2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告

1 研究背景 由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院四家單位共同主辦的 “中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究 ”，自 2004 年來已連續(xù)進行了七年，引起了社會各界的廣泛關注，相關研究成果已經(jīng)成為評判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標 準。 中國房地產(chǎn) TOP10 研究組啟動 “2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究 ”，在總結(jié)歷年研究經(jīng)驗的基礎上，以 “理性成長 ”為主旨，進一步完善研究方法和評價指標體系，適當提高穩(wěn)健性的評價權重，更全面、客觀地評價企業(yè)的規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性、運營效率和綜合實力；通過發(fā)掘綜合實力強、成長穩(wěn)健的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵、引導廣大房地產(chǎn)企業(yè)理性把握成長速度，以企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營促進行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為企業(yè)成長創(chuàng)造更和諧的發(fā)展環(huán)境。 2 主要研究成果 2.1 百強企業(yè)整體發(fā)展特點分析 2.1.1 銷售業(yè)績：百強企業(yè)銷售業(yè) 績大幅增長，推動房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟回暖 2009 年，在政策支持、信貸寬松、剛性需求及通脹預期等因素的影響下，中國房地產(chǎn)市場強勢回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動 GDP 增長達 1.12%，對經(jīng)濟增長的拉動力度和貢獻率都非常顯著。作為房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀代表，百強企業(yè)銷售業(yè)績普創(chuàng)新高，銷售總額達9742 億元，銷售面積 9877 萬平方米，同比分別增長 99.0%、 77.0%。與全國商品房 75.5%的銷售額增長率、 42.1%的銷售面積增長率相比，百強企業(yè)銷售額與銷售面積的增長率分別高出行業(yè)水平 23.5 與 34.9 個百分點。繼 2008 年以領先優(yōu)勢跑贏市場低谷大勢之后，百強企業(yè)在 2009 年以更快的速度引領行業(yè)發(fā)展，為推動房地產(chǎn)市場回暖、實現(xiàn)國民經(jīng)濟增長 “保八 ”做出突出貢獻。 2.1.2 規(guī)模性：融資活躍擴大百強企業(yè)規(guī)模，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)同比增長近 40% 2009 年，百強企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)實現(xiàn)強勁增長：總資產(chǎn)均值為 256.4 億元，同比增長 40.0%，近 5 年年度復合增長率達到 37.7%， 5 年內(nèi)總資產(chǎn)翻了兩番；凈資產(chǎn)均值為 79.5億元，同比增長 36.4%，顯示了良好的發(fā)展勢頭。 總資產(chǎn)尤其是凈資產(chǎn)的快速增長反映了百強企業(yè)經(jīng)營規(guī)模與企業(yè)實力的提升。其中，凈資產(chǎn)的增長主要源于本年結(jié)算規(guī)模擴大帶來的凈利潤轉(zhuǎn)增以 及 2009 年活躍的融資活動對百強企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的提升，主要特點如下：（ 1）銀行大額授信。（ 2）借殼上市受青睞。（ 3）赴港 IPO 熱潮再起。（ 4）再融資方面呈現(xiàn)增發(fā)配售與債券融資并舉格局。 2.1.3 盈利性：百強企業(yè)盈利質(zhì)量面臨挑戰(zhàn)，凈利潤增長但毛利率下降 隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴大，百強企業(yè)的 盈利規(guī)模也出現(xiàn)了大幅提升，營業(yè)收入均值 72.4億元，同比增長 40.0%；凈利潤均值 11.0 億元，增幅高達 57.7% 。百強企業(yè)中，凈利潤超過 10 億元的企業(yè)數(shù)量為 26 家，較上年增加 9 家。保利、 SOHO 中國、綠地等 10 家企業(yè)均實現(xiàn) 30 億元以上的凈利潤；萬科的凈利潤更是達到 63.1 億元，比上年增長了 17.9 億元。 2.1.4 成長性：百強企業(yè)成長速度顯著，土地儲備滿足 2-3 年增長需要 2009 年既是百強企業(yè)的豐收之年，也是百強企業(yè)的快速成長之年，其房屋銷售面積同比增長 77.0%，房地產(chǎn)業(yè)務收入同比增長 36.1%，凈利潤同比增長 57.7%，均出現(xiàn)顯著增長。同時，隨著市場形勢的變化，百強企業(yè)普遍上調(diào)年初制定的開工計劃，新開工面積在 2009年平均達到 90.1 萬平方米，較 2008 年的 79.4 萬平方米上升 13.4% ，也超過了 2007 年 84.8萬平方米的平均水平，將為 2010 年的市場供給提供保障。 研究組 選取了 8 家百強企業(yè)，測算了在滿足當前銷售面積復合增長速度的前提下，土地儲備可以支撐的開發(fā)年限。所選取的 8 家百強企業(yè)近三年銷售面積復合增長速度幾乎都在30%以上。依此計算的企業(yè)土地儲備可供開發(fā)年限，多數(shù)在 3 年左右，與項目平均開發(fā)周期接近，企業(yè)土地儲備水平總體適當。 2.1.5 穩(wěn)健性：百強企業(yè)財務穩(wěn)健性提高，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額首次由負轉(zhuǎn)正 2009 年百強企業(yè)預收賬款均值達 44.1 億元，與上年相比增長 81.4%，是 2005 到 2009年來增長幅度最大的一年。預收賬款影響房地產(chǎn)企業(yè)未來可結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的變化給企業(yè)未來的營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)和會計利潤留下一定余地，有利于報表業(yè)績的平滑和穩(wěn)定。百強企業(yè) 2009年預收賬款的增長，在一定程度上保障了企業(yè)今明兩年的營業(yè)收入和利潤額，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了基礎。 房地產(chǎn)行業(yè)在我國處于快速發(fā)展階段，企業(yè)為了增加土地儲備的需要，經(jīng)營性現(xiàn)金流歷來負值居多，然而這一狀況在 2009 年有了顯著變化。 2009 年百強企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流 5 年來首次轉(zhuǎn)正，均值為 6.9 億元；從經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值的百強企業(yè)個數(shù)來看， 2007、2008 年分別為 47 家與 46 家，但到 2009 年底，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值的百強企業(yè)已經(jīng)達到 81 家，體現(xiàn)了百強企業(yè) 2009 年現(xiàn)金流狀況的明顯改善。 2.1.3 盈利性：百強企業(yè)盈利質(zhì)量面臨挑戰(zhàn)，凈利潤增長但毛利率下降 隨著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴大，百強企業(yè)的盈利規(guī)模也出現(xiàn)了大幅提升，營業(yè)收入均值 72.4億元，同比增長 40.0%；凈利潤均值 11.0 億元，增幅高達 57.7% 。百強企業(yè)中，凈利潤超過 10 億元的企業(yè)數(shù)量為 26 家，較上年增加 9 家。保利、 SOHO 中國、綠地等 10 家企業(yè)均實現(xiàn) 30 億元以上的凈利潤；萬科的凈利潤更是達到 63.1 億元，比上年增長了 17.9 億元。 2.1.4 成長性：百強企業(yè)成長速度顯著，土地儲備滿足 2-3 年增長需要 2009 年既是百強企業(yè)的豐收之年，也是百強企業(yè)的快速成長之年，其房屋銷售面積同比增長 77.0%，房地產(chǎn)業(yè)務收入同比增長 36.1%，凈利潤同比增長 57.7%，均出現(xiàn)顯著增長。同時，隨著市場形勢的變化，百強企業(yè)普遍上調(diào)年初制定的開工計劃，新開工面積在 2009年平均達到 90.1 萬平方米，較 2008 年的 79.4 萬平方米上升 13.4% ，也超過了 2007 年 84.8萬平方米的平均水平，將為 2010 年的市場供給提供保障。 研究組選取了 8 家百強企業(yè)，測算了在滿足當前銷售面積復合增長速度的前提下，土地儲備可以支撐的開發(fā)年限。所選取的 8 家百強企業(yè)近三年銷售面積復合增長速度幾乎都在30%以上。依此計算的企業(yè)土地儲備可供開發(fā)年限，多數(shù)在 3 年左右，與項目平均開發(fā)周期接近，企業(yè)土地儲備水平總體適當。 2.1.5 穩(wěn)健性：百強企業(yè)財務穩(wěn)健性提高，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額首次由負轉(zhuǎn)正 2009 年百強企業(yè)預收賬款均值達 44.1 億元，與上年相比增長 81.4%，是 2005 到 2009年來增長幅度最大的一年。預收賬款影響房地產(chǎn)企業(yè)未來可結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的變化給企業(yè)未來的營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)和會計利潤留下一定余地，有利于報表業(yè)績的平滑和穩(wěn)定。百強企業(yè) 2009年預收賬款的增長，在一定程度上保障了企業(yè)今明兩年的營業(yè)收入和利潤額，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了基礎。 房地產(chǎn)行 業(yè)在我國處于快速發(fā)展階段，企業(yè)為了增加土地儲備的需要，經(jīng)營性現(xiàn)金流歷來負值居多，然而這一狀況在 2009 年有了顯著變化。 2009 年百強企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流 5 年來首次轉(zhuǎn)正，均值為 6.9 億元；從經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值的百強企業(yè)個數(shù)來看， 2007、2008 年分別為 47 家與 46 家，但到 2009 年底，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值的百強企業(yè)已經(jīng)達到 81 家，體現(xiàn)了百強企業(yè) 2009 年現(xiàn)金流狀況的明顯改善。 2.1.6 運營效率：百強企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)加快，存貨消化周期明顯縮短 如圖所示，百強企業(yè) 2009 年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為 0.38，較 2008 年的 0.34 略有提高；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值由上年的 0.40 提高到 0.47，周轉(zhuǎn)速度加快對企業(yè)盈利能力起到增強作用。存貨周轉(zhuǎn)率均值為 0.56，較 2008 年有所上升，存貨的消化速度加快，存貨消化周期也由上年的 106 周下降到 93 周。存貨消化周期的縮短同時也要求企業(yè)的土地儲備保持適度增長，以滿 足未來市場供應需要。 2.1.7 社會責任：百強企業(yè)納稅貢獻保障地方財政穩(wěn)定，積極踐行責任地產(chǎn)與公益事業(yè) 2009 年，百強企 業(yè)繼續(xù)引領行業(yè)發(fā)展，積極帶動相關市場投資與需求的快速增長，對我國國民經(jīng)濟擺脫金融危機影響、實現(xiàn)穩(wěn)定增長做出了重要貢獻。從納稅情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)在國家財政收入中的貢獻繼續(xù)穩(wěn)步提升， 2009 年房地產(chǎn)有關稅收已占到國家稅收總額的 11%；全年百強企業(yè)繳納的營業(yè)稅金及附加均值為 3.9 億元，所得稅均值為 5.4 億元，共計 9.3 億元，增長率達 20.8%，為政府財政實現(xiàn)保增長目標提供了重要支持。 2.2 2010 中國房地產(chǎn)百強企業(yè) TOP10 研究 中國房地產(chǎn) TOP10 研究組對企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性和運營效率等方面的進行了深入研究。 2.2.1 2010 中國房地產(chǎn)百強企業(yè) “綜合實力 TOP10” 綜合實力 TOP10 企業(yè)特別表現(xiàn)出了規(guī)模大、盈利性好、成長迅速、穩(wěn)健性強、運營效率高等特點。規(guī)模性方面，綜合實力 TOP10企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達到 783.7億元，同比增長 42.2%，遠高于百強企業(yè)均值 256.4 億元 ；盈利能力方面，綜合實力 TOP10 企業(yè)凈利潤均值為 38.1億元，同比增長 32.3%；成長能力方面，綜合實力 TOP10 企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務收入均值超過 200億元，同比增長 40.2%，遠高于百強企業(yè)平均水平。穩(wěn)健性方面，綜合實力 TOP10 企業(yè)在2009 年資產(chǎn)負債率均值保持在 60%左右，合理有效利用了財務杠桿；運營效率，綜合實力TOP10 企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為 0.6，高出百強平均水平 4 個百分點。 2.2.2 2010 中國房地產(chǎn)百強企業(yè) “規(guī)模性 TOP10” 規(guī)模性 TOP10 企業(yè)在完成全國化布局后繼續(xù)深化已進入市場。 2009 年總資產(chǎn)均值高達715.6 億元，是同期百強企業(yè)平均總資產(chǎn)的 2.8 倍；房地產(chǎn)業(yè)務收入均值超過 200 億元，是同期百強企業(yè)的 3.2 倍；房屋銷售面積均值近 350 萬平方米，是同期百強企業(yè)的 3.5 倍，優(yōu)勢明顯。 2.2.3 2010 中國房地產(chǎn)百強企業(yè) “盈利性 TOP10” 盈利性 TOP10 企業(yè)在 2009 年凈利潤快速增長，均值達到 30.9 億元，為百強企業(yè)凈利潤均值的 2.8 倍，盈利水平優(yōu)勢突出。 TOP10 企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值達到 7%以上，比同期百強企業(yè)高出 1 個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值比同期百強企業(yè)高出 2 個百分點以上，三年凈資產(chǎn)收益率均值為 21.3%。 2.2.4 2010 中國房地產(chǎn)百強企 業(yè) “成長性 TOP10” 成長性 TOP10 企業(yè)在 2009 年房地產(chǎn)市場中表現(xiàn)尤為突出，實現(xiàn)了快速增長，房地產(chǎn)業(yè)務收入增長率均值達到 112.1%，同比增長 80.9%；銷售面積增長率為 151.5%，近三年的銷售面積增長率均值為 105.4%，展現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭。 2.2.5 2010 中國房地產(chǎn)百 強企業(yè) “穩(wěn)健性 TOP10” 穩(wěn)健性 TOP10 企業(yè)三年來持續(xù)保持穩(wěn)健的資本結(jié)構和財務風險控制能力， 2009 年資產(chǎn)負債率均值為 0.61，低于同期百強企業(yè) 0.68 的平均水平，負債規(guī)模較百強企業(yè)更加合理；預收賬款均值為 74.3 億元，是同期百強企業(yè)的 1.68 倍，預收賬款的優(yōu)勢為穩(wěn)健性 TOP10 企業(yè) 提供了現(xiàn)金流保障，確保了企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定。 2.2.6 2010 中國房地產(chǎn)百強企業(yè) “運營效率 TOP10” 在企業(yè)規(guī)模不斷擴張的形勢下，如何保證運營效率的提升成為百強企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)。運營效率 TOP10 企業(yè) 2009 年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為 0.58，高于百強企業(yè) 0.38 的平均水平，近三年總資產(chǎn)周 轉(zhuǎn)率均值也達到 0.45 以上；存貨周轉(zhuǎn)率均值為 0.75，高于 0.56 的百強企業(yè)平均水平，實現(xiàn)了更高的運營效率。 2.2.7 2009-2010 中國房地產(chǎn)年度社會責任感企業(yè) 在經(jīng)營業(yè)績大幅提升，企業(yè)實力不斷增強，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位日益突出的情況下，百強企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)公民意識顯著 增強，承擔了更多的社會責任，通過實際行動來回報社會，謀求社會與企業(yè)的和諧進步。在納稅額方面， 2009-2010 中國房地產(chǎn)年度社會責任感企業(yè)納稅額占百強企業(yè)納稅額比例超過 25%。 2.2.8 2010 中國房地產(chǎn)百強之星 百強之星強化區(qū)域布局 百強之星企業(yè)結(jié)合品牌影響力和企業(yè)自身優(yōu)勢，在 區(qū)域布局上探索出適合企業(yè)發(fā)展的道路。百強之星企業(yè)以區(qū)域核心城市為基礎，強化區(qū)域內(nèi)市場布局，根據(jù)不同區(qū)域特點采用因地制宜措施，打造適宜當?shù)氐漠a(chǎn)品，有效地提高了品牌的知名度，推動了企業(yè)的快速發(fā)展。 百強之星優(yōu)化管理體制 百強之星規(guī)模日益壯大，實力不斷發(fā)展，并紛紛采用科學高效的管理制度。百強之星管理模式由之前的粗放式管理向精細化邁進，在管理運作中，加強企業(yè)的執(zhí)行力，實施管理流程可操控性，加入了考核管理。 3 結(jié)語：百強企業(yè)理性發(fā)展任重道遠 （ 1） 房地產(chǎn)政策環(huán)境由寬松轉(zhuǎn)向從緊，百強企業(yè)需積極防范市場調(diào)整風險 2007-2009 年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由高到低再到迅猛上揚的起伏行情，房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)歷了由歡喜到茫然再到驚喜交加的心理劇變。 2009 年初，很多房地產(chǎn)企業(yè)還面臨資金壓力甚至現(xiàn)金流斷裂的風險，而盤點全年，全國房地產(chǎn)市場銷售量及銷售價格已達到了前所未有的高度，百強企業(yè)獲得了鼓舞人心的發(fā)展業(yè)績，市場份額進一步加大，企業(yè)規(guī)?？焖贁U張，區(qū)域布局上加大了對二三城市的投資與開發(fā)，成長速度非常顯著，為帶動房地產(chǎn)市場回暖、國民經(jīng)濟 “保八 ”增長做出突出貢獻。 從城市化發(fā)展進程來看，我國正處在快速發(fā)展的階段與人口紅利峰值的前期， 對房地產(chǎn)的需求將繼續(xù)增加，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊。但從長遠來說，我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，百強企業(yè)的發(fā)展仍將面臨持久戰(zhàn)的考驗。 2010 年 1 月 7 日，國務院辦公廳下發(fā)關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（ “國十一條 ”），標志著房地產(chǎn)業(yè)政策從 “鼓勵 ”轉(zhuǎn)為“趨緊 ”，表明我國房地產(chǎn)政策環(huán)境整體發(fā)生了變化。作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)和社會各方面高度關注的民生行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)無疑將在國家加強和改善房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)展。 順勢而為方能四兩撥千斤?；陂L期房地產(chǎn)企業(yè)研究經(jīng)驗，研究組建議百強企業(yè)一定要密切關注政策變化，關注政策變 化給市場環(huán)境帶來的影響，以積極心態(tài)應對政策、市場變化，理性處理成長速度與戰(zhàn)略目標的關系，謀求企業(yè)的長期穩(wěn)健發(fā)展。 （ 2） 百強企業(yè)應提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，土地儲備合理增長，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展 2009 年，百強企業(yè)的現(xiàn)金流狀況明顯改善，企業(yè)預收賬款的大幅上漲為 2010 的業(yè)績水平也奠定了基礎。但值得一提的是，百強企業(yè) 2009 年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為 0.38，存貨周轉(zhuǎn)率約 0.56，低于 2007 年相應指標的 0.46 和 0.60。相比國外房地產(chǎn)開發(fā)公司，美國 TOP10 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為 1-2 倍，是中國企業(yè)的 3 倍以上。