房地產融資的十八種模式.doc

精品文檔房地產融資的十八種模式1、自有資金融資定義：開發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過其他途徑通過公司內部擴大自有資金基礎，例如向集團公司，或者關聯(lián)公司借款。例如，中國北車和中國南車都有自己的財務公司，央企財務公司去銀行去貸款，銀行都很樂意貸。然后，北車地產再從財務公司拿錢。通過這種渠道籌措的資金，開發(fā)商可以長期持有，自行支配，靈活使用，而且利率普遍較低；對公司制定中長期的發(fā)展目標特別是短期可能影響業(yè)績的目標不會構成過大的財務壓力。2、銀行貸款融資1、國內銀行貸款對于中國的絕大部分房企來說，通過國內商業(yè)銀行貸款是其融資的主要渠道。貸款方式主要有信用貸款、擔保抵押貸款和保證書擔保貸款。國內商業(yè)銀行信用貸款是指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分一下五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款。擔保抵押貸款分為兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款。保證書擔保貸款則是指由第三者出具保證書擔保的放款。國內銀行貸款運作程序：一、貸款申請（一）借款人資格（二）申請貸款材料，包括單位資料、項目資料二、商業(yè)銀行貸款調查（一）借款人資格的核查（二）調查核實項目情況，包括：項目建設條件評價、市場評估、投資估算和籌資評估、償債能力評估、貸款風險評價三、核定信用等級，提出審查結論四、房地產開發(fā)貸款審查和審批三性原則：合法性、合規(guī)性、可靠性五、貸款的發(fā)放六、貸后管理2、國外銀行貸款目前，我國利用國外貸款的主要形式主要有：外國政府貸款、國際金融組織貸款和國際商業(yè)貸款。當前向我國提供多邊貸款的國際金融組織主要有世界銀行（WBG）、國際農業(yè)發(fā)展基金組織（IFAD）和亞洲開發(fā)銀行（ADB）。亞洲開發(fā)銀行以項目貸款為主、以及部門貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機構貸款等。國際商業(yè)貸款是針對在國際金融市場上以借款方式籌集的各種資金的總稱。國際商業(yè)貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國外金融機構提供的貸款；二是由一家金融機構牽頭、多家國外金融機構組成銀團，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長期貸款，通常稱為國際銀團貸款（也成為辛迪加貸款）。外資銀行5大關注點：對外貸款態(tài)度謹慎、風險控制非常嚴格、透明度是最大障礙、更相信市場的保障、爭奪個人房貸業(yè)務。除此之外，以下3點也是外資銀行關注重點：1、看重商用物業(yè)未來是否有穩(wěn)定的租金回報，而對分割出售的商用物業(yè)興趣不大。2、關注高端物業(yè)，即（重點城市，重點物業(yè)和重點客戶）。3、透明度是第一位的。國外銀行貸款運作程序：項目建議書可行性研究報告?zhèn)溥x項目審批利用外資方案借用國外貸款項目的程序。3、民間借貸融資隨著房地產市場風向轉向，銀行對其信貸收緊，一些前期布局失當而且大量拿地的企業(yè)資金壓力陡增，大部分的中小房企更是既缺乏自有資金，又無法取得銀行貸款。為了維持企業(yè)的正常運作，不少企業(yè)不惜鋌而走險，向民間借貸。民間借貸的特點：1、形式上分散、而且具有隱蔽性，2、金額上規(guī)模較小，3、范圍上有較大的局限性，4、利率上的高低不一，一般隨行就市，5、借貸合約是非格式化的，6、對償債有硬性約束。從過往的諸多案例可以看出，民間借貸大部分是高利貸。當房地產市場景氣度處于快速上升通道時，采用此法融資的企業(yè)尚可以維持。但一旦上揚的趨勢失速，風險敞口立刻會急劇放大。民間借貸猶如飲鴆止渴，明智的企業(yè)應該選擇其他的方式幫助企業(yè)渡過難關，否則一朝上癮，一旦市場有變，瞬間身陷囹圄。4、上市融資跟銀行借貸一樣，上市融資也是實力派玩的。企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限，因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目尤其是商業(yè)地產開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。商業(yè)地產的開發(fā)要求資金規(guī)模較大投資期限較長上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流保證開發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看由于上市的門檻比較高，能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽好的大型房地產企業(yè)一些急于擴充規(guī)模和資金實力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資，從而達到增發(fā)和配股的要求，實現(xiàn)從證券市場融資的目的。從上市地點上看，上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。從上市的方式看，有首次公開募股上市（IPO），以及借殼上市。資本市場的上市融資本質是企業(yè)所有者通過出售可接受的部分股權換取企業(yè)當期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。從長遠角度講，融資是手段而不是企業(yè)的終極目標。5、房地產資產證券化房地產證券化，就是把流動性低的、非證券形態(tài)的房地產投資直接轉變?yōu)橘Y本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使投資者與投資對象之間的關系有直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化的功能和作用功能：資產的及時變現(xiàn)、風險的分散化、融資的靈活性。6、產業(yè)基金融資通過產業(yè)基金融資與非上市增資擴股融資模式類似?；鸸究堪l(fā)行投資基金股份或者受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于房地產，獲得凈收益后分配給投資者。吸引外資基金投資房企需要注意五點策略：產品本身的投資價值、物業(yè)價格、城市選擇、營銷包裝、開發(fā)商的管理團隊。產業(yè)基金在所投資企業(yè)發(fā)展到一定程度后，最終都要退出所投資企業(yè)。其選擇的退出方式主要有三種：1、通過所投資企業(yè)的上市，將所持股份獲利拋出；2、通過其它途徑轉讓所投資企業(yè)股權；3、所投資企業(yè)發(fā)展壯大后從產業(yè)基金手中回購股份等。7、房地產典當融資房產典當融資也可以稱做房產典當，是指當戶將其房地產作為當物抵押給典當行，支付一定比例的費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。實質是以“抵押”形式辦理典當借款。但房地產典當和抵押借款的根本區(qū)別在于：典當轉移房地產的占有權，而抵押不轉移抵押標的的房地產的占有權。典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。具有融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性的特點。8、增資擴股融資1、非上市增資擴股非上市增資擴股又稱私募股權融資，與產業(yè)基金融資類似。典型的如2008年3月20日恒大地產在香港全球公開發(fā)售（IPO）未獲一家機構認購而被迫放棄。為此，恒大地產選擇了非上市增資擴股，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，中東某國家投資局投資1.46億美元，獲得恒大7.7%股份；此外，德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。使得恒大度過了最危機時刻。2、上市公司增資擴股增資擴股是指企業(yè)向社會募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或者原股東增加投資擴大股權，從而增加企業(yè)的資本金。增資擴股的股權出資模式：（1）現(xiàn)金投資；（2）實物投資；（3）工業(yè)產權投資；（4）場地使用投資。9、房地產信托融資（REITs）早在房地產市場還十分火爆時，房企依靠單一的銀行貸款的融資方式即已無法為繼?；谌谫Y過程中形成產權關系及現(xiàn)實的運用，房地產信托融資主要有貸款型信托、股權型信托、混合型信托三種模式。1、貸款型信托融資模式信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息，并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計劃期限屆滿之時，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。優(yōu)勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息能計入開發(fā)成本。劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調控環(huán)境下難以通過監(jiān)管審批。2、股權型信托融資模式信托投資公司以發(fā)行信托產品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權投資的方式(收購股權或增資擴股)，向項目公司注入資金；同時，項目公司或關聯(lián)的第三方承諾，在一定的期限（如兩年）后，溢價回購信托投資公司持有的股權。優(yōu)勢：（1）能夠增加房地產公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產公司達到銀行融資的條件；（2）其股權類似優(yōu)先股性質，只要求在階段時間內取得合理回報，并不要求參與項目的經營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。劣勢：一般均要求附加回購，在會計處理上仍視為債權；如不附加回購則投資者會要求浮云超額回報，影響開發(fā)商利潤。3、混合型信托融資模式（夾層融資型）即夾層融資。優(yōu)勢：（1）信托能夠在項目初期進入，增加項目公司資本金，改善資產負債結構；（2）債權部分成本固定，不侵占開發(fā)商利潤，且較易資本化；股權部分一般都設有回購條款，即使有浮動收益占比也較小。劣勢：交易結構比較復雜，信托公司一般會要求對公司財務和銷售進行監(jiān)管，同時會有對施工進度、銷售額等考核的協(xié)議。10、夾層融資夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品。即房地產信托融資中的混合型信托融資模式（夾層融資型）。夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品。房地產商可以根據(jù)募集資金的特殊要求進行調整股權，進去后還可以向銀行申請貸款，資金回報的要求適中；對于項目要求較低，不要求“四證”齊全，投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言，還款方式靈活投資風險比股權小；而且退出的確定性較大比傳統(tǒng)的私有股權投資更具流動性。11、債券融資發(fā)行債券也是房企融資的重要渠道。在國家對房地產限價政策及國內融資渠道受限的背景下，房企此前幾年普遍通過海外發(fā)債及非標方式進行融資。目前我國的企業(yè)債券市場運作機制不是十分完善，而且由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點，屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例，因此國家嚴控房地產項目債券的審批。這使得我國房地產發(fā)債融資的門檻較高而不易進入且發(fā)行成本較高，對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。12、融資租賃融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的事先合同約定，想承租人制定的出賣人購買承租人制定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個時期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優(yōu)勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，可以獲得全額融資，可以節(jié)省資本性投入，無需額外的抵押和擔保品，可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力；可以起到一定的避稅作用；從某種意義上來說，可以用作長期貸款的一個替代品。13、售后回買售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現(xiàn)金，用于再投資；同時，在今后較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產權，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發(fā)商，對于盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發(fā)生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。14、售后回租售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營或委托他人經營。在售后回租過程中，擁有某項物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次，他先出讓了該物業(yè)的所有權，使開發(fā)資金即時變現(xiàn)回籠，以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業(yè)的使用權，以在今后的租賃中長期獲得經營收益。整個操作的關鍵在于后期的經營能否兌現(xiàn)售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委托經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發(fā)產品為商用建筑的房地產企業(yè)融資，如酒店、商場等。15、ABS項目融資所謂ABS，是英文“Asset Backed Securities”的縮寫，它是以項目所屬資產為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。16、產權交易融資產權交易融資是指開發(fā)商將其資產所有權和經營權有償轉讓從而獲得資金的融資方式。房地產企業(yè)通過產權交易，可以實現(xiàn)資本、土地、勞動力等資源要素的重新組合，是房地產融資的一種重要方式。17、P2PP2P本是