滎陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告.doc

2007滎陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目 錄一、滎陽(yáng)經(jīng)濟(jì)概況二、滎陽(yáng)市房地產(chǎn)情況三、滎陽(yáng)東區(qū)發(fā)展情況四、滎陽(yáng)市現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析五、滎陽(yáng)市消費(fèi)者情況調(diào)研分析六、項(xiàng)目建議一、 滎陽(yáng)經(jīng)濟(jì)概況滎陽(yáng)為鄭州市轄縣級(jí)市，距鄭州市中心15公里，總面積920平方公里，人口62萬(wàn)，下轄9鎮(zhèn)4鄉(xiāng)2個(gè)街道辦事處和一個(gè)風(fēng)景區(qū)管委會(huì)。根據(jù)2006年滎陽(yáng)市政府工作報(bào)告數(shù)字顯示，2005年全市、生產(chǎn)總值完成145億元，財(cái)政收入完成5.8億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成65億元。城市居民人均收入分別為8784元和4557元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為50.7 億元，各項(xiàng)數(shù)字比上一年均有不同程度的增長(zhǎng)。滎陽(yáng)市能源充足，礦產(chǎn)資源豐富，是一個(gè)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的縣級(jí)市，少林客車(chē)、閥門(mén)、水泵、醫(yī)藥、精細(xì)化工、建筑機(jī)械和小型機(jī)械、煤、電、鋁都十分有名，少林汽車(chē)馳騁大江南北，閥門(mén)建筑機(jī)械占據(jù)全國(guó)市場(chǎng)半壁河山，白剛玉出口居全國(guó)第一。去年新項(xiàng)目投資10.36億元，工業(yè)化程度進(jìn)一步提高全部工業(yè)增加值預(yù)計(jì)完成86億元。在全市生產(chǎn)總值中的比重占到為59.3%，比上一年提高了5個(gè)百分點(diǎn)。滎陽(yáng)市五年期間財(cái)政收入增長(zhǎng)2.3倍，平均增長(zhǎng)27.2%。為加快城市發(fā)展和人民生活改善提供了強(qiáng)有力的支持，東區(qū)建設(shè)成為滎陽(yáng)發(fā)展的新亮點(diǎn)，城區(qū)面積由12.5平方公里擴(kuò)展到17平方公里，城鄉(xiāng)居民收入進(jìn)一步提高，平均分別增長(zhǎng)13.4%和10.9%，城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá)到32.1平方米和37.2 平方米，比“九五”以來(lái)分別增加13.7平方米和4.5平方米，未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。1、地理兩京襟帶 三秦咽喉滎陽(yáng)地處中原腹地，西通古都洛陽(yáng)，南眺中岳嵩山，北瀕九曲黃河，東接省會(huì)鄭州，滎陽(yáng)自古有“兩京襟帶、三秦咽喉”之稱(chēng)，為歷代兵家?jiàn)Z取天下的必爭(zhēng)之地。滎陽(yáng)全市總面積910平方公里，人口61萬(wàn)人，其中市區(qū)人口為12萬(wàn)人，距鄭州15公里，是河南省距省會(huì)最近的縣級(jí)市。2、工業(yè)結(jié)構(gòu)合理 實(shí)力雄厚 滎陽(yáng)市是一個(gè)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的縣級(jí)市，全市共擁有工業(yè)企業(yè)6000多家，在國(guó)家確立的41個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)中，滎陽(yáng)占據(jù)33個(gè)，形成了閥門(mén)、汽車(chē)制造、機(jī)械電力、鋁加工、建材、化工、冶煉、煤炭、服裝等數(shù)十個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。其中，全市有閥門(mén)企業(yè)826家，建筑機(jī)械企業(yè)528家，生產(chǎn)的閥門(mén)及建筑機(jī)械，產(chǎn)銷(xiāo)量占全國(guó)的1/3，是名副其實(shí)的“閥門(mén)之鄉(xiāng)”、“建筑機(jī)械之鄉(xiāng)”。滎陽(yáng)市政府主管部門(mén)積極采取措施，大力促進(jìn)工業(yè)門(mén)類(lèi)之間形成合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使工業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)高速度、高質(zhì)量、高效益的良好態(tài)勢(shì)。3、經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展 創(chuàng)造輝煌滎陽(yáng)地處中原，是全國(guó)科技進(jìn)步縣（市）、全國(guó)科普示范試點(diǎn)縣（市）、全國(guó)計(jì)生協(xié)會(huì)先進(jìn)縣（市）、河南省23個(gè)對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)示范縣（市）之一、河南省首批35個(gè)擴(kuò)權(quán)縣（市）之一、河南農(nóng)業(yè)戰(zhàn)線十面紅旗之一、省級(jí)文明衛(wèi)生城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，居民可支配收入連續(xù)7年以?xún)晌粩?shù)幅度遞增。4、交通交通中樞 縱橫天下滎陽(yáng)交通發(fā)達(dá)，路網(wǎng)密集，有著其他地區(qū)難以比擬的優(yōu)勢(shì)。隴海鐵路、310國(guó)道、連霍高速貫穿滎陽(yáng)，而滎陽(yáng)境內(nèi)的鄭州繞城高速公路將連霍高速、京港澳高速、鄭少洛高速、107國(guó)道相互聯(lián)通。而國(guó)家正在建設(shè)的以鄭州為中心的高速鐵路客運(yùn)線，鄭州至上海、北京、武漢、西安設(shè)計(jì)運(yùn)行時(shí)間不超過(guò)3小時(shí)，而改線路鄭州西客站就設(shè)在滎陽(yáng)。目前、滎陽(yáng)至鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車(chē)程。通過(guò)高速公路1.5小時(shí)內(nèi)從滎陽(yáng)可到達(dá)中原城市群中的任何一座城市?？傊?，滎陽(yáng)這個(gè)歷代兵家必爭(zhēng)的戰(zhàn)略重地、歷史名城，必將以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，歷史積淀濃厚的人文環(huán)境，豐富多樣的物產(chǎn)資源，成為當(dāng)今有識(shí)之士投資興業(yè)、匯聚天下財(cái)富、創(chuàng)造人生輝煌的熱土。二、政策與機(jī)遇宏圖偉略 東風(fēng)勁舞研究當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，隨著中部區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁崛起，中部地區(qū)必將成為又一個(gè)新的推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的強(qiáng)大引擎，而河南大有成為引領(lǐng)中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭的潛力。在中部崛起的浪潮中，中央政府加大對(duì)河南的扶持力度和政策傾斜，河南省政府也適時(shí)提出了打造“中原城市群”發(fā)展思路，努力建設(shè)以鄭州為核心的中原城市群，重點(diǎn)建設(shè)鄭汴洛工業(yè)走廊。滎陽(yáng)，這個(gè)鄭州的聯(lián)體城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)基地，鄭汴洛工業(yè)走廊中鄭州西進(jìn)發(fā)展的橋頭堡，再一次成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的焦點(diǎn)區(qū)域，滎陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)必將再次騰飛。2006年5月24日，省委常委、鄭州市委書(shū)記王文超等在滎陽(yáng)進(jìn)行工作調(diào)研時(shí)，明確指出，在整個(gè)鄭州城市發(fā)展的規(guī)劃上，我們是把滎陽(yáng)作為鄭州的一個(gè)新城區(qū)來(lái)思考的，滎陽(yáng)東區(qū)的規(guī)劃包括城市建設(shè)，都要按鄭州市新城區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建，標(biāo)準(zhǔn)一定要高。滎陽(yáng)將來(lái)就是我們的新城區(qū)，不是衛(wèi)星城市。近期，滎陽(yáng)將撤市劃區(qū)，成為鄭州市的一個(gè)區(qū)，將使市區(qū)、滎陽(yáng)區(qū)、上街區(qū)有機(jī)的融為一體。在這個(gè)大的背景下，滎陽(yáng)市市委、市政府充分利用緊鄰鄭州的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抓住國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和鄭州“退二進(jìn)三”的戰(zhàn)略機(jī)遇，適時(shí)提出了“東引東進(jìn)”的發(fā)展思路，加速推進(jìn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，努力促使滎陽(yáng)逐步成為鄭州功能區(qū)重要組成部分，實(shí)現(xiàn)滎陽(yáng)與鄭州的一體化發(fā)展。二、 滎陽(yáng)房地產(chǎn)情況1、目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀【發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁】近幾年，滎陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展取得了顯著成就，市民的居住環(huán)境和質(zhì)量得到了明顯改善，市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，消費(fèi)持續(xù)升溫，市場(chǎng)供求兩旺，交易額有較大的增長(zhǎng)。其中上半年完成交易4608戶，交易面積46.33萬(wàn)平方米，完成交易總額6.97億元，分別比去年同期增長(zhǎng)了5.3、47和111，二手房交易量也成倍增長(zhǎng)?！径鄬幼》繜徜N(xiāo)】滎陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步時(shí)期，價(jià)位也比較合理，位于全省中等水平，在未來(lái)三年內(nèi)變化不會(huì)很大，但仍會(huì)有較大的增長(zhǎng)。從物業(yè)形態(tài)來(lái)講目前多層建筑相對(duì)搶手一些，諸如滎陽(yáng)步行街、紫荊名苑、京城花園、鴻祥花園、基正盛世名苑等都是以純多層建筑占領(lǐng)市場(chǎng)，但是隨著市場(chǎng)的發(fā)展，高層、小高層形態(tài)也將會(huì)受到市場(chǎng)的青睞，通過(guò)我們親身感受到的鴻祥.陽(yáng)光苑，以及小高層項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程，可以看出，小高層、高層有一定發(fā)展空間，興建高品質(zhì)、高價(jià)位的花園洋房也是物業(yè)形態(tài)發(fā)展的趨勢(shì)?！痉?jī)r(jià)合理】根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，并與周邊各個(gè)縣市對(duì)比，滎陽(yáng)的房?jī)r(jià)合理，隨著滎陽(yáng)、尤其是滎東新區(qū)的經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展，滎陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)有待進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)，目前住宅市場(chǎng)的發(fā)展以多層建筑為主，均價(jià)多在1800元/左右，一些規(guī)劃、建筑、設(shè)計(jì)超前的小區(qū)，是不被價(jià)格所限制的，諸如，由鴻祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司前一時(shí)期開(kāi)發(fā)的鴻祥陽(yáng)光苑項(xiàng)目、錦繡佳園，以品質(zhì)、以信譽(yù)取勝市場(chǎng)。鴻祥陽(yáng)光苑當(dāng)時(shí)多層以1230元/的均價(jià)，小高層以1900元/的市場(chǎng)均價(jià)，得到了滎陽(yáng)消費(fèi)者的認(rèn)可。在未來(lái)的發(fā)展中，滎陽(yáng)市的房地產(chǎn)價(jià)格，會(huì)繼續(xù)以一種相對(duì)穩(wěn)定的數(shù)字持續(xù)增長(zhǎng)?！緶顤|新區(qū)前景】滎陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著很大的發(fā)展空間，從區(qū)位上講，滎陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將由市區(qū)、新區(qū)兩大版塊組成。老區(qū)以舊城改造為主，東區(qū)將以中高檔項(xiàng)目為主導(dǎo)。通過(guò)近兩年的發(fā)展，滎東新區(qū)建設(shè)初見(jiàn)成效。區(qū)內(nèi)康泰路、索河?xùn)|路、文化路、唐王路和建設(shè)東路，總長(zhǎng)約15000米，已全部竣工通車(chē)。1.7萬(wàn)多平方米的成功廣場(chǎng)、占地2.8萬(wàn)平方米的市體育場(chǎng)、總占地面積742.5畝的植物園，以及歸航園、康泰路游園等集文娛、游賞、休憩為一體的綜合性游園均已建成投用。投資2.45億元的環(huán)保垃圾電廠、投產(chǎn)1.3億元的康泰制藥集團(tuán)、投資1500萬(wàn)美元的樂(lè)百氏（鄭州）食品飲料公司、投資1.3億元的鄭州博大食品公司等十多家外來(lái)投資企業(yè)已入駐滎東新區(qū)。這些工程的建設(shè)，增強(qiáng)了很大一部分開(kāi)發(fā)商、投資者的投資信心。另外，滎陽(yáng)市政府不斷加大對(duì)滎東新區(qū)的宣傳力度，精心籌劃一批能夠代表滎陽(yáng)新形象的標(biāo)志性建筑，鼓勵(lì)企事業(yè)單位和各類(lèi)服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐新區(qū)。【滎東房產(chǎn)展望】隨著老區(qū)可建土地的逐步減少，滎東新區(qū)建設(shè)的加快，新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將面臨著更多的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。目前，由鴻祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資即將興建的住宅項(xiàng)目，占地300多畝，建成之后將成為滎東新區(qū)標(biāo)志性建筑，目前已被確定為河南希格瑪高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地配套住宅項(xiàng)目。位于滎東新區(qū)康泰路段的百合嘉苑小區(qū)，占地面積24萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住戶數(shù)為1400戶，建成之后的小區(qū)與本項(xiàng)目聯(lián)成一體，進(jìn)一步提升東區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值。2、未來(lái)滎陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)測(cè)【近期目標(biāo)需求】1、區(qū)面積計(jì)算。根據(jù)滎東新區(qū)的規(guī)劃，未來(lái)滎東新區(qū)的建成面積為12平方公里，按照住宅用地占新建成城區(qū)面積的20通用比例來(lái)計(jì)算，未來(lái)的滎東新區(qū)需要建成住宅374萬(wàn)平方米。2、從人口計(jì)算，南水北調(diào)工程，使滎陽(yáng)增加近5000人的外地移民，中原國(guó)際小商品城的建設(shè)，滎陽(yáng)將吸納近16萬(wàn)外地的商戶，同時(shí)再加上滎陽(yáng)新電廠，中國(guó)滎陽(yáng)機(jī)械設(shè)備城，以及以鋁電為主的五龍工業(yè)園區(qū)，以醫(yī)藥化工及汽車(chē)制造為主的康泰工業(yè)園區(qū)，以環(huán)保節(jié)能新型工業(yè)為基礎(chǔ)的錦江工業(yè)園、建筑機(jī)械工業(yè)園、閥門(mén)工業(yè)園、紡織工業(yè)園等六大工業(yè)園區(qū)，未來(lái)的滎陽(yáng)將會(huì)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上再增加一倍還多，而對(duì)于目前滎陽(yáng)市地產(chǎn)供應(yīng)來(lái)看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決這些住房需求。其滎陽(yáng)市房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量是可觀的。【有效需求預(yù)測(cè)】1、經(jīng)統(tǒng)計(jì)，滎陽(yáng)市居民自有住房購(gòu)買(mǎi)額的49%是通過(guò)抵押貸款實(shí)現(xiàn)的，可取得銀行貸款約4.0億元，兩項(xiàng)相加約為13.78億元。依據(jù)目前市場(chǎng)住宅均價(jià)1800元/平方米計(jì)算，有效需求約為96萬(wàn)平方米。而隨著鄭州與滎陽(yáng)的融合，滎陽(yáng)經(jīng)濟(jì)騰飛、外來(lái)人口大量增加等諸多因素，2007年及以后一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)商品房的需求量仍將進(jìn)一步增加。2、根據(jù)近幾年的商品房住宅銷(xiāo)售合同備案面積增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)需求量。2004年12月，滎陽(yáng)市國(guó)土資源局房管所發(fā)放房屋所有證2793本，確權(quán)發(fā)證面積首次突破50萬(wàn)平方米，達(dá)到58.26萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.3；2005年的滎陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)證面積約為61萬(wàn)平方米，2006年發(fā)證面積約為64萬(wàn)平方米?？偨Y(jié)：通過(guò)以上數(shù)據(jù)的分析，我們可以看到：1、2006年下半年、2007年滎陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)依然勢(shì)頭迅猛；2、消費(fèi)者的購(gòu)房心理逐漸理性，今年的房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)將會(huì)平緩；3、目前，鄭州西區(qū)的多層均價(jià)在3800元/左右，高層均價(jià)在4000元/左右，而滎陽(yáng)目前多層的市場(chǎng)均價(jià)在1800元/，與鄭州市西區(qū)房?jī)r(jià)有約2000/元的差價(jià)，過(guò)去，因?yàn)猷嵵萑诵睦砩系恼系K（大家認(rèn)為滎陽(yáng)屬農(nóng)村），致使鄭州人很少到滎陽(yáng)購(gòu)房的，未來(lái)撤市劃區(qū)后，將使鄭州市區(qū)和滎陽(yáng)區(qū)之間的心理距離徹底消除。而目前已經(jīng)開(kāi)通的經(jīng)過(guò)滎陽(yáng)的鄭州至上街公交將把市區(qū)、滎陽(yáng)區(qū)、上街區(qū)聯(lián)為一體，這樣，較大的房地產(chǎn)差價(jià)必將促使一部分鄭州市人到我區(qū)購(gòu)房。三、滎陽(yáng)東區(qū)發(fā)展情況【滎東整體規(guī)劃】：滎陽(yáng)市根據(jù)自身距鄭州市較近的特點(diǎn)，突出了做大做強(qiáng)工業(yè)，提高綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在城市發(fā)展上提出城市向東發(fā)展，東引東進(jìn)的戰(zhàn)略思想。提出了城市發(fā)展靠項(xiàng)目，以項(xiàng)目帶動(dòng)?xùn)|區(qū)的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)的思路，同時(shí)鄭州市對(duì)滎陽(yáng)的輻射、影響和帶動(dòng)的作用也在明顯加大，對(duì)今后滎陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)將帶來(lái)明顯的效益，作為發(fā)展滎陽(yáng)的橋頭堡，滎陽(yáng)東區(qū)未來(lái)的前景十分廣闊?？梢哉f(shuō)，滎陽(yáng)市正面臨著一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，與此相適應(yīng)，作為反映城市建設(shè)發(fā)展標(biāo)志的房地產(chǎn)業(yè)也將隨著滎陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)水平的提高而大有可為?！緶顤|發(fā)展思路】：根據(jù)東區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，水、電、氣、暖、通訊等各種基礎(chǔ)配套設(shè)施將逐步完善，隨著中原西路的貫通，滎陽(yáng)將完成與鄭州中心城市的對(duì)接。以后的發(fā)展首先由制造業(yè)和服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，隨著政府機(jī)關(guān)搬遷，企業(yè)落地，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)等多頭并舉，引進(jìn)并著力打造重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園和一大批大型企業(yè)，并力爭(zhēng)年內(nèi)完成部分企業(yè)和行政單位的搬遷工作?！緶顤|整體開(kāi)發(fā)建設(shè)】：根據(jù)滎陽(yáng)市建設(shè)宜居城市的新思路，將逐步實(shí)施城鄉(xiāng)一體化開(kāi)放型城市戰(zhàn)略，構(gòu)建無(wú)城鄉(xiāng)分界線的開(kāi)放型生態(tài)城市。統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)鄭氏文化，象棋文化，開(kāi)工建設(shè)滎陽(yáng)文博館和劉禹錫公園，營(yíng)造城市人文氛圍。精心打造環(huán)翠峪自然風(fēng)光游、黃河風(fēng)情生態(tài)游等旅游線路，增強(qiáng)城市魅力。以中原國(guó)際小商品城、希格瑪產(chǎn)業(yè)園、三星自行車(chē)批發(fā)市場(chǎng)為龍頭，形成一批規(guī)模大、效益好的商貿(mào)中心和物流基地，并帶動(dòng)餐飲、金融保險(xiǎn)、信息和法律服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加城市商業(yè)活力，著手鄭上路區(qū)段公里和滎濱公園一體化改造，建設(shè)植物園二期工程。加強(qiáng)城市路網(wǎng)，城市周邊居民樓院的綠化以及游園、綠地的建設(shè)與維護(hù)，提高城市綠化率，改善城市生態(tài)環(huán)境?！拘聟^(qū)未來(lái)性質(zhì)與功能】：行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、體育、醫(yī)療科研教育、居住中心等多種功能，是地域傳統(tǒng)文脈特征與現(xiàn)代城市風(fēng)格有機(jī)結(jié)合的新型城區(qū)?！緶铌?yáng)東區(qū)的建設(shè)規(guī)劃】：本著節(jié)約經(jīng)濟(jì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，加大東區(qū)建設(shè)力度，逐步把東區(qū)建設(shè)成生態(tài)平衡和諧穩(wěn)定的新城區(qū)。在完成和完善重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)落實(shí)新區(qū)綜合政策優(yōu)化新區(qū)發(fā)展環(huán)境的基礎(chǔ)上，計(jì)劃落實(shí)唐王北路、漢王路、博文路南北段、鄭源路等幾條道路的路面及市政園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基本完成市政、熱力、給排水、電力、行政中心廣場(chǎng)的配套建設(shè)，初步完成15家行政單位入駐新址辦公，其余在建單位年內(nèi)主體完工同時(shí)，行政中心廣場(chǎng)完成設(shè)計(jì)并開(kāi)工建設(shè)。文博院完成設(shè)計(jì)并開(kāi)工建設(shè)，另外與我們的項(xiàng)目建設(shè)有聯(lián)系的還有：工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目和商貿(mào)住宅項(xiàng)目（包括商務(wù)中心標(biāo)志性建筑：海龍大酒店），新區(qū)學(xué)校、醫(yī)院及城中村改造項(xiàng)目的建設(shè)。目前，從實(shí)際建設(shè)進(jìn)度上看，與政府預(yù)期的設(shè)想仍有一定的差距，確切的說(shuō)，一些效益比較好的企事業(yè)單位由于資金實(shí)力比較強(qiáng)，其項(xiàng)目建設(shè)力度也比較大，一些效益相對(duì)不太理想的單位，和企業(yè)建設(shè)資金的缺口比較大，建設(shè)力度明顯不足，出現(xiàn)了建設(shè)進(jìn)度不同步的現(xiàn)象，有些項(xiàng)目甚至一直沒(méi)有進(jìn)展，但從整體情況來(lái)看未來(lái)發(fā)展也是比較快的，因?yàn)殡S著重點(diǎn)單位實(shí)現(xiàn)搬遷后，政府也會(huì)加大其余企事業(yè)單位的搬遷工作，以形成整體建設(shè)的規(guī)模和氛圍。東區(qū)的發(fā)展帶給我們的啟示：【依據(jù)】：根據(jù)東區(qū)建設(shè)的整體進(jìn)度，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，建議我們的項(xiàng)目應(yīng)保持適度超前的戰(zhàn)略方針，因?yàn)槿绻覀兊捻?xiàng)目過(guò)于超前，則與東區(qū)發(fā)展之人氣不一致，我們做居住項(xiàng)目尤其應(yīng)該與該區(qū)域發(fā)展步調(diào)保持協(xié)調(diào)，相反如果我們的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)滯后，我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就會(huì)占盡先機(jī)，使我們的項(xiàng)目產(chǎn)生被動(dòng)局面。因此在整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏上要密切注意政府的發(fā)展動(dòng)向，做到相機(jī)而動(dòng)，占盡先機(jī)而又不失穩(wěn)妥。適度、適量、適時(shí)地開(kāi)發(fā)思路【內(nèi)容】根據(jù)東區(qū)的整體建設(shè)思路和計(jì)劃，我們的項(xiàng)目也應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下的建設(shè)內(nèi)容：索河路的建設(shè)進(jìn)度中心廣場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)度東區(qū)各項(xiàng)工程進(jìn)度小區(qū)景觀的建設(shè)進(jìn)度東區(qū)行政事業(yè)單位動(dòng)遷的時(shí)間進(jìn)度三個(gè)工業(yè)園區(qū)的進(jìn)度計(jì)劃這樣我們可以根據(jù)情況適時(shí)安排我們的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，并可以及時(shí)與這些單位實(shí)現(xiàn)信息的溝通。比如：政府這些行政事業(yè)都有自己在東區(qū)的職工宿舍樓嗎？如果沒(méi)有，我們能否能夠考慮部分定向開(kāi)發(fā)。還有新遷入園區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目的工作人員有沒(méi)有入住東區(qū)的想法，如果有的話，我們的項(xiàng)目就可以成為他們的首選?！卷?xiàng)目總體開(kāi)發(fā)步調(diào)】：我們的項(xiàng)目一定要和整個(gè)滎陽(yáng)市的發(fā)展相協(xié)調(diào)，和滎陽(yáng)東區(qū)的發(fā)展相協(xié)調(diào)并做到適度超前，并引領(lǐng)代表滎陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展水平。四、滎陽(yáng)市現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析：【機(jī)遇與機(jī)會(huì)并存】：滎陽(yáng)市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展取得了較大的發(fā)展，無(wú)論是從規(guī)模還是從建筑形態(tài)上均有了較大的改進(jìn)，銷(xiāo)售價(jià)格也得到了不斷的提升，但與大、中型城市相比還是具有相當(dāng)?shù)牟罹?。目前滎?yáng)市在建和在售的樓盤(pán)大大小小有10多處，但成規(guī)模的相對(duì)較少，只有京城花園、鴻祥花園、基正盛世名苑、錦繡佳園、紫荊花園及西龍花園具有一定的規(guī)模。其中京城花園占地200余畝，是配套較為齊全的社區(qū)之一。而位于滎陽(yáng)西部的西龍花園，占地380余畝，是目前滎陽(yáng)在建項(xiàng)目中占地面積最大的項(xiàng)目。一.京城花園一項(xiàng)目名稱(chēng)京城花園二開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)滎陽(yáng)市中原房地產(chǎn)發(fā)展有限公司三項(xiàng)目位置索河路與京城路交叉口四銷(xiāo)售電話64602002 64602990五樓盤(pán)廣告主體語(yǔ)領(lǐng)跑滎陽(yáng)、啟動(dòng)中心財(cái)富六項(xiàng)目規(guī)模整個(gè)項(xiàng)目占地200多畝。一、二、三期已經(jīng)售完，四期進(jìn)入尾盤(pán)。七調(diào)查房型二房、三房、四房八調(diào)查房?jī)r(jià)位平均價(jià)為2000元/ m2左右。九戶型面積 115179.75 m2十主力戶型三室二廳二衛(wèi)為主（110 m2130 m2）十一交工日期臨街房08年6月份交房，社區(qū)內(nèi)的8月份交房十二付款方式一次性付款、銀行住房貸款、住房公積金貸款十三付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠1%，銀行、公積金無(wú)優(yōu)惠十四項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)小區(qū)規(guī)模大、綠化多、雙氣、品牌較好、位置是城市發(fā)展的方向十五銷(xiāo)售情況一、二、三期已售完，四期銷(xiāo)售率已達(dá)85%十六熱銷(xiāo)戶型、滯銷(xiāo)戶型熱銷(xiāo)戶型還是以三室二廳為主（110 m2130m2）滯銷(xiāo)戶型為七樓復(fù)式，（剩幾套）因七層層高太低(最低處只有50公分，無(wú)法利用)。六層房頂梁太多，（影響層高，不好裝修）施工當(dāng)中可做上翻梁設(shè)計(jì)，140以上的大面積房間。十七調(diào)查時(shí)間2007年6月30日項(xiàng)目分析：1、地處滎陽(yáng)東區(qū)與市區(qū)交匯處，交通便利。東區(qū)為滎陽(yáng)近年來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，該地段地理位置優(yōu)越，發(fā)展前景一片大好，受到廣大消費(fèi)者的喜愛(ài)。2、項(xiàng)目占地200余畝，規(guī)劃總建筑面積20萬(wàn)平方米左右，小區(qū)內(nèi)有幼兒園、會(huì)所、超市、地下停車(chē)場(chǎng)、臨街商業(yè)及京城大街步行商業(yè)街，配套相對(duì)獨(dú)立完善，綠化面積較多，受到了消費(fèi)者的喜好。3、項(xiàng)目正對(duì)著滎陽(yáng)一高，滎陽(yáng)一高的教育資源將會(huì)為以后業(yè)主子女受教育創(chuàng)造較大的便利性，此也是受到消費(fèi)者追捧的原因之一。4、項(xiàng)目經(jīng)過(guò)了近7年的開(kāi)發(fā)，已被市民所廣為熟知，知名度較高，所以該項(xiàng)目的銷(xiāo)售均取得了較好的業(yè)績(jī)。5、由于附近鴻祥花園、基正.盛世名苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，都在市場(chǎng)中豎立了精品住宅的形象，對(duì)京城花園的銷(xiāo)售也造成了一定的沖擊。同時(shí)，京城花園由于其一、二、三期交工項(xiàng)目中工程中存在的漏水、裂縫以及物業(yè)服務(wù)、規(guī)劃變更等因素，對(duì)該項(xiàng)目造成了一定的負(fù)面影響。二.鴻祥花園一項(xiàng)目名稱(chēng)鴻祥花園二開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)鴻祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司三項(xiàng)目位置鄭上路與京城路交匯處向西100米路北四銷(xiāo)售電話已賣(mài)完五樓盤(pán)廣告主體語(yǔ)六項(xiàng)目規(guī)?？傉嫉?0余畝七總戶數(shù)500余戶，一期300余戶，二期200余戶八調(diào)查房?jī)r(jià)位一層1760元/平方米，二層1680元/平方米，三層1760元/平方米，四層1670元/平方米，五樓1490元/平方米，六層1440元/平方米，（買(mǎi)六送七），小高層均價(jià)為2220元，臨街商鋪3600元/平方米。（當(dāng)時(shí)價(jià)格）九戶型面積三室121、115、135、138；四室、160十主力戶型三室二廳二衛(wèi)120-130十一交工日期現(xiàn)房十二付款方式一次性，按揭十三付款優(yōu)惠一次性2%，按揭無(wú)（當(dāng)時(shí)政策）十四項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)鴻祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為滎陽(yáng)的老牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；十五銷(xiāo)售情況已賣(mài)完十六熱銷(xiāo)戶型、滯銷(xiāo)戶型相對(duì)小高層項(xiàng)目去化速度較慢十七調(diào)查時(shí)間2007年6月30日項(xiàng)目分析：1、鴻祥花園位于鄭上路上，交通便利，過(guò)往車(chē)輛及人流較多，所以其一期多層部分的銷(xiāo)售較為理想。2、鴻祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為滎陽(yáng)的老牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，該公司在滎陽(yáng)市的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)及信譽(yù)較好，所以其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目被社會(huì)所廣泛認(rèn)可，銷(xiāo)售也就取得了較好的業(yè)績(jī)。3、該項(xiàng)目中規(guī)劃建設(shè)了一幢小高層項(xiàng)目，由于其為第一個(gè)開(kāi)發(fā)小高層項(xiàng)目的小區(qū)，雖然小高層項(xiàng)目有電梯的優(yōu)勢(shì)，上下方便，但其高額的物業(yè)管理費(fèi)，另加上滎陽(yáng)停電較為頻繁，讓人們對(duì)小高層項(xiàng)目望而卻步，同時(shí)由于其小高層周邊環(huán)境與多層無(wú)異，只是樓高而已，所以其一期的小高層項(xiàng)目銷(xiāo)售并不十分理想。4、該項(xiàng)目二期進(jìn)行重新包裝這在一定程度上，抹殺了該項(xiàng)目在一期時(shí)候已建立的知名度及美譽(yù)度，另外該項(xiàng)目二期將售樓部設(shè)立在繁榮路上也是其失誤之一，繁榮路為一條偏僻小道過(guò)往人流和車(chē)輛均較少，這對(duì)滎陽(yáng)這種宣傳途徑較少的城市來(lái)說(shuō)，一期與二期售樓部的分開(kāi)，是資源的極大浪費(fèi)。也是造成其二期價(jià)格和一期相比并無(wú)太大提升，與周邊樓盤(pán)價(jià)格有較大差距的直接原因。三. 基正盛世名苑一項(xiàng)目名稱(chēng)基正盛世名苑二開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)鄭州基正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三項(xiàng)目位置廣武路與演武路交叉口北200米路東四銷(xiāo)售電話64605315 63256111五樓盤(pán)廣告主體語(yǔ)入住滎陽(yáng)首選的精品社區(qū)六項(xiàng)目規(guī)模一期、二期已經(jīng)交工，三期07年年底交工。七調(diào)查房型三室一廳一衛(wèi)116八調(diào)查房?jī)r(jià)位均價(jià)1980元/九戶型面積92、121、115、135、138、160十主力戶型三期以中小戶型為主90137左右十一交工日期一期、二期已經(jīng)交工，三期07年年底十二付款方式一次性付款、銀行住房貸款、住房公積金貸款十三付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠2%，銀行、公積金優(yōu)惠1%十四項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)品牌好、規(guī)模大，復(fù)式七層最低處2.5米（是滎陽(yáng)最高的七層）綠化面積大，戶型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，落地窗、落地陽(yáng)臺(tái)、地?zé)嶂醒肟照{(diào)（部分）可視對(duì)講、小區(qū)監(jiān)控，物業(yè)管理完善十五銷(xiāo)售情況一期、二期已經(jīng)售完，三期正對(duì)外銷(xiāo)售十六熱銷(xiāo)戶型、滯銷(xiāo)戶型滯銷(xiāo)戶型二期剩部分140150以上的大戶型十七調(diào)查時(shí)間2007年6月30日項(xiàng)目分析：1、項(xiàng)目緊鄰滎陽(yáng)市的景觀綠化路廣武路，道路綠化較好，使人出門(mén)即有心曠神怡的感覺(jué)。同時(shí)小區(qū)內(nèi)注意園林綠化，景觀設(shè)計(jì)也做的比較細(xì)致到位，門(mén)口的主體景觀及小區(qū)內(nèi)的綠化都旨在為業(yè)主打造一個(gè)溫馨舒適的居住之所，這是小區(qū)的魅力所在。2、小區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較為合理，戶型設(shè)計(jì)也較能滿足消費(fèi)者需要，戶型面積多集中在120平方左右，符合了廣大消費(fèi)者的需求。3、小區(qū)屬于老城交界處，但周邊2002、2003年開(kāi)發(fā)的幾個(gè)樓盤(pán)為周邊烘托了人氣，使周邊的配套已趨于完善。4、項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中，運(yùn)用了車(chē)體廣告及電視廣告，為項(xiàng)目的形象宣傳提供了較好的幫助，同時(shí)專(zhuān)業(yè)代理公司的進(jìn)駐也為該項(xiàng)目的銷(xiāo)售注入了新的活力，所以該項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售以來(lái)一直都比較理想。四.紫荊名苑一項(xiàng)目名稱(chēng)紫荊名苑二開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)河南天正置業(yè)有限公司三項(xiàng)目位置成皋北路與演武路交叉口四銷(xiāo)售電話64669333 64661333五樓盤(pán)廣告主體語(yǔ)尊貴至尚生活六項(xiàng)目規(guī)模60畝11棟七調(diào)查房型6#樓小三室91.52八調(diào)查房?jī)r(jià)位均價(jià)1760元/，樓層差價(jià)約30元/九戶型面積一室、兩室、三室（91.52、107.41116、122、127）、四室（146149）十主力戶型三室為主十一交工日期現(xiàn)房十二付款方式一次性付款、銀行住房貸款、住房公積金貸款十三付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠3%，銀行貸款優(yōu)惠1%十四項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)小區(qū)規(guī)模大，是老城區(qū)一個(gè)住宅典范，門(mén)口10畝的市政公園、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、可視對(duì)講、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)十五銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率已達(dá)85%十六熱銷(xiāo)戶型、滯銷(xiāo)戶型熱銷(xiāo)戶小三室（91116），滯銷(xiāo)戶型為四室兩廳十七調(diào)查時(shí)間2007年6月30日項(xiàng)目分析：1、項(xiàng)目位于滎陽(yáng)市老城區(qū)，周邊配套相對(duì)較為完善，滎陽(yáng)一小、滎陽(yáng)一中、二中及幼兒園等中小學(xué)較多，教育環(huán)境良好。醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)等配套齊全，所以該項(xiàng)目在推出后受到周邊群眾的喜愛(ài)。2、項(xiàng)目中心廣場(chǎng)約10余畝，較大的中心廣場(chǎng)極大地吸引了消費(fèi)者的眼球。該項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)后，中心廣場(chǎng)周邊的戶型由于景觀原因?qū)οM(fèi)者的吸引力較強(qiáng)，所以該項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)后，中心廣場(chǎng)附近的戶型就很快被搶購(gòu)一空。3、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)一直采用的是低價(jià)策略，其價(jià)格與周邊樓盤(pán)相差200元之多，極大的價(jià)格差別對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)就是一種誘因。當(dāng)然這種低價(jià)是與其成本及項(xiàng)目素質(zhì)有關(guān)的。4、該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)及樓體外立面上均較為單調(diào)，沒(méi)有什么變化，戶型設(shè)計(jì)也存在著較多不足，但由于本地人喜歡大型陽(yáng)臺(tái)，所以其長(zhǎng)型陽(yáng)臺(tái)也受到了部分客戶的追捧。5、該項(xiàng)目在推廣中不注重銷(xiāo)控，好位置、好戶型大部分被先來(lái)的客戶及資源客戶（即內(nèi)部人員及員工的親朋好友）所購(gòu)買(mǎi)，剩余的都是些位置相對(duì)較差的戶型，這樣就很難使公司取得最大的利潤(rùn)，好戶型、好位置很難賣(mài)上好的價(jià)格，而且會(huì)造成后期差位置、差戶型售價(jià)要遠(yuǎn)高于前期出售的好位置、好戶型價(jià)格的尷尬局面?？傮w來(lái)說(shuō)本項(xiàng)目在銷(xiāo)售上，手段單一，沒(méi)有銷(xiāo)售技巧可言，沒(méi)有充分利用項(xiàng)目自身的資源，使公司蒙受了不少的經(jīng)濟(jì)損失。五.錦繡佳園一項(xiàng)目名稱(chēng)錦繡佳園二開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)河南金牛置業(yè)有限公司三項(xiàng)目位置康泰路與文化路交匯處四銷(xiāo)售電話64665222 64628222五樓盤(pán)廣告主體語(yǔ)天賦上品 錦繡人生六項(xiàng)目規(guī)?？傉嫉?16畝七主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)（111.05-126.72）（三期）八均價(jià)1900元/九戶型面積111.05三室二廳一衛(wèi)，123.04三室二廳二衛(wèi)，126.72三室二廳二衛(wèi)，147.01四室二廳二衛(wèi)十交工日期08年5月份十一付款方式一次性，銀行按揭十二付款優(yōu)惠一次性2%，銀行按揭無(wú)優(yōu)惠十三項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，較大的規(guī)模檔次，前衛(wèi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，迎合市場(chǎng)的產(chǎn)品戶型，專(zhuān)業(yè)公司的營(yíng)銷(xiāo)推廣十四銷(xiāo)售情況6月30號(hào)開(kāi)盤(pán)3天內(nèi)銷(xiāo)售60%十五熱銷(xiāo)戶型滯銷(xiāo)戶型剛剛開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售勢(shì)頭正旺，無(wú)明顯趨勢(shì)十六調(diào)查時(shí)間2007年6月30日項(xiàng)目分析：1、錦繡佳園位置較好，離市中心區(qū)不到2分鐘的車(chē)程，出則繁華，入則靜謐，地處商貿(mào)區(qū)，生活便利，房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)也不高，子女教育環(huán)境不錯(cuò)。2、戶型設(shè)計(jì)實(shí)用、舒適，同時(shí)，風(fēng)情社區(qū)景觀設(shè)計(jì)，真正為購(gòu)房者提供了良好的居住生活環(huán)境。3、東距鄭州西環(huán)僅15分鐘車(chē)程；南臨鄭上路一公里， 12萬(wàn)平方米，為滎陽(yáng)地區(qū)特色大盤(pán)。4、40%生態(tài)綠化，以單環(huán)為主的交通布局，樓宇單元對(duì)講系統(tǒng)，單元門(mén)禁，小區(qū)廣場(chǎng)、綠地、休閑場(chǎng)所背景音樂(lè)，車(chē)輛出入智能管理，在入口等位置設(shè)有監(jiān)控系統(tǒng)等一系列的配套設(shè)施，完善的細(xì)節(jié)處理都加大了客戶的認(rèn)可度。5、整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及推廣節(jié)奏都緊張有序，銷(xiāo)售勢(shì)頭張弛得當(dāng)，銷(xiāo)售節(jié)奏把控有度。6、從錦繡佳園的推盤(pán)節(jié)奏上看115畝的地塊，共分四期開(kāi)發(fā)，每期都是積累2-3個(gè)月客戶，推出一部分房源，每期節(jié)奏連貫緊湊，每期都是小幅走頻率快的開(kāi)盤(pán)思路，銷(xiāo)售周期短，銷(xiāo)售氛圍緊張，銷(xiāo)售勢(shì)頭強(qiáng)勁7、從錦繡佳園每期產(chǎn)品看，一期主要以大三房投入市場(chǎng)，二期主要以二房和三房為主，目前三期擯棄二期兩房設(shè)計(jì)，產(chǎn)品主要以經(jīng)濟(jì)、適用、緊湊三房為主（110-130），從錦繡佳園的產(chǎn)品節(jié)奏上我們似乎看出市場(chǎng)的產(chǎn)品需求，經(jīng)濟(jì)、適用、緊湊的簡(jiǎn)約三房是以后發(fā)展的必然趨勢(shì)。8、錦繡佳園在產(chǎn)品方面不但迎合市場(chǎng)主流還適當(dāng)創(chuàng)新，為了增加整個(gè)房間的采光、通風(fēng)效果各個(gè)臥室適當(dāng)加入飄窗設(shè)計(jì)，為了增加客廳的亮度及豪華派頭在客廳一側(cè)增加觀光陽(yáng)臺(tái)，另外廚房還增加生活陽(yáng)臺(tái)等等一切人性化的元素。六.銀?；▓@一項(xiàng)目名稱(chēng)銀海花園二開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)鄭州銀海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三項(xiàng)目位置鄭上路與塔山路交匯處東北角四銷(xiāo)售電話64656666五樓盤(pán)廣告主體語(yǔ)用心創(chuàng)造幸福生活六項(xiàng)目規(guī)模4棟樓七調(diào)查房型三室兩廳兩衛(wèi)143.19八調(diào)查房?jī)r(jià)位一層1608元/（帶花園）；二層1563元/；三層1558元/；四層1480元/；五層1290元/；六層830元/（六層、七層都算面積）一房一價(jià)（已經(jīng)售完）九戶型面積兩室98；三室112、128、135、143十主力戶型三室為主十一交工日期三棟已經(jīng)交房，一棟07年年底十二付款方式一次性付款、銀行住房貸款、住房公積金貸款十三付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠2%，銀行、公積金優(yōu)惠1%十四項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)交通方便，復(fù)式六層、七層都算面積830元/，雙氣、地下停車(chē)場(chǎng)、可視對(duì)講、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)十五銷(xiāo)售情況住宅銷(xiāo)售完畢十六熱銷(xiāo)戶型、滯銷(xiāo)戶型中小戶型雖有市場(chǎng)，但還是以三室為主，140以上市場(chǎng)需求相對(duì)較少十七調(diào)查時(shí)間2007年6月30日項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目位于鄭上路與塔山路交匯處，鄭上路較多的過(guò)往車(chē)輛及人流量為其帶來(lái)了較大的客戶資源，再加上其鄭上路戶外廣告牌的設(shè)立，極大的吸引了過(guò)往人群的眼球，同時(shí)金世咨詢(xún)公司的進(jìn)駐，較為成功的操盤(pán)手法，為項(xiàng)目注入了新的活力，雖然項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)很不合理，戶型設(shè)計(jì)也較一般，容積率較高，但還是取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。七.西龍花園一項(xiàng)目名稱(chēng)西龍花園二開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)城中村改造項(xiàng)目三項(xiàng)目位置鄭上路滎密路東北角四銷(xiāo)售電話60257777 60256655五樓盤(pán)廣告主體語(yǔ)綠茵秀水，溫馨家園六項(xiàng)目規(guī)模占地200多畝，分期開(kāi)發(fā)七調(diào)查房型二室、小三室、大三室八調(diào)查房?jī)r(jià)位1-3層1900元/左右，6層1300元/左右九戶型面積兩室73.48-110，小三室100-109，大三室108.6-129十主力戶型三室為主十一交工日期分期交工，五年內(nèi)改造完畢十二付款方式一次性付款、開(kāi)發(fā)商自行提供銀行住房貸款十三付款優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠5%，分期付款十四項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)小區(qū)規(guī)模大，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理（形象工程）十五銷(xiāo)售情況剛開(kāi)始銷(xiāo)售，情況一般（因銷(xiāo)售人員能力）十六熱銷(xiāo)戶型、滯銷(xiāo)戶型熱銷(xiāo)小三室（96118），滯銷(xiāo)戶型為四室兩廳十七調(diào)查時(shí)間2007年6月30日項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目位于滎陽(yáng)市最西端，位置相對(duì)較偏，與城市規(guī)劃發(fā)展方向背道而馳，所以此項(xiàng)目的認(rèn)可度不是很高。但由于其低廉的價(jià)格及周邊鋼材市場(chǎng)及拆遷戶的回遷等還是具有相當(dāng)?shù)目蛻粜枨蟮?。同時(shí)，由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目土地價(jià)格較低，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上設(shè)計(jì)了較多的景觀園林，效果圖上顯示有多層、小高層、花園洋房、酒店等，規(guī)劃較有新意，對(duì)當(dāng)?shù)仃惻f的居住觀是一種挑戰(zhàn)，也會(huì)吸引一部分前衛(wèi)的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。另一方面由于該項(xiàng)目拆遷量較大，后期工程中不可預(yù)見(jiàn)因素大多，必將對(duì)項(xiàng)目以后的開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售造成一定的壓力。另外由于戶型面積比例上沒(méi)能按照國(guó)六條最新規(guī)定執(zhí)行，按揭貸款方面沒(méi)能協(xié)調(diào)好，付款方式只能采用一次性付款和分期付款，這也必將對(duì)該項(xiàng)目的快速銷(xiāo)售造成沖擊。其它的一些項(xiàng)目由于規(guī)模太小，沒(méi)有可比性，基本也沒(méi)有什么可借鑒的地方，這里也就不再一一詳述?！窘Y(jié)論】：從發(fā)展歷程看滎陽(yáng)樓市：滎陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的迅猛發(fā)展取得了較大的進(jìn)步，房?jī)r(jià)從2003年的800元/平方米，到如今的1800多元/平方米。項(xiàng)目的規(guī)模也由原來(lái)的單體樓發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模開(kāi)發(fā)，最大規(guī)模也達(dá)到了380畝的超大型樓盤(pán)。不過(guò)從目前來(lái)看，滎陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較慢，成熟度也較低，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)能力都還相對(duì)較低，對(duì)新事物的接受能力較差。從房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)看滎陽(yáng)樓市：專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)駐滎陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)也為滎陽(yáng)地產(chǎn)的快速發(fā)展注入了新的活力。鄭州及外地的開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，一方面提高了滎陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，另一方面也加大了本地房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力度。從發(fā)展趨勢(shì)看滎陽(yáng)樓市：由于滎陽(yáng)與鄭州的距離只有15公里左右，鄭州地產(chǎn)的快速發(fā)展及鄭州向西發(fā)展的力度都將極大地帶動(dòng)滎陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將會(huì)為滎陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的活力，為滎陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供指導(dǎo)和帶動(dòng)依據(jù)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，滎陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)在近幾年一定會(huì)隨著鄭州的發(fā)展而取得迅速的發(fā)展。從廣告媒介看滎陽(yáng)樓市：目前滎陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的廣告發(fā)布形態(tài)主要以戶外廣告為主，電視廣告及車(chē)體廣告為輔，派單、電臺(tái)、報(bào)紙等基本沒(méi)有。現(xiàn)在在售樓盤(pán)中鴻祥、京城、銀海都是采用的戶外為主，電視廣告為輔，而基正則是車(chē)體廣告與電視廣告相結(jié)合，紫荊基本沒(méi)做什么廣告。其它項(xiàng)目的廣告也較少?！久襟w對(duì)我們的啟示】：滎陽(yáng)各個(gè)樓盤(pán)廣告特色對(duì)我們來(lái)說(shuō)也是一種借鑒，根據(jù)滎陽(yáng)本地的基本情況，我們項(xiàng)目在推廣時(shí)，就以戶外廣告為主，開(kāi)盤(pán)前期要輔有電視、車(chē)體廣告，而在后面的銷(xiāo)售過(guò)程當(dāng)中要穿插進(jìn)行派單及公關(guān)活動(dòng)。五、滎陽(yáng)消費(fèi)者調(diào)查此次調(diào)查的對(duì)象主要是路邊街鋪的老板、打工者及路邊、商場(chǎng)及廣場(chǎng)附近的游人。主要從客戶的職業(yè)、收入、居住情況、購(gòu)房需求等方面進(jìn)行了調(diào)查。1、家庭組成情況【結(jié)論】從該圖可以看出，目前滎陽(yáng)居民大多以一家三口或一家四口居住為主，三世同堂較少，而其它如未婚獨(dú)住等情況較為少見(jiàn)。2、從事職業(yè)【結(jié)論】此次由于調(diào)查對(duì)象的偏差，從圖中看出，本次主要的調(diào)查對(duì)象為私營(yíng)業(yè)主，即開(kāi)商鋪的小老板及打工者為主。3、收入情況收入情況是了解市民消費(fèi)能力的基本依據(jù)，所以此處對(duì)收入情況進(jìn)行了個(gè)人月收入及家庭月收入進(jìn)行了調(diào)查。個(gè)人月收入情況家庭月收入情況【結(jié)論】：從上圖可以看出，目前滎陽(yáng)市民的收入水平相對(duì)較低，個(gè)人月收入在1200元以下的占了85%以上，而1200以上的只占到10%左右，3000以上的就更少了，說(shuō)明普通人群的收入水平相對(duì)較低，消費(fèi)能力也就相對(duì)較低。而家庭收入情況也是如此，家庭月收放在2500元以下的也占到了84%左右。4、現(xiàn)居住情況下面從客戶的居住位置、居住戶型、面積、樓層等情況了解消費(fèi)者的居住情況。居住位置圖現(xiàn)居住戶型圖現(xiàn)居住面積圖現(xiàn)居住樓層圖【結(jié)論】從以上幾個(gè)圖形可以看出，我們調(diào)查的對(duì)象包含了整個(gè)滎陽(yáng)的居住人群，包括部分滎陽(yáng)市鄉(xiāng)鎮(zhèn)里的人群。三房?jī)蓮d四房二廳二房二廳滎陽(yáng)人居形態(tài)喜好三房?jī)蓮d的戶型及獨(dú)家小院的居住環(huán)境，四房和二房的喜好度相對(duì)較小。而居住面積大都集中在80-130平方以?xún)?nèi)，而對(duì)于80以下及130以上的戶型喜歡度也較小。同時(shí)對(duì)居住樓層的喜好度，以三層以下為主，越向上喜歡的人群則越少。5、購(gòu)房意向?qū)?gòu)房意向則主要從是否有購(gòu)房需求、購(gòu)房時(shí)間及購(gòu)房位置進(jìn)行了調(diào)查了解。從而達(dá)到消費(fèi)者對(duì)住房需求及本項(xiàng)目附近的需求情況進(jìn)行初步掌握。購(gòu)房意向圖預(yù)購(gòu)房時(shí)間圖預(yù)購(gòu)房位置圖【結(jié)論】從上面幾個(gè)圖形可以看出，被調(diào)查者中有43%左右的客戶有購(gòu)房意向，但在兩年內(nèi)購(gòu)房的只有30%左右，而他們購(gòu)房選擇的區(qū)域則多集中在滎陽(yáng)東區(qū)，其次為滎陽(yáng)市區(qū)。這說(shuō)明，有一定的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力，同時(shí)人們也都看好滎陽(yáng)東區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，如要購(gòu)房他們大部分都會(huì)先選滎陽(yáng)東區(qū)，這對(duì)我們項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一大利好。6、購(gòu)房需求情況對(duì)購(gòu)房需求則主要從需求住房類(lèi)型、戶型、面積來(lái)進(jìn)行調(diào)查，以便了解他們的真實(shí)需求，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出更為合理的建議。需求住房類(lèi)別圖【小結(jié)】從上圖形來(lái)看，人們對(duì)住房的需求還主要是集中在多層住宅上，但對(duì)小高層的需求也有相當(dāng)?shù)谋壤堰_(dá)到了29%左右，同時(shí)也有部分人喜歡別墅和高層住宅。這說(shuō)明，小高層項(xiàng)目也有