漯河市房地產(chǎn)項目可行性分析報告.doc

漯河市房地產(chǎn)項目可行性分析報告一、漯河市簡況深藍房地產(chǎn)漯河市位于河南省中南部，是河南唯一的內(nèi)陸特區(qū)城市。現(xiàn)為全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、全國衛(wèi)生先進城市、國家園林城市、全國綠化模范城市，榮獲了中國人居環(huán)境范例獎。鄭州深藍房地產(chǎn)咨詢有限公司1948年設(shè)立縣級市，1986年升格為省轄市，2003年被列入中原城市群，2004年9月再次進行行政區(qū)劃調(diào)整，現(xiàn)轄臨潁、舞陽兩縣和郾城、源匯、召陵三區(qū)及一個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。總面積2617平方公里，總?cè)丝?53萬人，人口密度全省最大，每平方公里達到967人。市區(qū)面積77平方公里，市區(qū)建成面積35.4平方公里，其中建成區(qū)總?cè)丝?5.03萬人。2002年，漯河在全國265個地級以上城市綜合實力排序中居第71位。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值為219.9億元，居全省第16位；2004年在全省城市綜合實力排序中居第4位。2005年各項主要經(jīng)濟指標的增幅均創(chuàng)近十年來的最好水平，全市生產(chǎn)總值達到322億元，比2004年增長15.8%，增幅居全省第3位；地方財政一般預(yù)算收入13.2億元，增長28.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7923元、農(nóng)民人均純收入3319元，分別增長12.2%和12%。現(xiàn)在的漯河市已經(jīng)成為河南省新興輕工業(yè)城市，目前已建立了以輕工業(yè)為主，集商貿(mào)、金融、地產(chǎn)、信息、運輸?shù)刃袠I(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性開放型經(jīng)濟格局。深藍房地產(chǎn)根據(jù)漯河市城市總體規(guī)劃（2001年2020年），漯河城市向南發(fā)展空間有限，將主要向東向北發(fā)展，城市布局將是“一心一軸四組合”?！耙恍摹敝干衬仙虡I(yè)中心、沙北行政中心及澧西文教中心組成復(fù)合中心?！耙惠S”指“沙澧河發(fā)展軸線，雕琢城市精美的綠色項鏈，塑造漯河形態(tài)特色?！八慕M合”指沙北、沙南、鐵東、澧西四個組團。“把漯河建成經(jīng)濟繁榮，環(huán)境優(yōu)美、社會文明、秩序優(yōu)良、具有較高知名度，美譽度和較強吸引力、輻射力、帶動力的開放型、區(qū)域性中心城市。”是漯河近期發(fā)展目標。漯河市市區(qū)規(guī)劃期限和規(guī)模：近期（2000年2005年）用地50.5平方公里，人口50萬人；遠期（2006年2020年）用地71.4平方公里，人口70萬人。二、漯河房地產(chǎn)發(fā)展狀況截至2005年初，漯河共有82家房地產(chǎn)企業(yè)，無一家一級企業(yè)，二級企業(yè)有7家，三級企業(yè)有20家，四級企業(yè)19家，其余企業(yè)屬于暫定資質(zhì)。2003年以后，一些漯河的上市公司開始涉足房地產(chǎn)，如雙匯和銀鴿，這些企業(yè)起點高，實力雄厚。自2005年以來，一些外地實力開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進駐漯河，如建業(yè)、中實等公司，直接拉高整體市場價格，將市場競爭的進入門檻提高到一個新的臺階。1、近兩年漯河市房地產(chǎn)投資增長迅速，商品房投放面積大幅增加。2006年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)共完成投資7.2億元，其中住宅投資完成4.4億元，商業(yè)投資完成2.8億元，分別比去年同期增長3.4%，2.6%和4.3%。全市開工面積達87萬m2，竣工32.6萬m2，分別比去年同期增長15.3%和4.6%。深藍房地產(chǎn)2、與去年同期相比，漯河市房地產(chǎn)市場銷售有一定幅度的下降，但價格呈大幅上升趨勢，且增長幅度持續(xù)平穩(wěn)。鄭州深藍房地產(chǎn)咨詢有限公司2006年上半年批準預(yù)售面積達31.12萬m2，其中住宅23.49萬m2；預(yù)售金額達5.3億元，其中住宅3.1億元，住宅預(yù)售均價1319.7元/平方米。實際銷售32.7萬m2，比去年同期下降11.2%，其中住宅銷售27.6萬m2，比去年同期下降15.6%；銷售額達5.9億元，比去年同期下降6.5%，其中住宅銷售額達3.36億元，比去年同期下降7.7%。經(jīng)過對15個最新辦理預(yù)售許可證的樓盤價格加權(quán)平均，漯河市住宅均價達1217元/m2，其中普通商品住宅價格為1460元/m2，比去年同期增長14.06%。3、住宅銷售火熱，商業(yè)及別墅等高檔物業(yè)銷售下滑。2006年16月份房地產(chǎn)市場交易登記新建商品房現(xiàn)售2137件（住宅2000件，其中經(jīng)濟適用房234件，別墅、高檔公寓341件；），成交面積達25.33萬m2(住宅24.03萬m2，占近95%的份額；其中經(jīng)濟適用房2.52萬m2，別墅、高檔公寓0.60萬m2；商業(yè)營業(yè)用房1.11萬m2)，成交金額3.96億元（住房3.74億元，商業(yè)用房1.917億元）；住宅的成交價超過1556元/平方米。存量房住宅成交1400套，共15.66萬m2，成交額達9760萬元，成交均價623元/平方米；商業(yè)營業(yè)房266件計3.04萬m2，成交金額達3292萬元。抵押登記50.88萬m2，金額達10.04億元，其中住宅26.46萬m2，金額達3.24億元。4、從價格上來看，漯河整體房價不高，2005年漲價幅度較高。據(jù)房管局資料，2006年前三季度的新建商品房銷售面積37.98萬平方米，成交金額5.16億元，其中住宅2970套，面積35萬平方米，金額4.78億元，住宅成交均價1365.7元/平方米。通過對樓盤實際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，郾城多層均價在12001400元/之間；沙南多層均價1500-1700元/，高層均價接近2000元/平方米；沙北多層均價16001800元/，沙北小高層均價18001900元/，部分優(yōu)質(zhì)項目均價達到2000元/（如建業(yè)森林半島均價在2200元/左右）。5、與其他地級城市相比，漯河暢銷戶型面積偏小。2006年前三季度的新建商品房銷售中，住宅單套成交面積平均僅為118平方米。6、整體銷售情況一片大好。鄭州深藍房地產(chǎn)咨詢有限公司從銷售情況來看，漯河房地產(chǎn)市場處于黃金時期，幾乎很少有難銷樓盤，到達封頂時基本上能銷售7080%，一些樓盤已經(jīng)達到100%的銷售率。除了漯河自身市場不錯外，品質(zhì)低，房價沒有上去也是一方面原因，同時說明漯河房價在未來幾年有較大的升值空間。深藍房地產(chǎn)7、購房客戶群現(xiàn)狀從市民居住情況看，前幾年，通過單位集資建房、分房或購買普通商品房，漯河市多數(shù)企事業(yè)單位職員和公務(wù)員擁有12套房，這類小區(qū)品質(zhì)普遍不好，環(huán)境綠化簡單，房型設(shè)計不夠科學合理，建筑密度過大，多用于投資保值。而一些做生意的富裕階層，他們的一些居住需求在漯河得不到滿足，其中一些已經(jīng)到鄭州置業(yè)，但仍有相當一批人的居住需求沒有得到最終的釋放。高檔商品住宅客戶群以私企老板、經(jīng)濟實力較強的個體工商戶為主，他們主要選擇的居住區(qū)域是沙北或沙河沿岸區(qū)域，對環(huán)境綠化優(yōu)美、配套設(shè)施優(yōu)越完善、物業(yè)管理服務(wù)舒適安全、室內(nèi)面積較大、且功能空間豐富的高尚住宅具有迫切的市場需求，對于高層、小高層也比較容易接受。8、2004年底和2005年，是漯河房地產(chǎn)市場發(fā)展的里程碑。這期間，先后有多個中高檔房地產(chǎn)項目在市場亮相，為漯河的房地產(chǎn)市場注入了活力，也使得漯河的房地產(chǎn)市場進入了一個新的階段品質(zhì)階段，這一時期也是漯河房價上漲最快的時期。鄭州深藍房地產(chǎn)咨詢有限公司隨著淞江新區(qū)開發(fā)，漯河真正的規(guī)模品質(zhì)大盤，基本集中在這一區(qū)域范圍，競爭程度將進一步加劇。包括錦繡淞江、雙匯歐洲故事、方圓小區(qū)、萊茵風景、錦繡天地、建業(yè)森林半島等，可以預(yù)見，隨著區(qū)域開發(fā)推進、各項目產(chǎn)品及推廣手段的創(chuàng)新，漯河的房地產(chǎn)競爭將會更為激烈。這些競爭很快將分流到不同層次、不同層面，一是老城與淞江新區(qū)的板塊競爭，二是沙北與沙南的區(qū)域競爭，三是淞江新區(qū)內(nèi)各項目的競爭，四是淞江新區(qū)與其他新區(qū)如開源新區(qū)、召陵新區(qū)的競爭，五是不同產(chǎn)品類型及不同物業(yè)形態(tài)的競爭，如別墅與復(fù)式樓、高層項目競爭等，六是外地開發(fā)強龍與本地開發(fā)地頭蛇之間的競爭。三、漯河房地產(chǎn)項目個案1、雙匯國際花園：鄭州深藍房地產(chǎn)咨詢有限公司位于黃河路以北，沙河以西。開發(fā)商是雙匯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，項目總用地1000畝，總建筑面積40萬，包括4790商業(yè)街。一期占地300多畝，1000多套、近18萬多層；主力戶型主要有二室兩廳85.31，三室兩廳110140，四室兩廳160；另有30棟別墅，別墅面積500，多層住宅均價1600元/（開盤時1300元/）；小高層1700元/；獨立別墅2000元/。商業(yè)只租不售。配套主要有水、電、氣、壁掛式天然氣地暖、幼兒園、會所商業(yè)街一應(yīng)俱全。一期主要針對職工銷售，現(xiàn)在已銷售完，一期2004年年底封頂，2005年5月交房。2、銀鴿新苑：位于黃河路以南，沙河以西，開發(fā)商是河南銀鴿地產(chǎn)有限公司。一期約500套6層住宅，主要賣給自己的員工，二期約500套住宅，戶型主要有二室二廳面積100，三室二廳面積110135，四室兩廳160。住宅均價1450元/左右。社區(qū)配套有水、電、氣、戶式中央空調(diào)（已經(jīng)包含在房價內(nèi)）、幼兒園、會所商業(yè)街一應(yīng)俱全。目前推出銀河灣，是漯河唯一六層帶電梯水岸豪宅。3、沙田錦繡天地：位于沙北淞江路和嵩山路交叉口西南角。開發(fā)商為漯河舒漫置業(yè)有限公司。項目占地100畝，6萬住宅，共561戶。另有4000商業(yè)和10000寫字樓。戶型有三室二廳面積133，四室兩廳155。多層住宅均價1500元/以上；小高層1800元/左右。配套有水、電、氣、燃氣壁掛爐采暖，2005年5月份一期交工，銷售完。4、金地雅園：位于沙南建設(shè)路和五一路交叉口。開發(fā)商為漯河金土地置業(yè)有限公司。項目共23個單元，3.6萬住宅，另有2000商業(yè)。戶型有二室二廳87，三室二廳面積116139，四室兩廳150。價格在1500元/以上。配套有水、電、氣、集中供暖。2004年底動工，已交房。鄭州深藍房地產(chǎn)咨詢有限公司5、沙田萊茵風景：位于郾城區(qū)107和淞江路交叉口。開發(fā)商為漯河舒漫置業(yè)有限公司。項目占地600畝，總建筑面積39萬，是漯河新一代經(jīng)濟適用房，全部是多層住宅。一期主力戶型面積90130。住宅均價1100元/，其中一期2005年10月份交工。二期06年元月份開盤，面積有94-136三房。目前銷售三期橡樹林，有167-172平方米四房，119平方米小三房，三樓有局部價格在1230元，一樓價格達到1486元/平方米，一次性優(yōu)惠2%，銀行按揭可優(yōu)惠1%。有天然氣、收維修基金。6、雙匯歐洲故事：位于淞江新區(qū)科教文化藝術(shù)中心對面。開發(fā)商為漯河雙匯地產(chǎn)有限公司。總建筑面積30萬平方米，一期容積率僅0.8，綠化率高達52.3%，坡地、園林、水系、自然分隔四大組團，主要物業(yè)形態(tài)包括多層、小高層和7000平方米商業(yè)街。戶型主要有90-96平方兩房，133-147三房。預(yù)計均價1800元/平米。7、金鼎濱河花園：位于濱河路與交通路交叉口，開發(fā)商為漯河金鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司。小區(qū)有兩棟高層，一棟點式，一梯四戶，一棟板式，共約270戶。戶型全為三房，面積從114-144平方米。配套有車輛門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)等。價格約2000元/平方米，推廣及包裝不到位，銷售較差。8、建業(yè)森林半島：鄭州深藍房地產(chǎn)咨詢有限公司位于嵩山路與沙河交叉口西北角，臨近沙北行政區(qū)和580濱河綠化帶。開發(fā)商為河南房地產(chǎn)業(yè)老大建業(yè)房地產(chǎn)。小區(qū)總占地172.7畝，總建筑面積超過21萬平方米。規(guī)劃有四層疊加別墅、6層花園洋房、11層小高層、18層高層等多層形態(tài)，綠化率42%。戶型從27、67平方一室一衛(wèi)、150平方米三房、165平方米四房到270平方疊加別墅。1500平方米園林，32-36米樓間距。9、錦繡淞江：位于嵩山東路。開發(fā)商為鄭州中實房地產(chǎn)公司。項目總占154畝，主是是經(jīng)濟型別墅，另外1.16低密度容積率，38%綠化率。戶型主要有160平方米四房，210平方米五房及260平方米六居室。包括3550平方高檔會所和11513平方米商業(yè)街。10、半島藍岸：位于漢江路中段，市體育中心北300米。開發(fā)商為漯河市鶴翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。10萬平方米全水景小高層生態(tài)社區(qū)，主力戶型面積為86-110平方米。11、錦江花園：位于祁山路北段路西。開發(fā)商為漯河三元房地產(chǎn)公司。小區(qū)總占地50多畝，總建筑面積65000平方，共規(guī)劃16棟樓。戶型從兩房兩廳到四房兩廳，面積83-134平方米，起價僅700元/平方米。12、淞江方圓小區(qū)：位于漯河淞江新區(qū)嵩山西路與嫩江路交叉口西北角。開發(fā)商為漯河方圓置業(yè)公司。本期共24棟樓，總建筑面積83000平方米。容積率1.14，建筑密度25%，綠地率45%，樓間距22-36米。四、項目地塊分析1、地塊狀況：。2、優(yōu)勢：市中心區(qū)域，隨著城市框架拉大，地塊升值潛力較大。生活配套齊全，臨近老商業(yè)中心區(qū)。北臨濱河公園，自然生態(tài)景觀好。3、劣勢：周邊臨近老城區(qū)，規(guī)劃及外環(huán)境較差。地塊規(guī)模較小，不利于做項目品牌和后期物業(yè)管理。開發(fā)商沒有品牌形象，需要重新打造企業(yè)形象價值。4、機會：漯河城市發(fā)展迅速，城市凝聚力和影響力逐步提升，促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。地塊尚未啟動，物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品配比具有可塑性，可根據(jù)市場及客戶隨時調(diào)整策略。鄭州深藍房地產(chǎn)咨詢有限公司地塊位置適合開發(fā)中高檔發(fā)公寓產(chǎn)品。代理公司全程介入，以專業(yè)、科學、高效的工作態(tài)度和方式，為項目成功運作保駕護航。5、威脅：鄭州深藍房地產(chǎn)咨詢有限公司房地產(chǎn)政策調(diào)控進一步加強，政府對房地產(chǎn)采取適度打壓，以保持長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，故房地產(chǎn)新政隨時都有可能出臺。淞江新區(qū)開發(fā)，規(guī)劃合理，多個實力開發(fā)商進駐，已形成良好的房地產(chǎn)開發(fā)氛圍，對其他區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展造成較大沖擊。高層住宅的認可度度。據(jù)漯河房地產(chǎn)管理局9月份的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有超過98%的消費者都偏好于選擇多層住宅，市場需要一定時期的引導(dǎo)和教育?，F(xiàn)有辦公及住宅舊房的拆遷需要時間，可能會增加投入成本，并影響正常的開工等開發(fā)節(jié)點。6、綜合分析：本地塊最核心的優(yōu)勢和機會在于地段價值和專業(yè)程度。在整個操盤過程中，地段價值是我們必須強調(diào)并著重宣傳的要素之一，通過專業(yè)手段對地段價值的挖掘，投放與地段價值相匹配的產(chǎn)品，進而提升項目的產(chǎn)品價值，樹立專業(yè)、可信、適宜居住的項目品牌形象，以吸引目標客戶群。五、項目定位根據(jù)上述SWOT分析，項目應(yīng)以自身規(guī)模及濱河綠化帶為基本立足點，從彌補區(qū)域中高檔市場空白點、尋求樓盤差異化出發(fā)，確立項目市場定位。1、產(chǎn)品定位：中偏高檔的人文、生態(tài)、時尚精品社區(qū)。目前漯河市沙河兩岸有多個樓盤，都自稱是高檔住宅，但銷售狀況差別很大，為什么？追問這些原因，特別是產(chǎn)品方面的缺陷，并認真分析，成為本項目運作成功的關(guān)鍵前提！鄭州深藍房地產(chǎn)咨詢有限公司我們知道，一個項目的真正運作是從規(guī)劃設(shè)計階段開始的。規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的序曲和靈魂。我們要以特別挑剔的目光和精益求精的態(tài)度，以世界級的視角，深入探求漯河人的居住習慣，力爭使本項目在規(guī)劃設(shè)計階段就必須立足于當?shù)氐木匪疁手校@直接決定了項目在市場推廣階段的成功與否。我們認為，住宅產(chǎn)品正在從工業(yè)化設(shè)計走向市場化設(shè)計和策劃設(shè)計，以及建立在實物形態(tài)上的一種新的生活方式的構(gòu)思。千年古鎮(zhèn)，沉淀出不凡的城市氣質(zhì)，頑強的民族文化，時時刻刻向不諳水土的舶來品挑戰(zhàn)。因此，要打造精品水準的樓盤，是沒有捷徑可走的。深藍房地產(chǎn)我們贊同，任何一個民族、一種文化，都有其獨特的居住環(huán)境理想模式。居住環(huán)境的審美活動是人文環(huán)境理想的具體體現(xiàn)。而理想的居住環(huán)境模式的形成，與特定民族和文化的生活經(jīng)驗是密不可分的。人文的居住環(huán)境理想，在不同程度上指導(dǎo)著人們的選擇、改造或創(chuàng)造自己的居住生活空間。在中國的都市化運動中，始終面臨一個嚴峻的建構(gòu)性挑戰(zhàn)：作為城市化運動的惟一外發(fā)型國家，中國必須以后發(fā)的優(yōu)勢，避免西方國家在都市化中所走的彎路，注重住區(qū)的長遠生命力。在西方國家城市化高潮時期，城市快速發(fā)展和擴張，出現(xiàn)一些世界性的超級特大城市和城市群地帶。然而，城市的過度及無序發(fā)展，也產(chǎn)生了一系列的社會問題，即所謂的“城市病”。歐美國家在工業(yè)化晚期出現(xiàn)了日益嚴重的“城市病”問題，諸如：交通擁擠、住房緊張、社會秩序和治安狀況不良、城市環(huán)境污染嚴重、環(huán)境質(zhì)量快速下降等。在此背景下，以富裕人群和中產(chǎn)階級為主體的部分城市居民選擇到城市的近郊乃至遠郊居住，從而出現(xiàn)住宅郊區(qū)化和城市“空心化”的現(xiàn)象。伴隨郊區(qū)化的浪潮，大型的郊區(qū)購物中心（SHOPPINGMALL）和一些辦公樓宇也隨之出現(xiàn)，居住、工作、購物、娛樂等實現(xiàn)一定程度的就地平衡。歐美國家大城市周邊的一些小鎮(zhèn)、和衛(wèi)星城就是這一現(xiàn)象的產(chǎn)物。郊居化對西方國家城市結(jié)構(gòu)和居住方式演變的影響是深遠的。城市中心和市內(nèi)出現(xiàn)一定程度的衰敗，甚至成為“貧民窟”的所在地。從消費行為學來分析，人們之所以不愿在市區(qū)購置豪宅，是因為中心城區(qū)的住宅缺綠、缺生態(tài)、缺寬闊的休閑空間，而隨著社會競爭和工作壓力加劇，這些東西恰恰成為人們用于緩解心靈緊張與扭曲的最重要元素。當住宅不再僅僅是住宅，而成為人們的生活方式時，市區(qū)住宅所代表的這種生活方式自然就會被社會所淘汰。實際上，作為消費者遷出市區(qū)，也是承擔了一定的機會成本，這個成本倒不是來自于交通，當生活質(zhì)量提高到一定水平后，交通并不構(gòu)成障礙。但是舍棄原有的社交習慣和消費方式將成為最大的成本。因此，本項目利用自身及周邊的景觀配套優(yōu)勢，解決好城市中心住宅“缺綠”、“缺空間”的問題，并且發(fā)揮好新城市中心大型公眾設(shè)施便捷、文化底蘊濃厚的優(yōu)勢，打造出真正理性的都市豪宅。鄭州深藍房地產(chǎn)咨詢有限公司本項目的物業(yè)形態(tài)以住宅為主，搭配部分臨街商鋪。住宅類型以15層、26層高層住宅為主，戶型以二房、三房為主，輔以少量四房；主力戶型面積80平方米130平方米，充分考慮小二房、小三房配置。本項目的建筑規(guī)劃和設(shè)計，應(yīng)首先在漯河提出陽光室概念，依托地勢，坐北朝南。采用國際上流行的S形樓梯設(shè)計，令樓梯外觀線條圓潤流暢，富于美感，又能增大居室的迎風采光面，利用天然的陽光和風進行消毒殺菌，保障業(yè)主的身體健康，成為漯河戶型創(chuàng)新的經(jīng)典之作。采用高層設(shè)計，常新型外立面俊逸超凡，線條簡約、色彩明快，極具時代感，樓宇之間的間隔錯開，更好的增強空氣的流動性，有利于通風和采光，同時還增大了園林綠化的規(guī)劃面積，讓業(yè)主的視野更加開闊，心胸豁然。深藍房地產(chǎn)無論三房兩廳，還是兩房兩廳，室內(nèi)布局要精致合理，動靜分區(qū)要明確，控制公共部位公攤，提高實用率，絕不浪費每一寸的生活空間。戶型盡可能方正通透，最好配備雙陽臺、外凸式觀景大飄窗，完美的設(shè)計，將進一步提高房間的