服務(wù)實(shí)施方案.doc

服務(wù)實(shí)施方案第1章 保安管理服務(wù)方案 一、保安管理構(gòu)想（一）管理目標(biāo)1、建立專業(yè)化的保安隊(duì)伍以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求組建一支“思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化保安隊(duì)伍。2、完善保安管理制度以ISO9001：2000質(zhì)量管理體系有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)為依據(jù)，建立完整、規(guī)范、切實(shí)可行且符合行政辦公中心正常運(yùn)作需求的保安管理制度。3、實(shí)現(xiàn)“群防群治”的目的視“安全”為“命脈”，結(jié)合行政辦公中心的實(shí)際情況，切實(shí)把“人防”、“物防”與“技防”有機(jī)結(jié)合，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓膊块T的聯(lián)絡(luò)溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好大院內(nèi)的各項(xiàng)安全防范工作。4、保障消防安全堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針,認(rèn)真落實(shí)和貫徹“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的消防原則，建立三級(jí)防火責(zé)任制，做好防火安全檢查，維護(hù)大院內(nèi)的消防安全。5、維護(hù)公共秩序，規(guī)范交通車輛管理以“安全”為重心,“服務(wù)”為目的，努力維護(hù)行政辦公中心及周邊的公共秩序，營(yíng)造整潔、文明、舒適、安全的辦公環(huán)境。規(guī)范行政辦公中心內(nèi)的車輛管理，力保車輛停泊有序、交通暢順、標(biāo)識(shí)清晰、管理完善。（二）管理方法番禺區(qū)行政辦公中心從保安管理角度來看，既有商業(yè)行政辦公中心“開放式”保安工作的特點(diǎn)，又有“封閉式”保安管理的特點(diǎn)，更需具有符合行政辦公中心保安管理的特色。根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作之安全防范的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持“安全第一、服務(wù)至上”的保安工作宗旨，建立一種“內(nèi)緊外松”適合大院的保安管理模式。具體將從以下幾方面開展保安工作:1、 建立一支專業(yè)化的保安隊(duì)伍作為政府機(jī)關(guān)辦公樓，保安管理的有效與否將直接影響大院的安全，甚至影響其社會(huì)形象。因此我司介入管理后，將以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求組建一支“思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化保安隊(duì)伍，以半軍事化、規(guī)范化、服務(wù)型的標(biāo)準(zhǔn)來管理保安隊(duì)伍，出色完成行政辦公中心的各項(xiàng)安全保衛(wèi)任務(wù)。所有保安人員都必須通過嚴(yán)格的考核、篩選、擇優(yōu)錄用（骨干隊(duì)伍從公司在管物業(yè)中擇優(yōu)選拔）。同時(shí)，注重保安員的思想教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，嚴(yán)格按照廣東省保安服務(wù)管理?xiàng)l例持證上崗，向?qū)俚毓矙C(jī)關(guān)申請(qǐng)成立自建保安組織。并將保安工作納入行政辦公中心物業(yè)管理的“一體化”專業(yè)管理之中，進(jìn)行經(jīng)常性的職業(yè)道德、思想品德教育和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，定期和不定期組織開展物業(yè)管理、治安、消防、交通等法律法規(guī)以及保安技能、服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)，著重以實(shí)際操作為主，力求達(dá)到一專多能，把保安隊(duì)伍培養(yǎng)成公正、廉潔、高效的保安服務(wù)隊(duì)伍。2、建立健全保安管理制度保安管理是否有效，需要有一整套完善的規(guī)章制度和辦事程序，為此，我司介入管理后，將根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)要求，結(jié)合日常管理運(yùn)作的實(shí)際情況，建立含保安部值班管理規(guī)定、各崗位工作職責(zé)規(guī)程、治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理規(guī)定、保安交接班制度、消防設(shè)施設(shè)備定期檢查制度、應(yīng)急工作規(guī)程、停車場(chǎng)管理規(guī)程、火警應(yīng)急處理規(guī)程等一整套完善的管理制度和操作規(guī)程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行為標(biāo)準(zhǔn)化、管理規(guī)范化。3、落實(shí)安全防范措施，加強(qiáng)配合與溝通，達(dá)到群防群治效果治安保衛(wèi)工作在物業(yè)管理工作中占有極為重要的地位，是物業(yè)公司為維護(hù)業(yè)主（使用人）正常的生活、辦公秩序而進(jìn)行的防盜、防火、防破壞等一系列的安全防范管理活動(dòng)。根據(jù)行政辦公中心是一座政府機(jī)關(guān)辦公行政辦公中心的特點(diǎn)，我司將在日常管理工作中從如下幾方面做好大院的安全防范管理工作：堅(jiān)持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責(zé)任制，實(shí)行全天二十四小時(shí)對(duì)大院各區(qū)域進(jìn)行全方位值崗巡查，防止可疑人員進(jìn)入行政辦公中心，預(yù)防各類刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕大院內(nèi)的一切推銷活動(dòng)。堅(jiān)持大院內(nèi)的治安管理工作與周邊社會(huì)治安工作相結(jié)合原則。積極與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)保持密切聯(lián)系，加強(qiáng)溝通與聯(lián)絡(luò)，及時(shí)了解社會(huì)治安情況，掌握犯罪分子動(dòng)向，積極配合公安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，保障物業(yè)的安全。堅(jiān)持保安工作“硬件”（技防、物防）與“軟件”（人防）一起抓的原則。把固定崗與巡邏崗相結(jié)合，形成較為完善的治安防范體系，努力為行政辦公中心的干部職工營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、文明、寧?kù)o的辦公環(huán)境。建立安全責(zé)任人制度，定期進(jìn)行防盜、防破壞、防治安災(zāi)害的安全防范檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。在執(zhí)勤工作時(shí)，對(duì)違反治安管理規(guī)定的人，依照中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。在執(zhí)勤時(shí)必須做到：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶標(biāo)志、警械和通訊工具，遵紀(jì)守法、服從命令、團(tuán)結(jié)協(xié)作、秉公辦事、文明用語(yǔ)、熱情服務(wù)。4、注重消防管理，維護(hù)消防安全一直以來，黨和國(guó)家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)來抓。稍有不慎，出現(xiàn)火災(zāi)意外，就可能對(duì)業(yè)主（使用人）的生命財(cái)產(chǎn)造成重大損失。根據(jù)大院的消防實(shí)際情況和消防安全要求，我司將把大院的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內(nèi)容包括：建立三級(jí)防火責(zé)任制和消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組；制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實(shí)大院重要部位防火措施，加強(qiáng)消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習(xí)；加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備管理，對(duì)大院的消防設(shè)施設(shè)備實(shí)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；加強(qiáng)防火管理，建立動(dòng)火作業(yè)審批制度，做到動(dòng)火作業(yè)安全；建立義務(wù)消防制度，組建義務(wù)消防隊(duì)，開展消防宣傳教育，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期進(jìn)行消防演練，提高滅火撲救能力。建立消防檔案，填寫公安機(jī)關(guān)各種法律文書和消防工作有關(guān)的材料和記錄。消防檔案要詳實(shí)、統(tǒng)一保管備案。5、維護(hù)公共秩序，規(guī)范車輛管理番禺區(qū)行政辦公中心是一座機(jī)關(guān)綜合辦公大院，進(jìn)出的人員、車輛相對(duì)較多。必須通過有效的措施，維護(hù)管理責(zé)任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。大院外圍廣場(chǎng)設(shè)為停車場(chǎng)，分別有進(jìn)出口2個(gè)，我司將結(jié)合大院車場(chǎng)情況，制定適合大院停車場(chǎng)的管理規(guī)定，維護(hù)和完善車場(chǎng)及道路的各類交通設(shè)施和環(huán)境設(shè)施，嚴(yán)格按照業(yè)主的指示，做好車輛的導(dǎo)泊和管理工作，力保車輛停放、出入有序。二、員編制及崗位設(shè)置（一）編制及崗位1、人員編制：設(shè)保安部部長(zhǎng)1人，保安領(lǐng)班3人，保安員95人，合計(jì)99人。2、工作時(shí)間：保安實(shí)行24小時(shí)三班輪值班制度，每小時(shí)輪崗一次,每天工作8小時(shí)，每周工作6天（休息1天）每人每年可享受10天的探親假。3、崗位設(shè)置：中心共有7個(gè)出入口（分別為東門、南門、西門、會(huì)議西門、北門、番禺大廈東側(cè)通道、番禺大廈北側(cè)通道）；中心的南面廣場(chǎng)（以東門、東車道、主樓前東噴池、西噴池、西車道、西門為界）為開放區(qū)，供市民晨練游玩；西門崗：負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出大院人員、財(cái)物、安全管理，維護(hù)行政辦公中心的正常辦公秩序。北門崗：負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出行政辦公中心人員、財(cái)物、安全管理，維護(hù)行政辦公中心的正常辦公秩序。(3)南門(4)會(huì)議西門(5)東門(6)番禺大廈東側(cè)通道、(7)番禺大廈北側(cè)通道巡邏崗：24小時(shí)制負(fù)責(zé)對(duì)行政辦公中心內(nèi)及周邊紅線管理責(zé)任范圍的巡邏,同時(shí)協(xié)助各崗位工作。5、組織架構(gòu)： 6、車場(chǎng)管理 基本情況A、管理范圍：行政辦公中心廣場(chǎng)為停車場(chǎng)（汽車、摩托車），由于來大院辦事人員和車輛較多,為了保證車輛進(jìn)出安全，由保安員負(fù)責(zé)管理。B、 管理時(shí)間：每天24小時(shí)對(duì)車場(chǎng)實(shí)行全天候監(jiān)控管理。C、 管理人員：保安員。D、管理職責(zé)：負(fù)責(zé)停車場(chǎng)進(jìn)出車輛的引導(dǎo)、停放、安全檢查工作。 行政辦公中心交通道路管理A、道路線型、斷面應(yīng)與行政辦公中心整個(gè)建筑群體布置協(xié)調(diào)。B、 車行道寬度須保持2.5m。C、 應(yīng)在車行道上設(shè)置導(dǎo)向指示，限速成其他禁令標(biāo)志。D、 在車行道拐彎處應(yīng)設(shè)置前面來車或車輛會(huì)讓標(biāo)志。E、在進(jìn)行道路改造時(shí)應(yīng)設(shè)置施工標(biāo)志，盡量不阻礙車輛進(jìn)出。7、工作職責(zé)：l 保安部主要工作負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作，做好“防火、防盜、防破環(huán)、防泄密、防騙、防搶、防治安災(zāi)害事故”的“七防”工作。對(duì)行政辦公中心實(shí)施全方位公共秩序維護(hù)、安全監(jiān)督和巡查工作。制定、執(zhí)行、落實(shí)各項(xiàng)安全保衛(wèi)措施。實(shí)施對(duì)員工有關(guān)安全保衛(wèi)方面的紀(jì)律稽查。協(xié)助公安機(jī)關(guān)對(duì)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大政治、刑事及嚴(yán)重事故的查處工作。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)，貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防八字方針。制訂消防設(shè)施、設(shè)備安全檢查制度和開展消防知識(shí)的宣傳工作。負(fù)責(zé)區(qū)域范圍之配套設(shè)施和車場(chǎng)等監(jiān)控管理工作。抓好保安隊(duì)伍的建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。完成上級(jí)布置的其它工作。l 保安部主管工作職責(zé)執(zhí)行管理處指令，全面負(fù)責(zé)保安部的工作。準(zhǔn)確傳達(dá)管理處的工作安排，制定本部門工作計(jì)劃，并負(fù)責(zé)檢查落實(shí)。經(jīng)常深入檢查各班次工作，了解員工當(dāng)值情況和思想動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。負(fù)責(zé)擬定保安培訓(xùn)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施。跟班值勤和不定時(shí)突擊查崗，處理值班期間發(fā)生的事件（包括各種治安案件）。負(fù)責(zé)員工當(dāng)值工作狀況的月度量化考核評(píng)比工作，并審批領(lǐng)班對(duì)不稱職保安員提出的處理意見。負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)、制定消防設(shè)施、器材的安全檢查制度，并負(fù)責(zé)檢查落實(shí)。制定消防知識(shí)宣傳計(jì)劃,定期對(duì)義務(wù)消防員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。發(fā)生突發(fā)事件時(shí)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，沉著指揮，并負(fù)責(zé)與公安部門聯(lián)系，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和善后工作。與當(dāng)?shù)毓布跋嚓P(guān)政府部門做好雙向溝通工作。定期向管理處匯報(bào)工作，提出有關(guān)安全保衛(wèi)工作的建議。收集和整理本部門的有關(guān)資料，匯總后交管理處審閱。負(fù)責(zé)審核本部門員工的排班和考勤，在權(quán)限范圍內(nèi)審批本部門員工的請(qǐng)假和調(diào)班。定期檢查行政辦公中心內(nèi)消防器材和設(shè)施，按期組織員工更換滅火器材，保證消防器材安全可靠。完成上級(jí)交辦的其它工作。l 保安部領(lǐng)班工作職責(zé)工作對(duì)部長(zhǎng)負(fù)責(zé)。監(jiān)督本班隊(duì)員考勤及崗位考核，檢查當(dāng)值員工儀表儀容和著裝。不斷巡查督促各崗位，及時(shí)糾正違紀(jì)違章，發(fā)現(xiàn)員違紀(jì)違章負(fù)責(zé)記錄向部長(zhǎng)匯報(bào)。做好交接班情況記錄和物品移交記錄，保管好保安部公有物品和通訊器材。主持班前班后會(huì)，合理安排本班次員工的工作，并講述當(dāng)天值勤情況，每周星期一班后召開本班次員工例會(huì)，總結(jié)本周工作情況，布置下周工作計(jì)劃。對(duì)本班次員工進(jìn)行日常業(yè)務(wù)講解和指導(dǎo)，團(tuán)結(jié)本班員工，調(diào)動(dòng)員工工作積極性。負(fù)責(zé)落實(shí)班組培訓(xùn)計(jì)劃，提高隊(duì)員業(yè)務(wù)素質(zhì)。負(fù)責(zé)消防監(jiān)控中心的日常管理工作，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)安全、消防檢查制度。處理一般性的治安案件和投訴，發(fā)生重大案件或事故須及時(shí)上報(bào)部長(zhǎng)。及時(shí)向部長(zhǎng)反映隊(duì)員的思想及工作情況，傳達(dá)落實(shí)上級(jí)的指示精神和工作安排。完成主管布置的其他工作。l 保安員工作職責(zé)對(duì)上級(jí)的指令絕對(duì)服從。熟悉各保安崗位的任務(wù)和要求，嚴(yán)格按照各崗位的要求工作，并堅(jiān)守崗位，未經(jīng)許可不得離崗，積極完成當(dāng)值任務(wù)。熟悉行政辦公中心內(nèi)消防器材的位置和使用方法。嚴(yán)格遵守紀(jì)律，注重儀表儀容和禮節(jié)禮貌。熟悉消防設(shè)施、器材的位置和基本的使用方法。熟悉行政辦公中心內(nèi)的業(yè)主公約，主動(dòng)為行政辦公中心業(yè)主服務(wù)，遇到違規(guī)事件，必須有禮地予以制止并耐心地解釋。愛護(hù)通訊器材和公家物品。遇到突發(fā)事件（火警、搶劫、盜竊、破壞等）敢于挺身而出，保護(hù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)和物業(yè)的安全。為行政辦公中心內(nèi)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，行政辦公中心保安員必須做到嚴(yán)格操練、文明值勤、勤奮好學(xué)、樂于助人。團(tuán)結(jié)友愛，互相關(guān)心，積極參與微笑服務(wù)活動(dòng)。第2章 設(shè)備管理方案第1節(jié) 設(shè)備專業(yè)化管理的具體計(jì)劃一、工程部人員配置：（一）工程部架構(gòu)圖 （二）人員編制（28人）工程部部長(zhǎng) 1名 木 工 1名責(zé)任工程師 1名 維修技工 14名主 管 1名 泥水工 1名運(yùn)行值班人員 8名 倉(cāng)庫(kù)管理兼文員 1名（三）人員編制說明1、上述人員架構(gòu)編排在考慮到番禺區(qū)行政辦公中心功能多、設(shè)備多，位置分散，為確保所有設(shè)備正常運(yùn)行和滿足客戶的維修要求編制而成。2、考慮到番禺區(qū)行政辦公中心所屬設(shè)備設(shè)施需求24小時(shí)保證正常運(yùn)行，確保正常供電、供冷、供水；因此必須加強(qiáng)平時(shí)設(shè)備的維修保養(yǎng)，工程部人員是基于這個(gè)指導(dǎo)思想而設(shè)置。3、每周按不間斷工作時(shí)間為：247168（小時(shí)），每人每周工作時(shí)間為：8540（小時(shí)）。4、運(yùn)行值班人員按四班三運(yùn)轉(zhuǎn)、24小時(shí)值班，每班8小時(shí)當(dāng)值，行政辦公中心值班崗位設(shè)置如下：（1）行政辦公中心供配電、空調(diào)、給排水值班每班1人，共需4人（24小時(shí)值班）；兼負(fù)責(zé)設(shè)備層機(jī)房設(shè)備保養(yǎng)。（2）行政辦公中心樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)值班每班1人，共需4人（24小時(shí)值班），兼弱電設(shè)備維修保養(yǎng)。5、管理人員每周實(shí)行五天工作制，每天工作8小時(shí)。6、綜合維修人員6人（包括木工泥水工各1人，1人為輪休頂班）。7、正常工作時(shí)間：上午：8：30-12：00，下午：13：30-17：30。（四）工作職責(zé)工程部的工作職責(zé)：主要負(fù)責(zé)行政辦公中心的設(shè)備運(yùn)行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期計(jì)劃維護(hù)保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，確保行政辦公中心設(shè)備設(shè)施的科學(xué)、安全、可靠、高效運(yùn)行。1、工程部部長(zhǎng)（1）直接對(duì)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)，全面主持工程部工作。（2）負(fù)責(zé)行政辦公中心的供水、供電、電梯、消防、中央空調(diào)、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)監(jiān)督。（3）組織工程部人員對(duì)行政辦公中心的所有機(jī)電設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收和接管工作，接收有關(guān)圖紙、資料。（4）組織所屬工程師制定機(jī)電設(shè)備的操作、管理規(guī)程，維修保養(yǎng)計(jì)劃，以及各類管理制度。（5）負(fù)責(zé)重大設(shè)備維修保養(yǎng)及設(shè)備搶修現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)指導(dǎo)，把好質(zhì)量關(guān)，使設(shè)備維修后，達(dá)到技術(shù)要求，實(shí)現(xiàn)科學(xué)、安全、高效運(yùn)行。（6）督促工程師對(duì)所屬人員進(jìn)行業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)、考核工作，并編寫教材、授課。（7）審核各工程師上報(bào)材料、備件的采購(gòu)計(jì)劃，送管理處和業(yè)主批準(zhǔn)后執(zhí)行。（8）根據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，及時(shí)調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行方式，達(dá)到節(jié)能降耗之目的。（9）協(xié)助業(yè)主對(duì)重要設(shè)備、部分專業(yè)化定期中、大修保養(yǎng)工程的發(fā)外承包、合同談判。（10）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)工作、計(jì)劃的落實(shí)情況，對(duì)所屬工程師進(jìn)行月度考核和不定期考核。2、責(zé)任工程師職責(zé)（1）直接對(duì)工程部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作及對(duì)所屬員工的工作安排和管理。（2）制定設(shè)施電設(shè)備的操作、管理規(guī)程、應(yīng)急措施等。（3）安排值班人員的值班、和保養(yǎng)工作，審批值班人員的輪休、補(bǔ)休。（4）檢查值班人員的工作情況，審閱值班運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。（5）制定設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，安排維修人員對(duì)供配電設(shè)備按計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng)。（6）檢查維修人員的工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。（7）負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及搶修現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)指導(dǎo)，把好質(zhì)量關(guān)，使設(shè)備維修后，達(dá)到技術(shù)要求，實(shí)現(xiàn)科學(xué)、安全、高效運(yùn)行。（8）負(fù)責(zé)對(duì)所屬人員進(jìn)行業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)、考核工作，并編寫教材、授課。（9）制定設(shè)施設(shè)備材料、備件的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)工程部部長(zhǎng)審核。（10）根據(jù)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，及時(shí)調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行方式，達(dá)到節(jié)能降耗之目的。（11）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)工作、計(jì)劃的落實(shí)情況，對(duì)所屬員工進(jìn)行月度考和不定期考核，將考核記錄報(bào)工程部部長(zhǎng)。3、工程部主管職責(zé)（1）協(xié)助部長(zhǎng)開展各項(xiàng)具體工作，工作直接對(duì)部長(zhǎng)負(fù)責(zé)。（2）參與制定各系統(tǒng)運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，使各系統(tǒng)及設(shè)備在保證安全運(yùn)行的前提下，力求降耗節(jié)能。（3）參與制定月度、季度、年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃，并督促員工認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行。（4）認(rèn)真督促落實(shí)各崗位責(zé)任制，要求員工嚴(yán)格遵守員工守則及操作規(guī)程，堅(jiān)持各類設(shè)備的定期維修保養(yǎng)制度，按“三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：實(shí)用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好”的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查落實(shí)。（5）督促員工做好設(shè)備維修、故障處理、零件更換記錄，每月整理分類。（6）合理編排值班人員值班表，保證設(shè)備運(yùn)行值班人員有序輪值，做好日常工作安排并檢查完成質(zhì)量，做好記錄，以備考評(píng)。（7）合理編排值排日常維修計(jì)劃，做到維修及時(shí)迅速，保質(zhì)保量。設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，及時(shí)有效地組織力量檢修，確保物業(yè)之各類設(shè)備正常運(yùn)行。（8）提出設(shè)備月備品備件計(jì)劃，報(bào)部長(zhǎng)審核，并負(fù)責(zé)審批后的計(jì)劃實(shí)施。（9）做好設(shè)備的維修、運(yùn)行技術(shù)檔案，每月上交部長(zhǎng)審閱。（10）負(fù)責(zé)提出員工工作績(jī)效的考評(píng)建議供部長(zhǎng)參考。（11）完成部長(zhǎng)交給的其他工作。4、維修技工職責(zé)負(fù)責(zé)行政辦公中心所有電力系統(tǒng)設(shè)備及行政辦公中心外圍照明、發(fā)電機(jī)設(shè)備、給排水設(shè)備、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)、弱系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。同時(shí)負(fù)責(zé)房屋建筑本體養(yǎng)護(hù)及樓宇裝飾、門窗及地面等的零修小修工作。5、值班人員職責(zé)負(fù)責(zé)行政辦公中心內(nèi)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、高低壓配電、中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機(jī)、水泵設(shè)備的運(yùn)行值班、確保行政辦公中心正常供電、供水及供冷。并努力做好設(shè)備動(dòng)力層所有設(shè)備的日常及定期維護(hù)保養(yǎng)工作。6、木工職責(zé)負(fù)責(zé)行政辦公中心內(nèi)公共場(chǎng)所門窗、裝修裝飾等的小項(xiàng)維修、零修工作。7、泥水工職責(zé)負(fù)責(zé)行政辦公中心公共場(chǎng)所、門窗、通道、地面及管理責(zé)任范圍之樓宇養(yǎng)護(hù)的土建零修、小修工程。8、倉(cāng)庫(kù)管理兼文員職責(zé)（1）接受工程部部長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)所有設(shè)備設(shè)施維修使用的材料、備件管理，負(fù)責(zé)工程部工具管理。（2）負(fù)責(zé)工程部的技術(shù)資料整理、歸檔及管理工作。（3）負(fù)責(zé)建立健全種類材料、備件的帳目明細(xì)表，對(duì)進(jìn)出倉(cāng)的材料、備件按公司有關(guān)倉(cāng)庫(kù)管理進(jìn)行記錄建帳，做到帳物卡相符。（4）負(fù)責(zé)有關(guān)資料、文件的收發(fā)和分類歸檔、保存。 （5）定期為本部員工發(fā)放勞保用品；辦理儀表、工具借用手續(xù)。（6）負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)內(nèi)物品的歸類存放，擺放整齊；符合消防安全標(biāo)準(zhǔn)，保持倉(cāng)庫(kù)清潔衛(wèi)生。（7）每月底做好倉(cāng)庫(kù)的盤點(diǎn)工作，填寫盤點(diǎn)清單交部長(zhǎng)審核。（8）根據(jù)倉(cāng)庫(kù)材料、備件存量提出采購(gòu)建議。（9）完成部長(zhǎng)交給的其他工作任務(wù)。二、設(shè)備的接管、驗(yàn)收（一）組織一個(gè)設(shè)備接管驗(yàn)收小組，會(huì)同貴方有關(guān)部門，根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收，并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。（二）同時(shí)派出員工隊(duì)伍，對(duì)設(shè)備實(shí)施接收管理，及時(shí)建立運(yùn)行值班制度，做好設(shè)備的運(yùn)行管理，確保設(shè)備的正常運(yùn)行，保證供水、供電、供冷，實(shí)現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。（三）對(duì)存在問題的設(shè)備設(shè)施，提出合理的建議和解決方案，由貴方有關(guān)部門審核同意后，組織施工解決；具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負(fù)責(zé)，力求使設(shè)備設(shè)施達(dá)到原設(shè)計(jì)之使用功能的要求，為確保設(shè)備設(shè)施的完好、安全、經(jīng)濟(jì)及高效運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。（四）接管驗(yàn)收時(shí)業(yè)主應(yīng)提供的圖紙、資料1、產(chǎn)權(quán)資料（1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（2）用地批準(zhǔn)文件（3）建筑執(zhí)照2、技術(shù)資料（1）規(guī)劃圖（2）竣工圖（3）總平面圖 單體建筑、結(jié)構(gòu)、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖（4）地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告（5）工程合同（6）開、竣工報(bào)告（7）工程預(yù)決算（8）圖紙會(huì)審記錄（9）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（10）隱蔽工程驗(yàn)收簽證（11）沉降觀測(cè)記錄（12）竣工驗(yàn)收證明書（包括綜合驗(yàn)收、各分項(xiàng)目驗(yàn)收）（13）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書（14）玻璃幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書（15）水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書（16）供水、供電協(xié)議（合同）（17）供水管道、空調(diào)水管道試壓報(bào)告（18）綠化工程圖紙及相關(guān)資料（19）車庫(kù)圖紙及車輛詳細(xì)資料（20）其他技術(shù)資料（通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等）及物業(yè)管理所必需的資料。三、建立健全規(guī)章制度主要根據(jù)我司已經(jīng)通過的IOS9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及原有的各類規(guī)章制度，結(jié)合番禺區(qū)行政辦公中心的實(shí)際情況，在完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，制定出切實(shí)可行的適合番禺區(qū)行政辦公中心特點(diǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。如崗位責(zé)任制、設(shè)備安全操作規(guī)程、設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)制度、員工考核細(xì)則及應(yīng)急突發(fā)事件技術(shù)支持方案等有關(guān)制度。四、設(shè)備運(yùn)行管理和維修服務(wù)目的：保證行政辦公中心所有設(shè)備處于正常運(yùn)行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的辦公工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動(dòng)力保障。設(shè)備管理模式：對(duì)于特殊設(shè)備按照勞動(dòng)監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。（一）對(duì)外承包項(xiàng)目的管理協(xié)調(diào)電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動(dòng)化、霓虹燈等1、專業(yè)公司維修人員的管理（1）對(duì)專業(yè)公司進(jìn)行入番禺區(qū)行政辦公中心執(zhí)行維修保養(yǎng)工作的維修人員實(shí)行發(fā)卡管理。發(fā)卡時(shí)憑專業(yè)公司證明及本人員身份證向行政辦或物業(yè)管理處領(lǐng)取出入卡，并繳交相應(yīng)的工本費(fèi)及押金。（2）注明專業(yè)公司名稱、人員姓名、卡號(hào)，并貼上本人的免冠照片，加蓋發(fā)卡單位公章后有效。（3）維修人員可憑卡出入，并在門崗登記出入原因、時(shí)間及帶進(jìn)（出）的工具物品，以備查閱。（4）對(duì)于出入卡遺失的應(yīng)及時(shí)報(bào)告，取消遺失卡號(hào)的使用。并申請(qǐng)重新領(lǐng)取出入卡，重新繳交工本費(fèi)及押金（原有押金不退）。（5）對(duì)無卡維修人員門崗有權(quán)拒絕其進(jìn)入番禺區(qū)行政辦公中心執(zhí)行任何維修工作。（6）專業(yè)公司合同期滿時(shí)，應(yīng)負(fù)責(zé)收回出入卡，否則應(yīng)對(duì)持有發(fā)給該公司出入卡的人員進(jìn)入番禺區(qū)行政辦公中心后，發(fā)生的一切事件負(fù)責(zé)。2、專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作的跟進(jìn)、檢查監(jiān)督（1）指定專人負(fù)責(zé)專業(yè)公司承包項(xiàng)目維修保養(yǎng)工作的跟進(jìn)：專業(yè)公司對(duì)樓宇自動(dòng)控制、電梯、中央空調(diào)、消防等系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)工作由各專業(yè)工程師和維修技工負(fù)責(zé)跟進(jìn)、檢查、監(jiān)督；各專業(yè)工程師負(fù)責(zé)檢查、考核，工程部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)審核、上報(bào)。值班人員負(fù)責(zé)專業(yè)公司人員進(jìn)入設(shè)備房、機(jī)房的檢查、登記，并協(xié)助開、停涉及維修保養(yǎng)的設(shè)備（操作前應(yīng)請(qǐng)示專業(yè)工程師或部長(zhǎng)，由專業(yè)工程師或部長(zhǎng)根據(jù)設(shè)備使用情況決定可否開、停）。專業(yè)工程師、維修技工負(fù)責(zé)對(duì)專業(yè)公司維修人員的工作情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督，并對(duì)每次維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容、質(zhì)量給予簽字確認(rèn)，并上報(bào)主管。專業(yè)工程師負(fù)責(zé)每月對(duì)專業(yè)公司的維修保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督，并作出評(píng)審報(bào)告，交工程部部長(zhǎng)審閱后報(bào)管理處、業(yè)主，對(duì)存在問題通知專業(yè)公司及時(shí)解決。各專業(yè)工程師每半年對(duì)專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作作一次總結(jié)，并作出評(píng)審報(bào)告，由部長(zhǎng)審核后上報(bào)管理處。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)評(píng)審報(bào)告，對(duì)專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作作出公正的評(píng)價(jià)和建議，送報(bào)業(yè)主有關(guān)部門。對(duì)樓宇自動(dòng)控制、電梯、中央空調(diào)（包括水處理）、消防等專業(yè)公司工作的檢查、監(jiān)督、評(píng)審，參照我司ISO9001：2000管理體系有關(guān)程序文件供方控制程序、合同評(píng)審程序、工程部對(duì)專業(yè)公司維修保養(yǎng)工作監(jiān)理規(guī)程。（二）供配電系統(tǒng)（變壓器： 1000KVA3臺(tái)）1、高壓部分：負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行操作、管理和日常維護(hù)并做好相關(guān)運(yùn)行記錄備查。按供電部門有關(guān)規(guī)定，高壓部分由其負(fù)責(zé)定期檢修保養(yǎng)。2、低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。（2）值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格，持證上崗。（3）配備主管電氣的工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對(duì)樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等，做到心中有數(shù)。（4）建立24小時(shí)值班巡查制度，定時(shí)檢查供配設(shè)備運(yùn)行情況，電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時(shí)排除，并做好相關(guān)運(yùn)行巡查記錄備查。（5）加強(qiáng)日常維護(hù)檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設(shè)備安全高效運(yùn)行。（6）加強(qiáng)樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更換燈具等工作，確保行政辦公中心照明系統(tǒng)正常運(yùn)行。（7）經(jīng)常檢查節(jié)日照明（包括霓虹燈招牌），督促專業(yè)公司做好維護(hù)檢修工作，確保節(jié)日照明設(shè)備（包括霓虹燈招牌）發(fā)揮正常功能。（8）搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時(shí)投入運(yùn)行。（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長(zhǎng)使用壽命。（10）遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)，建立及時(shí)切斷電源等有關(guān)搶險(xiǎn)、救援措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。3、配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結(jié)合番禺區(qū)行政辦公中心實(shí)際情況另行制定。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的行政辦公中心具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料做詳細(xì)計(jì)劃。4、供電系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)每月工作量預(yù)計(jì)：（1）高壓配電部分 ： 24（工時(shí)）（2）低壓配電部分 ： 60（工時(shí)）（3）各樓層配電箱、照明等更換及維修： 樓層：628=168（工時(shí)） 地下車場(chǎng)、設(shè)備層：60（工時(shí)）（4）外圍照明等：30（工時(shí)）（5）臨時(shí)應(yīng)急維修工作：40（工時(shí)）合計(jì)：382工時(shí)（三）發(fā)電機(jī)設(shè)備管理（柴油應(yīng)急發(fā)電機(jī) 400KW 1臺(tái)）建立嚴(yán)格的發(fā)配電管理制度和設(shè)備維修保養(yǎng)制度。1、發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定（l）由機(jī)電技術(shù)人員全面負(fù)責(zé)應(yīng)急發(fā)電機(jī)房的機(jī)電設(shè)備管理,禁止無關(guān)人員進(jìn)入。（2）當(dāng)發(fā)生市電故障或停電，應(yīng)能自動(dòng)（或由值班人員）在最短時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，按操作規(guī)程配電、供電。（3）當(dāng)市電恢復(fù)時(shí)，要按操作票做好轉(zhuǎn)電操作，停發(fā)電機(jī)并進(jìn)行必要的維護(hù)保養(yǎng)工作。（4）室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，控制室溫在40以下。（5）每周檢查啟動(dòng)電瓶、電壓、電流、電解液比重及液位高度，如低于規(guī)定值，應(yīng)及時(shí)添加蒸餾水、充電，并進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)。（6）每月檢查發(fā)電機(jī)的潤(rùn)滑油、燃油、冷卻水等，并做好維護(hù)保養(yǎng)。（7）每月應(yīng)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)二次試運(yùn)行510分鐘，檢查應(yīng)急發(fā)電機(jī)組運(yùn)行情況，以確保發(fā)電機(jī)處于隨時(shí)可用的備用狀態(tài)。（8）做好發(fā)電機(jī)各項(xiàng)日常維護(hù)、定期保養(yǎng)及啟動(dòng)運(yùn)行之相關(guān)記錄備查。2、發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施，設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)具體設(shè)備、說明書、資料做出計(jì)劃。3、發(fā)電機(jī)組維修保養(yǎng)工時(shí)預(yù)計(jì)（1）蓄電池檢查保養(yǎng)：8（工時(shí)）（2）發(fā)電機(jī)組維護(hù)檢查：32（工時(shí)）（3）控制柜維護(hù)保養(yǎng)：16（工時(shí)） 合計(jì)：56工時(shí)（四）給排水系統(tǒng)（包括綜合樓水泵：全自動(dòng)生活變頻供水設(shè)備2套,水泵48KW1臺(tái)，25KW1臺(tái)，22KW3臺(tái)，11KW3臺(tái)，4KW1臺(tái)，3KW1臺(tái)，潛水泵4KW18臺(tái)）1、 給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全；每月對(duì)排水管道、雨水井、污水井進(jìn)行檢查，并視情況進(jìn)行清通。（3）定期對(duì)化糞便池進(jìn)行檢查、維護(hù)、清通，防止阻塞。（4）每班4次巡查給排水設(shè)備，并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。（5）每月檢查維護(hù)給排水設(shè)備，確保設(shè)備正?？煽窟\(yùn)行。（6）每季度對(duì)水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗(yàn)合格的報(bào)告，防止二次供水污染。（7）節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（8）制定事故處理應(yīng)急措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時(shí)，及時(shí)處理，防止事故范圍擴(kuò)大。2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施，設(shè)備維修計(jì)劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等另行詳細(xì)制定。3、給排水系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)計(jì)劃工作量預(yù)計(jì)（1）水泵、電機(jī)：60（工時(shí)）（2）控制柜： 36（工時(shí)）（3）管路、閥門（含樓層、地下室）除銹、補(bǔ)油、活絡(luò)等：428=56（工時(shí)）（4）外圍管路、溝渠、化糞池等：40（工時(shí)）（5）潛水泵等設(shè)備： 控制箱：28（工時(shí)） 電機(jī)設(shè)備：56（工時(shí)）（6）變頻供水設(shè)備，上、下水池、閥門：60（工時(shí)）合計(jì)：336工時(shí)（五）制冷、供暖系統(tǒng)（中央空調(diào)：350RT3臺(tái)，冷卻水泵55KW4臺(tái)，冷凍水泵37KW4臺(tái)）1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）熟悉制冷、供暖設(shè)備的工作原理及操作方法，注意事項(xiàng)。制定相應(yīng)的操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）根據(jù)行政辦公中心業(yè)主、客戶供冷、暖的要求及季節(jié)、天氣變化，制定供冷、暖設(shè)備開/停時(shí)間表經(jīng)業(yè)主有關(guān)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。值班人員必須定時(shí)巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的潤(rùn)滑、水、制冷劑、油、氣等保持在正常范圍內(nèi)。（3）機(jī)組運(yùn)行時(shí)應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，如有異常應(yīng)及時(shí)調(diào)整，必要時(shí)可關(guān)機(jī)，以防止事故發(fā)生。（4）值班人員定時(shí)檢查各風(fēng)機(jī)、水泵、油泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，是否有雜音、振動(dòng)、滲水情況，并定時(shí)加潤(rùn)滑油及檢修（滾珠軸承每運(yùn)行30004000小時(shí)應(yīng)清潔檢查，根據(jù)情況決定是否更換）。（5）定期檢查冷卻塔電機(jī)、風(fēng)機(jī)皮帶的松緊情況，磨損太大的要及時(shí)更換。（6）定期檢巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時(shí)排除，保證水管暢通。（7）定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對(duì)風(fēng)機(jī)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。（8）定期檢查清洗空調(diào)風(fēng)柜、鮮風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)，檢查風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)等皮帶松緊情況、軸承潤(rùn)滑情況，及時(shí)給予調(diào)整、加油；確保設(shè)備正常運(yùn)行，為業(yè)主、客戶提供舒適的工作、休閑環(huán)境條件。（9）每季檢查自動(dòng)控制傳感器、執(zhí)行元件。（10）每年徹底檢查試驗(yàn)系統(tǒng)功能。（11）根據(jù)需要檢查清洗空調(diào)主機(jī)冷凝器、蒸發(fā)器銅管束(由水處理公司負(fù)責(zé))。2、制冷、供暖系統(tǒng)管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備及圖紙、說明書、資料等制定。3、制冷、供暖系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預(yù)計(jì)（1）冷水機(jī)組： 83=24（工時(shí)） （2）冷卻泵、冷凍泵、電機(jī)等：88=64（工時(shí)）（3）管路、閥門（除銹、補(bǔ)油、活絡(luò)等）：228=56（工時(shí)）（4）冷卻塔： 83=24（工時(shí)）（5）空氣處理機(jī)（包括空調(diào)柜機(jī)、新風(fēng)機(jī)每月清洗一次濾網(wǎng)）：245（臺(tái)）=90（工時(shí)）（6）盤管風(fēng)機(jī)： 0.2448=89.60（工時(shí)）（每月清洗一次濾網(wǎng)）盤管風(fēng)機(jī)散熱翅片清洗：每3年解體盤管風(fēng)機(jī)，清潔檢查、更換軸承等，此項(xiàng)工作量大，需有專用工具，須請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行。（7）送排風(fēng)機(jī)： 247（臺(tái)）=94（工時(shí)）合計(jì)： 441.6工時(shí)(六)電梯系統(tǒng)（電梯6部）1、操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容（l）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（2）電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗。（3）重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工作。（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動(dòng)部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門審查認(rèn)可的單位承擔(dān)（由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔(dān)較好，也可通過投標(biāo)選擇合適的維修保養(yǎng)單位）。其定期維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗(yàn)收。（5）建立健全電梯設(shè)備檔案及各類維護(hù)（修）保養(yǎng)、運(yùn)行記錄。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。（7）電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí)要首先救護(hù)乘客出梯。（8）保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（9）監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時(shí)對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤(rùn)滑。2、管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度電梯機(jī)房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實(shí)際情況修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料另行詳細(xì)制定。3、電梯系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預(yù)計(jì)（1）電梯機(jī)房：86=48（工時(shí)）（每2周清潔檢查機(jī)房、控制箱）（2）電梯井道、轎廂等：86=48（工時(shí)）配合電梯公司保養(yǎng)人員工時(shí)：54工時(shí)（派專人配合電梯公司維修保養(yǎng)人員，每半月對(duì)電梯檢查保養(yǎng)一次，并經(jīng)培訓(xùn)掌握應(yīng)急救人和應(yīng)急突發(fā)情況處理的方法，以便出現(xiàn)故障困人時(shí)，能及時(shí)求援。）合計(jì)：150工時(shí)(七)消防系統(tǒng)（主樓：火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)1臺(tái)、噴淋泵75KW2臺(tái)，消防水泵55KW3臺(tái)，消防系統(tǒng)應(yīng)由消防局認(rèn)可的專業(yè)公司負(fù)責(zé)保養(yǎng)）l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（l）建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。（2）制定應(yīng)急搶險(xiǎn)措施，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報(bào)警時(shí)，應(yīng)能按應(yīng)急方案的要求采取現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救、緊急疏散、對(duì)外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)應(yīng)急電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損失降到最低。（3）做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護(hù)保養(yǎng)(控制計(jì)算機(jī)除外)，并做好有關(guān)記錄備查。（4）每月按行政辦公中心區(qū)域劃分抽查試驗(yàn)煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施情況，每年由行政辦公中心物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門進(jìn)行消防模擬演習(xí)，全面檢查試驗(yàn)系統(tǒng)的總體狀況。（5）每月維護(hù)保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施，并按中華人民共和國(guó)消防法規(guī)定進(jìn)行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內(nèi)。（6）每月檢查試驗(yàn)消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動(dòng)設(shè)備的運(yùn)行狀況。（7）定期檢查庫(kù)房氣體滅火系統(tǒng)報(bào)警、釋放功能（試驗(yàn)時(shí)應(yīng)關(guān)閉維修閥，以防氣體釋出），確保氣體滅火系統(tǒng)隨時(shí)處于備用狀態(tài)，保證檔案資料的安全。（8）每周檢查試驗(yàn)消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗(yàn)報(bào)警（如報(bào)警按鈕、警鈴等）。（9）消防系統(tǒng)作為行政辦公中心的重中之重，除堅(jiān)持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理解決，確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。2、控制中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合具體情況修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等制定詳細(xì)計(jì)劃。3、消防系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預(yù)計(jì)（1）消防水泵、電機(jī)：86=48（工時(shí)）（2）管路、閥門、恒壓裝置（除銹、補(bǔ)油、活絡(luò)等）： 樓層：228=56（工時(shí)） 地下層：60（工時(shí)）（3）滅火器、溫感、防火門等：228=56（工時(shí)）（4）控制中心設(shè)備、聯(lián)動(dòng)柜：28（工時(shí)）（5）消防模塊箱檢查保養(yǎng)： 128=28（工時(shí)）合計(jì)：276工時(shí)（八）樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)（包括設(shè)備自動(dòng)控制、門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視、通訊等設(shè)備）1、樓宇設(shè)備控制管理系統(tǒng)基本由以下幾部分組成：（1）中央控制計(jì)算機(jī)、顯示器、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)控制器、UPS電源；（2）分區(qū)或現(xiàn)場(chǎng)DDC箱；（3）傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)（4）綜合布線2、 控制中心設(shè)備檢查保養(yǎng)（1）日常保養(yǎng)l 檢查電源控制箱面儀表、指示燈、開關(guān)是否正常。l 檢查電源電壓在正常范圍（220V10%）。l 檢查（UPS）不間斷電源供電是否正常。l檢查電腦工作是否正常，檢查顯示窗口的顯示內(nèi)容或打印機(jī)的打印紙，發(fā)現(xiàn)故障信息應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程師、部長(zhǎng)，派人員檢查修復(fù)。l從控制計(jì)算機(jī)上檢查設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)是否按設(shè)定時(shí)間表啟動(dòng)/停止所控制的設(shè)備（檢查啟動(dòng)/停止記錄）。l從樓宇設(shè)備控制管理計(jì)算機(jī)檢查所控制的各系統(tǒng)設(shè)備是否正常工作。l清除控制計(jì)算機(jī)記事本內(nèi)存放時(shí)間較長(zhǎng)、并已經(jīng)處理完畢的信息，以免占據(jù)內(nèi)存。l 打掃控制中心衛(wèi)生，清潔計(jì)算機(jī)及外圍設(shè)備表面。（2）每周檢查保養(yǎng)l 清潔電源控制箱表面、儀表、指示燈、開關(guān)。l 清潔設(shè)備控制管理計(jì)算機(jī)表面。l 清潔電腦外圍設(shè)備（打印機(jī)、顯示器、鍵盤）表面。l 清潔（UPS）不間斷電源表面。l 清潔網(wǎng)絡(luò)控制器表面。l 清潔監(jiān)控中心環(huán)境衛(wèi)生，并保持干凈、通風(fēng)。（3）每月保養(yǎng)l在控制計(jì)算機(jī)上抽查、試驗(yàn)部分（5%）設(shè)備自動(dòng)/手動(dòng)的啟動(dòng)/停止功能。l 在控制計(jì)算機(jī)上抽查、試驗(yàn)部分（5%）設(shè)備故障報(bào)警功能。l清潔電源控制箱內(nèi)部、表面（用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈）。l清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件（用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈）。l 檢查、更換打印機(jī)打印紙。（4）每季度檢查保養(yǎng)l清潔電源控制箱內(nèi)部元件（用毛刷清掃或用壓縮空氣吹干凈），檢查線路連接情況并上緊。l 清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件，檢查線路連接情況并上緊。l清潔電腦表面,啟動(dòng)“磁盤碎片整理程序”,提高電腦工作性能,延長(zhǎng)硬盤工作壽命。l 清潔打印機(jī)，更換打印機(jī)色帶。l 清潔（UPS）不間斷電源，試驗(yàn)放電、充電。（5）半年檢查保養(yǎng)l 試驗(yàn)電源控制箱主供電源與備供電源轉(zhuǎn)換功能。l清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件，檢查插接件、線路連接情況并上緊。l停電、清潔控制計(jì)算機(jī)內(nèi)部元件，檢查印刷電路板、插接件、線路連接情況并上緊。l 清潔、檢查不間斷電源，并進(jìn)行放電、充電試驗(yàn)。l測(cè)量各線路絕緣（大于0.5M），并作記錄。（注意：測(cè)量時(shí)切斷所有電子線路，并禁止用兆歐表測(cè)量）（6）年度檢查保養(yǎng)l停設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)電源，對(duì)網(wǎng)絡(luò)控制器進(jìn)行內(nèi)部清潔（用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板的插接是否牢固，線路連接是否可靠并上緊。l關(guān)設(shè)備控制計(jì)算機(jī)，關(guān)電源，進(jìn)行內(nèi)部清潔（用毛刷清掃積塵，并用吸塵器吸塵），檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板、線路連接情況并上緊。l停電清潔不間斷電源，檢查線路連接情況，并進(jìn)行放電、充電試驗(yàn)。l清潔控制計(jì)算機(jī)外圍設(shè)備（打印機(jī)、鍵盤等），檢查線路連接情況，并上緊。l打開顯示器，清潔內(nèi)部元件，檢查插接件、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。l檢查清潔電源控制箱，線路連接檢查、上緊，外表、底座除銹油漆。3、DDC箱檢查保養(yǎng)（1）日常檢查保養(yǎng)l 檢查DDC箱表面儀表、指示燈是否正常。l 檢查箱內(nèi)各開關(guān)是否在正常位置。l 檢查DDC箱電源電壓是否在正常范圍（220V10%）。l檢查箱內(nèi)各模塊工作是否正常，檢查顯示窗口的顯示內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)故障信息應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程部主管、經(jīng)理，派人員檢查修復(fù)。l 檢查DDC箱環(huán)境溫度、內(nèi)部溫度是否過高（040）。（2）每月檢查保養(yǎng) l 清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)DDC箱表面、儀表、指示燈。l 檢查DDC箱輸入、輸出信號(hào)線路連接情況，并上緊。l停電清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)DDC箱內(nèi)模塊（用毛刷清掃或壓縮空氣吹塵，并用吸塵器吸塵）。l 檢查模塊、印刷電路板、線路連接情況，并上緊。（3）年度檢查保養(yǎng)l檢查各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)DDC箱內(nèi)模塊、元件工作情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。l停電測(cè)量各DDC箱線路絕緣，并記錄（測(cè)量時(shí)一定要斷開電子線路，禁止用兆歐表測(cè)量）。4、傳感器、變送器、伺服器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)檢查保養(yǎng)（1）日常檢查保養(yǎng)l從DDC箱或控制計(jì)算機(jī)檢查傳感器傳回的數(shù)據(jù)是否正常，及時(shí)檢查處理或更換。l從設(shè)備控制計(jì)算檢查執(zhí)行機(jī)構(gòu)動(dòng)作情況是否正常，及時(shí)檢查處理。l檢查傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)周圍環(huán)境是否會(huì)影響工作，并及時(shí)處理。（2）每月檢查保養(yǎng)l 檢查、清潔設(shè)備上傳感器外表面及引線。l 檢查清潔設(shè)備上執(zhí)行機(jī)構(gòu)外表及引線。l 檢查清潔伺服器外表及引線。l 檢查清潔變送器外表及引線。（3）每季度檢查保養(yǎng)l抽查傳感器傳輸數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確（每季抽查10%，可用同類測(cè)量?jī)x器校驗(yàn)）。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或更換。l抽查執(zhí)行機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否準(zhǔn)確（每季抽查10%）。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或更換。l抽查變送器信號(hào)轉(zhuǎn)換是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整或修理、更換。l測(cè)量傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、變送器線路絕緣（斷開與DDC連接及電子線路）。（4）年度檢查保養(yǎng) 檢查執(zhí)行機(jī)構(gòu)活動(dòng)情況，轉(zhuǎn)動(dòng)部分活動(dòng)、加潤(rùn)滑油。l檢查執(zhí)行機(jī)構(gòu)的機(jī)械傳動(dòng)部分情況，試驗(yàn)?zāi)芊褡杂蛇M(jìn)行全程調(diào)節(jié)。 檢查傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、變送器傳輸線連接情況，并上緊。清潔傳感器、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、變送器外表，對(duì)外表、機(jī)座除銹，補(bǔ)油漆。5、管理、操作、保養(yǎng)、和維修的基本制度：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)貴方的實(shí)際設(shè)備圖紙及說明書等資料另行詳細(xì)制定。6、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)每月維修保養(yǎng)工作量預(yù)計(jì)（1）設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)：控制中心設(shè)備24工時(shí)，其他52工時(shí)（2）門禁系統(tǒng)： 12828（工時(shí)）（3）閉路電視系統(tǒng)：12828（工時(shí)）（4）通訊系統(tǒng)： 12828（工時(shí)）（5）車場(chǎng)管理系統(tǒng)：32（工時(shí)）合計(jì)：116工時(shí)（九）房屋的日常養(yǎng)護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進(jìn)行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)。房屋的日常養(yǎng)護(hù)有兩個(gè)方面：一是各辦公室臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程（包括業(yè)主進(jìn)行的房屋二次裝修管理）；二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來的養(yǎng)護(hù)工程。因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，主要是防臺(tái)防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)的一個(gè)重要方面。零星養(yǎng)護(hù)房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理，主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修，包括：A、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況，并及時(shí)維修。C、檢查公共場(chǎng)所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時(shí)修補(bǔ)，大面積的應(yīng)及時(shí)向業(yè)匯報(bào)，由業(yè)主發(fā)外承包。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時(shí)修補(bǔ)。E、定期檢查門窗使用情況，活動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，拆換五金、配玻璃等。F、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺(tái)、腰線，并及時(shí)修補(bǔ)。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備，及時(shí)排除故障，更換零件等。H、定期檢查疏通下水管道，修補(bǔ)明暗溝渠、落水管等到。I、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。J、檢查車場(chǎng)、道路是否出現(xiàn)損壞，及時(shí)修補(bǔ)。K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時(shí)修補(bǔ)。L、檢查地下室結(jié)構(gòu)是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況；M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項(xiàng)和禁止事項(xiàng)，防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、防水層等。日常零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時(shí)報(bào)修2個(gè)途徑匯集而來。其特點(diǎn)是修理范圍廣，零星分散，時(shí)間