某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（P80頁）

知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 第一部分：市場調(diào)研 1、 項(xiàng)目宏觀與微觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析與預(yù)測 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與政策分析 2、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 城建發(fā)展與總體規(guī)劃分析 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 為來人口的增長對房地產(chǎn)大盤的促進(jìn) 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 3、 土地市場分析 地價(jià)刷新的特點(diǎn) 土地級別重新劃定典型區(qū)域 地價(jià)漲幅小于房價(jià)漲幅，還有較大的漲幅空間 項(xiàng)目周邊地價(jià)情況 土地拆遷補(bǔ)償情況 4、 項(xiàng)目市場調(diào)研 沈陽市中高檔住項(xiàng)目分析 沈陽市別墅市場分析 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目周邊環(huán)境關(guān)系分析 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 周邊競品界定及個(gè)案的深入剖析 結(jié)論：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)商品住宅市場價(jià)格走勢、 供求關(guān)系分析及市場價(jià)值挖掘 5、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位分析 目標(biāo)客戶定位及分析 目標(biāo)客戶特征分析 目標(biāo)客戶需求分析、消費(fèi)預(yù)測及未來預(yù)測 第二部分：項(xiàng)目核心定位及產(chǎn)品建議 1、 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢 項(xiàng)目地塊的劣勢及化解策略 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 項(xiàng)目地塊的威脅點(diǎn)及規(guī)避策略 2、 項(xiàng)目市場競爭力分析 自身資源審核 市場競爭力及 空白點(diǎn)分析 差異化競爭優(yōu)勢及核心競爭力分析 3、 項(xiàng)目開發(fā)理念定位 本案開發(fā)理念推導(dǎo)模型的建立（結(jié)合地塊自身資源、市場競爭、規(guī)劃指標(biāo)等） 目標(biāo)客戶定位分析 本案核心競爭力定位 項(xiàng)目開發(fā)理念定位 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 4、 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品理念及物業(yè)類型定位 產(chǎn)品建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)指導(dǎo) 產(chǎn)品單體的戶型配比定位 戶型局部功能分區(qū)控制建議 產(chǎn)品的建筑環(huán)境定位 戶型結(jié)構(gòu)定位 6、 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 總體規(guī)劃之策劃理念建議 7、 環(huán)境景觀規(guī)劃建議 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 景觀規(guī)劃之策劃理念建議 景觀設(shè)計(jì)及布局建議 8、 項(xiàng)目公建配套規(guī)劃建議 項(xiàng)目公建配套指標(biāo)建議 公建配套細(xì) 化建議 9、 開發(fā)分期戰(zhàn)略建議 分期開發(fā)的依據(jù)原則 分期開發(fā)的具體劃分 分期開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目開發(fā)模式、時(shí)機(jī)及周期策略 10、 財(cái)務(wù)分析 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 成本分析 現(xiàn)金流分析 目 錄 第一部分：市場調(diào)研 1、 項(xiàng)目宏觀與微觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 (一 )房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展空間廣闊 A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。 1998 年以來，我市國民經(jīng)濟(jì)以年均 12.2%的速度持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)由 1998 年的 13910 億元增至 2004 年的 23318.78 億元。房地產(chǎn)項(xiàng)目利用外資的份額也明顯增加。 2007 年以來，沈陽新批房地產(chǎn)項(xiàng)目 72 個(gè)，合同外資額 10.4 億美元，占總額的 19%；房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際利用外資達(dá) 5.4 億美元，占總額的 33.3%。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 從目前我市經(jīng)濟(jì)走勢看，未來幾年我市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持這樣的發(fā)展速度，它必將帶動(dòng)我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，以適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 B、宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從中長期看，國家最近出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè) 持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的提出、國家振興東北老工業(yè)基地政策的出臺(tái)，以及沈陽市政府提出的“土地分塊出讓，配套分期付款，分割發(fā)證，分批次預(yù)售，審辦聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化拆遷，配套先行，活躍房地產(chǎn)市場，加大金融支持”等多項(xiàng)措施，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強(qiáng)有力的政策保障。 C、良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強(qiáng)，周邊地區(qū)的聚集作用進(jìn) 一步加大。隨著“環(huán)保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等榮譽(yù)的取得，沈陽的名片越來越亮麗，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力也進(jìn)一步增強(qiáng)，為投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。在加強(qiáng)城市硬環(huán)境建設(shè)的同時(shí)，沈陽市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進(jìn)作用。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） D、較大的利潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個(gè)行業(yè)，任何一個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)都是追求利潤最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。據(jù)業(yè)內(nèi)專家測算，目前單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目的平均利潤率在 15-20%，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。沈陽作為東北特大中心城市之一，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來進(jìn)行市場定位，來尋求市場的縫隙，進(jìn)行差異化競爭，獲得更多利潤。 (二 )房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大 A、消費(fèi)升級轉(zhuǎn)型帶動(dòng)住房改善型需求增長。一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國外先進(jìn)國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為 40%左右時(shí)，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期。 2007 年，我市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)略低于 40%，居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)總量，提高住房消費(fèi)質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長。另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費(fèi)水平的提高，無疑也為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 1998 年以來，我市 GDP 和人均 GDP 增長均在 10%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從 4931 元上升至 2007 年的 8924 元，年均增長 10.4%；城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款也從 11994 元提高至 2007 年的 22357 元，年均增長 10.9%。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） B、城市化進(jìn)程加快提供自動(dòng)型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與一個(gè)國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)槌鞘谢l(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求。 2004 年，我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?64.3%。按照政府提出的每年要提高一個(gè)百分點(diǎn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展指標(biāo)，到 2010 年將達(dá)到 70%，在未來幾年中，如果我市人口自然增長率仍保持 2004 年的 0.03，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口凈增加約 40 萬人， 以人均住房面積30 平方米 (小康標(biāo)準(zhǔn) )計(jì)算，每年就需要約 200 萬平方米的住房。 C 危舊房改造產(chǎn)生被動(dòng)型住房需求。近年來，我市以“經(jīng)營城市”為理念，以政府為主導(dǎo)，采取市場化運(yùn)作舊房的拆遷、改造工作，將舊城改造目標(biāo)化，由政府有關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展準(zhǔn)備了充足的被動(dòng)型需求潛力。 2004 年，拆除各類危險(xiǎn)破舊房屋 172.2 萬平方米，其中住宅 94.8 萬平方米 ,2007 年 ,新增棚戶區(qū)改造75 萬平方米。據(jù)了解，至 2010 年預(yù)計(jì)拆遷改造危舊房 900 萬平方米，每年約 150 萬平方米，按照 1:2 膨脹系數(shù)測算，每年要 新建 300 萬平方米以上的住房，才能滿足被動(dòng)型住房需求。 D、人均居住面積偏低，主動(dòng)型住房需求大。 2007 年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積 22.51 平方米，雖比 1998年提高了 5.39 平方米，但與全國平均水平 24.97 平方米相比，相差 2.46 平方米；在全國 15 個(gè)副省級市中位次偏后，知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 居第 9 位。國際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到 35 平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口每人每年住房增加 1.0 平方米保守估算，每年就需要約 440 萬平方米的住房。因此，潛在的主動(dòng)型市場需求將為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提 供廣闊的發(fā)展空間。 E、外向度擴(kuò)大，需求多樣化。隨著外向經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多國際資本注入沈陽，越來越多外資企業(yè)登陸沈陽，通過實(shí)施“金廊”工程，吸引一些金融、貿(mào)易企業(yè)落戶沈陽，進(jìn)而加大了對高檔寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的需求。在提升房地產(chǎn)質(zhì)量和人氣的同時(shí)，為沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機(jī)。 綜上所述，我市每年住房需求在 940 萬平方米以上，按現(xiàn)在的開發(fā)比例推算，每年各類商品房屋需求可達(dá)1000 萬平方米，需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大。 (三 )房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，未來前景看好 從供給來看，建材成本及 地價(jià)的上漲將帶動(dòng)房價(jià)上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴(kuò)大將推動(dòng)房價(jià)上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價(jià)格將延續(xù)近年穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要原因：一是我市房價(jià)與其他城市比相對較低，具有很大的上升空間，具有較強(qiáng)的增值潛力，房價(jià)的穩(wěn)步上升將會(huì)增強(qiáng)投資者的信心。 2004 年，我市商品房的平均價(jià)為每平方米 2911 元，明顯低于深圳 (6771)、廣州知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） (4537)和廈門 (4146)等市，在 15 個(gè)副省級市中居第九位。二是我市房價(jià)收入比逐年下降，人們購房能力不斷增強(qiáng)，房價(jià)的穩(wěn)步上升不會(huì) 影響市場需求。相反，人們“買漲不買跌”的心理會(huì)刺激消費(fèi)需求增加。 2004 年房價(jià)收入比為 6.9，接近國際公認(rèn) 3 6 合適水平。 房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在我國已經(jīng)走向成熟。在第十個(gè)五年計(jì)劃期間， 2001 年到 2007 年，住宅年度投資額從 4216 7 億元，上升到 8837 億元，增長 109 6；住宅新開工面積從 30532 7 萬平方米上升到 47949萬平方米，增長 61 6；商品房中住宅的銷售量為 40212 億元上升到 86194 億元，增長 114（住宅銷售面積從19938 萬平方米上升到 33819 萬平方米），像北京、 上海等大城市發(fā)展速度還要更快一些。 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 中國房地產(chǎn)價(jià)格自 1998 年以來，持續(xù) 7 年以百分比兩位數(shù)的速度增長。從 2002 年至 2007 年 4 月，全國住宅用地平均價(jià)格指數(shù)在五年間上漲了 54.2%，京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價(jià)格均上漲一倍以上，杭州則超過了 200%。這其中有正面的推動(dòng)力，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民購買力增強(qiáng)、供求關(guān)系變化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化等，但其間也蘊(yùn)藏著大量非理性繁榮的因素。 2004 年下半年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)隨著房價(jià)的持續(xù)高漲而呈現(xiàn)走高的趨勢。在國家的宏觀調(diào)控下，竣工知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 面積、土地開發(fā)面積、新 開工面積等指標(biāo)增幅都有較大回落，政府對土地資源的控制，導(dǎo)致人們對土地這種稀缺資源的升值預(yù)期空前高漲，無論出于投資或自住，業(yè)主都樂意盡快掏錢購買。 2007 年 6 11 月年我國完成開發(fā)土地面積 8190.5 萬平方米，與 2004 年同期相比增長了 3.0。全國完成購置土地面積 16299.7 萬平方米，與 2004 年同期相比增長了 3.9。 2007 年 6 11 月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 6193.1 億元，比 2004 年同期增長 23.5。我國東部地區(qū)房地產(chǎn)投資額為 4173.4 億元，比 2004 年同期增長 19.2。中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資 額為 959.6 億元，比 2004年同期增長 34.8。西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額為 1060.1 億元，比 2004 年同期增長 32.1。 房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)， 2004 年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過 7 億美元， 2007 年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達(dá)到 28 億美元； 2004 年，全國 30 家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約 83 個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約 122億元， 2007 年，房地產(chǎn)信托募集資金約為 220 億元。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析與預(yù)測 改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沈陽市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)；新世紀(jì)以 來經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長趨勢，2004 年是振興東北老工業(yè)基地的開局之年，在這一年里，沈陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅增長速度達(dá)到了十年來的最高水平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量更是顯著提高。 單位：元20,32222,23023318.7835445.4617,93816,33513,91014,96405,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0001998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004 2005知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 沈陽近八年人均 GDP 走勢 說明： 從 1998 年至 2007 年的七年間，沈陽人均 GDP 連續(xù)保持著遞增的趨勢， 2003 年的人均 GDP 增長率更是達(dá)到 14.2%，； 2004 年已完成 GDP1845.5 億元，同比增長 15.4%， 2007 年預(yù)計(jì)比上年同上增長 15.2%,從 GDP 總量上看，沈陽市的 GDP 總值不算高，因?yàn)樵谏蜿柺?，我們擁有較多的國防科技產(chǎn)業(yè)，不 計(jì)算在國家的 GDP 總值中，但從圖表，我們不難出，沈陽市的快速增長過程，及有利于全民收入水平的提高 ,沈陽市進(jìn)入城市發(fā)展的快速成長行列。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與政策分析 1、 國八條 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） A、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格； B、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任； C、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)； D、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求； E、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求； F、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行； G、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； H、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。 盟森營銷觀點(diǎn)： 國務(wù)院為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的有序發(fā)展 與擠壓房地產(chǎn)的泡沫，在房地產(chǎn)的稅務(wù)與管理進(jìn)行宏觀調(diào)控，從“國八條”的發(fā)布至今，房地產(chǎn)價(jià)格的增長勢頭在減緩，一二線城市出現(xiàn)負(fù)增長，三線城市房價(jià)減緩增長；國家宏觀調(diào)控基本上取得了成效，一二線城市房地產(chǎn)泡沫被部分?jǐn)D出，國家宏觀調(diào)控取得了成效；而三線城市的房地產(chǎn)減緩增長，從另一個(gè)方面影響了各地方城市發(fā)展的 GDP 增長值，房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售，是三線城市 GDP 增長的主要來源，知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 各地方結(jié)合中央的要求，準(zhǔn)許各地方，根據(jù)自身情況，對“國八條”區(qū)域落實(shí)進(jìn)行調(diào)整，特別是房地產(chǎn)兩年內(nèi)再交易的，增收 5%的營業(yè)稅方面，在一二線城市，一二手 房營業(yè)稅落實(shí)較少，一般只采用 1 2%的營業(yè)稅，全國只有山東青島增收 2%的營業(yè)稅，按全國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的發(fā)展情況，我們認(rèn)為中央不會(huì)在今明兩年再出現(xiàn)針對房地產(chǎn)增長的嚴(yán)管宏觀調(diào)控制度。 2、 8 31 土地大限 2002 年 5 月 9 日，國土資源部簽發(fā) 11 號(hào)文件 (招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，以下簡稱“ 11 號(hào)令” )，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從 2002 年 7 月 1 日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項(xiàng)目用地都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。國土資源部、監(jiān)察部日前聯(lián)合下發(fā)“關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍 賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知”，為協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)規(guī)定了最后期限 2004 年 8 月 31 日。 盟森營銷觀點(diǎn) ： 國家從土地方面控制了不正當(dāng)?shù)母偁帲尫康禺a(chǎn)的開發(fā)商，在土地方面的確取得，基本上是公平競爭；另一方面也控制了一部分地方官員權(quán)錢交易，受賄的行為。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 3、央行兩次加息 2004 年 10 月 29 日至 2007 年 3 月 17 日 央行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 0.9 倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以 5年期以 上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 6.12%的 0.9 倍（即 5.51%），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高 0.20 個(gè)百分點(diǎn)。 盟森營銷觀點(diǎn)： 國家通過央行，對房地產(chǎn)的銷售融資方面，逐步取消了優(yōu)惠政策，通過對消費(fèi)者的消費(fèi)制約，把房地產(chǎn)貸款與其它行業(yè)的貸款推到一條起跑線上競爭，從另一方面阻止了一部分社會(huì)上的“熱錢”，流向房地產(chǎn) ,或者是其它方面。 4、 2007 年 1 月 1 日起，銀行可采 固定利率住房貸款 從 1 月 1 日起，銀行貸款利率上調(diào)，并根據(jù)個(gè)人信貸信用提供不同貸款利率。目前，光大銀行還獲批推出固定利率貸款，而建行 、工行等也在申請推出固定利率貸款。 所謂的固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時(shí)，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)“隨行就市”。而現(xiàn)行的住房貸款規(guī)則下，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放的中長期貸款，實(shí)行的是逐年甚至逐月調(diào)整利率的計(jì)息方式，一旦遇到貸知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 款利率調(diào)整，貸款買房的人就要從下一年度開始按照新的貸款利率還貸。 盟森營銷觀點(diǎn)： 04、 05 年央行兩次調(diào)高利率后，房貸利率上漲 21。持續(xù)升息的壓力和預(yù)期，帶來的是國內(nèi)房貸市場持續(xù) 17個(gè)月的增速放緩，以及提前還貸數(shù)量的激增。如采 用固定利率，可以有效控制提前還貸為銀行帶來的金融損失，增進(jìn)銀行穩(wěn)定收益，對消費(fèi)者來說，如果兩者超過 1，選擇浮動(dòng)利率比較劃算；如果低于 1，選擇固定利率將會(huì)相對更合理。 2、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 城建發(fā)展與總體規(guī)劃分析 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 沈陽是東北地區(qū)的核心，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中 ,與其它一二線城市比較相對落后，在這次宏觀調(diào)控政策實(shí)施前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢是健康的，主要特點(diǎn)是購銷兩旺，有效需求拉動(dòng)供給；主要問題是供給結(jié)構(gòu)失衡，有知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 效供給不足。 1.1、快速發(fā)展的基本態(tài)勢 沈陽房地產(chǎn) 1985 至 2003 年 的 18 年間，房地產(chǎn)投資出現(xiàn) 3 次高潮和 2 次低潮。 1985 年開始進(jìn)入第三個(gè)發(fā)展期， 2003 年進(jìn)入快速發(fā)展期。土地開發(fā)利用 676 萬平方米，收取土地出讓金 30.03 億元；開發(fā)建設(shè)投資 177.3億元，施工面積 1738.8 萬平方米，竣工面積 585.9 萬平方米；拆遷居民 3.95 萬戶，拆遷面積 182 萬平方米，安置居民 4.82 萬戶；商品房銷預(yù)售面積 518.2 萬平方米，銷售額 94.7 億元；存量房銷售 553.3 萬平方米，銷售額90.4 億元；租賃面積 67.7 萬平方米，租金為 5.8 億元；商業(yè)銀行貸款 208.9 億元，個(gè)人貸款 91.23 億元；居民人均住房面積上升到 20.12 平方米，房價(jià)收入比降低到 8.02。由此可見，沈陽房地產(chǎn)業(yè)是在剛剛進(jìn)入快車道就迎淶了宏觀調(diào)控的考驗(yàn)。 1.2、購銷兩旺，主要比例協(xié)調(diào) （ 1） 開發(fā)建設(shè)投資與房屋銷售比協(xié)調(diào)。 2004 年房地產(chǎn)投資 177.3 億元，商品房預(yù)售合同備案金額 164.99 億元，投資銷售比為 93.1%，遠(yuǎn)高于全國平均 70 80%的水平， 2007 年 1 11 月，沈陽市房地產(chǎn)完成投資 314.42億元 ,比上年同期增長 30%,其住宅完成了 264 億 ,比上年同期增長 24%。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 2） 房屋竣工面積與銷售面積比協(xié)調(diào)。 2004 年，沈陽市商 品房竣工近 586 萬平方米，銷售 518 萬平方米，占88.45%。 2007 年 1 10 月沈陽市房地產(chǎn)施工面積為 2769 萬平方米 ,比支年同期增長 8.1%,其中住宅為 2103萬平方米 ,同比增長 19.2%。 （ 3） 房地產(chǎn)發(fā)展與本市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相應(yīng)。 1985-2007 年， GDP 年均增長 16.3%，固定資產(chǎn)投資年平均增長21.6%，其中房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的 26.9%，屬于正常區(qū)間。 （ 4） 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人均可支配性收入相協(xié)調(diào)。 1995-2007 年，沈陽市居民可支配性收入由 3721 元增加到近8000 元，房價(jià)收入比由 9.7 降到 8.02， 居民購房能力大有提高。 （ 5） 房地產(chǎn)發(fā)展與城市化進(jìn)程相協(xié)調(diào)。我國城市化水平為 39.1%，沈陽市已達(dá) 63.6%。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)證明，城市化達(dá)到 40-50%，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，沈陽市已處于這個(gè)階段中。 （ 6） 二三級市場協(xié)調(diào)共進(jìn)。 2007 年 1 11 月商品房銷售面積 848.15 萬平米，存量房銷售 538.04 萬平方米，二者比例為 1： 1.57，形勢喜人。 （ 7） 從 2007 年 1 11 月的購房消費(fèi)與購房投資比例來看 ,基本上達(dá)到 1:1。因此租金將會(huì)回歸 ,房價(jià)格上漲會(huì)減緩。這說明進(jìn)入良性發(fā)展階段。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 8） 住房消費(fèi)已開始轉(zhuǎn)向大眾消費(fèi)為主體。 2003 年，每平方米 3000 元以下的和 120 平方米以下的商品住宅均達(dá) 60%左右， 2004 年，這一比例還在增加， 2007 年 1-11 月已超過 65%，百姓購房成為沈陽市的強(qiáng)勢主流。 （ 9） 房價(jià)上漲與居民可支配性收入增長相適應(yīng)。 1993-2004 年 11 年間，沈陽市居民可支配性收入年均增長12.97%，同期房價(jià)上漲 9.97%，低于前者 3%。 2004 年房價(jià)上漲 9.5%， 2007 年 1-7 月上漲 6.6%，處于穩(wěn)中有升的良好狀態(tài)。 房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 沈陽市國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在全國及時(shí)的宏觀調(diào)控中，其發(fā)展趨勢同整體的房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展形勢一樣，仍在持續(xù)快速健康地發(fā)展著，且今后的發(fā)展態(tài)勢將會(huì)更好。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，沈陽市房地產(chǎn)完成投資、開發(fā)建設(shè)、市場銷售等情況如下表： 年份 項(xiàng)目 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2007 年 111 月 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 完成投資額（億元） 35.6 51.8 64.0 78.1 116.1 177.3 142.4 房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例（ %） 19.1 21.5 24.4 25.8 28.8 30.4 29.7 房屋施工面積（萬） 610.7 719.9 828.4 888.9 1238.2 1738.8 1530.1 房屋竣工面積（萬） 238.7 326.1 349.5 348.8 363.6 585.9 723.4 存量房總面積（萬） / / 139 156 158 261 348 538.04 商品房實(shí)際銷售面積（萬） 120.5 149.1 210.5 195.2 206.1 324.8 387.4 944.61 商品房實(shí)際銷售額（億元） 29.2 41.6 56.5 53.5 56.4 94.7 106.5 314.42 商品住 宅平均價(jià)格（元 /） 2311.8 2437.7 2545.8 2609.0 2601.0 2752.7 3107 3256 從上表中，我們可以分析得出，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了快速發(fā)展期，對全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展以及老工業(yè)基地振興起到了巨大的推動(dòng)作用。結(jié)合這幾年的房地產(chǎn)持續(xù)上升，結(jié)合沈陽市的人口總量，到達(dá)小康人均居住面積 25平方米還有較大的需求空間，房地產(chǎn)業(yè)的存量房總面積將會(huì)拉動(dòng)一手與二手之間的中低檔項(xiàng)目的互動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)的交易良性發(fā)展。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 結(jié)合 2007 年 1-11 月房地產(chǎn)銷售情況表 : 單位：件 /萬平方米 /億 元 項(xiàng)目 件數(shù) 面積 金額 當(dāng)月 累計(jì) 比上年同期增長 當(dāng)月 累計(jì) 比上年同期增長 當(dāng)月 累計(jì) 比上年同期增長 商品房銷售（合同備案） 14897 97760 38.50 139.12 944.61 24.4 47.08 314.42 30.0 其中：住宅 12944 85180 34.58 121.96 848.15 21.60 37.52 264.00 24.0 存量房轉(zhuǎn)讓 7032 69710 2.51 50.66 538.04 2.53 13.28 114.06 3.2 其中：住宅 6808 66483 2.12 40.45 440.97 2.51 8.17 89.77 4.8 公房出售 1537 21884 23.84 6.79 128.00 21.62 0.16 3.78 44.1 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房地產(chǎn)抵押 6368 55814 17.74 149.97 1274.54 18.09 22.77 224.31 11.6 其中：住房消費(fèi)貸款 6138 53297 17.58 56.89 517.96 22.20 9.62 88.47 27.2 房地產(chǎn)典當(dāng) 0 5 72.22 0.00 0.16 74.17 0.00 0.04 3.3 房屋租賃 2325 16169 143.03 19.09 208.27 83.06 0.78 8.95 13.4 我們不難看出 ,2007 年 ,沈陽房地產(chǎn)在國家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下 ,發(fā)展較為良性 ,房地產(chǎn)一手的成交量在增加 ,二手的的成交量在下降 ,房屋的供給量不足 ,市場需求量較高 ,會(huì)促進(jìn)二手房的價(jià)格進(jìn)一步升值；結(jié)合房地產(chǎn)的兩次加息 ,一次性付款的客戶比例再增加 ,住房消費(fèi)貸款在減 少。 為來人口的增長對房地產(chǎn)大盤的促進(jìn) (資料來源 : 市政協(xié)人口資源環(huán)境與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) ) 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 沈陽市未來人口總量（含機(jī)械人口） 單位：萬人 預(yù)測年份 人口數(shù) 戶籍人口 流動(dòng)人口 每年新增人口 每人增加 25 計(jì)算 2007 801.8 720.7 81.1 如果每年新戶籍增人口 15.8萬人成立 每年需求房地產(chǎn)的開發(fā)面積不能少于395 萬 , 2006 841.4 736.5 104.9 2007 881 752.3 128.7 2008 920.6 768.1 152.5 2009 960.2 783.9 176.3 2010 999.8 799.7 200.1 2015 1197.8 878.7 319.1 從上表中 ,沈陽市按現(xiàn)階段的發(fā)展情況 ,每年需要的新增居隹面積為 395 萬平方米 ,如果沈陽市現(xiàn)階段少于這知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 個(gè)面積的開發(fā)量 ,沈陽市的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲 ,從這幾年房地產(chǎn)的開發(fā)量與人口增長相比較來看 ,沈陽市房地產(chǎn)的價(jià)格 ,會(huì)進(jìn)入緩慢成長期。 3、 土地市場分析 地價(jià)刷新的特點(diǎn) A、調(diào)整后的地價(jià)仍有上漲空間 沈陽市地價(jià)水平還有上漲空間。與東北地區(qū)其他城市相比，調(diào)整 后的沈陽市地價(jià)水平稍領(lǐng)先于長春和哈爾濱，但與大連相比還有一定距離，各級別基準(zhǔn)地價(jià)比大連市約低 45%左右。與其他省會(huì)城市相比，沈陽市地價(jià)水平高于西部的西安，與中部的武漢相當(dāng)，低于東部的杭州和南京。與北京、上海相比，仍有較大差距。 B、 近郊區(qū)地價(jià)漲幅較大，市中心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)漲幅較小。 就各級別基準(zhǔn)地價(jià)來看，四級地和五級地等近郊區(qū)上調(diào)幅度較大，市中心和遠(yuǎn)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的上調(diào)幅度較小。這種規(guī)律與沈陽市的城市建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)分布與區(qū)域土地市場狀況完全一致。市中心地區(qū)城市建設(shè)已基本成熟，土地市場趨于飽和，因此地價(jià)變化不 大；遠(yuǎn)郊區(qū)市政設(shè)施改造力度較小，地價(jià)變化也較?。欢h(huán)兩側(cè)區(qū)域，近年來基礎(chǔ)知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 設(shè)施改造力度較大，城市環(huán)境有明顯改善，地價(jià)水平上漲較快。另外，近兩年土地出讓的地塊也大部分集中在一環(huán)到二環(huán)之間以及二環(huán)周邊的區(qū)域，這些地區(qū)的實(shí)際出讓地價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來的地價(jià)水平。比如，大東區(qū)目前毛地出讓價(jià)格平均在 600 元 /平方米左右，而原來的出讓價(jià)格僅為 290 元 /平方米，這次上調(diào)為 440 元 /平方米，與實(shí)際地價(jià)水平相比仍有一定空間。這也說明，基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整是一個(gè)漸進(jìn)的過程，地價(jià)水平應(yīng)逐漸趨于合理。 C、城市重點(diǎn)改造區(qū)域地價(jià)漲幅較大。 城市基礎(chǔ)設(shè)施改造力度加大的區(qū)域，如金廊工程、銀帶工程、景觀路改造、公園綠地建設(shè)等，地價(jià)水平上漲明顯。如金廊沿線 2002 年土地出讓均價(jià)為每平方米 4000 元； 2003 年為每平方米 7000 元； 2004 年達(dá)到每平方米9000-10000 元，這次基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)為 5929 元 /平方米，考慮容積率等修正后的宗地地價(jià)與實(shí)際地價(jià)水平基本相當(dāng)。 土地級別重新劃定典型區(qū)域 A.商業(yè)用地部分地區(qū)地價(jià)水平變化情況 1) 西江街、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)：由五級地調(diào)整為四級地。 2) 大韓屯、三臺(tái)子、沙河子、老瓜堡：由六級地調(diào)整為四級 地。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 3) 上園、沈鐵路、長青街、方家欄、東陵西路、向工街、鴨綠江街、于洪廣場、榆樹臺(tái)地區(qū)：由六級地調(diào)整為五級地。 4) 長白地區(qū)：由七級地調(diào)整為五級地。 5) 北京街 -青年大街（快速干道南二環(huán)路）：由三級地調(diào)整為二級地。 6) 北陵大街：由四級地調(diào)整為三級地。 7) 西塔地區(qū)：由三級地調(diào)整為二級地。 8) 南京街：由一級地調(diào)整為二級地，基準(zhǔn)地價(jià)由 8992 元 /m2 調(diào)整為 5929 元 /m2，降幅為 34.1%；出讓金由 2428元 /m2 調(diào)整為 2276 元 /m2，降幅為 6.3%。 B.住宅用地部分地區(qū)地價(jià)水平變化情況 1) 南市地區(qū)：由一級地調(diào)整 為二級地。 2) 勝利大街：由二級地調(diào)整為三級地。 3) 八王寺地區(qū)：由四級地調(diào)整為三級地。 4) 老瓜堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū) :由五級地調(diào)整為四級地。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 盟森營銷觀點(diǎn)： 從上面的土地基準(zhǔn)地價(jià)上的上調(diào)中，我們可以看出，地區(qū)改造成與地價(jià)上調(diào)息息相關(guān)；動(dòng)遷前與動(dòng)遷后，基準(zhǔn)地價(jià)一般是上調(diào)的；政府地基準(zhǔn)地價(jià)方面為房地產(chǎn)企業(yè)提供最終的高銷售房價(jià)奠定了一部分基礎(chǔ)，例如： 八王寺、老 堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)，都是這種情況，促進(jìn)了大盤的升值，為房地產(chǎn)抵押貸款，評估提供了理想基數(shù)。地價(jià)漲幅小于房價(jià)漲幅，還有較大的漲幅空間，為房地產(chǎn)大面 積開發(fā)提供了可能，土地成為了“保值與升值”，地產(chǎn)商風(fēng)險(xiǎn)較小。 項(xiàng)目周邊地價(jià)情況 2007 年 8 月 23 日簽訂的編號(hào)為： A、 2007-004 號(hào)地塊掛牌交易成交確認(rèn)書（沈和交字（ 2007） 004 號(hào)），競得人為沈陽市興和房屋開發(fā)有限公司。經(jīng)核準(zhǔn)，規(guī)劃條件中容積率由 1.6 調(diào)整為 1.68；毛地成交單價(jià)由 660 元 /平方米調(diào)整為 687 元 /平方米，面積由 70300 平方米調(diào)整為 69385.7 平方米，毛地成交總價(jià)款變更為 47667975.9 元； B、 2007-005 號(hào)地塊掛牌交易成交確認(rèn)書（沈和交字（ 2007） 005 號(hào)），競得人為沈陽市和興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)核準(zhǔn)，規(guī)劃條件中容積率由 1.6 調(diào)整為 1.7；毛地成交單價(jià)由 539 元 /平方米調(diào)整為 565 元 /平方米，知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 毛地成交總價(jià)款變更為 45106549 元。 附：土地拆遷補(bǔ)償情況表 沈陽市城市房屋拆遷住宅區(qū)域 范圍 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （建筑面積m2） 區(qū)域 范圍 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （建筑面積m2） 一 級 區(qū) 域 起青年大街與渾河水涯線交匯處渾河北水涯線南京南大街砂陽路鐵路線北跨線橋勝利北街市府大路南京北街昆山中路長江街泰山路北陵大街嵩山 東路黑龍江街昆山東路敬賓街惠工街友好街廣宜街北順城路東順城街魁星樓路萬泉街萬柳塘路文化東路天壇一街中環(huán)路青年大街青年大街與渾河水涯線交匯處止。 3195 元 四 級 區(qū) 域 起鐵路線與玄武湖街交匯處 鐵路線 重工南街、重工北街 白山路 小韓屯東側(cè)路 西江街 沙萬路 塔北村西側(cè)路 千山路 黃河北大街 區(qū)界線 省牛肉繁育中心南側(cè)路 鐵路 觀泉路 高官臺(tái)街 中環(huán)路 渾河隧道 渾河北水涯線 長青橋與北水涯線交匯處止 2284 元 起渾河橋與北水涯線交匯處 機(jī)場高速公路 沈 營公路 繞城高速公路 鐵路 長青街 長青橋與北水涯線交匯處止 二 級 區(qū) 起渾河水涯線與大鐵橋交匯處鐵路砂陽路南京南街渾河北水涯線渾河北水涯線與長大鐵橋交匯處止。 2902 元 五 起沈營公路與繞城高速公路交匯處 繞城高速公路 鐵路 渾河北水 1885 元 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房屋補(bǔ)償區(qū)域級別劃分圖 域 起北跨線橋與鐵路交匯處北虹橋路珠江街華山路怒江街北運(yùn)河長江北街 香爐山路 黃河大街 白山路 陵東街 銀山路 陵園街 嵩山東路 北運(yùn)河 小北關(guān)街 天后宮路 草倉路 鐵路 滂江街 蓮花街 泉園二路 富民街 渾河北水涯線 渾河北水涯線和渾河橋交匯處止。 級 區(qū) 域 涯線 南李宮 堡北側(cè)路 大堡南側(cè)路 燕塞湖街 沈遼路 沈遼公路 七號(hào)街 沈新路 繞城高速公路 鐵路 繞城告訴公路 文儲(chǔ)街 鐵路線 望花啤酒廠北側(cè) 望花中街 望花村北側(cè)路 范家墳?zāi)蟼?cè)路 榆林街 東望街 鐵路 金杯客車廠南側(cè)路 區(qū)界線 東大營街 馬官橋北側(cè)路 金家街 大壩路 農(nóng)大種雞科研場北側(cè)路 渾河北水涯線 渾河隧道與北水涯線交匯處止 三 級 區(qū) 域 起沈陽站鐵路線與中環(huán)交匯處 中環(huán)路 鐵路線 衛(wèi)工南街 建設(shè)西路 保工北街 北二中路 興華北街 天山路 昆山西路 塔灣街 北運(yùn)河 水渠 怒江北街 白山路 大韓屯東側(cè)路 黑山路 黃河北大街 蓮花山路 陵北街 陵北街與白山路交匯處止。 2701 元 起渾河北水涯線與渾河園林處東側(cè)路交匯處 水渠 東黃泥坎村民委員會(huì)東側(cè)路 繞城高速公路 繞城高速公路與丹霍公路交匯處止 起陵東街與金山路交匯處 金山路 鴨綠江街 北海街 珠林路 北運(yùn)河 和睦路 凌云街 長安路 小河沿路 江東街 長青路 文萃路 210 巷 中環(huán)路 渾河北水涯線 渾河北水涯線與富民街交匯處止。 六 級 區(qū) 域 五級以外區(qū)域 1506 元 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 4、 項(xiàng)目市場調(diào)研 沈陽中高檔項(xiàng)目分析 （一）本次所選項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn) A. 與“理想新城”項(xiàng)目地理位置相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目。 B. 項(xiàng)目單價(jià)均價(jià)在 4000-6000 元 /平方米之間的。 C. 項(xiàng)目規(guī)模在建筑面積 5 萬平方米以上的。 D. 目標(biāo)客戶群相近的項(xiàng)目。 （二）所選項(xiàng)目的具體分布情況 所選的中高檔住宅項(xiàng)目主要分布在和平區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)和沈河區(qū)。其中和平區(qū)項(xiàng)目有五個(gè)，主要分布在太原街商圈和金廊工程，具體分布見圖一。大東區(qū)項(xiàng)目有六個(gè)，全部都在一環(huán)線以內(nèi)，臨近沈河區(qū)，具體分布見圖二。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 一：和平區(qū)樓盤分布圖 圖二：大東區(qū)樓盤分布圖 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 皇姑區(qū)項(xiàng)目有九個(gè)，是項(xiàng)目最多的一個(gè)區(qū)域，主要分布在黃河大街和長江街沿線，具體分布見圖三。沈河區(qū)項(xiàng)目有五個(gè)，主要分布在金廊沿線，具體分布見圖四、圖五。 圖三：皇姑區(qū)項(xiàng)目分布圖 圖四：沈河區(qū)項(xiàng)目分布圖 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖五：沈河區(qū)項(xiàng)目分布圖 圖六：渾南新區(qū)項(xiàng)目分布圖 渾南新區(qū)所選項(xiàng)目為兩個(gè)，分布在渾河兩側(cè)。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 還有部分項(xiàng)目分布在于洪、鐵西與東陵，具體分布情況見圖七、圖八、圖九。 圖七：城建花園 圖八：陽光 100 圖九：錦繡江南 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 住宅項(xiàng)目市場供應(yīng)量、銷售量分析 （一）供應(yīng)量分析 A、所選住宅項(xiàng)目總體供應(yīng)情況分析（單位：平方米） 0250000500000750000100000012500001500000大東區(qū) 東陵區(qū) 和平區(qū) 皇姑區(qū) 渾南新區(qū) 沈河區(qū) 鐵西區(qū) 于洪區(qū)本次調(diào)研所選的 30 個(gè)項(xiàng)目的總供應(yīng)量為 4972327.24 平方米。 主要分布在于洪區(qū)、皇姑區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)及和平區(qū)。東陵區(qū)及鐵西區(qū)的分布量較少。其中于洪區(qū)主要為陽光 100 項(xiàng)目，其總供應(yīng)量在 150 萬平方米。和平區(qū)及沈河區(qū)多為金廊項(xiàng)目。 B、所選項(xiàng)目年供應(yīng)情況分析（單位：平方米） 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 274131.32894826.3471536145.5553683930.607050000010000001500000200000025000003000000350000040000002002年 2003年 2004年 2005年從上圖中可以看出，列入本次調(diào)研范圍內(nèi)的住宅項(xiàng)目的供應(yīng)量，從 2002 年開始至今，逐年成倍數(shù)遞增。 C、以戶型劃分的供應(yīng)情況分析 各戶室供應(yīng)比例分析圖4%17%56%20%2%1%一室二室三室四室五室六室及以上知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 平、錯(cuò)、躍、復(fù)式戶型供應(yīng)情況分析圖91.20%4.78%3.96%0.06%錯(cuò)層復(fù)式平層躍層從圖中可以看出，所選的中高檔住宅項(xiàng)目中，三室、四室戶型的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的 76%，是各戶室戶型中的主要部分。尤其是三室戶型，占到總供應(yīng)量的 56%。其他戶型僅 占 24%。尤其是五室以上戶型，僅占總供應(yīng)量的 3%。 平層戶型仍是所選項(xiàng)目的主流產(chǎn)品，占總供應(yīng)量的 91.2%。錯(cuò)層、躍層、復(fù)式做為項(xiàng)目的一些亮點(diǎn)點(diǎn)綴其中，不足總供應(yīng)量的 10%。 D、以面積區(qū)間劃分的供應(yīng)情況分析 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 各面積段產(chǎn)品供應(yīng)量分析圖3%7%18%28%26%16%2%6 0 平以下61-80平81-100101-120121-150151-1801 8 1 以上列入本次調(diào)研的中高檔住宅項(xiàng)目中，面積段在 100 平米以下（含 100 平米）的供應(yīng)量僅為 12%。在 100 平方米以上的面積區(qū)間中， 120-150 平方米（含 150 平方米）的供應(yīng)量最多，占總供應(yīng)量的 28%， 150-180 平方米（含180 平方米）區(qū)間的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的 26%。 100-120 平方米（含 120 平方 米）與 180 平方米以上的供應(yīng)量基本相當(dāng)，各占 18%和 16%。 中高檔住宅產(chǎn)品因其價(jià)格較高，因此決定了其目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)水平較高，這樣的人多為 40 歲以上，四口之家或三代同堂，其要求產(chǎn)品的功能要全，要有足夠的空間。因此戶型面積均偏大。 E、以單價(jià)劃分的供應(yīng)情況分析 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 各單價(jià)區(qū)間供應(yīng)量對比分析圖4%43%17%11%21%4%4000元以 下4001-4500元4501-5000元5001-5500元5501-6000元6001元以 上從圖中可以看出，所選樓盤中項(xiàng)目均價(jià)在 4001-4500 元 /平方米的是大多數(shù)，占總供應(yīng)量的 43%。其次為5501-6000 元 /平方米，其供應(yīng)量為 21%。單價(jià)在 4000 元 /平方米以下與 6000 元 /平方米以上的供應(yīng)量相對較小，各占供應(yīng)量的 4%。當(dāng)然這與我 們所選取的樣本形態(tài)是有著直接關(guān)系的。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 6、以總價(jià)款劃分的供應(yīng)情況分析 各總價(jià)區(qū)間供應(yīng)量對比分析圖9%11%15%18%15%12%5%5%8%1% 1%4 0 萬以下41-50萬51-60萬61-70萬71-80萬81-90萬91