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公司項目公司資產評估報告京信評報字（）第號（2011版適用于非金融類企業(yè)價值評估）中京民信（北京）資產評估有限公司二一年月日總 目 錄第一冊 資產評估報告【注：應在定稿后重新編排】注冊資產評估師聲明1第一章 基本情況4二、評估目的5三、評估基準日6四、評估對象和評估范圍6五、評估價值類型及定義7第二章 評估依據(jù)7一、經濟行為依據(jù)7【特別提示：本部分為國有或涉及國有資產評估時采用！】二、法律法規(guī)依據(jù)7【特別提示：本部分為非國有資產評估時采用！】二、法律法規(guī)依據(jù)8三、評估準則依據(jù)8四、資產權屬依據(jù)8五、取價依據(jù)9六、其他依據(jù)及參考資料9第三章 評估方法9第一節(jié) 成本法（資產基礎法）10一、流動資產11二、長期投資12三、設備12四、房屋建（構）筑物15五、在建工程18六、無形資產土地使用權19七、無形資產其他無形資產19八、遞延所得稅資產21九、長期待攤費用22十、負債22第二節(jié) 收益法22一、評估技術思路23二、企業(yè)自由凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值23三、有息債務24四、非經營性資產24五、非經營性負債24六、溢余資產25第四章 評估程序及實施過程25一、進行前期調查25二、編制評估計劃25三、開展現(xiàn)場工作25四、整理評估資料27五、展開評定估算27六、進行匯總分析27七、提交評估報告28第五章 評估假設28一、本次評估采用的假設28二、評估假設對評估結論的影響29第六章 評估結論30一、兩種評估方法的評估結果30二、評估結果的分析與選擇30三、評估結論31四、關于部分股權的價值31第七章 特別事項說明32【特別提示：本章為國有或涉及國有資產評估時采用！】第八章 評估報告的使用限制說明32【特別提示：本章為非國有資產評估時采用！】第八章 評估報告的使用限制說明33第九章 評估報告日及其他33資產評估報告附件：35第二冊 資產評估說明說明一、關于資產評估說明使用范圍的聲明說明二、關于進行資產評估有關事項的說明說明三、評估對象與評估范圍說明說明四、資產核實總體情況說明說明五、評估技術說明【注：只采用一種方法則刪除以下兩行】第一部分 成本法（資產基礎法）評估技術說明第二部分 收益法評估技術說明說明六、評估結論與分析說明第三冊 資產評估明細表公司評估報告書注冊資產評估師聲明一、我們在執(zhí)行本資產評估業(yè)務中，遵循相關法律法規(guī)和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)在評估過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，我們對評估結論的合理性承擔相應的責任。 二、評估對象涉及的資產、負債清單由委托方和【或者：暨】被評估單位提供并簽章確認；保證所提供資料的真實性、合法性和完整性并恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。 三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存的或預期的利益關系，與委托方和相關當事方沒有現(xiàn)存的或預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。四、我們已對【或者：由于何種原因未能對】評估報告中的評估對象所涉及的資產進行現(xiàn)場調查；對其法律權屬狀況給予必要的關注，并對其法律權屬資料進行了查驗，但不對其法律權屬真實性做任何形式的保證。四、我們已對【或者：由于何種原因未能對】評估報告中的評估對象所涉及的資產進行現(xiàn)場調查；對其法律權屬狀況給予必要的關注，對其法律權屬資料進行了查驗，并對已經發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，但無法考慮其可能的對評估結論的影響?！咀ⅲ阂陨蟽蓚€“四”的區(qū)別在于是否存在權屬問題及進行了權屬問題的披露，僅選其一】五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制。評估報告使用者應當充分關注評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明，并充分考慮其對評估結論的影響。六、評估結論反映的僅是評估對象在評估基準日的價值估計數(shù)額，是經濟行為實現(xiàn)的參考依據(jù)，而不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。中京民信（北京）資產評估有限公司 -36-公司項目公司資產評估報告京信評報字（）第號摘 要重 要 提 示以下內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況，合理理解評估結論，應當認真閱讀資產評估報告正文。中京民信（北京）資產評估有限公司接受公司的委托，根據(jù)有關法律法規(guī)和資產評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，采用成本法（資產基礎法）和收益法【注：僅采用一種方法時應刪除另一種方法】，為公司擬事宜，而對公司股東全部權益【或者：股東部分權益、企業(yè)整體】價值進行評估。此次資產評估的評估對象為公司股東全部權益【或者：股東部分權益、企業(yè)整體】價值，評估范圍為該公司的全部資產和負債。 評估結論的價值類型為市場價值。市場價值通常是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。 在評估中，我們對公司提供的法律性文件、財務記錄等相關資料進行了驗證審核，對資產和負債進行了勘察和核實，還實施了其他的必要程序。在對兩種方法的評估結果進行分析比較后，以法評估結果作為評估結論。【注：僅采用一種方法時此段刪除】經評估，在持續(xù)經營等假設條件下，公司股東全部權益于評估基日20年月日所表現(xiàn)的公允市場價值為，.萬元，評估值比賬面凈資產值，.萬元，值率.；而公司所持%股權的公允市場價值為，.萬元?！咀ⅲ褐挥性谠u估對象為股東部分權益價值時才加后半句】 股東全部權益價值計算過程如下表：【注：1、采用成本法評估結果時方附此表；2、本表的科目設置須與企業(yè)實際執(zhí)行的會計制度所形成的會計報表一致?！繉嵤┍驹u估項目之經濟行為而使用上述評估結論將涉及到股東部分權益的價值。股東部分權益價值并不必然等于股東全部權益價值與持股比例的乘積，存在由于控股權與少數(shù)股權等因素產生的溢價或折價；同時，還受到股權流動性的影響。我們提示委托方：在切實可行的情況下，對由于控股權與少數(shù)股權等因素產生的溢價或折價及股權流動性的影響，應予以適當考慮?！咀ⅲ盒枰晌蟹接嬎愎蓶|部分權益價值時加本段內容】 股東部分權益價值并不必然等于股東全部權益價值與持股比例的乘積，存在由于控股權【或者：少數(shù)股權】等因素產生的溢價【或者：折價】；同時，還受到股權流動性的影響。本評估結論未能考慮由于控股權【或者：少數(shù)股權】等因素產生的溢價【或者：折價】及股權流動性的影響，但委托方在切實可行時則應予以適當考慮?！咀ⅲ涸u估對象為股東部分權益價值時加本段內容】 以下事項提請報告使用者予以關注：【注：以下列示對評估結論可能產生重大影響的特別事項（包括控股子公司的可能對評估結論產生重大影響的特別事項）；如果無對評估結論可能產生重大影響的特別事項，則此句刪除。】 【特別提示：本段為國有或涉及國有資產評估時采用！】本摘要僅用于上述經濟行為，由委托方、約定的其他評估報告使用者【注：未約定其他評估報告使用者則刪除】使用，有效期自二一年月日起至二一年月日止。但在此期間，若遇評估對象狀況發(fā)生較大變化或市場發(fā)生較大波動，本摘要即失效。 【特別提示：本段為非國有資產評估時采用！】本摘要僅用于上述經濟行為，由委托方、約定的【注：未約定其他評估報告使用者則刪除】及法律法規(guī)明確的其他評估報告使用者使用，有效期自二一年月日起至二一年月日止。但在此期間，若遇評估對象狀況發(fā)生較大變化或市場發(fā)生較大波動，本摘要即失效。 本摘要不得被引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定的除外。 公司項目公司資產評估報告京信評報字（）第號中京民信（北京）資產評估有限公司接受公司的委托，根據(jù)有關法律法規(guī)和資產評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，采用成本法（資產基礎法）和收益法【注：僅采用一種方法時應刪除另一種方法】，按照必要的評估程序，為公司擬事宜，而對公司股東全部權益【或者：股東部分權益、企業(yè)整體】在20年月日的價值進行評估?，F(xiàn)將資產評估情況報告如下：第一章 基本情況【特別提示：本句為國有或涉及國有資產評估時采用！】一、委托方、被評估單位及約定的其他評估報告使用者概況【特別提示：本句為非國有資產評估時采用！】一、委托方、被評估單位及委托方以外的其他評估報告使用者概況（一）委托方概況名稱：法定住所及經營場所：法定代表人：注冊資本：企業(yè)性質：【或者：單位性質】企業(yè)歷史沿革：【或者：單位歷史沿革】經營范圍：【注：對于非企業(yè)，此項取消】（二）被評估單位【注：委托方與被評估單位為同一單位時，此處改為“委托方暨被評估單位”】概況 名稱：法定住所及經營場所：法定代表人：注冊資本：企業(yè)性質：經營范圍： 1、股權結構【注：包括股權變更過程及現(xiàn)有股東的名稱、法人股東的企業(yè)性質、持股比例等】2、歷史沿革3、主要資產【注；包括正在或計劃進行的投資項目】4、主要產品及生產、銷售情況【注；包括近年實際生產量、銷售量、主要市場及市場占有率、在同類產品市場的地位】 5、近三年的資產、負債及經營狀況【注：列表，已經審計的應說明注冊會計師發(fā)表的意見】 6、委托方與被評估單位之間的關系【注：包括產權關系、交易關系；存在交叉持股的，列示交叉持股圖并簡述交叉持股關系及是否屬于同一控制的情形；存在關聯(lián)交易的，說明關聯(lián)方、交易方式等基本情況；委托方與被評估單位為同一單位時，本段刪除?！?【特別提示：本部分為國有或涉及國有資產評估時采用！】（三）約定的其他評估報告使用者概況資產評估業(yè)務約定書約定為【或者：未約定】委托方以外的其他評估報告使用者?！咀ⅲ河屑s定的，以下介紹約定的其他評估報告使用者的概況】【特別提示：本部分為非國有資產評估時采用！】（三）委托方以外的其他評估報告使用者概況1、約定的其他評估報告使用者資產評估業(yè)務約定書約定為【或者：未約定】委托方以外的其他評估報告使用者。【注：有約定的，以下介紹約定的其他評估報告使用者的概況】2、法律法規(guī)明確的其他評估報告使用者概況法律法規(guī)明確的其他評估報告使用者從相關法律法規(guī)的規(guī)定。二、評估目的公司擬。為此，公司委托中京民信（北京）資產評估有限公司對公司股東全部權益【或者：股東部分權益、企業(yè)整體】價值進行評估，為公司提供的價值參考依據(jù)。【注：以下說明評估目的對應經濟行為獲得批準的相關情況或者依據(jù)】三、評估基準日（一）本項目資產評估基準日為20年月日。（二）上述評估基準日是委托方考慮本次經濟行為需要【或者：會計期末因素、利率變化因素、匯率變化因素等】所選取。（三）評估中的取價標準均為評估基準日有效的價格標準。四、評估對象和評估范圍（一）評估對象為公司股東全部權益【或者：股東部分權益、企業(yè)整體】價值。（二）評估范圍為公司的全部資產及負債。包括、及、。截至評估基準日，賬面資產總額為萬元，負債總額為萬元，凈資產為萬元。【注：以下列示評估基準日資產負債簡表】納入評估范圍的資產及負債業(yè)經會計師事務有限公司審計并出具審字第號無【注：或者有】保留意見審計報告。【注：如果未審計則刪除此句】（三）委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致?！咀ⅲ喝绻灰恢?，說明原因】（四）主要資產【或者：主要固定資產或主要實物資產】狀況被評估單位的主要資產為、【注：列出對企業(yè)價值影響較大的單項資產或資產組合，如工業(yè)企業(yè)的重要設備、生產線、廠房等，房地產企業(yè)的存貨】。【注：以下說明這些資產的法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況等】 （五）無形資產狀況【注：以下說明企業(yè)申報的無形資產類型、數(shù)量、法律權屬狀況等；無無形資產則改為：被評估單位賬面無無形資產。】（六）列入評估范圍的賬面無記錄資產狀況被評估單位提供的資產負債評估明細表中已列示，但賬面無記錄的資產為【注：列出資產類型、數(shù)量、法律權屬狀況等（包括賬面無記錄的無形資產）；如無賬外資產則改為：“在被評估單位提供的資產負債清查評估明細表中未發(fā)現(xiàn)無賬面記錄的資產?！薄浚ㄆ撸┝腥朐u估范圍的賬上有賬下無資產狀況被評估單位提供的資產負債評估明細表中已列示，賬面有記錄但賬下無的資產為【注：列出資產類型、短缺數(shù)量、賬面值等；如無此情況則改為：“在被評估單位提供的資產負債評估明細表中未發(fā)現(xiàn)賬上有賬下無資產”，或者本段刪除?！浚ò耍┯善渌麢C構評估的資產 【注：以下說明委托方另行委托的其他機構評估的名稱、評估的資產類型、數(shù)量、是否已列入評估范圍、賬面金額和評估值等；如果無此情況，則刪除本段】 五、評估價值類型及定義通過對評估目的的分析和對評估所依據(jù)的市場條件、評估對象自身的狀態(tài)等的了解，我們判斷本項資產評估尚無對評估的市場條件及評估對象的使用條件的特別限制和要求，故選擇市場價值作為評估結論的價值類型。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額?！咀ⅲ哼x擇市場價值以外的價值類型，應當說明選擇的理由及其定義】第二章 評估依據(jù)一、經濟行為依據(jù)【注：以下列出經濟行為的有效批復文件、可以說明經濟行為及其所涉及的評估對象和評估范圍的其他文件】【特別提示：本部分為國有或涉及國有資產評估時采用！】二、法律法規(guī)依據(jù)【注：以下列示相關法律，包括對控股子公司評估所依據(jù)的法律?！浚ǎ┲腥A人民共和國國務院令第91號（1991年）國有資產評估管理辦法；（）原國家國有資產管理局國資發(fā)1992第36號國有資產評估管理辦法施行細則；（）國務院國有資產監(jiān)督管理委員會第12號令（2005年）企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法；（）國務院國有資產監(jiān)督管理委員會國資委產權2006274號文關于加強企業(yè)國有資產評估管理工作有關問題的通知；（）國務院國資委、中國證監(jiān)會第19號令（2007年）國有股東轉讓所持上市公司股份管理暫行辦法；【注：此文件根據(jù)項目情況選擇采用】（）第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議于2008年10月28日通過的中華人民共和國企業(yè)國有資產法； 【注：以下列示其他相關法規(guī)，包括對控股子公司評估所依據(jù)的法規(guī)。】（）其他與本項評估有關的法律法規(guī)?！咎貏e提示：本部分為非國有資產評估時采用！】二、法律法規(guī)依據(jù)【注：以下列示相關法律法規(guī)，包括對控股子公司評估所依據(jù)的法律法規(guī)。】（）其他與本項評估有關的法律法規(guī)。三、評估準則依據(jù)（一）財政部2004年2月25日發(fā)布的資產評估準則基本準則、資產評估職業(yè)道德準則基本準則；（二）中注協(xié)2005年1月14日發(fā)布的注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見；（三）中評協(xié)2005年1月14日發(fā)布的企業(yè)價值評估指導意見（試行）；（四）中評協(xié)2007年11月28日發(fā)布的資產評估準則評估報告、資產評估準則評估程序、資產評估準則業(yè)務約定書、資產評估準則工作底稿、資產評估價值類型指導意見； （五）中評協(xié)2007年11月28日發(fā)布的資產評估準則機器設備、資產評估準則不動產；（六）中評協(xié)2008年11月28日發(fā)布的資產評估準則無形資產、專利資產評估指導意見；【注：刪除以上（五）至（六）項中與本次評估無關的準則，增加與本次評估有關但尚未列入的準則，并增加對控股子公司評估所依據(jù)的評估準則?！俊咎貏e提示：本項為國有或涉及國有資產評估時采用！】（七）中評協(xié)2008年11月28日發(fā)布的企業(yè)國有資產評估報告指南； 【注：以下列示其他管理部門發(fā)布的與本次評估相關的準則、規(guī)范，包括對控股子公司評估所依據(jù)的其他管理部門發(fā)布的與本次評估相關的準則、規(guī)范?！浚ǎ┢渌c本項評估有關的評估準則、規(guī)范。 四、資產權屬依據(jù)【注：以下選擇列示，但有證號的一定要注明證號：國有資產產權登記證書、基準日股份持有證明、出資證明；國有土地使用證（或者土地使用權出讓合同）、房屋所有權證、機動車行駛證；采礦許可證、勘查許可證、林權證；專利證（發(fā)明專利證書、實用新型專利證書、外觀設計專利證書）、商標注冊證、著作權（版權）權屬證明；船舶所用權登記證書、船舶國籍證書；有關產權轉讓合同；其他權屬證明文件，等】【注：須將對控股子公司評估所依據(jù)的權屬依據(jù)列入。】五、取價依據(jù)【注：以下列示國家有關部門發(fā)布的政策文件、技術標準和統(tǒng)計資料；評估機構收集的有關詢價資料、參數(shù)資料；企業(yè)提供的財務會計、經營方面的資料，等】【注：須將對控股子公司評估所依據(jù)的取價依據(jù)列入?！苛⑵渌罁?jù)及參考資料【注：以下列示上述依據(jù)以外的其他依據(jù)、在評估過程中使用過的主要的相關資料】【注：須將對控股子公司評估所依據(jù)的其它依據(jù)及參考資料列入?！康谌?評估方法【特別提示：本段為國有或涉及國有資產評估時采用！】企業(yè)價值評估通常采用的評估方法有市場法、收益法和成本法（資產基礎法）。按照企業(yè)價值評估指導意見（試行），評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇一種或多種資產評估方法。國資委產權【2006】274號文件規(guī)定“涉及企業(yè)價值的資產評估項目，以持續(xù)經營為前提進行評估時，原則上要求采用兩種以上方法進行評估，并在評估報告中列示，依據(jù)實際狀況充分、全面分析后，確定其中一個評估結果作為評估報告使用結果?！薄咎貏e提示：本段為非國有資產評估時采用！】企業(yè)價值評估通常采用的評估方法有市場法、收益法和成本法（資產基礎法）。按照企業(yè)價值評估指導意見（試行），評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇一種或多種資產評估方法。在依據(jù)實際狀況充分、全面分析后，確定其中一種方法的評估結果作為評估結論。對于市場法，由于缺乏可比較的交易案例而難以采用。收益法雖然沒有直接利用現(xiàn)實市場上的參照物來說明評估對象的現(xiàn)行公平市場價值，但它是從決定資產現(xiàn)行公平市場價值的基本依據(jù)資產的預期獲利能力的角度評價資產，能完整體現(xiàn)企業(yè)的整體價值，其評估結論具有較好的可靠性和說服力。同時，企業(yè)具備了應用收益法評估的前提條件：將持續(xù)經營、未來收益期限可以確定、股東權益與企業(yè)經營收益之間存在穩(wěn)定的關系、未來的經營收益可以正確預測計量、與企業(yè)預期收益相關的風險報酬能被估算計量?！咀ⅲ喝绻痪邆洳捎檬找娣ㄔu估的條件，此段改為：“收益法雖然沒有直接利用其評估結論具有較好的可靠性和說服力。但是，由于企業(yè)（指不具備條件的情形），而不適合采用。”】 成本法（資產基礎法）的基本思路是重建或重置被評估資產，潛在的投資者在決定投資某項資產時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現(xiàn)行購建成本。本評估項目能滿足成本法（資產基礎法）評估所需的條件，即被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，具備可利用的歷史資料。而且，采用成本法（資產基礎法）可以滿足本次評估的價值類型的要求。 因此，針對本次評估的評估目的和資產類型，考慮各種評估方法的作用、特點和所要求具備的條件，此次評估我們采用成本法（資產基礎法）和收益法【注：或者刪除收益法】。在對兩種方法得出的評估結果進行分析比較后，以其中一種更為合適的評估結果作為評估結論?！咀ⅲ翰徊捎檬找娣〞r此句刪除】第一節(jié) 成本法（資產基礎法）成本法（資產基礎法）是指在合理評估企業(yè)各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的各種評估技術方法的總稱。本次評估的評估范圍包括流動資產、及負債、負債，評估方法主要采用法。各類資產的具體評估方法如下：【注：報告正文中的評估方法，不是技術說明中評估方法的簡單復制，而是對技術說明中評估思路、評估方法、估算過程既簡明扼要又不遺漏任何要點的描述。以下對各類資產及負債評估方法的描述僅作參考，如果與實際的評估方法不一致，應作修改?！俊咀ⅲ罕仨毐ＷC報告正文中的評估方法描述與技術說明中的評估方法在主要方面的完全一致！】【注：根據(jù)評估項目的具體情況，去掉不涉及的資產，加上未列示的資產?！恳?、流動資產流動資產包括貨幣資金、應收票據(jù)、應收賬款、預付賬款、其他應收款、存貨?！咀ⅲ貉a充未列入的流動資產類別?！浚ㄒ唬┴泿刨Y金貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款。現(xiàn)金：進行現(xiàn)場盤點，采用倒推辦法驗證評估基準日現(xiàn)金余額，并與現(xiàn)金日記賬、總賬現(xiàn)金賬戶余額進行核對，以核實后的金額確定評估值。銀行存款：將對賬單、余額調節(jié)表及詢證獲得的數(shù)據(jù)與其賬面值進行核對，以核實后的金額確定評估值。 對外幣存款，以核實后金額及評估基準日匯率折算確定評估值?！咀ⅲ簾o外幣存款則本段刪除?！浚ǘ湛铐棏湛铐棸☉掌睋?jù)、應收帳款、預付帳款、其他應收款。【注：根據(jù)項目情況刪除不存在的款項。】應收票據(jù)：為商業(yè)承兌匯票【注：或為“銀行承兌匯票”?！?，在查閱賬簿、調查了解與對方單位往來及對方單位信用等情況的基礎上，判斷有無可能形成壞賬的應收票據(jù)；對有證據(jù)的已成為壞賬的應收票據(jù)按零值【注：或其它取值】確定評估值，對正常的應收票據(jù)按核實后帳面值【注：可根據(jù)項目需要，在此加上“扣除評估基準日至到期日貼現(xiàn)利息后的金額”】確定評估值。應收賬款、其他應收款：對于持續(xù)往來單位、關聯(lián)單位及內部個人的款項，以核實后的賬面值確認評估值；對于已取得確鑿證據(jù)確認形成損失的款項，按零值確定評估值；對于其它款項，調查了解對方單位信用情況和經營狀況，結合帳齡判斷是否可能存在壞帳損失并估計壞帳損失金額，以核實后賬面值扣減估計的壞帳損失后的余額確認評估值；對于壞賬準備，由于評估時已考慮壞賬問題，將其評估為零。【注：未計提壞賬準備，則刪除相關文字】預付賬款：按各款項可收回的相應資產或可實現(xiàn)的相應權利的價值確定評估值；對無法收回相應資產或實現(xiàn)相應權利的款項，按零值確定評估值。（三）存貨此次評估的存貨為材料采購（在途物資）、原材料、在庫周轉材料、委托加工材料、委托加工材料、在產品（自制半成品）、產成品（庫存商品）、發(fā)出商品?！咀ⅲ焊鶕?jù)項目情況刪除不存在的存貨種類】對材料采購（在途物資）、委托加工材料，按核實后的帳面值確定評估值。 對原材料，以其評估基準日的庫存數(shù)量，乘以其在評估基準日的市場購置價格，加上合理的運雜費等費用，得出評估值。對在產品（自制半成品），由于，評估人員難以用約當產量法將在產品折算為一定數(shù)量的產成品，故在核實帳面值無誤后，以帳面值作為評估值。 對產成品（庫存商品），按以下公式計算評估值（式中部分利潤根據(jù)銷售情況確定）： 評估值=庫存數(shù)量不含稅出廠單價1-（所有稅金+銷售費用+部分利潤）/銷售收入對發(fā)出商品，參照產成品的評估方法進行評估。二、長期投資被評估企業(yè)的長期投資為長期股權投資，包括控股的股權投資和非控股的股權投資?！咀ⅲ喝绻髽I(yè)還有債券、股票等投資，應予補充，并介紹相應的評估方法】在查閱投資文件、賬面記錄，了解投資日期、原始投資額、持股比例等情況的基礎上，對于控股的股權投資，采用成本法（資產基礎法）【注：或收益法，或成本法（資產基礎法）和收益法】對被投資單位的股東全部權益價值進行評估（評估原則、依據(jù)以及評估程序、過程與對投資方的評估基本相同），以被投資單位評估基準日股東全部權益評估值乘以被評估企業(yè)持股比例而確定長期股權投資的評估值；對于非控股的股權投資，以被投資單位評估基準日經審計【注：未經審計則不提經審計】財務報表上的凈資產額乘以被評估企業(yè)持股比例而確定長期股權投資的評估值。 三、設備本次評估的設備包括國產和進口機器設備、電子設備和車輛【注：刪除不存在的設備類別?！?。由于【注：闡述采用成本法評估的理由?！?，采用重置成本法進行評估。其基本公式為：評估值=重置全價成新率【注：以下根據(jù)項目情況刪除不存在的設備類別之評估方法描述；存在非正常情況（報廢，強制淘汰、報廢，受火災、水災浸泡或者地震等因素導致設備嚴重毀損等）的設備，應補充相應的評估方法?！?【注：如果還采用了市場法或收益法，應補充市場法或收益法的評估方法描述；改用市場法或收益法評估時，刪除成本法的描述。】（一）重置全價的確定 1、國產【注：在無進口機器設備時，刪除國產兩字】機器設備國產【注：在無進口機器設備時，刪除國產兩字】機器設備的重置全價由設備購置價和運雜費、基礎費、安裝調試費、資金成本組成。 主要設備及關鍵設備的購置價從市場或生產廠家詢價經比較后確定，在無法從市場或生產廠家獲取價格時，通過查閱年中國機電產品報價手冊確定；一般設備的購置價通過查閱年中國機電產品報價手冊等價格資料確定；對市場、生產廠家詢價和查閱相關價格資料都無法獲得購置價格的設備，則采用類比法通過以上途徑查詢類似設備的購置價并根據(jù)設備差異進行修正后確定。運雜費是指設備到達使用地點前發(fā)生的裝卸、運輸、保管、保險等費用，其計算公式為：運雜費設備購置價運雜費率?；A費是指建造設備基礎所發(fā)生的人工費、材料費、機械費等，其計算公式為：基礎費設備購置價基礎費率。【注：若存在大型或者重型設備的建筑基礎，應按構筑物的評估方法確定基礎費，并在此補充相應的評估方法描述?！堪惭b調試費是指設備安裝調試過程中發(fā)生的人工費、材料費、機械費等，其計算公式為：安裝調試費設備購置價安裝調試費率。資金成本是指設備從訂貨到安裝調試完成因占用資金而發(fā)生的成本。對于訂貨合同中規(guī)定由供貨商負責運輸、基礎建造、安裝調試中的某項或某幾項時，由于在購置價格中已含此項或幾項的費用，則不計該項或該幾項的費用；資金成本一般只對大中型且訂貨周期半年以上的設備計取?！咀ⅲ阂陨腺M用項目及適用條件的描述，根據(jù)設備具體情況選用及調整?！?、進口機器設備【注：在無進口機器設備時，刪除此部分內容；以下描述包括進口設備的各種情形和相應的各種評估方法，須根據(jù)評估對象的具體情況和具體的評估方法選用其中相關的內容，并刪除無關部分。】 進口機器設備的重置全價由設備到岸價、從屬稅費和國內運雜費、基礎費、安裝調試費、資金成本構成。 設備到岸價的確定按進口時日與評估基準日的近遠而有所不同。對近期進口的設備，按評估基準日外匯牌價，將進口合同中的CIF（到岸）價折為人民幣價即為設備到岸價；對雖為以前進口但能詢到現(xiàn)CIF價的設備，按評估基準日外匯牌價，將詢到的合理的CIF價折為人民幣價得到設備到岸價；而對以前進口而又難以詢到現(xiàn)CIF價的設備，根據(jù)國際市場機電產品價格變動趨勢和同類設備價格變動指數(shù)，對原購置合同中的CIF價進行調整修正后確定設備到岸價。從屬稅費包括關稅、增值稅、外貿代理費、銀行手續(xù)費、商檢費等，按照國家的相關規(guī)定計取。 對于進口設備制造或銷售商在中國設有分銷點，其分銷點所報設備價格中已含有進口稅費的，不計進口設備從屬稅費。對于國內已能生產的進口設備，在確認設備制造質量、性能、用途等基本相同的情況下，直接以國產設備購置價替代進口設備到岸價和從屬稅費；若用途相同，但制造質量或性能有較小差別，在不影響正常使用的前提下，對國產設備購置價作出適當修正后替代進口設備到岸價和從屬稅費。由于被評估單位為【或：非為】增值稅一般納稅人，按規(guī)定可以【或：不能】抵扣其新購進設備所含的進項稅額，故采用的國產設備購置價不【或：刪除“不”】含增值稅。進口設備的國內運雜費、基礎費、安裝調試費、資金成本的確定方法和適用條件與國產機器設備基本相同。進口機器設備重置全價通常的計算公式：重置全價=CIF價（按基準日匯率換算為人民幣價）+關稅+增值稅 +外貿代理費+銀行手續(xù)費+商檢費+國內運雜費+基礎費安裝調試費+合理資金成本3、電子設備對于一般電子設備，由于其易于直接從市場購置，不用支付運輸費用，不發(fā)生基礎費，也不需安裝調試或不用支付安裝調試費用，故其重置全價直接以市場購置價格確定；對于大型、價高的電子設備，其運雜費、基礎費、安裝調試費、資金成本的確定方法和適用條件與機器設備基本相同?！咀ⅲ涸u估范圍中沒有后一種設備時，刪除后一種設備的相關文字，并去掉前一種設備的“一般”兩字。】 4、車輛對于車輛，以經過比較后的合理的評估基準日市場購置價，加計車輛購置稅和一定的車輛牌照費確定為重置全價。【注：根據(jù)國家增值稅轉型改革方案規(guī)定，自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人可抵扣其新購進設備所含的進項稅額。如果被評估單位為增值稅一般納稅人，以上機器設備及與生產、經營有關的電子設備、運輸工具，其購置價需扣取增值稅。】（二）成新率的確定1、機器設備（1）對主要設備、關鍵設備及精密設備，分別采用使用年限法和現(xiàn)場勘察分析法進行測算，經加權平均確定其綜合成新率。使用年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）100%或：使用年限成新率=（經濟壽命年限-已使用年限）經濟壽命年限100%現(xiàn)場勘察成新率=各部位得分100%綜合成新率的基本計算公式為：綜合成新率=使用年限成新率40+現(xiàn)場勘察成新率60（2）對一般設備，采用使用年限法確定成新率。（3）對逾齡設備，主要以現(xiàn)場勘察為依據(jù)確定成新率；對因國家限制或其他原因而停用的、待報廢的設備裝置，直接以可收回凈現(xiàn)金額作為評估值。2、電子設備對于一般電子設備，采用使用年限法確定使用年限成新率；對于大型、價高的電子設備，參照機器設備成新率的確定方法確定成新率。【注：評估范圍中沒有后一種設備時，刪除后一種設備的相關文字，并去掉前一種設備的“一般”兩字?！?3、車輛車輛的成新率。首先依據(jù)年限成新率和里程成新率孰低的原則確定理論成新率；然后對車輛進行現(xiàn)場鑒定，確定鑒定成新率；經加權平均確定綜合成新率。年限成新率（規(guī)定使用年限已使用年限）規(guī)定使用年限100% 里程成新率（規(guī)定行駛里程已行使里程）規(guī)定行駛里程100%綜合成新率理論成新率40鑒定成新率60四、房屋建（構）筑物評估的房屋建（構）筑物包括房屋建筑物、構筑物及商品房、門面房【注：根據(jù)項目情況，刪除不存在的類別】。根據(jù)本次評估的目的和資產特點，分別采用重置成本法、市場比較法和收益法【注：刪除未采用的評估方法及以下相應的評估方法描述?！窟M行評估。（一）房屋建筑物、構筑物房屋建筑物由被評估單位自用，且未收集到可比交易案例，故對房屋建筑物以及構筑物采用重置成本法進行評估。計算公式：評估值=重置全價成新率1、重置全價的確定重置全價=建安工程造價+前期費用及其他費用+資金成本（1）建安工程造價由于房屋建筑物、構筑物均有完整的工程決算資料。建安工程造價根據(jù)工程決算和當?shù)卦u估基準日建筑工程工時、材料價格調整確定。 由于房屋建筑物的工程決算資料難以搜集，根據(jù)市建設工程造價管理站公布的距評估基準日較近的年季度工程造價信息,選取與評估對象技術特征類似的典型工程綜合造價，將典型工程與房屋建筑物在層高、結構、建筑材料、施工質量、裝修、附屬設備等方面進行比較確定修正系數(shù)，經對典型工程綜合造價進行系數(shù)修正而得出建安工程造價。構筑物的工程造價則按確定。 【注：以上列舉的兩種方法須選擇一種，刪除一種；如果兩種方法均不適用，應另行選擇不同的方法?！浚?）前期費用及其他費用 前期費用及其他費用包括按建安工程造價一定比例計算的工程勘察設計費、招議標服務費、標底審查費、施工圖紙審查費、抗震設計審查費、工程質量監(jiān)督費、工程建設監(jiān)理費、建設單位管理費等費用；對于房屋建筑物，還包括按建筑面積計算的白蟻防治費、墻體材料專項費等費用?！咀ⅲ簯Y合項目的具體情況去掉不存在的項目、增加未列入的項目?！?上述各項費用均根據(jù)國家和當?shù)赜嘘P管理部門的相關文件規(guī)定計取。 （3）資金成本：為建筑物、構筑物正常建設工期內占用資金的籌資成本或資金機會成本。以建安工程造價與前期費用及其他費用之和為資金使用額，按正常建設工期和人民銀行公布的在評估基準日適用的同期貸款利率，并設定資金在建設期內分期均勻使用而計取。計算公式如下： 資金成本=（建安工程造價+前期費用及其他費用+資金成本）1/2貸款年利率正常建設年期2、成新率的確定（1）對于建筑物和價值大、重要的構筑物【注：無此類構筑物則刪除相應文字?！坎捎镁C合成新率法確定其綜合成新率，其計算公式為：綜合成新率= 理論成新率40%勘察成新率60%其中：理論成新率=1（1-殘值率）建構筑物已使用年限/（建構筑物已使用年限+尚可使用年限）現(xiàn)場勘察成新率是根據(jù)現(xiàn)場勘察情況，通過對結構、裝修、設施進行鑒定評分獲得的實評分值占標準分值的比例。 （2）對于一般【注：無價值大、重要的構筑物時，刪除“一般”兩字?！繕嬛铮捎媚陀媚晗薹ù_定成新率，計算公式：耐用年限成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）100%【無構筑物則取消以上與構筑物有關的內容和文字】（二）商品房被評估單位購置的商品房為住宅，其所在區(qū)域和相鄰區(qū)域內可比的市場交易案例較多。因此，采用市場比較法對商品房之房地合一價值進行評估。市場比較法是指在一定市場條件下，選擇若干條件類似或使用價值相同、在評估基準日近期有過交易的房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算待估房地產客觀合理價值的方法。公式：適用公式：房地產評估值比準價格建筑面積比準價格可比實例修正價格實例個數(shù)可比實例修正價格可比實例交易價格交易情況修正系數(shù)日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)（三）門面房【注：或商鋪、寫字樓?！勘辉u估單位的門面房【注：或商鋪、寫字樓。】用于【注：或可用于?！砍鲎?，通過出租獲取收益，故適合采用收益法進行評估。 收益法是通過預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值。評估公式為： aV1-（1+r）-n r式中：V房地產評估值； a未來第i年的凈收益； n未來可獲收益的年限； r資本化率。房地產年度凈收益的確定：年度凈收益年度收入年度費用年度繳納稅費；年度收入的確定：以房地產出租實際收取的符合市場租金水平的年度租金收入或房地產在公開市場條件下能實現(xiàn)的年度租金收入確定。年度費用的確定：以在租金收入對應條件下，應由房地產所有人承擔的年度費用確定，主要包括房屋建筑物的維護費用、管理費用等。年度繳納稅費的確定：以在出租經營下，每年應由房地產所有人繳納的稅費確定，主要包括房產稅、營業(yè)稅及其附加。收益年限的確定：以房地產未來可實現(xiàn)收入的年限確定，主要考慮房屋建筑物實體尚可使用年限和所占用土地的剩余使用年限因素，并以兩者孰低年限予以確定。資本化率：在綜合考慮土地還原利率、當?shù)夭煌猛痉课莩鲎馐袌龅氖找妗L險程度等因素的基礎上予以確定。五、在建工程在建工程包括土建工程和設備安裝工程?！咀ⅲ簞h除不存在的工程類別。】評估人員到工程現(xiàn)場進行查勘，了解工程的形象進度；查閱工程合同，了解合同約定條款和工程費額；對賬面記錄進行核實，了解已支付工程款的明細構成，分析工程款項的支出是否正常，了解是否存在按工程進度應付而未付或超進度支付的情況；查閱項目可行性研究報告及批復、初步設計及批復、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等文件，了解工程項目的審批情況。【注：本段文字應根據(jù)項目實際情況作必要的調整、修改、補充及部分刪除?！客两üこ虨樵诮ǖ?。經核實，工程批準文件齊全，工程款支付額與工程形象進度一致，故土建工程的評估值按賬面值保留。【注：應根據(jù)項目實際情況予以修改，工期長（超過半年）的還應考慮資金成本?！客两üこ虨閿M建的的前期費用。純費用類在建項目無物質實體。經核實，所發(fā)生的支付對未來將開工的工程項目是必需的。在確認其與關聯(lián)的資產項目不存在重復計價和無不合理支出的情況下，以核實后賬面值作為評估值?！咀ⅲ簯鶕?jù)項目實際情況予以修改。】【注：以上兩段對土建工程的描述，必須根據(jù)項目情況保留一段，刪除一段！】設備安裝工程為項目而發(fā)生的購置設備的費用，支付時間距評估基準日較近。經核實，所發(fā)生的支付對未來的項目具有實際價值。在確認其與關聯(lián)的資產項目不存在重復計價和無不合理支出的情況下，以核實后賬面價值作為評估值。【注：應根據(jù)項目實際情況予以修改，支付時間長（超過半年）的還應考慮資金成本?！吭O備安裝工程為項目所購置的設備，正處于安裝調試階段。根據(jù)合同及賬面記錄，設備款已付清。對設備安裝工程采用重置成本法進行評估，具體的評估方法與前述機器設備的評估方法相同?！咀ⅲ簯鶕?jù)項目實際情況予以修改?！俊咀ⅲ阂陨蟽啥螌ν两üこ痰拿枋觯仨毟鶕?jù)項目情況保留一段，刪除一段！】【注：以上只是常見的在建工程，并不是全部在建工程的評估方法描述；其它在建工程應以上述評估方法為參考，根據(jù)工程具體情況另行編寫?！苛?、無形資產土地使用權待估宗地為出讓【注：或“劃撥”，或“包括出讓和劃撥”】土地，規(guī)定用途為。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，結合本次評估目的和待估宗地的具體情況，對土地使用權【注：或加上“分別”】采用成本逼近法及【注：或將“及”改為“、”】基準地價系數(shù)修正法進行評估，取兩種方法評估結果的平均值作為評估值。【注：評估方法不局限于成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法，還可采用其它方法，如假設開發(fā)法、市場比較法等；也可以以一種方法的評估結果作為評估值。】（一）成本逼近法采用成本逼近法求取待估宗地價值依據(jù)下列公式計算：出讓【注：若為劃撥則刪除“出讓”】土地使用權價值=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)土地使用年限修正系數(shù)(1+區(qū)位修正系數(shù)) +土地增值收益【注：若為劃撥則刪除“土地增值收益”】土地面積（二）基準地價系數(shù)修正法采用基準地價系數(shù)修正法求取待估宗地價值依據(jù)下列公式計算：出讓【注：若為劃撥則刪除“出讓”】土地使用權價值基準地價（1+影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和）使用年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)【注：若為劃撥則須在此加上“（1土地增值收益率）”】 土地面積 七、無形資產其他無形資產 待估其他無形資產為著作權和專利權。著作權為軟件著作權，系被評估單位；專利權為發(fā)明專利，系被評估單位自主研發(fā)申報取得，專用于。【注：1、這里僅以著作權和專利權為例，實際應用時去掉不涉及的資產；2、以下評估方法不是著作權和專利權評估的唯一方法和唯一版本，根據(jù)評估目的和項目的具體情況，可以對所述方法進行調整或修改，還可采用其它的評估方法；3、對于著作權和專利權以外的其它無形資產，下述評估方法并不一定適用或者并不完全適用?！恐鳈嗪蛯＠麢囝惼渌鼰o形資產通常表現(xiàn)為科技人員的創(chuàng)造性智力勞動成果，其價值與成本不對稱，不宜采用成本法評估。同時又由于相同或相似交易案例的缺乏，也不適合采用市場法評估。結合待估其他無形資產的特點、取得途徑及實際應用等情況，確定采用收益法進行評估。 本次采用收益法評估的技術思路，是通過對上述無形資產產品在無形資產剩余壽命年限內未來各年的收益進行預測，以分析計算無形資產在未來收益中的貢獻，再用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，經加和而確定無形資產的價值。（一） 著作權 1、軟件著作權產品預期收益年限內對收入的貢獻 計算公式：軟件著作權產品對收入的貢獻值=軟件產品年銷售收入（銷售成本銷售稅金及附加期間費用）（1行業(yè)平均投資回報率）相關增值稅返還式中：行業(yè)平均投資回報率采用各對比公司平均的稅前加權平均資本成本，運用WACC模型取得，其計算公式如下： 稅前式中：WACC: 加權平均資本成本 E：股權價值 Rc: 期望股本回報率（Rc= Rf+ERP+ Rs，此式中的Rf為無風險回報率，為風險系數(shù)，ERP為市場風險超額回報率, Rs為企業(yè)特有風險超額收益率或企業(yè)規(guī)模超額收益率） D：付息債權價值 Rd：債權期望回報率（一般采用銀行長期貸款利率或債權交易市場長期債券投資收益率）T：企業(yè)所得稅率2、折現(xiàn)率采用對比公司的無形資產投資回報率作為折現(xiàn)率。計算公式：式中：Wc:為流動資產（資金）占全部資產比例Wf:為固定資產（資金）占全部資產比例Wi:為無形資產（資金）占全部資產比例Rc:為投資流動資產（資金）期望回報率（一般取一年期銀行貸款利率）Rf:為投資固定資產（資金）期望回報率（一般取五年以上銀行貸款利率）Ri:為投資無形資產（資金）期望回報率；（二） 專利權 基本計算公式如下：式中：P 專利權評估值Ft未來第t年收益分成額Ri 折現(xiàn)率t 收益計算年n預期收益年限其中：Vt：未來第t年凈利潤 未來第t年凈利潤產品銷售收入銷售成本銷售稅金及附加期間費用