房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

第一節(jié) 房地產(chǎn)基本知識(shí)一、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：1、 房地產(chǎn)：是指土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，因而往往又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱、地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。 分三種存在形式：（1） 單純的土地，如一塊無(wú)建筑物的城市空地；（2） 單純的建筑物，如在特定的情況下，把地上建筑物單獨(dú)看待時(shí)；（3） 土地與建筑物結(jié)合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作為一個(gè)整體來(lái)考慮，這也就是說，土地和建筑既有各自獨(dú)立的特質(zhì)內(nèi)容，又是一個(gè)密不可分的整體，不論土地和建筑物是以獨(dú)立的形式存在或以結(jié)合的形式存在，都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一個(gè)部分。房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)的特性：、房地產(chǎn)位置的固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移動(dòng)的。房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物是不可移動(dòng)的。房地產(chǎn)位置上的固定性使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響。、房地產(chǎn)地域的差別性 房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不相同。甚至在同一住宅區(qū)的相同住宅，或者同一棟樓的同一樓層中的同一平方米的房屋價(jià)值也會(huì)有所不同。、房地產(chǎn)的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和構(gòu)筑物，一般使用年限都很長(zhǎng)，一般也要幾十年，有的甚至長(zhǎng)達(dá)上百年。房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價(jià)格也比較昂貴。、房地產(chǎn)的保值增值性 房地產(chǎn)商品在國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定的情況下，其價(jià)格呈不斷上升的趨勢(shì)，即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)。房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地性質(zhì)決定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地處于稀缺狀態(tài)。由于人們對(duì)土地需求的日益增加，使房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格呈上升趨勢(shì)。 2、房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)年業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱 。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系。具體來(lái)說，房地產(chǎn)業(yè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋的維修與管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與出讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)中介咨詢等行為，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行控制和管理的行為。可以看出這個(gè)行業(yè)里涉及到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通和消費(fèi)服務(wù)、調(diào)控管理等領(lǐng)域的各類經(jīng)濟(jì)組織的活動(dòng)。這些組織和部門之間相互聯(lián)系、相互依存、相互制約，從而形成一個(gè)有機(jī)的產(chǎn)業(yè)整體。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容具體的說就是：（1） 土地的開發(fā)和再開發(fā)；（2） 房屋開發(fā)和建設(shè)；、租賃和抵押；（3） 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓（4） 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；（5） 房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)、測(cè)量、服務(wù)、服務(wù)公證等；（6） 物業(yè)管理，主要包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；（7） 房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等 確切的說，房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)和過程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。各類經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類技術(shù)人員，構(gòu)成了上述諸要素的有機(jī)體系。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面起到日益明顯的作用。在未來(lái)的十幾年中我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)為我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)來(lái)自于以下幾個(gè)方面：1、城市化水平穩(wěn)步提高對(duì)住宅形成巨大需求 到2010年我國(guó)城市人口將達(dá)到6.1億，為滿足這些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。2、流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅形成巨大需求 例如在北京這樣的國(guó)際化大都市，國(guó)內(nèi)外流動(dòng)人口將成為住宅需求的生力軍。3、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅形成巨大的需求我國(guó)城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進(jìn)入了由溫飽型消費(fèi)向小康型消費(fèi)的轉(zhuǎn)變時(shí)期。人民生活水平逐漸提高，因而對(duì)改變居住條件的需求非常迫切。4、舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅5、改革深化與市場(chǎng)刺激了對(duì)住宅的需求 政府為擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，出臺(tái)了一系列深化住房制分配度改革和啟動(dòng)住宅消費(fèi)的措施，這也促進(jìn)了住宅的需求。其中最主要的措施有：、取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化；、開放住房二級(jí)市場(chǎng)，以存量住房流動(dòng)帶動(dòng)增量住房消費(fèi)；、下調(diào)存款利率，以抵押信貸擴(kuò)大當(dāng)前住房消費(fèi)。據(jù)此推算，在未來(lái)的十幾年中，每年需新建城鎮(zhèn)住宅超過5億平方米，這是房地產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。3、土地使用權(quán)：是指使用國(guó)有土地所享有的權(quán)利，主要指建筑內(nèi)容和使用年限，居住用地使用年限70年，工業(yè)用地50年，綜合用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂40年。土地所有制分類：國(guó)有、集體。4、土地出讓金：是指使用國(guó)家土地有償使用一定年限（4070年）一次買斷國(guó)家土地使用權(quán)的資金，只有交納足額土地出讓金的土地和房產(chǎn)，方可有效轉(zhuǎn)讓。5、土地使用證：是指合法擁有土地的主要證明材料，它主要載明所有者的名稱，土地性質(zhì)，使用年限及四至和面積。6、房產(chǎn)證：是指房屋竣工驗(yàn)收后，在開發(fā)計(jì)劃、土地使用證、規(guī)劃許可證、開工許可證、竣工報(bào)告、竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積、間數(shù)、幢數(shù)、層數(shù)及鄰里姓名以及交納契稅情況組成。7、配套：主要指為方便生活而提供的各種設(shè)施，如供水、供暖、煤氣、通訊、入網(wǎng)，有線電視入網(wǎng)、交通車站以及學(xué)校、幼托、醫(yī)院、郵電、超市、廣場(chǎng)、政府行政部門等。8、物業(yè)管理：主要是指房屋交付使用后，保證水電暖及其它設(shè)施的正常使用，維修房屋，負(fù)責(zé)治安衛(wèi)生、車輛、花草樹木的管理、負(fù)責(zé)收取各種管理費(fèi)。 9、地皮： 是指不含規(guī)劃建筑內(nèi)容的土地。10、樓花： 指土地附著政府批準(zhǔn)的有效規(guī)劃內(nèi)容，主要是指附著法定許可的建筑面積。11、期房：是指一切已經(jīng)開工但沒有竣工的房產(chǎn)。12、現(xiàn)房： 指已經(jīng)竣工的房產(chǎn)。13、準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。14、使用面積：房屋內(nèi)除掉墻、梁、柱等結(jié)構(gòu)所占的面積。15、套內(nèi)建筑面積：不包括分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。16、建筑面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偯娣e。17、躍層：是指戶內(nèi)通過內(nèi)樓梯到另一層供本戶使用的房屋。18、復(fù)式：是指特定設(shè)計(jì)住宅利用房屋層高（每層高4米左右，一般住宅設(shè)計(jì)規(guī)定層高2.8米）合理利用住宅使用面積充分提高利用率，局部分隔成上下兩部分，通過內(nèi)部樓梯上下使用，局部分割成上下兩層為復(fù)式層。19、錯(cuò)層：指套內(nèi)的房間根據(jù)使用功能不同，分布在兩個(gè)不同平面上，室內(nèi)有半樓梯（6080公分，一般是4個(gè)臺(tái)階）。20、層高：提標(biāo)準(zhǔn)層之間的距離。21、凈高：是指標(biāo)準(zhǔn)層天棚到地面的垂直距離。22、建筑密度=建筑物底層占地面積/土地面積。23、容積率=總建筑面積/總占地面積。24、綠化率=綠化占地面積/總占地面積。25、日照間距：指某建筑物高度與北鄰的建筑物距離之比。 26、按照建筑物層數(shù)或高度劃分1、住宅建筑13層低層；46層為多層；711層為小高層；12層以上為高層。27、別墅：指三層以下，有獨(dú)立樓梯并占有較大面積的綠地。28、五證：土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建筑工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 商品房預(yù)售許可證。29、兩書：商品房使用說明書，商品房質(zhì)量保證書。30、價(jià)格術(shù)語(yǔ)：a） 均價(jià)：是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。b） 基礎(chǔ)價(jià)：是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。c） 起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓作為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。d） 定金：是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的、作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)民法通知和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金，如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。 31、建筑術(shù)語(yǔ)： 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵宰匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度。增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積小開間住宅相比，承重減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，在玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割，就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)玄關(guān)也是接收郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。32、天臺(tái)：指建在頂層屋面上四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供人們正常使用的平臺(tái)。33、露臺(tái)（平臺(tái)）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退層屋面）四周有圍擴(kuò)結(jié)構(gòu)，可供正常使用的平臺(tái)。34、陽(yáng)臺(tái)：是指房屋附屬設(shè)施，供人們納涼，曬太陽(yáng)（衣物）、休憩及其他用途、陽(yáng)臺(tái)按建造類型可分為：凸陽(yáng)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)、半凸半凹陽(yáng)臺(tái)和有柱陽(yáng)臺(tái)；按建筑使用要求設(shè)計(jì)施工可分為封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)兩種。35、商品房：是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門批準(zhǔn)，面向海內(nèi)外客戶以盈利為目的而建的商用房或高中檔別墅，或者普通住宅。36、安居房：是國(guó)家為推動(dòng)住宅制度改革在全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施國(guó)家安居工程，面向中低收入家庭而興建、非盈利性具有一定規(guī)模的住房。 37、經(jīng)濟(jì)適用房：是國(guó)家當(dāng)?shù)卣胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家住房緊張問題，而興建的普通住宅，同地段，同樣質(zhì)量的情況下，其造價(jià)成本要比商品房低。38、解困房：是指各級(jí)地方政府專門為解決當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民住戶、特困戶、擁擠戶、30歲以上大齡青年而興建的房子。39、房改房：是指機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位按照國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，要求嚴(yán)格執(zhí)行房改價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)分配和將要分配的住房出售或出租給本單位職工居住，有的只擁有42.5的部分產(chǎn)權(quán)，有的正在按規(guī)定補(bǔ)足全部權(quán)額，向全部產(chǎn)權(quán)過渡。40、商品房交付使用標(biāo)準(zhǔn)“七通一平”：路通、給水通、排水通、電通、氣通、熱通、通訊通；土地平整。41、中國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系構(gòu)架：中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。42、產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)是否很麻煩？ 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。43、什么是房地產(chǎn)登記？ 房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有能過產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。44、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：（1） 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；（2） 各單元與樓房公共建筑空間之間的分割墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。 下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：（1） 作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。（2） 作為人防工程的地下室。 45、什么是契稅，購(gòu)房者如何納稅？ 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)、就當(dāng)事人所訂契稅按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種 。 （1） 征收范圍及觀眾稅人。由購(gòu)買、承典、受贈(zèng)或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人交納。（2） 稅率。1997年4月23日，我國(guó)頒布了新的契稅暫行條例，規(guī)定契稅稅率為3%5%。具體契稅適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。46、如何挑選最佳的戶型？ 戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足居住的要求，購(gòu)房者在選擇戶型時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1） 戶門。戶門不宜正對(duì)客廳，更不應(yīng)直對(duì)臥室。戶門與客廳之間有一個(gè)過渡，不要一開戶門就使門外的人把室內(nèi)一覽無(wú)余。（2） 客廳。客廳的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量的方正，利于擺放家具，此外還要避免與客廳相連的房門過多，給人一種迷宮的感覺，造成視覺上的凌亂。（3） 臥室。臥室的房門不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私密性。（4） 廚房。廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門。（5） 衛(wèi)生間。衛(wèi)生間不要正對(duì)客廳，衛(wèi)生間最好設(shè)計(jì)為兩部分，最里面是馬桶、浴缸（如有條件，馬桶、浴缸分開更好），外間則擺放洗手池、洗衣機(jī)。（6） 陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。（7） 室內(nèi)走道。室內(nèi)應(yīng)盡量減少或避免狹長(zhǎng)的走道。這樣走道既不利于家具的擺放，又造成面積的浪費(fèi)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說，更是資金的浪費(fèi)。（8） 通風(fēng)、采光。挑選住房時(shí)，還要注意，戶型的布局要有利于室內(nèi)通風(fēng)和采光。 47、房地產(chǎn)價(jià)格 1房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)： 由于土地價(jià)格是地租的資本化收入，因此土地價(jià)格不是由價(jià)值決定的而是由地租和利息來(lái)決定的。 土地價(jià)格主要由土地的需求決定（由于土地的有限性）。 由于地理位置的不動(dòng)性，使房地產(chǎn)的價(jià)格具有地方性。 由于土地位置的不動(dòng)性或固定性以及自然的差別性，使房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性。 由于土地的有限性以及對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)的特性，決定了房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷在上漲的或者說土地價(jià)格具有不斷上漲的趨勢(shì)。 2、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 a）經(jīng)濟(jì)因素 主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：儲(chǔ)蓄、消費(fèi)和投資水平，財(cái)政收支和金融的狀況，物價(jià)水平特別是建筑材料價(jià)格的水平，建筑人工的費(fèi)用，銀行利率、房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求。 b）物理因素 主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素,如：位置地質(zhì)、地勢(shì)、地形、土地面積、土地狀況、日照、通風(fēng)、溫度、自然周期性完善、建筑物的外觀、建筑物的朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備、施工質(zhì)量等。 c）環(huán)境因素 主要指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況，如：噪聲、空氣、污染、視覺清潔等。 d）行政和政策因素 主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度，政策、法規(guī)、行政措施等，如：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、城市發(fā)展策略，土地利用規(guī)劃等，房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收、行政隸屬變更，特殊政策等。 e）社會(huì)因素 主要是政治安定狀況，社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)運(yùn)行的狀況，城市化水平、人口狀況等。 f）心理因素 主要表現(xiàn)為購(gòu)買或出售的心態(tài)、欣賞品味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)，講究門牌號(hào)碼和土地號(hào)碼的心態(tài)，講究風(fēng)水的心態(tài)價(jià)值觀的變化等。 g）國(guó)際因素 主要是國(guó)家政治狀況，國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)際軍事狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況等。 48、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成： （1） 土地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)，超轉(zhuǎn)人員 補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級(jí)差補(bǔ)貼，集團(tuán)基金、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。 （2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房補(bǔ)給、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)，拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。 （3）其他土地開發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)。 （4）住宅建筑安裝工程費(fèi)，住宅建筑安裝工程造價(jià)。 （5）附屬工程費(fèi)：包括煤氣調(diào)壓站、壓力點(diǎn)、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房。 （6）室外工程費(fèi)：指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。 （7）公共配套工程費(fèi)：指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小報(bào)鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。 （8）環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等。 （9）政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：“四源”費(fèi)包括煤氣廠、熱力廠、自來(lái)水廠、污水處理處。 （10）土地出讓金市政費(fèi)。 （11）兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)。 （12）管理費(fèi)。 （13）利潤(rùn)。49、地基和基礎(chǔ) 地基是建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。地基承受荷載的能力主要受下列因素影響：土壤的種類（砂土、粘土等）、土壤的含水率、地下水位、埋置深度、地基周圍環(huán)境等。 基礎(chǔ)是建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)。基礎(chǔ)的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基?；A(chǔ)按構(gòu)造形式分為：條形基礎(chǔ)、筏行基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等磚混結(jié)構(gòu)采用條形基礎(chǔ)，高層建筑采用箱形基礎(chǔ)，箱體同時(shí)作地下室使用。 50、CBD、CLD、CID、TOWNHOUSE、SOHO、MALL 中央商務(wù)區(qū)、 中央生活區(qū)、中央科技區(qū)、聯(lián)排別墅、居家辦公商業(yè)地產(chǎn)、 “5+2居住模式”理解掌握51、國(guó)家規(guī)定房屋面積發(fā)生誤差按以下原則處理： （1）面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； （2）面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。 買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn) 權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積 面積誤差比100 合同約定面積52、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) （一）業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù) 1、業(yè)主在物業(yè)管理中的地位 業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。業(yè)主是物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體。 2、業(yè)主的基本權(quán)利、義務(wù) 單個(gè)業(yè)主最基本的權(quán)利是依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。具體地說，在物業(yè)管理中，業(yè)主具有以下權(quán)利：（1） 提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出議案；（2） 提出起草、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程的建議； （3） 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使表決權(quán)；（4） 行使業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)，有被選舉權(quán)；（5） 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（6） 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（7） 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（8） 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（9） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)有：（1） 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程；（2） 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3） 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；（4） 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金；（5） 按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。單個(gè)業(yè)主的上述權(quán)利是由法律和業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同來(lái)保障和維護(hù)的，是通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 3、非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù) 非業(yè)主使用人（通常簡(jiǎn)稱為使用人）是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。 由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主發(fā)生關(guān)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業(yè)主賦予非業(yè)主使用人那些權(quán)利、義務(wù)。同時(shí)，非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，也應(yīng)享有物業(yè)管理委托合同約定的相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。 非業(yè)主使用人和業(yè)主在權(quán)利上的最大區(qū)別是非業(yè)主使用人沒有對(duì)物 業(yè)的最終處置權(quán)，例如物業(yè)的買賣。（二）業(yè)主大會(huì) 1、業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。 2、業(yè)主大會(huì)的成立。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。 3、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)章程的規(guī)定召開，一般一年召開一次。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)做出決議，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)做出修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決議對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 4、業(yè)主大會(huì)的投票權(quán)。業(yè)主投票權(quán)數(shù)如何計(jì)算，由業(yè)主大會(huì)決議決定。但是，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 5、業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（1） 審議、修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)章程；（2） 選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員，聽取和審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3） 選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）審議專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（5）聽取和審議物業(yè)管理工作報(bào)告；（6）制定、審議和修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的 使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（7）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)章程規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 （三）業(yè)主委員會(huì) 1、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 2、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在首次會(huì)議召開時(shí)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力和必要工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 3、業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（1） 召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2） 與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3） 聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4） 調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；（5） 監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約；（6） 業(yè)主大會(huì)賦予的其他責(zé)任。 （四）業(yè)主公約 業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，對(duì)全體業(yè)主（也包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。 業(yè)主公約是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的基礎(chǔ)性文件。它一般是依據(jù)政 府制定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過生效。在第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之前，最初的業(yè)主公約可由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)政府制定的示范文本代為擬定，提交第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過，并經(jīng)業(yè)主簽字后生效。以后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行的修訂則只需業(yè)主大會(huì)討論通過即生效。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。53、維修基金： 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以及兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）。為此，建設(shè)部、財(cái)政部制定了住宅共用部委、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房1998213號(hào)），財(cái)政部也制定了物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定（財(cái)基字19987號(hào)）。非住宅商品房可以參照該辦法執(zhí)行。物業(yè)管理?xiàng)l例以及建設(shè)部會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部委制定住房維修基金管理辦法的出臺(tái)，將使維修基金管理制度更加完善。需要說明的是：（一）維修基金的性質(zhì)和用途 維修基金屬全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期后的大中修和更新、改造。這些費(fèi)用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日常管理收費(fèi)無(wú)法負(fù)擔(dān)。因此，有必要以基金形式事先提取。 物業(yè)的共用部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 物業(yè)的共用設(shè)備設(shè)施是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池井、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施使用的房屋等。 （二）維修基金的籌集 維修基金的籌集分以下兩種情況： 1、商品房銷售 商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%3%的比例向售房單位繳交維修基金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定，售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有。維修基金的使用與管理 1、維修基金的使用 維修基金的使用目前專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。 2、維修基金的管理 維修基金屬于代管基金。因此，必須加強(qiáng)對(duì)維修基金的管理。其要點(diǎn)主要有：（1） 業(yè)主大會(huì)成立前，維修基金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管，具體做法是：商品住宅房銷售，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，銷售單位將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管：公有住房售后維修基金管理的具體辦法（即如何移交），由市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施。（2） 業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的檢查和監(jiān)督。（3） 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的維修基金帳目經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案。（4） 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息。維修基金凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管 理。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。維修基金明細(xì)戶一般按單幢住宅設(shè)置，具體辦法由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門制定。（5） 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。（6） 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金帳面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。（7） 各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理和使用。 市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定維修基金使用計(jì)劃批報(bào)管理制度、財(cái)務(wù)決算管理制度、審計(jì)監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對(duì)帳制度等。第四節(jié) 答客問一、付款方式及比較（一）、銀行按揭的優(yōu)點(diǎn)： 1、首付百分之三十即可入住，花很少一部分錢即可享受高質(zhì)量的生活。 2、剩余的錢可做其他的投資，住房與投資生意兩不耽誤。 3、現(xiàn)在借錢難，但是用銀行的錢，即住了好房子又投資生意，一舉兩得。 4、提前10年20年享受，提高生活質(zhì)量。 5、還款壓力逐年減輕，隨著通貨膨脹上升，應(yīng)通貨幣貶值，以及收入增加，以后每月還2000元錢，相當(dāng)于現(xiàn)在的六七百元錢。 6、10-20年房子升值回報(bào)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所付利息。 7、現(xiàn)在用按揭買房，不住租出去每月租金即可償還貸款利息，相當(dāng)于您只交首付，別人幫您還貸款，最后房子是歸您的。 8、買賣雙方多個(gè)銀行，銀行會(huì)督促買賣雙方行為，保證發(fā)展商的交工質(zhì)量，以及及時(shí)辦理相關(guān)證件，保護(hù)了用戶的利益。（二）、按揭的缺點(diǎn)： 1、如果資金充足，并且閑置，無(wú)其它投資，利息就白白交給銀行了； 2、手續(xù)繁雜，額外費(fèi)用等； 3、在按揭過程中，房屋不能轉(zhuǎn)讓，再抵押貸款； 4、 貸款的利率要高于存款的利率；（三）、一次性付款的優(yōu)點(diǎn)： 1、能夠提前拿到房產(chǎn)證，隨時(shí)可變現(xiàn)抵押； 2、優(yōu)惠額度大； 3、沒有利息； 4、手續(xù)簡(jiǎn)便； 缺點(diǎn)：前期付款壓力大，積壓資金。（四）、分期付款與銀行按揭的區(qū)別： 分期付款（針對(duì)期房）：指發(fā)展商根據(jù)工程進(jìn)度的推進(jìn)而在不同時(shí)期內(nèi)收取不同房款，約定在一定時(shí)期內(nèi)交付，客戶在這段時(shí)間內(nèi)不交納利息，它與銀行按揭不同的是：（1）年限短 （2）不交納利息（3）只是客戶與發(fā)展商之間發(fā)生關(guān)系。二、期房與現(xiàn)房的比較： 1、期房的優(yōu)勢(shì)：（1） 價(jià)格低，升值速度快，升值空間大；（2） 客戶可以監(jiān)督施工質(zhì)量；（3） 可在施工過程進(jìn)行設(shè)計(jì)更改；（4） 戶型樓層選擇的空間大；（5） 戶型設(shè)計(jì)、配套超前；同期比較期房的劣勢(shì)：周圍規(guī)劃不到位，配套無(wú)法看到，風(fēng)險(xiǎn)大。2、現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)： 即買即住，周圍的規(guī)劃到位，配套已全，能看到自己買的實(shí)際的房子。 劣勢(shì)：（1）價(jià)格高 （2）施工質(zhì)量無(wú)法監(jiān)督 （3）不能進(jìn)行設(shè)計(jì)更改 （4）戶型設(shè)計(jì)、配套落后。三、磚混與鋼混的比較 磚混 鋼混（1） 建筑材料泥磚，沙子，水泥，預(yù)制板 鋼筋混凝土現(xiàn)澆的（2） 從抗震級(jí)別說3-4級(jí)地震 6-7級(jí)（3） 從使用壽命40-50年 100年（4） 工程成本每平方米500-800元 1700-1800元（5） 折舊率來(lái)看 折舊率低，升值空間大 折舊率大四、高層與多層的比較：1、 高層的優(yōu)點(diǎn)： 采用鋼混結(jié)構(gòu)，具有鋼混優(yōu)點(diǎn)；（1） 8層以上無(wú)灰塵污染，10層以上無(wú)噪音污染，環(huán)境好，視野好；（2） 物業(yè)管理到位，人員素質(zhì)高；（3） 以梯代步，省時(shí)省力，是地位的象征。2、 高層的缺點(diǎn)：（1） 很多人乘電梯有不適感，電梯不夠用等，電梯浪費(fèi)時(shí)間，萬(wàn)一停電，不便出門。（2） 得房率低，公攤面積大，人口密度大。（3） 電梯易出故障，而且維修時(shí)間長(zhǎng)。（4） 防火設(shè)備不完善，目前國(guó)內(nèi)消防車云梯最高可能達(dá)14層。3、 多層的優(yōu)點(diǎn)：（1） 人口密度小，環(huán)境好；（2） 得房率高，戶型設(shè)計(jì)合理，利于擺放家具；（3） 每層戶數(shù)少、安靜、出入方便。4、 缺點(diǎn)：磚混結(jié)構(gòu)，具有磚混的特點(diǎn)。（1） 一樓比較亂；（2） 如買二樓以上就要爬樓梯。五、外墻面磚與涂料的比較：瓷磚的優(yōu)點(diǎn)：（1） 使用壽命長(zhǎng)；（2） 清洗方便，美觀華貴；（3） 反修時(shí)間長(zhǎng)（一般15年反修一次）。 缺點(diǎn)：（1） 維修比較麻煩；（2） 有光污染； 容易脫落，安全性差。1、 涂料的優(yōu)點(diǎn)： （1） 外表美觀，顏色豐富；（2） 易于反修；（3） 具有環(huán)保特性；（4） 不吸潮。 缺點(diǎn)：（1） 容易掉、不耐臟；（2） 同等檔次涂料價(jià)格高。六、如何判斷一個(gè)戶型的好與壞？1、 采光效果、通風(fēng)效果好（東西叫開間，南北叫進(jìn)身）。開間大，進(jìn)身小，是好房子。2、 私密性強(qiáng)、動(dòng)靜分開、功能分區(qū)，潔污干濕分離。3、 人性化設(shè)計(jì)，使用起來(lái)方便，如陽(yáng)臺(tái)有上下水管，進(jìn)門有廚房。4、 臥室朝南最佳，開間3米以上，主臥最好在3米6，客廳要方正、寬敞、明亮、門少，以便于家具的擺放，而且對(duì)于戶型設(shè)計(jì)來(lái)說，100平米以內(nèi)有一個(gè)衛(wèi)生間，120平米以上兩個(gè)衛(wèi)生間。 七、裝修的優(yōu)缺點(diǎn)：1、 優(yōu)點(diǎn)：（1） 可省時(shí)省力，不用去買材料，可即買即??； （2） 正規(guī)的裝修隊(duì)伍，施工質(zhì)量有保證，管理好，技術(shù)好；（3） 同樣的材料，由于大批量進(jìn)貨，價(jià)格便宜；（4） 如買不裝修的房子，入住后一、二年的時(shí)間不會(huì)得到安寧，影響生活質(zhì)量。（5） 不磨損電梯。2、 缺點(diǎn)：（1）如果每家每戶都裝修，千篇一律像公寓一樣，現(xiàn)代人應(yīng)根據(jù)自己的喜好品味，裝修出來(lái)不同風(fēng)格的房子；（2）裝修不喜歡還要拆掉，形成浪費(fèi)；（3）羊毛出在羊身上，裝修的費(fèi)用一定會(huì)加在房?jī)r(jià)中，偷工減料您也不知道；（4）裝修隊(duì)伍無(wú)保障，工程質(zhì)量無(wú)保障，全部都是流水作業(yè)，住上一兩年出現(xiàn)問題，那時(shí)后悔都來(lái)不及。一針對(duì)商品房要降價(jià)的解釋： 先生，的確，有些人認(rèn)為房?jī)r(jià)要降，一直持幣觀望，但是事實(shí)確不是這樣，從房地產(chǎn)發(fā)展到今天房?jī)r(jià)不斷沒有降價(jià)而且還穩(wěn)中有升，其實(shí)老百姓購(gòu)房，存在降價(jià)預(yù)期過高的誤區(qū)，肯定是越便宜越好，決定房?jī)r(jià)的因素：一是成本，二是供需關(guān)系，也就是說，房?jī)r(jià)不是某個(gè)人決定的，而是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。（一） 從成本房地產(chǎn)的鋼性成本，包括建安成本，土地費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)。1、 建安成本：不僅不會(huì)降低，反而會(huì)隨著市民對(duì)住宅質(zhì)量要求的提高，和房地產(chǎn)在增長(zhǎng)期對(duì)建材價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格的拉動(dòng)作用，還會(huì)有所上升。2、 土地成本：城市土地供給的低彈性，土地需求是高彈性的，地價(jià)主要受城市化水平和城市土地資源量決定的，我國(guó)還處于城市化加速發(fā)展時(shí)期，對(duì)土地需求量大，而我國(guó)土地資源潰乏，所以土地供需決定地價(jià)只升不降。3、 目前國(guó)家出臺(tái)了一些政策嚴(yán)格控制土地，要想得到土地必須經(jīng)過招標(biāo)拍賣、掛牌的形式取得，在這種形勢(shì)下地價(jià)不會(huì)低，土地成本不會(huì)降。反而提高4、 拆遷費(fèi)用：目前在多數(shù)城市里呈上升趨勢(shì)，濟(jì)南也不例外。5、 城市基礎(chǔ)配套費(fèi)用隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市區(qū)域不斷擴(kuò)大，人們生活質(zhì)量的提高，居民越來(lái)越重視住宅周圍的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如果降低城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的費(fèi)用，減少開支，會(huì)給城鎮(zhèn)住宅建設(shè)帶來(lái)更多的空白，事實(shí)證明，周邊配套不好的房子，很難賣掉，所以，發(fā)展商寧愿加大這一成本，使資金迅速回籠，形成良性循環(huán)。（二） 從供需關(guān)系上土地具有唯一性，是不可再生資源，用完了就沒有了，不像手機(jī)、電腦，可再造再生產(chǎn)，作為城市中心的土地，更是寸土寸金，買少見少，土地開發(fā)建設(shè)完，就沒有了，尤其城市土地是有限的，低彈性的，而需求量是高彈性的。1、 首先，國(guó)家頒布了對(duì)房地產(chǎn)的一系列優(yōu)惠政策，取消了福利分房，銀行按揭購(gòu)房政策的出臺(tái)，利率的下調(diào)，特別是我省戶籍制度的改革，都導(dǎo)致居民對(duì)房子的需求量增大，政策支持房地產(chǎn)，刺激消費(fèi)，作為龍頭支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2、 其次，隨著城市化水平的不斷提高，將導(dǎo)致城市人口的不斷加大，我國(guó)農(nóng)村人口平均1%的流量流入城市，城市人口的流動(dòng)量已經(jīng)達(dá)到30%，加之新婚夫婦增多，離婚率的提高，單身人士的增加，以及年輕人生活觀念的改變，而導(dǎo)致小家庭現(xiàn)象的增多，這些現(xiàn)象相對(duì)擴(kuò)大了居民對(duì)住房的要求。從潛在的需求上來(lái)看，中國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億,并且城市化水平到2020年將達(dá)到55%-60%,城鎮(zhèn)居民將達(dá)到8億8.5億人,在此期間,約有3億3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題,因此從整體上,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看是供不應(yīng)求的,此外在國(guó)家宏觀調(diào)控下,竣工面積,土地開發(fā)面積,新開工面積等指標(biāo)增幅有較大回落,政府對(duì)土地資源的控制導(dǎo)致人民對(duì)土地這種稀缺資源的升值預(yù)期空前高漲,這就使需求的旺盛有力的支撐了房?jī)r(jià).加息來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng),使其健康穩(wěn)步發(fā)展是必要的,甚至可以大膽的預(yù)測(cè),持續(xù)加息將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)的整合,優(yōu)勝劣汰的結(jié)果就是進(jìn)一步提升行業(yè)的整體投資價(jià)值.3、 目前國(guó)家嚴(yán)控土地，城市可供開發(fā)的土地逐漸減少，而城市化水平在提高，需求會(huì)很大，供給相對(duì)減少，價(jià)格也不會(huì)降（三） 從國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)看經(jīng)濟(jì)起飛加速階段，地價(jià)或樓價(jià)，一般不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象，反而會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，而有一定幅度的上升，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于加速發(fā)展時(shí)期，因此，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)現(xiàn)象，所以，無(wú)論從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是從我國(guó)實(shí)際出發(fā)考慮，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，帶有客觀必然性。 二針對(duì)買房不著急的客戶如何回答： 1、如果您不急，那您喜歡的房子到買的時(shí)候可就沒有了； 2、入市良機(jī)（二板斧）；目前購(gòu)買會(huì)給客戶帶來(lái)多少收益回報(bào)。 3、周圍規(guī)劃都到位了，價(jià)格肯定會(huì)高；4、 您早一天買房，早一天享受高質(zhì)量的生活。（人生多少年可以享受）5、 您現(xiàn)在買房和將來(lái)買房升值空間肯定不同，現(xiàn)在買回報(bào)率高。三如何解釋買房入戶問題？ 1、我省戶籍制度有重大改革，在大中城市中，購(gòu)買100平米以上，居住一年后，持有合法房產(chǎn)證，可到有關(guān)部門申請(qǐng)落戶，落戶的配偶及其直系親屬都可享用這一政策。 2、不是哪一個(gè)開發(fā)商為您辦戶口，而是到當(dāng)?shù)嘏沙鏊マk，買房子只是落戶的一個(gè)條件。 八、臥室大小分別如何解釋？ （一）臥室大： 便于擺放家具，而且我們的房子都有有線電視插孔，您可以把電視放在臥室內(nèi)，看您喜歡的頻道，這樣就不會(huì)因?yàn)殡娨曨l道而與孩子搶電視了，況且、大臥室寬敞舒服，人的一生有1/3的時(shí)間在臥室內(nèi)度過，所以臥室是最重要的空間，大一點(diǎn)又何防呢？ （二）臥室小： 人的大部分活動(dòng)時(shí)間在客廳里，臥室只是睡覺的地方，太大豈不是浪費(fèi)，在總面積一定的前提下，客廳大一些，朋友來(lái)了活動(dòng)空間大，顯得更氣派。九、覺得衛(wèi)生間面積小怎么辦？ 小姐，衛(wèi)生間傳統(tǒng)的功能是洗衣或洗漱為主，面積當(dāng)然大一些好，但現(xiàn)在我們陽(yáng)臺(tái)上有上下水管道，洗衣功能已移到陽(yáng)臺(tái)，再說，衛(wèi)生間的使用率低，多余的面積放在客廳顯得氣派多了。 （一）針對(duì)地下室，可不可以不要？ 1、我們這里地下室是規(guī)劃好的，一家一個(gè)，就像您買成套衣服一樣，不能光買上衣不買下衣吧！您現(xiàn)在感覺用不著，但居家過日子，哪能沒有一些像打氣桶與日常生活密不可分的小東西呢？如果放在房間里，即不好看也不方便。況且沒有地下室，將來(lái)您的房子即不好租又不好賣。 2、地下室也是我們到規(guī)劃局報(bào)批的，是有產(chǎn)權(quán)的，體現(xiàn)在房產(chǎn)證里面，這是您的固定資產(chǎn)。 3、我們的地下室實(shí)際上是半地下室，通風(fēng)，采光效果好，夏天可以在里面納涼，而且家里有保姆，司機(jī)也可住在里面。 （二）針對(duì)一些閑一樓亂臟的回答： 的確，我們以前的房子一樓比較臟亂，那是因?yàn)椋?、 老房子一樓下面無(wú)地下室，但現(xiàn)在的房子，大多是有半地下室，住在一樓相當(dāng)于住一樓半，視野要開闊一些。 2、 老房子沒有物業(yè)管理，而且大家自覺性不高，而我們是封閉式物業(yè)管理，管理到位，有專業(yè)的保潔員，保證小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的衛(wèi)生，而且小區(qū)人員素質(zhì)高，臟的問題也不大。 （三）顧客擔(dān)心延期交房： 1、先生，既然我們給您簽到合同里就會(huì)產(chǎn)生法律效益，您的入住時(shí)間就會(huì)受到法律保護(hù)，這一步您放心，我們會(huì)按時(shí)交房的，其實(shí)延期交房的最根本原因，就