).36第十二部分結(jié)論.37前言本商業(yè)計(jì)劃書(shū)內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項(xiàng)目簡(jiǎn)介、主要建設(shè)內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銷(xiāo)售策略、風(fēng)險(xiǎn)控制及項(xiàng)目的投資回報(bào)期等投資者關(guān)心的各項(xiàng)問(wèn)題。酒店式湖景別墅為XX市都市生態(tài)園項(xiàng)目的下屬子項(xiàng)目之一，生態(tài)園的整體介紹參見(jiàn)XX市都市生態(tài)園項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)。本項(xiàng)目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推算而得。第一部分執(zhí)行概要一、項(xiàng)目概述酒店式湖景別墅是XX都市生態(tài)園旅游度假村中的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集旅游、娛樂(lè)、住宿、餐飲、會(huì)務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項(xiàng)目。酒店式湖景別墅群倚已建成的800畝人工湖建設(shè)，為整個(gè)生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個(gè)最佳去處。該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行中。二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的酒店式湖景別墅20幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設(shè)計(jì)劃為100棟風(fēng)格迥異的別墅群。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資2280萬(wàn)元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。二、項(xiàng)目發(fā)起人簡(jiǎn)介XX農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下稱“農(nóng)業(yè)科技”）作為本項(xiàng)目的發(fā)起主體，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體策劃，并作為投資人投資興建該項(xiàng)目。公司簡(jiǎn)要情況如下：公司名稱：XX農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司注冊(cè)時(shí)間：2002年10月9日注冊(cè)資金：4,500萬(wàn)人民幣公司地址：XX市XX村公司電話：公司傳真：農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡(jiǎn)有效的組織管理體系。三、股東單位農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：XX投資（集團(tuán)）有限公司和XX投資有限公司。XX投資（集團(tuán)）有限公司成立于1999年，注冊(cè)資金8,000萬(wàn)元，是在國(guó)家工商行政管理局注冊(cè)并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬18家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開(kāi)發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司于2000年巨資買(mǎi)斷原XX甲B立飛足球隊(duì)，建立甘肅天馬足球俱樂(lè)部，現(xiàn)俱樂(lè)部遷至東莞，更名為東莞東城隊(duì)。投資集團(tuán)下屬XX市方舟旅行社成立于1999年，注冊(cè)資金1500萬(wàn)元，目前名列XX同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園的營(yíng)銷(xiāo)，提供良好的客源市場(chǎng)。XX投資有限公司（SHENZHENMINTEXINVESTMENTCO,LTD）成立于2004年成立，注冊(cè)資本3,000萬(wàn)元人民幣，是在深圳市工商局注冊(cè)的新興的專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)范圍包括直接投資、項(xiàng)目管理、投資銀行，主要投資方向?yàn)槁糜?、房地產(chǎn)、高科技。主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園項(xiàng)目規(guī)劃和資本運(yùn)營(yíng)。第二部分項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù)一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位（一）項(xiàng)目創(chuàng)意“酒店式湖景別墅”項(xiàng)目是XX都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項(xiàng)目之一。鑒于北方的地理?xiàng)l件，相對(duì)缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚800畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場(chǎng)所之一。本項(xiàng)目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開(kāi)放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個(gè)融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢(mèng)想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。（二）項(xiàng)目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級(jí)酒店式經(jīng)營(yíng)管理模式，主要為滿足前來(lái)進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會(huì)務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。酒店式湖景別墅項(xiàng)目包括別墅群以及800畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)以及每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，必然成為國(guó)內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時(shí)也