二手房交易全部流程.doc

二手房交易流程圖：買方咨詢 登記配對看房 滿意談價(jià)交定金簽定意向 簽合同 辦理按揭打首付款評估驗(yàn)證辦理過戶物業(yè)交割 領(lǐng)證 打余款1.買方咨詢確定買什么樣的房子價(jià)格和面積。根據(jù)自己的資金量，決定可能購買何種區(qū)位多大面積的住房。交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時(shí)間和金錢的支出。社區(qū)規(guī)模的大小和住區(qū)配套。按照一般的規(guī)律，社區(qū)規(guī)模越大，購物、子女就學(xué)、醫(yī)療、娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等等越方便。確定資金來源是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款2.登記如何找到滿意的二手房源如果您覺得找房源是一件費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢的事，那么，住在杭州網(wǎng)給您提示的幾種方法去做。一、注冊成為住在杭州網(wǎng)的會(huì)員，在服務(wù)區(qū)里登記二手房求購信息，讓賣主竟相與您聯(lián)系。在住在杭州網(wǎng)上登記非常容易，只需把您的購房要求填寫在登記表中，大量希望通過住在杭州網(wǎng)直接出售二手房的賣主就會(huì)看到您的求購信息，而且主動(dòng)跟您聯(lián)系。登記完全免費(fèi)！二、主動(dòng)出擊，尋找房源?？梢酝ㄟ^住在杭州網(wǎng)的數(shù)據(jù)庫查找出售信息，無論您是不是會(huì)員，都可以查詢到來自賣方的第一手信息。三、您還可以運(yùn)用其他的方式，如到報(bào)紙上登廣告，查詢報(bào)紙上、街頭巷尾、電線桿子上的啟事，托熟人或者找中介機(jī)構(gòu)、雇請代理人。不過，在現(xiàn)階段二手房代理機(jī)制尚未健全的情形下，我們也提醒您必須小心行事。3.配對挑選房源時(shí)注意的四大因素在您挑選房源的過程中，您應(yīng)該注意以下因素：價(jià)格：如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資，您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然，最好還是聽聽專家建議?？纯窗偌译s談(什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價(jià)位熱銷等)交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車位的物業(yè)才算是物盡其用。目前交通相對方便的地區(qū)是地處公交線路較多和鄰近快速公路的居住小區(qū)。社區(qū)環(huán)境：在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。4.看房 怎樣選擇現(xiàn)房？選擇現(xiàn)房首先是否明廳明室。起居室(客廳)、臥室、廚房、餐室、衛(wèi)生間、書房等，是家人經(jīng)?；顒?dòng)的空間，直接采光可以避免白天開燈，節(jié)約能源。另外，陽光燦爛會(huì)使您的生活更開心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動(dòng)的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。廚房設(shè)施的合理與否是房型設(shè)計(jì)的重要方面，因?yàn)榧彝ブ鲖D每天有許多時(shí)間要在廚房度過。現(xiàn)代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛(wèi)生間一般只設(shè)浴盆、坐便器、洗手池三件，其實(shí)再小的空間，加裝一個(gè)男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節(jié)省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛(wèi)生間布局合理。還有，通風(fēng)問題也要認(rèn)真考慮。選房時(shí)要看好廚房、廁所、廳是否附設(shè)垂直排氣煙囪，以保持室內(nèi)有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時(shí)應(yīng)格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對你的居室溫度會(huì)有很大影響。5.滿意談價(jià)購房殺價(jià)有哪些竅門？有人說，買房屋勝敗的關(guān)鍵就要看你殺價(jià)的本領(lǐng)了，這話不無道理，對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之后不但沒賺甚至要賠本。房地產(chǎn)買賣談判的技巧在于掌握市場動(dòng)向，心中有數(shù)，同時(shí)，了解對方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價(jià)。買賣談判的學(xué)問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。1、看房屋。房子是實(shí)物，一切都可收入眼中，看房子里，應(yīng)表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會(huì)沒有心思同你多談，同時(shí)細(xì)心觀察房子結(jié)構(gòu)、采光、保養(yǎng)、周圍環(huán)境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。2、掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價(jià)，出價(jià)多少，可作一個(gè)參考系數(shù)。愈是多人出價(jià)的房屋，表示其轉(zhuǎn)售力愈強(qiáng)。3、讓賣主知道你購房是自住，非為轉(zhuǎn)賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家，一可賣得高價(jià)，再者比較簡單。二要摸透賣方心理：4、賣方多久內(nèi)必須賣屋，對于在什么時(shí)候殺價(jià)非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價(jià)時(shí)刻。5、了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方所得屋款，并不急用，則房屋殺價(jià)，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉(zhuǎn)向的時(shí)候。6、定金方面。定金多少才算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。殺價(jià)原理：1、暴露房屋的缺點(diǎn)，對于賣主的房屋所有缺點(diǎn)加以揭露，使賣主對自己所開高價(jià)失去信心借以達(dá)到殺價(jià)的目的。2、拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時(shí)間，如謊稱需時(shí)間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個(gè)階段，給予殺價(jià)。3、合伙戰(zhàn)術(shù)。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價(jià)格需同合伙人商議略施小計(jì)殺價(jià)。4、欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價(jià)。總之，殺價(jià)的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運(yùn)用，見機(jī)行事，必能心想事成，大功告成。6.交定金經(jīng)紀(jì)公司和購房人簽訂合同都無一例外地會(huì)簽訂定金條款，而且相當(dāng)之高。但依據(jù)法律，經(jīng)紀(jì)公司根本無權(quán)收取定金，為了交易的繼續(xù)，可以約定房價(jià)的2.5%(即中介服務(wù)費(fèi)，具體定金樹可與中介協(xié)商)為定金7.簽定意向 怎樣認(rèn)識“定金”筆者近來在辦理有關(guān)商品房買賣的業(yè)務(wù)中，遇到一個(gè)較為普遍的問題，即購房者與開發(fā)商正式簽訂買賣合同之前所預(yù)繳的定金，在購房者與開發(fā)商最終沒能達(dá)成買賣協(xié)議或購房者因種種原因放棄所認(rèn)購的房屋時(shí)，能否要求開發(fā)商返還的問題。具體情形大致分為兩種：一是開發(fā)商在物業(yè)正式開盤前，以內(nèi)部認(rèn)購的方式開始發(fā)售，認(rèn)購期間的價(jià)格要比正式開盤后便宜一些，有的還以打折或抽獎(jiǎng)等方式促銷。購房者在價(jià)格優(yōu)惠的誘惑下簽了認(rèn)購協(xié)議并繳納了定金；二是正式開盤后，購房者在正式簽合同前與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書并繳了定金，在正式簽合同時(shí)，因某些條款與開發(fā)商不能達(dá)成一致意見或開發(fā)商拒絕簽訂購房者提出的補(bǔ)充條款，購房者提出退房，而開發(fā)商拒絕返還定金。 對于第一種情況，沒有正式開盤多因?yàn)槟撤N手續(xù)未辦理妥當(dāng)，或因國有土地使用證在制作過程中，或因銷售許可證未正式下發(fā)，那么這一時(shí)期購房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返還，因?yàn)樗N物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，認(rèn)購協(xié)議不受法律保護(hù)。對于第二種情況，筆者認(rèn)為要對定金的性質(zhì)予以界定，如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返還，如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。定金是保證合同履行的擔(dān)保方式之一，是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對方一定數(shù)額的款項(xiàng)。我國民法通則第八十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍ń鸬男再|(zhì)和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購房者在簽訂認(rèn)購書時(shí)所交的“定金”不是法律意義的定金，因?yàn)楹贤形凑胶炗?，合同沒有成立何來定金？所以開發(fā)商在購房者認(rèn)購時(shí)約定“定金”不予返還是沒有法律根據(jù)的。認(rèn)購是開發(fā)商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實(shí)有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質(zhì)量、位置、價(jià)格和交通等等條件。一些質(zhì)量好價(jià)格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認(rèn)購時(shí)交定金不予返還的約定，大有強(qiáng)買強(qiáng)賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定，購房者在買房時(shí)也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。簽訂認(rèn)購書前應(yīng)當(dāng)心訂金風(fēng)險(xiǎn) 購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好，有購買的意向，這時(shí)，售房人員會(huì)要求您先交納200500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留35天的房號，在這幾天內(nèi)，如果您決定購買此房，就要交納1萬元或2萬元不等的定金，即“大訂”，并簽訂認(rèn)購書，然后在規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預(yù)售或銷售合同。實(shí)踐中，購房者如果在交納“小訂”后不愿購買此房，開發(fā)商一般會(huì)很痛快地將錢款退還給購房者。 由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別，往往認(rèn)為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購房或不能就購房協(xié)議與開發(fā)商達(dá)成一致，“大訂”依然可以退還。但當(dāng)要求退款時(shí)，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發(fā)商的廣告宣傳與實(shí)際狀況存在較大差距，使購房者不愿再購買時(shí)，爭議比較多。由于沒有明確的法律規(guī)定，當(dāng)前法律界也存在著不同的意見。有的觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購書是購房者保證按時(shí)與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同，如果不能按時(shí)簽訂此合同，則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，所以“大訂”應(yīng)該屬“定金”性質(zhì)。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果賣房者將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，認(rèn)購書是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應(yīng)該是“訂金”。所謂“定金”，既是一種重要的擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。是指債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，為了擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù)，可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任。民法通則、合同法和擔(dān)保法等均有專門規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時(shí)，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因?yàn)槎ń鹩趥鶆?wù)履行后可以抵作價(jià)款，所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì)，這是定金與訂金的相同之處。 而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規(guī)定，它在生活中往往“定金”相混同，有時(shí)因?yàn)楣P誤或認(rèn)識上的不清，往往將“定金”寫成或說成是“訂金”?！坝喗稹迸c“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方?jīng)Q定不購買，賣方應(yīng)將認(rèn)購金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認(rèn)購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時(shí)也被稱為認(rèn)購金、誠意金。 由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預(yù)留的期限以及開發(fā)商違約時(shí)是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以避免糾紛。同時(shí)，如果購房者在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭議而不能達(dá)成一致意見，致使購房者不能認(rèn)購房屋的，此責(zé)任不應(yīng)由購房者獨(dú)自承擔(dān)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還“訂金”。否則，購房者交納了此筆費(fèi)用后，一旦與開發(fā)商不能就正式合同達(dá)成一致意見，就要受到嚴(yán)重?fù)p失，這對購房者是不公平的。因此，購房者在買房前一定要注意認(rèn)購書的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風(fēng)險(xiǎn)。8.簽合同 七種無效的房屋買賣合同(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國民法通則的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。(2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。(3)以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識所簽訂的房屋買賣合同。(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。(5)乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。是指一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強(qiáng)迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。(6)雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。(7)當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效。9.辦理按揭申請個(gè)人住房貸款需要辦理的手續(xù)借款人提出申請并提供以下材料：借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處填寫個(gè)人住房貸款借款申請表，并提供以下材料：本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；職業(yè)和收入證明；購房合同或意向書等有關(guān)證明材料；占房價(jià)款30%的首期付款證明；建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求提供的其它材料。辦理手續(xù)調(diào)查 建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所(或公證處)對借款人提供的資料進(jìn)行調(diào)查。審批建行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對借款人的申請進(jìn)行審批。借款人開戶、領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡并簽訂借款合同。辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶。借款人如何償還貸款借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。借款人可選擇計(jì)算機(jī)自動(dòng)扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息10.打首付款貸款的條件及要求1、商業(yè)貸款或鐵路公積金貸款 A、首付成數(shù)按銀行政策要求且必須打入保證金帳戶，商定具體工作日轉(zhuǎn)付； B、按揭貸款于購買方的房屋所有權(quán)證、契證過戶完畢后5個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)付出讓方。月底不放款，5個(gè)工作日順延，鐵路公積金余款支付方式參照省公積金；C、商業(yè)貸款(免交保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi))a 90(含90)以下30平方以上，具有穩(wěn)定收入，無不良記錄及無其它貸款記錄的優(yōu)質(zhì)客戶可以首付三成，貸款七成；b 90以上，具有穩(wěn)定收入，無不良記錄且無其它貸款記錄的優(yōu)質(zhì)客戶至少首付三成，可貸款七成；2、省、市公積金貸款共同的基本條件(公積金貸款部分交納保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi))A、在杭州連續(xù)繳滿一年，月繳額滿196.5元，個(gè)人或夫妻2人貸款額不超出30萬；B、在杭州連續(xù)繳滿一年，月繳額滿393.0元，個(gè)人或夫妻2人貸款額不超出50萬；C、年齡條件為：男60歲；女55歲。3、省公積金貸款或省公積金加商業(yè)組合貸款A(yù)、首付款可以三成并按省公積金中心要求打入保證金帳戶，商定具體工作日轉(zhuǎn)付甲方；B、按揭款于購買方的房屋所有權(quán)證、契證過戶完畢5個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)付出讓方。每星期指定日期放款，月底不放款，5個(gè)工作日順延；C、全部用省公積金貸款只能為成交價(jià)的一半；貸款期限+房齡不超過40年D、蕭山、余杭區(qū)的二手房一律不能申請省公積金貸款；4、市公積金貸款或市公積金加商業(yè)組合貸款A(yù) 首付款按市公積金中心要求打入保證金帳戶，按銀行工作日要求轉(zhuǎn)付甲方；B 按揭款于購買方的房屋所有權(quán)證、契證、國有土地使用證過戶完畢5個(gè)工作日轉(zhuǎn)付出讓方。月底不放款，5個(gè)工作日順延；C 95年前的房屋，首付四成；95年后(含95年)的房屋，首付不低于三成。均與面積大小無關(guān)，貸款期限最長不超過30年，貸款期限+房齡不超過40年；D 在余杭、蕭山、臨安、富陽、桐廬、建德、淳安正常交納市公積金的，在杭州購房的可以申請市公積金貸款5、注意：所有貸款額必須為整數(shù)即千位數(shù)以上(首付款允許有百位數(shù))。11.評估為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)評估？買房、賣房交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行評估，以評估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值的不了解，期望值相差太遠(yuǎn)而影響交易的正常進(jìn)行。繳納房產(chǎn)稅費(fèi)交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為明顯低于市場價(jià)值，會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。申請銀行貸款向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。借款者為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。解決房產(chǎn)糾紛發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具有權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。12.驗(yàn)證如何審核賣方的房產(chǎn)證？除已購商品房外，以成本價(jià)購買且與原產(chǎn)權(quán)單位沒有事先約定的公房也可以直接上市交易。對這類房產(chǎn)的審查包括以下幾點(diǎn)：(1)一看房屋所有權(quán)證第一頁或第二頁有“成本價(jià)出售住房”、“成本價(jià)出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價(jià)購買。(2)二看與原購房單位簽訂的買賣協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購買權(quán)”、“出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意”或“五年之內(nèi)不可以上市”等條款約定。另外，以成本價(jià)購買且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)購買的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售征詢意見表，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。審查內(nèi)容包括： (1)一看房屋所有權(quán)證第一頁有“*私優(yōu)”、“*私標(biāo)準(zhǔn)”、“優(yōu)惠出售”或“標(biāo)準(zhǔn)出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購買。(2)二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買賣協(xié)議中的約定。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)證一定要看原件，同時(shí)應(yīng)到有管轄權(quán)的部門，房屋所在區(qū)縣房地局查檔，以最終確認(rèn)，該房屋是否具備上市交易的資格。13.辦理過戶代理、陪同購房人辦理過戶手續(xù)代理、陪同購房人辦理過戶手續(xù)。遞交證件：原房屋所有權(quán)證、出賣人身份證(包括共有人身份證)、買受人身份證；領(lǐng)取申請表并填寫完整；領(lǐng)取房屋買賣合同并填寫完整，雙方當(dāng)事人簽字，交房管局；領(lǐng)取領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)權(quán)證憑單及繳費(fèi)單；交納稅費(fèi)：土地出讓金為：總面積/總樓層*土地等級*年修正系數(shù)，契稅為房價(jià)的1.5%，印花稅為房價(jià)的0.05%，測繪費(fèi)(只有平房有)30元。領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；各類證件均應(yīng)留下復(fù)印件。14.物業(yè)交割 審查出賣房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。物業(yè)管理費(fèi)，包括電費(fèi)、供暖費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、公共維修基金等，直接與小區(qū)物業(yè)公司聯(lián)系即可；水費(fèi)記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與自來水公司聯(lián)系；供暖費(fèi)按年交，從每年11月15日到次年3月15日，共計(jì)四個(gè)月，一般由物業(yè)公司收?。惶烊粴庥浐帽頂?shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與天然氣公司聯(lián)系；詢問是否還欠繳電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)；交鑰匙，提示購買人換鎖心；最好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、發(fā)票復(fù)印件。15.領(lǐng)證 網(wǎng)上銀行的方便快捷，近日應(yīng)用到了中介公司幫客戶繳稅上，這將使得買房人領(lǐng)到契證的時(shí)間大大縮短。據(jù)杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，網(wǎng)上可繳的稅包括契稅、營業(yè)稅等一系列稅費(fèi)，目前主要在中原地產(chǎn)、盛世管家等4家