某房產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究論文(PDF 55頁).pdf

學(xué)校代碼 10530 學(xué) 號 201002120411 分 類 號 F275 密 級 碩碩 士士 學(xué)學(xué) 位位 論論 文文 濱江花園二期房產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 學(xué)學(xué) 位位 申申 請請 人人 陳徐俠 指指 導(dǎo)導(dǎo) 教教 師師 傅太平 教授 學(xué)學(xué) 院院 名名 稱稱 商學(xué)院 學(xué)學(xué) 科科 專專 業(yè)業(yè) 工商管理 MBA 研研 究究 方方 向向 二 一三年四月二十日 Feasibility study of Binjiang garden two real estate development project Candidate Chen xu xia Supervisor Fu tai ping College Business School Program MBA Specialization Degree master University Xiangtan University Date 2013 4 20 湘潭大學(xué)湘潭大學(xué) 學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明 所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨立進行研究所 取得的研究成果 除了文中特別加以標注引用的內(nèi)容外 本論文不包含任 何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品 對本文的研究做出重要貢 獻的個人和集體 均已在文中以明確方式標明 本人完全意識到本聲明的 法律后果由本人承擔(dān) 作者簽名 日期 年 月 日 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留 使用學(xué)位論文的規(guī)定 同意 學(xué)校保留并向國家有關(guān)部門或機構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版 允許論文 被查閱和借閱 本人授權(quán)湘潭大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編 入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進行檢索 可以采用影印 縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯 編本學(xué)位論文 涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理 作者簽名 日期 年 月 日 導(dǎo)師簽名 日期 年 月 日 I 摘 要 可行性研究是指在項目決策之前 對與項目有關(guān)的市場 資源 經(jīng)濟 社會 等問題進行全面 系統(tǒng)的分析 論證和評價 從而判斷項目在技術(shù)上是否先進 經(jīng)濟上是否合理 建設(shè)上是否可行等 引入可行性研究 有助于實現(xiàn)項目決策的 科學(xué)化 民主化和程序化 降低或避免投資決策的失誤 為項目的開發(fā)建設(shè)和有 效控制提供的科學(xué)依據(jù)或參考 論文運用現(xiàn)代可行性研究的基本理論和基本方法 結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)研究文獻 與資料 對長沙濱江花園二期房產(chǎn)項目進行開發(fā)可行性研究與評價 以期能對項 目的投資決策有所啟迪和幫助 論文主要內(nèi)容包括 首先 提出問題 構(gòu)建房地 產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的基本體系 并對濱江花園二期項目的基本情況 特點進 行了分析 其次 立足長沙實際 進行項目開發(fā)的投資環(huán)境分析與市場分析 尋 找項目的比較競爭優(yōu)勢 第三 根據(jù)項目特點 擬定開發(fā)方案 規(guī)劃生產(chǎn)與銷售 進程 制定市場營銷策略 第四 根據(jù)擬定的開發(fā)方案 用兩章的篇幅 重點預(yù) 測和估算項目的總投資與銷售收入 稅金 計算相關(guān)財務(wù)指標 進行財務(wù)經(jīng)濟效 益評價和不確定性分析 最后 從環(huán)境 社會影響和風(fēng)險三個方面進行項目社會 綜合評價與分析 判斷項目抗風(fēng)險的能力 并提出相關(guān)的對策建議 論文研究表明 在現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟背景下 濱江花園二期項目的開發(fā)建設(shè) 具 備良好的經(jīng)濟和社會效益 建議公司抓住當(dāng)前機會 盡快完成項目報批和規(guī)劃設(shè) 計 力爭盡早投入開發(fā)和推向市場 關(guān)鍵詞 可行性研究 開發(fā)設(shè)計 營銷規(guī)劃 財務(wù)評價 社會評價 II Abstract The feasibility study refers to the project decision making the related market resources economy social issues such as comprehensive system analysis argumentation and evaluation to determine whether the project is advanced in technique economy is reasonable the construction is feasible Feasibility study on introducing contribute to the scientific democratic and programming of project decision making reduce or avoid investment mistakes in decision making to provide for the smooth implementation and effective control of the project s scientific basis or reference The basic theory of modern feasibility study using paper and basic methods combined with the related literature and data at home and abroad research and evaluation of the feasibility of Changsha Binjiang garden two real estate projects in project investment decision of enlightenment and help The main content of this thesis includes the first question the basic system construction real estate development project feasibility study and the basic situation of Binjiang garden the two phase of the project s characteristics are analyzed Secondly based on the reality of Changsha and analysis of the market environment analysis of investment project development more competition for the advantages of the project Third according to the characteristics of the project make development plan planning production and sales process to develop marketing strategies Fourth according to the development plan with two chapters mainly predict and estimate the project s total investment and sales income taxes calculation of the relevant financial indicators evaluation of financial benefit and uncertainty analysis Finally for a comprehensive evaluation and analysis of social project from three aspects of environmental social impacts and risks determine the ability to resist risks and puts forward relevant countermeasures and suggestions This research indicated that in the current macro economic background economic social benefits significantly greater ability to resist risks suggestions relevant formalities as soon as possible as soon as possible to complete planning and design development and construction Key Words The feasibility study design marketing planning financial evaluation social assessment III 目 錄 摘摘 要要 I ABSTRACT II 第第 1 章章 緒論緒論 1 1 1 選題背景與意義 1 1 2 國內(nèi)外相關(guān)研究綜述 2 1 3 論文研究內(nèi)容與研究方法 8 第第 2 章章 項目投資環(huán)境與市場分析項目投資環(huán)境與市場分析 11 2 1 項目概述 11 2 2 長沙市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 15 2 3 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 19 2 4 項目 SWOT 分析 23 第第 3 章章 項目開發(fā)設(shè)計與營銷規(guī)劃項目開發(fā)設(shè)計與營銷規(guī)劃 26 3 1 項目設(shè)計構(gòu)思與布局 26 3 2 項目開發(fā)進度 28 3 3 項目銷售預(yù)測 28 3 4 項目營銷策略 29 第第 4 章章 項目投融資估算項目投融資估算 31 4 1 項目投資估算 31 4 2 項目資金來源與運用 32 4 3 借款償還計劃 33 第第 5 章章 項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價 35 5 1 項目財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 35 5 2 項目銷售收入和稅金估算 35 5 3 項目財務(wù)指標估算與分析 36 5 4 項目不確定性分析 40 第第 6 章章 項目社會評價項目社會評價 42 6 1 項目環(huán)境影響分析 42 6 2 項目社會影響分析 43 IV 6 3 項目風(fēng)險分析 43 結(jié)論與展望結(jié)論與展望 45 主要研究結(jié)論 45 未來研究展望 45 參考文獻參考文獻 46 致致 謝謝 48 1 第 1 章 緒論 1 1 選題背景與意義 1 選題背景 2003 年 7 月 國務(wù)院頒布 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 史 稱國務(wù)院 18 號文 明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè) 提出充分認識房地產(chǎn)市 場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義 促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展 8 月 中國人民銀 行下發(fā)通知 對房地產(chǎn)企業(yè)和項目加大信貸支持 在重大利好刺激下 蓬勃興起 的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場贏得了快速發(fā)展 并迅速成為支撐國民經(jīng)濟快速增長的 重要引擎之一 而就在此時 房價也開始一路飆升 并由此拉開了我國樓市宏觀 調(diào)控的序幕 2005 年 4 月 國務(wù)院常務(wù)會議認為 目前房地產(chǎn)市場存在主要問題是 房 地產(chǎn)投資規(guī)模過大 商品房價格上漲過快 商品房結(jié)構(gòu)不合理 房地產(chǎn)市場秩序 比較混亂 2006 年 5 月 國務(wù)院常務(wù)會議再次專題研究房地產(chǎn)調(diào)控 認為 房 地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決 而其實在此之前 中國人民銀行已于 2004 年底開始緊縮 銀根 商品房開 發(fā)資本金比例上調(diào) 加息接踵而至 2005 年 3 月 國字號條文首次出現(xiàn) 國八 條 出臺 調(diào)控上升到政治高度 半年后 更嚴格的 新國八條 進一步加大了調(diào) 控力度 明確提出要將穩(wěn)定房價提高到政治的高度 要求各地區(qū) 各部門把解決 房地產(chǎn)投資規(guī)模過大 價格上漲幅度過快等問題當(dāng)作宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù) 2006 年 更具針對性的 國六條 出臺 隨后 限價房 應(yīng)運而生 2007 年 國家先后出臺八項政策 央行五次加息 頻繁從金融層面打壓房 地產(chǎn) 但隨后 2008 年 爆發(fā)的全球金融危機成為了政策的分水嶺 為應(yīng)對全球性金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊 樓市成為支撐宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長 的一劑強心針 2008 年 國務(wù)院頒布了 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意 見 明確提出 進一步鼓勵和支持住房消費 保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 隨后 二手房營業(yè)稅減免 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免 征時限由 2 年延長至 5 年的等刺激政策都給房地產(chǎn)釋放了活力 央行三次下調(diào)利 率 應(yīng)該說 這一輪 政府托市 是金融危機下發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的必然之舉 為經(jīng)濟的穩(wěn)定增長貢獻了不少力量 但沒有想到的是 從 2009 年春開始 剛剛 如果算上 2013 年最新出爐的 國五條 十年九調(diào) 政策密度幾乎就是一年一調(diào) 2 有所下降的大中城市房價很快進入 報復(fù)性反彈 隨之 國四條 出籠 2009 年 12 月至今 國務(wù)院又先后 5 次召開常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào) 控 從最初的 隨著房地產(chǎn)市場的回升 一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題 應(yīng)當(dāng)引起高度重視 到 近期部分城市房價 地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭 到 部 分城市房價上漲壓力仍然較大 有的城市調(diào)控力度有所放松 再到 支持自住需 求 抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策 樓市調(diào) 控始終沒有放松 2010 年 4 月 面對國內(nèi)大中城市房價狂飆 全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺 國十條 更是祭出限貸政策 二套房首付比例提高至不低于四成 房貸利率上浮 10 人稱史上最嚴厲調(diào)控政策 一年后 以限購為主要內(nèi)容的新 國八條 更是 打出了 殺手锏 全國 36 個城市先期納入限購范圍 此后限購范圍越擴越大 住房貸款的首付比例再次提高至 50 限購 限貸 限價三管齊下 應(yīng)該說 2011 年限購組合拳的打出 取得了一定的階段性效果 70 個大中 城市的房價快速上漲勢頭得到了一定程度的遏制 部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌 但總體上 房價這頭 脫韁的野馬 仍只是放慢了些許腳步 調(diào)控依然任重道遠 盡管如此 所有這些國家調(diào)控政策的出臺和執(zhí)行 仍無一不昭示著我國房地 產(chǎn)業(yè)將不得不面對更為復(fù)雜的政治 經(jīng)濟形勢和市場環(huán)境 投資風(fēng)險明顯加大 企業(yè)必須謹慎對待 科學(xué)分析與決策 防投資隱患于未然 2 研究意義 本文以長沙市濱江花園二期房地產(chǎn)開發(fā)項目作為實例 通過大量的市場調(diào)查 和實地考察 運用所學(xué)的可行性研究和財務(wù)管理的基本理論與基本方法 立足項 目實際 對項目的宏 微觀環(huán)境進行了介紹和描述 對項目的各項財務(wù)經(jīng)濟數(shù)據(jù) 和指標進行了估算和評價 對項目的社會影響和市場風(fēng)險進行了預(yù)測和分析 以 期能對決策者有所啟迪和幫助 同時也為相關(guān)房地產(chǎn)項目的可行性研究提供一些 借鑒 1 2 國內(nèi)外相關(guān)研究綜述 1 國外相關(guān)研究綜述 在西方 關(guān)于項目可行性的研究與應(yīng)用 最早可以追溯到上世紀初期美國 人頒布的 河港法 其中就涉及到了一些現(xiàn)代意義上的可行性研究的原理 但 由于尚未形成體系 因而只能被視為現(xiàn)代可行性研究的雛形 20 世紀 30 年代 美國正式引入項目可行性研究的相關(guān)理論和方法 并將其 運用于田納西河流域的開發(fā)項目 取得了巨大成功 由此引發(fā)了項目可行性理論 研究與實踐應(yīng)用的熱潮 20 世紀 70 80 年代 項目可行性研究步入到一個快速 3 發(fā)展時期 在此期間眾多國家和國際經(jīng)濟組織相繼組織 委托相關(guān)專家編寫并出 版了一批標志性著作 其中不少都成為了該研究領(lǐng)域的經(jīng)典 聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組 織在 1972 年組織編寫的 項目評價準則 英國海外開發(fā)署在 1973 年編寫出版 的 發(fā)展中國家項目評估 經(jīng)濟學(xué)家指南 并分別在 1977 年和 1988 年出版 了該書的第二版和第三版 聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在 1978 年編著出版的 工業(yè)可 行性研究編制手冊 并在 1991 年出版了最新修訂及增補版 1 以及聯(lián)合國工 業(yè)發(fā)展組織又與阿拉伯國家工業(yè)發(fā)展中心合作在 1980 年編著 出版的 工業(yè)項 目評價手冊 等 至此 可行性研究的理論框架初步形成 并被迅速傳至德國 日本 加拿大 中國等 成為世界各國訂立可行性分析標準的基礎(chǔ)和藍本 20 世紀 90 年代以來 隨著理論研究的不斷深入 可行性理論開始向其他 專業(yè)領(lǐng)域的不斷滲透 根據(jù)專業(yè)差別及特點 出現(xiàn)了不少在基礎(chǔ)理論 方法論和 應(yīng)用方面的研究與探討 也取得了不少代表性的成果 而且 也無一不都為可行 性的理論研究和應(yīng)用發(fā)展提供了更加堅實的理論基礎(chǔ) 做出了自己應(yīng)有的貢獻 詳細如表 1 1 所示 表 1 1 可行性研究的最新研究領(lǐng)域與成果 研究或歸屬范圍 代表人物 代表成果 備注 基礎(chǔ)理論與應(yīng)用 A 喬伊科奇 D R 漢森 L 達克斯 多目標決策分析及其在工程和經(jīng) 濟中的應(yīng)用 2 不確定性與風(fēng)險理論 Gcorge wu Richard Gonzalez 不確定因素下非線性權(quán)值的決策 B Mulholand J Christian 對項目建設(shè)期的風(fēng)險評估 Dele Cooper Chris Chapman 大型項目的風(fēng)險分析一模型 方 法與案例 3 經(jīng)濟評價 James E Smith 對利潤評價的確定性分析 Graig R Fox Amos Trersky A 不確定因素下的基本收益 鈴木崇之 經(jīng)濟分析的理論與應(yīng)用 伊藤保太朗 對經(jīng)濟指標的使用分析 具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域 學(xué)者們主要從項目的區(qū)域選擇 市場前景 空間定位 工程技術(shù)方案 投資估算 財務(wù)效益評價 投資風(fēng)險與不確定性 環(huán)境影響以及 社會評價等方面來分析 論證項目的可行性 其中比較有代表性的成果和觀點有 W Behrens 和 P M Hawranek 認為 可行性研究報告是房地產(chǎn)投資決策的重 要依據(jù) 是投資分析中的重要環(huán)節(jié) 做好投資分析直接關(guān)系到項目成敗 同時 可行性研究是一個繁雜的系統(tǒng)工程 因此可行性研究是一個反復(fù)論證和不斷優(yōu)化 的過程 1 4 Micher D Farred 和 Gaglon E Greer 認為 在房地產(chǎn)項目可行性研究中要對 風(fēng)險有足夠的認識 并極力主張將其列入可行性研究中需要重點考察的參數(shù) 以 免出現(xiàn)決策失誤 4 Arthur J Keowr 認為 在對不確定性因素進行分析時 可以采用概率分析法 來測算風(fēng)險的大小 評估對項目的影響程度 5 而 William C Wheaton 和 Raymond G Torto 等在 Real Estate Risk A Forward Looking Approach 中則主張 要用前 瞻性方法來評估房地產(chǎn)市場風(fēng)險 并嘗試運用現(xiàn)代時間序列建模方法來盡可能地 量化這種風(fēng)險 6 Peter Jovanovic 和 David Spaulding 等人雖然也對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行了研 究 但重點側(cè)重于管理 全面研究了房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險識別 風(fēng)險評價和風(fēng) 險防范 提出了房地產(chǎn)風(fēng)險管理過程 7 而在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方面 不少學(xué)者依然推崇和主張采用 CECD 法 WB 法 UNIDO 法 UNIDO IDCAS 法等 詳細如表 1 2 所示 表 1 2 項目經(jīng)濟評價方法比較表 方法特征 CECD 法 或 L M 法 WB 法 或 ST 法 UNIDO 準則 法 UNIDO 指 南法 UNIDO IDCAS 法 代表著作 發(fā)展中國家項 目經(jīng)濟評價與 規(guī)劃 項目經(jīng)濟分析 項目評價準則 項目評價實 用指標 工業(yè)項目評價手 冊 著作性質(zhì) 理論著作 理論著作 理論著作 實用性手冊 實用性手冊 作者 I M D Little J A Mirlees L Sqire H G Vandertak P Dasgupta S Margltin J Hansen W Behrens P M Hawranek 主要目標 社會收入 公共收入 累積總消費 累積總消費 國民凈總值 輔助目標 就業(yè) 公平分配 收入再分配 優(yōu)值需要 就業(yè)水平 教育水平 收入再分配 優(yōu)值需要 就業(yè)水平 教育水平 就業(yè)效果 分配效果 凈外匯效果 國際競爭力 評價步驟 先財務(wù)分析 后經(jīng)濟評價和 社會分析 先財務(wù)分析 后經(jīng)濟評價和 社會分析 先財務(wù)分析 后經(jīng)濟評價和 社會分析 先財務(wù)分析 后經(jīng)濟評價 和社會分析 先財務(wù)分析 后經(jīng) 濟評價 價格基礎(chǔ) 邊境價格 邊境價格 國內(nèi)價格 國內(nèi)價格 國內(nèi)價格 評價指標 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 國民凈增值 考慮項目直接 間 接效果及國民凈 增值總值 2 國內(nèi)相關(guān)研究綜述 上世紀 50 年代 在學(xué)習(xí)和借鑒前蘇聯(lián)基本建設(shè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上 我們國 家就曾對一些大型項目進行過項目評價 并做過一些簡單的靜態(tài)指標的計算分 5 析 1978 年改革開放以后 為加強對項目的投資決策分析 我國開始正式引入 西方較為先進的項目可行性研究理論與技術(shù) 1983 年 原國家計劃委員會發(fā)布 國家計委關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法 規(guī)定 建設(shè)項目的決 策和實施必須嚴格遵守國家規(guī)定的基本建設(shè)程序 可行性研究是建設(shè)前期工作 的重要內(nèi)容 是基本建設(shè)程序中的組成部分 兩年后 國家科學(xué)技術(shù)委員會和 國務(wù)院技術(shù)經(jīng)濟社會發(fā)展研究中心 國務(wù)院發(fā)展研究中心的前身 共同組織編寫 了 工業(yè)建設(shè)項目可行性研究經(jīng)濟評價方法 企業(yè)經(jīng)濟評價 并經(jīng)原國家計委 審核 推薦給有關(guān)單位試行 之后在 1987 年 原國家計委和建設(shè)部正式發(fā)布了 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 并很快在 1993 年發(fā)布了第二版 2006 年發(fā) 布了第三版 用以引導(dǎo)和指導(dǎo)企業(yè)與項目的可行性研究工作 1997 年 受原國 家發(fā)展計劃委員會的委托 中國國際工程咨詢公司開始組織專家對可行性研究的 規(guī)范工作進行總結(jié)研究 并由國家發(fā)展計劃委員會于 2002 年以計辦投資 2002 15 號文件發(fā)布實施了 投資項目可行性研究指南 這是我國第一本與國際慣例 接軌 在國家層面上用以指導(dǎo)全國投資項目可行性研究工作的規(guī)范性文本 它的 出版和發(fā)行也標志著我國可行性研究進入了一個全新階段 8 具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域 有關(guān)機構(gòu)和學(xué)者的研究特別是近些年的研究主要集中在 兩個方面 一是關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險和風(fēng)險評價的研究 比如 2002 年 趙樹寬 馬力根據(jù)房地產(chǎn)項目的建設(shè)特點及經(jīng)濟 社會 環(huán)境的 要求 從資源 工程 市場和政策法律等角度分別建立了大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險綜 合評價指標體系 并運用 Fuzzy 與 AHM 結(jié)合的思路 構(gòu)建了大型房地產(chǎn)項目風(fēng) 險模糊綜合評價模型 并列舉了應(yīng)用實例 以為項目投資決策提供參考 9 2004 年 喬婉風(fēng) 張聲東等將蒙特卡羅方法引入房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分析 建 立了相關(guān)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析模型 并結(jié)合某一房地產(chǎn)項目實例 運用計算機 仿真方法 得出了相應(yīng)的風(fēng)險分析結(jié)果 并驗證了分析結(jié)果的精度 10 同年 尹中曉 韓彥峰借鑒現(xiàn)代控制理論 應(yīng)用系統(tǒng)工程思想 針對房地產(chǎn) 投資風(fēng)險諸多模糊且屬性復(fù)雜的特點 建立了一套系統(tǒng) 完整的房地產(chǎn)投資風(fēng)險 評價指標體系 進而采用模糊綜合評判的方法給出了評價房地產(chǎn)投資風(fēng)險的模 型 并對模型進行了相關(guān)分析與實例驗證 以供房地產(chǎn)開發(fā)商決策參考 11 2005 年 劉曉君等人應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)的方法建立了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的模糊綜 合評價系統(tǒng) 從而在一定程度上解決了如何運用數(shù)學(xué)方法分析和處理投資風(fēng)險評 價中大量存在的模糊問題 以期幫助投資者采取有效措施對風(fēng)險進行科學(xué)管理 減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險損失 12 2006 年 周書敬 吳春花等針對目前房地產(chǎn)融資風(fēng)險評價過程中的主觀臆 斷性和片面性 提出了基于 AHM 屬性層次模型 和模糊綜合評判的新思路 6 從而建立了一套多層次評價指標體系 然后運用 AHM 法確定了相關(guān)指標的重要 性權(quán)重 避免了以往利用 AHM 計算權(quán)重時的繁瑣計算 同時也避免了一致性檢 驗 接著再利用模糊數(shù)學(xué)的理論對房地產(chǎn)融資風(fēng)險進行綜合評判 完成了定性分 析和定量分析的結(jié)合 并通過實例驗證了該方法的簡便性 實用性和科學(xué)性 13 2007 年 蔣根謀等基于模擬技術(shù) 構(gòu)建了一新的房地產(chǎn)項目定量經(jīng)濟風(fēng)險 評價模型 并且將 AHP 方法應(yīng)用于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟風(fēng)險分析中 客觀地確定了 模型中各風(fēng)險因素的權(quán)重 然后結(jié)合工程案例 利用新提出的風(fēng)險分析模型 對 房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟風(fēng)險進行了定量的分析 同時也對單個或多個風(fēng)險因素組合對 房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟風(fēng)險做了敏感性分析 從而驗證了模型的科學(xué)性與實用性 14 2009 年 萬影在考慮了傳統(tǒng)的層次分析法和熵值法對權(quán)重確定的不足 將 改進的層次分析法和信息熵結(jié)合 對影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的五項指標進行組合賦 權(quán) 通過分析處理 得到了較為合理的投資方案排序結(jié)果 并以實例證明這是一 種相對簡便 科學(xué)的方法 15 2009 年 李慧敏等基于半方差度量投資風(fēng)險和投資者的風(fēng)險偏好行為可變 構(gòu)建了帶有風(fēng)險偏好系數(shù)的半方差房地產(chǎn)投資組合模型 并經(jīng)實例驗證 該模型 能夠得到收益和風(fēng)險的真實度量 獲取更優(yōu)的投資組合 16 2011 年 汪中秀 黃麗穎等針對房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的復(fù)雜性和不確定性 在借鑒近期國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險相關(guān)研究和分析基礎(chǔ)上 利用問卷調(diào)查 法對投資風(fēng)險因素進行了識別 構(gòu)建了風(fēng)險評價指標體系 并采用改進模糊層次分 析法對風(fēng)險指標體系進行了評價分析 從理論上找出影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的關(guān)鍵 風(fēng)險因素 以為房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險評價提供了較為合理的參考依據(jù) 使投資決策 更為科學(xué) 17 同年 王明和 劉培德等提出采用專家打分法 基于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段建 立房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標體系 并根據(jù)評價指標的模糊性和不確定多準則決策 理論 建立基于不確定語言變量的房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價方法 而且通過實證研究 表明 該評價指標體系和評價方法是有效的 為房地產(chǎn)企業(yè)開展投資風(fēng)險評估提供 了一種可行的方法 18 2012 年 李小娟認為 在房地產(chǎn)市場中進行項目投資時 不但要考慮收益 更要準確地預(yù)測并規(guī)避風(fēng)險 因此 依據(jù)風(fēng)險厭惡偏好理論 構(gòu)建土地市場和房地 產(chǎn)開發(fā)市場中投資項目的風(fēng)險厭惡重復(fù)博弈模型并對博弈模型進行均衡分析 將 有利于避免惡性價格競爭 促進開發(fā)商之間的利益最大化 19 李毅認為房地產(chǎn)開發(fā)是一項高投入 高收益 高風(fēng)險的投資活動 受社會 經(jīng)濟 技術(shù)等因素的影響較大 在開發(fā)過程中存在著不確定性 在為投資者提供高 收益可能的同時 也蘊含著相應(yīng)的高風(fēng)險 因此 他嘗試引進了一種新的方法 7 支持向量機 并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價 建立了基于 SVM 的房地產(chǎn)投 資風(fēng)險評價模型 20 二是嘗試引入各種新的理論模型和方法 以幫助和提高投資決策的科學(xué)性 比如 2003 年 王軍武 苗琦針對房地產(chǎn)投資不確定性極大的特點 嘗試將貝葉 斯決策理論引入房地產(chǎn)投資決策中 建立了房地產(chǎn)投資貝葉斯風(fēng)險決策模型 分 析了決策模型中各種參數(shù)的確定方法 并闡述了該模型對降低決策風(fēng)險的作用 21 2005 年 曾力勇 裘亞崢引入實物期權(quán)理論 針對企業(yè)投資房地產(chǎn)開發(fā)項 目的三階段 即土地所有權(quán)的獲得 建筑和銷售三個階段 決策建立了相應(yīng)的實 物期權(quán)模型 并給出了每一階段的期權(quán)價值以及最佳投資點的臨界價格 以幫助 提高投資決策的準確性 22 2006 年 馮為民 朱俊等認為風(fēng)險概率期望分析是房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策的 難點問題 傳統(tǒng)的敏感性分析和概率分析主要是利用事先預(yù)測概率為依據(jù) 而不 便于利用事物發(fā)展中的信息對預(yù)測概率進行及時合理修正 調(diào)整 使之更接近實 際情況 使決策者可根據(jù)發(fā)展變化信息及時調(diào)整決策 他們主張將決策樹方法與 貝葉斯概率分析相結(jié)合 并結(jié)合實例建立和提出了貝葉斯方法在房地產(chǎn)投資風(fēng)險 決策的應(yīng)用方法和相關(guān)決策規(guī)則的選擇思路 23 2008 年 付江波 李廉水等利用投資組合均值 方差模型 資本資產(chǎn)定價 理論和不可分散風(fēng)險 測度將房地產(chǎn)組合投資風(fēng)險分解為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng) 險兩大類 建立了投資組合風(fēng)險最小化的房地產(chǎn)投資組合選擇模型 并做了實例 檢驗與分析 24 2010 年 侯晨曦 宋永發(fā)和馬寧認為 房地產(chǎn)項目投資具有不可逆性 高 度不確定性和管理的靈活性 運用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法不能挖掘出項目投資的這些性 質(zhì)所帶來的價值 而應(yīng)用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策研究 則不僅考慮到了 房地產(chǎn)投資的不確定性 還體現(xiàn)了投資決策者的柔性管理和戰(zhàn)略投資的價值 因 此 他們分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的一些不足 引入了實物期權(quán)的基本理論 并采用了 B S 期權(quán)定價模型對房地產(chǎn)投資決策過程中蘊含的增長期權(quán)進行了案例分析 使 得房地產(chǎn)投資決策更加科學(xué)合理 25 付劍茹 唐小明等 26 柯小玲 諸克軍等 27 以及更早的李進濤 朱佳林等 28 都前后做過類似而且有益的研究與探討 周書敬 朱志等在 基于灰色層次分析的房地產(chǎn)投資決策 一文中應(yīng)用灰色 關(guān)聯(lián)分析法 提出了一種基于灰色綜合評價的房地產(chǎn)投資決策方法 利用有限的 信息將實際方案與參考序列建立起關(guān)聯(lián) 較好地解決了受決策者個人知識 經(jīng)驗 和偏好的制約以及其他決策環(huán)境制約所造成的問題 減少了房地產(chǎn)評價過程中的 8 不確定性 29 葉莉 趙璐佳等根據(jù)目前國家對房地產(chǎn)項目開發(fā)時間的有關(guān)規(guī)定 從房地產(chǎn) 投資的實物期權(quán)特征出發(fā) 在考慮房地產(chǎn)項目壽命周期的前提下 針對我國房地 產(chǎn)投資的政策和市場特點 運用實物期權(quán)定價理論 以 Blackscholes 1973 的 金融期權(quán)定價模型為基礎(chǔ) 對原有模型進行修正 提出了一種新的基于改進的 B S 模型 應(yīng)用該模型能夠確定使房地產(chǎn)開發(fā)商利潤最大化的最佳投資時機 并 以天津市河?xùn)|區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)項目為典型案例驗證了模型的有效性 30 2011 年 莊新田 朱俊和劉洋在 基于機會規(guī)劃的房地產(chǎn)投資時機決策 一文中 將實物期權(quán)的凈現(xiàn)值分析和馬爾可夫轉(zhuǎn)移矩陣相結(jié)合 利用房地產(chǎn)企業(yè) 家信心指數(shù) 構(gòu)建出了反映宏觀經(jīng)濟變動的馬爾可夫 貝葉斯轉(zhuǎn)移矩陣 在此基 礎(chǔ)上 從房地產(chǎn)企業(yè)投資決策所蘊含的實物期權(quán)價值出發(fā) 利用機會約束將市場價 格風(fēng)險納入投資決策的分析框架 以不同的馬爾可夫狀態(tài)的必要投資回報率進行 現(xiàn)金流貼現(xiàn) 在多階段情景樹的基礎(chǔ)上 構(gòu)建出多階段 0 1 整數(shù)機會規(guī)劃來研究 房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)的投資決策時機 并結(jié)合具體案例給出了實證分析 31 如此等等 無一不有助于提高房地產(chǎn)投資項目決策的正確性 科學(xué)性 有 效防范投資風(fēng)險 但仍需進一步努力 以求真正解決問題 1 3 論文研究內(nèi)容與研究方法 1 研究內(nèi)容 論文立足于濱江花園項目 重點從投資環(huán)境 資金籌措 財務(wù)和社會評價 等幾方面對項目的開發(fā)可行性進行研究 包括緒論在內(nèi) 全文共分為 7 章 具體 安排如下 第一章為緒論 介紹論文選題的背景與意義 國內(nèi)外相關(guān)理論研究文獻綜 述 以及論文的研究內(nèi)容 結(jié)構(gòu)和研究方法等 第二章為項目投資環(huán)境與市場分析 在介紹項目及項目開發(fā)公司基本情況 的基礎(chǔ)上 重點介紹和分析長沙市宏觀經(jīng)濟狀況和房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 項目市場定 位 以及項目 SWOT 分析等 第三章為項目開發(fā)設(shè)計與營銷規(guī)劃 重點介紹項目設(shè)計構(gòu)思與布局 項目 開發(fā)進程安排 項目銷售預(yù)測 以及項目營銷策略等 第四章為項目投融資估算 主要介紹項目投資估算 項目資金來源與運用 和項目借款償還計劃等 第五章為項目財務(wù)預(yù)測與評價 重點介紹項目銷售收入與稅金的預(yù)測 項 目基本財務(wù)報表和主要財務(wù)效益指標的測算與評價 以及項目不確定性分析等 第六章為項目社會評價 主要包括項目的環(huán)境影響分析 社會影響分析 9 以及風(fēng)險分析與防范 最后一章是對全文的總結(jié) 得出項目可行性研究的結(jié)論 并對未來研究做 出展望 2 研究方法 1 理論分析與實證分析相結(jié)合 論文首先對國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)項目可行 性研究的理論研究成果與文獻做了簡單介紹 然后以濱江花園二期房產(chǎn)開發(fā)項目 進行實證研究 通過理論與實證相結(jié)合的方法 循序漸進 層層剖析 以希能夠 對項目了解得更深入 更透徹 2 定量分析與定性分析相結(jié)合 論文在對項目的規(guī)劃設(shè)計 營銷策略 投資 財務(wù)效益和市場風(fēng)險進行定量分析的同時 也對項目的投資環(huán)境 政府政 策等進行了定性分析 定量與定性相結(jié)合 可以更全面地了解 分析問題 提高 決策的正確性 3 宏觀分析與微觀分析相結(jié)合 房地產(chǎn)投資受國家和地區(qū) 城市的經(jīng)濟 政策環(huán)境影響較大 同時也受到開發(fā)企業(yè)自身情況的影響 因此 論文既對項目 投資環(huán)境和政府政策進行了宏觀闡述 也對開發(fā)企業(yè)和項目的規(guī)劃設(shè)計 市場策 略 項目投融資 資金運用和盈利能力等進行了微觀分析 宏觀與微觀相結(jié)合 能夠使投資者多視角 全方位地了解投資項目 進一步確保投資決策的正確性 3 技術(shù)路線 論文的研究技術(shù)路線圖如圖 1 1 所示 10 圖 1 1 論文研究技術(shù)路線圖 緒論 選題背景與意義 國內(nèi)外文獻綜述 研究內(nèi)容與方法 濱江花園二期項目投資環(huán)境與市場分析 長沙市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 項目 SWOT 分析 濱江花園二期項目開發(fā)設(shè)計與營銷規(guī)劃 設(shè)計構(gòu)思與布局 開發(fā)進度安排 銷售預(yù)測 項目營銷策略 濱江花園二期項目投融資估算 項目投資估算 項目資金來源與運用 項目借款償還計劃 濱江花園二期項目財務(wù)評價 銷售收入與稅金預(yù)測 盈利能力評價 清償能力評價 不確定性分析 濱江花園二期項目社會評價 結(jié)論與展望 11 第 2 章 項目投資環(huán)境與市場分析 2 1 項目概述 1 項目名稱與預(yù)期目標 項目名稱 濱江花園二期房地產(chǎn)開發(fā)項目 預(yù)期目標 濱江花園項目是國家級節(jié)能示范重點居住區(qū) 是所在區(qū)域政府的 重點支持項目 項目擬以可持續(xù)發(fā)展為理念 將綠色能源 可再生能源的高技術(shù) 應(yīng)用項目 為市場提供高舒適度 高環(huán)境品質(zhì) 高效能比的先進科技住宅 項目 總用地面積為 43 公頃 項目規(guī)劃總建筑面積為 134 64 萬平方米 計劃分為三到 四期 其中 第一期占地 12 86 公頃 建筑面積約為 29 8 萬平方米 目前已基本 完成 市場反應(yīng)強烈 本項目是濱江花園的二期建設(shè)項目 項目規(guī)劃總用地面積為 105000 平方米 規(guī)劃凈用地面積為 67600 平方米 道路 含綠化用地 面積為 11700 平方米 項 目規(guī)劃總建筑面積約為 244879 51 平方米 其中 住宅建筑面積約為 186656 48 平方米 商業(yè)建筑面積約為 19641 65 平方米 地下車庫面積約為 38568 80 平方 米 項目共 20 棟高層住宅 樓高 20 30 層不等 容積率為 3 05 建筑密度為 18 39 綠化率為 42 共設(shè)計停車位 1238 個 其中地上 205 個 地下 1033 個 項目詳細規(guī)劃與設(shè)計圖見圖 2 1 圖 2 2 圖 2 1 項目整體布局圖 12 圖 2 2 項目設(shè)計效果圖 2 項目開發(fā)商 濱江花園房地產(chǎn)項目的開發(fā)商是 DDZY 湖南 有限公司 公司 2005 年 9 月注冊成立于湖南省長沙市開福區(qū) 成立時注冊資本金為 3000 萬元 2008 年 12 月追加調(diào)整為 20000 萬元 目前 公司具有房地產(chǎn)開發(fā)的叁級資質(zhì) 主要經(jīng)營房 地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 物業(yè)管理 房地產(chǎn)投資信息咨詢服務(wù) 建筑材料與設(shè)備的銷售 租賃 以及商品和技術(shù)的進出口業(yè)務(wù)等 DDZY 湖南 有限公司是 DD 節(jié)能置業(yè)股份有限公司下屬全資子公司 母 公司 DD 節(jié)能置業(yè)是一家全國性發(fā)展的壹級資質(zhì)開發(fā)企業(yè) 也是國內(nèi)最早投身于 舒適節(jié)能住宅產(chǎn)品的研發(fā)與建造的企業(yè) 技術(shù)力量雄厚 擁有數(shù)十項國家專利 其中發(fā)明專利 20 余項 實行董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制 下設(shè)建發(fā)中心 合 同預(yù)算部 營銷中心 財務(wù)部 行政部 工程部等 具體結(jié)構(gòu)如圖 2 3 所示 13 圖 2 3 公司組織結(jié)構(gòu)框架圖 DDZY 湖南 有限公司成立以來 始終秉承 科技建筑 品位生活 的開 發(fā)理念 堅持 自然樸素 和諧健康 簡單專注 生生不息 的發(fā)展哲學(xué) 圍繞 愛 我家園行動 的主題思想 為消費者創(chuàng)造了精誠所至 真實品位的生活體驗 取 得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益 在市場和消費者中已具有一定的品牌認知度和 美譽度 3 項目主要建設(shè)條件 1 土地情況 土地已按法律程序完成了相關(guān)手續(xù) 無任何法律和經(jīng)濟層 面的糾紛 目前 建設(shè)用地許可證申請批復(fù)文件 土地規(guī)劃許可證 土地規(guī)劃建 設(shè)許可證已經(jīng)辦理 項目規(guī)劃設(shè)計方案評審已獲通過 施工方案設(shè)計正在細化 完善中 2 附著物 地塊范圍已基本完成三通一平 地上無附著物 地下與空中 也無任何障礙物 3 交通運輸 項目位于長沙市開福區(qū)的北城板塊 緊靠開福區(qū)政府和汽 車北站 交通十分便利 到市中心約 10 分鐘車程 向東 2 分鐘上東二環(huán) 南面 為瀏陽河 向西約 5 分鐘到汽車北站 湘江在本項目西面 北面可望撈刀河 區(qū) 域內(nèi)縱向交通線有芙蓉北路 陳漁路 雙河路及東二環(huán)等 橫向交通線有福元西 路 漁業(yè)路等 而且公共交通十分便利 目前通往本區(qū)域的公交線路有 9 路 112 路 128 路 149 路 159 路 801 路 807 路和星 2 路 董事長 總經(jīng)理 建 發(fā) 中 心 合 同 預(yù) 算 部 營 銷 中 心 財 務(wù) 部 人 力 資 源 部 辦 公 室 項 目 一 工 程 部 項 目 二 項 目 三 14 4 公共配套設(shè)施 濱江花園項目位于開福區(qū)政府輻射范圍內(nèi) 各項市政 配套設(shè)施建設(shè)速度較快 尤其是伴隨著舊城改造和新河三角洲的建設(shè) 周邊配套 將更趨完善 目前 項目周邊已有主要配套 緊靠伍家?guī)X商業(yè)圈 麥德龍超市 陳家渡中學(xué) 順天小學(xué) 洪山公園 月湖公園 湘雅醫(yī)院 汽車站 以及與區(qū)政 府配套的其他共同設(shè)施 4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表 2 1 表 2 1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 單位 數(shù)值 備注 1 占地面積 畝 157 5 1 1 規(guī)劃凈用地 畝 101 4 1 2 道路 含綠化用地 畝 17 55 2 總建筑面積 m2 244879 51 2 1 住宅建筑面積 m2 185656 46 2 2 商業(yè)建筑面積 m2 19641 65 2 3 物業(yè)用房 m2 986 60 2 4 公共廁所 m2 30 00 2 5 地下總建筑面積 m2 38568 80 3 總居住戶數(shù) 戶 1623 3 1 戶型 80 90m2戶型 戶 712 42 58 3 2 110 130m2戶型 戶 798 50 72 3 3 140 160m2戶型 戶 112 6 7 4 停車位 地上停車位 個 205 地下停車位 個 1033 合計 個 1238 5 建筑密度 18 39 6 容積率 3 05 7 綠化率 42 8 項目總投資 萬元 55097 9 項目總銷售收入 萬元 107178 15 9 1 住宅銷售收入 萬元 73704 9 2 商業(yè)銷售收入 萬元 23570 9 3 停車位銷售收入 萬元 9904 10 所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 22713 11 所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 15371 12 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 51 3 13 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 38 8 14 所得稅前投資回收期 年 1 96 15 所得稅后投資回收期 年 2 14 16 貸款償還期 年 2 2 2 長沙市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 2010 年是經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變的一年 面對后金融危機的復(fù)雜局面和國內(nèi)外 各種挑戰(zhàn) 長沙市堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局 加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式 積極調(diào) 整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 努力改善民生 經(jīng)濟 社會實現(xiàn)了又好又快發(fā)展 32 1 GDP 高速增長 綜合實力顯著增強 2010 年 長沙市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 4547 06 億元 按當(dāng)年價格計算 同比 增長 15 5 分產(chǎn)業(yè)看 第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 202 01 億元 增長 4 5 第二產(chǎn) 業(yè)實現(xiàn)增加值 2437 03 億元 增長 20 7 其中工業(yè)實現(xiàn)增加值 2020 68 億元 增長 21 6 第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 1908 02 億元 增長 11 5 第一 二 三次 產(chǎn)業(yè)分別拉動 GDP 增長 0 2 9 8 和 5 5 個百分點 三次產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻 率分別為 1 3 63 1 35 6 從季度年 全年經(jīng)濟低開高走 四個季度的 GDP 累計增幅分別為 14 7 15 0 16 0 和 15 5 從競爭力來看 長沙地區(qū)生產(chǎn) 總值在全國省會城市排名由第 12 位躍升到第 7 位 規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值由第 15 位躍升 到第 7 位 綜合競爭力在全國省會城市中排名第 6 所轄四縣 市 全部進入全 國縣域經(jīng)濟競爭力百強 從首位度來看 2010 年長沙的經(jīng)濟總量 規(guī)模工業(yè) 社會投資分別接近或超過全省的 30 轄內(nèi)的稅收收入 對外貿(mào)易 企業(yè)利潤更 是接近或超過全省的二分之一 以下有關(guān)長沙市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的數(shù)據(jù)資料均來自于長沙市統(tǒng)計局發(fā)布的 2010 年長沙市國民經(jīng)濟和 社會發(fā)展統(tǒng)計公報 湖南統(tǒng)計信息網(wǎng) 2011 3 16 2119 99 2581 1 2300 71 4547 06 3744 76 15 30 15 50 15 70 15 50 14 70 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 20062007200820092010 10 00 11 00 12 00 13 00 14 00 15 00 16 00 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 比上年增長 圖2 4 2006 2010年地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度 2 經(jīng)濟運行良好 結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化 2010 年 長沙市始終堅持以新型工業(yè)化為重要抓手 全力打好結(jié)構(gòu)調(diào)整 優(yōu)化 升級的攻堅戰(zhàn) 為創(chuàng)新驅(qū)動 轉(zhuǎn)型發(fā)展贏得了更多空間 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2006 年的 5 5 46 1 48 4 調(diào)整為 2010 年的 4 4 53 6 42 0 實現(xiàn)了由 三二 一 排序調(diào)整為 二三一 的重大轉(zhuǎn)變 表 2 2 長沙市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動趨勢 單位 年份 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2006 5 5 46 1 48 4 2007 5 2 46 8 48 0 2008 5 2 50 7 44 1 2009 4 8 50 6 44 6 2010 4 4 53 6 42 0 分產(chǎn)業(yè)看 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 2010 年 全市完成農(nóng)林牧漁業(yè)增加值 202 0 億元 同比增長 4 5 其中 農(nóng)業(yè)增加值 113 8 億元 增長 8 8 林業(yè)增加值 8 8 億元 增長 6 1 牧業(yè)增加值 66 4 億元 減少 1 6 漁業(yè)增加值 8 7 億元 增長 4 5 農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)增加值 4 3 億元 增長 5 5 全市糧食生產(chǎn)實現(xiàn)連 續(xù) 8 年增產(chǎn) 農(nóng)產(chǎn)品加工 觀光休閑等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)快速發(fā)展 農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不 斷增強 17 積極改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) 新型工業(yè)化進程明顯加速 2010 年 全市實現(xiàn)工業(yè)增加值 2020 68 億元 同比增長 21 6 其中規(guī)模以上工 業(yè)實現(xiàn)增加值 1530 35 億元 同比增長 24 0 規(guī)模以上工業(yè)中 工程機械 汽 車及零部件 生物醫(yī)藥 新材料 電子信息 家用電器六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群實現(xiàn)增 加值 663 52 億元 比上年增長 34 4 對規(guī)模工業(yè)增長的貢獻率達 54 4 相比 上年提高 5 4 個百分點 拉動全市規(guī)模工業(yè)增長 13 1 個百分點 754 23 957 38 1371 58 2020 68 1554 54 23 10 21 80 19 70 21 60 17 50 0 500 1000 1500 2000 2500 20062007200820092010 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 全部工業(yè)增加值 億元 比上年增長 圖2 52006 2010年全部工業(yè)增加值及其增長速度 服務(wù)業(yè)總量和結(jié)構(gòu)雙提升 信息 物流 會展 金融 文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā) 展迅速 2010 年 全市服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值 1912 41 億元 計算口徑為全部第三產(chǎn) 業(yè)和農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè) 相比上年增長 11 5 其中