桓臺(tái)縣物業(yè)管理辦法2009318.doc

桓政發(fā)20093號(hào)桓臺(tái)縣人民政府關(guān)于印發(fā)桓臺(tái)縣物業(yè)管理辦法的通 知各鎮(zhèn)人民政府、城區(qū)街道辦事處、縣政府各部門、各有關(guān)單位：桓臺(tái)縣物業(yè)管理辦法，已經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。二00九年三月十八日桓臺(tái)縣物業(yè)管理辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住環(huán)境，推動(dòng)我縣城市建設(shè)和管理水平的整體提高，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例和淄博市物業(yè)管理辦法等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于桓臺(tái)縣行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)。 第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 第四條 縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)： （一）貫徹實(shí)施有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施； （二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制； （三）負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金交繳、使用的監(jiān)管工作； （四）新建物業(yè)質(zhì)量保修金的監(jiān)督管理; （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理工作；（六）依法查處物業(yè)使用、物業(yè)管理中的違法行為； （七）組織物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和繼續(xù)教育； （八）對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助； （九）建立投訴受理制度，接受投訴并反饋處理結(jié)果；（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。第五條 各有關(guān)部門在物業(yè)管理中履行下列職責(zé)：縣規(guī)劃部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)區(qū)域的劃定和物業(yè)管理用房及配套設(shè)施的規(guī)劃，并督促其落實(shí)到位；負(fù)責(zé)改變建筑外立面和搭建建（構(gòu)）筑物的審批?？h建設(shè)部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)受監(jiān)工程在使用物限和保修期內(nèi)的質(zhì)量管理，督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，及時(shí)處理關(guān)于房屋質(zhì)量方面的投訴。負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)建筑裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安協(xié)助工作；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃分停車位及制定合理的行車路線；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、強(qiáng)行停放大型客車、貨車和油罐車（化學(xué)品車）的行為依法采取強(qiáng)制措施；定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為；依法查處未采取有效措施造成生活噪聲污染的行為。縣城管部門負(fù)責(zé)查處擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容的違法建設(shè)行為；負(fù)責(zé)查處城市街道兩側(cè)的建筑物臨街面搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開(kāi)門窗、擅自改變房屋用途等違法行為; 負(fù)責(zé)查處擅自設(shè)置戶外廣告或者不按批準(zhǔn)的要求設(shè)置戶外廣告，擅自占用綠地、毀壞綠化等違法行為?？h物價(jià)部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理和車輛停放的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督檢查。各鎮(zhèn)人民政府（城區(qū)街道辦事處）對(duì)物業(yè)管理工作實(shí)行屬地管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。各鎮(zhèn)人民政府（城區(qū)街道辦事處）要充分發(fā)揮其社區(qū)綜合協(xié)調(diào)的優(yōu)勢(shì)，將物業(yè)管理納入轄區(qū)綜合管理范圍，把創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)與創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)相結(jié)合，及時(shí)協(xié)調(diào)物業(yè)管理中出現(xiàn)的綜合性問(wèn)題，會(huì)同縣房產(chǎn)行政主管部門及時(shí)處理業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾和投訴。社區(qū)居（村）民委員會(huì)具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌建等工作。積極受理相關(guān)業(yè)主和單位的投訴和舉報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理?？h各有關(guān)部門和各鎮(zhèn)人民政府（城區(qū)街道辦事處）要按上述工作職能認(rèn)真履行職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。第六條 各鎮(zhèn)人民政府 (城區(qū)街道辦事處)及社區(qū)居(村) 民委員會(huì)依據(jù)淄博市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及日常活動(dòng)，參與調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。第七條 建立聯(lián)席會(huì)議工作制度。物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主正常生活秩序受到影響的，由縣房產(chǎn)行政主管部門、公安部門配合，各鎮(zhèn)人民政府 (城區(qū)街道辦事處)組織社區(qū)居（村）民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)單位召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，共同協(xié)商解決。第八條 逐步建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。推動(dòng)機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、工礦區(qū)等單位實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理水平。第九條 物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)提供者權(quán)利義務(wù)相一致原則和維護(hù)公共秩序原則。第二章 前期物業(yè)管理第十條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，綜合考慮物業(yè)的建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、社區(qū)建設(shè)等因素。劃分物業(yè)管理區(qū)域的具體方法按照下列規(guī)定執(zhí)行：（一）新建物業(yè)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；（二）分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（三）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。第十一條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向縣房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域?？h房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求鎮(zhèn)人民政府（城區(qū)街道辦事處）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分，并告知建設(shè)單位。第十二條 物業(yè)管理區(qū)域確定后，確需調(diào)整的，由縣房產(chǎn)行政主管部門按照本辦法的規(guī)定重新劃分，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第十三條 物業(yè)管理區(qū)域確定后，縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在登記簿上予以注明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將確定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。業(yè)主臨時(shí)規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說(shuō)明，買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)規(guī)約予以書面承諾。 第十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)寫入建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同中。 第十六條 建設(shè)單位應(yīng)分別于業(yè)主臨時(shí)規(guī)約制定和前期物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起30日內(nèi)，向縣房產(chǎn)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 第十七條 在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，由建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。 投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第十八條 鼓勵(lì)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施配套、施工安裝、房屋交付等事項(xiàng)，結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)提供建議。第十九條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案之前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的清單等資料報(bào)縣房產(chǎn)行政主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料向商品房買受人明示。 第二十條 住宅小區(qū)竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位，進(jìn)行竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收，并通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。第二十一條 建設(shè)單位辦理物業(yè)交付手續(xù)，應(yīng)當(dāng)符合住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收的各項(xiàng)要求，按相關(guān)的交接驗(yàn)收規(guī)定，與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料，并向縣房產(chǎn)行政主管部門備案。 第二十二條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）建筑面積不低于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之五，并不低于一百平方米；（二）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、采光、通風(fēng)等基本使用功能。業(yè)主委員會(huì)辦公用房應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。 第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水（含二次供水）、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸、郵政等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。前款所列專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備可以由建設(shè)單位統(tǒng)一代建。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的中水處理、直飲水、集中式太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)、地源熱泵等設(shè)施設(shè)備，除由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的外，屬于相關(guān)業(yè)主共有。第二十六條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃和設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)就小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求縣房產(chǎn)行政主管部門和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。銷售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同的約定交納；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。 第二十八條 建設(shè)單位如果在拆遷、售房時(shí)承諾減收、免收業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在將物業(yè)移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、供暖等相關(guān)單位一次性付清費(fèi)用，并提供付款憑證。 第二十九條 為保證前期物業(yè)管理服務(wù)的正常運(yùn)行，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以約定由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)用及由于項(xiàng)目分期建設(shè)造成的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不足的補(bǔ)貼等。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及支付方式可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施等因素由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位協(xié)商確定，任何部門和單位不得挪用或截留。第三章 物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)第三十條 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）物業(yè)的基本情況；（三）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；（四）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；（五）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；（六）物業(yè)管理用房及配套用房、配套設(shè)施、設(shè)備的使用管理和收入分配辦法；（七）合同的有效期限，合同變更和終止的約定；（八）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式；（九）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（十）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。第三十一條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)一般包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；（二）公共區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；（三）公共綠化的養(yǎng)護(hù)；（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；（五）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放的管理和交通秩序的維護(hù)；（七）物業(yè)檔案資料的管理，包括與管理物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶資料、綠化管理資料、接管驗(yàn)收記錄、維修記錄等；（八）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；（九）其他物業(yè)管理事項(xiàng)。第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定清掃生活垃圾，并歸集至垃圾存放處，環(huán)衛(wèi)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)清運(yùn)。環(huán)衛(wèi)部門除根據(jù)相關(guān)規(guī)定收取城市垃圾清運(yùn)及處理費(fèi)外，不得再向建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主收取任何其他費(fèi)用。凡實(shí)施物業(yè)管理、收取物業(yè)管理費(fèi)的小區(qū)，保潔服務(wù)費(fèi)應(yīng)含在物業(yè)管理費(fèi)中，不得向業(yè)主另行收取。第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相符合的原則。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)與不同物業(yè)的性質(zhì)特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書面形式公示服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。 第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、更新、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任。前款規(guī)定的業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備包括變電、供水（含二次供水）、換熱和燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量器具。第三十七條 專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取勞務(wù)費(fèi)。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第三十八條 供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。第三十九條 業(yè)主進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括以下內(nèi)容： （一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和期限； （二）允許施工的時(shí)間； （三）清運(yùn)與處置； （五）因裝修引發(fā)的鄰里糾紛的處理； （六）裝飾裝修中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理事項(xiàng)； （七）裝修保證金和管理服務(wù)費(fèi)用； （八）其他需要約定的事項(xiàng)。 第四十條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟。第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)第四十一條 業(yè)主對(duì)合法取得的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第四十二條 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)房屋裝飾裝修、房屋租賃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市容環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、環(huán)境保護(hù)、消防、治安管理等法律、法規(guī)的規(guī)定，不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破墻開(kāi)窗、開(kāi)門，擅自改變房屋用途； （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備； （三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益； （四）私搭亂建、堆放雜物； （五）侵占綠地、毀壞綠化； （六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾； （七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)； （八）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)； （九）無(wú)序停放車輛； （十）在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌； （十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施； （十二）聚眾喧鬧，噪聲擾民等危害公共利益或者其他不道德行為； （十三）違反市容市貌管理規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜； （十四）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)業(yè)主有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，并報(bào)告有關(guān)職能部門或依法向人民法院提起訴訟。第四十三條 業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的統(tǒng)一要求，保持物業(yè)的整潔、美觀。第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。第四十五條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第四十七條 新建物業(yè)質(zhì)量保修金實(shí)行監(jiān)管制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例，一次性向縣房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)保修費(fèi)用的保證。通過(guò)住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金比例可以適當(dāng)降低。建設(shè)單位購(gòu)買了工程質(zhì)量保險(xiǎn)的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。第四十八條 物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管賬戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话创痹O(shè)立專戶。建設(shè)單位在新建物業(yè)交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出示物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。第四十九條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。第五十條 物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位公布物業(yè)質(zhì)量保修金的使用情況。第五十一條 物業(yè)質(zhì)量保修金存儲(chǔ)期滿，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設(shè)單位。物業(yè)質(zhì)量保修金存儲(chǔ)期滿前三十日，物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項(xiàng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。第五十二條 住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。簽訂住宅房屋買賣合同的物業(yè)買受人應(yīng)交納專項(xiàng)維修資金。將住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營(yíng)或自用的建設(shè)單位也應(yīng)交納專項(xiàng)維修資金。 第五十三條 專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位及其附屬設(shè)施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。 第五十四條 任何單位和個(gè)人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。因物業(yè)維護(hù)或公共利益需要臨時(shí)占用的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)許可的合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第五十五條 利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。利用物業(yè)共用部分獲取的凈收益歸全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主規(guī)約的規(guī)定或業(yè)主大會(huì)的決定納入專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理。 第五十六條 物業(yè)承租人或者除業(yè)主之外的其他實(shí)際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，可以享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反法律法規(guī)及業(yè)主規(guī)約。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自合同簽訂起30日內(nèi)將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第五十七條 物業(yè)專有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕、維護(hù)或采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后，在合理限期內(nèi)仍未進(jìn)行修繕、維護(hù)或采取防范措施的，由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕、維護(hù)或采取防范措施，其費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。 物業(yè)共用部分危害或可能危害公