房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識

廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設計知識 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家目標 1。房地產(chǎn)項目開發(fā)中建筑規(guī)劃設計工作流程、進度； 2。與營銷策劃對接的工作流程； 3。常用（報批時）的規(guī)劃指標（日照、樓間距等）要求； 4?，F(xiàn)代城市住宅設計的規(guī)劃理論、常見的建筑風格； 5。經(jīng)典立面、平面、戶型設計案例介紹和分享； 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家建筑設計策劃 拿到項目 設計策劃 建筑風格、規(guī)劃理論 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家建筑歷史 建筑風格的源頭：建筑史 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家中國建筑史 中國建筑的基本特征 一、木構(gòu)架體系，“墻倒屋不倒 ” 二、院落式布局 三、有規(guī)劃的城市 四、山水式園林 五、特有的建筑觀 關(guān)鍵詞：唐長安城、斗拱、佛寺、裝飾構(gòu)造、四合院 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家外國建筑史 原始社會的建筑（巢居、洞居、湖居） 古代奴隸制國家的建筑 封建制國家的建筑 文藝復興時期建筑 近現(xiàn)代建筑 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家奴隸制國家的建筑 1、古埃及建筑 2、古代西亞洲建筑 3、古代希臘的建筑 4、古代羅馬建筑 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家古埃及建筑 風格特點 : 高超的石材加工制作技術(shù)創(chuàng)造出巨大的體量，簡潔幾何形體 ,縱深空間布局；追求雄偉、莊嚴、神秘、震撼人心的藝術(shù)效果。 胡夫金字塔呈四方錐形， 137米， 230余萬塊均重約 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家古代西亞建筑 風格特點 : 兩河流域缺石少木，所以古西亞的建筑成就在于創(chuàng)造了以土作為原料的結(jié)構(gòu)體系和裝飾方法。 夯土墻 土磚 琉璃磚帖面 新巴比侖城及其城北的伊仕達城門，用彩色琉璃裝飾。城平面近似長方形，邊長約 1300米。城西側(cè)是著名的“空中花園”，約275 183米。 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家古代希臘建筑 風格特點 : 反映出平民的人本主義世界觀，體現(xiàn)著嚴謹?shù)睦硇跃?，追求一般的理想的美。其美學觀受到初步發(fā)展起來的理性思維的影響，認為“美是由度量和秩序所組成的”。 人體的美，美是由和諧的數(shù)的原則統(tǒng)轄著，故人體是最美的。 建筑風格特征為莊重、典雅、精致、有性格、有活力。 古希臘三柱式：多力克柱式（剛勁質(zhì)樸、男性性格）、愛奧尼柱式（秀美華麗、女性體態(tài)性格）、科林斯柱式（與愛奧尼柱式相似） 帕斯頓姆的波賽頓神廟（海神廟），是古風時期多立克柱式的神廟。 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家古代希臘建筑 雅典衛(wèi)城：山門、勝利神廟、帕提農(nóng)神廟、伊瑞克提翁廟，以及雅典娜雕像。 帕提農(nóng)神廟， 雅典最著名的古跡之一，也是舉世聞名的古代七大奇觀之一。它的雕刻裝飾是由當時著名的建筑師和雕刻家菲迪亞斯承擔的。 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家古代羅馬建筑 天然混凝土的應用開始出現(xiàn)。 發(fā)明了大理石飾面技術(shù)、梁柱與拱券結(jié)構(gòu)技術(shù)。拱券結(jié)構(gòu)是羅馬最大的成就之一。 一、繼承古希臘柱式并發(fā)展為五種柱式：塔司干柱式、羅馬多力克柱式、羅馬愛奧尼柱式、羅馬科林斯柱式、混合柱式。 二、創(chuàng)造了券柱式，創(chuàng)造了新的構(gòu)圖手法。 三、創(chuàng)造了巨柱式的垂直式構(gòu)圖形式。 四、創(chuàng)造了拱券與柱列的結(jié)合。 五、復合線腳代替簡單的線腳。 風格特征： 其大型公建風格雄渾、凝重、宏偉，形式多樣，構(gòu)圖和諧統(tǒng)一。 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家古代羅馬建筑 羅馬斗獸場：位于羅馬市中心東南。平面呈長圓形，結(jié)構(gòu)是羅馬建筑中最常見的混凝土筒形拱與交叉拱，場內(nèi)設 80個出入口，立面高 48米，分四層。整個建筑顯得開朗明快與富于節(jié)奏感。 萬神廟：羅馬穹頂技術(shù)的最高代表。部有直徑 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家封建制國家的建筑 1、拜占庭建筑 2、羅馬風建筑 3、哥特式建筑 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家哥特式建筑 哥特式建筑：以教堂為主，建筑風格完全脫離了古羅馬的影響，而以來自東方的尖券、尖形肋骨拱頂、坡度很大的兩坡屋面和教堂中的鐘樓、飛扶壁、束柱、花窗欞等為其特點。 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家文藝復興時期建筑 1、文藝復興建筑 2、巴洛克建筑 3、古典主義建筑 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家文藝復興時期建筑 羅馬的圣彼得大教堂：米開朗基羅主持設計施工。 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家巴洛克建筑 威尼斯的圣馬可廣場：歐洲最漂亮的客廳。 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家古典主義建筑 1、宮廷建筑為代表 2、上下三段、左右五段式樣 3、比例與尺度 4、教條主義 5、形式唯美 6、功能服從于形式 法國巴黎凡爾賽宮： 歐洲最大的王宮。 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家現(xiàn)代主義建筑 現(xiàn)代主義建筑又被稱為 “理性主義”、 “功能主義”建筑。 現(xiàn)代主義建筑思潮發(fā)生于 19世紀后期，成熟于 20世紀 20年代。 強調(diào)建筑要隨時代而發(fā)展，現(xiàn)代建筑應同工業(yè)化社會相適應；強調(diào)建筑師要研究和解決建筑的實用功能和經(jīng)濟問題，在設計中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特征。 有新的建筑美學：表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一，建筑形體和內(nèi)部功能的配合，建筑形象的邏輯性，靈活均衡的非對稱構(gòu)圖，簡潔的處理手法和純凈的造型等。 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家現(xiàn)代主義建筑 代表人物：格羅皮烏斯 包豪斯 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家現(xiàn)代主義建筑 代表人物：勒 柯布西耶 朗香教堂 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家現(xiàn)代主義建筑 代表人物：勒 柯布西耶 薩伏伊別墅 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家現(xiàn)代主義建筑 代表人物：密斯 凡 德羅 塞羅那博覽會德國館 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家現(xiàn)代主義建筑 代表人物：賴特 流水別墅 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家現(xiàn)代主義建筑 現(xiàn)在已不在啦 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家現(xiàn)代主義建筑 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家現(xiàn)代主義建筑 法國馬賽公寓 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家后現(xiàn)代主義建筑 三個主要特征： 采用裝飾 具有象征性或隱喻性 與現(xiàn)有環(huán)境融合（文脈主義） 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家后現(xiàn)代主義建筑 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家后現(xiàn)代主義建筑 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家解構(gòu)主義建筑 基本概念：取消體系、反體系、不相信先驅(qū)價值、能指與所指之間沒有一對一的對應關(guān)系等等。 畢爾巴鄂古根海姆博物館 弗蘭克 蓋里 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家建筑設計規(guī)范 開始建筑設計前的必要條件 :國家及深圳建筑設計規(guī)范。 基本知識 日照要求 面積計算法則 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家建筑設計規(guī)范 關(guān)鍵詞：容積率、用地紅線、建筑退紅線、覆蓋率、建筑高度（總高 度、層高、凈高）、多層及高層建筑 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家建筑設計規(guī)范 日照要求 互相遮擋：建筑間距須滿足大寒日 3小時日照標準。 自 遮擋：須滿足 住宅建筑規(guī)范 中 滿足 住宅建筑規(guī)范 第 滿足住宅建筑大寒日有效日照時數(shù) 3小時 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家建筑設計規(guī)范 面積計算 回顧以往的住宅 ”偷面積 ”招數(shù) 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家 萬科“萬科城”、“ 17英里”的半地下室 佳兆業(yè)“桂芳園”、“可園”的可拆卸凸窗 佳兆業(yè)“桂芳園”、“可園”的隱藏式衣櫥 招商“城市主場”的可打掉步入式凸窗梁 京地“海世界”的過道花園和露臺花園 中信華南“中信紅樹灣”的空中院館 金光華“新天地”的 6米高入戶花園和客廳偷面積 金眾“香詩美林”的共享梯廳 百安隆“陽光新干線”的生活陽臺 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家其鉆的空子是住宅建筑正負零之下不計入面積 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家 萬科城的 在 樓梯可以直下半地下室 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家半地下室可以采光 半地下室層凈高約 計層高在 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家由于室外架空 1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風采光的條件 室內(nèi)采光還是很不錯的 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家寬景 戶就象是一樓的復式房 寬景 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家寬景 寬景 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家寬景 然也有專用樓梯直下半地下室（穿過一樓）！被送了半地下室約 50多平方米 寬景 達被送的半地下室 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家萬科的半地下室“偷面積” ,事實上其層高多在 鉆的空子不是“低于 空間不計建筑面積”條款，而是正負零以下結(jié)構(gòu)空間不計入容積率面積（比如地下停車場的 不計入建筑面積） ”字，使得所送的空間可以自然通風和采光 是有一樓的住宅建筑，都可以抬高其正負零標高，為一樓（甚至二樓）業(yè)主大送其半地下室，使一樓住宅增加賣點，使消費者嘗到實惠。 武功秘籍揭密！ 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家 英明的政府 ,聰明的對策 一 ,嚴格執(zhí)行國六條精神 ,嚴格控制低密度住宅用地審批 ,不再批復別墅用地 .(地都不批了 ,看你怎么玩 ) 二 ,新面積計算規(guī)程中地下室底板面到頂板面標高的結(jié)構(gòu)面高差為 否定了可以利用墊層蒙混過關(guān)的手法 . 建筑設計規(guī)范 面積計算 2016/7/16 “ 佳兆業(yè) ”秘籍之一“百變凸窗” 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家佳兆業(yè)地產(chǎn)近年開發(fā) “ 桂芳園 ” 6期、 “ 可園 ”都有 “ 可拆卸凸窗 ” 。這些 “ 可拆卸凸窗 ” 是將可以原設計的凸窗（不計建筑面積）打掉。既不計入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家這些 “ 可拆卸凸窗 ” 在交樓時是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設的）。 業(yè)主在裝修時，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面） 驗收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板 ！ 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家佳兆業(yè) “ 桂芳園 ” 6期、 “ 可園 ” 的這類 “ 可拆卸凸窗 ” ，在其外立面是看不出是凸窗的 外墻與外窗齊平 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家該凸窗打掉后的室內(nèi)空間，比步入式凸窗更好使用，空間也沒有壓抑感 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家 新面積計算規(guī)程中對凸窗做了詳細的規(guī)定 窗臺高度大于等于 分為單反式凸窗（圖 15中 a）和雙反式凸窗（圖 15中 b）兩類。 窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離。 凸窗高度小于 凸窗進深不大于 窗部分不計算建筑面積；當凸窗高度大于或等于 凸窗進深大于 窗部分應計算全部建筑面積。 非落地凸窗 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 地窗，當其進深不大于 體高度小于 地窗不計算建筑面積，否則落地窗計算全部建筑面積。 (以后落地窗只能是這樣拉 !) 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家 新面積計算規(guī)程中對凸窗做了詳細的規(guī)定 體未凸出于外墻的窗（圖 16中 a、 b）、或窗體上（下）方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料（不包括百葉）封閉的窗（圖16中 c）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內(nèi)其它部分一樣計算層高，算全部建筑面積。 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 窗向陽臺或花池內(nèi)凸出時，凸窗所占用的陽臺或花池的空間仍計入陽臺或花池的建筑面積。 蓋高度達到或超過二個層高的陽臺，當其中間設臵有蓋板（包括由凸窗、空調(diào)位、花池等所形成的蓋板）時，當所設蓋板寬度大于 所設蓋板水平投影面積的一半計算下方陽臺建筑面積 (小于 建筑設計規(guī)范 面積計算 2016/7/16 “ 佳兆業(yè) ”秘籍之二“ 隱藏式衣櫥 ” 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家佳兆業(yè) “ 桂芳園 ” 、 “ 可園 ” 的 “ 隱藏式衣櫥 ” “ 桂芳園 ” 、 “ 可園 ” 在臥室內(nèi)設有外凸的壁柜空間，由于其高度為 了 “ 低于 層高不計入建筑面積 ” 的規(guī)定空子），不計入建筑面積，也屬 “ 偷面積 ” 的行為 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家臥室壁柜空間高度為 稱為 “ 隱藏式衣櫥 ” 。 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家 這招估計再也不能用拉 高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于 個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等形成的局部高度不足 層高取所在樓層的層高值。 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家 這招也不能用拉 筑自然層內(nèi)設臵的平臺式落地窗（如圖 2中 無論窗體空間本身的高度如何，外側(cè)是否存在其它建筑空間，上方空間是否封閉，均取窗面為外墻，窗體部分視為套內(nèi)的一部分，層高取所在樓層的層高值；與平臺式落地窗相類似的其它建筑空間（如圖 2中 層高計算也與其相同 建筑設計規(guī)范 面積計算 2016/7/16 招商“城市主場”的無敵“步入式凸窗梁 ” 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家在 “ 城市主場 ” 樓書的戶型平面上，在窗口位臵后標注了進深有 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家在售樓處的戶型模型上，這個進深 明了 “ 送 ” 面積字樣 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家當然這并不是深圳最大進深（ 步入式凸窗。 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家步入式凸窗的進深越大，所送面積當然也越大。 步入式凸窗在今年深圳的小戶型住宅中大行其道，是其直接增加了小戶型的室內(nèi)面積（又由于其低于 以不計入建筑面積）。 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家“ 城市主場 ” 的創(chuàng)新點，并不完全在于其步入式凸窗的進深之大，關(guān)鍵在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家在樣板房中展示了可打掉部分的上梁（頂柜） 在 以打掉 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家招商“城市主場”的可打掉步入式凸窗之梁與“桂芳園”、 “可園”的可拆卸凸窗有異曲同工之妙 化成標準層高空間。兩者都實現(xiàn)了偷面積，即這些室內(nèi)平面面積，不計入套內(nèi)建筑面積 建筑設計規(guī)范 面積計算 2016/7/16 “中信紅樹灣”“香蜜山”童子功 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家“中信紅樹灣”以其“空中院館”為其創(chuàng)新賣點 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家“ 中信 的這種 “ 空中院館 ” 應該是和 “ 金地 的內(nèi)院露臺異曲同工 兩者的區(qū)別： “金地 內(nèi)院露臺是兩層高的，全部不計入建筑面積， “中信 空中院館是一層高的，需要計一半建筑面積； 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家“ 中信紅樹灣 ” 的 “ 空中院館 ” 雖然只 “ 偷” 了一半面積，但還是吸引了消費者購房熱點 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 臺的類型 陽臺按結(jié)構(gòu)形態(tài)可劃分為凸陽臺、凹陽臺和凸凹復合型陽臺（以下簡稱 “復合型陽臺 ”）三種基本類型。凸出房屋外墻的陽臺為凸陽臺，凹入房屋外墻的陽臺為凹陽臺，當陽臺由凸凹兩部分構(gòu)成時，為復合型陽臺。 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家 英明的政府 ,聰明的對策 有頂蓋的不封閉陽臺，當其上蓋高度小于兩個自然層時，按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積。當其上蓋高度達到或超過兩個自然層， 且在陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內(nèi)，無水平鏤空樓板，無連接橫梁 ，沿陽臺開敞面或主開敞面完全開敞（即無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體）時，陽臺不計算建筑面積；否則，該陽臺按一層高對待，計算一半建筑面積 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家 英明的政府 ,聰明的對策 陽臺（以陽臺底板計）視為架空，無論其上蓋高度如何，均按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影計算全部建筑面積。 一戶的陽臺板相連的兩個相鄰陽臺按一個陽臺計算指標，并相應計算建筑面積。 深不大于 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 其對外開敞面寬度（陽臺寬度）小于等于 ，其凹入進深（取陽臺結(jié)構(gòu)板外緣至外墻外緣的垂直距離）不應超過 當對外開敞面寬度大于 小于等于 當對外開敞面寬度大于 ，其凹入進深不應超過 否則，陽臺進深超過允許值的內(nèi)側(cè)部分，無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計算全部建筑面積。 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 無柱的復合型陽臺（圖 5），按以下兩種情況分別計算建筑面積： a) 當陽臺凸出部分的水平投影面積大于 凸出部分最小凸出進深大于 凹入部分無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計算全部建筑面積。 b) 當陽臺凸出部分的水平投影面積不大于 臺總進深許可值與凹陽臺相同，否則凹入部分內(nèi)側(cè)超過陽臺總進深允許值的部分均視為內(nèi)廊，一律計算全部建筑面積。 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 陽臺和復合型陽臺向結(jié)構(gòu)內(nèi)延伸的方向與陽臺開敞面不一致，當延伸部分的進深大于 延伸部分計算全部建筑面積（圖 7）。 臺的開敞面處設有部分墻體，該陽臺剩余的開敞寬度確定該陽臺的允許進深并相應計算建筑面積。當矩形陽臺的開敞寬度小于其寬度的1/3，該陽臺視為封閉陽臺，計算全部建筑面積（圖 7）。 建筑設計規(guī)范 面積計算 2016/7/16 金光華“新天地”的 6米 神功 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家羅湖的小戶型樓盤 “ 新天地 ” 之所以熱銷，除了其 8500帶裝修的深南大道樓之外，與其大量的 “ 偷面積 ” 給消費者不無關(guān)系。 “ 偷面積 ” 對于小戶型住宅十分必要，它使有限的空間得到更高的實用率。小戶型公寓 “ 偷面積 ” 正在成為這類商品房的必選動作。 “ 新光華 ” 的 “ 偷面積 ”，除了時下小戶型住宅流行的步入式凸窗（落地凸窗）得到了大量應用外，頗有新意的是其 “ 6米高入戶花園 ” 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家“ 新天地 ” 的 “ 6米高入戶花園 ” 采用左右錯層設計，將入戶花園設計成兩層高度，可以 100%的 “ 偷面積 ” 。 左右錯層的入戶花園（兩層高度） 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家近 20平方米的入戶花園，使得客戶感覺得到了實惠 “ 6米高入戶花園 ” 由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家一套 85平方米的三房二衛(wèi)戶型，又送了 12平方米的入戶花園，真不亞于近 100平方米的戶型 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家 這招估計沒那么好用拉 穿建筑主體的穿透型陽臺，當陽臺水平投影面積大于 為架空，無論層高如何，陽臺計算全部建筑面積；當陽臺水平投影面積小于等于 論上蓋高度如何，陽臺計算一半建筑面積。 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 棟房屋的上、下層陽臺（穿透型陽臺除外）水平投影線不完全重疊時（即左、右錯開 ,像梅隴鎮(zhèn)及香密山項目那樣 ）， 當重疊部分的長度大于 重疊部分的一半計算陽臺建筑面積；當重疊部分的長度不大于 陽臺不計算建筑面積。 建筑設計規(guī)范 面積計算 2016/7/16 金眾“香詩美林”的輕功 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家香詩美林 其電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近 3040平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家“ 香詩美林 ” 所 “ 偷的面積” ，是下層的共享梯廳花園 “香詩美林”的共享梯廳花園也算“偷面積”之舉 建筑設計規(guī)范 面積計算 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 廊分為內(nèi)走廊和外走廊（圖 12）。當走廊沿延伸方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞時，該走廊視為外走廊；當走廊為以下四種情況時視為內(nèi)走廊： a) 沿走廊延伸方向兩側(cè)均封閉； b) 一條走廊僅局部一側(cè)或兩側(cè)開 敞，其余部分兩側(cè)均封閉 ; c) 走廊雖有一側(cè)開敞，但該側(cè)外 部接有另一進深大于 蓋建筑空間； d) 走廊外側(cè)無建筑空間，但相鄰 的上、下層樓板均超出走廊，使 走廊完全凹陷于結(jié)構(gòu)之內(nèi)。 建筑設計規(guī)范 面積計算 2016/7/16 百安隆“陽光新干線”的必殺絕學 廣東 深圳 2007 年 7月 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識 科 學 筑 家 房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃知識科 學 筑 家2005年元旦，羅湖“ 陽光新干線 ” 解籌?？蛻粼趨⒂^其樣板房時都被告知， “ 陽光新干線 ”的生活陽臺也算是“ 偷面積 ” 的招數(shù)。 “ 陽光新干線 ”現(xiàn)有的生活陽臺在施工圖上是空調(diào)室外機位，驗收后將被改造為生活陽臺。 建