房屋維修管理.ppt

第5章房屋及設(shè)施設(shè)備管理 通過(guò)本章學(xué)習(xí) 了解房屋維修管理 房屋質(zhì)量管理 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)等概念 了解物業(yè)設(shè)備的分類和物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容 掌握房屋完損等級(jí)的劃分和評(píng)定方法 房屋維修工程的分類和范圍 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的類型和內(nèi)容 物業(yè)的設(shè)施設(shè)備分類 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修工程的分類 第5章房屋及設(shè)施設(shè)備管理 房屋及設(shè)施設(shè)備管理是指物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)掌握房屋與設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量狀況和運(yùn)行狀況 對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)或維修施工 以保證房屋及設(shè)施設(shè)備的安全 正常使用 5 1房屋維修管理 房屋維修管理是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行翻修 大修 中修 小修以及綜合維修和維護(hù)保養(yǎng) 還包括不同等級(jí)房屋功能的改善更新改造 5 1 1房屋維修管理內(nèi)容 1 房屋質(zhì)量管理房屋質(zhì)量管理是指定期和不定期對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查 評(píng)定房屋完損等級(jí) 隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布 組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定 并確定解危方法等 1 房屋完損等級(jí) 1 完好房2 基本完好房3 一般損壞房4 嚴(yán)重?fù)p壞房5 危險(xiǎn)房 2 房屋完損等級(jí)的評(píng)定 1 房屋結(jié)構(gòu)的分類 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋 磚木結(jié)構(gòu) 竹屋 江蘇南京兩院士設(shè)計(jì)竹結(jié)構(gòu)安居房抗震8度 2 房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目劃分 房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為五個(gè)分項(xiàng) 基礎(chǔ) 承重構(gòu)件 非承重墻 屋面和樓地面 房屋的裝修組成部分分為五個(gè)分項(xiàng) 門窗 外抹灰 內(nèi)抹灰 頂棚和細(xì)木裝修 房屋的設(shè)備組成部分分為四個(gè)分項(xiàng) 水衛(wèi) 電照 暖氣及特種設(shè)備 如消防栓 避雷針 電梯等 3 房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 a 完好房 b 基本完好房 c 損壞房 d 嚴(yán)重?fù)p壞房 其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 a 結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的 可評(píng)為完好房 b 結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備部分各項(xiàng)完好程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn) 或者有少量項(xiàng)目完好程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的 可評(píng)為基本完好房 c 結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn) 或者有少量項(xiàng)目完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)的 可評(píng)為一般損壞房 d 結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn) 或者有少量項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)的 可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房 危險(xiǎn)房屋的鑒定與處理對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定與處理 應(yīng)按照國(guó)家建設(shè)部1989年頒布的 城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定 2004年修訂見文檔 和 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) JGJ125 99見文檔 執(zhí)行 3 房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本方法 房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本方法分為定期和不定期兩類 定期評(píng)定一般是每隔1 3年 或按各地規(guī)定 對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定 不定期評(píng)定就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查 評(píng)定完損等級(jí) 第一 根據(jù)氣候特征 如雨季 臺(tái)訊 暴風(fēng)雨 山洪等 著重對(duì)危險(xiǎn)房屋 嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí) 第二 房屋經(jīng)過(guò)中修 大修 翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后 重新評(píng)定完損等級(jí) 第三 接管新建房屋后 要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定 不定期評(píng)定 4 房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求 1 在評(píng)定出結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度的基礎(chǔ)上 要對(duì)整棟房屋的完損情況進(jìn)行綜合評(píng)定 2 要以實(shí)際完損程度為依據(jù)評(píng)定 不能以年代來(lái)代替標(biāo)準(zhǔn) 也不能以原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)代替完損等級(jí) 3 要掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素和標(biāo)準(zhǔn) 4 評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí) 若超過(guò)規(guī)定允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí) 則整幢房屋完損等級(jí)可下降一個(gè)等級(jí) 但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí) 5 評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí) 結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn) 6 在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí) 對(duì)于重要房屋或斷面明顯不足的構(gòu)件 必要時(shí)要經(jīng)過(guò)復(fù)核或測(cè)試才能確定完損程度 2 房屋維修計(jì)劃管理 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)房屋完損的實(shí)際情況擬訂維修方案 有計(jì)劃地組織房屋按年輪修 分配年度維修資金 審核維修方案和工程預(yù)決算 3 房屋維修施工管理 房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序 施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求 運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過(guò)程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的 科學(xué)的管理 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù) 城市房屋修繕規(guī)定 建設(shè)部已廢止 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 及 房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 等 強(qiáng)化維修工程的質(zhì)量監(jiān)督 檢查 驗(yàn)收與評(píng)定 完善維修工程的質(zhì)量保修制度等 4 房屋維修質(zhì)量管理 5 房屋維修資料管理 物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計(jì)劃 確定房屋維修 改建等方案 實(shí)施房屋維修工程時(shí) 不可缺少的重要依據(jù)是房屋建筑的檔案資料 因此 為了更好地完成房屋維修任務(wù) 加強(qiáng)房屋維修管理 對(duì)房屋維修過(guò)程中產(chǎn)生的檔案資料要做好收集 管理工作 5 1 2房屋維修工程分類 根據(jù)房屋的完好或損壞程度 房屋維修工程分為小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程和綜合維修工程 1 小修工程 小修工程是指為確保房屋正常使用 對(duì)房屋使用中的正常的小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù) 以保持房屋原有完損等級(jí)為目的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程 小修工程范圍主要包括 1 屋面筑漏 補(bǔ)漏 修補(bǔ)屋面 屋脊等 2 鋼 木門窗的整修 拆換五金 配玻璃 換紗窗 油漆等 3 修補(bǔ)樓地面面層 抽換個(gè)別楞木等 屋面補(bǔ)漏 4 修補(bǔ)內(nèi)外墻 窗臺(tái) 腰線和抹灰等 5 拆砌挖補(bǔ)局部墻體 個(gè)別拱圈 拆換個(gè)別過(guò)梁等 6 抽換個(gè)別楞條 接換個(gè)別木梁 屋架 木柱 修補(bǔ)木樓梯等 7 水衛(wèi)電 暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等 8 下水管道的疏通 修補(bǔ)明溝 散水 落水管等 9 房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固 維修等 2 中修工程 中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求 需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來(lái)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程 中修工程范圍主要包括 1 少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修 2 一般損壞房屋的維修 如整幢房屋的門窗整修 樓地面 樓梯的維修 抹灰修補(bǔ) 油漆保養(yǎng) 設(shè)備管線的維修和零配件的更換等 3 整幢房屋的公用生活設(shè)備的局部更換 改善或改裝 新裝工程以及單項(xiàng)目的維修 如下水道重做 整幢房屋門窗的油漆 整幢房屋圍墻的拆砌等 房屋外墻滲水引起涂層起泡 3 大修工程 大修工程是指無(wú)倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋 其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備 包括上 下水通風(fēng)取暖等 的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞 雖不需全面拆除但必須對(duì)它們進(jìn)行牽動(dòng) 拆換 改裝 新裝 以保證其基本完好或完好的工程 大修工程范圍一般包括 1 修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程 2 對(duì)整幢房屋的公用生活設(shè)備進(jìn)行管線更換 改善或新裝的工程 3 對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程 4 對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的工程 4 翻修工程 翻修工程是指原來(lái)的房屋需要全部拆除 另行設(shè)計(jì) 重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程 翻修工程適用范圍主要包括 1 房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞 有倒塌危險(xiǎn) 2 因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋 3 地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無(wú)法排出地區(qū)的房屋 4 主體結(jié)構(gòu) 圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋無(wú)修繕價(jià)值的房屋 5 國(guó)家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋 5 綜合維修工程 綜合維修工程是指成片多幢或面積較大的單幢樓房 大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修和為改變成片 幢 房屋面貌而進(jìn)行的維修工程 也就是大修 中修 小修一次性應(yīng)修盡 全項(xiàng)目修理 的工程 住戶不配合施工應(yīng)該怎么辦一居民小區(qū)因樓內(nèi)共用上水管年久銹蝕老化 該小區(qū)物業(yè)管理部門于2000年著手對(duì)所屬小區(qū)的上水管道進(jìn)行調(diào)換 但由于個(gè)別業(yè)主不認(rèn)同 部分樓的換管工程一度擱淺 物業(yè)管理公司為了大多數(shù)居民的利益 仍決定在受到阻礙的28號(hào)樓進(jìn)行施工 并派人到持反對(duì)意見的陳先生家告知施工日程 但施工那天陳先生夫婦并沒有在家等候 對(duì)此 物業(yè)管理公司不得不繞開陳家對(duì)其他住戶的上水管進(jìn)行了調(diào)換 為了不影響陳家繼續(xù)使用舊水管 施工人員遂將該水管從陳先生所住二樓以上予以截?cái)?并封住了端口 然而 就在對(duì)老水管施行 手術(shù) 的第二天下午 該老水管發(fā)生漏水 陳先生家中水漫金山 家中地板 家具等受損 按陳先生的算法 由于水管漏水 給他家造成的經(jīng)濟(jì)損失達(dá)3萬(wàn)余元 但和物業(yè)管理公司交涉多次 仍未對(duì)賠償事宜達(dá)成協(xié)議 最終他只得將物業(yè)管理公司告上法庭 要求判令物業(yè)管理公司對(duì)其家中的電器設(shè)備進(jìn)行安全檢查和維修 并賠償因水管漏水造成的裝潢 財(cái)產(chǎn)損失30527元 以及臨時(shí)借房過(guò)渡費(fèi)等費(fèi)用8790元 審理中 法院委托上海市價(jià)格認(rèn)證中心先后兩次對(duì)陳先生家的財(cái)產(chǎn)物品受損情況進(jìn)行鑒定 結(jié)論為室內(nèi)裝潢受損7640元 室內(nèi)財(cái)產(chǎn)物品受損960元 法院審理后認(rèn)為 物業(yè)管理公司從居民生活用水衛(wèi)生和安全角度考慮調(diào)換上水管 在職責(zé)范圍內(nèi) 但在未做通全體居民工作 未征得全體業(yè)主同意 特別是在陳先生夫婦家中無(wú)人的情況下 因施工造成其家中進(jìn)水 物品損壞之后果 物業(yè)管理公司具有過(guò)錯(cuò) 理應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任 而陳先生夫婦在物業(yè)管理公司上門通知后未予配合 由此造成家中財(cái)產(chǎn)受損 其自身也有過(guò)錯(cuò) 故應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任 據(jù)此 徐匯區(qū)法院作出一審判決 物業(yè)公司賠償陳先生夫婦財(cái)產(chǎn)損失6440元 臨時(shí)借房過(guò)渡費(fèi)等其他費(fèi)用1897元 分析 對(duì)設(shè)施老化的物業(yè)進(jìn)行大修 本是件利于業(yè)主的好事 但因考慮不周導(dǎo)致工作不到位 就會(huì)收到適得其反的效果 在進(jìn)行具體的維修工程前 我們不僅要考慮維修工作本身 還要從是否方便業(yè)主的生活 工作的角度多做思考 作到真正維護(hù)好業(yè)主的實(shí)際利益 如果這樣 本案例所發(fā)生的事件應(yīng)該是可以避免的 想一想 如果你是該物業(yè)公司的員工 碰到陳先生這樣的住戶你會(huì)怎么辦 5 1 3房屋日常養(yǎng)護(hù) 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋建筑的日常保養(yǎng)和護(hù)理 以及對(duì)出現(xiàn)的輕微損壞現(xiàn)象所采取的必要修復(fù)等保養(yǎng)措施和護(hù)理過(guò)程 1 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的類型和內(nèi)容 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)可分為小修養(yǎng)護(hù) 計(jì)劃養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性養(yǎng)護(hù)三種類型 1 房屋小修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 1 木門窗維修及少量新作 2 給水管道的少量拆換 3 瓦屋面清掃補(bǔ)漏及局部換瓦 4 樓地板 隔斷 天棚 墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新作 5 白鐵 玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換 6 電線 開關(guān) 燈頭的修換 2 房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 房屋的結(jié)構(gòu) 部件等均有一定的使用期限 超過(guò)這一期限 房屋的結(jié)構(gòu) 部件就容易出現(xiàn)問題 因此 對(duì)房屋進(jìn)行有計(jì)劃的定期檢修保養(yǎng) 以延長(zhǎng)房屋的使用壽命 保證房屋的正常使用 就是房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù) 一般樓宇設(shè)施的養(yǎng)護(hù) 翻新周期見表5 1 3 房屋季節(jié)性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 這是指由于季節(jié)性氣候原因而對(duì)房屋進(jìn)行的預(yù)防保養(yǎng)工作 其內(nèi)容包括防汛 防臺(tái)風(fēng) 防凍 防梅雨 防治白蟻 視頻 等 2 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的程序 1 項(xiàng)目收集日常養(yǎng)護(hù)的小修保養(yǎng)項(xiàng)目 主要通過(guò)管理人員的走訪查房和住戶的隨時(shí)報(bào)修兩個(gè)渠道來(lái)收集 表5 2日巡視檢查記錄 物業(yè)管理企業(yè)接受住戶報(bào)修的途徑主要有以下幾種 1 組織咨詢活動(dòng) 2 設(shè)置報(bào)修箱 3 設(shè)立報(bào)修接待中心 表5 3物業(yè)維修報(bào)單 表5 4用戶維修委托單 2 編制小修工程計(jì)劃 3 落實(shí)小修工程任務(wù) 4 監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程 物業(yè)管理公司疏于養(yǎng)護(hù)付賠償李某是某住宅小區(qū)501室業(yè)主 一天凌晨 他在一場(chǎng)暴雨中發(fā)現(xiàn) 雨水滴滴嗒嗒從樓上滲漏到了他的家中 床墊 竹席 毛巾毯 被子 電風(fēng)扇等物品都不同程度地被水浸濕 剛裝修好的房間也遭到一定程度的損壞 沈某沿著滲漏水一路查上去 最終發(fā)現(xiàn)是樓頂?shù)呐潘艿辣灰恢伙嬃掀慷伦?致使雨水不能從管道排出 沿著屋面縫隙從上而下流入了他家 李某找到物業(yè)管理公司要求賠償 但物業(yè)管理公司認(rèn)為是自然原因造成了這起事件 于是 李某向法院起訴要求追究物業(yè)管理公司的責(zé)任 案例5 2 分析 樓頂排水管道是房屋的共用部位 作為物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)營(yíng)區(qū)內(nèi)的住宅共用部位 共用設(shè)備實(shí)施定期養(yǎng)護(hù) 保持其良好的狀態(tài) 但由于物業(yè)管理公司疏于管理 致使樓頂落水管被異物堵塞 造成暴雨時(shí)排水不暢 給原告家庭造成了損失 對(duì)此 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任 想一想 你認(rèn)為本案例給物業(yè)管理公司一些什么啟迪 5 1 4房屋維修標(biāo)準(zhǔn)及考核指標(biāo) 1 房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 修繕標(biāo)準(zhǔn)按主體工程 木門窗及裝修工程 樓地面工程 屋面工程 抹灰工程 涂料粉飾工程 水 電 衛(wèi) 暖設(shè)備工程 金屬構(gòu)件及其他等九個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定 1 主體工程維修標(biāo)準(zhǔn) 2 木門窗及裝修工程維修標(biāo)準(zhǔn) 3 樓地面工程維修標(biāo)準(zhǔn) 4 屋面工程維修標(biāo)準(zhǔn) 5 抹灰工程維修標(biāo)準(zhǔn) 6 油漆粉飾工程 7 水 電 衛(wèi) 暖等設(shè)備工程維修標(biāo)準(zhǔn) 8 金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持牢固 安全 不銹蝕 9 其他工程維修標(biāo)準(zhǔn)房屋修繕應(yīng)注意做到與抗震設(shè)防 白蟻防治 改善居住條件等相結(jié)合 2 房屋維修管理的考核指標(biāo) 房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量 工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo) 2 大 中修工程質(zhì)量合格 優(yōu)良 品率 100 1 房屋完好率 100 3 小修工程的考核指標(biāo) 小修工程的考核指標(biāo)主要有 定額指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)安全指標(biāo)經(jīng)費(fèi)指標(biāo) 1 定額指標(biāo) 人工定額是指每個(gè)小修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)完成的小修養(yǎng)護(hù)工程量 材料定額是指完成一定的合格小修養(yǎng)護(hù)工程所需耗用的材料量 是考核小修工程材料成本降低率的一個(gè)指標(biāo) 也是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否充分利用舊料的一個(gè)重要指標(biāo) 2 服務(wù)指標(biāo) 走訪查房率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)內(nèi)住 用