20180901深圳工改工最新政策研究ppt課件

,工改工最新政策研究,2016年9月,1,目錄,一般性舊改工作流程,1,2,與普通房地產(chǎn)開發(fā)流程不同，舊改項目的開發(fā)鏈延長至土地開發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔土地一級運營的工作。,區(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)項目價值鏈,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平,運營管理,營銷銷售,營銷銷售,施工管理,項目融資,項目設(shè)計,項目規(guī)劃定位,開發(fā)招商,土地出讓,土地融資,土地開發(fā),項目開發(fā),管理運營,拆遷安置,向土地所有人收購土地拆遷和安置把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商,商業(yè)模式,房地產(chǎn)開發(fā)商,代理商/中介機構(gòu),運營管理商,進行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進行土地開發(fā),在所購土地上規(guī)劃并建造房地產(chǎn)等項目把所建房地產(chǎn)等項目出售/出租給駐商,進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項目,負責日常的運營、維修及其它管理,土地一級運營,幫助開發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項目的建設(shè),3,在土地一級運營實施過程主要包括三個階段,前期準備,拆遷實施,開發(fā)實施,可前置，開發(fā)主體的合法性確立,4,規(guī)劃研究,組建機構(gòu),現(xiàn)狀核查,制定拆賠方案,擬定優(yōu)惠政策,規(guī)劃報批,計劃申報,規(guī)劃局,區(qū)舊改辦,拆遷辦公室,市政府,市政府,主管部門,審批,審批,項目招商,編制實施方案,前期準備工作流程:,5,物業(yè)核查公告,物業(yè)登記權(quán)屬確認,業(yè)主訪談,確定拆賠方案,土地供應(yīng)申請,拆遷動員,拆遷談判,拆遷辦公室,區(qū)舊改辦,開發(fā)商,區(qū)舊改辦,業(yè)主,審批,簽訂拆補協(xié)議,談判小組,市國土局,股份公司,拆遷實施階段工作流程:,6,制定開發(fā)方案,編制詳細規(guī)劃,房屋拆除,辦理前期手續(xù),開發(fā)建設(shè),拆遷手續(xù)辦理,風險控制,區(qū)舊改辦,規(guī)劃部門,開發(fā)商,拆遷公司,拆遷公司,發(fā)布拆遷信息,區(qū)政府,開發(fā)實施階段工作流程:,7,確定申報主體,城市更新項目前期管理工作,項目建設(shè)實施,項目經(jīng)營運作,擬定城市更新單元,申報城市更新單元計劃,確權(quán)登記,申報城市更新單元規(guī)劃,改造主體核準,拆遷許可申辦,投資項目申辦（報批報建）,產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃委托專業(yè)機構(gòu)編制,更新單元產(chǎn)業(yè)規(guī)劃編制申報委托專業(yè)機構(gòu)編制,投資建設(shè)項目策劃委托專業(yè)機構(gòu)編制,城市更新類（工改工項目）針對性流程:,8,城市更新類工改工項目從計劃報批到主體確認約需2年半的時間,9,規(guī)劃用地手續(xù)辦理約需半年時間,10,項目施工設(shè)計及報建手續(xù)辦理保守估計約需半年時間,11,規(guī)劃設(shè)計及報建手續(xù)階段,總結(jié)：城市更新類工改工項目從計劃報批到項目施工設(shè)計及報建手續(xù)完成保守估計約需3年半的時間，如若項目期間某一環(huán)節(jié)存在報規(guī)審批等問題，時間還需延長。根據(jù)深圳以往所操作的舊改項目看，從前期的計劃報批到項目正式施工建設(shè)約需6-8年時間,12,目錄,工改工政策研究,2,13,【相關(guān)政策文件】2006-2014年政府出臺的工業(yè)用地相關(guān)政策文件,14,【相關(guān)政策文件】2006-2014年政府出臺的工業(yè)用地相關(guān)政策文件,15,“1+6”文件出臺背景,到2020年，深圳市可供新增建設(shè)用地只有59平方公里，而且這些地塊零星、分散，重大項目、公共設(shè)施要落地就會遇到土地空間匱乏的問題，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展受到了土地空間的制約。,1,6,深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見1、深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）2、深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）3、深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）4、深圳市關(guān)于貫徹執(zhí)行閑置土地處置辦法的實施意見（試行）5、深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）6、加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見,附件1、3、4、5由規(guī)土委擬定,16,“1+6”政策小結(jié),1、成本增加：在最新政策體系下，基準地價被提高；工業(yè)用地升級改造項目的地價評估測算體系也提高了土地的評估價格，致使企業(yè)成本增加；2、收益分成：政府參與收益分成使得企業(yè)的利潤減少，收益降低；3、市場風險：新轉(zhuǎn)讓辦法中提出嚴格的轉(zhuǎn)讓條件，使工業(yè)用地補地價可轉(zhuǎn)讓部份物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響。,1、租售比例突破限制：城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓租售比例不再受限于50：50；2、配套突破：30%配套按市場評估價補繳地價后可進入市場銷售；3、產(chǎn)權(quán)劃分靈活：新政策可以棟、層、間為基本單元進行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書；4、交易方式靈活：可在市政府土地房產(chǎn)交易機構(gòu)公開交易或自行交易。,利好,弊端,17,嚴格的轉(zhuǎn)讓條件限制及政府參與增值收益分成，極大影響物業(yè)實現(xiàn)的價格、銷售速度及收益,受讓人資格及資格審查：受讓人須是依法注冊登記的企業(yè)，且必須符合產(chǎn)業(yè)準入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進行的資格審查。,實現(xiàn)的價格和速度：嚴格的轉(zhuǎn)讓規(guī)定對工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓價格和速度有較大影響，增加市場風險。,轉(zhuǎn)讓限制,5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓：工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，所得增值收益100%計提。,18,城市更新項目中，更改地塊功能和用途的情況下，以下面方法補繳地價：,按公告基準地價補繳：改造后功能及土地使用年限-原有土地用途及剩余年限,按市場評估價補繳：改造后功能及土地使用權(quán)使用期限（法定機構(gòu)評估價+市場機構(gòu)評估價）*50%*85%,更改用途,19,城市更新項目中，地塊仍然為工業(yè)用途的情況下，以下面方法補繳地價：,原有合法面積：不補繳地價,增加建筑面積面積：按照公告基準地價的50%補繳,配套部份（30%）,產(chǎn)業(yè)用房（70%）,持有：按照公告基準地價的50%補繳,分割轉(zhuǎn)讓：（工業(yè)用地基準地價+辦公用地基準地價）*50%,持有：工業(yè)用地基準地價*50%,整體轉(zhuǎn)讓：按照工業(yè)用地基準地價補繳,仍為工業(yè)用途,銷售：（法定機構(gòu)評估價+市場機構(gòu)評估價）*50%*85%,20,土地合同已作約定：按照土地合同約定,土地合同未作約定,自用部份50%,城市更新項目形成的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓租售比例不再受限于50：50,非自用部份50%，經(jīng)市政府批準可分割轉(zhuǎn)讓的舊工業(yè)區(qū)升級改造項目，工業(yè)區(qū)已完成改造且改造主體自用建筑；面積比例不低于總建筑面積百50%的，非自用部份可以分割轉(zhuǎn)讓。,工業(yè)用地項目,非城市更新類,城市更新類,城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓,21,70%工業(yè)樓宇,30%配套,持有：不補繳地價,銷售：按市場評估價補繳地價后可進入市場銷售,工業(yè)用地項目,配套物業(yè)類型：配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施,22,可以棟、層、間為基本單元進行產(chǎn)權(quán)劃分，并明確城市更新類的工業(yè)樓宇可預售，非城市更新類仍只可現(xiàn)售，交易方式可通過交易機構(gòu)公開交易或自行交易,現(xiàn)售/預售：城市更新類的工業(yè)樓宇可預售；非城市更新的工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證后才能出售,交易方式靈活：可在市政府土地房產(chǎn)交易機構(gòu)公開交易或自行交易,銷售條件及方式,產(chǎn)權(quán)劃分靈活：依照本辦法規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書,產(chǎn)權(quán)劃分,預售條件：城市更項目重建的工業(yè)樓宇可進行預售，放寬了新轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定的所有工業(yè)樓宇僅能現(xiàn)售的條件，利于開發(fā)商資金提前回籠。（2013.12.6深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）實施細則）,23,特殊轉(zhuǎn)讓：5年購買，使企業(yè)可以通過銷售物業(yè)5年后的期權(quán)實現(xiàn)變相銷售；上市扶持：如有相關(guān)資源，可大大提高項目的銷售體量。,新轉(zhuǎn)讓辦法中提出嚴格的轉(zhuǎn)讓條件，使工業(yè)用地補地價可轉(zhuǎn)讓部分物業(yè)銷售速度和價格受到較大影響,24,具有居住功能（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）的工業(yè)樓宇配套設(shè)施且屬于下列情形之一的除外：（一）本通知實施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于辦法第五條第二款規(guī)定情形的；（二）本通知實施前已簽訂預售合同并備案且不屬于辦法第五條第二款規(guī)定情形的；（三）經(jīng)房改部門批準被納入房改范圍的；（四）市政府批準的其他情形。,細則規(guī)定的四種情形：因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得物權(quán)的；因繼承、受遺贈取得物權(quán)的；因共有分割取得物權(quán)的；因政府行使優(yōu)先購買權(quán)的。,2013.12.6深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法(試行)實施細則,2014.8.8關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知,2014.8.8通知明確配套設(shè)施的受讓人需是依法注冊登記的企業(yè)，但自然人可有條件受讓；嚴格的轉(zhuǎn)讓規(guī)定使得工業(yè)配套的銷售價格及速度有較大影響，增加市場風險,25,計算增值收益的扣除項目包括：工業(yè)樓宇的登記價（無登記價的，扣減所轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇分攤的地價和工程造價）；轉(zhuǎn)讓方取得工業(yè)樓宇時依法應(yīng)負擔并實際已繳交的稅費；轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇時依法應(yīng)負擔并實際已繳交的稅費；按照辦法及細則規(guī)定已補繳的地價款。實施細則,前期工程費,建安成本,+,+,工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設(shè)立的土地整備資金，具體收繳工作由市土地整備機構(gòu)負責深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）,26,政府參與物業(yè)收益的分成，使工業(yè)用地利潤空間受到較大影響,第十四條：轉(zhuǎn)讓增值收益分成工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設(shè)立的土地整備資金，具體收繳工作由市土地整備機構(gòu)負責。深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）,27,新轉(zhuǎn)讓辦法中提出政府參與物業(yè)收益的分成，增加了企業(yè)的稅負，降低企業(yè)利潤空間,28,深圳市城市更新項目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例暫行規(guī)定（送審稿）第四條城市更新項目配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的基準比例按照以下標準確定：一類地區(qū)為福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)（含前海合作區(qū)）、鹽田區(qū)的管轄范圍，配建比例為12%；政府不回購的，配建比例為20%；二類地區(qū)配建比例為8%；政府不回購的，配建比例為15%；三類地區(qū)為全市除上述一、二類地區(qū)以外的區(qū)域范圍，配建比例為5%；政府不回購的，配建比例為10%,城市更新類工改項目需配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，類似于住宅物業(yè)配建的保障房,工改項目位于一類區(qū)域，按政策規(guī)定需配建12%創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，但最新市場案例批復指標多按5%進行配建，政策突破可行性較強,29,政府回購：政府可優(yōu)先以建造成本加合理利潤（一般按照3%利潤）回購,政府不回購：產(chǎn)權(quán)歸原所有人，但需按政府擬定的基準價格和準入條件租售,政府基準價：原則上應(yīng)為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評估價格的50%70%，具體由市發(fā)展改革部門牽頭擬定,產(chǎn)業(yè)準入：互聯(lián)網(wǎng)、生物、新能源、新材料、文化創(chuàng)意和新一代信息技術(shù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中重點支持的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè),經(jīng)營情況：(1)最近3年的年均主營業(yè)務(wù)收入增長率在30%以上；(2)最近1年實際繳納入庫的企業(yè)所得稅、增值稅、營業(yè)稅3項的地方分成部分合計超過200萬元。,政府優(yōu)先回購；銷售對象嚴格限制；租售價格為市場評估價的50%-70%,30,早期工改項目最高容積率達7.6，但近年最新批復容積率指標多在6.0上下，并無明顯突破案例,31,目錄,工改工案例借鑒,3,32,項目備注：1、突破主要原因：實體產(chǎn)業(yè)背景、可開發(fā)用地面積小、片區(qū)首個改造項目；2、獲批指標分析：利于豐富物業(yè)類型、特色建筑設(shè)計、區(qū)域標桿,水貝珠寶總部大廈獲批節(jié)點早于“1+6”文件，由珠寶龍頭企業(yè)打造，借助周邊雄厚產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及需求、地塊限制因素等因素獲批7.6容積率,33,項目備注：1、突破主要原因：政府背景、市政配套、展示平臺；2、獲批指標分析：溝通時間久、突破幅度小、實際利益與貢獻不成正比,工改工+工改綜典型項目,華聯(lián)南山非核心商務(wù)區(qū)、物業(yè)形態(tài)規(guī)劃齊全、大規(guī)模體量、工改綜合體典型項目，為深圳工改綜的先行者,34,項目位置占地（m2）總建筑面積（m2）容積率容積率申報時間容積率申報具備條件,南山區(qū)西麗龍井方大城，北臨廣深高速公路，南臨北環(huán)大道4.16萬21萬（辦公18萬、商業(yè)3萬）6.0約9個月具備較強的實體產(chǎn)業(yè),方大城更新改造項目效果圖,項目備注:申報要點：城市更新鼓勵政策、龍頭企業(yè)優(yōu)勢,方大城更新改造項目通過龍頭優(yōu)勢及城市更新政策鼓勵等因素申報容積率為6.8，批復指標6.0，申報周期9個月,35,星河雅寶項目規(guī)劃物業(yè)類型多元化，其中可售面積占總計容面積接近50%；通過企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式將資產(chǎn)變?yōu)轱L險投資，銷售對象不受限制,星河雅寶科技創(chuàng)新園地可售面積51萬平方米，預計可實現(xiàn)銷售額約130億元；可租面積33萬平方米，可保證每年獲得穩(wěn)定租金收入近10億元。此外，星河雅寶項目20%的產(chǎn)權(quán)置換將帶來約50億元的股權(quán)收入。,36,星河集團將聯(lián)手創(chuàng)投機構(gòu)深創(chuàng)投，在其位于深圳的星河World項目中推行“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”計劃，即以產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式與入駐園區(qū)的擬上市企業(yè)進行股權(quán)置換。,成熟企業(yè)：專業(yè)公司在對它們進行估值后，這些公司可以用它們的股權(quán)來購買固定資產(chǎn)，解決了發(fā)展中中小企業(yè)的現(xiàn)金流問題。初創(chuàng)企業(yè)：星河集團對一些有資本運作前途的成熟企業(yè)實行產(chǎn)權(quán)換股權(quán);對于高科技、高成長，但同時又是高不確定性的初創(chuàng)期企業(yè)可以用租金換股權(quán)，博取日后更大的收益。,市場新動向,37,產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)運營管理模式是如何運作姚惠瓊：產(chǎn)權(quán)換股權(quán)是專門針對準備入駐星河WORLD的高新企業(yè)的一種投資方式，目前深圳有很多發(fā)展前景非常好的企業(yè)，但都處在發(fā)展期，企業(yè)并沒有那么多的資金，它需要辦公場所，或者在準備上市階段需要有一定的固定資產(chǎn)或者物業(yè)，我們會對企業(yè)進行評估，用項目固定資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來換取這些企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，希望通過這種方式，吸引一些更有張力、發(fā)展?jié)摿?，愿意共同發(fā)展、共同成長的企業(yè)。產(chǎn)權(quán)換股權(quán)是如何操作的，包括進入和退出？姚惠瓊：星河有專業(yè)的團隊，對擬投資企業(yè)可用凈資產(chǎn)估值法、PE估值法等進行估值，那么一定面積的物業(yè)產(chǎn)權(quán)按其市場價格就可確定相應(yīng)的股權(quán)比例，如企業(yè)估值9個億，市價1個億的物業(yè)產(chǎn)權(quán)增資入股后就對應(yīng)該企業(yè)