濱河灣項目調研報告.doc

承德雙灤區(qū)濱河灣項目調研報告 目 錄一、承德雙灤區(qū)概況2 1、位置面積2 2、經濟支持2 3、城市發(fā)展3 4、結論3二、雙灤區(qū)市場分析31、雙灤區(qū)現有樓盤規(guī)模分析32、雙灤區(qū)現有樓盤價格分析43、雙灤區(qū)項目總價范圍分析44、雙灤區(qū)項目客源構成分析45、結論4三、項目分析51、項目區(qū)位52、項目規(guī)劃53、戶型設計64、項目進度65、結論7四、總體結論71、項目處于新崛起的區(qū)域，擁有充足的市場潛72、項目地理條件優(yōu)越73、項目規(guī)劃設計合理74、項目操作難點7一、 承德雙灤區(qū)概況 1、位置面積位置面積雙灤區(qū)是承德市中心區(qū)，北臨隆化縣、西接灤平縣，東與承德縣和雙橋區(qū)相連，距避暑山莊和外八廟景區(qū)11.5公里，距北京210公里，天津320公里?？偯娣e452.1平方公里，素有“承德山水的精華，山莊文化的源頭，五代清帝的行蹤，兩個王朝的背影”美譽。人口總量：2011年末全市戶籍總人口14.2萬人,2012預計接待外地人口達到50萬。2、經濟支撐1）土地資源 雙灤區(qū)土地資源總面積507966畝。其中耕地55138.2畝，園地10067.4畝，林地129486.9畝，草地238786.5畝，城鎮(zhèn)村及工礦用地43910.1畝，交通運輸用地7549.8畝，水域及水利設施用地9936.3畝，其他土地13090.8畝。2）礦產資源 雙灤區(qū)礦產資源豐富，已探明的礦產資源有鐵、釩、鈦、金、磷、長石、硅石、陶土、膨潤土等金屬和非金屬礦數十余種。其中尤其是釩、鈦的儲量在全國位居前列且相對集中，現已探明的鐵資源儲量3億噸以上，可開采存儲量2.5億噸，其中約2.3億噸為釩鈦磁鐵礦，含鐵品味14%-20%，含釩品味0.15%-0.5%，具有較強的可持續(xù)綜合開發(fā)潛力。3、城市發(fā)展近兩年政府陸續(xù)斥巨資打造多個重點公共旅游項目，政府正努力以文化產業(yè)區(qū)為核心，加快推進文化產業(yè)健康發(fā)展，實現一季游向四季游轉變。以具有承德特色的旅游產業(yè)鏈吸引大量外地游客及開發(fā)商，從而推進承德向現代化國際旅游大都市的轉變，按照“錯位發(fā)展、互惠共贏”的理念，大力實施重大文化旅游產業(yè)項目帶動戰(zhàn)略，加快雙灤區(qū)的城市建設帶動全民發(fā)展。 2011年雙灤區(qū)共有21個項目被列入2011年度市級重點建設項目，計劃總投資126.667億元，2011年預計完成投資34.4億元。 服務類項目8個：雙灤鼎盛王朝文化產業(yè)園項目、雙灤避暑文化產業(yè)園項目、雙灤喀喇河屯五星級酒店、雙灤元寶山山地體育文化公園項目、雙灤隆基泰和國際廣場工程、中國（承德）國際日用消費品物流中心、雙灤吳營汽修街和雙灤國際汽配城建設項目。2012年還有6個重點項目將陸續(xù)簽約，25個項目陸續(xù)開工開工。4、結論當地政府斥巨資打造的公共旅游產業(yè)，將吸引大量外來人口跟進。雙灤區(qū)房價因為本身泡沫較少，該地區(qū)房價將會在較短時間呢回復到上升趨勢，進入到上升趨勢后消費者將對樓市增加信心，購買欲望逐漸增加。隨著當地民生項目的建設，當地人均收入將進一步增加，逐漸提高購買力。二、 雙灤區(qū)市場分析1、雙灤區(qū)現有樓盤規(guī)模分析（主要樓盤）御水花園建筑面積45萬平米容積率1.7濱河花園建筑面積50萬平米容積率2.3萬和城建筑面積200萬平米容積率1.5福溪帝苑建筑面積37萬平米容積2.27龍璽御園建筑面積30萬平米容積1.72鑫順家園建筑面積20萬平米容積率2.0綜述：用地規(guī)模大、低容積率是承德房地產市場比較特有的現象，這與承德地區(qū)多山、多丘陵是密切相關的。這就造成兩種情況，一是容積率低，但因為承德地區(qū)天氣寒冷，冬季較長，對于景觀作物耐寒性要求高，無疑會造成景觀成本上升，這是絕大多數開發(fā)商不愿意參與的；二是在稀缺的平地的項目售價一般較高。2、雙灤區(qū)現有樓盤價格分析御水花園4000元/平米濱河花園4500元/平米萬和城3500元/平米福溪帝苑4500元/平米悅城華府3350元/平米鑫順家園4200元/平米綜述：承德雙灤區(qū)樓盤價格在3000-5000元平方米之間，與承德雙橋區(qū)價格（5000元-10000元/平米）形成鮮明對比，造成這種差異的主要原因：一是承德城市中心在雙橋區(qū)；二是承德主要旅游景點，如避暑山莊，小布達拉宮等主要集中在雙橋區(qū)，三是雙灤區(qū)屬于承德的工業(yè)區(qū)，如承鋼就在此地，污染比較嚴重，發(fā)展相對落后。3、雙灤區(qū)項目總價范圍分析御水花園：40萬元/套；濱河花園：45萬元/套；萬和城：35萬元/套福溪帝苑：45萬元/套；悅城華府：33萬/套；鑫順家園：42萬元/套綜述：總價以悅城華府項目最低，其他幾個項目價格比較接近。4、雙灤區(qū)項目客源構成分析1）本地剛需類購房客戶隨著雙灤區(qū)政府一些列民生工程的建設，以及斥巨資打造的旅游產業(yè)園的建立，將會迅速推動雙灤區(qū)的城市化建設的腳步，這將會迅速帶動全民收入，增加消費者的購買力。隨著生活水平的提高，現有住房已經無法瞞住，買房成為必要選擇。這一部分客戶占市場主要地位，購買力強大。2）投機者升值購房近幾年房地產泡沫嚴重，成為了賭徒般的博弈，成為了推動社會經濟發(fā)展的毒瘤，但是近2年估計已經無法容忍房價的病態(tài)上漲，限購令，房地產稅等一系列強有力的政策已經表明國家打壓房價的決心，近2年房價下調，銷售懈怠，已經沒有了投機者的市場，所以這一部分的購買力不足，屬于小部分客戶。3）外地人口改善類住房近2年政府一系列旅游項目的大力開發(fā)使得外來人口逐年增加，預計2013外來人口將達到50萬人，是本地人口的3倍之多，將成為第一大潛在客戶。5、結論雙灤區(qū)作為國家宏觀調控下第一批新生市場，擁有其地天都地的優(yōu)勢，在一個房地產良性可持續(xù)發(fā)展的新環(huán)境下，雙灤區(qū)將成為新生樓盤的重要代表。雖然現在在國家政策的調控下房價呈低迷走勢，但是這也證明房價將進入一個合理化的新時代，而非賭徒般的博弈。在大環(huán)境的影響下消費者的選購方式將趨近于更加理性的消費觀念，在這個新時代里開發(fā)商之間將進行真正的較量，樓盤的綜合品質 推廣的方式力度，而消費者將在穩(wěn)定的市場環(huán)境 開發(fā)商良性的競爭中增加購買欲望。三、 項目分析1、項目區(qū)位濱河灣項目位于承德雙灤區(qū)濱河大街2號（山水文苑對過），緊鄰雙灤區(qū)主干道濱河大街，靠近牤牛河，距離雙塔山景區(qū)、建設中的大型影視基地鼎盛王朝及五星級大酒店行宮大酒店僅有咫尺之遙，項目所在區(qū)域交通便捷，距離京承線一步之遙，K1路、15路、15路區(qū)間、35路、52路公交車等經過項目，交通便利，周邊配套完善。2、項目規(guī)劃 濱河灣占地面積272畝，建筑面積50萬平米； 濱河灣采用現代簡約歐式風格，高貴典雅，具有鮮明的時代特征； 濱河灣依山傍水，具有得天獨厚的自然景觀優(yōu)勢，外部景觀與小區(qū)內大規(guī)模水景遙相呼應，形成多重立體景觀； 濱河灣采用花園洋房、18層高層及24層高層相結合的設計，整體錯落有致，既保證充分的采光通風，又最大限度的保證景觀的完整； 濱河灣道路交通采用人車分流和人車分行互通型的布局方式，既保證了出行的安全，也最大程度的實現了景觀的最大化及完整性； 濱河灣涵蓋高品質住宅、高檔公寓、歐洲風情商業(yè)街、豪華度假酒店多種業(yè)態(tài)，真正實現城中之城。 3、戶型設計濱河灣戶型均為南北通透戶型，大面寬、小進深，有更好的通風采光效果與觀景優(yōu)勢，戶型面積從80-200平米，兩室、三室和躍層戶型齊全，滿足不同客戶個性化需求。 4、項目進度 價格方面：根據承德搜房網上的信息，目前銷售均價為4500元/平米，首付30%可享九五折優(yōu)惠，一次性付款可享受九折優(yōu)惠，實際成交均價為4275元/平米；根據致電濱河灣銷售中心咨詢得到的回復則為：現在沒有價格，只是接受咨詢。 工程方面：對外宣傳一期開發(fā)B區(qū)及D區(qū)工程總建筑面積123795平方米；實際情況為目前僅有一棟樓開工，接近主體封頂，造成此種情況的原因，坊間傳言為開發(fā)商資金緊張，無力開工。 證件方面：截至目前無任何證件。 交房時間：承德搜房網濱河灣網頁宣稱交房時間為2014年；而致電銷售中心咨詢的結果為2015年交房。5、結論 濱河灣位于承德雙灤區(qū)中心地段，配套成熟、區(qū)域繁華，居住氛圍濃厚； 戶型面積區(qū)間為80-140平米之間，符合城市居民對局中空間的要求，從產品自身擁有較高的競爭力； 項目工程進度因為資金問題受到很大影響，而且在市場上形成了一定輿論傳播； 在目前依舊較冷的市場環(huán)境下，如果要介入此項目，首先要做的就是注入資金，保證工程動起來，把陷入困境的該項目徹底盤活。四、 總體結論1、項目處于新崛起的區(qū)域，擁有充足的市場潛力 雙灤區(qū)作為承德的老工業(yè)區(qū)自身底子較薄，發(fā)展相對滯后，但隨著主要城區(qū)雙橋區(qū)開發(fā)如火如荼的進行，房價一路飆升；購房者、開發(fā)商的眼光和注意力逐漸轉向雙灤，而且雙灤區(qū)政府對本區(qū)域旅游、文化歷史資源自2010年以來進行大力開發(fā)、這對本區(qū)域知名度、人氣、人流，都會起到重要的推動作用。2、項目地理條件優(yōu)越生活配套、市政配套成熟如承德實驗中學、小學、雙塔山景區(qū)等等，交通便利，外部資源擁有優(yōu)勢；3、項目規(guī)劃設計合理 項目社區(qū)規(guī)模較大，擁有規(guī)模優(yōu)勢、戶型設計及面積配比符合投資與自住雙重需要，自身擁有酒店、大型商業(yè)等配套。4、項目操作難點 項目因為資金短缺，啟動難，是承德，乃至整個房地產市場面臨的困境，自2011年初進入營銷階段以來，工程進度緩慢，并且在市場上，同行間出現了