置業(yè)顧問(wèn)考核試題doc答案.doc

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置業(yè)顧問(wèn)考核試題（總分200分，考試時(shí)間120分鐘）姓名： 得分： 2010年 5 月 31 日一、 填空題（每空0.5分，共53分）1、1畝約等于 666.66 平方米。2、1公頃等于 1000 0平方米，約等于 15畝。3、現(xiàn)在最常用的付款方式有 一次性，按揭貸款， 免息分期付款，三種。4、按用途房地產(chǎn)的類型可劃分為居住房地產(chǎn)， 商業(yè) 房地產(chǎn)， 旅游房地產(chǎn)， 工業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)五種。5、其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70 年；工業(yè)用地 50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； 綜合用地或者其他用地 50年。6、七通一平：是指水通、電通、道路通、排水通、熱力通 、煤氣通、通訊通 及場(chǎng)地平整；7、房地產(chǎn)又稱不 動(dòng)產(chǎn)，是 房產(chǎn) 和地產(chǎn) 的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括 土地，建筑物及地上附著物，房地產(chǎn)附帶的各種權(quán)利。8、五證：a.國(guó)有土地使用證；b建設(shè)用地規(guī)劃許可證；c. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；d 建設(shè)工程開(kāi)工證，e商品房預(yù)售許可證 9、兩書(shū)：商品房質(zhì)量說(shuō)明書(shū) ；商品房使用說(shuō)明書(shū)；10、按揭貸款的額數(shù)：居住房最高可貸總房款的 70% ，商業(yè)用房最高可貸50 % 。11、銷售的基本流程是：迎接客戶 產(chǎn)品介紹 購(gòu)買洽談 現(xiàn)場(chǎng)觀看 填寫客戶資料 跟蹤 逼定 定金補(bǔ)足 簽訂合同 入住。12、取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，房屋所有人擁有的權(quán)利： 使用權(quán) ， 占有權(quán)， 收益權(quán)，處分權(quán)。13、房產(chǎn)銷售的一個(gè)中心是：以客戶為中心；二個(gè)能力是： 應(yīng)變能力， 協(xié)調(diào)能力；三顆心是：熱心，耐心 ，信心；四個(gè)掌握是： 國(guó)家的經(jīng)濟(jì)大事 ， 房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，法律法規(guī)， 項(xiàng)目自身的狀況；五個(gè)學(xué)會(huì)是：跟蹤， 調(diào)查，揣摩， 算賬， 掌握 。14、房屋建筑結(jié)構(gòu)分標(biāo)準(zhǔn)：鋼結(jié)構(gòu)， 鋼，鋼筋混泥土結(jié)構(gòu) ， 混合結(jié)構(gòu)， 磚木結(jié)構(gòu) ， 其他 結(jié)構(gòu) 。15、房屋價(jià)格的形成有三種方法： 成本加利潤(rùn)， 市場(chǎng)比較法，和 2者結(jié)合。16、一般來(lái)說(shuō)客戶的來(lái)源主要有媒體宣傳， 接聽(tīng)熱線電話， 參加發(fā)展會(huì)， 朋友或老客戶介紹， 做直銷ds 等五個(gè)方面。17、構(gòu)成房屋價(jià)格的直接費(fèi)用包括： 土地費(fèi)用 ， 拆遷費(fèi)用 ， 勘察測(cè)繪費(fèi)， 設(shè)計(jì)費(fèi) ， 建安成本 ， 景觀配套費(fèi)，市政配套費(fèi)。18、房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住宅為 1-3 層； 多層住宅為 4-6 層；小高層住宅為 7-11層；中高層住宅為 12-16 層； 16層以上為高層， 30 層以上為超高層住宅；19、“一級(jí)市場(chǎng)”：即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門掌握，指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用 協(xié)議， 招標(biāo)， 拍賣 ，的方式，以 土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)。20、（1） 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；（2） 取得， 和，（3） 除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的， ，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；（4） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5） 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。21、現(xiàn)在買新房子需要交哪些稅？ 契稅， 交易稅， 印花稅 ， 。買2手房需要交哪些稅？ 營(yíng)業(yè)稅 ， 個(gè)人所得稅 ，契稅 ， 印花稅22、公攤面積主要包括電梯井 ， 管道井， 樓梯間， 垃圾道 ， 變電室，設(shè)備間，公共門廳，地下室，值班警衛(wèi) 和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 二、判斷題（每題1分，共20分，對(duì)的打“”錯(cuò)的打“”）1、給未成年人購(gòu)房，登記時(shí)要指定一名監(jiān)護(hù)人，并且要到公證處公證。（ ）2、外地人到本地購(gòu)房也需要擔(dān)保人。 （ ）3、套 ）5、容積率是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。 （ ）6、一級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。（ ）7、三通一平時(shí)指水通、電通、路通、道路平整（ ）8、穿過(guò)房屋的通道，房屋）9、得房率是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)得房率越高越好。（ ）10、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的主人。（ ）11、層高小于或等于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室不算建筑面積。（ ）12、中國(guó)工商銀行規(guī)定，貸款年限最長(zhǎng)可以貸30年，貸款人年齡不得超過(guò) 60歲。（ ）13、中國(guó)建設(shè)銀行規(guī)定，住房貸款最長(zhǎng)可貸30年，商業(yè)用房最多可貸20年。（ ）14、房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市 場(chǎng)。（ ）15、綠化率又叫綠地率是規(guī)劃建設(shè)用地范圍 ）17、消防避難層、為了整棟建筑物使用的配電房作為公用面積可以分?jǐn)?。?）18、基價(jià)也叫起步價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。（ ）19、借款人償還銀行貸款，期限在一年或一年以 ）20、進(jìn)深指一間房屋兩條橫向軸之間的距離。（ ）三、辨別題（在括號(hào)里回答能否）每題一分，共37分1、在異地買房可以提取住房公積金嗎？（ 可以 ）2、我在異地買樓可以申請(qǐng)住房公積金貸款嗎? （ 不，對(duì)異地購(gòu)房貸款不予支持）3、由于我和開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，我不想還款了，可以嗎？（不 ）4、住房公積金能隨便支取嗎？（ 不 ）5、家庭購(gòu)房，夫妻用一方公積金貸款，房產(chǎn)證用另一方姓名行嗎？（可以 ）6、夫妻雙方單位都繳了住房公積金,若一方單位買房用了公積金貸款,還可以提取另一方的住房公積金嗎? （ 公積金貸款是以家庭戶為單位的，你貸款后，不能馬上就提取本人和配偶的公積金，只能在歸還貸款滿一年后每年度提取一次，額度為當(dāng)年歸還本息之和。7、新房裝修是否可以支取住房公積金？（ 不，住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用8、維修基金有使用年限嗎？（ 沒(méi)有，維修基金是商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金）9、單位的集資房是否也要辦預(yù)售證？（ 不要 ）10、夫妻雙方在結(jié)婚后購(gòu)買了房子，離婚后判給女方，男方是否還有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格？（有，離婚半年后，帶上離婚證明在經(jīng)濟(jì)適用房辦即可申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適房 ）11、高層住宅的首層住戶，是否還要交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)？（ 要交納 ）12、 ）13、現(xiàn)在支取了公積金，能不能馬上進(jìn)行公積金按揭貸款？（ 不能，須再按時(shí)足額繳存一年以上才可以申請(qǐng)住房公積金貸款。）14、對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。 15、購(gòu)買二手樓可以辦理按揭嗎？（可以。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)對(duì)二手樓按揭雙方主體無(wú)特別要求，主要是注意銀行對(duì)按揭申請(qǐng)人的要求。 ）16、已辦理按揭的樓花能否轉(zhuǎn)讓？（可以 ）17、婚前買房，房產(chǎn)證上可以署兩個(gè)人的名字嗎？（ 可以 ）18、一張買土地的發(fā)票能證明這塊地是合法的建筑嗎？（不能 ）19、夫妻雙方在結(jié)婚后購(gòu)買了房子，離婚后判給女方，男方是否還有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格？（有，離婚半年后帶上離婚證明在經(jīng)濟(jì)用房辦即可申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 ）20、物業(yè)管理公司可以一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)嗎？（ 不能 ）21、物管用房能否計(jì)入公攤面積？（ 作為獨(dú)立面積出現(xiàn)的物管用房不計(jì)入公攤，屬于業(yè)主共有。）22、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證？（未成年人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在房地產(chǎn)證上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定）23、集資房能否辦理房地產(chǎn)證？（只有經(jīng)批準(zhǔn)的合法的集資房才可以辦理房地產(chǎn)證 ）24、單位和個(gè)人是否可以聯(lián)名買房？（ 可以 ）25、已頒布拆遷公告的房地產(chǎn)，能否再進(jìn)行抵押？（ 不能 ）26、地下停車庫(kù)能否辦房地產(chǎn)證？（如果地下停車庫(kù)屬于小區(qū)配套設(shè)施，其權(quán)利歸全體業(yè)主擁有，則不能單獨(dú)辦理房地產(chǎn)證；若地下停車庫(kù)的權(quán)利在轉(zhuǎn)讓時(shí)有事先約定，并已繳清地價(jià)，辦理初始登記時(shí)依據(jù)約定，確認(rèn)登記人的權(quán)利，可以發(fā)房地產(chǎn)證。）27、違法建筑如果拆遷有補(bǔ)償嗎？（ 沒(méi)有 ）28、婚前一方購(gòu)買的房地產(chǎn)，在離婚時(shí)是否屬于共有財(cái)產(chǎn)？（ 婚前一方購(gòu)買的房地產(chǎn)在婚后由夫妻雙方共同使用、維護(hù)達(dá)八年以上的，在雙方?jīng)]有另有約定的情況下，視為共同財(cái)產(chǎn)、離婚時(shí)可作共有財(cái)產(chǎn)）29、住房公積金按揭貸款全部還完之后，還能用住房公積金辦理按揭貸款買第二套房子嗎？（ 可以 ）30、沒(méi)有單位可以自己交公積金嗎？（ 不能 ）31、子女買房，可以支取父母的住房公積金嗎？（ 不可以，對(duì)該房屋擁有所有權(quán)的職工才能提取住房公積金。如果子女購(gòu)房，父母是房屋共有人可以提?。?2、繳存的住房公積金有利息嗎？（個(gè)人公積金余額上年結(jié)轉(zhuǎn)余額按中國(guó)人民銀行規(guī)定的三個(gè)月整存整取利率結(jié)息，本年匯繳的住房公積金按中國(guó)人民銀行規(guī)定的存款活期利率結(jié)息。）33、二手房能否申請(qǐng)住房公積金貸款？（ 二手房可以申請(qǐng)住房公積金貸款。客戶所購(gòu)房產(chǎn)須為60平方米以上，85年以后的房產(chǎn)。貸款額度最高為所購(gòu)房產(chǎn)評(píng)估值的70%，年限最長(zhǎng)為10年）34、可否用每個(gè)月匯繳的公積金沖抵每月貸款應(yīng)繳本息？（ 不能用每月匯繳的公積金沖抵每月應(yīng)還本息。但辦理了住房公積金貸款的客戶，每年9月1日至9月19日可用公積金帳戶上的余額沖抵貸款本金，減少貸款利息，以此減少每月的還款）35、裝修能否辦理公積金貸款？（裝修不能辦理公積金貸款。中心信貸部只辦理個(gè)人自住住房貸款）36、申請(qǐng)住房公積金貸款可否用現(xiàn)有住房做抵押？（ ）37、經(jīng)濟(jì)適用房有無(wú)獨(dú)立土地證？（經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)是以劃撥方式取得,土地證只有大“證”,各家各戶沒(méi)有獨(dú)立的小證。土地劃撥的性質(zhì)不影響買方對(duì)該房屋的合法權(quán)益,只是在將來(lái)房屋上市交易時(shí),作為買方需按成交價(jià)款的10%補(bǔ)交土地出讓金）三、簡(jiǎn)答題 （共30分）1、容積率（5分）容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。2、來(lái)訪接待流程?（5分） 3、經(jīng)濟(jì)適用住房（5分）4、請(qǐng)盡可能寫下你所了解的2010年的房產(chǎn)新政策。（15分）1、物業(yè)稅醞釀開(kāi)征：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作將推廣至全國(guó)2、二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消：從1月1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年。3、明確首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)：從2010年開(kāi)始，首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認(rèn)定。4、存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)：今年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率5、嚴(yán)格二套房貸：1月10日下發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知6、國(guó)五條：1月10國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，明確提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的五條措施。7、七折利率優(yōu)惠取消：中國(guó)銀行2月3日記者證實(shí)，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折8、首套房契稅優(yōu)惠收緊：3月9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局日前聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知9、3月29日，銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)防控,對(duì)違規(guī)房企停止新增貸款四、能力題（25分）2、為什么開(kāi)發(fā)商不喜歡做公積金貸款？（5分）公積金貸款是有限額的，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有好處因?yàn)轭A(yù)售證下來(lái)了，正式合同簽訂了，就可以辦理商業(yè)貸款了，而公積金貸款，只能等樓的主體全部完工，才能辦理貸款。也就是說(shuō)，開(kāi)房商在大家用商貸比用公積金貸款，拿到的資金時(shí)間要早。所以，開(kāi)發(fā)商更愿意大家用商業(yè)貸款。3、外飄窗與中空玻璃各有什么好處？（6分）外飄窗，是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。中空玻璃，指現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，是對(duì)傳統(tǒng)單玻璃門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封和安全性能等都大大提高。4、新政策之下對(duì)于觀望態(tài)度的客戶你是如何解釋的？（6分）你說(shuō)的不錯(cuò)，國(guó)家敢剛剛出臺(tái)提升準(zhǔn)備金等政策，市場(chǎng)必定經(jīng)歷一個(gè)消極期，從市場(chǎng)的角度講這種消極期往往又會(huì)成為曲線的“底”。但投資者往往跟著市場(chǎng)一起消極觀望，但這種投資者卻很難成為資本市場(chǎng)的最終勝利者。其實(shí)你可以引導(dǎo)投資者看看上輪股災(zāi)之時(shí)的情況股指從六千一直下滑到1600，而這個(gè)1600正是投資者最消極的時(shí)候，但同時(shí)，真真理性的投資者也會(huì)意識(shí)到中國(guó)股市的理性點(diǎn)位應(yīng)在3000左右波動(dòng)，2500點(diǎn)一下進(jìn)倉(cāng)都是勝算較大的。在還有像上輪金融危機(jī)，歐美房市正低迷溫州炒房團(tuán)的抄底，也是一樣的道理。 當(dāng)然，投資者還有對(duì)下一步政策的擔(dān)憂，對(duì)于這一點(diǎn)，你應(yīng)當(dāng)盡可能地引導(dǎo)他們，政府只是想讓過(guò)熱的房市暫時(shí)冷卻，而不是要將其打倒，因?yàn)闊o(wú)論是從保證宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的角度講，還是從保證地方地方政府財(cái)政收入的角度講，進(jìn)一步打擊房市的可能性不大這一點(diǎn)從中央的表態(tài)也可看出（“保持適度寬松”）。 最后，巴菲特的一句話可以轉(zhuǎn)送給投資者“別人瘋狂的時(shí)候我冷靜，別人冷靜的時(shí)候我瘋狂”想在資本市場(chǎng)成為那少數(shù)的20%，就應(yīng)如此。五、論述題（35分）1、為什么本項(xiàng)目還沒(méi)動(dòng)工，明年交不了房怎么辦。（10分） 2、你是如何看待你自己現(xiàn)在的銷售狀態(tài)。包括你自己的信心，目標(biāo)。（15） 銷售人員評(píng)核表 姓名： 部門/項(xiàng)目： 評(píng)核期： 年說(shuō)明：每月底前完成員工評(píng)核，并將本表報(bào)送行政人事部。 本月評(píng)核總分： 經(jīng)理簽名： 羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃羅荿薈羈芄莈蝕螁芀莇袂肆膆莆薂衿肂蒞蚄肅羈莄螇袇芆莄蒆肅膂蒃蕿袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖莃蒀薃蚇艿葿蚅羂膅葿螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇肅薃蚆螀莂薃螈肆羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇蚃袇羆芆螅肂芄芆蒅裊膀芅薇肀膆芄蝿袃肂芃袁螆莁節(jié)薁羂芇芁蚃螄膃芀螆羀聿莀蒅螃