南昌海林大廈全程策劃報告

中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 海林大廈全程策劃報告 核心課題 1、如何與現(xiàn)有的 SOHO 項目找出差異、脫穎而出，不至于在 SOHO 的混戰(zhàn)中被淹沒？ 縱觀南昌市的 SOHO 項目，其總價一般都介于 20-50 萬元之間，這些項目都將是本案未來客源的有力爭奪者。與其宣稱自己是 SOHO 的項目相比，本案在推出時間上未搶得先機，價位上沒有明顯優(yōu)勢，如果不能從形象定位上、從產(chǎn)品概念上與其它 SOHO 項目拉開距離，將很容易被 SOHO 大潮淹沒。 2、相對較高的總價，要求市場推廣過程中能賦予產(chǎn)品更多的附加值。 地標(biāo)性及星級配置決定了本案的居住品質(zhì)要高于目前市場上的大 部分SOHO。 30-60 萬的總價處于 SOHO 的價格上限。但是在推廣中，如果僅僅依靠產(chǎn)品上的細微差別來支持“物有所值”的說法顯然會很吃力。 因此，我們可能需要尋求更為有效的出路：通過推廣和包裝賦予產(chǎn)品更多的附加值，從而擺脫與客戶在細枝末節(jié)上的比較與糾纏，令客戶在心理上感受“物有所值”。 3、如何使本項目成為全市中高收入階層共同認(rèn)知和注目的品牌項目，從而突破區(qū)域市場限制，拓展客群基礎(chǔ)規(guī)模？ 30-60 萬的總價決定了本案歸根結(jié)底屬于“豪”系列的建筑，這一系別的最大特征是：客戶群體規(guī)模?。豢驮磥碓捶植紡V泛；區(qū)域不明 顯；客戶群體推廣渠道多樣化。 因此，本案在推廣過程中應(yīng)放眼全市乃至全省，力求在總量較少的目標(biāo)客 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶群中形成最大限度的傳播，充分挖掘來自各個方向、不同層面的有購買能力的人群，最終實現(xiàn)較好的銷售業(yè)績。 核心觀念 1、超越“ SOHO”概念 SOHO 是傳統(tǒng)意義上的住宅樓與辦公樓的合生物，雖然它具有兩者的優(yōu)點，但畢竟是市場經(jīng)濟發(fā)展、地理位置與居住品質(zhì)相妥協(xié)的產(chǎn)物。建筑本身決定了本案更接近于商住樓的概念，又處于市中心區(qū)，可以作為新世紀(jì)的新型大廈進行宣傳推廣。 2、建筑形態(tài)和生活方式的聯(lián)合推廣 建筑形式?jīng)Q定生活方式，這種 星級的地標(biāo)性建筑因其細節(jié)上不同于普通的SOHO，因而將給居住者帶來一種與以前大不同的生活方式。因此，我們不僅僅需要 推廣一種建筑形態(tài)，更重要的是，描述一種生活狀態(tài) 。并明確這種生活狀態(tài)與建筑形態(tài)之間的因果關(guān)系，形成建筑形態(tài)與生活方式的聯(lián)合推廣。通過對這種生活方式的闡述，將有助于人們更加深刻地理解建筑細節(jié)上的優(yōu)越性。 3、以生活感染力和身份標(biāo)識為基礎(chǔ)的品牌文化。 根據(jù)南昌房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，我們可以相信，本案最終打動客戶的仍然是這種建筑形式帶來的一種全新的高尚生活。因此，在推廣中需要將這種生活通過一種完全 感性的手段演繹出來，使之成為一種身分的標(biāo)志和象征，最終樹立本案作為一種高尚生活方式的品牌形象。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、高層項目市場背景 南昌 作為江西省會城市，是江西的政治、經(jīng)濟、文化中心，緊鄰浙江，福建等沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，隨著國民經(jīng)濟飛躍性的發(fā)展，沿海經(jīng)濟逐漸向內(nèi)地滲透和重心的逐漸轉(zhuǎn)移，大批的資金和人才的涌入，必將更好的帶活南昌的市場經(jīng)濟，刺激消費市場，隨著改革開放的持續(xù)深入以及南昌與外界經(jīng)濟的聯(lián)系日益密切，這也在很大程度上促進了全市經(jīng)濟的發(fā)展，市場的活躍、經(jīng)濟收入的提高、信息的飛速傳播，人們的消費觀念也由以前的 “吃飽吃好便足夠”向“要求生活高質(zhì)量、高水準(zhǔn)”轉(zhuǎn)變，如今又隨著電子技術(shù)的飛速發(fā)展，生活趨全自動化方向形成，智能化不但進入了辦公領(lǐng)域，同時也進入了人們的日常生活，所以，隨著消費結(jié)構(gòu)的不斷變化，消費檔次的不斷提升，消費領(lǐng)域的不斷拓展，消費觀念的不斷更新，一時間現(xiàn)代化、歐美化的產(chǎn)物似乎成為一個主導(dǎo)局勢。面對這不斷涌來的西洋式的現(xiàn)代化，處于內(nèi)陸省份城市的南昌，也逐漸接受這風(fēng)行世界的新式建筑潮流，但是，相對于沿海發(fā)達城市和北京、上海這類大型城市來說，南昌的經(jīng)濟發(fā)展水平始終是制約人們消費觀念發(fā)展的一個至關(guān)重要的因素。在 中國已經(jīng)加入 WTO，世界經(jīng)濟一體化趨勢日益加強的今天，目前較為落后的南昌人更樂于接受新鮮事物的影響，五千年的傳統(tǒng)文化雖已根深蒂固，但隨著世界經(jīng)濟大潮的不斷改變，窮則思變的南昌人更是向往一種全 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新的生活方式，由此而首先引發(fā)的便是在建筑方式上的改變?，F(xiàn)代化、國際化的高標(biāo)準(zhǔn)住宅和辦公場所也成為人們一直追求的目標(biāo)，所以，對于即將建成的 海林大廈 這一項目來說，其地標(biāo)性和現(xiàn)代性的特點無意能使其成為主導(dǎo)住宅建筑形態(tài)的楷模，這無形之中也增加了項目本身在業(yè)內(nèi)的競爭力。 隨著南昌房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，從 2000 年開始，南昌市也逐 漸冒出一名叫 SOHO 的商品化建筑，它就是我們現(xiàn)在較為熟悉的商住兩用樓。它們絕大多數(shù)都具有以下幾個主要特征位：位于市區(qū)主干道旁、交通便利、配套設(shè)施齊全、周邊人口密度較大、都屬高層建筑。類似這樣的項目主要有：洪城廣場、國貿(mào)廣場、中環(huán)廣場、華龍福邸、三星大廈以及新近出現(xiàn)的城市經(jīng)典、東方巴黎等等，作為南昌市為數(shù)不多的 SOHO 商住樓，其銷售情況一直是媒體關(guān)注的焦點。SOHO 的界定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)基本成型， 高層住宅、戶型面積較小、臨近交通要道、生活便利等等已經(jīng)成為公認(rèn)的 SOHO 基本標(biāo)準(zhǔn)。 SOHO 的常識也已經(jīng)在購房者中得到了初步 的普及。 2001 年是南昌房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的、也是競爭最為激烈的一年，隨著一批項目的陸續(xù)開盤與封盤，媒體對 SOHO 的關(guān)注也達到一個高峰。同時， SOHO 這個概念也開始變得有點魚龍混雜，一些并不純粹的項目也在開始借此概念進行炒作。 二、競爭樓盤分析 經(jīng)過 2001 年的高速發(fā)展，南昌市房地產(chǎn)業(yè)的水平得到較大的提高，尤其是一批大盤和高層商樓的加盟，更讓南昌市的房地產(chǎn)業(yè)向創(chuàng)精品的方向發(fā)展，同 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 時，這批樓盤產(chǎn)品的出現(xiàn)，為整個房地產(chǎn)的發(fā)展與壯大作出了貢獻。針對海林大廈的具體情況，我們對整個南昌市的高層商住樓進行了調(diào)查，主要 包括已銷完、銷售率達 80%以上的、正在發(fā)售、還未發(fā)售但已開始內(nèi)部認(rèn)購的樓盤。 洪城廣場 ： 位于八一大道東側(cè)，緊靠南昌長途汽車站，由 1 體 2 棟 19 層商住樓組成。 優(yōu)點：（ 1）發(fā)展商為江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)公司，實力雄厚，有信心保障 （ 2）位于商務(wù)繁忙的淘金地帶，配套齊全，立體交通優(yōu)勢無可取代 （ 3）高層有較好的景觀，智能化配套先進，住宅設(shè)計考究 （ 4）商業(yè)氛圍極濃，是南昌目前較為典型的 SOHO 建筑 缺點：（ 1）周圍建筑密度較高，有壓抑感 （ 2）地處交通繁忙地段，噪音較大 （ 3）綠化較少，周邊環(huán)境也較差 中寰廣場 ： 位于壇子口，緊靠井崗山大道，總建筑面積 48000 平方米。由一托 2 棟 25層住宅樓組成。 優(yōu)點：（ 1）交通較為方便，配套較為先進、齊全 （ 2）物管先進 （ 3）高層景觀較好 缺點：（ 1）緊依主干道，灰塵、噪音較大 （ 2）綠化少、得房率低 三星大廈： 位于洪城路，緊依錦豐大酒店，由一棟 28 層商住樓組成。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 優(yōu)點：（ 1）交通方便，公交線路較多 （ 2）高層景觀較好 缺點：（ 1）位于主干道，灰塵、噪音較大 （ 2）道路塞車現(xiàn)象較多 （ 3）配套一般，戶型設(shè)計不太合理，價格偏高 （ 4）周邊治安較差 城市經(jīng)典： 由南昌市星鑫實業(yè) 有限公司開發(fā)，上海泛思行銷策劃有限公司代理。該項目位于站前西路住宅小區(qū)內(nèi) 50 米處。高 18 層，共 58 米，總建筑面積 22000 平方米，地上首層為超市，二至十八層為住宅，每層 8 戶，戶型面積從 115-167平方米，主力戶型為二房二廳和三房二廳，起價為 2450 元 /平方米，均價約 2700元 /平方米，最高價 3220 元 /平方米?，F(xiàn)已開始接受內(nèi)部認(rèn)購，預(yù)計在 3 月底正式開盤，明年七、八月份交房。其主要賣點為整個住宅樓為鬧中取靜的小區(qū)，戶型設(shè)計一般。其宣傳的主題口號為“城市的、品位的、一生的”。 景田大廈： 暫無代理公司。其銷售 人員素質(zhì)很差。整棟大廈呈四方圍形，高 16 層，首一至三層為商場和寫字樓，四至十六層為商住兩用樓，每層設(shè)計規(guī)劃為 16 戶，戶型面積從 109-189 平方米，僅有兩部電梯和四個走梯，其售價為： 4-8 層為2980 元 /平方米， 9-12 層 3180 元 /平方米， 13-16 層為 3380 元 /平方米。整個大廈除了地段僅存一點優(yōu)勢之外，其規(guī)劃設(shè)計可能要數(shù)南昌市最差的高層住宅。 東方巴黎： 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由南昌市南美房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，廈門季候風(fēng)企劃有限公司全程代理。該項目位于南昌市洪城路中段，江西武警總隊對面。該案為南昌市首家?guī)Ьb修的高層物業(yè)，設(shè) 有 4 部電梯。它以小戶型（ 30-80 平方米）為主，面積從 25-127平方米，它也是南昌市酒店式公寓的首創(chuàng)者，高 22 層，每層規(guī)劃設(shè)計為 10 至12 戶，作為南昌市酒店式公寓的首創(chuàng)者，其售價也創(chuàng)下南昌市高層的新高，起價為 3740 元 /平方米，最高價為 4720 元 /平方米，物管費暫定為 1.2 元 /平方米月?，F(xiàn)已開始接受內(nèi)部認(rèn)購（認(rèn)購金為每戶 5000 元），預(yù)計今年 3 月底開盤，明年11 月份交房。其主要賣點為好地段，戶型小，總價低（實際并不低）。其宣傳的主題口號為“首創(chuàng)豪華裝修酒店式公寓”。 國貿(mào)廣場： 由香港巨成投資有限公司投 資，江西國貿(mào)廣場有限公司開發(fā)。該項目是集“辦公、居家、賓館、購物、娛樂、康體、餐飲”于一體的大型現(xiàn)代化建筑群，總建筑面積 19 萬平方米，總投資 5 億元人民幣，由四棟高層住宅樓與一棟多層辦公樓組成。作為南昌市壇子口地標(biāo)性建筑，曾被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“未來的曼哈頓”。國貿(mào)廣場在剛開盤發(fā)售時的起價（ 4800 元 /平方米）就創(chuàng)南昌市房價的新高，其廣告投放量也位居眾多樓盤中的首位，但由于其所處地段太過于繁華而帶來的噪音和灰塵污染，雖然廣告不斷投放，但銷售效果并不盡如開發(fā)商所愿。再者，因其售價較高（大面積導(dǎo)致總價過高）而未受到 絕大多數(shù)購房者的青睞。到目前為止，其銷售總量只有 60%。其中，過多的大面積戶型是致使其銷售緩慢的一個重要的因素。 從南昌市的同類項目近期的表現(xiàn)可以看出： 1、同類 SOHO 項目中，洪城廣場、中寰廣場、華龍福邸早已銷售封盤，國 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 貿(mào)廣場與三星大廈因還未全部售完，但為了盡快占領(lǐng)市場，達到快速回籠資金的目的仍在進行大力的廣告宣傳。說明這些項目已經(jīng)意識到 SOHO 市場競爭的嚴(yán)峻形勢，都在力求第一時間占領(lǐng)最佳位置。 2、同類項目中：大部分 SOHO 的廣告訴求大多集中于地段優(yōu)勢、交通優(yōu)勢與配套優(yōu)勢所帶來的工作和生活的便利上。 SOHO 項目中的國貿(mào)廣場主推 CBD 商務(wù)中心的概念，而三星大廈則主推運動型商務(wù)大廈的概念，東方巴黎首推酒店式公寓，在沒有太多產(chǎn)品內(nèi)容的情況下，先概念了一把。 SOHO 項目強調(diào)的是生活與工作的便利性，強調(diào)產(chǎn)品性價比的優(yōu)越性。但大多數(shù)都沒有新創(chuàng)的內(nèi)容，一般都采取給予購房者折扣的促銷方式，即使這樣，各自所取得的效果并不大。 3、本案同類項目雖多，但一些已經(jīng)退出市場主舞臺；一些還未開盤，處于籌備狀態(tài)，因此這種現(xiàn)狀給本案留下了較大的生存空間的同時，但也潛伏著許多不可忽視的危機。 三、賣點提煉 （一）、項目優(yōu)勢（機會點） 1、項目特色（外立面、戶型結(jié)構(gòu)、綠化、內(nèi)部景觀、生活配套、智能化、物業(yè)管理等） 2、地段優(yōu)勢（火車站的立體交通，北上南下十分方便） 3、花園城市建設(shè)，老城區(qū)只拆不建（土地升值空間大） 4、濃厚的商業(yè)氛圍（宜住宜商） 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5、標(biāo)志性建筑（入住大廈是一種身份與地位的象征） 6、周邊市政配套完善（日常工作、生活都十分便捷） （二）、項目軟件設(shè)施的加強及完善建議 1、設(shè)立泛會所，如老年人之家、乒乓球室、茗茶室、健身房等，不對外開放，可根據(jù)具體情況進行收費； 2、成立專門的物業(yè)管理部門，使之與小區(qū)物業(yè)形象相配套，不僅有 值班保衛(wèi)和清潔工，還需要比如水電維修工等人員； 3、增加物管內(nèi)容，如代請鐘點工、保姆，設(shè)立商務(wù)中心、電子信息服務(wù)平臺等； （三）、項目賣點提煉 1、主推案語：幸福 e 站 海林大廈（廣告訴求之一：內(nèi)涵篇） 該項目是由海林公司經(jīng)過多年才獲得的一個項目，它的建成無疑對海林公司在南昌房地產(chǎn)業(yè)界樹立品牌與形象方面起到舉足輕重的作用，故建議海林公司把海林大廈當(dāng)作開發(fā)商事業(yè)上的幸福驛站和消費者的幸福驛站的雙贏目標(biāo)來打造。 2、主打廣告語：地旺、財旺、事業(yè)更旺（廣告訴求之二：地段篇） 海林大廈位于人氣極旺的火車站黃金地段， 正是“三旺”的最理想地段，由地旺而引申為財旺、事業(yè)更旺，這說法較符合人們的消費心理。 3、主打廣告語：鎏金碼頭，暢達生活（廣告訴求之三：便利篇） 火車站，鎏金碼頭，立體交通優(yōu)勢無可取代，周邊生活配套完善，出門即便利，把海林大廈引申為鎏金碼頭，也正迎合了人們都奢望過上一種似鎏金般的生活。 4、主打廣告語：選擇海林大廈，商務(wù)辦公現(xiàn)代化（廣告訴求之四： 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 時尚篇） 在滿足人們對生活與工作等方面的要求后，更要求讓海林大廈成為引領(lǐng)時尚潮流的領(lǐng)跑者。 5、主打廣告語：海林大廈，生活、工作珠聯(lián)璧合（廣告訴求之五：升值篇） 周 邊配套齊全，生活氛圍成熟，又是商住兩樓，宜住宜商宜投資。 注：廣告文案和設(shè)計方案略 四、項目銷售障礙減弱分析 項目銷售障礙匯總分析及解決對策 1、存在問題： 開發(fā)商企業(yè)形象在業(yè)內(nèi)市場和消費群中的知名度不是很高，所占有的市場份額較小，在目標(biāo)客戶心中的認(rèn)可程度不高 解決對策： 加大廣告宣傳力度，在為項目宣傳的同時，對企業(yè)進行包裝宣傳，主要從公司的人員組構(gòu)、公司各方面實力（成立時間、公司資質(zhì)、下屬子公司、經(jīng)營領(lǐng)域、技術(shù)力量等）、公司業(yè)績幾個大方面進行宣傳； 2、存在問題： 海林大廈位于火車站附近，與火車線路極為接近， 噪音與灰塵都極大，影響居民生活 解決 對策： A、在靠火車線路一側(cè)設(shè)置隔音路牌 B、采用隔音性能較好的建筑材料 C、利用媒體加強對建筑質(zhì)量的宣傳以轉(zhuǎn)移消費者的注意力 3、存在問題 ：項目本身具有一些位置較差的戶型，難以吸引消費者的購買欲望，給項目銷售帶來不便。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 解決 對策： A、 在價格策略上采用一定措施，將這部分戶型總價降低 B、在營銷時進行銷售控制，保持銷售均好性 4、存在問題： 周邊競爭項目的無形威脅，在售高層樓盤、即將開銷的高層眾多，無形中給該項目帶來一定的競爭銷售壓力。 解決對策： 從小區(qū)內(nèi)部著手宣傳 ， 突出項目的 自身優(yōu)勢及特色。 5、存在問題： 價格的定位要高出消費者心目中的期望值。 解決對策： 突出自身項目的高層優(yōu)勢，具有較好的通風(fēng)與采光性能，同時，利用地段好，交通好的地利優(yōu)勢，利用軟文對項目進行強化宣傳，以規(guī)避項目劣勢。 五、客戶目標(biāo)鎖定分析 被叫了好多年的“狼來了”的 WTO 終于來到了我們的面前，世界經(jīng)濟一體化的格局再次向前邁進了一步。 南昌，作為地處中國中部的欠發(fā)達城市，經(jīng)濟水平一直以來處于落后的位置。 2001 年，受花園城市建設(shè)、中國加入 WTO 在即等利好因素的影響，南昌的經(jīng)濟發(fā)展速度第一次排在全國水平的前 3 位 ，所有的事實都證明著一點：南昌，正在以高速向前發(fā)展；南昌的消費潛力深不可測。 經(jīng)濟的飛速發(fā)展，首先帶來的便是人們消費水平的直接提高以及消費意識的巨大轉(zhuǎn)變。來自各地的企業(yè)都已經(jīng)深深認(rèn)識到：南昌，前途不可估量。隨著全國、全世界的大企業(yè)、大集團的進駐，以及一批新型高科技小企業(yè)的建立，又將極大地促進南昌的經(jīng)濟向更高的水平發(fā)展。這些企業(yè)公司對辦公場所的需 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 求又將對南昌的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一次新的沖擊。 針對海林大廈的作為 地標(biāo)性建筑 及現(xiàn)代化的高檔商住樓的特點，我們對南昌市的房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)行業(yè)進行了深入的調(diào)查，調(diào)查對象包括：南 昌市的所有高層商住樓、一部分大型企業(yè)集團江西公司或駐昌辦事處、各行各業(yè)的 100位購房者或二次置業(yè)者、并重點走訪一些屬第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)。 據(jù)調(diào)查得知： 對于位于火車站周邊的物業(yè)，是 一些大型企業(yè)集團（包括一些大型的銷售公司） 的首選辦事場所，占調(diào)查總數(shù)的 32%；其次是一些屬文化類的服務(wù)性公司和專業(yè)公司，如： 裝璜設(shè)計公司、培訓(xùn)公司、事務(wù)所、金融機構(gòu)、娛樂公司、餐飲業(yè)、品牌產(chǎn)品代理商， 占調(diào)查總數(shù)的 27%；位于第三位的是一批具中轉(zhuǎn)性質(zhì)的商務(wù)公司，如： 禮品公司，商業(yè)百貨公司， 占調(diào)查總數(shù)的15%；屬技術(shù)型的服務(wù)行業(yè)，如 按摩 行業(yè) ， 信息咨詢行業(yè)， 占調(diào)查總數(shù)的 7%；其它的約占 10%，另外，還有約占 9%的人對火車站周邊的物業(yè)無購置欲望。 另據(jù)調(diào)查分析得知： 在我們所調(diào)查的對象中，約占 5 成的人認(rèn)為，如果總價不是太高（均價一般在 3000 元 /平方米以內(nèi)）的話，他們更愿意選擇一次性的付款方式。另外，他們對物業(yè)在硬件和軟件方面也提出了自己的看法（意愿），主要內(nèi)容包括： 1、外立面要求鮮明新穎，尊貴與高大，符合綠色環(huán)保要求，并具有自己獨特的個性特征； 2、智能化要求高，國際寬頻網(wǎng)、電話線直接入戶；大廈電子監(jiān)控系統(tǒng)；可視對講；高級防盜門等； 3、物管方面 的要求，要求專業(yè)的物管公司進行管理，并設(shè)有大廈商務(wù)服務(wù)中心等等。 因此，按購買主體的不同，我們將海林大廈的目標(biāo)客戶群體分為： （一）、個人購買： 1、按年齡劃分： 30 40 歲以上的的中青年家庭。一般來說，他們都工作或經(jīng) 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商了幾年，具有一定的經(jīng)濟實力，這部分群體在事業(yè)上都還有一定的抱負(fù)，再置業(yè)和再投資的可能性較大，且這種家庭多以 3-4 口人組建，而符合這樣家庭的戶型（二室兩廳、三室兩廳）占整個項目的 70%以上，且宜住宜商； 2、按社會階層劃分 ： 這個 目標(biāo)客戶群體具有以下的特點： （ 1）、有一定的文化品味 （ 2）、月 收入不低于 3000 元 （ 3）、對本案的位置與配套有絕對的信心 （二）、集體（或以集體名義）購買： 1、按集體單位的規(guī)模分： （ 1）跨國大公司在南昌設(shè)立的分支機構(gòu)或聯(lián)絡(luò)處 （ 2）快速發(fā)展的新型小企業(yè)，如 IT 企業(yè)、文化企業(yè)、服務(wù)行業(yè)（美容、培訓(xùn)、餐飲等）等 （ 3）需要更大發(fā)展空間的企業(yè) 2、按集體單位的來源分： （ 1）、國內(nèi)省外企業(yè)（高科技企業(yè)）或行業(yè) （ 2）、本地企業(yè)（股份制或個人所有制企業(yè)）或行業(yè) （ 3）、跨國企業(yè)集團 這些企業(yè)一般具有以下的特點： （ 1）、公司實力較強 （ 2）、比較注重企業(yè)形象 （ 3）、對 智能化要求較高 （ 4）、大多數(shù)屬服務(wù)行業(yè) 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因此，據(jù)我們調(diào)查結(jié)果表明：對海林大廈有意向的目標(biāo)客戶群體為： 省內(nèi)外企業(yè)和服務(wù)行業(yè)（包括企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部和服務(wù)行業(yè)業(yè)主）、公檢法干部、證券公司、私營企業(yè)主、專門職業(yè)從事者、科技人員、文藝工作者、外企白領(lǐng)，部分二次購房者、房地產(chǎn)投資人士。 六、包裝定位分析 形象策略 1、尊貴、實力、有身份標(biāo)識價值的 2、幸福標(biāo)志型的 3、生態(tài)環(huán)保的 3、產(chǎn)品內(nèi)容極其豐富的 宣傳手冊 詳細介紹 海林大廈 的情況，人文理念、地理優(yōu)勢、建筑風(fēng)格、格局設(shè)計、商業(yè)氛圍、配套設(shè)施、交通網(wǎng)絡(luò)、物 業(yè)管理、住宅智能化等各方面情況，讓消費者對項目有個全面的、系統(tǒng)的、清晰的了解，利用 “地標(biāo)性” 或 “幸福標(biāo)志化”這一最大優(yōu)勢引導(dǎo)消費，令其產(chǎn)生購買欲望，從而做出購買決策 樓書 讓目標(biāo)客戶全面的了解項目整體情況，與宣傳手冊具有同等作用，詳細、具體、細致的介紹 海林大廈 各項設(shè)施特點和功能，強化突出 海林大廈 人文理念和環(huán)境規(guī)劃特色，令其有個完整的物業(yè)印象，引發(fā)購買興趣，詳細地系統(tǒng)地介紹整個項目情況，體現(xiàn)項目文化內(nèi)涵，反映項目品位和檔次，及各項內(nèi)容（地理環(huán)境、周邊情況、區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、人文理念、建筑風(fēng)格、建材檔 次、戶型 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 功能分區(qū)、物業(yè)管理等） 模型 由于項目是期房銷售，所以模型在目標(biāo)客戶對項目認(rèn)知過程中起到至關(guān)重要的作用，在開盤之前連同展板、條幅都要制作出來，并予以設(shè)置； 售樓中心 設(shè)備配置：電腦一臺、洽談桌四套、電話兩架（傳真機一臺、銷售熱線電話一臺）空調(diào)一臺、銷售文件檔案柜（可存放工作服、宣傳冊、客戶檔案等）、電視VCD 一套（廣告片的播放）、音響器材、財務(wù)、專案桌椅各一套、點鈔機一臺，保險柜一臺、臺式復(fù)印機一臺、飲水機一臺、煙缸四個、盆景四盆、時鐘一面、銷控板兩塊（商鋪、住宅各一）、立面渲染圖一張、浪型吧臺一個 、洗手間（包括紙巾、鏡子，以利客戶及員工整理形象） DM 通過實景及渲染圖片突出項目的整體風(fēng)格，要求圖片有較強的視覺沖擊力，構(gòu)成印象，輔助銷售，強烈的突出項目最大優(yōu)勢 吊旗 采用與 海林大廈 “幸福驛站 ”這一特色相協(xié)調(diào)的顏色、圖片、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色，視覺沖擊力強，文字精簡，布置于項目臨近街道、售樓中心，起到渲染和烘托售樓現(xiàn)場的氣氛 展板 采用與 海林大廈 “幸福驛站”這一最大特色相協(xié)調(diào)的顏色、圖片、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色，布置于二七南路與站前路交匯處（火車站）、二七路與北京西路交匯處、售樓中心，起到渲染和烘托售樓現(xiàn)場 的氣氛 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 海報 通過實景及渲染圖片突出 海林大廈 的整體風(fēng)格，要求圖片有較強的視覺沖擊力，突出個性，構(gòu)成印象，輔助銷售，強烈的突出項目最大優(yōu)勢 條幅 采用綠白相間的顏色（ 海林大廈 項目標(biāo)準(zhǔn)色），設(shè)置于項目和售樓中心，在視覺上控制目標(biāo)客戶， 綠：象征環(huán)保和幸福的居家生活；白：代表 海林大廈 的業(yè)主屬于高素質(zhì)的白領(lǐng)階層； 應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計 名片、信簽、信封、胸牌、票據(jù)、交通工具、工作證、員工制服、旗幟、紀(jì)念品等應(yīng)用物品，要求與 海林大廈 主題理念一致，輔助銷售 七、銷售價格定位及分析 見后附頁：定價策劃書 八 、銷售人員培訓(xùn)計劃 海林大廈 作為南昌市火車站生活圈區(qū)域一個規(guī)劃先進、建筑風(fēng)格突出、配套齊全的商尚 SOHO 樓，其各方面水準(zhǔn)在其周邊區(qū)域都稱得上是首屈一指。在項目硬件和軟件設(shè)施都較為齊備的情況下，項目的銷售工作就提上了當(dāng)前的日程，銷售人員的培訓(xùn)工作是其中最為重要的一環(huán)。 為了促使 海林大廈 項目早日銷售成功，達到對內(nèi)鼓舞士氣，對外提升項目 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 和公司形象之目的，對銷售人員進行培訓(xùn)工作迫在眉睫。 對銷售人員的培訓(xùn)主要包括以下幾方面的內(nèi)容： 1、市場調(diào)查： 如何進行市場調(diào)查研究，以便更好地了解競爭對手； 2、公眾形象的樹立： 包 括售樓小姐儀容、儀表的修飾；服裝穿著打扮、化妝的技巧等； 3、公關(guān)禮儀： 主要語言運用的職業(yè)化，包括接待上門來訪客戶的技巧；接聽電話的技巧；迎送客戶的體態(tài)語言的培訓(xùn)等； 4、專業(yè)知識的培訓(xùn)；內(nèi)容略 5、銷售技巧的培訓(xùn)；內(nèi)容略 九、智能化模式、物業(yè)管理模式的選定 （一）、智能化模式的選定 1、智能化模式的種類：初級型、先進型、領(lǐng)先型、超前型 初級型 ：在樓盤內(nèi)采用個別的、不成規(guī)模的智能化產(chǎn)品 先進型： 在樓盤內(nèi)系統(tǒng)的、成規(guī)模的采用智能化產(chǎn)品 領(lǐng)先型 ：為達到特別效果，采用大規(guī)模系統(tǒng)化智能產(chǎn)品 超前型： 大規(guī)模、系統(tǒng)化 的采用一些在國內(nèi)甚至國際運用較少的智能化產(chǎn)品 為配合海林大廈作為高層商住樓的物業(yè)檔次，我們建議在考慮少投入高產(chǎn)出的原則下采用 先進型的智能化模式 ，其內(nèi)容主要包括：可視對講電話、高級名牌防盜門、寬帶網(wǎng)入戶、電子防越界監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)等等。 （二）、物業(yè)管理模式的選定 1、物業(yè)管理模式的種類：自管型、托管型、顧問型 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2、三種物管模式的優(yōu)劣勢： （ 1）自管型： 由開發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司或物業(yè)管理部門，對所開發(fā)的物業(yè)實行自管的一種模式。 優(yōu)勢： A、可 以以自己的方式對物業(yè)進行綜合的管理； B、費用較低 C、 可以最好地施行售后服務(wù) 劣勢： A、自己承擔(dān)經(jīng)營管理風(fēng)險 B、綜合管理水平難以提高 C、難以與物業(yè)的檔次相襯 （ 2）托管型： 由開發(fā)商聘請專業(yè)物業(yè)管理公司對物業(yè)實行全面管理的一種模式。 優(yōu)勢： A、可以為住戶提供最專業(yè)的物業(yè)管理，使小區(qū)的環(huán)境達到最好； B、提高樓盤的檔次； C、開發(fā)商交房后無后顧之憂 劣勢： A、費用較高，為小區(qū)住戶帶來一定的經(jīng)濟壓力； （ 3）顧問型： 由開發(fā)商出資組建物業(yè)管理隊伍，聘請專業(yè)物管公司長期擔(dān)任物管顧問的一種合作型的物管模式。這是目前最為常見的物管模式，也是開發(fā)商與物管公司能取得雙贏的一 種最佳模式 。 優(yōu)勢： A、 引進先進的物管模式； B、為住戶提高較高水平的物管服務(wù)； C、開發(fā)商可通過此途徑逐漸培養(yǎng)自己的物管隊伍，為自己的物管隊伍提供學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗的機會； D、節(jié)省大量的經(jīng)營管理費用； 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 E、提高物業(yè)的檔次，為創(chuàng)品牌項目打下基礎(chǔ)； 劣勢： 開發(fā)商與顧問公司在溝通方面有可能出現(xiàn)一定的問題。 綜上所述，建議開發(fā)商采用第三種物業(yè)管理模式 顧問型物管模式。 十、企業(yè)品牌提升策略 品牌不同于一個產(chǎn)品，它是一種內(nèi)涵，是一種綜合的、完善的信譽表達。品牌的知名度、美譽度及忠誠度是造成差異性的最為主要的表現(xiàn)。具 體到品牌運作，廣告與新聞炒作只能造就短期的并不是真實的品牌，而真正的品牌是一種文化的積淀，是通過產(chǎn)品、服務(wù)、積累、創(chuàng)新等一系列的規(guī)范化運作而最終形成的最愛，商家與老百姓的最愛。 成功的房地產(chǎn)品牌應(yīng)該是一個盡善盡美的多維空間、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，能滿足消費者的生活起居、生活安全、生活歸屬等需求，能夠使消費者在日常生活中尋求到實現(xiàn)自我、表現(xiàn)自我的情感渲瀉途徑，從而達到物我的統(tǒng)一。這樣的房地產(chǎn)品牌對于開發(fā)商、投資商而言，也具有強大的投資獲利功能、產(chǎn)品推廣促銷功能，以及運用該品牌提高競爭實力、實現(xiàn)低成本擴張等功能。 房地產(chǎn)品 牌表現(xiàn)在忠誠度、占有率與個性化，即差異性方面，特別是后者，如有缺失，那么品牌也將不再成其為品牌，品牌房地產(chǎn)也就成為一個空殼子，沒有了任何意義。品牌的本質(zhì)是消費者對企業(yè)產(chǎn)品信任、喜歡、關(guān)心、依戀等復(fù)雜而微秒的感情的總和。既然是一種關(guān)系、一種情感，品牌出就具有了人性，同人一樣有著各種各樣的獨特的復(fù)雜的個性特征。 地產(chǎn)品牌包括企業(yè)品牌與項目品牌，二者并不等同。對地產(chǎn)商而言，企業(yè)品牌只有一個，而項目品牌則可以多個。品牌企業(yè)來到本市，它們要做的也多 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 是首先以企業(yè)品牌帶動本地項目的啟動與發(fā)售，然后再反過來以項目品牌深化企 業(yè)品牌的整合影響與深入推進。然而，對于不屬品牌企業(yè)的開發(fā)商來說，只有靠通過把一個個項目做到極致來逐漸創(chuàng)立品牌。當(dāng)然，項目銷售的成功并不代表擁有了真正的品牌，品牌，作為一個綜合了各種積淀、深具文化底蘊的極為特殊的事物，它是不容易得到、極容易失去的。畢竟是公眾產(chǎn)品，一言一行，皆關(guān)系成敗。 一般商品要成為知名品牌，都有一個被充分認(rèn)識的過程。在這個過程中，大肆的新聞炒作與廣告轟炸往往會起到相反的作用。這就要求開發(fā)商認(rèn)認(rèn)真真地坐下來、腳踏實地實地做下去。正如南昌本土現(xiàn)有的品牌企業(yè)做的那樣，去選取一流的地理位置，進行一 流的規(guī)劃設(shè)計，提供一流的售后服務(wù)，如此，才能真正說服消費者，說服市場，說服品牌商自身，才能成為真正的房地產(chǎn)品牌。 2002 年是地產(chǎn)品牌年。強勢、成功的房地產(chǎn)品牌一旦形成，對于消費者、開發(fā)商、投資商及社會，都將產(chǎn)生深遠的影響。南昌樓市由于眾多品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的紛紛進駐，已處于品牌戰(zhàn)略時代的邊緣。 因此，做好提升企業(yè)品牌的工作主要是從產(chǎn)品（樓盤）質(zhì)量（包括各方面配套）、售中（售樓過程中）和售后服務(wù)（物業(yè)管理）三方面入手，認(rèn)真做好每一項工作，并把每一項工作做到細處，這樣才能真正讓客戶感受到開發(fā)商是全心全意為他們 服務(wù)的，所以，只有當(dāng)一個好產(chǎn)品獲得了絕大多數(shù)人的良好口碑后，樹立企業(yè)品牌才真正邁出了第一步。 附錄一 ： 定 價 策 劃 書 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、投資環(huán)境分析 （一）我國宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境 從總體上來說，我國政治穩(wěn)定，經(jīng)濟則受內(nèi)外環(huán)境影響而變得復(fù)雜。自 1993年以來，我國經(jīng)濟增長率持續(xù)回落，由 14.4%回落到現(xiàn)在的 7%，近幾年，我國經(jīng)濟一直處于宏觀經(jīng)濟調(diào)控階段。 1996 年在宏觀調(diào)控下，經(jīng)濟成功實現(xiàn)“軟著陸”。 1997 年我國國民經(jīng)濟繼續(xù)保持“高增長、低通脹”的良好發(fā)展態(tài)勢。 1998年受亞洲金融風(fēng)暴、俄羅斯金融風(fēng)暴等的沖 擊，經(jīng)濟受到一定程度的影響，經(jīng)濟增長率由目標(biāo)的 8%下降到 7%，但總體經(jīng)濟已經(jīng)開始復(fù)蘇。 1999-2001 年，我國經(jīng)濟按預(yù)定目標(biāo)保持持續(xù)增長。 （二）我國房地產(chǎn)發(fā)展基本情況 自我國房地產(chǎn)業(yè)開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到政府大力支持，已作為新一輪的經(jīng)濟增長點。目前，我國人均居住面積在 9 平方米以下的仍占大多數(shù)，住宅業(yè)發(fā)展前景良好。為了更好地發(fā)展房地產(chǎn)，我國在 1998 年 7 月 1 日取消福利分房。為了調(diào)整經(jīng)濟，中央銀行先后連續(xù)多次下調(diào)利率，對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重大的促進作用。 （三）南昌市經(jīng)濟發(fā)展 情況 近幾年，南昌市經(jīng)濟發(fā)展一直處于緩慢狀態(tài)。央行利率下調(diào)使南昌市經(jīng)濟有所回復(fù)。但總體經(jīng)濟景氣還是低于全國大多數(shù)城市。由于南昌市地處內(nèi)陸，受亞洲金融風(fēng)暴的影響較小，經(jīng)濟一直保持緩慢的增長。但同期市場需求較為疲軟，消費熱點暫未形成；國內(nèi)改革使得下崗工人日漸增多，阻礙了消費市場的進一步發(fā)展。 2000 年開始，南昌市大力進行城市建設(shè)使得經(jīng)濟發(fā)展的速度有了一定程度的加快。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、市場研究 （一）南昌市的房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況 近幾年在政府取消福利分房、下調(diào)利率、減稅、銀行放寬住房貸款、閑置土地處理的力度加大等利好因 素的刺激下，南昌市房地產(chǎn)業(yè)得到前所未有的發(fā)展。在國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控的影響下，整個江西的房地產(chǎn)業(yè)都獲得了不同程度的發(fā)展；把南昌創(chuàng)建成為一個美麗的花園城市，加速南昌在中部地區(qū)崛起的進程，此舉不僅帶動南昌經(jīng)濟的快速發(fā)展，更為南昌營創(chuàng)了一個良好投資環(huán)境。中國已加入 WTO，外商來昌投資的數(shù)量和力度必然加大，可以預(yù)見，南昌的經(jīng)濟有望在短期內(nèi)獲得較大的發(fā)展。 1999 年 -2001 年是南昌市房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的三年，一批高、中、低樓盤在南昌市的各個角落聳起，第一次掀起一股房地產(chǎn)熱，人們的消費欲望得到前所未有的激蕩。然就目前南 昌的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境來說，和國內(nèi)其它城市的發(fā)展情況來比，還是比較落后的，南昌房地產(chǎn)業(yè)還有極大的潛力待挖掘?？v觀南昌市的住宅業(yè)的銷售情況，純住宅樓要比商務(wù)樓好許多倍，這說明南昌市民的經(jīng)濟水平得到了提高，急需擴大住房面積。但是南昌市的經(jīng)濟發(fā)展水平總體上還是極其緩慢的，人們的購買力的有限必然影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是南昌市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)冒出供求的失衡眉頭，此現(xiàn)象必定導(dǎo)致樓價的下調(diào)，這是發(fā)展商們不得不面對的一個嚴(yán)峻現(xiàn)實。 （二）西湖區(qū)概況及西湖區(qū)樓盤的開發(fā)、出租、出售經(jīng)營概況 1、西湖區(qū)的概況 西湖區(qū)屬真正意義上的 老城區(qū)，是南昌市的中心。由于位置特殊，既擁有老城區(qū)的配套設(shè)施，又擁有新城區(qū)的興旺與便利。盡管南昌市新中心在不斷地西移，但目前乃至以后幾十年內(nèi)，西湖區(qū)都會是南昌市房地產(chǎn)價值最高的一個 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域。 2、西湖區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 西湖區(qū)位置特殊，所以地價較高，并且絕大部分土地用作寫字樓及商業(yè)用途，用于住宅的土地相對其它區(qū)域稍少，但成交較為活躍。西湖區(qū)的樓盤在市場的波動中，多層的均價多在每平方米 2300 元 /平方米左右；高層的均價在 2700元 /平方米左右。 以下是西湖區(qū)住宅售價統(tǒng)計表（單位：元 /平方米 2001 年 12 月） 時 間 10 月 11 月 12 月 項目 高層 高層 高層 均價 2650 2760 2870 最高價 3200 3580 3800 最低價 2300 2400 2700 3、典型樓盤的調(diào)查分析 1、作為本項目的可行性研究，對位于八一大道、站前路、洪城路、北京西路、福州路一帶的十來個樓盤作了實地調(diào)查與資料收集，具體內(nèi)容詳見樓盤調(diào)查概況一覽表 注：由于本項目開發(fā)建設(shè)有兩種，為更好地利用市場比較法，根據(jù)實際情況選取了具有可比性強的樓盤進行調(diào)查分析 2、根據(jù)本項目初步規(guī)劃中的兩種住宅類型，分別選取了四個具有可比 性的樓盤作具體分析（具體情況詳見前面的競爭樓盤分析） 4、本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體評價 通過市場調(diào)查，從八一廣場至壇子口四周一帶的樓盤多以高層住宅樓為 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主，其定位為高檔物業(yè)，平均售價在 2350-3100 元 /平方米左右，該區(qū)域樓盤具購買意向及購買能力的人