廣西幾種政策房規(guī)定總結(jié).doc

幾種政策性住房總結(jié)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章和政策，總結(jié)在商品房之外的以下幾種政策性住房：經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、限價房、危舊房改住房、市場運(yùn)作房一、 經(jīng)濟(jì)適用房（一）概念是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。（二）主要法律、政策依據(jù)：經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法；廣西壯族自治區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法；南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（三）特點1、建設(shè)用地土地使用權(quán)屬性：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)2、政策優(yōu)惠：（1）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目按規(guī)定減免收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。經(jīng)濟(jì)適用住房項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。（2）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款。（3）購買經(jīng)濟(jì)適用住房可提取個人住房公積金和優(yōu)先辦理住房公積金貸款。作為共同購買人的配偶及其直系親屬也可提取其住房公積金用于購買經(jīng)濟(jì)適用住房，償還其住房貸款。3、建筑面積限制經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積原則上控制在60至80平方米。4、開發(fā)建設(shè)（1）項目法人招標(biāo)的方式：主管部門通過公開招投標(biāo)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)、項目資本金、開發(fā)業(yè)績和社會信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施；（2）政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實施機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)。5、價格構(gòu)成經(jīng)濟(jì)適用房價格構(gòu)成主要包括建設(shè)、管理成本和利潤。與商品房相比，價格低主要少在建設(shè)環(huán)節(jié)上：首先，因系使用劃撥土地，相比少了部分土地費(fèi)用；其次，減免部分行政收費(fèi)；再者利潤控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟(jì)適用住房項目利潤率按不高于3核定；政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實施機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房按成本價銷售，不得有利潤。6、購買條件申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)同時符合下列條件（南寧市）：（1）具有本市城鎮(zhèn)常住非農(nóng)業(yè)戶口并在本市工作或居?。ê习仓脳l件的軍隊人員）；（2）已婚家庭或年齡在30周歲及以上單身人員；（3）無房或現(xiàn)住房人均建筑面積在16平方米（含）以下的；（4）家庭年人均收入低于市統(tǒng)計局向社會公布的上年度城市居民人均可支配收入的80。7、交易管理（1）經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，只能自住，不得用于出租經(jīng)營。（2）申請家庭自取得房屋所有權(quán)證之日起5年內(nèi)，其經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市交易；5年內(nèi)出售的或購買經(jīng)濟(jì)適用住房后又購買其它住房的，其經(jīng)濟(jì)適用住房由市經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門按照規(guī)定及合同約定回購?；刭弮r格按原購房價格從購房之日起每年扣減1計算，回購的房屋繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房向符合條件的家庭出售。（3）申請家庭自取得房屋所有權(quán)證之日起滿5年后，上市交易的，按照屆時同地段普通商品住房與當(dāng)時購買經(jīng)濟(jì)適用住房（包括購買面積超過保障面積部分的價款）差價的60向政府交納相關(guān)價款；在相同價格情況下，市經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門可優(yōu)先回購。（4）在限制交易期限內(nèi)，因繼承、離婚析產(chǎn)、法院裁定、判決等須發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，市經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門審核后，可辦理交易過戶手續(xù)，但房產(chǎn)性質(zhì)仍為經(jīng)濟(jì)適用住房，必須按本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，限制上市交易期限從原房屋所有權(quán)證取得之日起計算8、其他（1）家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房可能存在一套房屋兩種價格的情形經(jīng)濟(jì)適用住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)為套型建筑面積60平方米：家庭成員4人（含）以上的，保障面積標(biāo)準(zhǔn)為套型建筑面積80平方米。人均住房建筑面積未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的家庭，所購經(jīng)濟(jì)適用住房面積與原購住房面積之和超過80平米的，要按同地段同類普通商品住房的價格補(bǔ)交差價款（2）可以在商品住房小區(qū)中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房二、集資房（一）概念集資房全稱為單位集資合作建房，指距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨立工礦企業(yè)、事業(yè)單位和住房困難戶較多的企業(yè)、事業(yè)單位，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門批準(zhǔn)，可以利用單位自用土地進(jìn)行集資建房。參加單位集資建房的對象，必須限定在本單位符合市人民政府規(guī)定的住房困難家庭。（二）主要法律、政策依據(jù)：廣西壯族自治區(qū)南寧市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范全額集資建房管理的通知；關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知；南寧市集資建房用地管理若干規(guī)定。（三）特點單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。但1、單位利用自用土地集資建房，該自用土地既可以為劃撥方式取得，也可以是出讓方式取得的住宅用地。2、單位集資建房原則上不收取管理費(fèi)用，不得有利潤。3、另，南寧市近期已經(jīng)停止審批黨政機(jī)關(guān)（含參照公務(wù)員管理或承擔(dān)行政管理職能的單位）全額集資建房項目。三、限價房（一）概念限價房即限價普通商品住房，是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓商品住房用地時，提出最高銷售價格、住房套型面積和銷售對象等限制要求，由開發(fā)建設(shè)單位通過公開競地價方式取得土地使用權(quán)，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和銷售的普通商品住房。（二）主要法律、政策依據(jù)：南寧市限價普通商品住房管理暫行辦法；限價普通商品住房申購須知；南寧市人民政府關(guān)于規(guī)范限價普通商品住房銷售及權(quán)屬管理的通知。（三）特點1、建設(shè)用地土地使用權(quán)屬性：限價住房建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)實行公開“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式出讓，且附加最高銷售價格、銷售對象標(biāo)準(zhǔn)、套型面積標(biāo)準(zhǔn)等條件。2、政策優(yōu)惠：（1）限價住房項目以每一宗出讓土地為單位，按項目分別確定最高銷售價格。該最高銷售價格在土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓前確定，報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后作為土地使用權(quán)出讓條件，列入土地出讓合同。該最高銷售價格按地塊出讓時同一時期、同一區(qū)域、同一地段、同一類型、同一品質(zhì)的商品住房市場價格的80%并綜合考慮項目用地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套內(nèi)容及規(guī)模等因素確定。（2）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，遠(yuǎn)離城市建成區(qū)的廠礦企業(yè)、單位，可以在單位所在地定向建設(shè)供應(yīng)本企業(yè)、單位中低收入住房困難職工的限價住房。3、建筑面積限制：限價住房要嚴(yán)格控制套型面積，建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在90平方米以下，其中一居室控制在50平方米以下；二居室控制在70平方米以下。4、價格構(gòu)成限價房屬于普通住房，價格構(gòu)成與商品房相同，但相比普通商品房，少了約20%的土地出讓成本。5、購買條件同時符合以下條件的對象，可以申請購買一套限價住房：（一）以個人名義申請購買的，申請人屬于本市城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)戶口；以家庭戶名義申請購買的，家庭成員中至少有一名成年人屬于城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)戶口，并以其為主申請人。（二）以個人名義申請購買的，申請人及其配偶和未成年子女在本市城區(qū)范圍內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房；以家庭戶名義申請購買的，其家庭成員在城區(qū)范圍內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房。（三）以個人名義申請購買的，男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。以家庭戶名義申請購買的，主申請人為成年人。（四）以個人名義申請購買的，按其本人及其配偶的收入合計，人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍（有未成年子女的可列入計算人均年收入）；以家庭戶名義申請購買的，家庭成員人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍。限價房主要針對買不起普通商品房又不符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的“夾心層”。6、交易管理（1）限價房的購買申請：自限價住房項目取得商品房預(yù)售許可證之日起兩年內(nèi)，購房申請人均可向市房產(chǎn)管理部門提交對該項目的購房申請。購房申請人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的時限和方式向市房產(chǎn)管理部門提交購房申請；市房產(chǎn)管理部門審核購房申請人提交的申請材料，認(rèn)定材料符合規(guī)定的，發(fā)給受理通知書。購房申請受理時間截止后，由市房產(chǎn)管理部門核查申請人房屋交易和產(chǎn)權(quán)登記情況，并可會同城區(qū)街道辦事處等單位，采取入戶調(diào)查等方式對已發(fā)給受理通知書的購房申請人的住房、收入等情況進(jìn)行核查。符合條件的，應(yīng)通過報紙和網(wǎng)站等媒體進(jìn)行公示，公示期為7日。經(jīng)公示無異議或異議經(jīng)復(fù)核不成立的，確認(rèn)為合格申請人。經(jīng)公示和審核不符合申請條件的，發(fā)給審查結(jié)果通知書。搖號：購房合格申請人確定后，市房產(chǎn)管理部門組織公開搖號確定所有合格申請人的購房順序。參加搖號的合格申請人根據(jù)是否享有優(yōu)先購買權(quán)，分為優(yōu)先合格申請人、普通合格申請人兩類確定購買順序。簽約：有效購房人應(yīng)當(dāng)按購房順序在規(guī)定的時間內(nèi)選房，與開發(fā)建設(shè)單位簽訂限價普通商品住房買賣合同。有效購房人未在規(guī)定期限內(nèi)認(rèn)購和簽訂限價普通商品住房買賣合同的，視為放棄其享有的選房順序號，其重新選房的順序從本次的所有有效購房人選房順序最末位依次補(bǔ)上。有效購房人如放棄本次購房的，需在本限價房項目下一次購房時重新參加公開搖號。（2）限價房的交易限價住房自取得房屋所有權(quán)證之日起5年內(nèi)不得上市交易。擅自上市交易的，市房產(chǎn)管理部門不予辦理交易備案及產(chǎn)權(quán)登記。限價住房自取得房屋所有權(quán)證之日起5年后轉(zhuǎn)讓和出租的，購房人應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)讓出租時同一地段、同一類型普通商品住房市場平均價與該限價住房價格的差價的一定比例，向政府繳納土地收益。具體辦法由市國土、房產(chǎn)管理部門制訂。限價住房轉(zhuǎn)讓后，原購房人不得再申請購買限價住房。7、其他：限價住房項目的土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)約定開發(fā)建設(shè)單位不得將土地及其在建工程進(jìn)行抵押。四、危舊房改住房（一）概念是指為解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃以及住房建設(shè)政策，利用原有住宅用地，對符合條件的危舊房進(jìn)行重新修建、改造的房屋。（二）主要法律、政策依據(jù)：廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行辦法關(guān)于貫徹落實的實施意見（試行）廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造價格管理指導(dǎo)意見（三）特點1、建設(shè)用地土地使用權(quán)屬性：危舊房改住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。2、政策優(yōu)惠：危舊房改住房改造，免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)。3、開發(fā)建設(shè)建設(shè)單位可以通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)企