物業(yè)設(shè)備管理.pptx

物業(yè)設(shè)備管理 第一章室內(nèi)給水設(shè)備 1 管材 器材及水表2 室內(nèi)給水系統(tǒng)3 室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)4 室內(nèi)飲水供應(yīng) 1 總述 什么是房屋設(shè)備 房屋設(shè)備是房屋內(nèi)裝飾完善的給水 排水 熱水 采暖 通風(fēng) 空氣調(diào)節(jié) 煤氣 供電等多種設(shè)備的總稱 2 雖然新技術(shù)革命使用建筑設(shè)備的品種與日俱增 但是從建筑設(shè)備的使用功能來看 其構(gòu)成仍然是傳統(tǒng)的兩大類 建筑衛(wèi)生設(shè)備和建筑電子工程設(shè)備 1 管材 器材及水表給水管材應(yīng)根據(jù)給水要求選用 如 生產(chǎn)用水和消防用水的給水管道 一般采用非鍍鋅鋼管 當(dāng)管徑小于70mm時(shí) 應(yīng)采用鍍鋅鋼管 當(dāng)管徑大于70mm時(shí) 可采用非鍍鋅鋼管或給水鑄鐵管 生活污水管道多采用鑄鐵排水管 1 1 管材管材選取取決于管道所承受的壓力 土質(zhì) 施工條件等因素 小區(qū)給水 排水過程常用的管材有 金屬管非金屬管復(fù)合管材 1 1 管材 金屬管 金屬管 鋼管 銅管 鑄鐵管鋼管 優(yōu)點(diǎn) 強(qiáng)度高 承壓能力高 抗振性能好 接頭少 加工安裝方便 缺點(diǎn) 造價(jià)高 抗腐蝕性差 銅管 優(yōu)點(diǎn) 抗銹蝕能力強(qiáng) 強(qiáng)度高 可塑性好 堅(jiān)固耐用 熱脹冷縮系數(shù)小 抗高溫 防火性好 無污染 缺點(diǎn) 價(jià)格高 鑄鐵管優(yōu)點(diǎn) 造價(jià)低 耐腐蝕 耐久性好 缺點(diǎn) 韌性差 易脆 重量大 施工困難 1 1 管材 金屬管 鋼管的鏈接方法 螺紋連接 焊接 法蘭連接螺紋連接是利用配件連接 連接方便 但承壓低 連接處易腐蝕和泄漏 螺紋處一般要加填充材料料 焊接只能用于非鍍鋅鋼管 接口牢固嚴(yán)密 不能拆卸 焊接完成后腰對(duì)焊縫進(jìn)行外觀 嚴(yán)密性和強(qiáng)度檢查 法蘭連接一般用于連接器材以及需要經(jīng)常拆卸 檢修的管段上 管徑大 壓力高 安裝復(fù)雜 連接處必須加墊圈防止?jié)B漏 并且一個(gè)接口只能加一個(gè)墊圈 鑄鐵管給水鑄鐵管一般采用石棉水泥捻口的承插連接 當(dāng)需設(shè)閥門時(shí) 采用法蘭連接 1 1 管材 非金屬管 非金屬管 塑料管 硬聚氯乙烯塑料 聚乙烯管材 三型聚丙烯管材 石棉水泥管陶土管鋼筋混凝土管1 1 管材 復(fù)合管材 常用的復(fù)合管材 鋼塑復(fù)合 SP 管材 鋁塑復(fù)合 PAP 管材鋼塑復(fù)合 SP 管材特點(diǎn) 機(jī)械強(qiáng)度高 塑料管耐腐蝕 一般為3層結(jié)構(gòu) 鋁塑復(fù)合 PAP 管材 由聚乙烯層 粘膠劑層 鋁層 粘膠劑層 聚乙烯層5層結(jié)構(gòu)構(gòu)成 根據(jù)中間鋁層的焊接方式不同 分為 搭接焊鋁塑復(fù)合管 對(duì)接焊鋁塑復(fù)合管 1 2 器材管道器材是安裝在管道及設(shè)備上的啟閉和調(diào)節(jié)裝置的總稱 一般分為 配水器材 控制器材 配水器材 安裝在衛(wèi)生器具及用水點(diǎn)上的各式水龍頭 用以調(diào)節(jié)和分配水流 球形閥式配水頭 旋塞式配水頭 盥洗龍頭 混合龍頭 控制器材 用來調(diào)節(jié)水量 水壓 關(guān)斷水流 改變水流方向 球形閥 閘閥 止回閥 浮球閥 安全閥 減壓閥 1 3 水表水表是一種計(jì)量用水量的儀表 流速式水表按照翼輪構(gòu)造不同分為旋翼式和螺翼式 旋翼式 多為小口徑水表 宜于測(cè)量小的流量 螺翼式 適用于大流量大口徑的水表 水表的性能參數(shù) 特性流量 最大流量 額定流量 最小流量 靈敏度選擇水表是按照通過水表的設(shè)計(jì)流量 以不超過水表的額定流量確定水表直徑 并以平均每小時(shí)流量的6 8 校核水表的靈敏度 對(duì)于生活和消防公用系統(tǒng) 還需要加消防流量復(fù)核 使總水流量不超過水表的最大流量限值 2 室內(nèi)給水系統(tǒng)2 2水泵水泵是一種輸送液體 并增加液體能量的機(jī)械 水泵裝置在建筑室內(nèi)給水系統(tǒng)中 一般采用 離心式水泵 離心式水泵的工作方式有 吸入式和灌入式吸入式 泵軸高于吸水池水面 灌入式 吸水池水面高于泵軸 離心式水泵的選擇 流量 揚(yáng)程c 水泵房水泵機(jī)組應(yīng)設(shè)高度不低于0 1m的獨(dú)立基礎(chǔ) 水泵基礎(chǔ)不得與建筑物基礎(chǔ)相連 2 室內(nèi)給水系統(tǒng)室內(nèi)給水設(shè)備的任務(wù)是將水自室外經(jīng)水管引入室內(nèi) 并在滿足用戶對(duì)水質(zhì) 水量 水壓等要求的情況下將水送至各配水點(diǎn) 2 1室內(nèi)給水系統(tǒng)的構(gòu)成引入管 水表節(jié)點(diǎn) 給水管網(wǎng) 配水龍頭 生產(chǎn)用水設(shè)備 給水附件設(shè)備給水管網(wǎng)室內(nèi)給水管網(wǎng)有上行下給式和下行上給式 其中 上行下給式干管一般沿著最高層頂棚布置 而下行上給式布置則通常置于低層走廊內(nèi) 走廊地下或者地下室中 2 室內(nèi)給水系統(tǒng)2 3水箱在室內(nèi)給水系統(tǒng)中 當(dāng)需要增壓 穩(wěn)壓 減壓或者需要貯存一定量的水時(shí) 均可設(shè)置水箱 當(dāng)水箱利用管網(wǎng)壓力進(jìn)水時(shí) 其進(jìn)水管上應(yīng)裝設(shè)不少于兩個(gè)浮球閥或液壓水位控制閥 溢流管口的高度應(yīng)高于設(shè)計(jì)最高水位50mm 2 4氣壓給水設(shè)備氣壓給水設(shè)備 密閉罐 水泵 空氣壓縮機(jī) 控制器材等組成 單罐變壓式氣壓給水設(shè)備常應(yīng)用在中小型給水系統(tǒng)中 普通直接接觸式氣壓罐汽水直接接觸 易使水質(zhì)受到污染 與之對(duì)應(yīng)的是隔膜式氣壓給水設(shè)備 是一種新型的給水設(shè)備 水和壓縮機(jī)空氣不直接接觸 因而水質(zhì)不會(huì)受到污染 3 室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)3 1熱水使用量標(biāo)準(zhǔn)和熱水水質(zhì)室內(nèi)熱水供應(yīng)是對(duì)水的加熱 貯存和輸配的總稱 用水量標(biāo)準(zhǔn)有兩種 a 按熱水用水單位所消耗的熱水量及其所需水溫而制定的 b 按衛(wèi)生器具一次或1小時(shí)熱水用水量和所需水溫而制定 生活用熱水的水質(zhì)滿足 生活飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 以及對(duì)集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)加熱前水質(zhì)是否需要軟化處理等 熱水鍋爐和水加熱器的出水溫度一般為65 70 水溫設(shè)計(jì) 最高不得超過75 配水管網(wǎng)最不利配水點(diǎn)的最低溫度 供洗滌時(shí)不低于60 供浴盆時(shí)不低于55 水加熱器的出口與管網(wǎng)最不利配水點(diǎn)溫度差不得大于15 3 室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)3 2熱水供應(yīng)系統(tǒng)的分類室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng) 按照熱水供應(yīng)范圍分為局部熱水供應(yīng)系統(tǒng) 集中熱水供應(yīng)系統(tǒng) 區(qū)域熱水供應(yīng)系統(tǒng) 局部熱水供應(yīng)系統(tǒng) 在各用水點(diǎn)設(shè)置小型加熱器 把水加熱后供該場(chǎng)所使用 適用于用水點(diǎn)少 用水量小的建筑物 集中熱水供應(yīng)系統(tǒng) 在鍋爐房或熱交換間設(shè)置加熱設(shè)備 將冷水集中加熱 通過熱水逛網(wǎng)供各用水點(diǎn)使用 適用于醫(yī)院 療養(yǎng)院 旅館 公共浴室和體育館等 區(qū)域熱水供應(yīng)系統(tǒng) 加熱冷水的熱媒多使用熱電站 工業(yè)鍋爐房所引出的余熱集中制備熱水 供建筑群需要 3 室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)3 3集中熱水供應(yīng)a 普通集中熱水供應(yīng)方式 干管下行上給全循環(huán)供水方式 上行下給式系統(tǒng) 干管下行上給半循環(huán)管網(wǎng)方式 不設(shè)循環(huán)管道的上行下給管網(wǎng)方式 普通集中熱水供應(yīng)設(shè)備 容積式水加熱器 加熱水箱 快速式水加熱器 熱水貯存器太陽能熱水供應(yīng)方式 自然循環(huán)式熱水系統(tǒng) 強(qiáng)制循環(huán)式熱水系統(tǒng) 整體式太陽能熱水器 太陽能熱水器種類悶曬式太陽能熱水器 平板式太陽能熱水器 真空管集熱器 4 室內(nèi)飲水供應(yīng)室內(nèi)飲用水供應(yīng) 包括開水 涼開水 飲用冷水供應(yīng)飲用冷水飲用冷水一般由自來水供應(yīng)在進(jìn)行深度處理 整個(gè)系統(tǒng)由 機(jī)械過濾器 活性炭過濾器 微孔精濾器 紫外線滅菌燈 注藥器 第二章室內(nèi)排水設(shè)備 1 室內(nèi)排水系統(tǒng)的分類與組成2 室內(nèi)衛(wèi)生設(shè)備3 屋面雨水排放 2 1 室內(nèi)排水系統(tǒng)的分類與組成室內(nèi)排水系統(tǒng)的任務(wù)是匯集居住建筑 公共建筑和生產(chǎn)建筑內(nèi)的污水 并在滿足排放要求的條件下 排入室外排水管網(wǎng) 2 1 1 室內(nèi)排水系統(tǒng)的分類按照排放污水的性質(zhì) 分為 生活污水 生產(chǎn)污 廢 水 雨 雪 水 生活污水排放系統(tǒng)用于排放人們?nèi)粘Ｉ钪兴a(chǎn)生的洗滌污水和糞便污水 糞便污水單獨(dú)由生活污水排水管道先排入化糞池 生產(chǎn)污 廢 水管道用于排放生產(chǎn)過程所產(chǎn)生的污 廢 水 其中 對(duì)于污染輕度的生產(chǎn)污 廢 水 可直接排放或簡(jiǎn)單處理后重復(fù)利用 對(duì)于污染嚴(yán)重的生產(chǎn)污水 需經(jīng)處理并達(dá)到國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)后才能排放到城市排水管道 雨 雪 水排放系統(tǒng)用于排放建筑屋面的雨水和融化的雪水 2 1 室內(nèi)排水系統(tǒng)的分類與組成確定室內(nèi)排水系統(tǒng)的合流或分流體制 主要考慮因素如下 室內(nèi)污 廢 水污染性質(zhì) 污染程度 室外排水系統(tǒng)制式 城市污水設(shè)備處理完善程度 綜合利用情況 2 1 2 室內(nèi)排水系統(tǒng)的組成室內(nèi)排水系統(tǒng)主要由 污水收集器 排水管系統(tǒng) 通氣系統(tǒng) 清通設(shè)備 污水抽升設(shè)備 局部污水處理的構(gòu)筑物等部分組成 2 2 室內(nèi)衛(wèi)生設(shè)備衛(wèi)生器具是室內(nèi)排水系統(tǒng)的起點(diǎn) 接納各種污水后排入管網(wǎng)系統(tǒng) 污水經(jīng)過器具后經(jīng)過存水彎和器具排水管流入橫支管 衛(wèi)生器具要求 不透水 耐腐蝕 便面光滑 易于清洗 耐冷熱 有一定的強(qiáng)度 2 2 室內(nèi)排水系統(tǒng)的分類與組成2 2 1 便溺用衛(wèi)生器具 主要作用是收集和排放糞便污水 大便器 坐式 高級(jí)住宅 飯店 賓館的衛(wèi)生間 造型美觀 使用方便 蹲式 一般住宅以及普通旅館衛(wèi)生間 用高位水箱或沖洗閥進(jìn)行沖洗 大便槽 衛(wèi)生條件較差 小便器 掛式立式 衛(wèi)生設(shè)備條件要求較高的公共男廁 小便槽 構(gòu)造簡(jiǎn)單 造價(jià)低 2 2 2 盥洗沐浴用衛(wèi)生器具洗臉盆 盥洗槽 浴盆 淋浴2 2 3 地漏地漏主要用于排放地面積水 地漏應(yīng)設(shè)置于地面最低處 且地面應(yīng)有不小于0 01的坡度坡向地漏 2 2 4 存水彎存水彎是一種彎管 在里面存有一定深度的水 稱之為水封深度 其作用是 阻止排水管網(wǎng)中產(chǎn)生的臭氣 有害氣體或可燃?xì)怏w通過衛(wèi)生器具進(jìn)入室內(nèi) 每個(gè)衛(wèi)生器具都必須裝設(shè)存水彎 有的設(shè)在衛(wèi)生器具的排水管上 有的直接設(shè)置在衛(wèi)生器具內(nèi) 2 3 屋面雨水排放2 3 1 屋面雨水內(nèi)排水系統(tǒng)主要用于哪種類型的建筑 主要組成有哪些 內(nèi)排水系統(tǒng)主要用于大面積建筑屋面及多跨工業(yè)廠房等采用外排水有困難的建筑 主要組成有 雨水斗 懸吊管 立管 埋地橫管 檢查井及清通設(shè)備 2 3 2 外排水系統(tǒng)檐溝外排水也稱為普通外排水或水落管外排水 水落管外排水一般采用聚氯乙烯塑料管制作 管徑多為75mm 100mm 水落管間距 民用建筑8m 16m 工業(yè)建筑18m 24m 天溝外排水是利用屋面構(gòu)造上的長(zhǎng)天溝本身容量和坡度 是雨水向建筑物兩端或者兩邊泄放 由雨水斗收集經(jīng)墻外立管排至地面或雨水道 天溝坡度不得小于0 003 并伸出墻0 4m 第三章住宅小區(qū)給排水 1 住宅小區(qū)給水系統(tǒng)2 住宅小區(qū)排水系統(tǒng)3 水景及游泳池給水 3 1 住宅小區(qū)給水系統(tǒng)小區(qū)排水系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 考慮小區(qū)內(nèi)外地形地貌特征 小區(qū)內(nèi)地面 地下所有建筑物特性 同時(shí)考慮人文 地質(zhì) 氣候 環(huán)境等因素 3 1 1 住宅小區(qū)給水系統(tǒng)的組成組成 主要由進(jìn)入小區(qū)水井以后的管道 閥門井 進(jìn)建筑物之前的水表井 排氣泄水井 室外消火栓等組成 枝狀管網(wǎng) 適應(yīng)于小區(qū)域或多層住宅小區(qū)的生活供水 環(huán)狀管網(wǎng) 適應(yīng)于工廠供水或用水不允許間斷的建筑群 a 閥門井根據(jù)閥門的規(guī)格 型號(hào)及數(shù)量 閥門井分為圓形 單個(gè) 和矩形 多個(gè) 輕型井蓋 地面無重負(fù)載 鑄鐵重型井蓋 主要道路上或經(jīng)常有重型車輛經(jīng)過的地方 b 水表井及排氣泄水井水表井應(yīng)設(shè)置在易于維修和管理的地方 當(dāng)管網(wǎng)敷設(shè)時(shí) 由于地下管交叉或者地形變化較大 管道轉(zhuǎn)彎或隨地形變坡時(shí) 應(yīng)在高點(diǎn)設(shè)置雙筒排氣閥 避免產(chǎn)生水吉 c 室外消火栓室外消火栓用途 1 提供室外消防流量 2 向消防管網(wǎng)補(bǔ)水分類 1 地下式 寒冷地區(qū) 2 地上式 溫暖地區(qū) 3 1 住宅小區(qū)給水系統(tǒng)3 1 2 住宅小區(qū)給水管道的敷設(shè)室外給水管道的敷設(shè)長(zhǎng)采用 地溝 埋地敷設(shè) 給水管道埋設(shè)深度一般位于所在地區(qū)冰凍線以下200mm 且管頂覆土深度不小于0 6m 室外給水管道常采用閘閥 螺紋連接 公稱直徑50及以下水管 法蘭連接 公稱直徑50及以上水管 3 1 3 住宅小區(qū)消防給水消防水泵房供水要求 消防水量最大 壓力最高 管網(wǎng)的設(shè)計(jì) 環(huán)形管網(wǎng) 且高層內(nèi)建筑進(jìn)水管不少于2條 消防加壓泵 小區(qū)的中心地帶 設(shè)置消防蓄水池通過減壓閥井與室外環(huán)狀區(qū)域消防管網(wǎng)連接集中消防加壓泵房 采用計(jì)算機(jī)控制的臨時(shí)高壓給水系統(tǒng) 設(shè)置統(tǒng)一的小區(qū)水泵接合器 主要用途 將水送至室內(nèi)消防管網(wǎng) 3 2 住宅小區(qū)排水系統(tǒng)3 2 1 住宅小區(qū)排水系統(tǒng)的制式分流制合流制雨水 污水合流制或各系統(tǒng)分流制3 2 2 住宅小區(qū)排水系統(tǒng)的組成排水系統(tǒng)主要由排水管道及管道系統(tǒng)上的附屬構(gòu)筑物組成 附屬構(gòu)筑物 污水局部處理構(gòu)筑物 跌水井 雨水口 檢查井等3 2 3 住宅小區(qū)污水的處理常用處理方法 化糞池 一級(jí)處理 生物二級(jí)處理及二級(jí)處理后在經(jīng)過消毒回用 常用的處理工藝 1 生物接觸氧化 最廣泛 2 酸化水解重點(diǎn)小區(qū)污水處理廠設(shè)計(jì)原則 第四條豎向和平面 小區(qū)污水處理廠址選擇和布置 3 3 水景及游泳池給水3 3 1 水景1 水景工程的組成及主要構(gòu)件 噴頭是主要部件 組成 水池和給排水系統(tǒng)2 水景工程的給排水系統(tǒng) 采用循環(huán)給水方式 3 3 2 游泳池供水系統(tǒng) 1 室內(nèi)游泳池類型 標(biāo)準(zhǔn)游泳池 標(biāo)準(zhǔn)跳水池 綜合性游泳池 2 室內(nèi)游泳池標(biāo)準(zhǔn) 水深1 8m 水質(zhì)符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 水溫28度 室溫25度 3 室內(nèi)游泳池給水方式 直流式供水 定期換水方式 定時(shí)處理供水方式 循環(huán)過濾供水 直流式 一方面向游泳池注入新水 另一方面由池底排水口排除污染的池水 定期換水式 新鮮游泳池水使用數(shù)天后全部排除 然后將池底清洗干凈在注入新水 4 游泳池池水的過濾處理 混凝劑 5 游泳池池水的消毒 液氯 次氯酸鈉發(fā)生器 臭氧 6 游泳池附件 7 水循環(huán)系統(tǒng)附件 加藥器 第四章室內(nèi)消防系統(tǒng) 1 消火栓給水系統(tǒng)2 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)3 水池 水箱和水泵4 其他消防滅火系統(tǒng) 4 1 消火栓給水系統(tǒng)4 1 1 消火栓給水系統(tǒng)組成消火栓滅火系統(tǒng)由 水槍 水龍帶 消火栓 管閥 水源等組成 水管槍口徑分為3種 13mm 16mm 19mm 接口50mm 65mm 高層民用建筑室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)用水量 多層建筑室內(nèi)消火栓的給水量 詳見課本 4 1 2 消防用水量出一支水槍的控制率為45 出兩支水槍的控制率為65 因此火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)出水槍不得少于兩支 4 1 3 消防給水管道設(shè)計(jì)當(dāng)室內(nèi)消火栓超過10個(gè) 且室外消防栓用水量大于15L s 室外消防管至少有兩條進(jìn)水管與室外管網(wǎng)相連 并將室內(nèi)管網(wǎng)連成環(huán)狀 或?qū)⑦M(jìn)水管與室外管網(wǎng)連成環(huán)狀 對(duì)于居住 公共建筑 充實(shí)水柱的長(zhǎng)度不得小于7m 若是6層以上單元住宅或6層以上民用建筑 或超過4層樓高的庫房 充實(shí)水柱長(zhǎng)度不得小于10m 4 2 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)4 2 1 閉式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 類型 日常管理 濕式自動(dòng)滅火系統(tǒng) 常年溫度不低于4 干式自動(dòng)滅火系統(tǒng) 溫度超過70 干濕式自動(dòng)滅火系統(tǒng) 供暖期少于240天的不供暖房間 預(yù)作用自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 不允許有水漬的高級(jí)建筑物 4 2 2 水幕消防系統(tǒng)水幕消防系統(tǒng)由噴頭 管網(wǎng) 控制設(shè)備 水源等組成 可采用自動(dòng)和手動(dòng)開啟裝置 水幕噴頭分為開式噴頭 其布置應(yīng)滿足4點(diǎn)要求 4 2 3 防火卷簾門系統(tǒng)遇火災(zāi)門體關(guān)閉 放下防火卷簾門 起到阻火 阻煙的作用 防止火勢(shì)蔓延 較少損失 有利于人員疏散和消防求助 其他功能還有消防廣播 電話聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)等 4 3 水池 水箱和水泵4 3 1 消防水泵獨(dú)立設(shè)置的消防水泵耐火等級(jí)應(yīng)不低于2級(jí) 且應(yīng)采用甲級(jí)防火門4 3 2 消防水箱消防水箱應(yīng)貯存有10min的消防用水量 對(duì)于低層 水量不超過25L s 貯水量12m 當(dāng)水量超過25L s 貯水量18m 二類公建和一類住建 貯水量不應(yīng)小于12m 二類住建不應(yīng)小于6m 4 3 3 消防水池由于建筑物類型的不同 其火災(zāi)延續(xù)時(shí)間計(jì)算方法也不同 3h 6h 2h 4 3 4 水泵接合器分類 墻壁式 地上式 地下式 4 4 其他消防滅火系統(tǒng) 重點(diǎn) 水 適用于一般建筑的火災(zāi) 干粉滅火劑 根據(jù)不同的干粉類型可分別適用于撲救易燃 可燃液體 可燃?xì)怏w以及帶電設(shè)備的火災(zāi) 泡沫滅火劑 適用于水溶性及非水溶性易燃可燃液體引發(fā)的火災(zāi) 鹵代烷滅火劑 適用于電腦房 圖書館 檔案館等不能用水滅火的場(chǎng)所的火災(zāi) 二氧化碳滅火劑 適用于撲救易燃可燃液體 電氣設(shè)備 計(jì)算機(jī)房等不可用水場(chǎng)所的火災(zāi) 第九章物業(yè)設(shè)備的管理方式 1 物業(yè)設(shè)備的資料管理2 物業(yè)設(shè)備的維修管理3 物業(yè)設(shè)備的制度管理 第九章物業(yè)設(shè)備的管理方式 管理方式的實(shí)質(zhì)是體制的問題 物業(yè)的管理實(shí)質(zhì)上是體制的問題 物業(yè)設(shè)備的管理主要由 維修管理和運(yùn)行管理 維修管理和運(yùn)行管理既可以統(tǒng)一管理 也可以分別管理 9 1 物業(yè)設(shè)備的資料管理資料管理是基礎(chǔ)性的工作 資料管理主要是指 建立設(shè)備管理賬冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案以及建立設(shè)備卡片 其中物業(yè)設(shè)備的資料管理至少要抓好兩項(xiàng)工作 填寫設(shè)備登記卡建立設(shè)備臺(tái)賬9 1 1填寫設(shè)備登記對(duì)于一般設(shè)備類別子午代號(hào)如下 A 空調(diào) B 鍋爐 C 壓縮機(jī) E 電梯 F 通風(fēng)設(shè)備 G 地面設(shè)備 K 廚房設(shè)備 M 電機(jī) L 洗衣設(shè)備 P 泵 R 制冷設(shè)備 S 變配電設(shè)備 V 閥門 W 電子設(shè)備 X 緊急火災(zāi)設(shè)備 CC 中央監(jiān)控設(shè)備 ACP 儀表在進(jìn)行完設(shè)備編號(hào)和配件登記之后 在開始建立設(shè)備檔案 設(shè)備檔案的主要內(nèi)容有 合格證和檢驗(yàn)單 說明書 施工圖紙 質(zhì)量檢驗(yàn)單及試車記錄 性能記錄 事故報(bào)告及事故修理記錄 檢修 保養(yǎng)及修理內(nèi)容表 檢查記錄表 改進(jìn)及改裝記錄 操作規(guī)律 零件的明細(xì)表及設(shè)備清單 特殊零件加工圖等 9 1 物業(yè)設(shè)備的資料管理9 1 2建立設(shè)備臺(tái)賬設(shè)備臺(tái)賬是根據(jù)設(shè)備登記卡 按照設(shè)備的分類順序 統(tǒng)一填寫在設(shè)備登記表上 作為工程管理部門今后管理房屋設(shè)備數(shù)量以及變動(dòng)數(shù)量的臺(tái)賬 應(yīng)每年進(jìn)行一次全面的清點(diǎn) 核對(duì) 做到賬物相符 心中有數(shù) 9 2 物業(yè)設(shè)備的維修管理9 2 1物業(yè)設(shè)備維修分類依據(jù)房屋設(shè)備的維修程度的不同分為 5類 零星維修保養(yǎng)工程中修工程大修工程技術(shù)改造設(shè)備更新 9 1 物業(yè)設(shè)備的資料管理1 零星維修保養(yǎng)工程工作量小 一種經(jīng)常性的 甚至是常規(guī)性的行為2 中修工程防患于未然 依據(jù)設(shè)備的保養(yǎng)規(guī)律 對(duì)其進(jìn)行全面檢修并更換部分零件3 大修工程對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面徹底的檢修 并更換主要設(shè)備零部件4 技術(shù)改造對(duì)原有的設(shè)備進(jìn)行部分技術(shù)改造 更換上某些先進(jìn)的零部件 提高設(shè)備效益 5 設(shè)備更新為了提高設(shè)備的使用效率 達(dá)到高投入高產(chǎn)出的目的 9 2 2物業(yè)設(shè)備維修的基本環(huán)節(jié) 日常維修 設(shè)備的日常維修 以設(shè)備操作人員為主 專業(yè)維修人員為輔 主要任務(wù)是對(duì)設(shè)備實(shí)施以清潔 緊固 調(diào)整 潤(rùn)滑 防腐為主的檢查和預(yù)防性的保養(yǎng)工作 對(duì)操作人員的要求 4點(diǎn) 對(duì)專業(yè)設(shè)備維修人員的要求 5點(diǎn) 9 3 物業(yè)設(shè)備的制度管理所謂 三老四嚴(yán)說老實(shí)話 辦老實(shí)事 做老實(shí)人嚴(yán)格的要求 嚴(yán)密的組織 嚴(yán)肅的態(tài)度 嚴(yán)明的紀(jì)律物業(yè)設(shè)備管理有一套行之有效的管理制度 9 3 1崗位責(zé)任制度工程部經(jīng)理崗位職責(zé)技術(shù)專業(yè)主管崗位職責(zé)領(lǐng)班崗位職責(zé)技術(shù)工人崗位職責(zé)資料統(tǒng)計(jì)員崗位職責(zé)采購(gòu)員崗位職責(zé)保管員崗位職責(zé) 9 3 物業(yè)設(shè)備的制度管理9 3 2常規(guī)管理制度制度建設(shè)方面的一項(xiàng)重要的任務(wù)是制定常規(guī)的管理制度 其中 對(duì)于規(guī)律性很強(qiáng)的工作所擬定的規(guī)章制度稱之為常規(guī)管理制度 如下 值班調(diào)度制度工作現(xiàn)場(chǎng)的總指揮 對(duì)工程部經(jīng)理和技術(shù)專業(yè)主管負(fù)責(zé) 必須堅(jiān)守崗位按時(shí)巡查及時(shí)處理各種故障交接班制度按時(shí)交接班交接班內(nèi)容交接班時(shí)雙方的班組長(zhǎng)在值班日志上簽字以下情況不得交接班 5點(diǎn) 9 3 物業(yè)設(shè)備的制度管理報(bào)告制度一般情況下是逐級(jí)報(bào)告 特殊情況下越級(jí)向公司經(jīng)理報(bào)告向組長(zhǎng)報(bào)告的情況如下 7點(diǎn)向技術(shù)專業(yè)主管報(bào)告的情況如下 6點(diǎn)向經(jīng)理報(bào)告的情況如下 6點(diǎn)工具領(lǐng)用保管制度個(gè)人領(lǐng)用工具的程序班組領(lǐng)用工具的程序工具領(lǐng)用的登記制度工具更新制度 9 3 物業(yè)設(shè)備的制度管理9 3 3物業(yè)設(shè)備的程序管理一般設(shè)備修理程序 重點(diǎn) 大設(shè)備檢修程序事故設(shè)備檢修程序設(shè)備更新改造程序 9 3 物業(yè)設(shè)備的制度管理9 3 3物業(yè)設(shè)備的程序管理一般設(shè)備修理程序 重點(diǎn) 電話通知統(tǒng)計(jì)員派工單匯總客戶或使用部門調(diào)度中心 記錄 班組維修點(diǎn)完成報(bào)告 電話派工單返回請(qǐng)修程序圖 第十章給排水設(shè)備的管理 1 給水設(shè)備的管理2 排水設(shè)備的管理 10 1 給水設(shè)備的管理房屋的給水方式兩種 1 一般平房和多層樓房由城市供水系統(tǒng)供水 2 高層建筑需二次供水 考慮城市管網(wǎng)的水壓無法向高層供水 采用加壓水泵或高位水箱供水 10 1 1給水設(shè)備管理范圍的界定一般來講 高層樓以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)表為界 多層樓以樓外自來水井為界 界限以外的供水管線及設(shè)備 由供水部門負(fù)責(zé)維修 管理 界限以內(nèi)至用戶的供水管線 設(shè)備 由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維修 管理 其中供水管線及管線上設(shè)置的地下消防井 消火栓等設(shè)備 由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理 公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查 高低層消防供水消防系統(tǒng)包括泵房 管道