南昌海林大廈全程策劃報(bào)告

中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 海林大廈全程策劃報(bào)告 核心課題 1、如何與現(xiàn)有的 SOHO 項(xiàng)目找出差異、脫穎而出，不至于在 SOHO 的混戰(zhàn)中被淹沒(méi)？ 縱觀(guān)南昌市的 SOHO 項(xiàng)目，其總價(jià)一般都介于 20-50 萬(wàn)元之間，這些項(xiàng)目都將是本案未來(lái)客源的有力爭(zhēng)奪者。與其宣稱(chēng)自己是 SOHO 的項(xiàng)目相比，本案在推出時(shí)間上未搶得先機(jī)，價(jià)位上沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，如果不能從形象定位上、從產(chǎn)品概念上與其它 SOHO 項(xiàng)目拉開(kāi)距離，將很容易被 SOHO 大潮淹沒(méi)。 2、相對(duì)較高的總價(jià)，要求市場(chǎng)推廣過(guò)程中能賦予產(chǎn)品更多的附加值。 地標(biāo)性及星級(jí)配置決定了本案的居住品質(zhì)要高于目前市場(chǎng)上的大 部分SOHO。 30-60 萬(wàn)的總價(jià)處于 SOHO 的價(jià)格上限。但是在推廣中，如果僅僅依靠產(chǎn)品上的細(xì)微差別來(lái)支持“物有所值”的說(shuō)法顯然會(huì)很吃力。 因此，我們可能需要尋求更為有效的出路：通過(guò)推廣和包裝賦予產(chǎn)品更多的附加值，從而擺脫與客戶(hù)在細(xì)枝末節(jié)上的比較與糾纏，令客戶(hù)在心理上感受“物有所值”。 3、如何使本項(xiàng)目成為全市中高收入階層共同認(rèn)知和注目的品牌項(xiàng)目，從而突破區(qū)域市場(chǎng)限制，拓展客群基礎(chǔ)規(guī)模？ 30-60 萬(wàn)的總價(jià)決定了本案歸根結(jié)底屬于“豪”系列的建筑，這一系別的最大特征是：客戶(hù)群體規(guī)模?。豢驮磥?lái)源分布廣泛；區(qū)域不明 顯；客戶(hù)群體推廣渠道多樣化。 因此，本案在推廣過(guò)程中應(yīng)放眼全市乃至全省，力求在總量較少的目標(biāo)客 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 戶(hù)群中形成最大限度的傳播，充分挖掘來(lái)自各個(gè)方向、不同層面的有購(gòu)買(mǎi)能力的人群，最終實(shí)現(xiàn)較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 核心觀(guān)念 1、超越“ SOHO”概念 SOHO 是傳統(tǒng)意義上的住宅樓與辦公樓的合生物，雖然它具有兩者的優(yōu)點(diǎn)，但畢竟是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地理位置與居住品質(zhì)相妥協(xié)的產(chǎn)物。建筑本身決定了本案更接近于商住樓的概念，又處于市中心區(qū)，可以作為新世紀(jì)的新型大廈進(jìn)行宣傳推廣。 2、建筑形態(tài)和生活方式的聯(lián)合推廣 建筑形式?jīng)Q定生活方式，這種 星級(jí)的地標(biāo)性建筑因其細(xì)節(jié)上不同于普通的SOHO，因而將給居住者帶來(lái)一種與以前大不同的生活方式。因此，我們不僅僅需要 推廣一種建筑形態(tài)，更重要的是，描述一種生活狀態(tài) 。并明確這種生活狀態(tài)與建筑形態(tài)之間的因果關(guān)系，形成建筑形態(tài)與生活方式的聯(lián)合推廣。通過(guò)對(duì)這種生活方式的闡述，將有助于人們更加深刻地理解建筑細(xì)節(jié)上的優(yōu)越性。 3、以生活感染力和身份標(biāo)識(shí)為基礎(chǔ)的品牌文化。 根據(jù)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，我們可以相信，本案最終打動(dòng)客戶(hù)的仍然是這種建筑形式帶來(lái)的一種全新的高尚生活。因此，在推廣中需要將這種生活通過(guò)一種完全 感性的手段演繹出來(lái)，使之成為一種身分的標(biāo)志和象征，最終樹(shù)立本案作為一種高尚生活方式的品牌形象。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、高層項(xiàng)目市場(chǎng)背景 南昌 作為江西省會(huì)城市，是江西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，緊鄰浙江，福建等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛躍性的發(fā)展，沿海經(jīng)濟(jì)逐漸向內(nèi)地滲透和重心的逐漸轉(zhuǎn)移，大批的資金和人才的涌入，必將更好的帶活南昌的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，刺激消費(fèi)市場(chǎng)，隨著改革開(kāi)放的持續(xù)深入以及南昌與外界經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系日益密切，這也在很大程度上促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)的活躍、經(jīng)濟(jì)收入的提高、信息的飛速傳播，人們的消費(fèi)觀(guān)念也由以前的 “吃飽吃好便足夠”向“要求生活高質(zhì)量、高水準(zhǔn)”轉(zhuǎn)變，如今又隨著電子技術(shù)的飛速發(fā)展，生活趨全自動(dòng)化方向形成，智能化不但進(jìn)入了辦公領(lǐng)域，同時(shí)也進(jìn)入了人們的日常生活，所以，隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷變化，消費(fèi)檔次的不斷提升，消費(fèi)領(lǐng)域的不斷拓展，消費(fèi)觀(guān)念的不斷更新，一時(shí)間現(xiàn)代化、歐美化的產(chǎn)物似乎成為一個(gè)主導(dǎo)局勢(shì)。面對(duì)這不斷涌來(lái)的西洋式的現(xiàn)代化，處于內(nèi)陸省份城市的南昌，也逐漸接受這風(fēng)行世界的新式建筑潮流，但是，相對(duì)于沿海發(fā)達(dá)城市和北京、上海這類(lèi)大型城市來(lái)說(shuō)，南昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平始終是制約人們消費(fèi)觀(guān)念發(fā)展的一個(gè)至關(guān)重要的因素。在 中國(guó)已經(jīng)加入 WTO，世界經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)日益加強(qiáng)的今天，目前較為落后的南昌人更樂(lè)于接受新鮮事物的影響，五千年的傳統(tǒng)文化雖已根深蒂固，但隨著世界經(jīng)濟(jì)大潮的不斷改變，窮則思變的南昌人更是向往一種全 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 新的生活方式，由此而首先引發(fā)的便是在建筑方式上的改變?，F(xiàn)代化、國(guó)際化的高標(biāo)準(zhǔn)住宅和辦公場(chǎng)所也成為人們一直追求的目標(biāo)，所以，對(duì)于即將建成的 海林大廈 這一項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其地標(biāo)性和現(xiàn)代性的特點(diǎn)無(wú)意能使其成為主導(dǎo)住宅建筑形態(tài)的楷模，這無(wú)形之中也增加了項(xiàng)目本身在業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力。 隨著南昌房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，從 2000 年開(kāi)始，南昌市也逐 漸冒出一名叫 SOHO 的商品化建筑，它就是我們現(xiàn)在較為熟悉的商住兩用樓。它們絕大多數(shù)都具有以下幾個(gè)主要特征位：位于市區(qū)主干道旁、交通便利、配套設(shè)施齊全、周邊人口密度較大、都屬高層建筑。類(lèi)似這樣的項(xiàng)目主要有：洪城廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、華龍福邸、三星大廈以及新近出現(xiàn)的城市經(jīng)典、東方巴黎等等，作為南昌市為數(shù)不多的 SOHO 商住樓，其銷(xiāo)售情況一直是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。SOHO 的界定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)基本成型， 高層住宅、戶(hù)型面積較小、臨近交通要道、生活便利等等已經(jīng)成為公認(rèn)的 SOHO 基本標(biāo)準(zhǔn)。 SOHO 的常識(shí)也已經(jīng)在購(gòu)房者中得到了初步 的普及。 2001 年是南昌房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的、也是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一年，隨著一批項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)盤(pán)與封盤(pán)，媒體對(duì) SOHO 的關(guān)注也達(dá)到一個(gè)高峰。同時(shí)， SOHO 這個(gè)概念也開(kāi)始變得有點(diǎn)魚(yú)龍混雜，一些并不純粹的項(xiàng)目也在開(kāi)始借此概念進(jìn)行炒作。 二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 經(jīng)過(guò) 2001 年的高速發(fā)展，南昌市房地產(chǎn)業(yè)的水平得到較大的提高，尤其是一批大盤(pán)和高層商樓的加盟，更讓南昌市的房地產(chǎn)業(yè)向創(chuàng)精品的方向發(fā)展，同 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 時(shí)，這批樓盤(pán)產(chǎn)品的出現(xiàn)，為整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展與壯大作出了貢獻(xiàn)。針對(duì)海林大廈的具體情況，我們對(duì)整個(gè)南昌市的高層商住樓進(jìn)行了調(diào)查，主要 包括已銷(xiāo)完、銷(xiāo)售率達(dá) 80%以上的、正在發(fā)售、還未發(fā)售但已開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的樓盤(pán)。 洪城廣場(chǎng) ： 位于八一大道東側(cè)，緊靠南昌長(zhǎng)途汽車(chē)站，由 1 體 2 棟 19 層商住樓組成。 優(yōu)點(diǎn)：（ 1）發(fā)展商為江西洪城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，實(shí)力雄厚，有信心保障 （ 2）位于商務(wù)繁忙的淘金地帶，配套齊全，立體交通優(yōu)勢(shì)無(wú)可取代 （ 3）高層有較好的景觀(guān)，智能化配套先進(jìn)，住宅設(shè)計(jì)考究 （ 4）商業(yè)氛圍極濃，是南昌目前較為典型的 SOHO 建筑 缺點(diǎn)：（ 1）周?chē)ㄖ芏容^高，有壓抑感 （ 2）地處交通繁忙地段，噪音較大 （ 3）綠化較少，周邊環(huán)境也較差 中寰廣場(chǎng) ： 位于壇子口，緊靠井崗山大道，總建筑面積 48000 平方米。由一托 2 棟 25層住宅樓組成。 優(yōu)點(diǎn)：（ 1）交通較為方便，配套較為先進(jìn)、齊全 （ 2）物管先進(jìn) （ 3）高層景觀(guān)較好 缺點(diǎn)：（ 1）緊依主干道，灰塵、噪音較大 （ 2）綠化少、得房率低 三星大廈： 位于洪城路，緊依錦豐大酒店，由一棟 28 層商住樓組成。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 優(yōu)點(diǎn)：（ 1）交通方便，公交線(xiàn)路較多 （ 2）高層景觀(guān)較好 缺點(diǎn)：（ 1）位于主干道，灰塵、噪音較大 （ 2）道路塞車(chē)現(xiàn)象較多 （ 3）配套一般，戶(hù)型設(shè)計(jì)不太合理，價(jià)格偏高 （ 4）周邊治安較差 城市經(jīng)典： 由南昌市星鑫實(shí)業(yè) 有限公司開(kāi)發(fā)，上海泛思行銷(xiāo)策劃有限公司代理。該項(xiàng)目位于站前西路住宅小區(qū)內(nèi) 50 米處。高 18 層，共 58 米，總建筑面積 22000 平方米，地上首層為超市，二至十八層為住宅，每層 8 戶(hù)，戶(hù)型面積從 115-167平方米，主力戶(hù)型為二房二廳和三房二廳，起價(jià)為 2450 元 /平方米，均價(jià)約 2700元 /平方米，最高價(jià) 3220 元 /平方米。現(xiàn)已開(kāi)始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)在 3 月底正式開(kāi)盤(pán)，明年七、八月份交房。其主要賣(mài)點(diǎn)為整個(gè)住宅樓為鬧中取靜的小區(qū)，戶(hù)型設(shè)計(jì)一般。其宣傳的主題口號(hào)為“城市的、品位的、一生的”。 景田大廈： 暫無(wú)代理公司。其銷(xiāo)售 人員素質(zhì)很差。整棟大廈呈四方圍形，高 16 層，首一至三層為商場(chǎng)和寫(xiě)字樓，四至十六層為商住兩用樓，每層設(shè)計(jì)規(guī)劃為 16 戶(hù)，戶(hù)型面積從 109-189 平方米，僅有兩部電梯和四個(gè)走梯，其售價(jià)為： 4-8 層為2980 元 /平方米， 9-12 層 3180 元 /平方米， 13-16 層為 3380 元 /平方米。整個(gè)大廈除了地段僅存一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)之外，其規(guī)劃設(shè)計(jì)可能要數(shù)南昌市最差的高層住宅。 東方巴黎： 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 由南昌市南美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，廈門(mén)季候風(fēng)企劃有限公司全程代理。該項(xiàng)目位于南昌市洪城路中段，江西武警總隊(duì)對(duì)面。該案為南昌市首家?guī)Ьb修的高層物業(yè)，設(shè) 有 4 部電梯。它以小戶(hù)型（ 30-80 平方米）為主，面積從 25-127平方米，它也是南昌市酒店式公寓的首創(chuàng)者，高 22 層，每層規(guī)劃設(shè)計(jì)為 10 至12 戶(hù)，作為南昌市酒店式公寓的首創(chuàng)者，其售價(jià)也創(chuàng)下南昌市高層的新高，起價(jià)為 3740 元 /平方米，最高價(jià)為 4720 元 /平方米，物管費(fèi)暫定為 1.2 元 /平方米月。現(xiàn)已開(kāi)始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（認(rèn)購(gòu)金為每戶(hù) 5000 元），預(yù)計(jì)今年 3 月底開(kāi)盤(pán)，明年11 月份交房。其主要賣(mài)點(diǎn)為好地段，戶(hù)型小，總價(jià)低（實(shí)際并不低）。其宣傳的主題口號(hào)為“首創(chuàng)豪華裝修酒店式公寓”。 國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)： 由香港巨成投資有限公司投 資，江西國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)有限公司開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目是集“辦公、居家、賓館、購(gòu)物、娛樂(lè)、康體、餐飲”于一體的大型現(xiàn)代化建筑群，總建筑面積 19 萬(wàn)平方米，總投資 5 億元人民幣，由四棟高層住宅樓與一棟多層辦公樓組成。作為南昌市壇子口地標(biāo)性建筑，曾被一些業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“未來(lái)的曼哈頓”。國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)在剛開(kāi)盤(pán)發(fā)售時(shí)的起價(jià)（ 4800 元 /平方米）就創(chuàng)南昌市房?jī)r(jià)的新高，其廣告投放量也位居眾多樓盤(pán)中的首位，但由于其所處地段太過(guò)于繁華而帶來(lái)的噪音和灰塵污染，雖然廣告不斷投放，但銷(xiāo)售效果并不盡如開(kāi)發(fā)商所愿。再者，因其售價(jià)較高（大面積導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高）而未受到 絕大多數(shù)購(gòu)房者的青睞。到目前為止，其銷(xiāo)售總量只有 60%。其中，過(guò)多的大面積戶(hù)型是致使其銷(xiāo)售緩慢的一個(gè)重要的因素。 從南昌市的同類(lèi)項(xiàng)目近期的表現(xiàn)可以看出： 1、同類(lèi) SOHO 項(xiàng)目中，洪城廣場(chǎng)、中寰廣場(chǎng)、華龍福邸早已銷(xiāo)售封盤(pán)，國(guó) 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 貿(mào)廣場(chǎng)與三星大廈因還未全部售完，但為了盡快占領(lǐng)市場(chǎng)，達(dá)到快速回籠資金的目的仍在進(jìn)行大力的廣告宣傳。說(shuō)明這些項(xiàng)目已經(jīng)意識(shí)到 SOHO 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，都在力求第一時(shí)間占領(lǐng)最佳位置。 2、同類(lèi)項(xiàng)目中：大部分 SOHO 的廣告訴求大多集中于地段優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)與配套優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的工作和生活的便利上。 SOHO 項(xiàng)目中的國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)主推 CBD 商務(wù)中心的概念，而三星大廈則主推運(yùn)動(dòng)型商務(wù)大廈的概念，東方巴黎首推酒店式公寓，在沒(méi)有太多產(chǎn)品內(nèi)容的情況下，先概念了一把。 SOHO 項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)的是生活與工作的便利性，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品性?xún)r(jià)比的優(yōu)越性。但大多數(shù)都沒(méi)有新創(chuàng)的內(nèi)容，一般都采取給予購(gòu)房者折扣的促銷(xiāo)方式，即使這樣，各自所取得的效果并不大。 3、本案同類(lèi)項(xiàng)目雖多，但一些已經(jīng)退出市場(chǎng)主舞臺(tái)；一些還未開(kāi)盤(pán)，處于籌備狀態(tài)，因此這種現(xiàn)狀給本案留下了較大的生存空間的同時(shí)，但也潛伏著許多不可忽視的危機(jī)。 三、賣(mài)點(diǎn)提煉 （一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（機(jī)會(huì)點(diǎn)） 1、項(xiàng)目特色（外立面、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、綠化、內(nèi)部景觀(guān)、生活配套、智能化、物業(yè)管理等） 2、地段優(yōu)勢(shì)（火車(chē)站的立體交通，北上南下十分方便） 3、花園城市建設(shè)，老城區(qū)只拆不建（土地升值空間大） 4、濃厚的商業(yè)氛圍（宜住宜商） 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5、標(biāo)志性建筑（入住大廈是一種身份與地位的象征） 6、周邊市政配套完善（日常工作、生活都十分便捷） （二）、項(xiàng)目軟件設(shè)施的加強(qiáng)及完善建議 1、設(shè)立泛會(huì)所，如老年人之家、乒乓球室、茗茶室、健身房等，不對(duì)外開(kāi)放，可根據(jù)具體情況進(jìn)行收費(fèi)； 2、成立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理部門(mén)，使之與小區(qū)物業(yè)形象相配套，不僅有 值班保衛(wèi)和清潔工，還需要比如水電維修工等人員； 3、增加物管內(nèi)容，如代請(qǐng)鐘點(diǎn)工、保姆，設(shè)立商務(wù)中心、電子信息服務(wù)平臺(tái)等； （三）、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉 1、主推案語(yǔ)：幸福 e 站 海林大廈（廣告訴求之一：內(nèi)涵篇） 該項(xiàng)目是由海林公司經(jīng)過(guò)多年才獲得的一個(gè)項(xiàng)目，它的建成無(wú)疑對(duì)海林公司在南昌房地產(chǎn)業(yè)界樹(shù)立品牌與形象方面起到舉足輕重的作用，故建議海林公司把海林大廈當(dāng)作開(kāi)發(fā)商事業(yè)上的幸福驛站和消費(fèi)者的幸福驛站的雙贏目標(biāo)來(lái)打造。 2、主打廣告語(yǔ)：地旺、財(cái)旺、事業(yè)更旺（廣告訴求之二：地段篇） 海林大廈位于人氣極旺的火車(chē)站黃金地段， 正是“三旺”的最理想地段，由地旺而引申為財(cái)旺、事業(yè)更旺，這說(shuō)法較符合人們的消費(fèi)心理。 3、主打廣告語(yǔ)：鎏金碼頭，暢達(dá)生活（廣告訴求之三：便利篇） 火車(chē)站，鎏金碼頭，立體交通優(yōu)勢(shì)無(wú)可取代，周邊生活配套完善，出門(mén)即便利，把海林大廈引申為鎏金碼頭，也正迎合了人們都奢望過(guò)上一種似鎏金般的生活。 4、主打廣告語(yǔ)：選擇海林大廈，商務(wù)辦公現(xiàn)代化（廣告訴求之四： 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 時(shí)尚篇） 在滿(mǎn)足人們對(duì)生活與工作等方面的要求后，更要求讓海林大廈成為引領(lǐng)時(shí)尚潮流的領(lǐng)跑者。 5、主打廣告語(yǔ)：海林大廈，生活、工作珠聯(lián)璧合（廣告訴求之五：升值篇） 周 邊配套齊全，生活氛圍成熟，又是商住兩樓，宜住宜商宜投資。 注：廣告文案和設(shè)計(jì)方案略 四、項(xiàng)目銷(xiāo)售障礙減弱分析 項(xiàng)目銷(xiāo)售障礙匯總分析及解決對(duì)策 1、存在問(wèn)題： 開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象在業(yè)內(nèi)市場(chǎng)和消費(fèi)群中的知名度不是很高，所占有的市場(chǎng)份額較小，在目標(biāo)客戶(hù)心中的認(rèn)可程度不高 解決對(duì)策： 加大廣告宣傳力度，在為項(xiàng)目宣傳的同時(shí)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行包裝宣傳，主要從公司的人員組構(gòu)、公司各方面實(shí)力（成立時(shí)間、公司資質(zhì)、下屬子公司、經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域、技術(shù)力量等）、公司業(yè)績(jī)幾個(gè)大方面進(jìn)行宣傳； 2、存在問(wèn)題： 海林大廈位于火車(chē)站附近，與火車(chē)線(xiàn)路極為接近， 噪音與灰塵都極大，影響居民生活 解決 對(duì)策： A、在靠火車(chē)線(xiàn)路一側(cè)設(shè)置隔音路牌 B、采用隔音性能較好的建筑材料 C、利用媒體加強(qiáng)對(duì)建筑質(zhì)量的宣傳以轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的注意力 3、存在問(wèn)題 ：項(xiàng)目本身具有一些位置較差的戶(hù)型，難以吸引消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，給項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)不便。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 解決 對(duì)策： A、 在價(jià)格策略上采用一定措施，將這部分戶(hù)型總價(jià)降低 B、在營(yíng)銷(xiāo)時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售控制，保持銷(xiāo)售均好性 4、存在問(wèn)題： 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的無(wú)形威脅，在售高層樓盤(pán)、即將開(kāi)銷(xiāo)的高層眾多，無(wú)形中給該項(xiàng)目帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)銷(xiāo)售壓力。 解決對(duì)策： 從小區(qū)內(nèi)部著手宣傳 ， 突出項(xiàng)目的 自身優(yōu)勢(shì)及特色。 5、存在問(wèn)題： 價(jià)格的定位要高出消費(fèi)者心目中的期望值。 解決對(duì)策： 突出自身項(xiàng)目的高層優(yōu)勢(shì)，具有較好的通風(fēng)與采光性能，同時(shí)，利用地段好，交通好的地利優(yōu)勢(shì)，利用軟文對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，以規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)。 五、客戶(hù)目標(biāo)鎖定分析 被叫了好多年的“狼來(lái)了”的 WTO 終于來(lái)到了我們的面前，世界經(jīng)濟(jì)一體化的格局再次向前邁進(jìn)了一步。 南昌，作為地處中國(guó)中部的欠發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)水平一直以來(lái)處于落后的位置。 2001 年，受花園城市建設(shè)、中國(guó)加入 WTO 在即等利好因素的影響，南昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度第一次排在全國(guó)水平的前 3 位 ，所有的事實(shí)都證明著一點(diǎn)：南昌，正在以高速向前發(fā)展；南昌的消費(fèi)潛力深不可測(cè)。 經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，首先帶來(lái)的便是人們消費(fèi)水平的直接提高以及消費(fèi)意識(shí)的巨大轉(zhuǎn)變。來(lái)自各地的企業(yè)都已經(jīng)深深認(rèn)識(shí)到：南昌，前途不可估量。隨著全國(guó)、全世界的大企業(yè)、大集團(tuán)的進(jìn)駐，以及一批新型高科技小企業(yè)的建立，又將極大地促進(jìn)南昌的經(jīng)濟(jì)向更高的水平發(fā)展。這些企業(yè)公司對(duì)辦公場(chǎng)所的需 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 求又將對(duì)南昌的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一次新的沖擊。 針對(duì)海林大廈的作為 地標(biāo)性建筑 及現(xiàn)代化的高檔商住樓的特點(diǎn)，我們對(duì)南昌市的房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)行業(yè)進(jìn)行了深入的調(diào)查，調(diào)查對(duì)象包括：南 昌市的所有高層商住樓、一部分大型企業(yè)集團(tuán)江西公司或駐昌辦事處、各行各業(yè)的 100位購(gòu)房者或二次置業(yè)者、并重點(diǎn)走訪(fǎng)一些屬第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)。 據(jù)調(diào)查得知： 對(duì)于位于火車(chē)站周邊的物業(yè)，是 一些大型企業(yè)集團(tuán)（包括一些大型的銷(xiāo)售公司） 的首選辦事場(chǎng)所，占調(diào)查總數(shù)的 32%；其次是一些屬文化類(lèi)的服務(wù)性公司和專(zhuān)業(yè)公司，如： 裝璜設(shè)計(jì)公司、培訓(xùn)公司、事務(wù)所、金融機(jī)構(gòu)、娛樂(lè)公司、餐飲業(yè)、品牌產(chǎn)品代理商， 占調(diào)查總數(shù)的 27%；位于第三位的是一批具中轉(zhuǎn)性質(zhì)的商務(wù)公司，如： 禮品公司，商業(yè)百貨公司， 占調(diào)查總數(shù)的15%；屬技術(shù)型的服務(wù)行業(yè)，如 按摩 行業(yè) ， 信息咨詢(xún)行業(yè)， 占調(diào)查總數(shù)的 7%；其它的約占 10%，另外，還有約占 9%的人對(duì)火車(chē)站周邊的物業(yè)無(wú)購(gòu)置欲望。 另?yè)?jù)調(diào)查分析得知： 在我們所調(diào)查的對(duì)象中，約占 5 成的人認(rèn)為，如果總價(jià)不是太高（均價(jià)一般在 3000 元 /平方米以?xún)?nèi)）的話(huà)，他們更愿意選擇一次性的付款方式。另外，他們對(duì)物業(yè)在硬件和軟件方面也提出了自己的看法（意愿），主要內(nèi)容包括： 1、外立面要求鮮明新穎，尊貴與高大，符合綠色環(huán)保要求，并具有自己獨(dú)特的個(gè)性特征； 2、智能化要求高，國(guó)際寬頻網(wǎng)、電話(huà)線(xiàn)直接入戶(hù)；大廈電子監(jiān)控系統(tǒng)；可視對(duì)講；高級(jí)防盜門(mén)等； 3、物管方面 的要求，要求專(zhuān)業(yè)的物管公司進(jìn)行管理，并設(shè)有大廈商務(wù)服務(wù)中心等等。 因此，按購(gòu)買(mǎi)主體的不同，我們將海林大廈的目標(biāo)客戶(hù)群體分為： （一）、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)： 1、按年齡劃分： 30 40 歲以上的的中青年家庭。一般來(lái)說(shuō)，他們都工作或經(jīng) 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 商了幾年，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這部分群體在事業(yè)上都還有一定的抱負(fù)，再置業(yè)和再投資的可能性較大，且這種家庭多以 3-4 口人組建，而符合這樣家庭的戶(hù)型（二室兩廳、三室兩廳）占整個(gè)項(xiàng)目的 70%以上，且宜住宜商； 2、按社會(huì)階層劃分 ： 這個(gè) 目標(biāo)客戶(hù)群體具有以下的特點(diǎn)： （ 1）、有一定的文化品味 （ 2）、月 收入不低于 3000 元 （ 3）、對(duì)本案的位置與配套有絕對(duì)的信心 （二）、集體（或以集體名義）購(gòu)買(mǎi)： 1、按集體單位的規(guī)模分： （ 1）跨國(guó)大公司在南昌設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)或聯(lián)絡(luò)處 （ 2）快速發(fā)展的新型小企業(yè)，如 IT 企業(yè)、文化企業(yè)、服務(wù)行業(yè)（美容、培訓(xùn)、餐飲等）等 （ 3）需要更大發(fā)展空間的企業(yè) 2、按集體單位的來(lái)源分： （ 1）、國(guó)內(nèi)省外企業(yè)（高科技企業(yè)）或行業(yè) （ 2）、本地企業(yè)（股份制或個(gè)人所有制企業(yè)）或行業(yè) （ 3）、跨國(guó)企業(yè)集團(tuán) 這些企業(yè)一般具有以下的特點(diǎn)： （ 1）、公司實(shí)力較強(qiáng) （ 2）、比較注重企業(yè)形象 （ 3）、對(duì) 智能化要求較高 （ 4）、大多數(shù)屬服務(wù)行業(yè) 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 因此，據(jù)我們調(diào)查結(jié)果表明：對(duì)海林大廈有意向的目標(biāo)客戶(hù)群體為： 省內(nèi)外企業(yè)和服務(wù)行業(yè)（包括企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部和服務(wù)行業(yè)業(yè)主）、公檢法干部、證券公司、私營(yíng)企業(yè)主、專(zhuān)門(mén)職業(yè)從事者、科技人員、文藝工作者、外企白領(lǐng)，部分二次購(gòu)房者、房地產(chǎn)投資人士。 六、包裝定位分析 形象策略 1、尊貴、實(shí)力、有身份標(biāo)識(shí)價(jià)值的 2、幸福標(biāo)志型的 3、生態(tài)環(huán)保的 3、產(chǎn)品內(nèi)容極其豐富的 宣傳手冊(cè) 詳細(xì)介紹 海林大廈 的情況，人文理念、地理優(yōu)勢(shì)、建筑風(fēng)格、格局設(shè)計(jì)、商業(yè)氛圍、配套設(shè)施、交通網(wǎng)絡(luò)、物 業(yè)管理、住宅智能化等各方面情況，讓消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目有個(gè)全面的、系統(tǒng)的、清晰的了解，利用 “地標(biāo)性” 或 “幸福標(biāo)志化”這一最大優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)消費(fèi)，令其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望，從而做出購(gòu)買(mǎi)決策 樓書(shū) 讓目標(biāo)客戶(hù)全面的了解項(xiàng)目整體情況，與宣傳手冊(cè)具有同等作用，詳細(xì)、具體、細(xì)致的介紹 海林大廈 各項(xiàng)設(shè)施特點(diǎn)和功能，強(qiáng)化突出 海林大廈 人文理念和環(huán)境規(guī)劃特色，令其有個(gè)完整的物業(yè)印象，引發(fā)購(gòu)買(mǎi)興趣，詳細(xì)地系統(tǒng)地介紹整個(gè)項(xiàng)目情況，體現(xiàn)項(xiàng)目文化內(nèi)涵，反映項(xiàng)目品位和檔次，及各項(xiàng)內(nèi)容（地理環(huán)境、周邊情況、區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、人文理念、建筑風(fēng)格、建材檔 次、戶(hù)型 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 功能分區(qū)、物業(yè)管理等） 模型 由于項(xiàng)目是期房銷(xiāo)售，所以模型在目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知過(guò)程中起到至關(guān)重要的作用，在開(kāi)盤(pán)之前連同展板、條幅都要制作出來(lái)，并予以設(shè)置； 售樓中心 設(shè)備配置：電腦一臺(tái)、洽談桌四套、電話(huà)兩架（傳真機(jī)一臺(tái)、銷(xiāo)售熱線(xiàn)電話(huà)一臺(tái)）空調(diào)一臺(tái)、銷(xiāo)售文件檔案柜（可存放工作服、宣傳冊(cè)、客戶(hù)檔案等）、電視VCD 一套（廣告片的播放）、音響器材、財(cái)務(wù)、專(zhuān)案桌椅各一套、點(diǎn)鈔機(jī)一臺(tái)，保險(xiǎn)柜一臺(tái)、臺(tái)式復(fù)印機(jī)一臺(tái)、飲水機(jī)一臺(tái)、煙缸四個(gè)、盆景四盆、時(shí)鐘一面、銷(xiāo)控板兩塊（商鋪、住宅各一）、立面渲染圖一張、浪型吧臺(tái)一個(gè) 、洗手間（包括紙巾、鏡子，以利客戶(hù)及員工整理形象） DM 通過(guò)實(shí)景及渲染圖片突出項(xiàng)目的整體風(fēng)格，要求圖片有較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力，構(gòu)成印象，輔助銷(xiāo)售，強(qiáng)烈的突出項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì) 吊旗 采用與 海林大廈 “幸福驛站 ”這一特色相協(xié)調(diào)的顏色、圖片、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色，視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，文字精簡(jiǎn)，布置于項(xiàng)目臨近街道、售樓中心，起到渲染和烘托售樓現(xiàn)場(chǎng)的氣氛 展板 采用與 海林大廈 “幸福驛站”這一最大特色相協(xié)調(diào)的顏色、圖片、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色，布置于二七南路與站前路交匯處（火車(chē)站）、二七路與北京西路交匯處、售樓中心，起到渲染和烘托售樓現(xiàn)場(chǎng) 的氣氛 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 海報(bào) 通過(guò)實(shí)景及渲染圖片突出 海林大廈 的整體風(fēng)格，要求圖片有較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力，突出個(gè)性，構(gòu)成印象，輔助銷(xiāo)售，強(qiáng)烈的突出項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì) 條幅 采用綠白相間的顏色（ 海林大廈 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色），設(shè)置于項(xiàng)目和售樓中心，在視覺(jué)上控制目標(biāo)客戶(hù)， 綠：象征環(huán)保和幸福的居家生活；白：代表 海林大廈 的業(yè)主屬于高素質(zhì)的白領(lǐng)階層； 應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì) 名片、信簽、信封、胸牌、票據(jù)、交通工具、工作證、員工制服、旗幟、紀(jì)念品等應(yīng)用物品，要求與 海林大廈 主題理念一致，輔助銷(xiāo)售 七、銷(xiāo)售價(jià)格定位及分析 見(jiàn)后附頁(yè)：定價(jià)策劃書(shū) 八 、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)計(jì)劃 海林大廈 作為南昌市火車(chē)站生活圈區(qū)域一個(gè)規(guī)劃先進(jìn)、建筑風(fēng)格突出、配套齊全的商尚 SOHO 樓，其各方面水準(zhǔn)在其周邊區(qū)域都稱(chēng)得上是首屈一指。在項(xiàng)目硬件和軟件設(shè)施都較為齊備的情況下，項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作就提上了當(dāng)前的日程，銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)工作是其中最為重要的一環(huán)。 為了促使 海林大廈 項(xiàng)目早日銷(xiāo)售成功，達(dá)到對(duì)內(nèi)鼓舞士氣，對(duì)外提升項(xiàng)目 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 和公司形象之目的，對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行培訓(xùn)工作迫在眉睫。 對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)主要包括以下幾方面的內(nèi)容： 1、市場(chǎng)調(diào)查： 如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究，以便更好地了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 2、公眾形象的樹(shù)立： 包 括售樓小姐儀容、儀表的修飾；服裝穿著打扮、化妝的技巧等； 3、公關(guān)禮儀： 主要語(yǔ)言運(yùn)用的職業(yè)化，包括接待上門(mén)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的技巧；接聽(tīng)電話(huà)的技巧；迎送客戶(hù)的體態(tài)語(yǔ)言的培訓(xùn)等； 4、專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)；內(nèi)容略 5、銷(xiāo)售技巧的培訓(xùn)；內(nèi)容略 九、智能化模式、物業(yè)管理模式的選定 （一）、智能化模式的選定 1、智能化模式的種類(lèi)：初級(jí)型、先進(jìn)型、領(lǐng)先型、超前型 初級(jí)型 ：在樓盤(pán)內(nèi)采用個(gè)別的、不成規(guī)模的智能化產(chǎn)品 先進(jìn)型： 在樓盤(pán)內(nèi)系統(tǒng)的、成規(guī)模的采用智能化產(chǎn)品 領(lǐng)先型 ：為達(dá)到特別效果，采用大規(guī)模系統(tǒng)化智能產(chǎn)品 超前型： 大規(guī)模、系統(tǒng)化 的采用一些在國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際運(yùn)用較少的智能化產(chǎn)品 為配合海林大廈作為高層商住樓的物業(yè)檔次，我們建議在考慮少投入高產(chǎn)出的原則下采用 先進(jìn)型的智能化模式 ，其內(nèi)容主要包括：可視對(duì)講電話(huà)、高級(jí)名牌防盜門(mén)、寬帶網(wǎng)入戶(hù)、電子防越界監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)等等。 （二）、物業(yè)管理模式的選定 1、物業(yè)管理模式的種類(lèi)：自管型、托管型、顧問(wèn)型 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2、三種物管模式的優(yōu)劣勢(shì)： （ 1）自管型： 由開(kāi)發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司或物業(yè)管理部門(mén)，對(duì)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)實(shí)行自管的一種模式。 優(yōu)勢(shì)： A、可 以以自己的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合的管理； B、費(fèi)用較低 C、 可以最好地施行售后服務(wù) 劣勢(shì)： A、自己承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) B、綜合管理水平難以提高 C、難以與物業(yè)的檔次相襯 （ 2）托管型： 由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)實(shí)行全面管理的一種模式。 優(yōu)勢(shì)： A、可以為住戶(hù)提供最專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，使小區(qū)的環(huán)境達(dá)到最好； B、提高樓盤(pán)的檔次； C、開(kāi)發(fā)商交房后無(wú)后顧之憂(yōu) 劣勢(shì)： A、費(fèi)用較高，為小區(qū)住戶(hù)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)壓力； （ 3）顧問(wèn)型： 由開(kāi)發(fā)商出資組建物業(yè)管理隊(duì)伍，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物管公司長(zhǎng)期擔(dān)任物管顧問(wèn)的一種合作型的物管模式。這是目前最為常見(jiàn)的物管模式，也是開(kāi)發(fā)商與物管公司能取得雙贏的一 種最佳模式 。 優(yōu)勢(shì)： A、 引進(jìn)先進(jìn)的物管模式； B、為住戶(hù)提高較高水平的物管服務(wù)； C、開(kāi)發(fā)商可通過(guò)此途徑逐漸培養(yǎng)自己的物管隊(duì)伍，為自己的物管隊(duì)伍提供學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會(huì)； D、節(jié)省大量的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用； 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 E、提高物業(yè)的檔次，為創(chuàng)品牌項(xiàng)目打下基礎(chǔ)； 劣勢(shì)： 開(kāi)發(fā)商與顧問(wèn)公司在溝通方面有可能出現(xiàn)一定的問(wèn)題。 綜上所述，建議開(kāi)發(fā)商采用第三種物業(yè)管理模式 顧問(wèn)型物管模式。 十、企業(yè)品牌提升策略 品牌不同于一個(gè)產(chǎn)品，它是一種內(nèi)涵，是一種綜合的、完善的信譽(yù)表達(dá)。品牌的知名度、美譽(yù)度及忠誠(chéng)度是造成差異性的最為主要的表現(xiàn)。具 體到品牌運(yùn)作，廣告與新聞炒作只能造就短期的并不是真實(shí)的品牌，而真正的品牌是一種文化的積淀，是通過(guò)產(chǎn)品、服務(wù)、積累、創(chuàng)新等一系列的規(guī)范化運(yùn)作而最終形成的最?lèi)?ài)，商家與老百姓的最?lèi)?ài)。 成功的房地產(chǎn)品牌應(yīng)該是一個(gè)盡善盡美的多維空間、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，能滿(mǎn)足消費(fèi)者的生活起居、生活安全、生活歸屬等需求，能夠使消費(fèi)者在日常生活中尋求到實(shí)現(xiàn)自我、表現(xiàn)自我的情感渲瀉途徑，從而達(dá)到物我的統(tǒng)一。這樣的房地產(chǎn)品牌對(duì)于開(kāi)發(fā)商、投資商而言，也具有強(qiáng)大的投資獲利功能、產(chǎn)品推廣促銷(xiāo)功能，以及運(yùn)用該品牌提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力、實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張等功能。 房地產(chǎn)品 牌表現(xiàn)在忠誠(chéng)度、占有率與個(gè)性化，即差異性方面，特別是后者，如有缺失，那么品牌也將不再成其為品牌，品牌房地產(chǎn)也就成為一個(gè)空殼子，沒(méi)有了任何意義。品牌的本質(zhì)是消費(fèi)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)品信任、喜歡、關(guān)心、依戀等復(fù)雜而微秒的感情的總和。既然是一種關(guān)系、一種情感，品牌出就具有了人性，同人一樣有著各種各樣的獨(dú)特的復(fù)雜的個(gè)性特征。 地產(chǎn)品牌包括企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌，二者并不等同。對(duì)地產(chǎn)商而言，企業(yè)品牌只有一個(gè)，而項(xiàng)目品牌則可以多個(gè)。品牌企業(yè)來(lái)到本市，它們要做的也多 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 是首先以企業(yè)品牌帶動(dòng)本地項(xiàng)目的啟動(dòng)與發(fā)售，然后再反過(guò)來(lái)以項(xiàng)目品牌深化企 業(yè)品牌的整合影響與深入推進(jìn)。然而，對(duì)于不屬品牌企業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只有靠通過(guò)把一個(gè)個(gè)項(xiàng)目做到極致來(lái)逐漸創(chuàng)立品牌。當(dāng)然，項(xiàng)目銷(xiāo)售的成功并不代表?yè)碛辛苏嬲钠放?，品牌，作為一個(gè)綜合了各種積淀、深具文化底蘊(yùn)的極為特殊的事物，它是不容易得到、極容易失去的。畢竟是公眾產(chǎn)品，一言一行，皆關(guān)系成敗。 一般商品要成為知名品牌，都有一個(gè)被充分認(rèn)識(shí)的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，大肆的新聞炒作與廣告轟炸往往會(huì)起到相反的作用。這就要求開(kāi)發(fā)商認(rèn)認(rèn)真真地坐下來(lái)、腳踏實(shí)地實(shí)地做下去。正如南昌本土現(xiàn)有的品牌企業(yè)做的那樣，去選取一流的地理位置，進(jìn)行一 流的規(guī)劃設(shè)計(jì)，提供一流的售后服務(wù)，如此，才能真正說(shuō)服消費(fèi)者，說(shuō)服市場(chǎng)，說(shuō)服品牌商自身，才能成為真正的房地產(chǎn)品牌。 2002 年是地產(chǎn)品牌年。強(qiáng)勢(shì)、成功的房地產(chǎn)品牌一旦形成，對(duì)于消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、投資商及社會(huì)，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。南昌樓市由于眾多品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的紛紛進(jìn)駐，已處于品牌戰(zhàn)略時(shí)代的邊緣。 因此，做好提升企業(yè)品牌的工作主要是從產(chǎn)品（樓盤(pán)）質(zhì)量（包括各方面配套）、售中（售樓過(guò)程中）和售后服務(wù)（物業(yè)管理）三方面入手，認(rèn)真做好每一項(xiàng)工作，并把每一項(xiàng)工作做到細(xì)處，這樣才能真正讓客戶(hù)感受到開(kāi)發(fā)商是全心全意為他們 服務(wù)的，所以，只有當(dāng)一個(gè)好產(chǎn)品獲得了絕大多數(shù)人的良好口碑后，樹(shù)立企業(yè)品牌才真正邁出了第一步。 附錄一 ： 定 價(jià) 策 劃 書(shū) 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、投資環(huán)境分析 （一）我國(guó)宏觀(guān)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 從總體上來(lái)說(shuō)，我國(guó)政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)則受內(nèi)外環(huán)境影響而變得復(fù)雜。自 1993年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率持續(xù)回落，由 14.4%回落到現(xiàn)在的 7%，近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直處于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控階段。 1996 年在宏觀(guān)調(diào)控下，經(jīng)濟(jì)成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。 1997 年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持“高增長(zhǎng)、低通脹”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 1998年受亞洲金融風(fēng)暴、俄羅斯金融風(fēng)暴等的沖 擊，經(jīng)濟(jì)受到一定程度的影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率由目標(biāo)的 8%下降到 7%，但總體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇。 1999-2001 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)按預(yù)定目標(biāo)保持持續(xù)增長(zhǎng)。 （二）我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展基本情況 自我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到政府大力支持，已作為新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，我國(guó)人均居住面積在 9 平方米以下的仍占大多數(shù)，住宅業(yè)發(fā)展前景良好。為了更好地發(fā)展房地產(chǎn)，我國(guó)在 1998 年 7 月 1 日取消福利分房。為了調(diào)整經(jīng)濟(jì)，中央銀行先后連續(xù)多次下調(diào)利率，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重大的促進(jìn)作用。 （三）南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 情況 近幾年，南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于緩慢狀態(tài)。央行利率下調(diào)使南昌市經(jīng)濟(jì)有所回復(fù)。但總體經(jīng)濟(jì)景氣還是低于全國(guó)大多數(shù)城市。由于南昌市地處內(nèi)陸，受亞洲金融風(fēng)暴的影響較小，經(jīng)濟(jì)一直保持緩慢的增長(zhǎng)。但同期市場(chǎng)需求較為疲軟，消費(fèi)熱點(diǎn)暫未形成；國(guó)內(nèi)改革使得下崗工人日漸增多，阻礙了消費(fèi)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。 2000 年開(kāi)始，南昌市大力進(jìn)行城市建設(shè)使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度有了一定程度的加快。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、市場(chǎng)研究 （一）南昌市的房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本情況 近幾年在政府取消福利分房、下調(diào)利率、減稅、銀行放寬住房貸款、閑置土地處理的力度加大等利好因 素的刺激下，南昌市房地產(chǎn)業(yè)得到前所未有的發(fā)展。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀(guān)調(diào)控的影響下，整個(gè)江西的房地產(chǎn)業(yè)都獲得了不同程度的發(fā)展；把南昌創(chuàng)建成為一個(gè)美麗的花園城市，加速南昌在中部地區(qū)崛起的進(jìn)程，此舉不僅帶動(dòng)南昌經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，更為南昌營(yíng)創(chuàng)了一個(gè)良好投資環(huán)境。中國(guó)已加入 WTO，外商來(lái)昌投資的數(shù)量和力度必然加大，可以預(yù)見(jiàn)，南昌的經(jīng)濟(jì)有望在短期內(nèi)獲得較大的發(fā)展。 1999 年 -2001 年是南昌市房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長(zhǎng)的三年，一批高、中、低樓盤(pán)在南昌市的各個(gè)角落聳起，第一次掀起一股房地產(chǎn)熱，人們的消費(fèi)欲望得到前所未有的激蕩。然就目前南 昌的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境來(lái)說(shuō)，和國(guó)內(nèi)其它城市的發(fā)展情況來(lái)比，還是比較落后的，南昌房地產(chǎn)業(yè)還有極大的潛力待挖掘?？v觀(guān)南昌市的住宅業(yè)的銷(xiāo)售情況，純住宅樓要比商務(wù)樓好許多倍，這說(shuō)明南昌市民的經(jīng)濟(jì)水平得到了提高，急需擴(kuò)大住房面積。但是南昌市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平總體上還是極其緩慢的，人們的購(gòu)買(mǎi)力的有限必然影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是南昌市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)冒出供求的失衡眉頭，此現(xiàn)象必定導(dǎo)致樓價(jià)的下調(diào)，這是發(fā)展商們不得不面對(duì)的一個(gè)嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。 （二）西湖區(qū)概況及西湖區(qū)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)、出租、出售經(jīng)營(yíng)概況 1、西湖區(qū)的概況 西湖區(qū)屬真正意義上的 老城區(qū)，是南昌市的中心。由于位置特殊，既擁有老城區(qū)的配套設(shè)施，又擁有新城區(qū)的興旺與便利。盡管南昌市新中心在不斷地西移，但目前乃至以后幾十年內(nèi)，西湖區(qū)都會(huì)是南昌市房地產(chǎn)價(jià)值最高的一個(gè) 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 區(qū)域。 2、西湖區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 西湖區(qū)位置特殊，所以地價(jià)較高，并且絕大部分土地用作寫(xiě)字樓及商業(yè)用途，用于住宅的土地相對(duì)其它區(qū)域稍少，但成交較為活躍。西湖區(qū)的樓盤(pán)在市場(chǎng)的波動(dòng)中，多層的均價(jià)多在每平方米 2300 元 /平方米左右；高層的均價(jià)在 2700元 /平方米左右。 以下是西湖區(qū)住宅售價(jià)統(tǒng)計(jì)表（單位：元 /平方米 2001 年 12 月） 時(shí) 間 10 月 11 月 12 月 項(xiàng)目 高層 高層 高層 均價(jià) 2650 2760 2870 最高價(jià) 3200 3580 3800 最低價(jià) 2300 2400 2700 3、典型樓盤(pán)的調(diào)查分析 1、作為本項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)位于八一大道、站前路、洪城路、北京西路、福州路一帶的十來(lái)個(gè)樓盤(pán)作了實(shí)地調(diào)查與資料收集，具體內(nèi)容詳見(jiàn)樓盤(pán)調(diào)查概況一覽表 注：由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)有兩種，為更好地利用市場(chǎng)比較法，根據(jù)實(shí)際情況選取了具有可比性強(qiáng)的樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查分析 2、根據(jù)本項(xiàng)目初步規(guī)劃中的兩種住宅類(lèi)型，分別選取了四個(gè)具有可比 性的樓盤(pán)作具體分析（具體情況詳見(jiàn)前面的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析） 4、本區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體評(píng)價(jià) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，從八一廣場(chǎng)至壇子口四周一帶的樓盤(pán)多以高層住宅樓為 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 主，其定位為高檔物業(yè)，平均售價(jià)在 2350-3100 元 /平方米左右，該區(qū)域樓盤(pán)具購(gòu)買(mǎi)意向及購(gòu)買(mǎi)能力的人