《南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準》淺析.ppt

南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準 淺析 南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務等級 等級 從低到高分為一級 二級 三級 四級 五級 南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務等級收費標準 一 無電梯 單位 元 平方米 月 一級 0 20 0 30 二級 0 35 0 45 三級 0 50 0 60 四級 0 70 0 80 五級 0 90 1 00 南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務等級收費標準 二 有電梯 單位 元 平方米 月 一級 0 30 0 50 二級 0 60 0 80 三級 0 90 1 10 四級 1 20 1 50 五級 1 60 2 00 南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準 使用說明 一 本 標準 適用的例外1 各類別墅 酒店式公寓 商住樓及其他由市發(fā)改委 建委立項為高檔住宅的物業(yè)服務收費按規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價 物業(yè)服務與收費標準由當事人合同約定 2 對1998年12月1日前建成 配套不全 設施設備老化的舊住宅小區(qū) 可參照本 標準 選擇五項服務中的若干項目及服務等級 并根據(jù)實際成本確定價格 委托社區(qū) 專業(yè)公司或原管房單位等提供服務 南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準 使用說明 二 本市普通住宅物業(yè)服務五項項目1 綜合管理服務 五個服務等級 從低到高分別為一級至五級 每個等級對應一個收費標準 2 公共區(qū)域秩序維護服務 五個服務等級 從低到高分別為一級至五級 每個等級對應一個收費標準 南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準 使用說明 二 本市普通住宅物業(yè)服務五項項目3 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務 五個服務等級 從低到高分別為一級至五級 每個等級對應一個收費標準 4 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務 五個服務等級 從低到高分別為一級至五級 每個等級對應一個收費標準 南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準 使用說明 二 本市普通住宅物業(yè)服務五項項目5 共用部位 共用設施設備的日常運行 保養(yǎng) 維修服務 分為9個子項 各子項根據(jù)具體情況分為三類 從低到高分為一類至三類 或不分類 每一個類別對應一個收費標準 三 普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費標準應按照質(zhì)價相符的原則 逐項選擇并組合確定 物業(yè)服務收費標準為各物業(yè)服務分項目收費標準的總和 翠屏國際城的物業(yè)服務等級和收費標準 翠屏國際城的物業(yè)服務等級按照 標準 分為 1 綜合管理服務 四級2 公共區(qū)域秩序維護服務 四級3 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務 四級4 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務 四級5 共用部位 共用設施設備的日常運行 保養(yǎng) 維修服務 三類 綜合管理服務四級的服務標準與收費標準 服務級別服務項目序號內(nèi)容服務標準四級機構設置1管理處設置 1 小區(qū)內(nèi)設置管理處 2 配置辦公家具 電話 電腦 打印機等辦公設施及辦公用品 2人員要求 1 小區(qū)經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學歷 有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷 2 小區(qū)經(jīng)理和管理人員有經(jīng)從業(yè)資格培訓獲取的上崗證 統(tǒng)一著裝 掛牌上崗 儀表整潔規(guī)范 3 小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗位證書 掛牌上崗 3服務時間周一至周日在小區(qū)管理處進行10小時業(yè)務接待并提供服務 日常管理與服務4工作計劃制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃并組織實施 每半年向委托方報告一次計劃實施情況 5服務規(guī)范服務規(guī)范應符合 南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范 要求 6管理制度 1 有明確的值班制度和交接班制度 工作有記錄 2 制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度 7制度公示服務場所公示辦事制度 辦事規(guī)章 服務標準 收費依據(jù) 收費標準 急修服務內(nèi)容 投訴渠道 8報修 投訴受理 1 24小時受理業(yè)主或使用人的報修 急修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場查看處理 小修二天內(nèi)修復 有完整的報修 維修和回訪記錄 2 對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內(nèi)答復處理 9服務費收支物業(yè)服務費收支每半年向業(yè)主公布一次 公共水電費分攤每兩月向業(yè)主公布一次 10滿意度調(diào)查每年一次對業(yè)主或使用人進行滿意情況普測 平時采取多種形式的溝通方式與業(yè)主或使用人溝通 溝通面不低于小區(qū)住戶的75 對溝通和測評結果進行分析并及時整改 11特約 便民服務能提供三種以上特約服務 有償 和三種以上便民 無償 服務 12小區(qū)業(yè)主活動每年組織一次以上的小區(qū)宣傳 文化活動 13檔案管理建立檔案管理制度 建立健全小區(qū)物業(yè)管理檔案 包括物業(yè)竣工驗收檔案 設備管理檔案 業(yè)主或使用人資料檔案 含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案 物業(yè)租賃檔案 日常管理檔案等 14財務管理建立健全的財務管理制度 對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理 做到運作規(guī)范 賬目清晰 15維修資金建立維修資金管理制度 對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理 做到運作規(guī)范 賬目清晰 16裝修事項告知業(yè)主或使用人裝修須知 加強裝修過程中的監(jiān)督和管理 對違規(guī)裝修 違章搭建應及時勸阻 制止并報告相關部門 17接管項目承接項目時 對小區(qū)共用部位 共用設施設備進行查驗 18辦公自動化運用計算機進行管理 含業(yè)主檔案 收費管理 設備管理等 19其他綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準 公共區(qū)域秩序維護服務四級的服務標準與收費標準 服務級別服務項目序號內(nèi)容服務標準收費標準 元 m2 月 四級人員要求1人員配備安全護衛(wèi)人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的50 以上 身體健康 工作認真負責 0 322技能訓練安全護衛(wèi)人員接受過安全技能訓練 專項培訓 崗中持續(xù)培訓 的比例為60 訓練有素 掌握基本的安全護衛(wèi)技能 3技能水平有較強的安全防范能力 能很好地維護公共秩序工作 能正確使用各類消防 物防 技防器械和設備 4服裝儀容上崗時佩戴統(tǒng)一標志 穿戴統(tǒng)一服裝 儀容儀表規(guī)范整齊 上崗時精神飽滿 姿態(tài)良好 5器械配備配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械 門崗6出入口值守主 次出入口24小時有人值守 主出入口雙人值勤 6 00 20 00立崗 有詳細的交接班記錄及外來車輛的登記記錄 7進出人員管理 1 阻止小商小販 外來人員隨意進入小區(qū) 2 外來探親訪友人員進入小區(qū) 熱情接待 通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶 8車輛疏導 1 對進出小區(qū)的車輛進行管理 疏導 保持出入口環(huán)境整潔 有序 通暢 2 對大件物品搬出進行登記 巡邏崗9巡邏要求 1 安護人員手持巡更采集器 按設定的路線每2 5小時巡查一次 如無巡更器 夜間巡邏時二人一組 2 重點部位 小區(qū)道路 單元出入口 地下停車場等 應設巡更點 有巡更記錄 3 接受業(yè)主 使用人 求助 回答住戶的詢問 10應急處理 1 接到火警 警情后8分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 協(xié)助保護現(xiàn)場 并報告管理處與警方 2 在遇到異常情況或住戶緊急求助時 8分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場 采取相應措施 監(jiān)控崗11技防設施 1 小區(qū)的監(jiān)控中心24小時有人值守 對所有監(jiān)控點實施監(jiān)控無遺漏 2 技術防范設施 如安防監(jiān)控 樓宇對講 周界報警 住戶報警 門鎖智能卡等 能有效使用 對所反應的信息實施管理 12應急處理 1 監(jiān)控中心接到報警信號后 安護人員五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行處理 2 小區(qū)有火警 警情等應急預案 并在監(jiān)控中心上墻 每年應組織不少于一次的防火應急預案演習 專項車輛管理13露天車位 1 有人員24小時巡視和引導停車 2 按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標 車輛行駛有規(guī)定路線 車輛停放有序 14收費車庫 棚 應有專職人員24小時管理 車輛停放有序 對車庫內(nèi)配置的設施設備進行管理和維護 按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標 照明 消防器械配置齊全 通風良好 無易燃 易爆及危險物品存放 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務四級的服務標準與收費標準 服務級別服務項目序號內(nèi)容服務標準收費標準 元 m2 月 四級樓內(nèi)公共區(qū)域1生活垃圾收集 1 高層按樓層設置垃圾收集點 多層按單元配置收集點 每天定時清理一次 2 裝修垃圾定點堆放 每周清理一次 在裝修高峰期每3天清理一次 多層0 13高層0 262通道及樓梯臺階 1 地面每天清掃一次 隔日拖洗保潔一次 單元門廳每天清掃二次 每周拖洗三次 2 樓梯間墻面每月除塵一次 3 大堂 門廳的大理石 花崗石地面隔月保養(yǎng)一次 4 樓梯間無亂貼亂畫 發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應及時勸阻 制止 3樓梯扶手 欄桿 窗臺 開關隔天擦抹1次 扶手 欄桿干凈 無灰塵 4門 窗等玻璃每月擦拭兩次 其中門廳玻璃每周擦拭一次 目視潔凈 5天花板 公共燈具每月除塵一次 天花板 燈蓋 燈罩 燈座目視無灰塵 無污跡 無蜘蛛網(wǎng) 6電梯及電梯廳 1 地面每天清掃二次 每周擦拭 清潔一次電梯內(nèi)墻面 如有地毯 每天吸塵一次 2 每月對電梯門壁保養(yǎng)一次 3 轎箱頂部每月清潔二次 7消火栓 指示牌 信報箱每周擦抹二次 保持干凈無灰塵 無污跡 樓外公共區(qū)域8道路地面每天清掃兩次 撿一次雜物 9綠地 明溝明溝每天清掃二次 綠地每天撿拾二次 秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)適當增加撿拾次數(shù) 10垃圾箱 桶 果皮箱每天清運二次 每周擦洗二次 垃圾無漫溢 垃圾箱 桶 果皮箱周圍地面無垃圾 無污跡 無異味 11消滅鼠害蚊蠅每月對窨井 明溝 垃圾箱等噴灑藥水一次 夏季 6月 7月 8月 每月滅鼠一次 其余每季滅鼠一次 12公共燈具 宣傳欄每周擦抹一次 目視無灰塵 明亮清潔 2米以上部分每月擦抹 除塵一次 13設施設備用房每周清掃三次 14雕塑 亭 廊 山石等小品隔月對雕塑擦洗一次 隔月對亭 廊 山石等小品清潔一次 15休閑 娛樂 健身設施隔天清潔一次 擦拭表面灰塵 清掃垃圾 擦拭座椅 每月刷洗一次 16停車場或共用車庫 棚 每天清掃一次 及時清除地下室進出口的垃圾 發(fā)現(xiàn)油跡 污跡 銹跡 應及時擦洗干凈 標識 指示牌等公共設施目視無灰塵 17人工湖 噴水池每周二次對噴水池 人工湖水面漂浮雜物打撈 保持水體清潔 定期對水體投放藥劑或進行其他處理 保持水體無異味 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務四級的服務標準與收費標準 服務級別服務項目序號內(nèi)容服務標準收費標準 元 m2 年 按綠地面積算 收費標準 元 m2 月 按建筑面積算 四級草坪1保存率保存率不低于95 生長茂盛 4 000 072修剪及時對草坪整治修剪 高度控制在10cm以下 3清雜草每年適時除雜草七遍以上 4灌 排水干旱 高溫季節(jié)基本保持有效供水 有低洼及時整平 基本無積水 5施肥按生長情況 適時 適量每年施復合肥二遍 6病蟲害防治及時做好病蟲害防治 7其它草坪生長正常 有斑禿及時補植 樹木8保存率保存率95 以上 生長良好 9修剪喬木適時修剪 灌木每年適時整形修剪二次以上 基本做到無枯枝 籬 球造型植物及時修剪 每年修剪不少于四遍 做到枝葉緊密 無脫節(jié) 10清雜草每年適時清除雜草五次以上 11施肥生長期按植物品種 生長狀況 土壤條件適時施肥 每年普施基肥1遍 花灌木增施追肥1遍 12病蟲害防治防治結合 及時滅治 13其它喬灌木生長良好 樹冠完整 花灌木正常開花結果 球 籬 地被生長良好 無缺枝 空檔 花壇花境14布置每年有二次以上花卉布置 形成圖案 三季有花 15補種缺枝 倒伏 枯死及時補種 16修剪 施肥及時清除枯萎的花蒂 黃葉 雜草 垃圾 每年施基肥一次 每次布置前施復合肥一次 17病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作 18其它花壇設施保持完好 共用部位 共用設施設備的日常運行 保養(yǎng) 維修服務三類的服務標準與收費標準 一 公共部位1房屋結構每年兩次以上對房屋結構 涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄 發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關業(yè)主 使用人并安排專項維修 2門窗每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗 保持玻璃 門窗配件完好 開閉正常 3屋頂每年檢查二次 發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂 隔熱板斷裂缺損和屋面瓦破碎應及時告知相關業(yè)主 使用人并安排專項維修 臺風 暴雨到來前增加檢查1次 4道路 路面 側石 窨井蓋每周一次對道路 路面 側石 窨井蓋等設施進行巡檢 發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關業(yè)主 使用人并安排專項維修 井蓋不缺損 能正常使用 5屋面泄水溝 樓外排水管道及化糞池每月一次對屋面泄水溝 樓外排水管道清掃 疏通一次 化糞池每年清理兩次 保證化糞池出入口暢通 每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾 預計臺風到來前 應及時檢查 6地面排水溝與圍墻每月一次巡查 清理地面排水溝的泥砂與雜物 每月二次巡查圍墻 7樓梯間 公用走廊的室內(nèi)墻地面墻面 頂面粉刷層無剝落 面磚 地磚平整不起殼 無缺損 8涼亭 雕塑 景觀小品每日一次對涼亭 雕塑 景觀小品等進行巡查 發(fā)現(xiàn)損壞立即修復 保持原有面貌 保證其安全使用 9休閑椅 室外健身設施每周巡查一次休閑椅 室外健身設施 發(fā)現(xiàn)損壞及時修理 并保證設施安全使用 10安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志 并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施 每月檢查二次 缺損及時補齊 保證標志清晰完整 共用部位 共用設施設備的日常運行 保養(yǎng) 維修服務三類的服務標準與收費標準 二 共用設施設備1 電梯 1 遇電梯發(fā)生一般故障的 專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時 物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應急處理 專業(yè)人員45分鐘之內(nèi)到場進行救助 2 每天應進行檢查 檢查記錄存檔 3 保證電梯24小時完好 轎箱內(nèi)按鈕 燈具等配件保持完好 轎箱整潔 4 客梯無安全關閉裝置或無緊急呼救裝置的 貨梯無自動稱重感應裝置的應設專人駕駛電梯 駕駛員應堅守崗位不脫崗 保證安全運行 5 設置緊急呼救裝置的 應保證24小時完好 發(fā)生故障時應確保三方通話 6 委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng) 每年進行安全檢測并張貼 安全檢驗合格 標志 物業(yè)公司應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督 對電梯運行進行管理并對情況進行記錄 7 確定合理的電梯運行時間 隨時監(jiān)督電梯運行狀況 加強日常維修保養(yǎng) 適時降溫 通風 防雨 做好運行服務 經(jīng)常巡查樓層 防止地面水流入電梯井 值班監(jiān)督 防止違章使用電梯 記錄每日電梯運行情況 建檔備案 8 定期對機房 轎箱頂和底坑進行檢查 發(fā)現(xiàn)問題及時處理 并做好記錄 9 電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人 并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響 10 建立電梯運行檔案 記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容 共用部位 共用設施設備的日常運行 保養(yǎng) 維修服務三類的服務標準與收費標準 二 共用設施設備2 排水系統(tǒng) 1 每月巡查一次污水泵 提升泵 排出泵 每半年潤滑加油一次 2 污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)一次 3 暴氣機空氣過濾網(wǎng)每半年清洗一次 共用部位 共用設施設備的日常運行 保養(yǎng) 維修服務三類的服務標準與收費標準 二 共用設施設備3 供水系統(tǒng) 三類 1 總體供水設施每月檢查一次 2 泵 管道每兩年進行除銹 油漆一次 3 水泵和飲用水水池 箱 水泵每季度保養(yǎng)一次 飲用水水池 箱 每半年清洗 消毒 水質(zhì)化驗一次 水質(zhì)符合國家標準 4 水箱蓄水池應蓋板加鎖 溢流管口安裝金屬防護網(wǎng) 每年冬季對外露水管包扎 防凍 有水泵房的 實施封閉管理 5 高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測壓并做好記錄 共用部位 共用設施設備的日常運行 保養(yǎng) 維修服務三類的服務標準與收費標準 二 共用設施設備4 公共照明系統(tǒng) 三類 1 樓道燈 道路燈完好率為95 左右 主干道亮燈率100 2 景觀燈 節(jié)日彩燈完好率為95 左右 3 室內(nèi) 室外公共電氣柜每周巡查一次 4 限電 停電按規(guī)定時間通知業(yè)主或使用人 共用部位 共用設施設備的日常運行 保養(yǎng) 維修服務三類的服務標準與收費標準 二 共用設施設備5 消防系統(tǒng) 三類 1 消防泵 消火栓每季度巡查一次 每半年保養(yǎng)一次 2 滅火器每年檢查一次 3 消防水帶每半年檢查一次 消防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次 4 每年對消防知識進行二次宣傳 共用部位 共用設施設備的日常運行 保養(yǎng) 維修服務三類的服務標準與收費標準 二 共用設施設備6 智能化系統(tǒng) 三類 1 弱電系統(tǒng)配置完善 至少有錄像監(jiān)控 樓宇對講 周界報警 巡更系統(tǒng) 電子顯示屏 住戶報警 門鎖智能卡其中的五項及五項以上系統(tǒng) 2 系統(tǒng)每月檢查一次 發(fā)現(xiàn)問題及時維修 共用部位 共用設施設備的日常運行 保養(yǎng) 維修服務三類的服務標準與收費標準 二 共用設施設備7 避雷系統(tǒng) 避雷裝置每年檢