房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算指引ppt課件.ppt

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算指引 湖里區(qū)國稅局江頭分局局長陳榮樂 1 1 土地費(fèi)用 包括 土地款 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 契稅等費(fèi)用 2 開發(fā)前期的費(fèi)用 開發(fā)過程中需向政府以及相關(guān)部門繳納的費(fèi)用 3 建筑安裝工程費(fèi) 包括房屋主體 室外工程 部分綠化費(fèi)用等 4 設(shè)備及安裝費(fèi) 如工程需要的電梯等設(shè)備的購置及安裝費(fèi)用 5 配套工程費(fèi) 為滿足小區(qū)整體服務(wù)所建的公共設(shè)施的費(fèi)用 2 6 管理費(fèi)用 立項(xiàng) 建設(shè) 竣工驗(yàn)收 交付使用等所需費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 包括利息支出 匯兌損失以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)等 8 銷售費(fèi)用 房屋銷售過程中因廣告宣傳等產(chǎn)生的一些費(fèi)用 9 稅金 房地產(chǎn)公司繳納的營業(yè)稅 土地使用稅等稅金 10 利潤 3 簡單的說 房價(jià) 土地款 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 稅金 利潤 4 5 引用中醫(yī)的診斷方法 望 聞 問 切 望 一 是到工地現(xiàn)場查看 二 是上廈門網(wǎng)上房地產(chǎn) 查看 聞 了解自己所在房地產(chǎn)公司相關(guān)樓盤的開盤情況 開盤時(shí)間 開盤價(jià)格及各時(shí)間段的價(jià)位 問 是對相關(guān)樓盤基本情況 銷售情況 完工情況進(jìn)行詢問 切 是綜合上述幾點(diǎn) 對公司賬簿 憑證 發(fā)票 合同進(jìn)行審查 最終確定匯算結(jié)果 6 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)提供以下資料 報(bào)建設(shè)局的備案證明書 測繪部門的測繪報(bào)告 實(shí)際面積與預(yù)算面積補(bǔ)差補(bǔ)款清單 工程施工合同 工程預(yù)算報(bào)告 工程結(jié)算報(bào)告等資料 7 項(xiàng)目清算基本思路 一 根據(jù)國稅發(fā) 2001 142號文 國稅發(fā) 2006 31號文及國稅發(fā) 2009 31號文 確認(rèn)匯算的三個(gè)條件之一最早者為先 應(yīng)注意的是最早者為先 第一是報(bào)備證明 第二是開發(fā)產(chǎn)品投入使用 第三是取得初始產(chǎn)權(quán)證明 二 以上三個(gè)文件有何區(qū)別 8 三 業(yè)務(wù)招待費(fèi)用有無超支 2008年以前按照舊的標(biāo)準(zhǔn) 2008年以后按照新的標(biāo)準(zhǔn) 先按照業(yè)務(wù)招待費(fèi)用的發(fā)生額打六折 然后還要計(jì)算有沒有超過當(dāng)年銷售收入的千份之五 捐贈(zèng)支出是否合理 首先要看看是否屬于公益性支出 2008年以前按照舊的標(biāo)準(zhǔn) 外資企業(yè)參照 外商投資和外國企業(yè)所得稅實(shí)施細(xì)則 2008年以后按照新的標(biāo)準(zhǔn) 是否屬于公益性支出 企業(yè)所得稅實(shí)施條例 第51條 第52條講得很清楚 屬于公益性支出還要求不超過當(dāng)年利潤總額的12 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的列支情況 銷售收入15 以及與公司生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的個(gè)人費(fèi)用等 例如 汽車費(fèi)用 包括汽油費(fèi) 維修費(fèi)等 房租 通訊費(fèi) 還有企業(yè)采用費(fèi)用包干 9 四 實(shí)際預(yù)繳企業(yè)所得稅的情況 分年度并列出具體稅單號 五 低價(jià)銷售有無正當(dāng)理由 根據(jù) 稅收征收管理法 第三十五條第六款 納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低 又無正當(dāng)理由的 稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額 對于沒有正當(dāng)理由 價(jià)格低于同期同類產(chǎn)品的銷售價(jià)格 應(yīng)做納稅調(diào)整 按照規(guī)定予以補(bǔ)繳稅款 六 銷售詳細(xì)情況 有無視同銷售收入 國稅發(fā) 2009 31號文第七條 捐贈(zèng) 贊助 獎(jiǎng)勵(lì) 分配 抵嘗債務(wù)等 應(yīng)視同銷售收入 10 七 可售面積 不可售面積 主要是根據(jù)測繪部門的測繪報(bào)告 其中不可售面積是檢查重點(diǎn) 因?yàn)椴豢墒勖娣e不用分?jǐn)偝杀?不可售面積是指 非盈利的不可對外銷售的 比如消防通道 人防設(shè)施 配電房 保衛(wèi)室或者無償捐贈(zèng)給政府的學(xué)校 幼兒園等公共配套設(shè)施 11 八 已售面積 未售面積 九 總開發(fā)成本和可售面積單位成本以及直接費(fèi)用 間接費(fèi)用 計(jì)算應(yīng)納稅所得額 1 可售面積單位工程成本 成本對象總成本