《異想天開創(chuàng)意廣場》【一份非常好的專業(yè)資料】

蘇州橋西北角企劃 組員：汪涵 鄭博飛 時逸齡 艷菊 鄒榮康 -異想天開創(chuàng)意廣場 創(chuàng)意的天空為你敞開 調(diào)研準(zhǔn)備階段： 項目環(huán)境 項目規(guī)劃條件 可能方案的設(shè)想及利弊分析 市場分析 客群分析 定位策劃階段： 項目定位 類似物業(yè) 產(chǎn)品定位 項目示意圖 營銷策劃 投資量化分析階段： 租金測算 經(jīng)濟評價 進(jìn)度橫道圖 目錄 項目環(huán)境 空地現(xiàn)狀 較規(guī)則的梯形，接近于直角梯形，有利于北部的規(guī)劃和利用。 荒蕪 凌亂 有一大坑 周邊由鐵皮圈圍 多年空置 空地本來屬于北京運輸公司，后來賣給運通公司，后來又歸三義房地產(chǎn)開發(fā)公司，曾被其規(guī)劃成創(chuàng)輝國際中心，建成類似于西海國際中心的三座綜合建筑。 2007年曾挖了一個大坑，至今未繼續(xù)施工。 小組現(xiàn)場調(diào)查 面積測算 BC=0.24km AB=0.17km CD=0.07km AD=0.22km 此梯形的高為： H=0.21km 面積為： 2.52萬平方米 區(qū)位 西三環(huán)，臨十號線 隸屬西三環(huán)生態(tài)帶 區(qū)位 西部生態(tài)帶介紹 政府城市規(guī)劃報告節(jié)選：要結(jié)合市政府把京西建設(shè)成綠色生態(tài)帶的思路，把房地產(chǎn)開發(fā)與京西整體環(huán)境保護(hù)和發(fā)展相結(jié)合，從生態(tài)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、人文建設(shè)以及健康居住等方面做起，把西部區(qū)域建設(shè)成為北京最宜人居的生態(tài)居住區(qū)。 北京市政府日前提出城市空間新格局，城市總體規(guī)劃將按照 “ 兩軸兩帶一線 ” 的布局在年內(nèi)修編完成，其中明確提出將 “ 兩帶 ” 中的西部建設(shè)成為 “ 綠色生態(tài)帶 ” ，依照該思路，北京西部將建設(shè)成為北京市最宜人居的生態(tài)居住區(qū)。 西三環(huán)公園綠地 紫竹院公園 西三環(huán)公園綠地 玉淵潭公園 B 周邊產(chǎn)業(yè) 臨近中關(guān)村，以 IT產(chǎn)業(yè)、高端研發(fā)機構(gòu)為主，多寫字樓，區(qū)域購買力強 區(qū)域購買力分析 高檔辦公和商業(yè)消費需求非常旺盛，購買力強勁 具體體現(xiàn)：在寫字樓市場上，北京的大單成交幾乎都集中在西邊；城鄉(xiāng)商場是北京營業(yè)額最高的商場之一；香格里拉酒店也是北京入住率最高的酒店之一。 區(qū)域購買力前景 要用更高標(biāo)準(zhǔn)推動中關(guān)村發(fā)展 ,建設(shè) “ 四個一流 ” :一是要建成世界一流的自主創(chuàng)新示范區(qū) ；二是要培育一批世界一流的創(chuàng)新型企業(yè) ；三是要取得更多具有自主知識產(chǎn)權(quán)的世界一流創(chuàng)新成果 ；四是要吸引和集聚更多世界一流的高端人才。 把中關(guān)村建成世界一流的自主創(chuàng)新示范區(qū) 加強中關(guān)村自主創(chuàng)新示范區(qū)的 輻射 、整合功能 ,發(fā)揮市區(qū)兩個積極性 ,為推動自主創(chuàng)新 ,為先進(jìn)生產(chǎn)力的大發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。 C 區(qū)位特征 距離中關(guān)村商 圈不到兩公里， 地鐵 10號線 30 分鐘直達(dá) CBD。 D 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人文環(huán)境 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)概況：中關(guān)村在軟件、集成電路設(shè)計、移動通信設(shè)備、個人電腦、 掃描儀 、稀土永磁材料、大功率數(shù)字廣播電視發(fā)送設(shè)備、大直徑單晶硅片、太陽能集熱設(shè)備等產(chǎn)品領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和市場份額均為全國第一。中關(guān)村經(jīng)濟的高速發(fā)展已經(jīng)持續(xù)十年， 2001年實現(xiàn)技工貿(mào)總產(chǎn)值 2014億元。中關(guān)村連續(xù)三年對北京經(jīng)濟貢獻(xiàn)率超過 60。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人文環(huán)境 地區(qū) 500強入駐眾多 入駐中關(guān)村世界 500強企業(yè)名錄 (部分 ) 北京西門子西伯樂斯電子有限公司 三星（中國）投資有限公司北京分公司 香港博世力士樂（中國）有限公司北京代表處 天津三星電子顯示器有限公司北京辦事處 天泰雷茲科技（北京）有限公司 霍尼韋爾（北京）技術(shù)研發(fā)實驗有限公司 英邁國際貿(mào)易（上海）有限公司北京辦事處 微軟（中國）有限公司 北京寶潔技術(shù)有限公司上地分公司 北京寶潔技術(shù)有限公司 斯倫貝謝技術(shù)（北京）有限公司 松下 電器研究開發(fā) (中國 )有限公司 青島海信 日立 空調(diào)系統(tǒng)有限公司北京辦事處 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人文環(huán)境 北方三星數(shù)碼技術(shù) (北京 )有限公司 北京日立控制系統(tǒng)有限公司 北京日立華勝信息系統(tǒng)有限公司 新普矽谷科技 (北京 )有限公司 瑞薩四通集成電路（北京）有限公司 瑞薩科技（北京）有限公司 索尼 (中國 )有限公司北京海淀辦事處 東芝照明 (北京 )有限公司 北京思元軟件有限公司 北京集成電路設(shè)計有限公司 日本電氣三菱電機顯示系統(tǒng)株式會社北京代表處 日本電氣三菱電機顯示系統(tǒng)株式會社北京代表處 三菱四通集成電路有限公司 東芝三菱電機工業(yè)系統(tǒng)（北京）有限公司 愛普生 (中國 )有限公司北京中關(guān)村辦事處 北京同方清芝商用機器有限公司 IBM中國研究中心 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人文環(huán)境 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策積極， 500強企業(yè)示范效應(yīng)強 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人文環(huán)境 人文環(huán)境分析：高校云集，寫字樓眾多，高素質(zhì)人才集聚，人文環(huán)境優(yōu)秀 E 供應(yīng)量 1、供給情況：分情況討論 酒店式公寓出租為主：開發(fā)期間有競爭對手，如紫荊莊園； 酒店式公寓出售為主：二手房會有分流 供應(yīng)量 2、板塊競爭力 中關(guān)村商圈、周圍寫字樓的輻射有規(guī)模效應(yīng)，使得該地區(qū)成為多寫字樓的地區(qū) F 產(chǎn)品形式、風(fēng)格、價格 建筑風(fēng)格：綜合體和酒店式公寓以中西結(jié)合為主，兼容并蓄，集合雙安商場中式外表的典雅和當(dāng)代商城、新中關(guān)商場西式建筑風(fēng)格的當(dāng)代潮流及國際化的沖擊力。 G 小結(jié) 1、市場大勢：中關(guān)村地區(qū)處于持續(xù)發(fā)展期，市場前景好，政策條件的支持更是該地區(qū)有持續(xù)發(fā)展的市場前景。 2、區(qū)域自身 區(qū)域優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與良好的人文環(huán)境為建設(shè)商業(yè)綜合體及酒店式公寓提供了較高支付能力的人群以及區(qū)域需求，支撐力強 3、競爭對手 存在競爭對手，競爭實力視具體情況而定。 調(diào)研準(zhǔn)備階段： 項目環(huán)境 項目規(guī)劃條件 可能方案的設(shè)想及利弊分析 市場分析 客群分析 定位策劃階段： 項目定位 類似物業(yè) 產(chǎn)品定位 項目示意圖 營銷策劃 投資量化分析階段： 租金測算 經(jīng)濟評價 進(jìn)度橫道圖 目錄 項目規(guī)劃條件 項目條件 原項目介紹 創(chuàng)輝大廈 (新起點嘉園二期 )項目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋的西北角，是一集辦公，商業(yè)和綜合服務(wù)為一體的 5A級智能建筑綜合體，項目東臨萬泉河路，西側(cè)是萬柳東路，南靠長春橋路，交通便利，四通八達(dá)，落成之后，將成為蘇州橋地區(qū)及西北三環(huán)的絕對地標(biāo)性建筑 項目占地面積 2.5萬平米，總建筑 12.2萬余平米，地上 18層，地下3層，建筑高度 70米 項目整體分 A、 B、 C、 D和 E座 5個獨立的高檔寫字樓，及一個 2萬余平米的大型綜合配套底商 項目地下一層至地上三層為大型商業(yè)區(qū)，單層面積約為 5000平米，總面積約為 20000余平米，商業(yè)部分整體布局合理，空間利用率高，建筑體內(nèi)橫縱向交通便利，適合各種業(yè)態(tài)的商業(yè)經(jīng)營 項目與北京市工商管理總局，海淀區(qū)區(qū)委區(qū)政府，海淀區(qū)工商局，北京市公安局海淀分局遙遙相望 北京市規(guī)劃委員會用地許可 2001規(guī)建字 1876號 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新起點嘉園棟住宅及裙房 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2001-12-25 2001規(guī)建字 1871號 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新起點嘉園棟住宅 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2001-12-25 2001規(guī)建字 1870號 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新起點嘉園棟住宅 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2001-12-25 北京市規(guī)劃委員會用地許可 2001規(guī)建字 1704號 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新起點嘉園附屬用房 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2001-11-27 2001規(guī)建字 1686號 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新起點嘉園 A、 B棟住宅加層 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2001-11-27 2001規(guī)意字 1679號 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新起點嘉園座住宅及裙房 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2001-11-01 北京市規(guī)劃委員會用地許可 2001規(guī)建字 1413號 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 車庫及 3、 2裙房 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2001-09-30 2001規(guī)建字 1107號 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新起點嘉園開閉站 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2001-08-08 2001規(guī)建字 0205 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 A棟住宅樓等 3項新起點嘉園等 1項 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2001-03-08 北京市規(guī)劃委員會 2001規(guī)建字 0011 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鍋爐房鍋爐房等 1項 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2001-01-04 2000規(guī)建字 2065 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地下車庫地下車庫等 1項 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2000-12-28 2000規(guī)建字 1883 北京三義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 G座住宅樓 G座住宅等 1項 海淀區(qū)萬泉河路 115號 2000-12-05 容積率 2.8 綠化率 23% 西海國際中心 4.5 準(zhǔn)確值參考海淀區(qū)規(guī)劃局控制性詳細(xì)規(guī)劃 參考指標(biāo) 海淀區(qū)控制性要求 1）建筑高度控制原則 保護(hù)北京舊城區(qū)平緩開闊的城市傳統(tǒng)空間格局 城市主要道路兩側(cè)公共建筑的高度控制可適當(dāng)提高 設(shè)置城市建筑制高點，創(chuàng)造豐富有致的城市空間形象 保護(hù)傳統(tǒng)的城市街道對景建筑 保護(hù)城市景觀線和 “ 通風(fēng)走廊 ” 保留 50-60年代建設(shè)的多層住宅區(qū)和文教區(qū) 工廠和倉庫區(qū)的建筑高度控制參照相鄰地區(qū) 滿足航空及無線電微波通信等特殊要求 海淀區(qū)控制性要求 （ 2）容積率控制 容積率的數(shù)值主要取決于建筑高度與建筑密度，是城市基礎(chǔ)設(shè)施容量的要求?？刂菩砸?guī)劃在對部分典型公共建筑和住宅區(qū)的調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，制定了公共建筑和住宅區(qū)容積率控制規(guī)劃。 （ 3）道路調(diào)整與加密 道路網(wǎng)調(diào)整方案以城市總體規(guī)劃路網(wǎng)為基礎(chǔ)，與用地功能規(guī)劃相協(xié)調(diào)，調(diào)整市區(qū)部分道路的等級和功能，增強了路網(wǎng)的整體協(xié)調(diào)性，道路網(wǎng)密度及道路用地率指標(biāo)均有所提高。 調(diào)研準(zhǔn)備階段： 項目環(huán)境 項目規(guī)劃條件 可能方案的設(shè)想及利弊分析 市場分析 客群分析 定位策劃階段： 項目定位 類似物業(yè) 產(chǎn)品定位 項目示意圖 營銷策劃 投資量化分析階段： 租金測算 經(jīng)濟評價 進(jìn)度橫道圖 目錄 可能方案的設(shè)想及利弊分析 方案 1：純住宅 方案 2：純寫字樓 方案 3：商住綜合建筑： （ 1）商住樓 （ 2）商住分棟混合 （ 3）寫字樓與公寓混合 方案 4：高級購物中心 方案 1：純住宅代表：悅園 劣勢： 雙邊臨街 主干道車流量大 噪音大 同時住宅的私密性不高 方案 2：建造純寫字樓 名商大廈 維亞大廈 維亞大廈 名商大廈 蘇州橋西北角 大廈總建筑面積約 2.2萬平方米， 分為地上十二層，地下三層 。其中， 地下一層至地上三層為商業(yè)部分 ，建筑面積約 5372平米； 地上四層至十二層為寫字間 ，建筑面積約 10911平米；地下二層、三層為車庫。 分出售和出租 05年竣工 06年 5月入住 04年預(yù)售時賣 12000-13000元每平米 07年 9月賣 15600元每平米 目前 出租大約每平米 5.5元每天 (含物業(yè)費） 名商大廈 維亞大廈 大廈地上 19層，地下5層， 1 4層為商業(yè)，5層以上為寫字間；地下部分為員工餐廳、配套設(shè)施及車庫。 總建筑面積： 6.3萬平方米； 2007年 12月入住 出租 目前租金為 5.8元每平米 方案 3： 建造商住綜合體 西海國際中心 新起點嘉園 天作國際中心 方案 3（ 1）：商住樓 商住樓定義： 指該樓的使用