XX房地產(chǎn)有限公司項目管理手冊【一份非常好的專業(yè)參考資料】

XX房地產(chǎn)有限公司項目管理手冊 1 項目 管理手冊 編制 說明 一 、 本手冊規(guī)定了公司 工程項目管理工作的工作規(guī)范和流程， 是 公司 進(jìn)行項目 管理 工作 的 依據(jù) 。 二 、本手冊 除了 專業(yè)術(shù)語、 日常用語和單獨說明外， 使用以下 術(shù)語或簡稱： （一） 公司 ： 是指 鄂爾多斯華研房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任 有限公司 ； （二） 總公司：是指鄂爾多斯華研經(jīng)貿(mào)集團(tuán) ； （三） 部門 （或“各部門”）：是指 公司下設(shè)的 人力行政部 、 商務(wù)部、 財務(wù) 部、 企業(yè) 發(fā)展部 、工程技術(shù)部、造價部、營銷策劃部、客戶服務(wù)中心 等職能 管理 部門和業(yè)務(wù)運營 部門； （ 四 ） 項目部 ： 是指公司 為實施 開發(fā)項目工程管理 而成立的 臨 時性 機(jī)構(gòu)，項目部的負(fù)責(zé)人是項目經(jīng)理； （ 五 ） 項目銷售部：是指公司為實施開發(fā)項目銷售工作而成立的 臨時性 機(jī)構(gòu)，項目銷售部的負(fù)責(zé)人是銷售部經(jīng)理。 三 、 對 本手冊 的管理要求 （一）本手冊 為公司 重要 管理 文件， 經(jīng) 人力行政部及相關(guān)部門共同研究和 總經(jīng)理辦公會討論通過， 由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。 （二）本 手冊的編制、印發(fā)等事宜由 人力行政部 負(fù)責(zé)。 （三） 手冊持有者應(yīng)妥善保管 本手冊 ，不得 涂改、 丟失、 損壞 、 隨意涂改，也不得將手冊提供給公司以外人員。手冊持有者離開本公司時，須將手冊交還 人力行政部 ，辦理 回收 登記。 （四） 各部門 在 本 手冊使用期 間如 對本手冊 有修改建議， 需以書面形式向 人力行政部 提交， 由 人力行政部 統(tǒng)一 組織修訂。 四 、公司原有 規(guī)定與本手冊不符的，以本手冊為準(zhǔn)。 五 、 本手冊自公司正式發(fā)布之日起施行（有特別說明的遵照特別說明）。 2 目 錄 04-01 項目可行性研究工作規(guī)程 . 3 04-02 土地 儲備工作規(guī)程 . 13 04-03 項目前期手續(xù)辦理管理規(guī)定 . 15 04-04 項目投資控制管理辦法 . 17 04-05 項目設(shè) 計管理工作規(guī)程 . 21 04-06 設(shè)計評審工作規(guī)程 . 25 04-07 設(shè)計變更管理辦法 . 33 04-08 施工圖設(shè)計交底與 圖紙會審工作規(guī)程 . 41 04-09 開發(fā)成本監(jiān)測及核算管理規(guī)程 . 45 04-10 工程預(yù)決算管理辦法 . 48 04-11 工 程款支付控制規(guī)程 . 53 04-12 工程進(jìn)度控制辦法 . 57 04-13 工程質(zhì)量管理辦法 . 59 04-14 工程交接驗收管 理規(guī)定 . 69 04-15 工程量測量與工程簽證控制規(guī)程 . 72 04-16 工程計量、計價管理規(guī)定 . 78 04-17 項目部 例會制度 . 81 04-18 項目施工管理規(guī)程 . 83 04-19 工程資料管理規(guī)定 . 97 04-20 工程決（結(jié)）算管理規(guī)程 . 99 04-21 項目后評價實施辦法 . 104 3 04-01 項目可行性研究工作規(guī)程 第一條 目的 通過對意向開發(fā)項目的全面有效的可行性分析，確定項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，為公司最終決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)，提高項目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本規(guī)程。 第二條 適用范圍 適用于公司開發(fā)項目可行性的研究、分析和項目開發(fā)可行性研究報告的編制和評審。 第三條 職責(zé)分配 （一）企業(yè)發(fā)展部 1、 全面負(fù)責(zé)可行性研究的計劃、組織和實施； 2、 負(fù)責(zé)各類信息的收集、匯總和分析； 3、 負(fù)責(zé)項目開發(fā)可行性研究報告的起草編制。 （二）營銷策劃 部參與負(fù)責(zé)銷售市場分析，參與負(fù)責(zé)銷售成本、市場售價和銷售額的估算分析。 （三）工程技術(shù) 部 、總工程師 參與負(fù)責(zé)技術(shù)分析。 （四）造價部 參與負(fù)責(zé)工程成本的估算分析。 （五） 財務(wù)部參與負(fù)責(zé)財務(wù)評價。 （六） 總經(jīng)理負(fù)責(zé)可行性研究工作計劃 的批準(zhǔn) ，負(fù)責(zé)組織項目開發(fā)可行性研究報告的評審 。 （七）總經(jīng)理辦公會負(fù)責(zé)對項目開發(fā)可行性研究報告進(jìn)行最終評審和批準(zhǔn)。 第四條 可行性研究 分類 （一） 初步可行性報告 ， 用于土地投標(biāo)或合作洽談； （二） 項目可行性研究報告 ， 按照規(guī)定格式和內(nèi)容要求編制 ，項目 報審 用 ； （三） 項目 開發(fā) 可行性研究報告 ， 項目立項后， 本公司 組織編制的 詳盡可行性研究，供公司 內(nèi)部使用 ， 指導(dǎo)整個項目開發(fā)經(jīng)營工作的 指導(dǎo)性文件。此階段可行性研究亦根據(jù)需要可進(jìn)行數(shù)次，直至確定最終可行性研究方案。 4 【注】本工作規(guī)程主要就項目立項后的詳盡可行 性研究做出規(guī)定要求，初步可行性研究和報審可行性研究可參照本規(guī)程執(zhí)行。 第五條 開發(fā)項目用地選擇與地塊價值評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進(jìn)行分析比較和評價。 企業(yè)發(fā)展部 在尋求土地信息和確定項目投資意向過程中首先應(yīng)進(jìn)行初步可行性評價，即進(jìn)行地塊價值評價。分析評價內(nèi)容包括： （ 一 ） 擬定地點的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征； （ 二 ） 擬定地點的市政配套、交通運輸條件； （ 三 ） 擬訂范圍的拆遷情況； （ 四 ） 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況； （ 五 ） 實際地價與地價潛在 價值評價。 第六條 開發(fā)項目可行性研究的任務(wù) 可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對項目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。 第七條 開發(fā)項目可行性研究的組織實施 （一）企業(yè)發(fā)展部 根據(jù)公司要求，于項目立項后組織編制可行性研 究工作計劃，報總經(jīng)理審批并組織實施。 （二） 公司各專業(yè)職能部門 和人員 負(fù)責(zé)向 企業(yè)發(fā)展部 提供相關(guān)的輸入資料，包括估算數(shù)據(jù)、資料、分析和研究報告等，參與項目可行性研究。 （三）企業(yè)發(fā)展部 按照計劃的時間安排完成編制項目開發(fā)可行性研究報告，經(jīng)總經(jīng)理審核，上報公司總經(jīng)理辦公會討論審議 。 （四） 對未通過審批的報告由 企業(yè)發(fā)展部 重新組織進(jìn)行，重新編制項目開發(fā)可行性研究報告并報批。 （五） 可行性研究的外包由 企業(yè)發(fā)展部 經(jīng)理提議，總經(jīng)理批準(zhǔn)決定是否委托外部專業(yè)市場調(diào)研機(jī)構(gòu)實施。 規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托 外部機(jī)構(gòu) 5 承擔(dān)項目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻椖?，由本公司自行組織可行性研究。 （六） 外部委托市場調(diào)研由 企業(yè)發(fā)展部 負(fù)責(zé)委托、協(xié)調(diào)實施。 第八條 可行性研究的步驟 （一） 籌備 可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作包括提出項目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究工作計劃和工作大綱等。相關(guān)內(nèi)容應(yīng)包涵在可行性研究工作計劃中。 （二） 市場調(diào)研 企業(yè)發(fā)展部、營銷策劃部 分別負(fù)責(zé)對項目 有關(guān)情況進(jìn)行不同層次的 市場調(diào)研，提供項目前期可行性研究所需要的資料和數(shù)據(jù)。具體執(zhí)行市場調(diào)研工作規(guī)程。 （三） 方案的選擇和優(yōu)化 企業(yè)發(fā)展部 在 收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理方案。 （四） 財務(wù)評價與不確定性分析 企業(yè)發(fā)展部 對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)評價和不確定性分析。研究論證項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項目實施總進(jìn)度計劃。 （五） 編寫報告書 企業(yè)發(fā)展部 經(jīng)上述分析與評價，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng) 導(dǎo)決策。 第九條 可行性研究的內(nèi)容 由于房地產(chǎn)項目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng)包括以下幾方面： （一） 項目概況 主要包括： 1、 項目名稱； 2、 項目的地理位置； 包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等。 3、 項目所在地的周圍環(huán)境狀況； 6 主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨椖拷ㄔO(shè)的時機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性。 4、 項目的性質(zhì)及主要特點。 （二） 專項市場調(diào)研情況及動遷安置 1、企業(yè)發(fā)展部 根據(jù) 營銷策劃部提交的 項目市場調(diào)研分析報告 ，與營銷策劃部共同對 市場調(diào)查結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成結(jié)論； 2、 如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。 （三） 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 1、 市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測； 2、 市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測； 3、 市場交易的數(shù)量與價格； 4、 服務(wù)對象分析、制定租售計劃； 5、 擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。 （四） 規(guī)劃設(shè)計方案選擇 1、 市政規(guī)劃方案選擇； 市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 2、 項目構(gòu)成及平面布置； 3、 建筑規(guī)劃方案選擇 ； 建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。 （五） 資源供給 1、 建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計劃； 2、 項目施工的組織計劃； 3、 項目施工期間的動力、水等供應(yīng)； 4、 項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 （六） 項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費用研究 1、 開發(fā)項目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置； 2、 管理人員的配備方案； 7 3、 人員培訓(xùn)計劃、管理費用估算。 （七） 開發(fā)建設(shè)計劃 1、 前期開發(fā)計劃； 包括項目從立項、 可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計劃； 2、 工程建設(shè)計劃； 包括各個單項工程的開工、竣工時間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等； 3、 建設(shè)場地的布置； 4、 施工隊伍的選擇。 （八） 項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 1、 項目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分； 2、 項目投資來源、籌措方式的確定； 3、 開發(fā)成本估算； 4、 銷售成本、經(jīng)營成本估算； 5、 銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算； 6、 財務(wù)評估； 運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資 回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對項目進(jìn)行財務(wù)評價； 7、 風(fēng)險分析； 一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險分析。 8、 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價； 9、 結(jié)論及建議； 運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。 第十條 可行性研究報告的撰寫 （一） 封面 要能反映評估項目的名稱、誰作的 評估及可行性研究報告寫作時間。 8 （二） 摘要 用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過 1000字為宜。 （三） 目錄 （四） 正文 這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟(jì)效益評價、風(fēng)險分析和結(jié)論與建 議等十二個方面。 （五） 附表 附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項目工程進(jìn)度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。 （六） 附圖 一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等。 第十一條 資金籌措 （一） 公司決策層和財務(wù)部負(fù)責(zé)項目可行性研究過程中資金籌措的策劃。 （二） 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證， 必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。 （三） 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。當(dāng)資金來源中包括預(yù)售收入時，應(yīng)有銷售收入計劃配合考慮。 第十二條 財務(wù)評價 （一） 財務(wù)部負(fù)責(zé)項目可行性研究過程中的財務(wù)評價。 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)法。 9 （三） 靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計 算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正?；貓舐氏啾容^，以分析評價其經(jīng)濟(jì)合理性。靜態(tài)法的評價指標(biāo)有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。 （四） 動態(tài)法財務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。 1、 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計的折現(xiàn)率 ic，將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，其值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPV 0 項目可行； FNPV 0 項目不可行。 2、 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。判別標(biāo)準(zhǔn)為： FIRR ic 即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項目可行； FIRR ic 項目不可行。 3、 財務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） 財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。 4、 動態(tài)投資回收期（ P t） 動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期。 第十三條 不確定性分析 （一）企業(yè)發(fā)展部 及各職能部門在可行性研究過程中應(yīng)充分考慮不確定性因素，并進(jìn)行綜合分析。 （二） 項目評價 所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務(wù)評價指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 （三） 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（ BED）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。當(dāng)影響投資效果的變化因素達(dá)到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。 （四） 敏感性分析是通過分析、預(yù)測項目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時對財務(wù)評 價指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。 10 （五） 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素對項目評價指標(biāo)可能發(fā)生的影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔(dān)的風(fēng)險越小。 第十四條 項目開發(fā)可行性研究報告的評審 （一） 公司總經(jīng)理辦公會負(fù)責(zé)組織項目開發(fā)可行性研究報告的評審，評 審會議應(yīng)有各職能部門負(fù)責(zé)任和外部專家組成員參加。專家組成員由公司高層管理人員 推薦，公司總經(jīng)理辦公會確定，成員可包括經(jīng)濟(jì)師、建筑師、工程師、律師、會計師、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家開 發(fā)企業(yè)家、社會學(xué)家、環(huán)境學(xué)家和地質(zhì)專家等。各方面專家通力合作才能保證項目的科學(xué)性。 （二） 總經(jīng)理辦公會 以 “項目評估與決策會議”的形式對項目開發(fā)可行性研究報告進(jìn)行評審，總經(jīng)理審批。 （三） 開發(fā)項目評估內(nèi)容 1、 市場方面 對市場現(xiàn)狀的研究方面所采用的預(yù)測方法是否符合實際，審查市場預(yù)測結(jié)果可信程度。 2、 技術(shù)方面 項目構(gòu)成是否合理，實施計劃在操作執(zhí)行上的可靠性和有效性，施工技術(shù)方面的可靠性。 3、 財務(wù)方面 確保項目實施全過程的財務(wù)能力和消費者對項目的影響，包括通過市場調(diào)研分析了解的消費者購買力和對項目的興趣程 度。 4、 國民經(jīng)濟(jì)方面 要嚴(yán)格審查項目是否具有正確無誤的宏觀經(jīng)濟(jì)分析，尋求對項目計劃進(jìn)行修改的可能性以達(dá)到提高項目經(jīng)濟(jì)效益。審查項目是否與行業(yè)的發(fā)展政策保持一致，審查項目的決策過程的投資風(fēng)險分析，決策論證是否嚴(yán)密。 5、 組織機(jī)構(gòu)和管理方面 審查評議項目在組織機(jī)構(gòu)方面的背景材料，審查項目的組織及其結(jié)構(gòu)在行政管理上對項目實施全過程的控制安排和方法。 6、 環(huán)境方面 11 開發(fā)項目在地形、地貌條件上是否符合所定項目的條件；對不符合的因素在技術(shù)上可處理的，方法是否可靠；水文地質(zhì)、氣象對項目的印象，防治措施是否可靠；選地是否 符合城市規(guī)劃的要求；基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施是否與在建項目配套；拆遷、安置、方案是否合理；總之要到現(xiàn)場掌握第一手資料，審核是否與項目提供的資料相一致。 （四） 通過對項目的全面評估，公司總經(jīng)理進(jìn)行最終決策，并決定項目的開發(fā)方案。 （五） “項目評估與決策會議”應(yīng)形成會議紀(jì)要，并長期保留。 第十五條 可行性研究管理 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或公司領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，由 企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé) 具體組織實施，公司各職能部門專業(yè)人員參與組成研究小 組，開展工作。 （三） 開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報告必須上報總經(jīng)理辦公會進(jìn)行評審，并由總經(jīng)理最終審批。 （四） 開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥善保存?zhèn)洳椤?（五） 可行性研究報告屬公司的集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟(jì)對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。 （六） 開發(fā)項目實施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進(jìn)行總結(jié)，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓(xùn)，以不斷提高可行性 研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。 12 附 1： 項目開發(fā)可行性研究與評審決策流程圖 市場調(diào)查 企業(yè)發(fā)展部委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行可行性研究 項目開發(fā)周期預(yù)測 項目開發(fā)成本預(yù)算 項目收入、利潤測算 評估分析 編制可行性研究報告 公司審批和評審 總經(jīng)理辦公會決策 通過，進(jìn)行詳細(xì)可行性研究 未通過，結(jié)束 洽談合作協(xié)議 資源調(diào)查 進(jìn)一步研究 公司分管領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)可研指令 13 04-02 土地儲備工作規(guī)程 第一條 目的 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基本生產(chǎn)要素之一。為了規(guī)范“找地” 行為，提高競標(biāo)能力，保障土地儲備和公司的可持續(xù)發(fā)展，特制訂本規(guī)程 。 第二條 適用范圍 本規(guī)程適用于公司土地尋求過程的控制。 第三條 職責(zé)分配 （一）企業(yè)發(fā)展部 是 土地儲備工作 的主控部門，負(fù)責(zé)土地信息的搜集、擬訂土地投標(biāo)方案等。 （二）企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)土地投 標(biāo) 工作的具體運作和 實施。 第四條 工作程序 （一） “找地”原則 1、 與公司的發(fā)展戰(zhàn)略相符合； 2、 與公司的專業(yè)形象相符合； 3、 與公司的資源供應(yīng)能力相符合。 （二） 土地供應(yīng)信息的搜集 1、企業(yè)發(fā)展部應(yīng)與土地儲備管理部門、中介機(jī)構(gòu)和公共 社會關(guān)系保持密切的聯(lián)系，及時搜集最新土地信息，并隨時關(guān)注“土地招標(biāo)公告”，全面掌握土地市場狀況，包括土地供應(yīng)、供求關(guān)系信息和土地市場交易價格等的收集、分析和匯總。 2、企業(yè)發(fā)展部 根據(jù)所收集的土地信息資料每個季度末定期編制并向 公司 總經(jīng)理報送土地市場信息 報告 。 （三） 意向 土地 市場調(diào)研 1、 如果土地滿足公司的“找 地”原則， 企業(yè)發(fā)展部 應(yīng)進(jìn)行初步市場調(diào)查并獲取相關(guān)的土地證明資料，如土地證、控制性規(guī)劃及其他等，并驗證資料的完整性、合法性、有效性。 2、 通過調(diào)查和分析， 企業(yè)發(fā)展部 認(rèn)為初步可行后編制并向總經(jīng)理提交 意向 市場 調(diào)研分析報告和相關(guān)證明資料，由總經(jīng)理辦公會審議并報董事會 確認(rèn)決定初步開發(fā)意向和是否進(jìn)行進(jìn)一步可行性研究和洽商工作。 14 （四） 項目開發(fā)可行性研究 1、 公司 對意向市場調(diào)研分析報告進(jìn)行審議并通過后，企業(yè)發(fā)展部應(yīng) 根據(jù)調(diào)研結(jié)果組織相關(guān)部門策劃編制完成詳細(xì)的項目開發(fā)可行性研究報告，報公司總經(jīng)理辦公會。公司總經(jīng)理 辦公會依據(jù)項目開發(fā)可行性研究報告及相關(guān)資料審議決定最終開發(fā)意向。項目開發(fā)可行性研究具體執(zhí)行項目開發(fā)可行性研究工作規(guī)程。 2、為確保土地購置和項目開發(fā)的正確決策，意向 市場調(diào)研和項目開發(fā)可行性研究根據(jù) 總經(jīng)理或 總經(jīng)理辦公會的要求可反復(fù)實施，直至所提供報告和資料滿足決策過程的驗證需要。 （五） 土地競標(biāo) 1、企業(yè)發(fā)展部 根據(jù)項目的規(guī)模和地域條件等綜合因素和條件分析，應(yīng)在項目開發(fā)可行性研究報告中提出項目開發(fā)的模式，包括：獨立開發(fā)和合作參股開發(fā)等。公司總經(jīng)理辦公會確定開發(fā)模式和參加競標(biāo)的方式，單獨競標(biāo)或聯(lián)合競標(biāo) 。 2、 在公司決定競標(biāo)后， 企業(yè)發(fā)展部 要進(jìn)一步與土地儲備管理部門密切聯(lián)系，提前了解土地拍賣的詳細(xì)信息，調(diào)查其他投標(biāo)單位的情況，并在規(guī)定時間內(nèi)制訂出具體的投標(biāo)方案，包括投標(biāo)策略。 3、 公司財務(wù)部要提前安排投標(biāo)所需的保證金和首期土地費。 4、 投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標(biāo)最高報價。必要時，可與其他單位聯(lián)合投標(biāo)。 5、企業(yè)發(fā)展部 負(fù)責(zé)組織參加投標(biāo)工作，總經(jīng)理應(yīng)親自參加投標(biāo)執(zhí)行。投標(biāo)時，要嚴(yán)格遵循既定的投標(biāo)策略。 6、 土地競拍中標(biāo)后， 企業(yè)發(fā)展部 負(fù)責(zé)與土地儲備管理部門具體接洽、簽署土地使用權(quán)出讓合同。具體執(zhí)行有關(guān)合同管理制度和財務(wù)付款控制相關(guān)的相關(guān)規(guī)定。 第五條 土地儲備工作規(guī)則 （一）企業(yè)發(fā)展部 每季度一次向總經(jīng)理報送土地市場信息 報告 ； （二）意向 市場調(diào)查的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，分析客觀； （三） 對擬投資市場的土地拍賣信息要搜集完整，不遺漏； （四） 無論投標(biāo)與否，公司每年至少組織參加 3 次以上的土地拍賣活動； （五）土地儲備前應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司的意向市場調(diào)研和可行性研究工作規(guī)程，有效控制開發(fā)風(fēng)險。 15 04-03 項目前期手續(xù)辦理管理規(guī)定 第一條 為了明確各類項目證照手續(xù)辦理的工作分工， 加強(qiáng)證照手續(xù)辦理工 作的管理，保障項目計劃的按期實施，特制定本規(guī)定 。 第二條 項目證照手續(xù)辦理的職責(zé)分工 1、工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)辦理投資項目立項手續(xù)、工程項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、交付使用許可證 、供水、供電、煤氣、排污等 項目建設(shè)的 有關(guān)手續(xù)。 2、銷售部 負(fù)責(zé)預(yù)售許可證 、 房產(chǎn)證、土地證等與銷售有關(guān)的證件辦理工作。 第三條 公司 各 相關(guān)職能部門 應(yīng)積極加強(qiáng)、不斷改善與政府土地、拆遷、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、供電、供水、人防、消防、供氣、電信等職能部門的公 共關(guān)系，各相關(guān)部門 應(yīng)積極 協(xié)助、配合辦理相關(guān)手續(xù)。 第四條 辦理證照手續(xù)前， 工程技術(shù)部和銷售部應(yīng)向相關(guān)職能 部門交底相關(guān)手續(xù)的辦理程序、 聯(lián)系人、注意事項等。 第五條 工程技術(shù)部 、 銷售部 不能說明除了不可抗力以外的其他原因，又未提出辦理要求而導(dǎo)致工作延誤，責(zé)任由 工程技術(shù)部或銷售部 承擔(dān)。如果提出了辦理要求，因 公司內(nèi)部相關(guān)職能部門 的責(zé)任而導(dǎo)致工作延誤，責(zé)任由 相關(guān)職能部門 承擔(dān)。 第六條 公司員工與政府有關(guān)部門有親屬、朋友、同學(xué)等密切關(guān)系的，有義務(wù)協(xié)助相關(guān)部門辦理有關(guān)手續(xù)。 第七條 辦理各項證照手續(xù)的責(zé)任部門手續(xù)辦理人員應(yīng)遵守項目所在地政 府的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行公司的項目前期工作計劃及公司相關(guān)管理規(guī)定，按期辦結(jié)各項手續(xù)。 第八條 因以下原因?qū)е率掷m(xù)不能按期辦結(jié)的，責(zé)任部門和責(zé)任人不承擔(dān)責(zé)任： （ 一 ） 法律意義上的不可抗力； （ 二 ） 政府職能部門的責(zé)任，如政府違約、相關(guān)人員因故不在崗等； （ 三 ） 公司未能及時繳費資金。 第九條 非第 八 條原因而導(dǎo)致工作延誤的，公司將視延誤時間和所造成的實際損 16 失追究責(zé)任人的責(zé)任。公司辦理各項手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)時間為具備法定條件后政府部門的承諾期限。 第十條 外出辦理手續(xù)的人員應(yīng)嚴(yán)格恪守公司秘密和項目秘密，維護(hù)公司品牌，嚴(yán)禁有有損公司的 言行，違反者，公司查實后予以嚴(yán)肅處理。 17 04-04 項目投資控制管理辦法 第一條 項目投資管理體制 公司項目投資控制管理體制為目標(biāo)控制管理體制。 第二條 項目投資管理目標(biāo) 公司項目投資控制的目標(biāo)是：項目投資估算、項目投資預(yù)算、工程施工合同造價。 第三條 項目投資控制環(huán)節(jié) （一） 公司依據(jù)工作環(huán)節(jié)對項目投資實施控制。 （二） 項目投資控制的環(huán)節(jié)包括： 1、 項目規(guī)劃及方案設(shè)計，工程施工圖設(shè)計； 2、 工程施工招標(biāo)，工程材料設(shè)備采購； 3、 工程施工過程管理； 4、 市場推進(jìn)（策劃、廣告等）； 5、 企業(yè)管理開支； 6、 行業(yè)規(guī)費交納 ； 7、 項目資金籌措。 （三） 項目規(guī)劃、方案設(shè)計及工程施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的投資控制目標(biāo)是項目投資估算。 （四） 工程施工招標(biāo)及工程材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)投資控制目標(biāo)是項目投資預(yù)算。 （五） 工程施工過程管理環(huán)節(jié)投資控制目標(biāo)是工程施工合同造價。 （六） 市場推進(jìn)（策劃、廣告等）、企業(yè)管理開支、行業(yè)規(guī)費交納及項目資金籌措環(huán)節(jié)投資控制目標(biāo)是項目投資估算或預(yù)算。 第四條 項目投資控制效果 （一） 公司對項目投資控制效果實行檢驗。 （二） 體現(xiàn)控制效果的文件是：項目投資預(yù)算、工程施工合同造價、工程竣（完）工結(jié)算造價、項目竣工決算。 （三） 檢 驗項目規(guī)劃、方案設(shè)計及工程施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是項目投資預(yù)算。 18 （四） 檢驗工程施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是工程施工合同造價。 （五） 檢驗工程施工過程管理環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是工程竣（完）工結(jié)算造價。 （六） 檢驗工程材料設(shè)備采購、市場推進(jìn)（策劃、廣告等）、企業(yè)管理開支、行業(yè)規(guī)費交納及項目資金籌措環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是項目竣工決算。 第五條 項目投資控制文件的編制 造價 部負(fù)責(zé)組織 公司相關(guān)部門 編制項目投資控制目標(biāo)文件。項目投資控制效果文件中除財務(wù)部負(fù)責(zé)編制項目竣工決算外，其余項目投資控制效果文件由 造價 部負(fù)責(zé)編制。 第六條 項目投資控制職責(zé) 公司按職能部門分解項目投資控制職責(zé)： （ 一 ） 工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)項目規(guī)劃及方案設(shè)計、工程施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)投資控制，負(fù)責(zé)行業(yè)規(guī)費交納環(huán)節(jié)投資控制； （ 二 ） 項目部負(fù)責(zé)工程施工過程管理環(huán)節(jié)投資控制 ； （ 三 ） 商務(wù) 部負(fù)責(zé)工程施工招標(biāo)環(huán)節(jié)投資控制，負(fù)責(zé)工程材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)投資控制； （ 四 ） 營銷策劃部負(fù)責(zé)市場推進(jìn)（策劃、廣告等）環(huán)節(jié)投資控制 ； （ 五 ） 人力行政部 負(fù)責(zé)企業(yè)管理開支環(huán)節(jié)投資控制； （ 六 ）財務(wù)部負(fù)責(zé)項目資金籌措環(huán)節(jié)投資控制。 第七條 偏差指標(biāo)考核 （一） 公司對項目投資目標(biāo)執(zhí)行效果實行偏 差指標(biāo)考核。 （二） 投資控制偏差指標(biāo)由公司決策 層根據(jù)項目開發(fā)方式、融資渠道、項目規(guī)模、市場容量等確定原則， 總經(jīng)理主持， 人力行政部負(fù)責(zé)制定并考核，造價部 配合?？荚u結(jié)果報總經(jīng)理辦公會審議、批準(zhǔn)。 第八條 操作文件 項目操作各環(huán)節(jié)投資控制由各責(zé)任部門根據(jù)相關(guān)環(huán)節(jié)管理體系文件具體實施。 19 項目成本控制目標(biāo) 編號： SHZY-XM-01 序號 成本類別 成本構(gòu)成要素 控制目標(biāo)及偏差率 占總成本比例及偏差率 金額 比例 偏差率 金額 比例 偏差率 一 土地 費用 1.土地出讓金 2.拆遷 補(bǔ)償費 用 3.其它 二 前期 費用 1.項目可行性研究費 2.勘察費 3.設(shè)計費 3.1 規(guī)劃設(shè)計費 3.2 景觀設(shè)計費 3.3 建筑設(shè)計費 3.4 裝修設(shè)計費 3.5 設(shè)計評審費 3.6 其它 4. “三通一平 ”費用 4.1 施工道路 4.2 施工供電安裝費 4.3 施工供水安裝費 4.4 施工排水 4.5 場地平整費 4.6 臨時圍墻 工程費 4.7 其它 5.報批報建費 三 建安 費用 1.建安工程費 2.工程監(jiān)理費 3. 其它 3.1 工程監(jiān)理費 3.2 質(zhì)量監(jiān)督費 3.3 預(yù)決算 審計費 3.4 合同公證費 3.5 其它 四 基礎(chǔ) 設(shè)施 建設(shè)費 1.道路設(shè)計、工程費 2.給水設(shè)計、工程費 3.水 增容費 4.排水工程費 20 序號 成本類別 成本構(gòu)成要素 控制目標(biāo)及偏差率 占總成本比例及偏差率 金額 比例 偏差率 金額 比例 偏差率 四 基礎(chǔ) 設(shè)施 建設(shè)費 5.供電工程費 6.電增容費 7.環(huán)衛(wèi)工程費 8.煤氣 設(shè)計、 工程費 9.信箱費 10.公用天線工程費 11.供熱工程費 12.智能化設(shè)計、工程費 13.景觀園林工 程費 14.消防工程費 15.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 費 16.其它 五 公共 配套 設(shè)施費 1.托幼、學(xué)校 2. 商業(yè)網(wǎng)點費 3. 人防工程費 4. 消防 5.其它 六 銷售 費用 1.市場調(diào)查費 2.廣告宣傳費 3.沙盤、模型制作費 4.銷售代理費（傭金） 5.賣場設(shè)計、工程費 6 家具、 .設(shè)備、設(shè)施費 7.展覽費、促銷活動費 8.水電費、通訊費 9.銷售人員薪酬 10.培訓(xùn)費用 11.銷售許可證 12.房屋面積測繪費 七 財務(wù) 費用 1.資金占用費、利息 2.融資費用 八 間接費 1.薪酬 2.固定資產(chǎn)折舊費 3.差旅費 4.辦公場所租賃費 5.其它 管理費用及分?jǐn)?九 不可預(yù)見費 21 04-05 項目設(shè)計管理工作規(guī)程 第一條 目的 為了對規(guī)劃設(shè)計前期工作進(jìn)行 有效控制，發(fā)揮公司的技術(shù)管理與監(jiān)控職能，實現(xiàn)公司技術(shù)能力的支持與保證，使公司開發(fā)項目設(shè)計管理高效運作，提高項目前期及方案階段的設(shè)計水平，確保開發(fā)項目符合公司的開發(fā)理念，確保投資的產(chǎn)品質(zhì)量，確保專業(yè)產(chǎn)品的高品質(zhì)品牌特征，滿足房地產(chǎn)消費市場的需求 ，制定本規(guī)程。 第二條 適用范圍 本程序適用于公司所有開發(fā)項目的前期規(guī)劃設(shè)計和景觀設(shè)計工作的控制。 第三條 職責(zé)分配 （一）工程技術(shù)部 1、 負(fù)責(zé)規(guī) 劃設(shè)計招標(biāo)的組織； 2、 負(fù)責(zé)對地方產(chǎn)品技術(shù)特征的了解，匯總相關(guān)部門信息，編制、下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書； 3、 負(fù)責(zé)規(guī)劃與設(shè)計全過程的組織、協(xié)調(diào)、實施工作； 4、 與委托設(shè)計單位的溝通和協(xié)調(diào)； 5、 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計方案的申報，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工圖送審。 （二）企業(yè)發(fā)展部 1、負(fù)責(zé) 對投資項目進(jìn)行分析、策劃，提出項目 市場定位、產(chǎn)品定位、建筑形態(tài)定位、功能定位、戶型定位 、 目標(biāo)客戶 定位、價格定位、 產(chǎn)品設(shè)計理念的 主導(dǎo)意見 ； 2、負(fù)責(zé)項目的可行性研究，編制項目開發(fā)可行性研究報告； （三）營銷策劃部 1、 負(fù)責(zé)組織 新項目 相關(guān)的市場調(diào)研，編制項目市場調(diào)研分析報告等市場調(diào)研相關(guān)報告； 2、 根據(jù) 公司市場 調(diào)研 的 結(jié)果 ，依據(jù)公司對 項目 的總體 定位，編制開發(fā)項目產(chǎn)品建議書； 3、 負(fù)責(zé)項目前期的策劃工作，提出策劃意見，編制開發(fā)項目項目策劃書； 4、 在項目銷售基本完成后對項目策劃、設(shè)計和銷售方案的確認(rèn)。 （四）造價 部 22 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計階段技術(shù)經(jīng)濟(jì)的論證和投資估算。 （五） 財務(wù)部 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計階段財務(wù)分析和財務(wù)費用估算。 （六）總工程師 1、參與并監(jiān)督 規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)的組織； 2、監(jiān)督 規(guī)劃與設(shè)計全過程的組織、協(xié)調(diào)、實施工作 ，主持設(shè)計方 案的內(nèi)部審查工作 ； 3、組織工程技術(shù)部進(jìn)行 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的 編制，并進(jìn)行 審核； 4、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計各階段設(shè)計方案的審核 。 （七）工程副總經(jīng)理 1、 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的審核； 2、負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計各階段設(shè)計方案的審批 。 （八） 總經(jīng)理辦公會 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的批準(zhǔn)。 第四條 工作程序 （一） 公司設(shè)計階段劃分 1、 公司設(shè)計階段劃分為： （ 1） 公司概念設(shè)計階段； （ 2） 委托規(guī)劃設(shè)計階段； （ 3） 委托景觀設(shè)計階段。 2、 委托規(guī)劃設(shè)計包括： （ 1） 規(guī)劃方案設(shè)計； （ 2） 擴(kuò)初設(shè)計； （ 3） 施工圖設(shè)計。 （二 ） 概念設(shè)計控制 1、 土地價值分析 （ 1） 企業(yè)發(fā)展部 在公司獲取開發(fā)土地后，根據(jù)前期可行性研究和市場調(diào)研結(jié)果進(jìn)行土地價值分析。 （ 2） 土地價值分析是在進(jìn)一步市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，依據(jù)規(guī)劃要點，尋找“土地 23 價值最大化和投資價值最大化”方案的過程。分析的一般方法是：擬訂幾個不同的產(chǎn)品方案和開發(fā)方案，并測算出不同方案的土地價值，價值最大化所對應(yīng)的產(chǎn)品方案就是理論上的“最佳方案”。通常情況下，一種產(chǎn)品方案對應(yīng)著幾種開發(fā)方案，而只有一種開發(fā)方案在單位時間內(nèi)能產(chǎn)生最大的效益，是這一產(chǎn)品方案的投資時間價值最大。這種產(chǎn)品方案和開 發(fā)方案就是“最佳方案”。 2、 項目策劃 （ 1） 營銷策劃部 根據(jù)項目市場調(diào)研資料，提出開發(fā)項目產(chǎn)品建議書。產(chǎn)品建議書的內(nèi)容應(yīng)明確市場或客戶對產(chǎn)品的具體要求。 （ 2） 營銷策劃部 依據(jù)前期項目可行性研究報告所確定的開發(fā)方案和產(chǎn)品建議書 ，組織工程技術(shù)部人員共同編制 提出項目策劃書。 （ 3） 項目策劃書的內(nèi)容應(yīng)包括： 本地區(qū)房地產(chǎn)消費市場需求與趨勢； 本地區(qū)市場空白點； 周邊樓盤市場動態(tài)； 項目總體規(guī)劃思想與建筑、景觀、園林主題構(gòu)想； 配套設(shè)施建議； 房屋主力戶型與 面積定位； 產(chǎn)品的意向客戶群體定位與價格定位； 項目總體開發(fā)時間和進(jìn)度與開發(fā)階段劃分； 項目推廣總體策略和階段性銷售策略等。 （ 4） 營銷策劃部 將項目策劃書報公司總經(jīng)理辦公會進(jìn)行評審，根據(jù)評審意見對項目策劃書進(jìn)行修訂，將修訂后的項目策劃書報總經(jīng)理辦公會審議批準(zhǔn)。 （ 5）項目策劃書審批通過后，將作為概念設(shè)計的輸入轉(zhuǎn) 工程技術(shù)部 進(jìn)行下一步概念設(shè)計和設(shè)計委托工作。 3、 概念設(shè)計 （ 1） 工程技術(shù)部 根據(jù)項目策劃書、產(chǎn)品建議書和“規(guī)劃要點”進(jìn)行概念性設(shè)計研究。 （ 2）概念性設(shè)計研究 后， 工程技術(shù)部 應(yīng)形成 2 3 個概念性方案。概念性設(shè)計方案包括： 24 項目核心開發(fā)理念； 項目整體風(fēng)格定位（要與城市風(fēng)格、自然景觀、人文景觀相融合）； 項目建筑、景觀、園林主題思想； 配套設(shè)施規(guī)劃； “規(guī)劃要點”的分解等。 主力戶型面積與房型定位； 方案的設(shè)計參數(shù)、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備和結(jié)構(gòu)造型、功能和使用價值等； 總體規(guī)劃效果圖（草圖）；單體建筑效果圖（草圖）；景觀園林效果圖（草圖）； 其他方案文字描述。 4、 概念設(shè)計方案報 總工程師審核，工程副總經(jīng)理復(fù)審 ，由總經(jīng)理辦公會審議批準(zhǔn)。 （三） 委托規(guī)劃設(shè)計 1、 概念性設(shè)計方案審核通過后， 總工程師 根據(jù)選定的概念設(shè)計方案， 組織工程技術(shù)部 編制委托單位規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 。工程技術(shù)部負(fù)責(zé) 組織規(guī)劃招標(biāo)工作，委托進(jìn)行規(guī)劃和建筑設(shè)計。 工程技術(shù)部 向委托設(shè)計單位提供概念性設(shè)計方案的資料，作為設(shè)計單位設(shè)計的輸入依據(jù)。 2、 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的編制內(nèi)容一定要充分、詳細(xì)、明確，應(yīng)包括公司概念設(shè)計中的項目的開發(fā)理念和公司的詳細(xì)設(shè)計要求等內(nèi)容。 3、 委托設(shè)計單位的選擇、招標(biāo)和委托執(zhí)行有關(guān)供方和招標(biāo)的管理規(guī)定。 4、 委托設(shè)計過程中 工程技術(shù)部 及相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格控制執(zhí)行概念性設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計任 務(wù)書中確定的設(shè)計思想和要求。 （四） 設(shè)計評審 1、 委托規(guī)劃設(shè)計方案、擴(kuò)初設(shè)計方案、施工圖設(shè)計方案的評審和確認(rèn)執(zhí)行設(shè)計評審工作規(guī)程。 2、 因項目原因， 工程技術(shù)部 認(rèn)為不需要 擴(kuò)初 設(shè)計階段的，應(yīng)書面說明理由。 （五） 景觀設(shè)計 委托景觀設(shè)計的控制參照以上規(guī)程執(zhí)行。 25 04-06 設(shè)計評審工作規(guī)程 第一條 目的 圖紙是設(shè)計工作的最終成果，是公司研究結(jié)果的反映，是公司開發(fā)理念的體現(xiàn)。設(shè)計評審是保證這些要素實現(xiàn)的措施。 第二條 適用范圍 適用于公司開發(fā)的項目中規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計的評審。 第三條 職責(zé)分配 （一）工程技術(shù)部 1、工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)各階段設(shè)計評審的組織和實施； 2、 負(fù)責(zé) 規(guī)劃設(shè)計各階段 評審 的具體工作 ，提出各階段評審報告； 3、 負(fù)責(zé)提出設(shè)計技術(shù)和規(guī)范方面的意見； 4、 與委托設(shè)計單位的溝通和協(xié)調(diào)。 （二）營銷策劃部 1、 配合 工程技術(shù)部進(jìn)行 設(shè)計委托和設(shè)計任務(wù)書的編制 等工作 。 2、 參與規(guī)劃與設(shè)計方案的評審，確定市場和客戶的需求，提出市場定位方面的意見。 （三）造價 部 參與規(guī)劃設(shè)計各階段的評審論證，提出造價和成本方面的意見。 （四）項目 部 （公司） 參與規(guī)劃設(shè)計各階段的評審，提出材料和工程施工方面的意見。 （五） 客戶服務(wù)中心 參與規(guī)劃設(shè)計各階段的評審，提出客戶使用和物業(yè)管理方面的意見。 （六）總工程師 1、主持各階段設(shè)計方案的評審工作，監(jiān)督相關(guān)部門做好設(shè)計評審的實施工作； 2、負(fù)責(zé) 提出設(shè)計評審 的 主導(dǎo)意見 。 （七） 工程副總經(jīng)理 1、負(fù)責(zé)各階段評審報告的審核及除規(guī)劃設(shè)計方案外的審批； 26 2、負(fù)責(zé)設(shè)計評審過程中 外部專家、顧問成員 的 選定 工作 。 （八） 營銷副總經(jīng)理 參與各階段評審報告的審核 （九） 總經(jīng)理 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的評審和規(guī)劃設(shè)計方案的審核。 （十）總經(jīng)理辦公會 1、 總經(jīng)理辦公會負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的評審和規(guī)劃設(shè) 計方案的核準(zhǔn)。 2、 總經(jīng)理辦公會負(fù)責(zé)規(guī)劃方案 評審時 安排各專業(yè)職能部門負(fù)責(zé)人和專業(yè)技術(shù)人員參與討論； 3、 總經(jīng)理辦公會采用會議商討評審的形式，由各職能 部門 根據(jù)專業(yè)分工提出評審意見， 總經(jīng)理辦公會 決定最終評審意見方案。 第四條 設(shè)計階段評審 （一） 公司對各設(shè)計階段的輸出實行嚴(yán)格的評審和審核制度，根據(jù)各設(shè)計階段的要求和設(shè)計輸出的不同，評審和審核劃分為： 1、 總體規(guī)劃方案評審； 2、 初步設(shè)計方案評審； 3、 擴(kuò)初設(shè)計方案評審； 4、 施工圖設(shè)計審核。 （二） 在各階段設(shè)計院提交方案或圖紙后， 總工程師 應(yīng)先組織 工程技術(shù)部專業(yè)工程師 對設(shè)計方案或圖紙進(jìn)行預(yù)審，提出技術(shù)審核意見， 報 工程副總經(jīng)理進(jìn)行審核后提交 總經(jīng)理辦公會進(jìn)行討論、審核。 （三）總工程師 根據(jù)委托設(shè)計時間進(jìn)度和出圖時間協(xié)調(diào)和組織 各分管領(lǐng)導(dǎo)和職能部門專業(yè)人員 進(jìn)行分階段的評審或?qū)徍恕?（四）工程副總經(jīng)理 負(fù)責(zé)總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計方案、擴(kuò)大初步設(shè)計方案的 審核， 總經(jīng)理辦公會負(fù)責(zé)總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計方案、擴(kuò)大初步設(shè)計方案評審。 總工程師負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門進(jìn)行 施工圖設(shè)計的審核。 （五） 總經(jīng)理辦公會 成員 根據(jù)部門專業(yè) 分工 提出審核意見。各部門評審的內(nèi)容和重點包括： 1、總工程師、工程技術(shù)部 ：從滿足 設(shè)計要求和設(shè)計規(guī)范專業(yè)角度進(jìn)行評審，報 27 告預(yù)審核意見； 2、營銷策劃 部：從市場產(chǎn)品定位、發(fā)展趨勢、市場需求、客戶需求、其他項目成敗因素等角度進(jìn)行評審； 3、造價 部：從造價和成本方面進(jìn)行專業(yè)評審，并從材料是否易于采購、采購的成本（包括采購價格和采購費用）、新材料在其他項目上的使用效果等角度進(jìn)行評審； 4、項目部 ：從施工技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度等角度進(jìn)行評審； 5、客戶服務(wù)中心 從客戶使用和物業(yè)管理的便易性、低成本角度進(jìn)行評審； 6、 必要時，評審應(yīng)邀請有關(guān)規(guī)劃、建筑專家參加，征詢專家的意見。 （六）評審會議由總工程師 主持 ， 工程副總經(jīng)理參加 。評審會議應(yīng)達(dá)成一致意見，當(dāng)評審未能達(dá)成一致時應(yīng)增加評審次數(shù)。最終評審結(jié)論由 總經(jīng)理辦公會 裁定。 （七） 規(guī)劃方案評審由 工程技術(shù)部 保持記錄并整理形成規(guī)劃設(shè)計評審報告。 （八） 規(guī)劃設(shè)計評審報告由 工程技術(shù)部 提交設(shè)計單位作為對方案進(jìn)行修改的依據(jù)。 第五條 規(guī)劃方案評審要求 （一） 規(guī)劃投標(biāo)方案重點評審設(shè)計的依據(jù)、設(shè)計的規(guī)模、項目組成及布局、設(shè)施配套、占地面積、協(xié)作條件。評審還包括環(huán)境保護(hù)、建設(shè)期限、投資概算的可靠性、合理性、經(jīng)濟(jì)性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性是否滿足決策質(zhì)量目標(biāo)和水平。 （二） 規(guī)劃設(shè)計方案評審的 要點 1、 建筑風(fēng)格的選擇； 2、 不同建筑的具體位置； 3、 園林風(fēng)格的選擇； 4、 各類戶型的比例； 5、 每種戶型的面積、設(shè)計方案； 6、 建筑平面設(shè)計方案； 7、 外立面設(shè)計方案等； 8、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 第六條 初步設(shè)計方案評審要求 （一） 由于初步設(shè)計是決定工程采用的技術(shù)方案的階段，所以，這階段設(shè)計圖紙的審核，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，以及是否達(dá)到項目 28 決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 （二） 初步設(shè)計方案評審要點 1、 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：景觀利用、入口位置、規(guī)劃分區(qū)、道路結(jié)構(gòu)、豎向設(shè)計、組團(tuán)形式、建設(shè)分期、停車方 式、建筑高度； 2、 戶型平面：朝向、單元結(jié)構(gòu)、公共空間平面、戶型結(jié)構(gòu)、功能空間、尺度、屋面形式； 3、 建筑立面：立面風(fēng)格、外墻材料、門窗材料、屋面材料、陽臺做法、外露設(shè)備隱蔽、建筑色彩。 4、 戶型設(shè)計評審要點 主力戶型、非主力戶型的比例，在小區(qū)的位置是否合理； 每一戶型設(shè)計是否合理，創(chuàng)新點是什么，改進(jìn)建議； 每一戶型各房間面積、組合是否合理，是否做到了“三分離”； 衛(wèi)生間、廚房、采光、通風(fēng)如何、怎樣改進(jìn)； 裝飾材料規(guī)格與戶型設(shè)計尺寸的匹配性； 對單元門、分戶門、房間門尺寸，材質(zhì)的評價 ； 外窗面積、材質(zhì)是否滿足采光、隔單要求； 廚房與餐廳的布置是否合理，中、西廚房是否分開，是否便于排風(fēng)； 錯層、復(fù)式的高度、安全性評價； 屋頂保溫、隔熱層設(shè)計的合理性評價。 第七條 擴(kuò)大初步設(shè)計審核要求 （一） 技術(shù)設(shè)計是在初步設(shè)計基礎(chǔ)上方案設(shè)計的具體化，須嚴(yán)格按照公司批準(zhǔn)的方案和國家規(guī)范進(jìn)行。所以，對技術(shù)設(shè)計圖紙的審核側(cè)重于各專業(yè)設(shè)計是否符合預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，是否符合設(shè)計大綱所提的要求。 （二） 由于工程項目要求的質(zhì)量與其所支出的投資是呈正相關(guān)的，所以， 工程技術(shù)人員 在初步設(shè)計及技術(shù)設(shè)計階段審核 方案或圖紙時，需要同時審核相應(yīng)的概算文件。只有既符合預(yù)定的質(zhì)量要求，而投資費用又在控制限額內(nèi)時，設(shè)計才能得以通過。 第八條 施工圖設(shè)計 審核要求 （一） 施工圖是對建筑物、設(shè)備、管線、園藝軟、硬質(zhì)景觀等工程對象物的尺寸、布置、選用材料、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說明，是指導(dǎo) 29 施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計階段質(zhì)量控制的一個重點。 （二） 對施工圖的審核，應(yīng)注重于反映使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。 1、 建筑施工圖 簡稱“建施”。主要應(yīng)審核房間、尺寸及布置情況、門窗及內(nèi)外裝修、材料選用、建筑功能是否滿足 要求等。 2、 結(jié)構(gòu)施工圖 簡稱“結(jié)施?！敝饕獞?yīng)審核設(shè)計構(gòu)件是否優(yōu)化合理，與“建施”圖中的平面尺寸，室間尺寸是否矛盾。例如：結(jié)構(gòu)設(shè)計中，梁、柱板、樓梯、電梯井的設(shè)計安全性、經(jīng)濟(jì)性評價。 3、 給排水施工圖 簡稱“水施”。主要應(yīng)審核水處理工藝設(shè)備及管道布置和走向，加工安裝的質(zhì)量要求等。例如：自來水、排水等各類管線的設(shè)計是否合理，有無沖突。 4、 電氣施工圖 簡稱“電施”。主要應(yīng)審核電氣線路及設(shè)施是否合理，線路走向與其它專業(yè)是否矛盾。例如：配電箱、電線的設(shè)計容量能否滿足未來家庭的要求；各房間是否有足夠的電源插座；電源 插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒，接線盒的位置、高度是否合理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口和網(wǎng)絡(luò)終端；功能設(shè)置是否符合當(dāng)?shù)氐氖褂霉δ芤蟆?（三） 技術(shù)設(shè)計階段的審核由 總工程師組織工程技術(shù)部、項目部 根據(jù)施工圖評審項目記錄表的內(nèi)容進(jìn)行，并填寫和保持記錄。 第九條 景觀設(shè)計方案評審要求 （一） 規(guī)劃設(shè)計方案評審的要點 1、 環(huán)境規(guī)劃：規(guī)劃立意、景觀分析、視線分析、景觀規(guī)劃分區(qū)、流線設(shè)計、場地布置、綠量控制； 2、 公共設(shè)施規(guī)劃：燈具布置、座椅布置、垃圾箱布置、標(biāo)識布置、背景音樂布置、綠量 控制； 3、 場地設(shè)計：地面材料、構(gòu)筑物造型、構(gòu)筑物材料、藝術(shù)品布置； 4、 道路設(shè)計：地面材料、路牙設(shè)計； 5、 綠化設(shè)計：視線分析、樹種分區(qū)。 30 （二） 景觀設(shè)計施工圖 主要應(yīng)審核各種軟、硬質(zhì)景觀及選材是否滿足要求。例如：道路設(shè)計是否合理，是否符合規(guī)劃控制要求；景觀設(shè)計、是否便于施工；綠化面積是否符合規(guī)劃控制要求；樹（草）種的成本；有沒有更好的方案。 第十條 總平 圖審核 要求 （一） 是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程項目占地面積及面積界限、建筑紅線、建筑層數(shù)及高度、立面造型及與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。 （二） 工程建設(shè)對象 本身是否符合法定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如對安全、防火、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 （三） 有關(guān)專業(yè)工程設(shè)計的審核，如對供水、排水、供熱、供煤氣、交通道路、通訊等專業(yè)工程的設(shè)計，應(yīng)主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項公共設(shè)施相協(xié)調(diào)與銜接等。 第十一條 設(shè)計管理 （一） 在設(shè)計委托合同簽署后，為更好地監(jiān)督設(shè)計單位履行合同，確保設(shè)計質(zhì)量，按時完成設(shè)計， 工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)建立并實施與委托設(shè)計單位良好的溝通渠道。 （二）工程技術(shù)部 專業(yè)工程師每周二次定期與設(shè)計負(fù)責(zé)人保持聯(lián)系，了解設(shè)計進(jìn)度和需要補(bǔ)充、明確的地方，必要時可到設(shè) 計單位實地了解。 （三）當(dāng)設(shè)計內(nèi)容有變更，如 公司提出新的設(shè)計要求時，需要補(bǔ)充協(xié)議時， 工程技術(shù)部 應(yīng)與設(shè)計單位及時簽署。 （四） 如果設(shè)計單位無法按合同完成， 工程技術(shù)部 要及時將情況反饋給 總工程師和工程副總經(jīng)理 。 （五） 設(shè)計期間， 工程技術(shù)部 要及時、準(zhǔn)確地記錄雙方往來的內(nèi)容，記錄是雙方出現(xiàn)糾紛的原始證據(jù)。 31 規(guī)劃設(shè)計評審報告 編號： SHZY-XM-02 項目名稱 規(guī)劃設(shè)計階段 評 審 內(nèi) 容 （本報告可附相關(guān)資料） 評 審 結(jié) 論 采 取 的 更 正 措 施 參加人 員 部 門 職務(wù)或工種 參加人員 部 門 職務(wù)或工種 32 工 作 聯(lián) 系 單 編號： SHZY-XM-03 發(fā)出單位 發(fā)出人 發(fā)出時間 接收單位 接收人 接收時間 傳 遞 信 息 內(nèi) 容 信 息 處 理 建 議 批準(zhǔn)人： 日期： 備 注 附件內(nèi)容 注 1：本表格用于內(nèi)部和外部信息的溝通。 注 2： 一式兩份，發(fā)出部門和接受單位各執(zhí)一份。 33 04-07 設(shè)計變 更管理辦法 第一條 目的 通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項目總投資和單位成本控制在工程預(yù)算或工程合同造價的目標(biāo)范圍內(nèi)，并保證工程建設(shè)順利進(jìn)行，特制定本程序。 第二條 適用范圍 本公司所有開發(fā)項目工程變更中設(shè)計變更的控制。 第三條 職責(zé) 分配 （一）工程技術(shù)部 1、負(fù)責(zé) 設(shè)計變更的組織評審；負(fù)責(zé)設(shè)計變更對進(jìn)度、質(zhì)量、施工等方面影響的分析。 2、 負(fù)責(zé)與設(shè)計院進(jìn)行溝通，辦理變更手續(xù)。 （二） 項目部 1、 參與設(shè)計變更評審，對 工程技術(shù)部 的設(shè)計變更辦理工作進(jìn)行督促。 2、 負(fù)責(zé)設(shè)計變更的組織實施。 （三）總工程師 1、負(fù) 責(zé) 設(shè)計變更的總體控制和技術(shù)問題的處理； 2、 對重大設(shè)計變更進(jìn)行技術(shù)評審，并簽署意見 ； 3、負(fù)責(zé)設(shè)計變更的審核。 （四） 工程副總經(jīng)理 1、 負(fù)責(zé) 對設(shè)計變更的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)對重大設(shè)計變更進(jìn)行綜合評審并簽署意見； 2、 負(fù)責(zé) 一般 設(shè)計變更的審批。 （五）造價 部 參與設(shè)計變更評審，負(fù)責(zé)設(shè)計變更對造價產(chǎn)生影響的分析。 （六）營銷策劃 部 參與設(shè)計變更評審，負(fù)責(zé)設(shè)計變更對客戶和銷售產(chǎn)生影響的分析。 （七） 其他部門 參與設(shè)計變更評審，提出相關(guān)專業(yè)評審意見。 34 （八） 公司 總經(jīng)理辦公會 負(fù)責(zé)重大設(shè)計變更的審批。 第四條 工程變更的分類 工程 變更包括： （ 一 ）設(shè)計變更； （ 二 ）工程量變更； （ 三 ）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)文件的變更； （ 四 ）施工時間的變更； （ 五 ）施工工藝或施工次序的變更； （ 六 ）合同條件的變更。 第五條 工程變更控制原則 （一） 盡量減少的原則。各部門技術(shù)人員要充分做好工程前期工作和施工前準(zhǔn)備工作，把工程變更降至最低限度。 （二） 嚴(yán)格控制的原則。要嚴(yán)格控制設(shè)計變更審批權(quán)限，健全設(shè)計變更的審批程序，防止任意提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，改變工程規(guī)模，增加工程投資費用。 第六條 工程變更的管理范圍劃分 （一）造價 部負(fù)責(zé)合同造價指標(biāo)變更的控制管理； （二）工 程技術(shù)部 負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)工程量變更、施工時間、施工工藝或施工次序變更的控制管理。 （三）總工程師負(fù)責(zé) 設(shè)計變更和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)文件變更控制管理。 （四）項目部負(fù)責(zé)設(shè)計 變更的具體實施管理。 第七條 工程變更的審批權(quán)限 （一）總工程師 依據(jù)權(quán)限具有工程變更的現(xiàn)場決定權(quán)。 （二）造價部 負(fù)責(zé)所有工程變更的計價審核和變更備案。 （三） 工程副總經(jīng)理負(fù)責(zé)一般工程變更的最后審批。 （四）總經(jīng)理辦公會 負(fù)責(zé)對項目投資、工期影響較大的工程變更的審批。 第八條 工程變更程序 本規(guī)程規(guī)定了設(shè)計變更的控制程序和控制要求，其他類工程變更根據(jù) 第六條 劃分的職責(zé)范圍，參照以下設(shè)計變更規(guī)程執(zhí)行。 第九條 設(shè)計變更程序 35 （一） 設(shè)計變更的提出 1、 設(shè)計變更的提出分以下幾種情況： 由公司內(nèi)部提出的變更，包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、 總工程師、工程技術(shù)部、項目部、營銷策劃 部、 造價 部等； 監(jiān)理單位提出的變更； 施工單位提出的變更； 客戶提出的變更。 2、 各種情況提出的變更均需以書面的形式向 工程技術(shù)部 提出。 3、工程技術(shù)部 應(yīng)在一天內(nèi)對變更要求做出初步判斷，并 上報總工程師 做出 技術(shù)內(nèi)部評審處理決定 或意見 。 （二） 設(shè)計變更的處理 1、 設(shè)計變更的種類劃分 （ 1）否 決性變更 嚴(yán)重影響工期； 可能對結(jié)構(gòu)造成重大改動； 影響其他客戶。如改變給排水、燃?xì)夤堋⑴艢獾赖钠矫嫖恢玫龋?影響周邊關(guān)系或嚴(yán)重污染環(huán)境。 （ 2） 重大變更 影響總平面布局； 改變單體外立面； 設(shè)計戶型改變； 使用功能變化； 裝修標(biāo)準(zhǔn)變化； 成本造價變化（成本造價發(fā)生單項變更 5 萬元以上的）。 （ 3） 一般性變更 除（ 1）、（ 2）以外的的變更為一般性變更。 2、 屬于否決性變更， 工程技術(shù)部 應(yīng)予以拒絕（經(jīng)工程副總經(jīng)理書面同意的情況除外）： 3、 屬于重大變 更， 工程技術(shù)部 按照 公司 規(guī)定的程序進(jìn)行評審，評審結(jié)果報 總經(jīng) 36 理辦公會 審批。設(shè)計變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。 4、工程技術(shù)部初步判斷屬于一般性變更時，經(jīng)總工程師審定后，由總工程師組織相關(guān)部門 自行組織評審，評審可行的情況下，應(yīng)在三日形成設(shè)計變更評審單，報 工程副總經(jīng)理批準(zhǔn)。 （三） 公司內(nèi)部提出設(shè)計變更審批程序 1、 公司除項目部外的內(nèi)部人員或部門申請變更的填寫設(shè)計變更評審單，報 工程技術(shù)部 初步審核 ，總工程師簽署審核意見 ；屬于重大設(shè)計變更的由 工程技術(shù)部 按變更流程進(jìn)行審核。 2、工程技術(shù)部 對于變更情況應(yīng)初 步判斷 ，經(jīng)總工程師審核 是否屬于一般性變更，屬于一般性變更應(yīng) 由總工程師 自行組 織評審，評審可行的情況下，應(yīng)在三日形成設(shè)計變更評審單，報 工程副總經(jīng)理批準(zhǔn)；屬于重大設(shè)計變更的提交 總工程師 。 3、總工程師 應(yīng)組織項目部、工程 技術(shù)部 、 造價 部、 營銷策劃 部等相關(guān)部門進(jìn)行重大設(shè)計變更 初步 評審 ，工程副總經(jīng)理參加 。 4、 各項設(shè)計變更評審應(yīng)有項目部現(xiàn)場管理人員和 造價 部造價人員參加。參加人員分別負(fù)責(zé)技術(shù)上的可行性審查，負(fù)責(zé)評估對工期和進(jìn)度的影響，評估對造價成本的影響，簽署工程變更評審單，各部門應(yīng)評審內(nèi)容意見。 5、 工程變更評 審單的內(nèi)容應(yīng)包括： （ 1） 變更原因； （ 2） 變更對其它專業(yè)的影響（任一個專業(yè)的變更都首先必須通過其它專業(yè)的工程師簽字審核）； （ 3） 造價、工期的影響。 6、工程變更評審單經(jīng) 工程副總經(jīng)理審批后，由 工程技術(shù)部 將評審和審批結(jié)果回復(fù)變更提出人或部門。 7、 重大設(shè)計變更時， 總工程師將初步評審意見上報公司總經(jīng)理辦公會審議?？偨?jīng)理辦公會審批后，工程技術(shù)部 在征求設(shè)計單位同意后由設(shè)計單位下發(fā)工程變更單和相應(yīng)的變更圖紙。 工程技術(shù)部 在取得最終變更方案后交 造價 部。 工程技術(shù)部 將設(shè)計變更單和圖紙轉(zhuǎn)項目部下發(fā)給監(jiān)理單位、施 工單位。監(jiān)理單位、施工單位如有意見需在規(guī)定的時間內(nèi)反饋給 工程技術(shù)部 ，由 工程技術(shù)部 報 總工程師審核， 工程副總經(jīng)理審批決定。 37 8、 一般變更的由 總工程師組織相關(guān)人員自行進(jìn)行評審，并將變更方案提交造價部；項目部將相應(yīng)設(shè)計變更單下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。 （四） 施工單位提出設(shè)計變更審批程序 1、 施工單位將變更申請、變更方案提交給監(jiān)理單位。 2、 監(jiān)理單位召集相關(guān)監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場實際條件等因素對變更申請、變更方案進(jìn)行研究，同意的出具書面意見一并交給項目部，項目部 認(rèn)可后提交工程技術(shù)部；工程技術(shù)部初步判斷 是否屬 于重大變更，重大變更的轉(zhuǎn)交 總工程師組織 進(jìn)行審核和評審。 3、 重大變更的，根據(jù)公司內(nèi)部評審或?qū)徟ㄟ^的情況，由 工程技術(shù)部 將設(shè)計變更單和圖紙轉(zhuǎn)項目部下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。不通過的情況，由監(jiān)理單位出具書面意見后返回施工單位。一般變更的由 總工程師組織相關(guān)部門 自行進(jìn)行評審，項目部將相應(yīng)設(shè)計變更單下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位，不通過的情況，由監(jiān)理單位出具書面意見后返回施工單位。 （五） 監(jiān)理單位提出設(shè)計變更審批程序 1、 監(jiān)理單位將變更申請、變更方案提交給項目部，項目部 認(rèn)可后提交工程技術(shù)部；工程技術(shù)部初步判斷 是否屬 于重大變更，重大變更的轉(zhuǎn)交 總工程師組織 進(jìn)行審核和評審。 2、 重大變更的，根據(jù)公司內(nèi)部評審或?qū)徟ㄟ^的情況，由 工程技術(shù)部 將設(shè)計變更單和圖紙轉(zhuǎn)項目部下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。不通過的情況，由 工程技術(shù)部出具書面意見后返回監(jiān)理單位。一般變更的由 總工程師組織相關(guān)部門 自行進(jìn)行評審，項目部將相應(yīng)設(shè)計變更單 下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位，不通過的情況，由項目 部出具書面意見后返回監(jiān)理單位。 （六） 客戶提出變更審批程序 1、 客戶提出的變更應(yīng)由 營銷策劃 部代表客戶形成文件的形式的要求報 工程技術(shù)部 。 工程技術(shù)部 根據(jù)本程序進(jìn)行評審。 2、 當(dāng)評審結(jié)果為不予變更時， 工程技術(shù)部 在工程變更評審單上簽署不予變更意見后返遞 營銷策劃 部，由 營銷策劃 部負(fù)責(zé)與客戶的溝通。 3、當(dāng)評審結(jié)果為可以變更時，營銷策劃部通知客戶認(rèn)可變更費用并簽字，否則不予變更。營銷策劃 部將客戶簽字后的變更預(yù)算及方案復(fù)印三份遞交 造價 部，原件入 38 該業(yè)主合同檔案。 4、 財務(wù)部將變更費用列入該客戶應(yīng)收款戶（交房時結(jié)算變更費用）。 第十條 設(shè)計變更注意事項 （一） 所有設(shè)計變更由提出方填寫出具工程變更評審單，提交項目部或 工程技術(shù)部 。 （二） 所有設(shè)計變更由 工程技術(shù)部 或項目部組織監(jiān)理單位對變更進(jìn) 行分析，造成即成損失的，要明確責(zé)任后實施變更。 （三） 所有變更由 造價部 依據(jù)最終變更方案做工程變更預(yù)算，將變更提出方簽字后的變更預(yù)算及方案自備一份與施工單位結(jié)算，其余分送 工程技術(shù)部 、項目部和財務(wù)部。 （四） 施工單位在施工中提出合理化建議，涉及到對圖紙的修改或施工組織設(shè)計的更改，及對材料、設(shè)備的換用，須報監(jiān)理，通過監(jiān)理審核后報 工程技術(shù)部，最后由工程副總經(jīng)理批準(zhǔn)，方可執(zhí)行。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自更改或換用時，承包人承擔(dān)由此所發(fā)生的費用，并賠償公司的有關(guān)損失，延誤的工期不予順延。 （五） 監(jiān)理工程師根據(jù)監(jiān)理合同及施工合同的授權(quán) 范圍行使對工程變更的建議、審核或確認(rèn)權(quán)。 （六） 涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的變更，公司應(yīng)當(dāng)委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案。沒有設(shè)計方案的情況，不得施工。 （七） 設(shè)計變更不得改變規(guī)劃設(shè)計和消防、人防、防疫等設(shè)計方案。已經(jīng)過審批的項目，超過原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模時，應(yīng)由 總工程師組織相關(guān)部門 評審，必要時提請 總經(jīng)理辦公會 重新確定。 （ 八） 設(shè)計變更涉及總圖改變時，由 工程技術(shù)部 報規(guī)劃管理部門重新審查批準(zhǔn)。其他由 工程技術(shù)部 報規(guī)劃管理部門和其他管理部門重新審查批準(zhǔn)，并由設(shè)計單位提供變更的相應(yīng)圖紙和說 明。 （九） 施工方案和施工組織設(shè)計的變更必須經(jīng)過監(jiān)理和項目部、 工程技術(shù)部、總工程師 批復(fù)。施工組織進(jìn)行的調(diào)整，不得影響合同約定的施工日期。 39 工 程 變 更 評 審 單 項目名稱： 編號： SHZY-XM-02 變更提出部門（單位） 提 出 人 變更原因： 提出部門（單位）負(fù)責(zé)人： 日期： 工程變更技術(shù)方面的影響 （尤其對其它專業(yè)的影響） ： 工 程技術(shù)部： 日期： 工程變更對進(jìn)度的影響： 工程技術(shù)部： 日期： 工程變更對造價的影響： 造價部經(jīng)理： 日期： 工程變更對客戶和合同的影響： 營銷策劃部負(fù)責(zé)人： 日期： 總工程師審核意見： 工程副總經(jīng)理審核意見： 總經(jīng)理辦公會審批意見： 注：一般性設(shè)計變更由總工程師組織相關(guān)部門內(nèi)部評審，副總經(jīng)理批準(zhǔn)，并保留本記錄。 40 工 程 變 更 單 工 程名稱： 編號： SHZY-XM-03 致： ： 由于 原因，現(xiàn)提出 工程變更（內(nèi)容見附件），請予以審批。 附件： 公司部門： 日 期： 一致意見： 建設(shè)單位代表 設(shè)計單位代表 項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)（公章） 簽字： 簽字： 簽字： 日期： 日期： 日期： 41 04-08 施工圖設(shè)計交底與圖紙會審工作規(guī)程 第一條 目的 為了 能夠 熟悉設(shè)計圖紙，了解工程特點和設(shè)計意圖，以及對關(guān)鍵工程管理的質(zhì)量要求，同時也為了減少圖紙的差錯，對圖紙中的質(zhì)量隱患防患于未然 ，制定本規(guī)程 。 第二條 適用范圍 適用于公司所有工程項目施工前的設(shè)計交底和圖紙會審的控制和管理。 第三條 職責(zé)分配 （一）工程技術(shù)部 1、負(fù)責(zé) 公司內(nèi)部施工圖審學(xué)的組織實施； 2、 參與圖紙會審，負(fù)責(zé)與設(shè)計單位的溝通聯(lián)絡(luò)。 （二）項目 部 1、 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計交底與圖紙會審相關(guān)方的組織進(jìn)行。 2、 對 圖紙會審記錄進(jìn)行簽字確認(rèn)，保留會審記錄。 （三） 設(shè)計單位 設(shè)計單位負(fù)責(zé)設(shè)計交底，解答和解決技術(shù)疑問。 （四） 監(jiān)理單位 參與圖紙會審，負(fù)責(zé)提出圖紙中存在的問題和需要解決的技術(shù)難題。 （五） 施工單位 參與圖紙會審，負(fù)責(zé)提出圖紙中存在的問題和需要解決的技術(shù)難題。 （六） 公司相關(guān)部門 參加 項目 部組織的施工圖審學(xué)。 第四條 施工圖審學(xué) （一） 為使工程設(shè)計符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計誤差，明確設(shè)計要求，公司在設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計交底和施工圖會審前應(yīng)首先進(jìn)行施工圖的審學(xué)。 （二） 施工圖的審 學(xué)由工程 技術(shù) 部在最終圖紙方案確定下發(fā)后組織進(jìn)行， 項目部協(xié)助進(jìn)行，參加施工圖審學(xué)的部門有 工程技術(shù)部 、 造價部 、項目部。 （三） 參加施工圖審學(xué)的人員為 分管領(lǐng)導(dǎo)、 各部門負(fù)責(zé)人，必要時要求各部門全 42 體專業(yè)技術(shù)人員參加。 （四） 圖紙審學(xué)內(nèi)容 1、 施工圖設(shè)計是否符合設(shè)計委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求； 2、 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處； 3、 圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方； 4、 配套工程是否完善； 5、 圖紙設(shè)計中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實施性 困難。 （五） 圖紙審學(xué)程序 1、 按圖紙種類分，應(yīng)先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖； 2、 按專業(yè)分，應(yīng)先建筑，再結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。 （六）審學(xué)圖紙由工程技術(shù) 部進(jìn)行記錄，并分類整理形成審學(xué)圖紙意見書，送達(dá)設(shè)計單位以備解決答復(fù)。 （七） 施工單位確定后， 公司應(yīng)要求施工單位、監(jiān)理單位 組織內(nèi)部審學(xué)。 第五條 施工圖設(shè)計交底與圖紙會審 （一）項目部 確定會審時間地點，并通知 分管領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)部和設(shè)計、施工、監(jiān)理單位。項目 部要安排各單位不少于兩周的施工圖審閱時間，以便各相關(guān)單位和部門對圖紙仔細(xì)的審閱。 （二 ）三方會審前項目 部負(fù)責(zé)組織項目部專業(yè)工程師先進(jìn)行內(nèi)部初審，提出并記錄圖紙、施工和技術(shù)方面的問題，為三方會審做好準(zhǔn)備。 （三）三方圖紙會審過程由項目部 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和溝通 ，工程技術(shù)部配合項目部做好與設(shè)計單位的協(xié)調(diào)與溝通 。 （四） 圖紙會審的實施 由設(shè)計單位進(jìn)行技術(shù)交底，介紹設(shè)計意圖、結(jié)構(gòu)特點、施工要求、技術(shù)措施和有關(guān)注意事項，然后由施工單位、 公司技術(shù)人員 提出圖紙中存在的問題和需要解決的技術(shù)難題，通過三方研究協(xié)商，擬定解決的辦法。 （五） 施工圖設(shè)計交底與圖紙會審的基本程序 1、 確定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備 齊全且已全部到位。 2、 先由設(shè)計單位對審學(xué)圖紙意見書中所提問題統(tǒng)一解答。 43 3、 按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。 4、 設(shè)計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言進(jìn)行總結(jié)。 （六） 設(shè)計單位施工圖設(shè)計交底的基本內(nèi)容。 1、 設(shè)計人員的設(shè)計意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 2、 結(jié)構(gòu)方案的實施要求，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。 3、 設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對。 4、 對各專業(yè)間穿插施工的要求。 5、 采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。 6、 其 他需提出和交待的內(nèi)容。 （七） 圖紙會審的基本內(nèi)容 1、 地質(zhì)勘探資料是否齊全； 2、 設(shè)計圖紙與說明是否齊全；有無分期供圖的時間表； 3、 設(shè)計地震烈度是否符合當(dāng)?shù)匾螅?4、 幾個設(shè)計單位共同設(shè)計的圖紙相互間有無矛盾；專業(yè)圖紙之間、平立剖面圖之間有無矛盾；標(biāo)注有無遺漏； 5、 總平面與施工圖的幾何尺寸、平面位置、標(biāo)高等是否一致； 6、 人防、消防設(shè)計是否滿足要求； 7、 建筑結(jié)構(gòu)與各專業(yè)圖紙本身是否有差錯及矛盾；結(jié)構(gòu)圖與建筑圖的平面尺寸及標(biāo)高是否一致；建筑圖與結(jié)構(gòu)圖的表示方法是否清楚；是否符合制圖標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)埋件是否表示清 楚；有無鋼筋明細(xì)表或鋼筋的構(gòu)造要求在圖中是否表示清楚； 8、 施工圖中所列各種標(biāo)準(zhǔn)圖冊施工單位是否具備； 9、 材料來源有無保證，能否代換；圖中所要求的條件能否滿足；新材料、新技術(shù)的應(yīng)用有無問題； 10、 地基處理方法是否合理，建筑與結(jié)構(gòu)構(gòu)造是否存在不能施工、不全能施工的技術(shù)問題，或容易導(dǎo)致質(zhì)量、安全、工程費用增加等方面的問題； 11、 工藝管道、電氣線路、設(shè)備裝置、運輸?shù)缆放c建筑物之間或相互間有無矛盾，布置是否合理； 12、 施工安全、環(huán)境衛(wèi)生有無保證； 44 13、 景觀設(shè)計施工圖中各類隱蔽工程與建筑工程是否協(xié)調(diào)和銜接。 第六條 圖紙會審的確認(rèn) （一） 會審中提出的問題由設(shè)計單位答復(fù)，由施工單位、監(jiān)理單位分別記錄整理，填寫圖紙會審記錄。由施工單位匯總?cè)胶炞终J(rèn)可并加蓋公章，報設(shè)計單位批復(fù)。 （二） 甲方圖紙會審由項目負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。 （三）工程技術(shù)部 、 項目 部負(fù)責(zé)保留相關(guān)圖紙會審記錄。 45 04-09 開發(fā)成本監(jiān)測及核算管理規(guī)程 第一條 工程成本控制目標(biāo)確定后，相關(guān)職能部門實施對工程成本控制， 造價部負(fù)責(zé)對工程成本控制目標(biāo)執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)測。 第二條 開發(fā)成本的范圍 （一） 開發(fā)項目工程成本是指項目建筑安裝工程費用、場地基礎(chǔ)設(shè)施工程費、公共配套設(shè) 施工程費以及場地三通一平工程費。 （二） 工程成本監(jiān)測的環(huán)節(jié)是設(shè)計（優(yōu)化設(shè)計）、工程招標(biāo)、材料設(shè)備訂購、施工過程管理。 第三條 工程成本監(jiān)測的方法 （一） 工程設(shè)計施工圖出來后， 造價部 參與設(shè)計的優(yōu)化，參與設(shè)計交底，并做出經(jīng)濟(jì)可行性分析，指出與成本控制目標(biāo)的偏差。 （二）造價部 參與各類招標(biāo)文件及合同的制定，參與評標(biāo)和合同評審，并就各類供方承擔(dān)的投資控制職責(zé)及控制方式、方法提出自己的合理建議。 （三）造價部 參與施工過程的經(jīng)濟(jì)調(diào)整（工程變更及合同索賠、反索賠）管理，鑒定合理性，并配合計量，簽署意見。 （四） 實施工程進(jìn)度計 量，控制過程付款 1、