2006深圳某大廈裙樓項目可行性研究報告

“ XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層”項目 可行性研究報告 （初稿） 深 XXX 咨字 （ 2006） X11001 號 項目名稱： “ XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層” 發(fā) 展 商： 深圳 XXX 股份有限公司 評估單位： 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn) 估價 有限公司 主評估人： XXX XXX XXX XXX 審 定： XXX 時 間： 二六年十一月五日 至十一月十日 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn) 估價 有限公司 深圳市 XXXXXX大廈 電話 XXXXXXXX 傳真 XXXXXXXX 郵政編碼 518031 目 錄 致委托方函 . 1 總體假設和限制條件 . 3 第一章 項目總論 . 4 一、項目背景 . 4 二、可行性研究結(jié)論 . 7 第一章 項目投資環(huán)境和市場研究 . 8 一、市場宏觀背景 . 8 二、區(qū)域市場分析 . 17 第二章 項目分析及評價 . 31 一、項目分析 . 31 二、項目 SWOT 分析 . 32 三、項目評價 . 33 第三章 市場定位及項目評估 . 34 一、項目定位 . 34 二、方案評估意見 . 35 三、租金增長率測算 . 35 第四章 投資估算與資金籌措 . 39 一、項目總投資估算（收購模式） . 39 二、資金籌措 . 39 第五章 經(jīng)營收入測定 . 40 一、方案一經(jīng)營收入測定 . 40 二、方案二經(jīng)營收入測定 . 42 3 第六章 項目財務評價 . 48 一、項目盈利能力分析 . 48 二、項目不確定性分析 . 49 三、社會效益和影響分析 . 50 第七章 方案比較評價及風險分析 . 51 一、二種方案比較 . 51 二、方案二兩種模式比較分析 . 52 第八章 可行性研究結(jié)論及建議 . 54 一、擬采用方案的結(jié)論性意見 . 54 二、項目主要問題的解決方法和建議 . 54 第九章 附表 . 57 1 致委托方函 敬啟者： 承蒙深圳 XXX 股份有限公司的委托，我們已完成項目可行性研究工作。我們此次工作的目的主要是對“ XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層”項目進行投資分析，以評估該項目的可行性，為貴公司物業(yè)營運決策提供參考。 在整個工 作中，我們有針對性地對 XXX 市及 XXX 市九龍坡區(qū)專業(yè)電子市場及類似房地產(chǎn)項目進行市場調(diào)查，其中包括商業(yè)房地產(chǎn)市場、專業(yè)電子市場、人口消費 等方面的資料，通過較為全面的市場調(diào)查及對項目的投資測算與分析，我司對“ XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層”項目的可行性分析如下： 1、 XXX 市經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，特別是九龍坡區(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，電子市場具備較好的發(fā)展前景； 2、本項目位于 XXX 市電子市場的集散地，消費群體來源廣泛，具備較大的市場發(fā)展?jié)摿Γ?3、根據(jù)深 XXX 評字（ 2006） 11016 號 XXX 市 XXX 大廈裙樓 1-3 層房地產(chǎn)估價報告，該項目于 2006 年 11 月 5 日的價值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購價格 79,240,000 元（含 7300 萬元的購置價格及相關稅費）的45.37，如果目前收購，后期經(jīng)營狀況穩(wěn)定，風險較小； 4、本項目方案二（收購模式）模式一（前五年出租，五年后 2、 3 層出售）靜態(tài)經(jīng)營凈收益為 185,652,587 元，投資利潤率 7.21%，盈利前景良好；動態(tài)測算時，從動態(tài)現(xiàn)金流量表顯示：該項目財務內(nèi)部收益率為 10.37%，財務凈現(xiàn)值 (I=8.5%)為 13,762,900 元，回收期 為 18.44 年，說明該項目在經(jīng)濟上具有一定的盈利前景。 綜合來看，該項目在經(jīng)濟上可行。 2 5、從項目的敏感性分析結(jié)果來看，本項目對租金變化較為敏感，應在經(jīng)營過程中準確把握市場變化； 6、本項目的建設，有助于進一步提升 XXX 市石橋鋪電子市場的檔次，增強其市場競爭力和輻射力，帶動經(jīng)濟發(fā)展，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化需求，有較好的社會效益。 7、項目運營方案建議及其風險提示 綜上所述，本項目方案一投入較少，以目前狀況測算其經(jīng)營利潤率較高，項目的營利狀況完全是依賴租金差價取得，其租金的差價必須控制在一定范圍內(nèi)，項 目才能羸利，但是五年限定租金的租賃期滿后，隨著市場培育期的結(jié)束，項目面臨的市場、租金等因素影響的不確定性加大，當租賃租金的差價為 15%時，項目的凈現(xiàn)金流量為負值，項目面臨較大的市場風險；而本項目方案二的（收購模式）模式一（即前五年出租，五年后 2、 3 層出售， 1 層出租的運營模式）各項財務指標反映良好，具有一定的經(jīng)濟獲利能力和較好的社會效益，故我們推薦選擇方案二模式一作為最終方案。 順頌 商祺！ 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn) 估價 有限公司 二六年十一月十日 3 總體假設和限制條件 本可 行性研究報告采用了如下限制及假設條件： 1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標的假設。 “ XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層”項目共 29 層，已于 1994 年竣工，共三十九層，其中一至七層裙樓屬商業(yè)用途，十層以上為寫字樓，樓高 155.33 米，總建筑面積7.3 萬平方米。目前 1 3 層經(jīng)營電子市場，尚處于市場培育期。本次項目評估采用的主要技術(shù)經(jīng)濟指標，由我方依據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)證和房屋面積分戶匯總表等資料加以確定，如因有關技術(shù)經(jīng)濟指標發(fā)生變化，本報告結(jié)果必須作出相應調(diào)整。 2 評估時點的假定。 我公司根據(jù)委托方提供資料確定本報告投資評估時點設 定在 2006 年 11 月 05日。 3 未來市場預測的假定。 本報告對于未來市場的預測是根據(jù)出具本報告當時的市場條件作出的，未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化對其的影響。 4 委托方提供資料真實性假定。 委托方提供的書面資料及我們向委托方了解到的資料是本次評估的重要依據(jù)，本報告是在我們的經(jīng)驗和以上所提到的資料的基礎上謹慎編制而成，但我們并未審計這些資料，也不能保證它們的完整性和準確性。 5 出售后管理費測算的假定。 本報告僅對出租期內(nèi)的租賃收入和出售收入進行了測定，鑒于謹慎性原則，未考慮二、三層出售后存在由深圳 XXX 股份有限 公司收取一定管理費的可能性，也未考慮未來的廣告位出租收益。 4 第一章 項目總論 一、項目背景 1項目名稱 XXXXXX 大廈 XXX 電子市場位于 XXX 市九龍坡區(qū)渝州路與科園一路交匯處， 東臨科園一路，南臨渝高未來大廈，西臨泰興通訊電腦市場，北臨渝州路。 2開發(fā)公司 深圳 XXX 股份有限公司成立于 1996 年，是經(jīng)深圳市人民政府批準，由深圳市 XXX 集團有限公司將其在所屬八家直屬、控股及聯(lián)營公司中的權(quán)益進行重組，作為發(fā)起人出資，并公開發(fā)行境內(nèi)上市外資股（ B 股）而募集設立的股份有限公司。1996 年 7 月 22 日 深圳 XXX 股份有限公司的 8000 萬股 B股在深圳證券交易所上市 。 經(jīng)過九年的發(fā)展和資本市場的四次融資，深圳 XXX 股份有限公司已經(jīng)發(fā)展成為總資產(chǎn) 38 億 ，凈資產(chǎn) 14 億 (截止 2004 年 12 月 30 日 )，集科技、工業(yè)、貿(mào)易、物業(yè)位置 5 專業(yè)電子市場經(jīng)營及倉儲運輸為一體的綜合性的大型企業(yè)，目前擁有 3000 多名員工及十余家控股子公司及聯(lián)營公司。 企業(yè)概況一覽表 公司名稱 (中 ) 深圳 XXX 股份有限公司 注冊地址 XXXXXXXXXXXXXXX 行業(yè)分類 電子元器件制造業(yè) 公司經(jīng)營范圍 國內(nèi)商業(yè) ， 物資供銷業(yè) (不含專營 .?？睾蛯Ｙu 商品 )； 興辦實業(yè) (具體項目另行申報 )， 經(jīng)濟信息咨詢 。 法人代表 XXXXXXXXX 注冊資本 (萬元 ) 78479.901 公司成立時間 1996-07-16 3承擔可行性研究工作的單位 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn) 估價 有限公司 法人代表： XXXX 資質(zhì)等級：國家一級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（證書編號：建房估證字2006XXX 號） 全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務（注冊號： A2006XXXXX 號） 地 址：深圳市 XXXXXX 大廈 電 話：（ 0755） XXXXXXXX 4研究工作依據(jù) （ 1）房 地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（建設部：建標 2000205 號） （ 2）建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（國家計委、建設部：計投資20061325 號） （ 3）房地產(chǎn)估價規(guī)范 （ 1999） 6 （ 4） XXX 市統(tǒng)計年鑒 （ 5）房地產(chǎn)證 （ 6）房屋面積分戶匯總表 （ 7） XXX 市九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)規(guī)劃基礎研究 （ 8） XXX 九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想 （ 9）南坪商務圈五年發(fā)展規(guī)劃 （ 10）委托方提供的其他資料 （ 11）市場調(diào)研資料 5項目規(guī)模和內(nèi)容 據(jù)委托方提供的資料， XXXXXX 大廈 XXX 電子市場 1 3 層商業(yè)裙樓總建筑面積為 10749.17 平方米，其中 1 層 3311.54 平方米， 2 層 3045.27 平方米， 3 層 4392.36平方米。 據(jù)委托方提供的 2005 年 7 月 2006 年 6 月的租賃合同，項目 1 層主要經(jīng)營品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、外設和辦公設備，共 42 個商鋪，根據(jù)所處位置不同，租金分布在 50 200 元 /平方米 .月之間； 2 層 71 間商鋪，主要經(jīng)營品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、組裝電腦、電腦配件、耗材等，租金多分布在 20 100 元/平方米 .月之間； 3 層 75 間商鋪，主要經(jīng)營電腦配件、耗材、 網(wǎng)絡產(chǎn)品、正版軟件、二手維修、辦公設備、辦公桌椅等，租金水平相對較低，多為 10 20 元 /平方米 .月（具體租金分布情況詳見附表）。 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表 序號 內(nèi) 容 主要經(jīng)濟技術(shù) 指標 1 項目名稱 XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層 2 項目位置 XXX 大西洋實業(yè)有限公司 3 房屋用途 商業(yè) 4 總建筑面積 10749.17 平方米 5 評估樓層 1 3 層 注：項目技術(shù)經(jīng)濟指標主要來源于委托方提供的房地產(chǎn)證、房屋面積分 7 戶匯總表等資料。 二、可行性研究結(jié)論 XXX 市經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，特別是 九龍坡區(qū)經(jīng)濟增展勢頭強勁，電子市場具備較好的發(fā)展前景； 本項目具備位于 XXX 市電子市場的集散地，消費群體廣泛，具備較大的市場發(fā)展?jié)摿Γ?根據(jù)深 XXX 評字（ 2006） 11016 號 XXX 市 XXX 大廈裙樓 1-3 層房地產(chǎn)評估報告，該項目于 2006 年 11 月 5 日的價值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購價格 79,240,000 元（含 7300 萬元的購置價格及相關稅費）的 45.37，如果目前收購，后期經(jīng)營狀況穩(wěn)定，風險較小； 本項目靜態(tài)經(jīng)營凈收益為 185,652,587 萬元，投資利潤率 7.21%，盈 利前景良好；動態(tài)測算時，從動態(tài)現(xiàn)金流量表顯示：該項目財務內(nèi)部收益率為10.37%，財務凈現(xiàn)值 (I=8.5%)為 13,762,900 萬元，回收期為 18.44 年，說明該項目在經(jīng)濟上具有很好的盈利前景。 綜合來看，該項目在經(jīng)濟上具備可行性。 從項目的敏感性分析結(jié)果來看，本項目對租金變化較為敏感，應在經(jīng)營過程中準確把握市場變化。 本項目的建設，有助于進一步提升 XXX 市石橋鋪電子市場形象，帶動經(jīng)濟發(fā)展，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化需求，有較好的社會效益。 綜上所述，本項目方案一各項財務指標反映良好，具有一定的經(jīng)濟獲利能 力和較好的社會效益，故我們推薦方案一作為最終方案。 8 第一章 項目投資環(huán)境和市場研究 一、市場宏觀背景 1全國經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場狀況 經(jīng)初步核算， 2005 年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 182,321 億元，按可比價格計算，比上年增長 9.9%，略低于上年 10.1%的增長速度。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 22,718億元，增長 5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 86,208 億元，增長 11.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 73,395億元，增長 9.6%。分季度看，四個季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值分別增長 9.9%、 10.1%、9.8%和 9.9%，比較平穩(wěn)。 2005 年、 2006 年是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關鍵年度，在部分地區(qū)房價增長過快的情況下，為 保障國家基本金融機制的健康運行，以防范金融危機發(fā)生的可能 ，加大宏觀調(diào)控的力度 ； 以及 為建設和諧社會，保障大多數(shù)居民的基本需求，從政策層面上優(yōu)先于普通住宅商品房的供給，優(yōu)先于居民自住房的真正需求。 中央政府以 2005年 3 月份的老八條和 4 月份的新八條 、 2006 年 6 月的國六條 等為標志，代表此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控高潮的到來。 中央政府以提高利率、提升首付比率等政策手段抑制投機性需求，征收營業(yè)稅、個人所得稅壓制房地產(chǎn)投機炒作，加強土地和信貸管理，控 制房地產(chǎn)投資增長過快的趨勢，并提出改善房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)， 加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應 ，而且提出 完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求 。房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大前所未有，效果初具成效。中國國房景氣指數(shù)反映全國房地產(chǎn)開發(fā)市場即期的景氣狀況，據(jù)統(tǒng)計資料， 2006年 7 月份中國國房景氣指數(shù)為 103.51，同比上升 1.54 點，環(huán)比上升 0.58 點。 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 101.52，比 6 月份上升 0.84 點，比去年同月回落 0.06 點。 1-7 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā) 投資 9411 億元，同比增長 24%。商品住宅投資 6575 億元，增長 29.2%。其中，經(jīng)濟適用房投資 275 億元，增長 5.7%。 資金來源分類指數(shù)為 103.34，比 6 月份上升 1.53 點，比去年同月上升 2.18 9 點。 1-7 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 14417 億元，同比增長 29.4%。其中，國內(nèi)貸款 3255 億元，增長 56.6%；企業(yè)自籌資金 4788 億元，增長25.3%；利用外資 191 億元，增長 34.2%。 土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 100.99，比 6 月份下降 1.11 點，比去年同月上升5.13 點。 1-7 月，全國房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)完成開發(fā)土地面積 12731 萬平方米，同比增長 31.8%。 房屋施工面積分類指數(shù)為 104.11，比 6 月份下降 0.36 點，比去年同月上升0.46 點。 1-7 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積 14.85 億平方米，同比增長 19.2%。其中，住宅施工面積 11.53 億平方米，增長 19.5%；辦公樓施工面積 5965 萬平方米，增長 13.8%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 1.82億平方米，增長 14.9%。 商品房空置面積分類指數(shù)為 100.25，比 6 月份上升 0.69，比去年同月回落2.96 點。截止到 7 月底，全國商品房空置面積 為 1.21 億平方米，同比增長14.4%。其中，空置商品住宅 6610 萬平方米，增長 10.8%。 政策的實施使價格上漲過快的勢頭得到有效遏制，供給、需求回歸理性發(fā)展軌道，市場健康有序發(fā)展。 2 XXX 市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)市場狀況 近年， XXX 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正出現(xiàn)三個新的特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房價格上升較快；房地產(chǎn)建設向城市郊區(qū)推進。 2006 年上半年，在國家陸續(xù)出臺針對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控措施背景下， XXX市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長勢頭 ,增幅高于上年同期水平和全國平 均水平。 10 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長 2006 年上半年 XXX 市在建項目 2581 個，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 239.18 億元，同比增長 26.4%，增幅高于去年同期 2.8 個百分點，高于同期全國平均增幅 2.2 個百分點，占全社會投資比重為 28.1%。其中，住宅完成投資 137.91 億元，同比增長 25.7%；辦公樓完成投資 5.44 億元，同比減少 20.6%；商業(yè)用房投資 25.93 億元，增長 7.0%。 從三大經(jīng)濟圈（都市發(fā)達經(jīng)濟圈、渝西經(jīng)濟走廊、三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟圈）開發(fā)情況來看，都市發(fā)達經(jīng)濟圈房地產(chǎn)投資 195.11 億元，占 XXX 市房地產(chǎn)投資比重的81.6%，與去年基本持平。渝西經(jīng)濟走廊完成 24.90 億元，比重由去年同期的 9.2%上升為 10.4%；庫區(qū)經(jīng)濟區(qū)完成 19.16 億元，比重由去年同期的 9.4%下降為 8.0%。 施工、新開工面積增速平穩(wěn)、經(jīng)濟適用房建設規(guī)模進一步擴張 2006 年上半年， XXX 市房地產(chǎn)施工面積 6630.88 萬平方米，同比增長 18.3%；新開工面積 1214.54 萬平方米，增長 19.5%，新開工項目 247 個，比去年同期增加 34個，增長 16.0%。其中，住宅施工面積和新開工面積分別為 4984.80 萬平方米和 990.71萬平方米，分別增長 21.5%和 18.6%；同時 XXX 市經(jīng)濟適用住房施工及新開工面積分別為 339.17 萬平方米和 73.16 萬平方米，比去年同期分別增長 70.4%和 267.8%，增速較 5 月分別提升 18 個百分點和 131 個百分點，均呈現(xiàn)較大幅度增長。 11 6 6 3 0 . 8 81 2 1 4 . 5 42474 9 8 4 . 89 9 0 . 7 13 3 9 . 1 77 3 . 1 61 8 . 3 1 9 . 5 16 2 1 . 5 1 8 . 67 0 . 42 6 7 . 801000200030004000500060007000施工面積新開工面積 新開工項目住宅施工面積住宅新開工面積經(jīng)濟適用房施工面積經(jīng)濟適用房新開工面積050100150200250300面積（萬平方米） 同比增長率（）XXX 市 2006 年上半年施工面積及增長率 商品房銷售價格小幅上漲 2006 年上半年， XXX 市商品房銷售面積累計 807.23 萬平方米，實現(xiàn)銷售額 188.69億元。其中住宅銷售 733.87 萬平方米，實現(xiàn)銷售額 156.68 億元，占 XXX 市商品房銷售比重的 90.9%；辦公樓銷售 10.84 萬平方米，比重為 1.3%；商業(yè)用房 54.97 萬平方米，比重為 6.8%。 2006 年上半年 XXX 市商品房現(xiàn)房均價 1816 元 /平方米，同比上漲 2.5%；商品房期房預售均價 2550 元 /平方米，同比上漲 9.3%。 90.90%1.30% 6.80%住宅 辦公 商業(yè)XXX 市 2006 年上半年各物業(yè)銷售比例 12 商品房空置面積小幅增長 2006 年上半年， XXX 市累積商品房空置面積 558.69 萬平方米，同比增長 4.7%。其中，住宅空置 182.31 萬平方米，占 XXX 市商品房空置面積比重的 32.6%；辦公樓空置 42.68 萬平方米，比重為 7.6%；商業(yè)用房空置 239.17 萬平方米，占 XXX 市空置商品房面積的 42.8%；其他類商品房空置 94.53 萬平方米，比重為 16.9%。 182.31,32.63%42.68,7.64%239.17,42.81%94.53,16.92%住宅 辦公 商業(yè) 其他單位：萬平方米， XXX 市 2006 年上半年商品房空置比例 商品房供應結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化 2006 年上半年， XXX 市商品房建設施工面積累積 6630.88 萬平方米，其中住宅所占比重為 75.17%、辦公樓占 2.85%、商業(yè)用房占 14.61%、其他類占 7.37%，經(jīng)濟適用房施工面積 339.17 萬平方米，雖然其增長幅度達 70.4%，但比重僅為 5.12%。而商業(yè)用房空置面積已達 239.17 萬平方米， 占 XXX 市空置商品房比重的 42.8%，其施工面積仍然高達 968.84 萬平方米，為現(xiàn)有空置房的 4.1 倍。 13 75.15%2.85%14.62%7.38%住宅 辦公 商業(yè) 其他XXX 市 2006 年上半年商品房施工面積比例 3 XXX 市商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場狀況 商業(yè)物業(yè)是商業(yè)服務活動的重要物質(zhì)基礎，也是商業(yè)流通基礎設施的主要組成部分，擔負著提供商品展示與交易、商業(yè)服務，促進產(chǎn)業(yè)流通和人民生活的重要職能。隨著我國西部大開發(fā)加快進程， XXX 作為未來長江上游經(jīng)濟中心城市，近年來在國民經(jīng)濟、商業(yè)貿(mào)易、人民生活水平、房地產(chǎn)開發(fā)均取得長足發(fā)展。 從 1998 年至 2005 年 XXX 市商業(yè)物業(yè)銷 售均價的增長情況來看，年均增長速度為 9，其中 1999 年價格增長速度較快，一度達到增長高峰，其后增長速度趨于平緩，部分年度出現(xiàn)波動。 2005 年 XXX 市商業(yè)物業(yè)價格 4953 元 /平方米，同比增長10.1，高于 XXX 市房價的增幅（ 7.2）和住宅價格的增幅（ 7）。 24833550327535484058 4058449949534 2 . 9 7 %- 7 . 7 5 %8 . 3 4 %1 4 . 3 7 %0 . 0 0 %1 0 . 8 7 % 1 0 . 0 9 %01000200030004000500060001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005- 0 . 2- 0 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5商業(yè)物業(yè)銷售單價（元/ 平方米） 增長率（）資料來源： XXX 市網(wǎng)上房地產(chǎn) XXX 市歷年商業(yè)銷售均價 14 XXX 市商圈分布圖 五大主要商圈比較表 商圈 日人流量（萬人） 節(jié)假日日人流量（萬人） 年購買力 （億元） 商業(yè)供應量（萬平方米） 商業(yè)供應量（萬平方米）（預計 2010 年） 解放碑 45 110 180 60 75 沙坪壩 35 70 76 30 40 南坪 30 60 106 32 45 楊家坪 40 80 69 34 40 觀音橋 35 70 76 30 45 五大商圈大型百貨分布圖 15 XXX 市核心商圈比較表 核心商圈商圈范圍 主要商業(yè)形態(tài) 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)類型結(jié)構(gòu) 代表性商業(yè)物業(yè) 商業(yè)租售價格解放碑以 解 放 碑 步 行 街 為 核心，北起臨江門、南至較場口、西達民生路、東到小什字，即由臨江路、滄白路、新華路、民生路所圍合而成的多邊 形 區(qū) 域 ， 總 面 積 約1 . 2 平 方 公 里 。食 品 飲 料 、煙 草 、 紡 織品 、 服 裝 鞋帽 、 日 用 百貨 、 家 電 及五 金 交 電 化工 等 商 品 零售業(yè)。有 商 業(yè) 網(wǎng) 點 4400 多 個 、 服 務 機構(gòu) 5300 多 家 ， 總 商 業(yè) 營 業(yè) 面 積超 過 60 萬 平 方 米 。 現(xiàn) 在 解 放 碑地 區(qū) 的 年 營 業(yè) 額 已 達 到 180 億 元人民幣左右。以 大 型 百 貨 商 場、 超 市 和 沿 街 鋪面 （ 含 便 利 店 、專 業(yè) 店 、 專 賣店 ） 為 主 導 的 商用物業(yè)格局。大 都 會 廣 場 （ 太平 洋 百 貨 ） 、 美美 時 代 廣 場 、 迪康 百 貨 、 重 百 大樓 、 新 世 紀 百 貨、 銀 太 百 貨 、 世界 貿(mào) 易 中 心 、 國際 貿(mào) 易 中 心 等 商業(yè)物業(yè)。商 場 內(nèi) 的 租 金 集 中 在 200 500 元 / 平 方 米 . 月 左右 ； 臨 街 鋪 面 主 要 集 中 在 400 800 元 / 平 方 米 .月 ， 其 中 ： 鄒 容 路 、 民 權(quán) 路 、 民 族 路 、 民 生 路和 八 一 路 是 解 放 碑 的 黃 金 商 鋪 ， 這 幾 條 道 路 平時 人 流 量 大 ， 是 解 放 碑 購 物 消 費 群 體 常 出 入 的地 方 ， 此 類 商 鋪 面 積 都 較 小 ， 面 積 較 大 的 商 鋪主 要 是 品 牌 經(jīng) 營 商 和 從 事 餐 飲 的 經(jīng) 營 者 。 商 鋪以 租 為 主 ， 租 金 則 高 達 800 2000 元 / 平 方 米 .月。江北以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、西、南、北路為輻射方向，半徑1 0 0 0米范圍內(nèi)。建材、電器主 要 的 商 用 物 業(yè) 都 集 中 在 觀 音橋 轉(zhuǎn) 盤 至 渝 北 車 站 沿 線 及 附近 ， 大 型 商 用 物 業(yè) 供 應 量 相 對較 小 ， 且 被 交 通 干 道 分 割 ， 分布 零 散 。 預 計 未 來 商 圈 面 積 將達 到 42.42 公 頃 , 建 成 西 南 最 大的生態(tài)商圈。重 百 江 北 商 場 、新 世 紀 世 紀 新 都、 茂 業(yè) 百 貨 、 北城 天 街 購 物 中 心、 遠 東 百 貨 、C E P A 香 港 城 。南坪以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起長江大橋南橋頭，南至四公里學府大道，東臨海棠溪立交，西至融僑半島，面積約平方公里。會 展 、 醫(yī) 藥、 汽 車 、 家居 、 休 閑 運動 、 燈 飾 建材。大 型 專 業(yè) 店 （ 燈飾 廣 場 、 機 動 車交 易 市 場 、 二 手汽 車 交 易 市 場 、重 慶 家 具 市 場 、渝 能 汽 配 城 等 ）、 百 貨 商 場 、 超市 、 倉 儲 、 地 下商場。浪 高 凱 悅 、 金 臺百 貨 、 北 京 華 聯(lián)、 麥 德 龍 超 市 等。南 坪 商 圈 鋪 面 的 租 金 差 價 大 ， 從 40 300 元 / . 月 不 等 ； 商 業(yè) 物 業(yè) 的 售 價 主 要 集 中 在 1.5 3 萬 元 / 。 租 售 率 南 坪 商 圈 的 整 體 租 售 率 在85% 左 右 。 據(jù) 測 算 ， 南 坪 商 圈 商 業(yè) 營 業(yè) 面 積 年均 營 業(yè) 額 在 2 5 0 0 0 元 / 左 右 。 16 4 XXX 市專業(yè)電子市場狀況 （ 1） 泰興通信電腦市場 泰興通信電腦大市場是經(jīng) XXX 市計委（ 1998） 1278 號文批準立項，由 XXX 信息通信技術(shù)有限責任公司主辦的通信電腦專業(yè)市場。泰興通信電腦大市場隸屬于泰興科技物業(yè)發(fā)展有限公司。目前，以石橋鋪總店為中心，構(gòu)建了解放碑、萬州、涪陵三個分店， 泰興江北店 4 月份已開業(yè)。 輻射 范圍為 XXX 市區(qū)及周邊各區(qū)縣。目前已擁有通信、辦公、電腦、網(wǎng)絡、外設 、軟件圖書等門類齊全的 IT 商家 500 余戶，其中有 70%以上為業(yè)主，在國內(nèi)首創(chuàng) 商家是業(yè)主 的 營銷模式。 （ 2） 賽博電子市場 XXX 賽博數(shù)碼廣場 A 館是賽博集團在 XXX 開的首家旗艦店。賽博集團成立于1999 年，目前已經(jīng)在上海、天津、北京、鄭州、深圳、烏魯木齊、沈陽、等 18 個重點城市開設了 33 家分店，經(jīng)營產(chǎn)品涵蓋計算機、數(shù)碼、通訊、辦公設備、等電子產(chǎn)品。賽博目前在 XXX 有 4 家連鎖店，分布于石橋鋪、解放碑、沙坪壩，經(jīng)營總面積超過 4.2 萬平方米。 （ 3） XXX 電子市場 位于 XXX 市高新區(qū)石橋鋪科園一路的 XXXXXX 大廈 1 3 層， 營業(yè)面積超過10000 平方米。經(jīng)營范圍涵蓋品牌電腦、 DIY 電腦、電腦相關產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、辦公設備、通迅產(chǎn)品、音像軟件、科技圖書、電腦維修等。 XXXXXX 電子市場一流的購物環(huán)境與一流的軟硬件設施成為 XXX 市人流量最大的電子市場。 總的來看，自 1999 年泰興電腦市場、 2000 年賽博電子市場開業(yè)以來， XXX 市電子市場走向?qū)I(yè)化市場，特別是九龍坡區(qū)石橋鋪片區(qū)集聚了三大商家（賽博、泰興、XXX）的四家大賣場，成為 XXX 市電子產(chǎn)品的集散地，輻射范圍廣，年銷售量高達XXX 市電子產(chǎn)品的 70左右。 同時 XXX 市經(jīng)濟的不斷發(fā) 展和居民生活水平的提高，擴大了居民對電子產(chǎn)品的需求和產(chǎn)品的更新?lián)Q代。 作為電子行業(yè)， XXX 市的電子行業(yè)發(fā)展前景仍然十分樂觀，這是因為 : 2005 年 XXX 市城市居民人均可支配收入達到 10244 元，增長 11.1%，扣除價格因素實際增長 10.2%；城市人均消費支出 8623 元，增長 8.2%，居民生活水平的提高對電子產(chǎn)品的需求增加； 17 2005 年 XXX 市居民對家用電器和音像器材類的需求同比增長 5.7%，通訊器材類同比增長 3.6%； 目前電子產(chǎn)品更新速度較快，居民對新產(chǎn)品的需求也不斷增加。 5本項目發(fā)展借鑒 本項目位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪，周邊有泰興、賽博電子市場以及即將開業(yè)的西部電腦商城，商業(yè)氛圍好，但同類型商家較多，且市場較為完善，存在一定的市場競爭壓力，可利用節(jié)假日進行精心策劃，擴大知名度，搶占市場份額，該項目有一定的市場機會。 二、區(qū)域市場分析 1區(qū)域市場界定 （ 1）片區(qū)范圍界定 九龍坡區(qū)位于 XXX 市主城區(qū)西南部，是長江和嘉陵江環(huán)抱的 XXX 渝中半島的重要組成部分，地跨東經(jīng) 10615至 10635，北緯 2915至 2935,幅員面積 432 平方公里，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、璧山縣和江津市接壤，與南岸區(qū)、巴 南區(qū)隔江相望。南北最長 36.12 公里，東西最寬 30.4 公里。 九龍坡區(qū) 現(xiàn)轄楊家坪街道、謝家灣街道、石坪橋街道、黃桷坪街道、中梁山街道、石橋鋪街道和渝州路街道 7 個街道，以及九龍鎮(zhèn)、華巖鎮(zhèn)、白市驛鎮(zhèn)、西彭鎮(zhèn)、銅罐驛鎮(zhèn)、陶家鎮(zhèn)、走馬鎮(zhèn)、含谷鎮(zhèn)、巴福鎮(zhèn)、金鳳鎮(zhèn)和石板鎮(zhèn) 11 個鎮(zhèn)， 總計 113 個行政村、 86 個居委會。其中石橋鋪街道辦事處和渝州路街道辦事處由 XXX 市高新區(qū)管委會代管；華巖鎮(zhèn)、中梁山街道于 2001 年 7 月實行兩塊牌子一套班子，合署辦公。 （ 2）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 2005 年九龍坡 地區(qū)生產(chǎn)總值突破 250 億元，達到 270.41 億元，增長 15.8%；固定資產(chǎn)投資突破 120 億元，達到 126.19 億元，增長 13.3%；社會消費品零售總額突破 100 億元，達到 107.29 億元，增長 16.5%；外貿(mào)進出口突破 5 億美元，達到 5.45億美元，其中出口 4.73 億美元，分別增長 45.5%和 68.1%；區(qū)級財政入庫收入突破 9億元，達到 90092 萬元，增長 49.5%；城市居民人均可支配收入突破萬元，達到 10310元，農(nóng)村居民人均純收入突破 4000 元，達到 4283 元，分別增長 11%和 13.9%。 18 15.80% 16.50%45.50%68.10%11% 13.90%13.30%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%地區(qū)生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資 社會零售總額外貿(mào)進出口區(qū)級財政入庫收入城市居民可支配收入 農(nóng)村居民人均純收入增長率 （）XXX 市九龍坡區(qū) 2005 年各經(jīng)濟因素增長率 （ 3）區(qū)域基礎設施狀況 2005 年九龍坡區(qū) 投資近 9 億元，貫穿中梁山東西部地區(qū)的戰(zhàn)略要道華福公路全線竣工通車。外環(huán)高速公路全面動工，西彭立交連接道工程進展順利。九濱路 、 李家沱長江大橋北引道改造工程 、 馬家溝和童家石河兩座水庫大橋以及冬帽公路改造工程全面完成 ，同時 220KV 水碾變電站投入使用。 公路： 公路路網(wǎng)四通八達，交通十分便捷。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長江大橋連接兩岸；成渝、上界、渝長及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi)；從解放碑到大渡口的高架輕軌橫穿區(qū)內(nèi)。新建了大件路、楊家坪環(huán)道、華龍大道等城市道路，改建了白彭高等級公 路和金馬路、白走路、含金路等一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干公路，初步形成以高速公路和華福路為骨架的 “一井、一環(huán)、八通 ”的公路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 鐵路 ： 渝黔、襄渝、成渝三條干線鐵路越過境內(nèi)，有 XXX 東站、南站、西站、三大貨運車站。 港口 ： 區(qū)內(nèi)有長江上游最大的深水貨運水陸聯(lián)運碼頭 九龍坡港 。 航空 ： XXX 江北國際機場距離九龍坡區(qū) 30 公里，車程 20 多分鐘。 供水 ： 九龍坡區(qū)東部地區(qū)有日供水能力 30 萬噸的 XXX 市水務集團和尚山水廠供水。西部鎮(zhèn)已建有含谷、黃千、銅罐驛等水廠，水源主要來自長江和水庫。即將建設的長江取水工程，將興建日供水分別達 10 萬噸的白市驛和西彭水廠。 供電 ： 九龍坡轄區(qū)內(nèi)有變電站 15 座，其中 220 千伏變電站 3 座， 110 千伏變電 19 站 11 座，變電總?cè)萘?172 萬千伏安，電力充裕。 通訊 ： 九龍坡轄區(qū)內(nèi)已建光纖 4390 芯對公里，電纜主干 32 萬對，通信管道 84管程公里，裝機容量 41 萬門，可滿足各種通訊需要。 排污 ： 九龍坡轄區(qū)內(nèi)有較完備的城市排污系統(tǒng)和污水處理系統(tǒng)。正在整治的桃花溪流域、梁灘河流域以及黃沙溪渣場等工程，將改善投資和生活環(huán)境，滿足生產(chǎn)和生活需要。 2片區(qū)性質(zhì)及特點 片區(qū)工業(yè)基礎好，配套基礎設施完備，且區(qū)位優(yōu)勢極為顯著； 片區(qū)農(nóng) 業(yè)資源豐富，相對于主城區(qū)，有廣闊的發(fā)展空間，具有典型的都市現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)的特征，是 XXX 市最具規(guī)模的、最具形象的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)； 片區(qū)旅游資源豐富，具有著名的 XXX 動物園、華巖市、龍?zhí)逗约?XXX市最大的白鷺自然保護區(qū)； 片區(qū)科教文化發(fā)展較好，高等院校和科研機構(gòu)較多； 片區(qū)經(jīng)濟增長速度較快，居民生活水平和消費水平不斷提高； 片區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為滯后，處于低檔次、低水平的狀態(tài)； 片區(qū)娛樂、餐飲、購物等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，水平偏低； 片區(qū)工業(yè)生產(chǎn)對環(huán)境有一定的影響。 因此，九龍坡區(qū)的發(fā)展規(guī)劃主要以現(xiàn)有的工業(yè) 為基礎，以高科技手段改造老工業(yè)企業(yè)。同時，大力引進國際知名企業(yè)和國內(nèi)有實力的企業(yè)來此投資，并以此來帶動九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)、餐飲、娛樂、購物、休閑、旅游等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。 3九龍坡區(qū)房地產(chǎn)狀況 2005 年前三季度市場交易比較 20 九龍坡區(qū)2 0 0 5 年前三季度市場交易比較圖13.866.42.21832.510.059.442.321.210.434.2915.660 10 20 30 40 50成交面積入市面積成交面積入市面積成交面積入市面積第三季度第二季度第一季度單位：萬2004年2005年 2005 年前三季度，九龍坡區(qū)樓盤進入市場總量為 18 萬，總成交 66.21萬，前期釋放于市場中顯得滯銷的物業(yè)在本年的第二季度得到明顯消化，與 2004 年同期相比， 2005 年市場入市面積下降了 54.6%，成交面積下降了 19.6%，成 為兩項指標均下降的區(qū)域之一。 2005 年第二季度，九龍坡區(qū)市場較為活躍，成交量分別高于第一、第三季度 32.25 萬、 28.44 萬，原因在于該區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型逐步多元化，品質(zhì)也在逐步提升，中高檔公寓、花園洋房項目經(jīng)較長時間蓄勢，再加上春交會的促進作用，故成交量較大。 2005 年前三季度成交價格走勢比較 九龍坡區(qū)2 0 0 5 年前三季度成交價格走勢比較圖2633204318522557220129510500100015002000250030003500第一季度 第二季度 第三季度單價（單位：元）2004年2005年 2005 年前三季度，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)成交價格保持在 2550 元 /平方米以 21 上，總體水平低于江北區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩等區(qū)域，和 2004年相比，平均成交價格 有所漲幅，約 30%。 由于受到遠郊低價新盤入市影響，故 2005 年第二季度成交均價表現(xiàn)出下滑趨勢。 2005 年第三季度，九龍坡區(qū)楊家坪片區(qū)相繼推出兩個高價公寓盤 百康年世紀門和艾佳沁泰，銷售呈現(xiàn)較好局面，故其整體成交價格被拉高，達到了 2951 元 /。 2005 年第二季度，成交均價在中高價盤上江城、盛仁匯大廈、艾佳沁園的主導下，漲幅巨大。 4片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 發(fā)展優(yōu)勢 經(jīng)濟基礎良好，地區(qū)生產(chǎn)總值居 XXX 市首位 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大 發(fā)展劣勢 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)品牌較少、知名度不高 房價始終徘徊在中等偏下水平 房地產(chǎn)市場處于成長階段 未來展望 九龍坡區(qū)房地產(chǎn) 市場的發(fā)育成熟 還需要一段時間 。今后一段時間正是 九龍坡區(qū) 房地產(chǎn)市場的大發(fā)展時期，其原因有 四 個：一是目前國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平相應提高，人們對改善居住條件的需求非常迫切；二是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口速度的加快；三是 九龍坡區(qū) 舊城改造 、“退二進三” 中對老城的維護及新區(qū)的建設；四是舊城改造中對老城區(qū)居民的安置需要 。從這個角度看，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場潛力巨大。 5片區(qū)電子專業(yè)市場發(fā)展趨勢 XXX 高新區(qū)計劃在 2005 年至 2007 年間分 三期對石橋鋪數(shù)碼街進行擴建。一期 22 拓展周邊公路；第二期改建石橋鋪廣場；第三期為最后掃尾階段，最終使石楊路、渝州路、科園一路、科園二街合圍成一條完整的數(shù)碼步行街。工程全部完工后，數(shù)碼街經(jīng)營面積將達到 15 萬平方米。今后五年，在石橋鋪高新區(qū)將集中建設光電子、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)、軟件三個產(chǎn)業(yè)基地；重點培育發(fā)展電子信息、生物工程和新醫(yī)藥、新材料、機電一體化四大主導產(chǎn)業(yè)；辦好留學人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化制藥技術(shù)開發(fā)園、光電技術(shù)開發(fā)園、機電一體化技術(shù)開發(fā)園五個專業(yè)孵化園。 6競爭分析 本項目位于九龍坡石橋鋪數(shù)碼電子港，周 邊有賽博 A、 B 館和泰興電子市場，同時周邊的西部電子商城將于 2006 年底開始招商，該商城面積 6 萬余平方米，可容納賽博、泰興和本項目商城中所有的商家，且地理位置相對本項目較好，因此，本項目存在一定的競爭壓力。 7典型物業(yè)調(diào)查 根據(jù)近期周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，本次主要采取 XXX 市專業(yè)電子市場和近 23 期開盤的大型商業(yè)物業(yè)作為可比對象。 （ 1）專業(yè)電子市場 序號 市場名稱 所在區(qū)域 區(qū)域描述 經(jīng)營商品 消費群體 樓層租金（元 /m2）1 樓： MP 4 、品牌筆記本電腦、數(shù)碼相機1 2002 樓：筆記本電腦、兼容機、臺式電腦、電腦配件2 60-1503 樓：電腦耗材等 3 40-801 樓：手機、品牌筆記本電腦、數(shù)碼相機1 2502 樓：筆記本電腦、兼容機、臺式電腦2 1303 樓：電腦配件、電腦耗材等3 60-1001 樓：服裝、 MP 4 、數(shù)碼相機、筆記本電腦等1 1502 樓：筆記本電腦、兼容機、臺式電腦、顯示器筀2 903 樓：空置 3 無平街1 層：數(shù)碼相機、品牌筆記本1 120-180平街2 層：電腦、耗材等2 100-1503 層：空置 3 無1 樓：手機大賣場 1 60-1602 樓：筆記本、電腦等 2 25-1153 樓：電腦耗材、碟片等3 20-551 樓：手機大賣場 1 100-1802 樓：筆記本電腦、各種品牌電腦、兼容機、M P 3 、M P 4 等2 80-1603 樓：電腦耗材等 3 40-100零售商、個人、公司、成都及貴洲的部分客戶重慶市專業(yè)電子市場租金情況一覽表泰興電腦市場1九龍坡區(qū)石橋鋪重慶市 IT 市場發(fā)源地零售商、個人、公司、成都及貴洲的部分客戶市場培育時間較長，場內(nèi)經(jīng)營的商家有較為穩(wěn)定的客源，人流量大， 1 - 3 層無空置市場培育時間長達 6年，場內(nèi)經(jīng)營的商家有較為穩(wěn)定的客源，人流量大， 1 - 3 層無空置九龍坡區(qū)石橋鋪2賽博數(shù)碼廣場石橋鋪店 A 館重慶市 IT 市場發(fā)源地開業(yè)約半年，人流量較少，1 層全部出租；2 層全部出租；3 層開業(yè)不久，人流較少， 1 層部分空置、 2層空置率為 5 ， 3 層空置3賽博數(shù)碼廣場銀座店解放碑步行街入口處重慶市商業(yè)中心區(qū)5 泰興電腦e 世界 江北觀音橋重慶市江北觀音橋商業(yè)中心區(qū)4 電通王數(shù)碼廣場解放碑步行街入口處重慶市商業(yè)中心區(qū)來解放碑消費的個人消費者開業(yè)四個月，人流量較少，平街1 層已全部出租，平街2 層有1 / 3鋪位空置，3 樓空置來解放碑消費的個人消費者開業(yè)約2 年，人流量大，1 、2 、3 層全部出租工薪階層、大學生等消費群體江北居住的三峽移民、區(qū)域內(nèi)的工薪階層等6賽博數(shù)碼廣場沙坪壩店沙坪壩步行街沙坪壩商業(yè)中心區(qū) 石橋鋪賽博數(shù)碼廣場 A、 B 館 賽博數(shù)碼廣場石橋鋪店位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路 6 號，其中賽博數(shù)碼 24 廣場 A 館于 2000 年 10 月開業(yè)，營業(yè)面積 20000 平 方米，入住商家 450 戶；賽博數(shù)碼廣場 B 館于 2003 年 5 月開業(yè)，營業(yè)面積 8876.67 平方米，入住商家 186 戶。該商城位于 XXX 市 IT市場發(fā)源地，人流量大，市場培育期長，商家、客戶均較為穩(wěn)定，主要消費群體為零售商、個人、公司、西南以及貴州等省市的部分客戶。該市場目前經(jīng)營狀況良好，基本無空置現(xiàn)象。 A 館租金水平： 1 層 70 288 元 /平方米 .月，平均租金 160 元 /平方米 .月， 2 層 100 180 元 /平方米 .月，平均租金 130 元 /平方米 .月， 3層 60 100 元 /平方米 .月。 賽博數(shù)碼廣場 B 館 賽博數(shù)碼廣場 A 館 石橋鋪泰興通訊電腦市場 泰興通訊電腦市場位于 XXX 市 IT 市場的發(fā)源地 九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路 8 號泰興大廈，距成渝高速公路僅 2 分鐘路程， 數(shù)條市內(nèi)交通干線于此匯集，交通便捷，是目前 XXX 地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的通信電腦專業(yè)市場之一，營業(yè)面