濱河灣項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告.doc

承德雙灤區(qū)濱河灣項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 目 錄一、承德雙灤區(qū)概況2 1、位置面積2 2、經(jīng)濟(jì)支持2 3、城市發(fā)展3 4、結(jié)論3二、雙灤區(qū)市場(chǎng)分析31、雙灤區(qū)現(xiàn)有樓盤規(guī)模分析32、雙灤區(qū)現(xiàn)有樓盤價(jià)格分析43、雙灤區(qū)項(xiàng)目總價(jià)范圍分析44、雙灤區(qū)項(xiàng)目客源構(gòu)成分析45、結(jié)論4三、項(xiàng)目分析51、項(xiàng)目區(qū)位52、項(xiàng)目規(guī)劃53、戶型設(shè)計(jì)64、項(xiàng)目進(jìn)度65、結(jié)論7四、總體結(jié)論71、項(xiàng)目處于新崛起的區(qū)域，擁有充足的市場(chǎng)潛72、項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越73、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)合理74、項(xiàng)目操作難點(diǎn)7一、 承德雙灤區(qū)概況 1、位置面積位置面積雙灤區(qū)是承德市中心區(qū)，北臨隆化縣、西接灤平縣，東與承德縣和雙橋區(qū)相連，距避暑山莊和外八廟景區(qū)11.5公里，距北京210公里，天津320公里?？偯娣e452.1平方公里，素有“承德山水的精華，山莊文化的源頭，五代清帝的行蹤，兩個(gè)王朝的背影”美譽(yù)。人口總量：2011年末全市戶籍總?cè)丝?4.2萬(wàn)人,2012預(yù)計(jì)接待外地人口達(dá)到50萬(wàn)。2、經(jīng)濟(jì)支撐1）土地資源 雙灤區(qū)土地資源總面積507966畝。其中耕地55138.2畝，園地10067.4畝，林地129486.9畝，草地238786.5畝，城鎮(zhèn)村及工礦用地43910.1畝，交通運(yùn)輸用地7549.8畝，水域及水利設(shè)施用地9936.3畝，其他土地13090.8畝。2）礦產(chǎn)資源 雙灤區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)資源有鐵、釩、鈦、金、磷、長(zhǎng)石、硅石、陶土、膨潤(rùn)土等金屬和非金屬礦數(shù)十余種。其中尤其是釩、鈦的儲(chǔ)量在全國(guó)位居前列且相對(duì)集中，現(xiàn)已探明的鐵資源儲(chǔ)量3億噸以上，可開采存儲(chǔ)量2.5億噸，其中約2.3億噸為釩鈦磁鐵礦，含鐵品味14%-20%，含釩品味0.15%-0.5%，具有較強(qiáng)的可持續(xù)綜合開發(fā)潛力。3、城市發(fā)展近兩年政府陸續(xù)斥巨資打造多個(gè)重點(diǎn)公共旅游項(xiàng)目，政府正努力以文化產(chǎn)業(yè)區(qū)為核心，加快推進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)一季游向四季游轉(zhuǎn)變。以具有承德特色的旅游產(chǎn)業(yè)鏈吸引大量外地游客及開發(fā)商，從而推進(jìn)承德向現(xiàn)代化國(guó)際旅游大都市的轉(zhuǎn)變，按照“錯(cuò)位發(fā)展、互惠共贏”的理念，大力實(shí)施重大文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略，加快雙灤區(qū)的城市建設(shè)帶動(dòng)全民發(fā)展。 2011年雙灤區(qū)共有21個(gè)項(xiàng)目被列入2011年度市級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資126.667億元，2011年預(yù)計(jì)完成投資34.4億元。 服務(wù)類項(xiàng)目8個(gè)：雙灤鼎盛王朝文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、雙灤避暑文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、雙灤喀喇河屯五星級(jí)酒店、雙灤元寶山山地體育文化公園項(xiàng)目、雙灤隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)工程、中國(guó)（承德）國(guó)際日用消費(fèi)品物流中心、雙灤吳營(yíng)汽修街和雙灤國(guó)際汽配城建設(shè)項(xiàng)目。2012年還有6個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)簽約，25個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開工開工。4、結(jié)論當(dāng)?shù)卣饩拶Y打造的公共旅游產(chǎn)業(yè)，將吸引大量外來(lái)人口跟進(jìn)。雙灤區(qū)房?jī)r(jià)因?yàn)楸旧砼菽^少，該地區(qū)房?jī)r(jià)將會(huì)在較短時(shí)間呢回復(fù)到上升趨勢(shì)，進(jìn)入到上升趨勢(shì)后消費(fèi)者將對(duì)樓市增加信心，購(gòu)買欲望逐漸增加。隨著當(dāng)?shù)孛裆?xiàng)目的建設(shè)，當(dāng)?shù)厝司杖雽⑦M(jìn)一步增加，逐漸提高購(gòu)買力。二、 雙灤區(qū)市場(chǎng)分析1、雙灤區(qū)現(xiàn)有樓盤規(guī)模分析（主要樓盤）御水花園建筑面積45萬(wàn)平米容積率1.7濱河花園建筑面積50萬(wàn)平米容積率2.3萬(wàn)和城建筑面積200萬(wàn)平米容積率1.5福溪帝苑建筑面積37萬(wàn)平米容積2.27龍璽御園建筑面積30萬(wàn)平米容積1.72鑫順家園建筑面積20萬(wàn)平米容積率2.0綜述：用地規(guī)模大、低容積率是承德房地產(chǎn)市場(chǎng)比較特有的現(xiàn)象，這與承德地區(qū)多山、多丘陵是密切相關(guān)的。這就造成兩種情況，一是容積率低，但因?yàn)槌械碌貐^(qū)天氣寒冷，冬季較長(zhǎng)，對(duì)于景觀作物耐寒性要求高，無(wú)疑會(huì)造成景觀成本上升，這是絕大多數(shù)開發(fā)商不愿意參與的；二是在稀缺的平地的項(xiàng)目售價(jià)一般較高。2、雙灤區(qū)現(xiàn)有樓盤價(jià)格分析御水花園4000元/平米濱河花園4500元/平米萬(wàn)和城3500元/平米福溪帝苑4500元/平米悅城華府3350元/平米鑫順家園4200元/平米綜述：承德雙灤區(qū)樓盤價(jià)格在3000-5000元平方米之間，與承德雙橋區(qū)價(jià)格（5000元-10000元/平米）形成鮮明對(duì)比，造成這種差異的主要原因：一是承德城市中心在雙橋區(qū)；二是承德主要旅游景點(diǎn)，如避暑山莊，小布達(dá)拉宮等主要集中在雙橋區(qū)，三是雙灤區(qū)屬于承德的工業(yè)區(qū)，如承鋼就在此地，污染比較嚴(yán)重，發(fā)展相對(duì)落后。3、雙灤區(qū)項(xiàng)目總價(jià)范圍分析御水花園：40萬(wàn)元/套；濱河花園：45萬(wàn)元/套；萬(wàn)和城：35萬(wàn)元/套福溪帝苑：45萬(wàn)元/套；悅城華府：33萬(wàn)/套；鑫順家園：42萬(wàn)元/套綜述：總價(jià)以悅城華府項(xiàng)目最低，其他幾個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較接近。4、雙灤區(qū)項(xiàng)目客源構(gòu)成分析1）本地剛需類購(gòu)房客戶隨著雙灤區(qū)政府一些列民生工程的建設(shè)，以及斥巨資打造的旅游產(chǎn)業(yè)園的建立，將會(huì)迅速推動(dòng)雙灤區(qū)的城市化建設(shè)的腳步，這將會(huì)迅速帶動(dòng)全民收入，增加消費(fèi)者的購(gòu)買力。隨著生活水平的提高，現(xiàn)有住房已經(jīng)無(wú)法瞞住，買房成為必要選擇。這一部分客戶占市場(chǎng)主要地位，購(gòu)買力強(qiáng)大。2）投機(jī)者升值購(gòu)房近幾年房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，成為了賭徒般的博弈，成為了推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的毒瘤，但是近2年估計(jì)已經(jīng)無(wú)法容忍房?jī)r(jià)的病態(tài)上漲，限購(gòu)令，房地產(chǎn)稅等一系列強(qiáng)有力的政策已經(jīng)表明國(guó)家打壓房?jī)r(jià)的決心，近2年房?jī)r(jià)下調(diào)，銷售懈怠，已經(jīng)沒有了投機(jī)者的市場(chǎng)，所以這一部分的購(gòu)買力不足，屬于小部分客戶。3）外地人口改善類住房近2年政府一系列旅游項(xiàng)目的大力開發(fā)使得外來(lái)人口逐年增加，預(yù)計(jì)2013外來(lái)人口將達(dá)到50萬(wàn)人，是本地人口的3倍之多，將成為第一大潛在客戶。5、結(jié)論雙灤區(qū)作為國(guó)家宏觀調(diào)控下第一批新生市場(chǎng)，擁有其地天都地的優(yōu)勢(shì)，在一個(gè)房地產(chǎn)良性可持續(xù)發(fā)展的新環(huán)境下，雙灤區(qū)將成為新生樓盤的重要代表。雖然現(xiàn)在在國(guó)家政策的調(diào)控下房?jī)r(jià)呈低迷走勢(shì)，但是這也證明房?jī)r(jià)將進(jìn)入一個(gè)合理化的新時(shí)代，而非賭徒般的博弈。在大環(huán)境的影響下消費(fèi)者的選購(gòu)方式將趨近于更加理性的消費(fèi)觀念，在這個(gè)新時(shí)代里開發(fā)商之間將進(jìn)行真正的較量，樓盤的綜合品質(zhì) 推廣的方式力度，而消費(fèi)者將在穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境 開發(fā)商良性的競(jìng)爭(zhēng)中增加購(gòu)買欲望。三、 項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目區(qū)位濱河灣項(xiàng)目位于承德雙灤區(qū)濱河大街2號(hào)（山水文苑對(duì)過(guò)），緊鄰雙灤區(qū)主干道濱河大街，靠近牤牛河，距離雙塔山景區(qū)、建設(shè)中的大型影視基地鼎盛王朝及五星級(jí)大酒店行宮大酒店僅有咫尺之遙，項(xiàng)目所在區(qū)域交通便捷，距離京承線一步之遙，K1路、15路、15路區(qū)間、35路、52路公交車等經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，交通便利，周邊配套完善。2、項(xiàng)目規(guī)劃 濱河灣占地面積272畝，建筑面積50萬(wàn)平米； 濱河灣采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格，高貴典雅，具有鮮明的時(shí)代特征； 濱河灣依山傍水，具有得天獨(dú)厚的自然景觀優(yōu)勢(shì)，外部景觀與小區(qū)內(nèi)大規(guī)模水景遙相呼應(yīng)，形成多重立體景觀； 濱河灣采用花園洋房、18層高層及24層高層相結(jié)合的設(shè)計(jì)，整體錯(cuò)落有致，既保證充分的采光通風(fēng)，又最大限度的保證景觀的完整； 濱河灣道路交通采用人車分流和人車分行互通型的布局方式，既保證了出行的安全，也最大程度的實(shí)現(xiàn)了景觀的最大化及完整性； 濱河灣涵蓋高品質(zhì)住宅、高檔公寓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街、豪華度假酒店多種業(yè)態(tài)，真正實(shí)現(xiàn)城中之城。 3、戶型設(shè)計(jì)濱河灣戶型均為南北通透戶型，大面寬、小進(jìn)深，有更好的通風(fēng)采光效果與觀景優(yōu)勢(shì)，戶型面積從80-200平米，兩室、三室和躍層戶型齊全，滿足不同客戶個(gè)性化需求。 4、項(xiàng)目進(jìn)度 價(jià)格方面：根據(jù)承德搜房網(wǎng)上的信息，目前銷售均價(jià)為4500元/平米，首付30%可享九五折優(yōu)惠，一次性付款可享受九折優(yōu)惠，實(shí)際成交均價(jià)為4275元/平米；根據(jù)致電濱河灣銷售中心咨詢得到的回復(fù)則為：現(xiàn)在沒有價(jià)格，只是接受咨詢。 工程方面：對(duì)外宣傳一期開發(fā)B區(qū)及D區(qū)工程總建筑面積123795平方米；實(shí)際情況為目前僅有一棟樓開工，接近主體封頂，造成此種情況的原因，坊間傳言為開發(fā)商資金緊張，無(wú)力開工。 證件方面：截至目前無(wú)任何證件。 交房時(shí)間：承德搜房網(wǎng)濱河灣網(wǎng)頁(yè)宣稱交房時(shí)間為2014年；而致電銷售中心咨詢的結(jié)果為2015年交房。5、結(jié)論 濱河灣位于承德雙灤區(qū)中心地段，配套成熟、區(qū)域繁華，居住氛圍濃厚； 戶型面積區(qū)間為80-140平米之間，符合城市居民對(duì)局中空間的要求，從產(chǎn)品自身?yè)碛休^高的競(jìng)爭(zhēng)力； 項(xiàng)目工程進(jìn)度因?yàn)橘Y金問(wèn)題受到很大影響，而且在市場(chǎng)上形成了一定輿論傳播； 在目前依舊較冷的市場(chǎng)環(huán)境下，如果要介入此項(xiàng)目，首先要做的就是注入資金，保證工程動(dòng)起來(lái)，把陷入困境的該項(xiàng)目徹底盤活。四、 總體結(jié)論1、項(xiàng)目處于新崛起的區(qū)域，擁有充足的市場(chǎng)潛力 雙灤區(qū)作為承德的老工業(yè)區(qū)自身底子較薄，發(fā)展相對(duì)滯后，但隨著主要城區(qū)雙橋區(qū)開發(fā)如火如荼的進(jìn)行，房?jī)r(jià)一路飆升；購(gòu)房者、開發(fā)商的眼光和注意力逐漸轉(zhuǎn)向雙灤，而且雙灤區(qū)政府對(duì)本區(qū)域旅游、文化歷史資源自2010年以來(lái)進(jìn)行大力開發(fā)、這對(duì)本區(qū)域知名度、人氣、人流，都會(huì)起到重要的推動(dòng)作用。2、項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越生活配套、市政配套成熟如承德實(shí)驗(yàn)中學(xué)、小學(xué)、雙塔山景區(qū)等等，交通便利，外部資源擁有優(yōu)勢(shì)；3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模較大，擁有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、戶型設(shè)計(jì)及面積配比符合投資與自住雙重需要，自身?yè)碛芯频?、大型商業(yè)等配套。4、項(xiàng)目操作難點(diǎn) 項(xiàng)目因?yàn)橘Y金短缺，啟動(dòng)難，是承德，乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困境，自2011年初進(jìn)入營(yíng)銷階段以來(lái)，工程進(jìn)度緩慢，并且在市場(chǎng)上，同行間出現(xiàn)了