2013年房地產(chǎn)估價師制度與政策第六章習題.doc

第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策一、單項選擇題1、房地產(chǎn)轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以（）作為繳納稅費的依據(jù)。A、出租價格B、評估價格C、成交價格D、抵押價格2、房地產(chǎn)轉讓的實質是（）。A、未發(fā)生房地產(chǎn)權利人轉移B、房地產(chǎn)權利人發(fā)生轉移C、房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移D、未發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移3、房地產(chǎn)轉讓的分類中，根據(jù)（）將房地產(chǎn)轉讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉讓和無償方式的房地產(chǎn)轉讓。A、土地使用權的獲得方式B、轉讓的對象C、轉讓的方式D、轉讓的類型4、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和（）的同意。A、市、縣人民政府B、市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門C、市、縣人民政府城市建設行政主管部門D、市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政主管部門5、購買經(jīng)濟適用住房不滿（）年，不得直接上市交易。A、8B、3C、10D、56、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（）方能預售商品房。A、商品房預售許可證B、商品房開發(fā)許可證C、商品房經(jīng)營許可證D、商品房銷售許可證7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在取得預售許可商品住房項目（）日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。A、10B、15C、5D、308、下列有關商品房買賣合同的內容，表述錯誤的是（）。A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與購房者簽訂商品房買賣合同B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè).房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定C、按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明使用面積和分攤的共有使用面積D、面積誤差比是產(chǎn)權登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比9、誤差的處理方式中，對合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3時，買受人有權（）。A、退房B、換房C、買房D、賣房10、面積誤差比的計算公式為（）。A、面積誤差比=（合同約定面積-產(chǎn)權登記面積）合同約定面積100B、面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）產(chǎn)權登記面積100C、面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）合同約定面積100D、面積誤差比=（合同約定面積-產(chǎn)權登記面積）產(chǎn)權登記面積10011、誤差的處理方式中，對合同未作約定的，面積誤差比的絕對值在（）的，據(jù)實結算房價款。A、1以內（含1）B、2以內（含2）C、3以內（含3）D、5以內（含5）12、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項書面通知買受人后，買受人在規(guī)定時間內未做出書面答復的，（）。A、視同接受規(guī)劃、設計變更，但不接受由此引起的房價款的變更B、視同不接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更C、視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更D、視同有條件地接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更13、經(jīng)批準，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的部分商品房戶型進行了變更。按規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起（）日內，書面通知買受人。A、10B、15C、30D、4514、中華人民共和國合同法規(guī)定，租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過（）年。A、15B、20C、25D、4515、（）是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。A、房屋出租B、房屋租賃C、房屋承租D、房屋轉租16、下列關于房屋轉租，表述不正確的是（）。A、出租人可以從轉租中獲得收益B、在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人C、房屋轉租應當訂立轉租合同D、轉租合同不用辦理登記備案手續(xù)17、下列不屬于在建工程抵押特點的是（）。A、目的是取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款B、以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)作為償還貸款履行擔保C、以轉移占有的方式抵押給貸款銀行D、以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行18、以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)（）通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。A、總經(jīng)理B、職工（代表）大會C、董事會或者股東大會D、監(jiān)事會或者股東大會19、抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由（）負擔。A、抵押權人B、保險公司C、中介公司D、抵押人20、物權法規(guī)定抵押權自（）時設立。A、登記B、簽訂C、簽字D、起草21、某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（）。A、甲銀行優(yōu)先受償B、按兩家銀行的債權數(shù)額大小確定受償順序C、乙銀行優(yōu)先受償D、按兩家銀行的債權比例受償二、多項選擇題1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即（）。A、土地有償有期限使用制度B、房地產(chǎn)價格申報制度C、房地產(chǎn)價格評估制度D、住宅專項維修資金制度E、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度2、房地產(chǎn)價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以（）為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。A、各類房屋的抵押價格B、各類房屋的租賃價格C、各類房屋的重置價格D、基準地價E、標定地價3、下列情形中，屬于房地產(chǎn)無償轉讓的有（）。A、房地產(chǎn)買賣B、房地產(chǎn)入股C、房地產(chǎn)繼承D、房地產(chǎn)抵債E、房地產(chǎn)贈與4、根據(jù)轉讓的方式房地產(chǎn)轉讓可分為（）。A、有償B、無償C、地面上有建筑物的轉讓D、地面上無建筑物的轉讓E、出讓方式取得的土地使用權轉讓5、城市房地產(chǎn)管理法對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，即（）。A、需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金B(yǎng)、需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，受讓方不須繳納土地出讓金C、不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金D、改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金E、不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地出讓金6、下列房屋屬于不得出租的情形的有（）。A、依法取得房屋所有權證的B、司法機關和行政機關依法裁定限制房地產(chǎn)權利的C、共有房屋，取得共有人同意的D、不符合安全標準的E、屬于違法建筑的7、抵押權人包括（）。A、接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民B、接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的法人C、接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的其他組織D、將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人履行債務擔保的公民.法人或者其他組織E、將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為第三人履行債務擔保的公民.法人或者其他組織8、下列房地產(chǎn)不得設定抵押權的有（）。A、權屬沒有爭議的房地產(chǎn)B、學校用于教學的房地產(chǎn)C、被依法扣押的房地產(chǎn)D、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)E、被依法查封的房地產(chǎn)三、判斷題1、房地產(chǎn)交易管理不屬于房地產(chǎn)市場管理的重要內容。（）對錯2、房地產(chǎn)贈與屬于雙務行為，受讓人不需承擔一定義務。（）對錯3、以出讓方式取得土地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，其土地使用權出讓合同約定的使用年限可以根據(jù)實際情況改變。（）對錯4、已購買經(jīng)濟適用房的家庭可將其出租。（）對錯5、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。（）對錯6、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。（）對錯7、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。（）對錯8、訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關系受該抵押權的影響。（）對錯四、閱讀理解1、Z市A房地產(chǎn)開發(fā)公司在W市城市規(guī)劃區(qū)內，取得了一塊建設用地使用權，該項目計劃總投資5000萬元。該項目開發(fā)臨街部分建5層商場，其余部分建設商品住宅。A房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，一方面通過金融貸款取得部分建設資金；另一方面通過預售其建設的商品房取得部分建設資金。A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得商品房預售許可證后，委托B房地產(chǎn)開發(fā)公司代理預售商品房，預售期間，2011年3月1日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂了商品房預售合同，每平方米合同價格為2000元，合同約定建筑面積為100。后A房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過有關部門批準，對包括王某所預購的商品房戶型進行了變更。經(jīng)確權登記，王某所預購的商品房建筑面積為104。2012年5月1日該項目建成。2012年7月1日A房地產(chǎn)開發(fā)公司將該商場租給D公司進行經(jīng)營；而D公司由于自身原因，又將該承租商場轉租給孫某。、下列關于A房地產(chǎn)開發(fā)公司通過金融貸款取得部分建設資金，表述正確的是（）。A、A房地產(chǎn)開發(fā)公司應以其取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保B、A房地產(chǎn)開發(fā)公司只能以其取得的土地使用權抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保C、A房地產(chǎn)開發(fā)公司只能以在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保D、A房地產(chǎn)開發(fā)公司以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在申領商品房預售許可證時，投入開發(fā)建設資金應達到（）萬元以上（其他條件完全具備），才符合現(xiàn)行商品房預售許可政策。A、800B、1250C、1500D、1600、A房地產(chǎn)開發(fā)公司申領商品房預售許可證，應向（）提出申請。A、W市人民政府土地管理部門B、W市人民政府房地產(chǎn)管理部門C、Z市人民政府土地管理部門D、Z市人民政府房地產(chǎn)管理部門、按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂商品房預售合同后，應在（）之前辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。A、2011年3月31日B、2011年4月28日C、2011年5月31日D、2011年9月30日、按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂商品房預售合同后，辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)的責任方應是（）。A、王某B、王某的代理人C、B房地產(chǎn)開發(fā)公司D、A房地產(chǎn)開發(fā)公司、按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂商品房預售合同后，應到（）部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。A、W市人民政府土地管理部門B、W市人民政府房地產(chǎn)管理部門C、Z市人民政府土地管理部門D、Z市人民政府房地產(chǎn)管理部門答案部分一、單項選擇題1、【正確答案】B【答案解析】參見教材P101，房地產(chǎn)轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)?！驹擃}針對“房地產(chǎn)交易管理概述”知識點進行考核】2、【正確答案】C【答案解析】參見教材P104，房地產(chǎn)轉讓的實質是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移?！驹擃}針對“房地產(chǎn)轉讓管理”知識點進行考核】3、【正確答案】C【答案解析】參見教材P104，根據(jù)轉讓的方式，房地產(chǎn)轉讓可分為有償和無償兩種方式?！驹擃}針對“房地產(chǎn)轉讓管理”知識點進行考核】4、【正確答案】B【答案解析】參見教材P107，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意。【該題針對“房地產(chǎn)轉讓管理”知識點進行考核】5、【正確答案】D【答案解析】購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。參見教材P108。【該題針對“房地產(chǎn)轉讓管理”知識點進行考核】6、【正確答案】A【答案解析】參見教材P109，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證?！驹擃}針對“商品房銷售管理”知識點進行考核】7、【正確答案】A【答案解析】取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)企業(yè)要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。參見教材P111?！驹擃}針對“商品房銷售管理”知識點進行考核】8、【正確答案】C【答案解析】參見教材P113，商品房銷售按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。所以C選項不正確。【該題針對“商品房銷售管理”知識點進行考核】9、【正確答案】A【答案解析】參見教材P114，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3時，買受人有權退房?！驹擃}針對“商品房銷售管理”知識點進行考核】10、【正確答案】C【答案解析】參見教材P114，面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）合同約定面積100?！驹擃}針對“商品房銷售管理”知識點進行考核】11、【正確答案】C【答案解析】參見教材P114，對合同未作約定的，面積誤差比的絕對值在3以內（含3）的，據(jù)實結算房價款?！驹擃}針對“商品房銷售管理”知識點進行考核】12、【正確答案】C【答案解析】參見教材P114，買受人在通知到達之日起15日內未做出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更?！驹擃}針對“商品房銷售管理”知識點進行考核】13、【正確答案】A【答案解析】參見教材P114，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更.設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。【該題針對“商品房銷售管理”知識點進行考核】14、【正確答案】B【答案解析】參見教材P116，租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年?！驹擃}針對“房屋租賃管理”知識點進行考核】15、【正確答案】D【答案解析】參見教材P118，房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。【該題針對“房屋租賃管理”知識點進行考核】16、【正確答案】D【答案解析】參見教材P118，轉租合同必須按照有關部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。所以D選項不正確?！驹擃}針對“房屋租賃管理”知識點進行考核】17、【正確答案】C【答案解析】參見教材P119，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。【該題針對“房地產(chǎn)抵押管理”知識點進行考核】18、【正確答案】C【答案解析】參見教材P121，以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外?！驹擃}針對“房地產(chǎn)抵押管理”知識點進行考核】19、【正確答案】D【答案解析】參見教材P121，抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔?！驹擃}針對“房地產(chǎn)抵押管理”知識點進行考核】20、【正確答案】A【答案解析】參見教材P124，物權法規(guī)定抵押權自登記時設立?！驹擃}針對“房地產(chǎn)抵押管理”知識點進行考核】21、【正確答案】A【答案解析】參見教材P126，依據(jù)物權法的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣.變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償：順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。【該題針對“房地產(chǎn)抵押管理”知識點進行考核】二、多項選擇題1、【正確答案】BCE【答案解析】參見教材P101，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！驹擃}針對“房地產(chǎn)交易管理概述”知識點進行考核】2、【正確答案】CDE【答案解析】參見教材P102，房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。【該題針對“房地產(chǎn)交易管理概述”知識點進行考核】3、【正確答案】CE【答案解析】參見教材P104，房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈與均屬于房地產(chǎn)無償轉讓。無償轉讓房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。【該題針對“房地產(chǎn)轉讓管理”知識點進行考核】4、【正確答案】AB【答案解析】參見教材P104，根據(jù)轉讓的方式，房地產(chǎn)轉讓可分為有償和無償兩種方式?！驹擃}針對“房地產(chǎn)轉讓管理”知識點進行考核】5、【正確答案】AC【答案解析】參見教材P107，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金?！驹擃}針對“房地產(chǎn)轉讓管理”知識點進行考核】6、【正確答案】BDE【答案解析】參見教材P115，未依法取得房屋所有權證的；共有房屋未取得共有人同意的，屬于不得出租的情形。【該題針對“房屋租賃管理”知識點進行考核】7、【正確答案】ABC【答案解析】參見教材P119，抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。【該題針對“房屋租賃管理”知識點進行考核】8、【正確答案】BCDE【答案解析】參見教材P120，權屬有爭議的房地產(chǎn)不得設定抵押權?！驹擃}針對“房地產(chǎn)抵押管理”知識點進行考核】三、判斷題1、【正確答案】錯【答案解析】參見教材P101，房地產(chǎn)交易管理是房地產(chǎn)市場管理的重要內容?！驹擃}針對“房地產(chǎn)交易管理概述”知識點進行考核】2、【正確答案】錯【答案解析】參見教材P104，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務?！驹擃}針對“房地產(chǎn)轉讓管理”知識點進行考核】3、【正確答案】錯【答案解析】參見教材P107，以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。【該題針對“房地產(chǎn)轉讓管理”知識點進行考核】4、【正確答案】錯【答案解析】參見教材P108。【該題針對“房地產(chǎn)轉讓管理”知識點進行考核】5、【正確答案】對【答案解析】參見教材P115，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限.租賃用途.租賃價格.修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。【該題針對“房屋租賃管理”知識點進行考核】6、【正確答案】對【答案解析】參見教材P120，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押?！驹擃}針對“房地產(chǎn)抵押管理”知識點進行考核】7、【正確答案】對【答案解析】參見教材P121，以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意?！驹擃}針對“房地產(chǎn)抵押管理”知識點進行考核】8、【正確答案】錯【答案解析】參見教材P121，訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)