成都龍?zhí)端l(xiāng)項目定位與招商策略提案

龍?zhí)端l(xiāng)項目定位與招商策略提案成都龍?zhí)对６紝崢I(yè)有限公司策劃部201009成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY方案構成第一部分第一部分龍?zhí)端l(xiāng)項目定位與招商策略龍?zhí)端l(xiāng)項目定位與招商策略第二部分第二部分龍?zhí)端l(xiāng)項目定位（備選方案）龍?zhí)端l(xiāng)項目定位（備選方案）第一部分第一部分龍?zhí)端l(xiāng)項目定位與招商策略龍?zhí)端l(xiāng)項目定位與招商策略項項目分析篇目分析篇項項目定位篇目定位篇招商策略篇招商策略篇目目錄錄5項目分析01成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY區(qū)位東三環(huán)與繞城高速公路之間；成南高速與成綿高速之間。距離距建設路商圈車程15分鐘；距市中心商圈車程20分鐘。人口10萬人。環(huán)境總部經濟、工業(yè)園區(qū)。P龍?zhí)端l(xiāng)區(qū)位分析龍?zhí)端l(xiāng)區(qū)位分析具有濃韻江南水鄉(xiāng)風情的龍?zhí)犊偛砍桥涮醉椖魁執(zhí)端l(xiāng)，以成都的獨特文化元素為基調，移植江南水鄉(xiāng)的神韻，建成成都的“清明上河圖”。2010年年底建成，將成為整個城東片區(qū)新的“名片”，單體建筑面積5743967地上建筑總面積為10280234；地下建筑面積為5782735；總面積達16062969，建成后將像周莊、烏鎮(zhèn)一樣迷人，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。項目地處成都市主城區(qū)唯一總部經濟實驗區(qū)內，項目定位為城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD），將建成一個集酒店，餐飲休閑娛樂旅游、特色商品、商務辦公為一體的中高檔復合業(yè)態(tài)商業(yè)街區(qū)，既改變工業(yè)園區(qū)目前商業(yè)服務業(yè)零星、低檔的現(xiàn)狀，又與工業(yè)園區(qū)能達中心商務區(qū)形成差異化。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY龍?zhí)端l(xiāng)項目情況成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY本項目距離市中心核心商圈僅15公里的距離。龍?zhí)端l(xiāng)交通狀況91、本項目雖處于工業(yè)園區(qū)內，但目前工業(yè)園區(qū)人氣明顯不足，工業(yè)區(qū)企業(yè)大部分還是一線基層員工，月均收入較低，消費能力相對較弱。2、項目周邊交通不便，距離市中心核心商圈有15公里的距離，使得商鋪的培育期較長。3、周邊商業(yè)不成熟，缺少商業(yè)氛圍。4、本項目的建筑形態(tài)和建筑排布造成了商業(yè)定位的局限性。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY項目情況總結分析SWOT分析10優(yōu)勢（STRENGTHS交通便捷，出行方便未來人口密集，但無生活配套商業(yè)位于總部基地核心區(qū)域，企業(yè)眾多政府大力支持劣勢（WEEKNESS知名度低，增加宣傳成本人氣不足，消費能力較弱高端消費群集中于市區(qū)項目距離成都核心商圈距離較遠機會（OPPORTUNITIES將覆蓋整個總部新城和工業(yè)園區(qū)吸引外資，提升升值潛力挖掘高檔消費，形成區(qū)位優(yōu)勢威脅（THREATS新、老城區(qū)及工業(yè)園區(qū)的開發(fā)，本項目將會在經營上遭遇激烈的市場競爭成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY11本項目目前最欠缺的成功要素，就是周邊配套設施的落后。由于地處龍?zhí)犊偛拷洕莾龋嚯x南通市中心較遠，目前企業(yè)入住率還較低，周邊商業(yè)氣氛缺失，人口密度也不足，因此造成先天的不足。本項目距離市中心約15公里，而一般商業(yè)廣場的輻射范圍在35公里，造成商業(yè)吸引力不夠。成華區(qū)的商業(yè)項目眾多，市場成熟以后能形成新興商圈，搶奪客戶資源，造成客流分散。本項目的建筑形態(tài)和建筑排布造成了商業(yè)定位的局限性。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY龍?zhí)端l(xiāng)現(xiàn)狀成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY是上海裕都為成都成化精心鑄造的一大景點；是成都的“清明上河圖”。是成都整個城東片區(qū)的“名片”，是“旅游生態(tài)休閑餐飲工作”復合平臺；是每天從“早”到“晚”都能在此享受的生活之都；是“10歲”到“100歲”都能在此“享樂”的一生之城；什么是龍?zhí)端l(xiāng)龍?zhí)端l(xiāng)政府支持的休閑娛樂中心成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY樣板工程，政府支持；市政府重點建設項目；成都東部最受關注的、最值得期待的蘇州園林式休閑娛樂中心；區(qū)委區(qū)政府極大重視與支持；將成為成華區(qū)對外展示形象的窗口；人們投資成都成華區(qū)的首選；成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY龍?zhí)端l(xiāng)復合業(yè)態(tài)商業(yè)街上海有個新天地，成都有個錦里在成都，這里還有龍?zhí)端l(xiāng)最時尚的休閑去所，最炫麗的北廣場，最具特色的美食長廊，最具品味的水鄉(xiāng)街市，酒店板塊主題游樂板塊商業(yè)板塊龍?zhí)端l(xiāng)人居房產文化旅游配套商業(yè)【中國文化旅游房產】成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY20082009年數(shù)據(jù)顯示國內旅游收入和旅游總收入平均比GDP增長率高24個百分點的速度向前發(fā)展；世界旅游業(yè)規(guī)律一個國家人均GDP達800美元1000美元，國內游開始并形成規(guī)模，09年我國人均GDP接近7000美元；富裕階層的壯大，使得旅游消費處于一個轉型階段。人均GDP1000美元3000美元5000美元旅游階段國內旅游業(yè)進入高速發(fā)展階段休閑、度假需求持續(xù)發(fā)展周邊國家旅游熱潮世界游旅游文化地產的市場背景成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY05年我國人均GDP達6914美元，部分發(fā)達地區(qū)已超過10000美元。消費升級推動國內旅游業(yè)加速發(fā)展，需求出現(xiàn)結構性變化，觀光游將以10以上速度發(fā)展，而休閑游加速發(fā)展，增速在20以上。旅游文化地產的市場需求啟示中國富裕階層迅速膨脹，處于消費轉型的臨界點，未來休閑度假市場的需求必定處于一個高速發(fā)展的階段。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY旅游地產近年國內高端度假別墅產品單價持續(xù)升高，稀缺性資源區(qū)房產資產化趨勢明顯。啟示旅游產業(yè)快速發(fā)展，稀缺性資源的房產資產化成為必然的趨勢，資源占有成為房產領域新的主題旅游文化地產的啟示成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY在產品同質化、競爭手段同質化的今天，超越競爭的好方法，就是品類區(qū)隔房地產市場告訴我們“第一”勝過“更好”。地產品類概念帶著鮮明、獨特、有區(qū)隔、有利益的營銷信息，成為營銷傳播源頭上的創(chuàng)新。當務之急，把龍?zhí)端l(xiāng)依托龍?zhí)犊偛拷洕?，建立“旅游文化房產新城”的“品類區(qū)隔”，完整建立起來成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY在“龍?zhí)犊偛啃鲁恰?、“成都的清明上河圖”的背景下，龍?zhí)端l(xiāng)如何創(chuàng)造一個全新的品類地產概念，在此基礎上遵循“界定、放大、傳播”的規(guī)律進行宣傳成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY項目分析篇項目分析篇項目定位篇項目定位篇招商策略篇招商策略篇目錄目錄項目定位02成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY定位觀點通過對項目狀況的分析，提出以下三種運營觀點1、產品規(guī)劃上力求創(chuàng)新，注重細節(jié)；2、營銷策略上做差異化，合理引導消費、沖擊市場；3、中高檔產品，高端形象，提高項目的綜合性價比。定位需求機遇資源競爭成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY總部基地各企業(yè)商務辦公人群投資性客群、企業(yè)型客群成都當?shù)厥忻癯啥冀洕鹊母邫n消費群體旅游觀光休閑消費的大眾客戶群體五大消費人群五大消費人群項目客戶群定位龍?zhí)端l(xiāng)建筑為獨棟式、圍合式建筑，單體建筑面積約為5743967，并且不適合分割，根據(jù)不同類商家的租賃要求，我們可以發(fā)現(xiàn)，本項目建筑比較適合做餐飲娛樂類業(yè)態(tài)的商業(yè)。25成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY龍?zhí)端l(xiāng)建筑排布、房型結構分析26成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY例不同類商家對租賃面積的要求27成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY不同類商家對租賃面積的要求我們觀點成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY龍?zhí)端l(xiāng)“成都清明上河圖”的提出將龍?zhí)端l(xiāng)打造成為成都市民休閑度假的首選場所。將龍?zhí)端l(xiāng)打造成為旅游熱點、亮點。成都頗具特色的江南園林文化展示地。以亭臺樓閣、深宅大院、民俗文化、蘇州園林風格復古建筑、景觀上的文化符號展示，造就項目的特色性成都的“清明上河圖”。以水文化為主題，蘇州園林文化及川西文化為輔助的文化綜合體街區(qū)；29結合對本項目的優(yōu)劣勢分析以及項目目前周邊的狀況的分析；結合本項目的建筑形態(tài)，建筑排布，房型結構等自身因素；得出定位方案一成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY項目定位將龍?zhí)端l(xiāng)打造成一個集酒店、餐飲休閑娛樂為一體的高檔商業(yè)將龍?zhí)端l(xiāng)打造成一個集酒店、餐飲休閑娛樂為一體的高檔商業(yè)街區(qū)。以川西文化、蘇州園林文化為主要特色的高性價比精品化的街區(qū)。以川西文化、蘇州園林文化為主要特色的高性價比精品化的休閑旅游基地。休閑旅游基地。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則1、人氣貢獻率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠為面積龐大的項目吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費者支撐和共享，進而為項目的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。2、高品質優(yōu)先原則同行業(yè)商家的甄選，品質優(yōu)先、條件優(yōu)先，主要針對高品質商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；通過高品質商家表現(xiàn)整個項目的高品質定位。3、配套的原則所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調，客源相互不沖突并且有共同特質，經過一定的方法能夠互動共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足旅游服務業(yè)的需求。31成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分龍?zhí)端l(xiāng)可劃分為四大版塊“文化版塊”水鄉(xiāng)生命力之所在；“商業(yè)版塊”水鄉(xiāng)的利潤中心；“酒店板塊”商務人群的天堂；“生態(tài)板塊”炒作的一大亮點。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY功能組團示意圖成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分1、文化板塊文化是龍?zhí)端l(xiāng)的核心內容，是龍?zhí)端l(xiāng)持久生命力之所在。本項目的文化內涵主要以川西文化和蘇州園林文化為背景。1民俗文化表演中心川西民俗表演是水鄉(xiāng)文化的外在表現(xiàn)和最好載體，要靠它來凸顯水鄉(xiāng)的文化內涵與品牌價值。它散落于水鄉(xiāng)的每個角落，一走進水鄉(xiāng)便可隨處感受到撲面而來的古風古韻。民間藝術部分如轉糖人、捏泥人、紙風車、糖葫蘆、拉響簧等散落在整個商業(yè)區(qū)內，營造一種老成都文化氛圍。民間曲藝部分將四川洋琴、評書、諧劇、金錢板、花鼓、清音、皮影戲等融入茶樓、酒樓，喝茶聽折子戲、品芙蓉小吃，營造一種水鄉(xiāng)獨特的飲食文化。特色文化表演中心（北廣場、龍?zhí)堕w）將川劇變臉、經典曲藝、民間絕技、舞龍、舞獅等大型節(jié)目在各節(jié)、假日在水鄉(xiāng)內表演，既可凸顯水鄉(xiāng)文化，又可形成賣點吸引消費者。運作形式在節(jié)假日或公司舉辦的各種活動中，可邀請民俗表演團體合作，具體的合作方式可根據(jù)表演的具體內容來定。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分1、文化板塊影視拍攝中心是龍?zhí)端l(xiāng)又一賣點，投入小、回報大、見效快。龍?zhí)端l(xiāng)是個很好的平臺，一旦運作起來，吸引知名電影公司、大牌明星入城拍攝，既是新聞炒作熱點，免費享用一頓廣告大餐，提升龍?zhí)端l(xiāng)知名度、美譽度，又可吸引大批游客、追星族、媒體記者，帶動消費。地點招商樓或龍?zhí)堕w形式招商或自營經營內容租賃場地（景區(qū)）給影視公司。播放老電影，增加會議中心的利用率。拍攝影片。（2）影視拍攝中心成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分1、文化板塊（3）特色商業(yè)街川西風味小吃街形式招商經營內容各種川西特色小吃，如渣渣面、舒燉肉、王醬肉、明蕓居兔頭、李豆花、天佑祥鹵菜、紅燒兔等。這是承載龍?zhí)端l(xiāng)文化必不可少的一部分，裝修風格應一致，以百年老店為基調。手工藝品街/酒吧一條街形式招商經營內容成都的傳統(tǒng)手工制品蜀繡、蜀錦、竹簾畫、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、挑花、木雕、古董、古玩、古書、古畫、工藝品配以多家情趣酒吧等。購物超市形式招商經營內容旅游定點購物場所；生態(tài)購物超市等成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY形式招商或自營經營內容接待、主持各種婚慶儀式項目的運作要點1）婚慶形式設置多樣如傳統(tǒng)中式、西式、特色少數(shù)民族儀式，金婚、銀婚，水路、陸路迎娶等多種形式，供消費者選擇2）婚慶項目推廣方式L制作龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊，圖文并茂，全面介紹婚慶中心提供的各種儀式、各項服務。并制作帶龍?zhí)端l(xiāng)獨特韻味的資料架，消費優(yōu)惠卡。L和各大婚紗影樓合作合作方式放置龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊于影樓內醒目位置，供消費者自由領取。影樓向顧客推薦古城婚慶中心，并和古城合作完成婚禮的全過程?；貓箅p方協(xié)商給予影樓一定比例的分成。龍?zhí)端l(xiāng)為影樓提供該景區(qū)作為影樓外景拍攝基地。龍?zhí)端l(xiāng)為到此舉行婚禮的消費者推薦影樓為其提供婚紗攝影。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分1、文化板塊4婚慶中心L和婚慶中心合作合作方式放置龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊于各婚慶中心內醒目位置，供顧客自由領取?；閼c中心向顧客推薦龍?zhí)端l(xiāng)，并和龍?zhí)端l(xiāng)合作完成婚禮的全過程?；貓箅p方協(xié)商給予婚慶中心一定比例的分成。我們婚慶的特色也是婚慶中心吸引客戶的一個亮點。L和民政廳合作放置龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊于民政廳內醒目位置，供前來辦理結婚證的夫婦自由領取。并向其推薦龍?zhí)端l(xiāng)婚慶服務項目?；貓簖?zhí)端l(xiāng)根據(jù)其推薦顧客的消費情況給予一定返點，或贈送消費折扣卷。L和裝飾城、家具商合作（最好是古典家具）一般人先裝修、購買家具后結婚。因此，在裝飾城、家具城購物的人群就是我們婚慶中心的潛在客戶。合作方式放置龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊于裝飾城、家具城門口醒目位置，供顧客自由領取。發(fā)放龍?zhí)端l(xiāng)婚慶中心優(yōu)惠卡。（也作為他們的促銷手段）回報裝飾城、家具城可將他們的宣傳資料放于置信各樓盤的售樓處，供購房者自由領取。為中、老年人提供的金婚、銀婚服務。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分1、文化板塊成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分2、商業(yè)板塊主要業(yè)態(tài)餐飲細分業(yè)態(tài)川菜、西餐、粵菜、地方小吃輔助業(yè)態(tài)小品、戲劇、曲藝茶館、露天茶館、啤酒廣場、保健休閑中心1定位原因餐飲行業(yè)最能聚集人氣，又能迅速帶來旺市場面；餐飲可以承受較高租金，支撐投資；餐飲行業(yè)集約經營可削弱內街部分位置稍差的消費者心理印象；形成足夠的規(guī)模，才符合旅游服務核心區(qū)的定位；全國各地餐飲集中的主題街區(qū)、商業(yè)區(qū)都較成功，減少經營風險。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分2、商業(yè)板塊（2細分業(yè)態(tài)說明1）川菜酒樓以地方菜系為餐飲區(qū)主打符合游客需求及本地消費市場需求；地方菜系既是游客首選又是本地消費者嗜好，又突出項目特色。餐飲行業(yè)的人流量大，可為其他區(qū)域提供人氣支撐。川菜由于用料及口味之關系，成本較低但利潤頗高；形成穩(wěn)定客戶群后租金承受能力較高，有利于長期經營管理需要。2）西餐西餐配備數(shù)量以少為佳，13個經營商足夠滿足市場需求；滿足游客口味的選擇，滿足本土消費者對西餐品的需求，滿足項目餐飲區(qū)域全而精的配套策略。3）茶館及啤酒廣場茶館以特色茶館為主，如某茶館為相聲茶館、某茶館為川劇茶館、某茶館為說書茶館；露天茶館設置為中低消費；主題茶館設置為中高消費。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY4）保健休閑中心經營內容有水休閑中心、桑拿、SPA中心。5）多功能廳地點招商樓內容會議室、運動中心、康樂中心、形式招商經營內容接待各種政府會議、商務會議、學術論壇等。會議中心是帶動餐飲娛樂銷售的核心動力，也是解決周一至周五客源稀少的有效手段。會議主要包括政府會議消費水平最高的會議（帶動會所及酒店的餐飲消費）。公司、企業(yè)會議客戶聯(lián)誼會、公司慶典、新品推薦會、新聞發(fā)布會、企業(yè)峰會、行業(yè)交流會等。社會團體會議藝術交流會、研討會等。6）水道休閑建議在水鄉(xiāng)的河道內種養(yǎng)魚苗供游人垂釣，游船充分利用水道休閑資源。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分2、商業(yè)板塊規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分3、酒店板塊成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITYA島主要業(yè)態(tài)酒店商務區(qū)輔助業(yè)態(tài)美容美發(fā)、按摩、銀行細分業(yè)態(tài)三星級以上酒店與快捷酒店備選業(yè)態(tài)寫字間、旅游公司、旅行社（1）操作思路滿足細分市場需求，打造都成都高檔的酒店與惟一的國際性快捷自助酒店（首選委托知名酒店管理公司或商業(yè)經營管理公司管理。（2）定位原因單純的商務辦公難以滿足龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄖ膽?；旅游城市的消費者群體對住宿需求更高；產權酒店在旅游城市的操作性上更容易于商務寫字樓；可帶來大量客源，客源的消費區(qū)首選龍?zhí)端l(xiāng)。；規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分3、酒店板塊成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY建議酒店裝修風格根據(jù)不同分布區(qū)的文化特征，進行不同風格的主題裝修。如明代風格、清代風格、民國風格、文革風格、或以名人、以老電影、以知青年代等為主題，充分體現(xiàn)千年巴蜀文化的內涵。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分4、生態(tài)板塊成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY生態(tài)是龍?zhí)端l(xiāng)炒作的又一個亮點，其中引東風渠活水入城，講龍?zhí)端l(xiāng)分割成3個獨立的小島，并由21座拱橋連接，形成具有濃郁蘇州園林風格的建筑群體,著力打造為成都現(xiàn)代的清明上河圖，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。這是我們宣傳借力的好題材。為水鄉(xiāng)酒樓、茶樓的生態(tài)概念增加有說服力的依據(jù)。建設水文化生活體驗基地水文化概念含義豐富，由親水、近水到戲水、賞水，至“落花流水春去也”；從女媧由天傾地斜而補天治水大禹治水，從“洪水猛獸”到“小橋流水”，到風水學中視水為財?shù)母拍?；水文化概念豐富，可延展性強；龍?zhí)端l(xiāng)以水文化為生態(tài)核心在成都市內各商業(yè)街區(qū)，具有唯一性，將吸引消費者目光。項目分析篇項目分析篇項目定位篇項目定位篇招商策略篇招商策略篇目錄目錄45招商策略03成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY1、重點確保主力店的引進，形成“羊群效應”，用主力店吸附中小品牌。2、集中簽約，形成“聚合效應”，同時也成為項目營銷的一個事件和借力點。3、大型活動引導造勢，細致招商工作執(zhí)行到底通過美食節(jié)、啤酒節(jié)、狂歡節(jié)等大型的針對商家或者消費者的促銷、主題節(jié)、文化體育等各種活動聚集項目的人氣和認知度，進而提升商家的經營業(yè)績，最終穩(wěn)定商家?guī)诱猩?。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY招商總體策略招商范圍除江村會所以外其他的所有房地產全部用于招商。價格策略招商提升，低開平走由于龍?zhí)端l(xiāng)離市中心大約尚有15公里，地理較偏，商業(yè)氛圍冷淡，且水鄉(xiāng)周圍人口較少，總部經濟城內的企業(yè)入住率很低的情況下，建議采取“放水養(yǎng)魚”的策略，先培育市場，但考慮若對商家免租將會造成進場商家對現(xiàn)有優(yōu)惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的經營，所以我們建議統(tǒng)一不對外免租；第一、二年采用較低租金，吸引商家，第三、四年逐步上漲的策略。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY招商策略招商組織措施專門規(guī)劃招商組，在部門內根據(jù)需招商的業(yè)態(tài)進行分工，在信息共享的同時，互相競爭；公司設領導直接抓招商。招商工具的準備由招商部制定招商建議書后，策劃部會同廣告公司確定初步方案，報公司領導最后審理。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY招商策略成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY商家進駐要求和原則1、知名商戶或連鎖商戶知名品牌商戶的進駐能有效提升龍?zhí)端l(xiāng)的品位、吸引消費人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進駐，龍?zhí)端l(xiāng)形象越佳，使上海裕都在成都迅速樹立起知名度，可謂未開先紅。知名商戶的進駐，一方面對消費的核心消費者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使項目的形象更加深化。2、個性鮮明有特色商戶商戶結構的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了項目整體的經營特色。3、能吸引人流量的商戶有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動龍?zhí)端l(xiāng)購物消費增長，必須對這些商戶要實施重點引進，他們所帶動的龐大人流將對整個龍?zhí)端l(xiāng)吸引人流量有重大貢獻。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY商家進駐要求和原則4、同業(yè)差異、異業(yè)互補同業(yè)差異就是市場不能盲目招同一層次同一品類的店進入，如果引進商戶過于重疊，在經營上將造成競爭的激烈，也有損項目整體的經營特色。譬如餐飲業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營鱔魚的火鍋；核心店同質化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與欲望。譬如餐飲同茶樓因為經營特色有異，可以互補。5、核心店要形成互動在大型商業(yè)中心的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則。根據(jù)大型商業(yè)中心的磁石效應對各類商家進行有機的安排，以保證龍?zhí)端l(xiāng)整體經營的均好性。核心主力店的招商對整個商業(yè)中心的運營成敗與否，商業(yè)中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個大型品牌店的入駐，常常能帶動整個項目的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)中心的形態(tài)。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY商家進駐要求和原則6、前期只招名牌、品牌、優(yōu)質、特色商家進場保證項目的惟一旅游服務核心區(qū)概念，在前期實際的招商過程中，堅持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無品牌的小商戶進場。等到招商后期開業(yè)前期才開始放開。7、招大租戶進場保證大商家經營的面積和有足夠的展示空間，避免小商家首先選鋪破壞整體經營格局，只有在大租戶選定場地以后才允許小商家簽約進駐。8、獨立經營，統(tǒng)一管理商家和業(yè)主必須簽訂相關條款認可龍?zhí)端l(xiāng)的統(tǒng)一管理，這是龍?zhí)端l(xiāng)良好運作的重要保證。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY經營模式N項目整個商區(qū)采用