上海青浦綠地國際山莊別墅市調報告(1).doc

28 / 28精品資料網(wǎng)（） 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（） 專業(yè)提供企管培訓資料海青浦綠地國際山莊別墅市調報告一、2005上半年別墅市場綜述1、別墅供應增加，供大于求的局面已經(jīng)形成2005年上半年上海新開別墅項目達到25個，其中1月新開2個、2月新開1個，3月新開5個、4月新開6個，5、6月新開12個。雖然土地市場上政府暫停了別墅用地的審批，近兩年別墅用地供應非常少，僅有的幾塊，容積率最高也限制在0.5-0.6之間，政府對于高檔別墅批建控制力度非常大。但由于前幾年囤積的土地豐富，在政府調控和別墅項目高投資回報率的作用下，前期開發(fā)商對于別墅項目未來盈利能力的預期仍然較高，別墅開發(fā)熱度不減，從而造成雖然目前市場觀望氣氛濃厚，開發(fā)商對未來預期降低，但由于項目已經(jīng)開始建設或者即將完成，使得市場供應增加，市場供求關系已經(jīng)發(fā)生逆轉，供大于求的局面已經(jīng)形成。整個上半年，全市別墅市場供應增加，供大于求的局面已經(jīng)形成；市場觀望氣氛日趨濃厚；成交價格由升轉降，開始小幅下降。2、別墅市場觀望氣氛較濃隨著宏觀調控得進一步深入，尤其在上海悄然實行的對獨棟別墅轉讓加征30-60的的土地增值稅政策以來，購買別墅如果作為投資行為來說則投資成本大大增加，且風險大大增加，因此別墅的自住需求幾乎成了目前別墅購買的唯一需求，而在如今別墅供應量并不稀缺的市場情況下，別墅市場交易迅速萎縮，價格也逐步回落，客戶出現(xiàn)有選擇的觀望心態(tài)也在情理之中。別墅市場新政的實施有效的抑制了高端市場的投機行為，提高了交易成本，對賣家造成了很大的心理沖擊，不少客戶取消掛牌，選擇出租別墅收取租金收益，暫時放棄了銷售的念頭。對于別墅買家而言，購買別墅只是對居住品質的追求，是尊榮的象征，而不是生活的必需品，所以需求不會很迫切，能夠經(jīng)得起時間的等待。由于購買者預期不明確是否仍然會有后續(xù)政策出臺，是利是弊一時難以把握，所以有一種等政策出完、價格下跌再買的心態(tài)，短期內會采取觀望心態(tài)。同時，不少開發(fā)商的產(chǎn)品也是經(jīng)歷了長期的銷售和塑造，也形成當前的品牌效應和口碑，不甘心輕易自降身價破壞形象，這也造成了別墅市場買賣雙方的凝滯現(xiàn)象。3、別墅市場總體成交價格由升轉降，開始小幅回落從近期別墅市場的總體銷售情況來看，2005年第一季度的上海別墅市場延續(xù)了2004年的第四季度火爆的銷售態(tài)勢，別墅價格一路走高。隨著2005年三月份一系列宏觀調控政策的出臺，尤其是悄然執(zhí)行的上?；▓@住宅轉讓征收30-60的土地增值稅，使得投機需求受到嚴厲的打擊，投資成本高漲，市場觀望氣氛日趨濃厚，成交量迅速萎縮，成交價格在高位運行一段時間之后近期出現(xiàn)小幅下調趨勢。二、近期別墅市場成交狀況分析1、別墅指數(shù)綜合分析月份2002年12月2003年2月2003年4月2003年6月2003年8月2003年10月2003年12月2004年2月指數(shù)20592083214921972240227923102351月份2004年4月2004年6月2004年8月2004年10月2004年12月2005年2月2005年4月2005年6月指數(shù)24232470253226042656268027012682從上面的圖表可以看出，自從2002年底以來，別墅指數(shù)一路攀升，到04年低為止，別墅指數(shù)上升了將近600點左右。進入05年后，自上半年一系列宏觀調控政策頒布實施后，市場觀望氣氛更加濃厚，成交量迅速萎縮，從05年第一季度來看，漲幅已經(jīng)有所回落，特別是從6月份的數(shù)據(jù)來看， 2682點比上期4月指數(shù)下降19點，基本回到了今年2月份的位置，別墅指數(shù)首次出現(xiàn)下降。價格指數(shù)下降主要是由于3月份出臺一系列的樓市組合拳以來，供求關系發(fā)生逆轉，觀望心理嚴重，成交數(shù)量迅速萎縮，價格也呈現(xiàn)出小幅下調的趨勢。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)上海別墅辦公室的監(jiān)測顯示5、6月份上海獨立別墅成交量分別為118套、147套，兩月合計僅相當于3月份成交量的78，四月份成交量的95。2、8月份上海別墅市場成交狀況綜述05年近期獨棟成交套數(shù)增幅6月14724.6%7月69-53.1%8月11770%8月份全市別墅共成交230套，其中獨棟別墅117套。可以看出，自從6月以來，別墅市場的成交量在總體上還是呈現(xiàn)出萎縮的狀態(tài)。將8月份與6、7月份相比，獨立別墅的成交量落差比較大，相比6月份來說成交量縮減了20%左右，而相對于7月份來說卻又回升了70%，可見在宏觀政策出臺后的一個月內，7月的成交量直接受到打壓，而在8月份個別樓盤采取相應的措施后，銷售狀況略有改善。聯(lián)排別墅面臨的形勢則更為嚴峻，和上月相反，聯(lián)排別墅的銷售套數(shù)急劇下跌，跌幅達55%，半月來的銷售套數(shù)僅27套，除了合生城邦半月銷售6套外，其余項目均只有1-2套的銷售業(yè)績。聯(lián)排別墅的銷售面積比前期只下跌了7個百分點，上市銷售成交的聯(lián)排別墅的面積大多集中在200平方米左右?？v觀后市，聯(lián)排別墅的投資價值大大縮水，自住購房者在今后相當一段時期里都會持幣觀望，對產(chǎn)品的選擇更加理性。三、競爭區(qū)域樓盤分析1、青浦區(qū)域區(qū)域板塊案名地址建筑形態(tài)目前價格（元/ m2）歷史最高價（元/ m2）上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)7月成交8月成交青浦趙巷恒聯(lián)名人世家趙巷鎮(zhèn)置發(fā)路68弄獨立1325416800602147西郊古北國際別墅趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路600弄獨立1570016000862211中海翡翠湖岸趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路88弄獨立1200015500883743徐涇大豪山林徐涇西路188弄獨立129751700043903銀濤高爾夫滬青平公路2222號獨立10686180009100西郊美林館高涇路689弄獨立、雙拼76591050070/西郊大公館徐涇東路333號獨立1300016500693921高富麗源滬青平公路1505號雙拼、三拼1389714000421701長堤花園滬青平公路2056號獨立13765180001001211圣堡聯(lián)民路99弄獨立159662000026700九溪十八島高涇路399弄獨立82852000070/麗都別墅高涇路428弄獨立12385170005101西郊紫郡高涇路258弄獨立135001500057811朱家角綠洲江南園朱家角大淀湖畔獨立2340325000161100太陽別墅沈太路2588號獨立908214000261400盈湖三島青浦勝利路500號獨立、聯(lián)體927312000131000佳邸別墅青浦盈港路1555獨立8000110009600l 價格分析【分析】青浦作為上海別墅的一個重要集中區(qū)域，主要分為趙巷、徐涇和朱家角三大板塊。從區(qū)域劃分來看，趙巷板塊的價格為區(qū)域最高，徐涇板塊則最低。從上圖我們可以清晰的看出，受宏觀調控影響，幾乎所有樓盤都采取了降價或變向降價策略。目前各樓盤的成交價格與其最高價格相比都有3000-6000元/平方米的降低，而像九溪十八島這樣的尾盤，價格更是下降了將近12000元/平方米，實屬驚人。l 成交情況分析【分析】從7、8兩月的成交情況來看，與本案同屬趙巷的名人世家，7月成交4套，8月成交7套，兩月成交量皆高居榜首，其次中海翡翠湖岸名列第二，7月成交4套，8月成交三套。而其他樓盤成交量都徘徊在一套甚至0成交的尷尬局面。由此可以看出青浦板塊的別墅成交量仍然以趙巷區(qū)域為最。徐涇板塊樓盤的成交情況雖然沒趙巷板快的好，但是其8月份成交狀況要略好于7月份。而朱家角板塊的樓盤繼7、8兩月都沒有成交記錄。在后續(xù)章節(jié)中將對青浦區(qū)域成交量最高的名人世家以及中海翡翠湖岸進行重點分析。2、松江區(qū)域區(qū)域板塊案名地址建筑形態(tài)目前價格（元/ m2）歷史最高價（元/ m2）上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)7月成交8月成交松江佘山佘山高爾夫別墅佘山鎮(zhèn)林蔭路1999弄獨立24024300004723112佘山月湖山莊林蔭大道1888弄獨立142522980017710天馬花苑趙昆公路3928弄獨立154682200011100天安別墅嘉松南路3888弄獨立127821700019500松江新城復地翠堤苑文翔路3688弄獨立、聯(lián)排疊加獨立11000聯(lián)排470011000（獨棟）7000（聯(lián)排）1489602華亭雅居松江區(qū)玉賢路99弄獨立91601300080622浪琴水岸文誠路2159弄聯(lián)體、雙拼疊加6068750021280114復地香堤苑三新北路1755弄聯(lián)排、疊加59646000410500原野花園文誠路1777弄雙拼、聯(lián)排疊加727885001729732泗涇佘山銀湖別墅泗陳公路2888弄獨立14480170001423510寶石別墅古樓公路1269弄獨立108221300015001圣塔路斯古樓公路1198弄獨立1563916000111010云頂別墅泗陳公路388弄獨立875311000281300九亭上海公館淶坊路1199弄獨立、聯(lián)體疊加10608123001254100夏州花園松公路1801號獨立1302916000272100九洲大唐花園滬松公路1789弄獨立、聯(lián)體13000160007100上游會舍滬亭南路299號獨立118771500013410730松江新橋綠洲比華利花園明華路366號獨立2200030000743301同潤加州新橋鎮(zhèn)新南路501弄聯(lián)體、疊加1100011000622312云間水莊春莘路200弄獨立1188717600362200明月清泉新站路518弄雙拼、疊加66309050663023家天下別墅松江車新公路2號獨立、雙拼108841700082300華庭藝墅松江新南路1088弄疊加、聯(lián)體6661900060300世襲領地莘松路1111號獨立1067925000402600雅仕軒莘松路1155弄聯(lián)體647681001425812l 價格分析【分析】松江別墅區(qū)主要分為九亭、泗涇、新橋、佘山和新城五個板塊，其中佘山板塊因其得天獨厚的自然資源優(yōu)勢位于松江乃至上海別墅板塊的翹楚，無論從產(chǎn)品或是從價格上都位居頂端。而新橋和泗涇板塊經(jīng)過長期的發(fā)展和積累，已經(jīng)相對成熟，高檔別墅聚集區(qū)的板塊概念也已確立，而九亭和松江新城板塊則有不少別墅樓盤是混合型別墅社區(qū)，周邊更有眾多公寓樓盤林立其間，區(qū)域檔次相對較低。從上圖我們可以看出，整個松江別墅市場目前成交價格與原來最高價相比平均每平方米有2000-5000元的降低，而個別樓盤價格更是大幅縮水。例如綠洲比華利這種經(jīng)典老盤的目前成交價格相對前階段最高價格下降了8000元/平方米左右，佘山月湖山莊的目前成交價格也已降至14000元/平方米。l 成交狀況分析【分析】從上圖可以看出，大部分松江地區(qū)的別墅樓近期銷售情況都不盡如人意，不少樓盤7、8月份都沒有成交記錄。浪琴水岸在7月份僅成交一套房源，但到了8月份成交了14套，為區(qū)域最高。而佘山高爾夫別墅在7月份售出11套后，8月銷售狀況急劇下滑，僅售出兩套。從總體情況來看，松江地區(qū)別墅供應量充足，客戶選擇面較大，但在目前的市場情況下，大部分樓盤銷售狀況不好、難以在短時期內有所改變也是不爭的事實。3、閔行區(qū)域（華漕板塊）區(qū)域板塊案名地址建筑形態(tài)網(wǎng)上成交價（元/ m2）歷史最高價（元/ m2）上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)7月成交8月成交閔行華漕蘭喬圣菲金輝路333號獨立20000260001062111上海年華保樂路358號獨立1405924000463010西郊莊園金豐路588號獨立3084455000351210滬閔路板塊長島別墅昆陽北路3558號獨立896818000431800圣特麗墅貴都路366弄獨立、聯(lián)排獨立16000聯(lián)排9000獨立17000聯(lián)排9000814002銀都名墅銀都路759弄獨立、聯(lián)排獨立11772聯(lián)排9603獨立12500聯(lián)排11000961111維納陽光北松公路838弄獨立、聯(lián)排獨立8000聯(lián)排7000獨立9000聯(lián)排750022311510圣得恒業(yè)花園都市路2099弄獨立、聯(lián)排16027獨立22000聯(lián)排12000114300合生城邦金平路555弄獨立、聯(lián)排獨立10000聯(lián)排8621獨立14500聯(lián)排9200716651431金榜星墅滬閔路3131弄聯(lián)排5278720016100天籟向陽路1683號獨立、雙拼1200017000182900l 價格分析【分析】閔行地區(qū)的別墅主要分為華漕板塊和滬閔路板塊，兩者都是本案所在區(qū)域的直接競爭板塊，目前華漕板塊在售別墅樓盤三個，從價格上來看，無疑是“西郊莊園”的價格最高，目前單價約在30000萬左右，這一價格與其最高時價格相比有了很大幅度的下降。而滬閔路板塊的別墅樓盤多是獨立和聯(lián)排別墅混合型社區(qū)，從目前的價格來看，獨立別墅價格與最高時相比約有1000元/平方米的下降，而聯(lián)排別墅價格下調幅度在500元/平方米左右。l 成交狀況分析【分析】從上圖可以看出，華漕板塊三個在售別墅樓盤7、8月份銷售情況都不盡如人意，雖然三個樓盤在7月份都各有一套成交記錄，但到了8月份，除蘭喬圣菲外，其它兩個樓盤都沒有成交記錄。而位于壺閔路板塊的合生城邦與銀都名墅8月份的銷售狀況要明顯好于7月（注：合生城邦含有公寓住宅）?？v觀后市，華漕板塊周邊配套及交通設施尚不齊全，客戶對于在此地購買別墅仍有著較大的抗性，目前緩慢滯銷的局面短時期內不會得到改變。而滬閔路板塊供應量相對較大，但銷售速度不會有太大變化。四、近期成交排名前列樓盤分析受宏觀調控影響，全市各別墅項目成交都不理想，但是下面幾個項目卻走出逆世行情，通過分析不難看出，近期所有銷售轉好的別墅項目都同時采用了兩個方法：1、優(yōu)惠的價格 2、加大廣告推廣力度。下表所列出的是近期成交狀況較好的樓盤詳細成交資料：名稱區(qū)域58月銷售情況單價總價分月銷售情況推廣費用（推算）面積(m2)套數(shù)成交金額（萬元）(元/平方米)萬元/套5月6月7月8月5月前5月后恒聯(lián)名人世家青浦51701168521325462300471%4%中海翡翠湖岸青浦511014715113994514344315%25%銀都名墅閔行5094185899115803283311112%2%合生城邦閔行153998715399100001773012143118%3%浪琴水岸松江30202016285392825011415%4%佘山高爾夫別墅松江92881522313240241488111121%12%海德花園寶山306413289194332228月開盤133%獨立別墅中成交排第一的是位于寶山區(qū)的新開盤項目“海德花園”，自8月2日開盤后全月成交13套；成交量排在第二和第三位的分別是閔行的“銀都名墅”和青浦區(qū)的“恒聯(lián)名人世家”，8月份分別成交了11套和7套。在目前整體別墅市場不景氣的狀況下，以上項目都采取了加大廣告投入的方法來爭取更多的市場份額，推廣費用從以前的1%-2%提高到3%左右。提高的部分主要是加大了戶外看板和羅馬旗的投入，平面媒體的投放以及郵政、電信投遞也有所增加，這使得這些項目的比其他項目有較大的優(yōu)勢。名人世家 地理位置：滬青平高速公路（上海趙巷國際別墅區(qū)）發(fā) 展 商：上海恒舜置業(yè)有限公司建設指標：總建筑面積約71600平方米，占地430畝，容積率0.25。開工日期：2004.07.16開盤日期：2004.09.18交房日期：2005.12總 戶 數(shù)：160戶銷售指標：共分二期開發(fā)，由160棟獨立別墅組成。一期推出38棟。銷售情況：一期售完，目前在售二期均 價：13500元/平方米歷史最高價：16800元/平方米主力面積：355-594平方米房型分布：一期所有延湖別墅的建筑面積基本在500-650平方米之間（銷售面積在380-500平方米之間），共有15套，其中有一套為建筑面積888平方米（銷售面積為635平方米）的獨棟別墅。其余部分為建筑面積450-550平方米的獨棟別墅。物業(yè)管理：4.5元/平方米/月銷售走勢分析：【分析】從上圖可以看出，在宏觀調控政策出臺后，該樓盤受到較大的影響沖擊，5、6月份均沒有成交記錄。而到了7月份，該樓盤加大了廣告推廣力度，采取了一系列優(yōu)惠措施，這一招立竿見影，在7月份名人世家的銷售狀況終于回暖，當月成交4套，而到了8月份更是成交了7套，并且該月成交套數(shù)排名當月全市獨立別墅成交排名第三位。總體來看，由于名人世家的定位較高，廣告推廣力度較大，后市還是為人所看好。主要媒體通路（6-8月）： 虹橋路沿線豎立燈箱廣告 滬閔高架廣告牌 高架沿線布點 上海樓市 新聞晨報 郵政夾頁 信用卡對帳單 中銀、交行金卡用戶 月底 東方航空 房地網(wǎng)站廣告 電臺 港匯廣場舉行小型展覽會中海翡翠湖岸 地理位置：青浦滬青平高速佘山趙巷口發(fā) 展 商：上海中海房地產(chǎn)有限公司建設指標：總建筑面積約80000平方米，占地600多畝，容積率0.23。開工日期：2004.3.25開盤日期：2004.10.04交房日期：2005.8總 戶 數(shù)：218戶銷售指標：共分二期開發(fā)，由218棟獨立別墅組成。一期為131棟。價 格：11000-12000元/平方米歷史最高價：15500元/平方米主力面積：330-580平方米房型分布：一期所有延湖別墅為570多平方米的獨棟別墅，共有16套。其余部分為330-360平方米的獨棟別墅。物業(yè)管理：6.35元/平方米/月銷售走勢分析：【分析】從上圖可以看出，中海翡翠湖岸近四個月來的銷售比較平穩(wěn)，基本每月成交都在3-4套左右。目前該樓盤的廣告推廣力度也比較大，在區(qū)域周邊豎有多個高炮吸引來往客源，同時也會不定期的邀請各界人士舉行別墅高爾夫派對，以此提高自身知名度，尋求新客源。主要媒體通路（6-8月）： 虹橋路沿線豎立燈箱廣告 滬閔高架廣告牌 高架沿線布點 上海樓市 新聞晨報 郵政夾頁 信用卡對帳單 中銀、交行金卡用戶 月底 東方航空 房地網(wǎng)站廣告 電臺 港匯廣場舉行小型展覽會銀都名墅地理位置：銀都路759弄發(fā) 展 商：上海至大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設指標：總建筑面積16.23萬平方米，占地32萬平方米，容積率0.52。開工日期：2005.4.10開盤日期：2005.4.23交房日期：2005.12總 戶 數(shù)：282戶銷售指標：共分六期開發(fā)，目前在售二期，96棟雙拼別墅，9棟獨立別墅銷售情況：一期售完，目前在售二期均 價：12500元/平方米歷史最高價：獨立12500，聯(lián)排11000主力面積：355-630平方米房型分布：一期聯(lián)體別墅面積在260297平方米，二期擁有獨立別墅面積在355-630平方米。物業(yè)管理：未定銷售走勢分析：【分析】從上圖可以看出，銀都名墅5、6月份都成交了3套，7月份的成交套數(shù)有所下降，僅成交了一套，但但到了8月份確強勢反彈，全月成交了11套房源，這一數(shù)字排在8月份全市獨立別墅成交排行榜的第二位。該樓盤分六期開發(fā)，目前在售第二期，今后還有較大的供應量。主要媒體通路（6-8月）： 高架廣告牌 高架沿線布點 至今 上海樓市 1次 新聞晨報 2次 新民晚報 4次 信用卡對帳單 1次 東方航空 2次 電臺 至今合生城邦地理位置：東川路2342號發(fā) 展 商：上海龍盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設指標：占地900畝，容積率0.7。開盤日期：2004.09.25交房日期：2005.10、2006.4總 戶 數(shù)：716戶銷售指標：共分三期開發(fā)，由疊加、聯(lián)體、獨立別墅混合組成。銷售情況：目前推出一期第四批房源均 價：疊加6000元/平方米聯(lián)體9200元/平方米獨立13000元/平方米歷史最高價：獨立14500，聯(lián)排9200主力面積：160-400平方米物業(yè)管理：1.9元/平方米/月銷售走勢分析：【分析】合生城邦是一個獨立、聯(lián)排、疊加別墅混合型社區(qū)，從上圖可以看出，近似個月該樓盤的成交呈現(xiàn)“U”型走勢，5月份新推出房源時賣出30套，而在6、7月份受政策影響銷售狀況急劇下滑，但因前期激烈客戶較多，且推出的是聯(lián)排房源，月成交也在10套以上。進入8月份后，該樓盤舉行了一系列優(yōu)惠促銷活動，如送地下室、露臺、花園等，單套總價相比原來下降了22萬元，當月共成交了31套房源。主要媒體通路（6-8月）： 高架廣告牌 新增2塊 上海樓市 1次 解放日報 4次 郵政夾頁 1次 房地網(wǎng)站廣告 至今促銷活動：8月推出5套聯(lián)排別墅的優(yōu)惠活動，分別153、223、225、446、451單元，最高降價幅度達15。聯(lián)排別墅A型附送約3034平米半地下室，約38157平米私家花園，約2325平米露臺聯(lián)排別墅B型附送約2533平米半地下室，約32162平米私家花園，約2132平米露臺獨幢別墅G、K、H型附送339768平米的私家花園8月風暴價大熱賣 狂降22萬浪琴水岸地理位置：松江文誠路2159弄發(fā) 展 商：上海剛泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建設指標：總建筑面積約11萬平方米，占地200多畝，容積率0.9。公開日期：2004.03.25開盤日期：2004.11.16交房日期：2005.12總 戶 數(shù)：700戶銷售指標：目前分4期推出，由212棟獨立別墅、聯(lián)排和疊加別墅組成。銷售情況：還有80套可售。均 價：6068元/平方米歷史最高價：7500元/平方米主力面積：133-270平方米房型分布：聯(lián)體面積210-230平方米，雙拼面積：220-270平方米，疊加面積：170-190.56平方米。物業(yè)管理：1.3元/平方米/月銷售走勢分析：【分析】浪琴水岸是一個別墅與公寓混合型社區(qū)，目前在售房源基本都是別墅房源，公寓房在年初推出，目前僅剩二房、三房各兩套房源頭，樓層都在3樓。從上面的圖可以看出，該樓盤在6月份沒有成交，在7月份成交了一套房源頭。8月份時對聯(lián)排別墅采取了降價優(yōu)惠措施，使得月成交量達到了14套。主要媒體通路