房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計優(yōu)化的探討[權(quán)威資料]

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計優(yōu)化的探討 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 【摘要】隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈和政策的變化，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理逐步呈現(xiàn)出從粗放型向技術(shù)型專業(yè)化、精細(xì)化管理模式轉(zhuǎn)變的發(fā)展趨勢。近幾年來，各地產(chǎn)公司在重視完善規(guī)劃、建筑等專業(yè)設(shè)計管理的同時。加強了對結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程技術(shù)工作的管理。提高了設(shè)計管理工作的系統(tǒng)性使設(shè)計技術(shù)管理更加全面、專業(yè)、精細(xì)，從整體上增強了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。 【關(guān)鍵詞】成本優(yōu)化：設(shè)計優(yōu)化：探討 【 abstract 】 along with the real estate market increasingly fierce competition and the change of policy, the domestic real estate enterprise internal management gradually from extensive to present a technology-orientation, fine management mode change trend of development. In recent years, in all the attention in the planning, building perfect professional design management at the same time. Strengthening of the structure and other professional engineering and technical work management. Improve the management work of the systematic design. Make a design technology management more comprehensive, professional, fine, overall enhancement of the estate enterprise competitiveness. 【 key words 】 cost optimization: design optimization: to explore F293 A 一、指導(dǎo)思想 房地產(chǎn)項目優(yōu)化管理就是圍繞工程成本控制這一主題，在 “ 安全可靠、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理 ” 的原則下結(jié)合理論、技術(shù)、經(jīng)驗、科技等，對工程設(shè)計、施工技術(shù)方案的可行性、經(jīng)濟性進(jìn)行比較、分析和判斷，以求得工程成本經(jīng)濟合理，對社會技術(shù)資源進(jìn)行溝通、整合、利用。在結(jié)構(gòu)設(shè)計過程中，大力提倡和推廣結(jié)構(gòu)工作性能設(shè)計新理念加深對現(xiàn)行國家及地方規(guī)范條文理解和消化，用活規(guī)范條款。做好與建筑專業(yè)配合工作，積極參與項目設(shè)計各階段控制工作，把設(shè)計各階段的事前、事中、事后技術(shù)管理與工程成本控制落實到實處規(guī) 劃方案階段積極主動參與規(guī)劃方案設(shè)計階段的技術(shù)管理，在為營銷、規(guī)劃、建筑服務(wù)的同時對工程成本加以控制從結(jié)構(gòu)專業(yè)角度對方案提出建議下面從本人參與順德深業(yè)城項目管理總結(jié)的經(jīng)驗談?wù)劊O(shè)計優(yōu)化在房產(chǎn)成本控制中的重要性。 例深業(yè)城項目 7#， 8#三十層，建筑方案，在高寬比、錯層等方面超過國家結(jié)構(gòu)規(guī)范相關(guān)規(guī)定，必須首先做結(jié)構(gòu)整體模型振動的試驗，分析試驗結(jié)果后才能確定結(jié)構(gòu)設(shè)計上的非常技術(shù)措施，最后還要通過專家委員會的評審。這樣必然會增加項目開發(fā)時間及工程成本。結(jié)構(gòu)專業(yè)提出上述意見后，營銷和設(shè)計經(jīng)過綜合考慮 ，最后對規(guī)劃、建筑方案進(jìn)行修改，項目開發(fā)時間和工程設(shè)計成本得到控制。 順德深業(yè)城一期地下室萬平方米，由于規(guī)劃設(shè)計方案中沒有考慮消防通道在地下室頂板上位置，設(shè)計院結(jié)構(gòu)工程師為了建筑師日后隨意布置消防通道而將消防車荷載滿鋪地下室頂板來進(jìn)行地下室結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)計（每平方米噸消防車荷載），此做法使地下室及基礎(chǔ)工程設(shè)計成本大為增加。公司審圖時發(fā)現(xiàn)了此問題，建議建筑專業(yè)首先布置消防車通道，結(jié)構(gòu)專業(yè)再重新進(jìn)行地下室和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計，避免了多花冤枉錢。另外一個項目正好相反，也是萬平方米地下室，規(guī)劃方案將消防車 通道完全布置在社區(qū)地下室上，結(jié)構(gòu)專業(yè)看圖后，提出完全可以結(jié)合社區(qū)外市政道路而不必在社區(qū)地下室頂板上設(shè)置消防車通道，建筑專業(yè)接受此建議，減少了地下室結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)計工程成本。 現(xiàn)階段，國內(nèi)設(shè)計單位對樁基礎(chǔ)承載力取值多是參考地勘單位提出的建議值，再根據(jù)土壤物理指標(biāo)進(jìn)行理論計算而確定。多數(shù)情況下，設(shè)計單位確定樁承載力設(shè)計值比較保守，取值偏低，普遍存在樁基承載力強度沒有得到充分利用、樁基礎(chǔ)工程設(shè)計成本偏高現(xiàn)象。順德深業(yè)城樁基設(shè)計中，應(yīng)該推廣以試樁的方法來確定單樁承載力設(shè)計值，從結(jié)果來看，這種設(shè)計值普遍比以理 論計算確定的設(shè)計值高出以上，相應(yīng)減少樁基礎(chǔ)工程成本支出以上。設(shè)計院選用靜壓 500 ， H=125,預(yù)應(yīng)力管樁，按地質(zhì)報告，樁承載力設(shè)計值定為 18噸，按 5%數(shù)量現(xiàn)場試樁，樁承載力設(shè)計值定提高為 25噸比以理論計算確定設(shè)計值 8噸提高了38，在樁布置采用靈活方法，同時選用 500 ， H=100, 樁承載力設(shè)計值定為 18噸，用兩種樁型根據(jù)軸力，合理分配，在塔樓下采用 H=125 樁型，在裙樓處采用采用 H=125 樁型，避免承載力浪費，經(jīng)濟配樁，取得了較好的經(jīng)濟效益。 由于目前地下室面積偏大、使 得工程成本偏高，所以對地下室的設(shè)計進(jìn)行了重點技術(shù)分析。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車荷載取值等方面實現(xiàn)了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空間；佛山某公司萬平方米地下室，公司對設(shè)計院設(shè)計成果進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，工程設(shè)計成本每平方米減少元，工程成本少支出多萬元；深圳某公司萬平方米人防地下室，從結(jié)構(gòu)設(shè)計角度優(yōu)化設(shè)計，取得千克平方米用鋼量的好成效。 小區(qū)地下室的頂板上都會放置米多厚覆土以便綠化。對處于覆土上的消防通道的消防車荷載取值，經(jīng)過受力分析，建議在進(jìn) 行地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計時考慮消防車荷載在覆土豎向擴散作用，消防車荷載取值比 “ 規(guī)范 ” 值小于覆土厚度的倍數(shù)，一般在 .倍，從而減少地下室和基礎(chǔ)工程設(shè)計成本，此建議已在許多項目的地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計得以應(yīng)用。由于消防車荷載比較大，對此折減后取得比較好經(jīng)濟效益。 二、上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)管理 上部建筑面積大，對整體工程成本影響較大，因此，對此結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結(jié)構(gòu)設(shè)計是否經(jīng)濟合理很大程度依賴于設(shè)計單位結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)專業(yè)水準(zhǔn)、責(zé)任心和心態(tài)，從理論上講他們有義務(wù)為業(yè)主負(fù)責(zé)，但 在實際工作中，他們只對規(guī)范負(fù)責(zé)而沒有對設(shè)計的經(jīng)濟合理性負(fù)責(zé)，甚至有意無意加大鋼筋用量和混凝土強度等級。因此，如何使設(shè)計單位結(jié)構(gòu)工程師既要保證結(jié)構(gòu)安全、品質(zhì)，又要保證工程設(shè)計成本控制在一個合理范圍內(nèi)，是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計技術(shù)管理人員職責(zé)所在。 公司加強上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)管理工作，取得了一定成效 一期在初步設(shè)計中， 13 層、 25層高塔樓用鋼量預(yù)估 65千克平方米、千克平方米，在技術(shù)管理參與下，甲方給出定額設(shè)計，設(shè)計單位對原結(jié)構(gòu)設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整后，使標(biāo)準(zhǔn)層用鋼量降至 40千克平方米、 58 千克平方米以下，取得比較滿意結(jié)果。 三、現(xiàn)場工程技術(shù)管理 深圳某公司兩棟樓位于 10米深回填土上，每棟建筑面積為 3900 平方米。樁基承載力設(shè)計值為 45噸，扣除 10米深回填土作用在單樁上負(fù)摩擦力的理論計算值噸后，單樁承載力僅剩下 9 噸，必須對回填土地基進(jìn)行加固處理。經(jīng)過對幾個回填土地基處理方案可行性、經(jīng)濟性進(jìn)行比較，確定采用碎石樁處理方案。設(shè)計公司進(jìn)行施工圖設(shè)計，施工圖中的碎石樁數(shù)目為 2051 根，公司獨自對此方案進(jìn)行優(yōu)化，碎石樁數(shù)目減至 332 根，僅為設(shè)計公司的 16，工程成本減少84，同時保證了工程進(jìn)度。 某公司為營銷策略先建了娛樂中心，環(huán)繞娛樂中心三面地下室工程是在該中心竣工后才開工的。娛樂中心三面離地下室距離在米左右，地下室開挖前對會所支護(hù)就顯得極為重要。施工單位設(shè)計支護(hù)方案為直徑毫米聯(lián)排灌注樁，入土坎固米，懸挑米，共計米，灌注樁作為懸臂梁工作。公司考慮由于土質(zhì)較差，對樁的堪固作用不會太大，對該方案提出在聯(lián)排灌注樁上部加設(shè)壓頂梁以保證聯(lián)排灌注樁共同工作，同時在娛樂中心 3 個側(cè)面壓頂梁之間設(shè)置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點，如此，支護(hù)方案由灌注樁平面懸 臂結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成受力性能更好的空間剛架結(jié)構(gòu)。施工單位采納公司意見，對原設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化，確保娛樂中心在地下室整個施工過程中安全可靠，萬無一失。 某公司項目包括棟高層、 12棟小高層，建筑地僅4950 平方米。在這 4950 平方米地塊上的地質(zhì)情況極其復(fù)雜：上部土層液化嚴(yán)重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在米間變化無規(guī)律。目前，棟建筑分別采用了預(yù)制管樁、沖孔灌注樁、夯擴樁以及由伐板、夯擴樁、攪拌處理的復(fù)合地基 3 種基礎(chǔ)組合，共計種基礎(chǔ)形式。如此復(fù)雜的地質(zhì)情況和采用多達(dá) 4 種的基 礎(chǔ)類型，在開發(fā)中史無前例，技術(shù)管理難度可想而知。 某項目一期有棟 100 米高層建筑，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)。 1700 多根樁施工完成后，在工程樁檢測中發(fā)現(xiàn)樁基承載力僅為設(shè)計特征值的一半，經(jīng)復(fù)壓樁基承載力可達(dá)設(shè)計特征值 80。設(shè)計公司采用補樁方案進(jìn)行處理，第一輪補樁設(shè)計方案每棟樓需補近 90根樁，公司對此提出不同意見，經(jīng)過技術(shù)交流溝通，設(shè)計公司對補樁方案進(jìn)行重新設(shè)計，最后確定補樁方案為每棟樓 45根左右，棟樓補樁總數(shù)減少 320 根。 四、結(jié)語 總之，節(jié)能降耗是企業(yè)的生存之本，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加 強對結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程技術(shù)管理工作，提高了設(shè)計管理工作的系統(tǒng)性，使技術(shù)管理更加全面、專業(yè)、精細(xì)，從整體上增強了競爭力，減少了浪費。 閱讀相關(guān)文檔 :石材幕墻干掛施工技術(shù)的淺論 武漢某深基坑開挖安全監(jiān)測方案設(shè)計研究與探討 對市政給排水工程施工管理的探討 探討機電安裝工程中的空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能 英國田園城市及戰(zhàn)后新城考察有感 淺談暖通空調(diào)設(shè)備安裝的施工問題與方法 淺析消防設(shè)施安裝工程的質(zhì)量控制 市政排水管道的施工質(zhì)量控制 如何提高園林綠化工程的生態(tài)效益 淺談堤防工程軟土地基處理幾種方法 水 利水電工程的施工管理淺談 現(xiàn)