房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段

房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段 即投資決策分析階段 前期工程階段 建設(shè)階段和 租售階段 在以上四個(gè)階段的開發(fā)經(jīng)營過程中 企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用 比如可行性研究費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝費(fèi) 廣告費(fèi) 銷售費(fèi) 信貸資金利息費(fèi) 以及企業(yè)為組織和管理生 產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費(fèi)用等 這些費(fèi)用中 有些可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中 有些則不能計(jì) 入開發(fā)產(chǎn)品成本 可以直接計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)直接費(fèi)用 經(jīng)分配后才 能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用 不能計(jì)入到開發(fā)成本中的費(fèi)用稱為期 間費(fèi)用 一 開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本一 開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用支出 它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活 勞動(dòng) 是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo) 是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ) 開 發(fā)產(chǎn)品成本按其用途 可分為以下四類 1 土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地 即建設(shè)用地 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 2 房屋開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋 包括商品房 出租房 周轉(zhuǎn)房 代 建房等 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出 3 配套設(shè)施開發(fā)成本 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓 不能直接計(jì)入開 發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出 4 代建工程開發(fā)成本 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托 代為開發(fā)除土地 房屋以外其他工程 如市政工程 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出 二 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象開發(fā)產(chǎn)品二 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中 為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者 企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況 按照下列原則 選擇成本核算對(duì)象 1 一般的開發(fā)項(xiàng)目 以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì) 象 2 同一開發(fā)地點(diǎn) 結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目 開竣工時(shí)間相近 由同一施工單位 施工的 可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象 3 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大 工期較長的開發(fā)項(xiàng)目 可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要 按開發(fā)項(xiàng) 目的一定區(qū)域和部位 劃分成本核算對(duì)象 成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定 一經(jīng)確定就不能隨意改變 更不能相互混淆 三 房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本三 房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期 工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等 1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 包括土地 出讓金 勞動(dòng)力安置費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 土地補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生 的費(fèi)用 如耕地占用稅 2 前期工程費(fèi) 指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 可行 性研究費(fèi) 政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 各項(xiàng)臨時(shí)工程 臨時(shí)水 臨時(shí)電 臨 時(shí)路等 費(fèi)用 七通一平或三通一平費(fèi)用等 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān) 的道路 供熱設(shè)施 供水設(shè)施 供電設(shè)施 供氣設(shè)施 通訊設(shè)施 照明設(shè)施 以及綠化 包括排污 排洪 環(huán)衛(wèi) 等 這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)歸集 4 建筑安裝工程費(fèi) 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營工 程發(fā)生的建筑安裝費(fèi) 5 配套設(shè)施費(fèi) 指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的 不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用 如鍋爐房 水塔 公共廁所 自行車棚等 凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店 郵局 學(xué)校 醫(yī)院 理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目內(nèi) 6 開發(fā)間接費(fèi) 指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用支出 包括工資 福利費(fèi) 辦公費(fèi) 差旅費(fèi) 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 水電費(fèi) 勞動(dòng) 保護(hù)費(fèi) 周轉(zhuǎn)房攤銷等 企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列 應(yīng)在 管理費(fèi)用 中核算 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模 經(jīng)營范圍 經(jīng)營方式等各不相同 比如 就土地 開發(fā)而言 有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地地面的清理平整 將原有建筑物 障礙物拆除 就算 完成土地開發(fā) 而有些企業(yè)除進(jìn)行地面的清理平整 還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè) 地面 道路的建設(shè) 做到七通一平 才算完成土地開發(fā)等 所以 每一個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成 本項(xiàng)目的設(shè)置原則 結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的具體情況 有選擇地設(shè)置成本項(xiàng)目 四 開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 四 開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 一 應(yīng)設(shè)置核算的賬戶為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本 企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的 業(yè)務(wù)要求 設(shè)置下列賬戶 1 4301 開發(fā)成本 賬戶 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地 房屋 配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用 本賬戶借方登記企業(yè)在土地 房屋 配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用 貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本 借方余額反映未完 開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本 本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類 如 土地開發(fā) 房屋開發(fā) 配套設(shè)施 開發(fā) 和 代建工程開發(fā) 等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶 并在二級(jí)明細(xì)賬戶下 按成本核算對(duì)象進(jìn)行 明細(xì)核算 2 4302 開發(fā)間接費(fèi) 賬戶 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用 包 括工資 福利費(fèi) 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 辦公費(fèi) 水電費(fèi) 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 周轉(zhuǎn)房攤銷等 本賬 戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用 貸方登記分配計(jì)入 開發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi) 月末本賬戶無余額 本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的 單位 部門 分公司 設(shè)置明細(xì)賬戶 二 開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā) 產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序 其一般程序是 1 歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用 1 在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用 直接計(jì)入各成本核算對(duì)象 即借記 開 發(fā)成本 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶 貸記有關(guān)賬戶 2 為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用 可先歸集在 開發(fā)間接費(fèi) 賬戶 即 借記 開發(fā)間接費(fèi) 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶 貸記有關(guān)賬戶 3 將 開發(fā)間接費(fèi) 賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi) 按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算 對(duì)象 即借記 開發(fā)成本 總分類賬戶和明細(xì)賬戶 貸記 開發(fā)間接費(fèi) 賬戶 通過上述程序 將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開發(fā)費(fèi)用 歸集在 開發(fā)成本 總分類賬戶 和明細(xì)分類賬戶之中 2 計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本 計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本 并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入 開發(fā)產(chǎn)品 賬 戶 即借記 開發(fā)產(chǎn)品 賬戶 貸記 開發(fā)成本 賬戶 3 按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向 將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶 即借記 經(jīng)營成本 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品 周轉(zhuǎn)房 等賬戶 貸記 開發(fā)產(chǎn) 品 賬戶 五 土地開發(fā)的成本核算 五 土地開發(fā)的成本核算 土地開發(fā)也稱建設(shè)場(chǎng)地開發(fā) 通常有兩種情況 一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房 出租 房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地 二是企業(yè)為了銷售 有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng) 地 自用的建設(shè)場(chǎng)地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品 其費(fèi)用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成 本 而商品性建設(shè)場(chǎng)地是企業(yè)的最終產(chǎn)品 應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)成本 一 土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配 企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出 除能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土 地開發(fā)支出在 開發(fā)成本 房屋開發(fā) 賬戶核算外 其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過 開發(fā)成本 土地開發(fā) 賬戶核算 分別按照 自用土地開發(fā) 商品性土地開發(fā) 等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶 按企業(yè)選擇的成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁 進(jìn)行土地開發(fā)費(fèi)用的明細(xì)核算 1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的歸集與分配 這些費(fèi)用 一般能分清受益對(duì)象 可直接計(jì)入成本核算對(duì)象 借記 開發(fā)成本 土地 開發(fā) 賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶 貸記 銀行存款 應(yīng)付賬款 等賬戶 2 配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配 配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進(jìn)行 也可能不同步進(jìn)行 所以其費(fèi)用歸集的方 法有以下兩種情況 1 與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用 能夠分清受益對(duì)象的 應(yīng)直接計(jì)入 有關(guān)成本核算對(duì)象 借記 開發(fā)成本 土地開發(fā) 賬戶 貸記 銀行存款 等賬戶 分不清受 益對(duì)象時(shí) 應(yīng)先通過 開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 賬戶歸集 待配套工程竣工時(shí) 再按一 定方法 在有關(guān)受益對(duì)象中進(jìn)行分配 2 與土地開發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用 一般可先通過 開發(fā)成本 配套 設(shè)施開發(fā) 賬戶歸集 待配套設(shè)施竣工時(shí) 再轉(zhuǎn)入 開發(fā)成本 土地開發(fā) 賬戶中 如果土 地開發(fā)已完成等待出售或出租 而配套設(shè)施尚未完工 為及時(shí)結(jié)算完工土地的開發(fā)成本 經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本 或預(yù)算成本 在土地開發(fā)成本中預(yù)提 預(yù)提時(shí) 借記 開發(fā)成本 土地開發(fā) 賬戶 貸記 預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 賬戶 實(shí) 際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用通過 開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 賬戶核算 待配套設(shè)施完工 后 對(duì)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額 應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本 3 開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配 企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用先通過 開發(fā)間接費(fèi)用 賬 戶核算 月份終了 再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象 應(yīng)由土地開發(fā) 成本負(fù)擔(dān)的 由 開發(fā)間接費(fèi)用 賬戶轉(zhuǎn)入 開發(fā)成本 土地開發(fā) 賬戶內(nèi) 如果直接組織和 管理開發(fā)項(xiàng)目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門 其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地開發(fā)成本的 開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目內(nèi) 二 完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途 采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法 1 為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地 開發(fā)完成后 應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入 開發(fā)產(chǎn)品 土地 賬戶 2 開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地 應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí) 將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中 結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入 房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費(fèi)用 可采取分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法 1 分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費(fèi)用 按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成 本項(xiàng)目內(nèi) 其會(huì)計(jì)分錄是 借 開發(fā)成本 房屋 土地征用及拆遷費(fèi) al 前期工程費(fèi) a2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3 建筑安裝費(fèi) a4 配套設(shè)施費(fèi) a5 開發(fā)間接費(fèi)用 a6 貸 開發(fā)成本 土地 土地征用及拆遷費(fèi) al 前期工程費(fèi) a2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3 建筑安裝費(fèi) a4 配套設(shè)施費(fèi) a5 開發(fā)間接費(fèi)用 a6 這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場(chǎng)地的成本結(jié)轉(zhuǎn) 因?yàn)樵虡I(yè)性建設(shè) 場(chǎng)地的開發(fā)成本中歸集了該場(chǎng)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部費(fèi)用 2 歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)土地開發(fā)費(fèi)用 歸類合并為 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 和 基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi) 兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目 然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 和 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 成本項(xiàng)目 借 開發(fā)成本 房屋 土地征用及拆遷費(fèi) al 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a2 a3 a4 貸 開發(fā)成本 土地 土地征用及拆遷費(fèi) al 前期工程費(fèi) a2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3 建筑安裝費(fèi) a4 這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設(shè)場(chǎng)地成本的結(jié)轉(zhuǎn) 因?yàn)樽杂媒ㄔO(shè)場(chǎng)地一般不歸集配 套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用 所以為簡化核算手續(xù) 可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn) 企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地 開發(fā)完成后近期不使用的 應(yīng)將其實(shí)際成本先轉(zhuǎn)入 開發(fā)產(chǎn) 品 土地 賬戶 下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法 例 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2001 年 5 月在梁園開發(fā)一塊土地 占地面積 40000 開發(fā)完 成后準(zhǔn)備將其中的 30000 對(duì)外轉(zhuǎn)讓 其余的 10000 企業(yè)自行開發(fā)商品房 假設(shè)梁園土 地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 支付土地出讓金元 作會(huì)計(jì)分錄如下 借 開發(fā)成本 土地 梁園 土地征用及拆遷費(fèi) 貸 銀行存款 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)元 作會(huì)計(jì)分錄如下 借 開發(fā)成本 土地 梁園 土地征用及拆遷費(fèi) 貸 銀行存款 支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)元 作會(huì)計(jì)分錄如下 借 開發(fā)成本 土地 梁園 前期工程費(fèi) 貸 銀行存款 支付土石方費(fèi)用元 作會(huì)計(jì)分錄如下 借 開發(fā)成本 土地 梁園 前期工程費(fèi) 貸 銀行存款 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工 應(yīng)支付價(jià)款元 借 開發(fā)成本 土地 梁園 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 貸 應(yīng)付賬款 X 施工企業(yè) 9 月末 梁園土地開發(fā)工程完工 假設(shè) 開發(fā)成本 土地開發(fā) 梁園 賬戶歸集的 開發(fā)總成本為元 則單位土地開發(fā)成本為 942 75 元 其中自用的 10000 土地尚未投 入使用 其余 30000 已全部轉(zhuǎn)讓 月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本 作會(huì)計(jì)分錄如下 借 開發(fā)產(chǎn)品 土地 梁園 主營業(yè)務(wù)成本 土地轉(zhuǎn)讓成本 貸 開發(fā)成本 土地 梁園 例 續(xù)前例 若自用的 10000 土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中 則 企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本 采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí) 借 開發(fā)成本 房屋 梁園 土地征用及拆遷費(fèi) 梁園 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 貸 開發(fā)成本 土地 梁園 土地征用及拆遷費(fèi) 梁園 前期工程費(fèi) 梁園 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí) 借 開發(fā)成本 房屋 梁園 土地征用及拆遷費(fèi) 梁園 前期工程費(fèi) 梁園 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 貸 開發(fā)成本 土地 梁園 土地征用及拆遷費(fèi) 梁園 前期工程費(fèi) 梁園 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成內(nèi)容 2008 07 07 10 57 16 標(biāo)簽 房地產(chǎn)開發(fā)成本標(biāo)簽 房地產(chǎn)開發(fā)成本 雜談雜談 分類 會(huì)計(jì)園地分類 會(huì)計(jì)園地 為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理 降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng) 提高企業(yè)經(jīng) 濟(jì)效益 必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本 在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出 要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本 必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出 開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途 可分為如下 四類 1 土地開發(fā)成本 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地 即建設(shè)場(chǎng)地 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出 2 房屋開發(fā)成本 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋 包括商品房 出租房 周轉(zhuǎn)房 代建 房等 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出 3 配套設(shè)施開發(fā)成本 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓 不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出 4 代建工程開發(fā)成本 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托 代為開發(fā)除土地 房屋以 外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出 以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本 在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目 1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 包括征地費(fèi) 耕地占用稅 勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 或采用批租方式取得土地的批 租地價(jià) 2 前期工程費(fèi) 指土地 房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃 設(shè)計(jì) 可行性研究以及水文地質(zhì)勘察 測(cè)繪 場(chǎng)地平整等費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 指土地 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水 供電 供氣 排污 排洪 通訊 照明 綠化 環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 4 建筑安裝工程費(fèi) 指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生 的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi) 5 公共配套設(shè)施費(fèi) 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生 可計(jì)入土地 房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的 公共配套設(shè)施費(fèi)用 如鋼爐房 水塔 居委會(huì) 派出所 幼托 消防 自行車棚 公廁等 設(shè)施支出 6 開發(fā)間接費(fèi) 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各 項(xiàng)間接費(fèi)用 包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資 福利費(fèi) 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 辦公費(fèi) 水電費(fèi) 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 周轉(zhuǎn)房攤銷等 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目表房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目表 2008 09 18 10 26 21 來自 夢(mèng)之想 奮斗 順序號(hào) 編 號(hào) 科目名稱 一 資產(chǎn)類 1 101 現(xiàn)金 2 102 銀行存款 農(nóng)行金支行 商行營業(yè)部 3 109 其他貨幣資金 4 111 短期投資 5 112 應(yīng)收票據(jù) 6 113 應(yīng)收賬款 應(yīng)收售房款 7 114 壞賬準(zhǔn)備 8 115 預(yù)付賬款 預(yù)付工程款 9 119 其他應(yīng)收款 其他應(yīng)收單位款 其他應(yīng)收個(gè)人款 10 121 物資采購 11 123 采購保管費(fèi) 12 124 庫存材料 13 125 庫存設(shè)備 14 129 低值易耗品 15 131 材料成本差異 16 133 委托加工材料 17 135 開發(fā)產(chǎn)品 項(xiàng)目核算 房屋 配套設(shè)施 18 136 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 19 137 出租開發(fā)產(chǎn)品 20 138 周轉(zhuǎn)房 21 139 待攤費(fèi)用 22 141 長期投資 23 151 固定資產(chǎn) 運(yùn)輸工具 辦公設(shè)備 其他固定資產(chǎn) 24 155 累計(jì)折舊 25 156 固定資產(chǎn)清理 26 159 固定資產(chǎn)購建支出 27 161 無形資產(chǎn) 28 171 遞延資產(chǎn) 29 181 待處理財(cái)產(chǎn)損溢 二 負(fù)債類 30 201 短期借款 31 202 應(yīng)付票據(jù) 32 203 應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 33 204 預(yù)收賬款 客戶核算 張三 李四等 預(yù)收售房款 預(yù)收一次性